パークコート本郷真砂 はどうですか？

[匿名さん]

文京区って苦戦している地域もありますが、本郷あたりはどうなのでしょう。
価格も高そうだし…。

[242: 匿名さん]

>233
>以前もらった資料によれば、南向き上層階は１億超えだったような…。
>計算したら坪単価は360万円を超えていました。
>販売戸数が99戸と、ＨＰ掲載の101戸より少ないことが問題視されていますが、
>ＨＰ掲載の戸数は「総戸数」でしょ。
管理人室等を総戸数に含めないのでは・・・業者によるのかもしれないですが
http://www.mecyes.co.jp/cgi-bin/mgj_bkn_detail.cgi?bid=11173001

[243: 匿名さん]

>>240 そのうちMRいったときにじっくり時間をとって調べてみます。情報ありがとう
ございました　!

[244: 匿名さん]

MR は現在準備中。9 月中旬からオープンだそうです。
楽しみですねぇ。

[245: 匿名さん]

>240
千川通り沿いにも肉のハナマサがあります。
でも、どこも激しく遠いと思いますよ。
とても歩けないし、坂があるので自転車でもきついです。
この辺りは高台なので、ちょっと遠くに行こうと思うと坂だらけです。

[246: 200]

245さん　電動自転車なら余裕です！もちろん！私も愛用しています。
文京区に住むのであれば、電動自転車をオススメしますよ！

[247: 匿名さん]

>この辺りは高台なので、ちょっと遠くに行こうと思うと坂だらけです。
高台の高層マンションで紛争になったようですが・・・

>>212
>反対運動は決着したのかな？
まだ幟が目につきますね

[248: 匿名さん]

私もさっき見てきましたが、まだ幟が立ってました。
他の地域のものに比べて上品なものでしたが、貼り紙や横断幕の口調は穏やかではありませんね。
外野から見ている限り、決着したようには見えません。

一方で、水道橋駅のところにモデルルームの案内看板ができていました。
どうなっているんでしょうね？

[249: 匿名さん]

http://app.cocolog-nifty.com/t/comments?__mode=red&id=3588278

[250: 匿名さん]

今の連中はお金目当てでしょうな。

[251: 匿名さん]

デベから見たら弁護士代とか一杯かかるけど、解決の一時金はしれたものだよ。
（文京区じゃないけど、実家の親が雀の涙ほど貰っていた）要するに儲かるのは
法律屋だけ。

[252: 匿名さん]

寧ろ竣工が遅れることによる金利負担が問題でしょうね。　平均7000万級ってことは
普通1.5で割って土地＋工事代で5000万弱/1戸まず借金してマンション建てるわけですから
1年とかこれで遅れたらデベにとっては大事です。　たちまち100万単位で価格に転嫁する
しかない利息になりますよね。　

[253: 匿名さん]

http://defense.cocolog-nifty.com/dgw/2005/07/post_074f.html

[254: 匿名さん]

>248
>一方で、水道橋駅のところにモデルルームの案内看板ができていました。
前からありました。

>252
話がループしてしまいましたね。
金利の話は前に出ています。
インサイダー氏の書き込みを参考にしてください。

[255: 匿名さん]

＞金利の話は前に出ています。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38556/res/44

総戸数１０１戸　≠　販売９９戸　も決着していないようです。
教えていただけないでしょうか＞インサイダー氏

[256: 匿名さん]

インサイダーさぁ〜ん！！

[257: 匿名さん]

age (^^)

[258: 招待状来ました]

モデルルームオープンに先立って招待状が来ました。
楽しみですね。

[259: 匿名さん]

事前案内会楽しみですね

[260: 匿名さん]

で、反対運動は決着したんですかね？

[261: 匿名さん]

http://app.cocolog-nifty.com/t/comments?__mode=red&id=3622591

[262: 匿名さん]

> 260
別に気にする必要もない事かと。瑣末なことでしょう。

[263: 匿名さん]

> 261
コメントとトラックバックの少なさが雄弁に語っていますね。

[264: 匿名さん]

261のリンク先は、三井がやっているのでない限り、著作権侵害ですね。

[265: 匿名さん]

>>249 は？

[266: 匿名さん]

事前案内会に行かれた方いますか？

[267: 匿名さん]

　　　　　,一-、
　　　　 /‾　l |
　　　　■■-っ
　　　　´∀｀/
　　　 __/|Y/＼.
　Ё|__　| /　　|
　 　　　| У..|

んな〜こたない！

[268: 匿名さん]

あら、タモさん。
いいともは？

[269: 匿名さん]

267, 268 は他に行って下さい。

事前案内会の日程が fix され通知が来ました。
楽しみです。

[270: 匿名さん]

私も日程が決まりました。あともう少し。
早く見たいな♪

[271: 匿名さん]

事前の事前で今週あたりに見ている方、おられませんか？

[272: 匿名さん]

南側を検討している方、いますか？

[273: 匿名さん]

南側は坪単価350万円くらいするんじゃない？

[274: 匿名さん]

5月下旬になりましたね。

[275: 匿名さん]

何が？

[276: 274]

竣工・入居です。

2006年11月　→　2007年3月　→　2007年5月

[277: 匿名さん]

ありゃりゃまたかい... 早く反対派に一次金ばらまいて黙らせたほうがいいんでないの。
利息負担のほうが高くなりそうな気がするけどね。　

[278: 匿名さん]

えーーー、まだ和解してないの？事前案内会は平穏に行われるのでしょうか？

ちょっとケチがつきすぎですね。

[279: 匿名さん]

モデルルーム観た方のご意見お待ちしています。5 月に延期されたことで、相当モチベーション低下中。

[280: 匿名さん]

仕様やメニュープラン・カラーセレクト等の選択肢の多さ等さすがパークコートでした。
東と西で眺望がある程度確保できて、価格も手頃な部屋もあります。そこは倍率つきそう
ですけど。
周囲とは和解済とのことでしたが、現地を見ると相変わらずの幟で、初めて見た家族は
モチベーション低下。引渡時期も５月になったし、周辺はやっぱり店が少なく、不便さ
は否めません。本郷周辺のあの街並みに価値をどの程度認められるか次第ですね。

[281: 匿名さん]

近所に住んでいるものですが，本郷のここらあたりの住民は，どうやらマンションが立つたびに反対運動をする気がします。
うちの前のマンションも反対のおかげで階が一階分さがりました。
でも，建っちゃうとあきらめるのも早いのですよね

[282: 匿名さん]

＞うちの前のマンションも反対のおかげで階が一階分さがりました。
http://www.geocities.co.jp/SweetHome-Ivory/3094/room11c.html

[283: 乾式壁]

タワーでもないのに、戸境に乾式壁を使っているんですね。
なぜなのか担当者に聞いたのですが、ちゃんとした答えが返ってきませんでした。
やはり、地盤がよくないから建物をできるだけ軽くしようとしているのかもしれません。
乾式壁について皆さんのご意見をお願いします。

[284: 匿名さん]

乾式壁はやはりかなり遮音性が低いのですか？
どなたか比較データをお持ちではありませんか？

[285: 匿名さん]

確かに??ですね。 乾式壁の仕様・遮音レベル・乾式の採用の理由など詳細聞いた人
います?? 　数cmばかり部屋は広くできますけど... あんまりメリットはないですよね。
超高層以外で使っているところもあまり見ないですし。
週末MRいくので、誰もレポートないようだったら直接聞いてみようかとは
思っています。

[286: 匿名さん]

静かですねぇ

[287: 匿名さん]

うむ

[288: 匿名さん]

　乾式壁の件は採用の理由・遮音性能等級(D値）とも販売員の人はご存知ではありませんでした。
売っている側でもよく聞かれるというのは話題になっているようで、調べておきますとの回答。
まだ長期修繕計画もできていないし、駐車場の値段も確定していませんでした。随分MRオープンって
遅れていたはずですが,　何を準備していたのだろう?? って感じはちょっと否めませんね。

[289: 匿名さん]

水曜日は書き込みが少ないですね。
不動産業者が休みだからかなぁ。

[290: 匿名さん]

というか8日間で3件しか書き込みなかったんだけれども (^^)

[291: 匿名さん]

要望書、出されましたか？

[292: 匿名さん]

うううむ... MR一部屋だけであそこまで普通じゃないほうにいじってあって、
かつオプション満載では、普通がどんななのか分からなくって、とても要望書なんて
とこまでいかないのですが...　やっぱりこの立地でないとダメってんでないかぎり
難しいですね。

[293: 匿名さん]

買えないならそうはっきり言えばよいのに。ＭＲ一部屋だろうが間取りは分かっているのだから決める用件はあるだろうに。ちなみに我が家は立地で決めましたが。市ヶ谷の方と比較して落ち着いていますからね

[294: 292]

>>293 予算は8000くらいなので、まぁ南高層とかじゃなければ買えるんですけど...
なんか書くと、買えないだろうって書き込みが多いのは匿名掲示板の欠点でしょうね。
間取りが図面で分かるから、オプション満載で元が分からなくてもいいというのなら
そもそもMRそのものがいらないというヒューザーみたいな売り方でもよくなってしまいますもの
これは極論でしょう。
　正直柱と下がり天井がきついので、図面だけで考えればまぁNGですね。まだ下がり天井などが
高さなど明示してあるだけ良心的ではありますが。
　モデルルームタイプの部屋、普通に3LDKのままで見せると、洋室2&3の2段の下がり天井と、
洋室３に入っている柱が目立っちゃうので、ああ代えたのだと思いますけど、茶室にして人が
はいらないようにってのはちょっとね。　2.15mってのはハイサッシの上端の高さならいいけど、
下がり天井高さとして、高級（なつもりの）マンションで許容範囲かなぁ？
マンションパーク”コート”って名前でもうちょっと凄い仕様を期待していったのですが、
まぁ確かにフローリングなどはいいもの使っていましたが、構造・仕様はまぁ並レベルでしたね。
何故かバルコニーに面した部屋の角にパイプスペースがあって、これなんだ？とか思ったのと、
やはり隣戸との戸境壁が乾式工法（どうもD-55前後の、並みのタワーマンション程度の仕様のような.. ）
ってのが引いてしまう理由です。　立地は確かにいいですけれども、内容もそれなりに伴っていないと、
坪300とかの価値があるかな？と正直疑問になりますね。　原価の1.5倍につけていて200万/坪かかって
いないといけないわけですけど、1000坪弱の土地に、容積300%ちょいきって100戸詰めてあるってのと
この仕様レベルを考えると、少なくとも格安感は全くないですね。
　城西地区の低層住専あたりでも少し歩けば100m^2くらいのが8000万あればまぁ買えますけど、
ここでは85m^2がいいところですからね。　そこまで狭苦しいのでないといけないほどここの立地がよいと
いえる理由がうちにはあんまり思いつかないんですよ。　妻が出身の文京区希望だったので見には
いきましたけど。　DEWKS小さな子供有り(うち）というよりは、やはりMRに多かった熟年夫婦向けかなと。

[295: 匿名さん]

竣工・入居がかなり先に伸びていますが、竣工時には現在の仕様の価値が下がっていることはないでしょうか？

[296: 匿名さん]

仕様の価値がさがる？
そんなことはないでしょう

[297: 匿名さん]

http://www.city.bunkyo.lg.jp/kusei/kenchiku/jyuutakutika.html

[298: 匿名さん]

>>297

何の説明もつけず、意見もつけず、リンクだけをはるのはやめましょう。

[299: 匿名さん]

297さんリンクの条例が施行されると、本物件には何かマイナスとなるんですか？？？

[300: 匿名さん]

計画は承認されている訳ですし、既存建築物に関しては住戸・住室の増加を伴わない限り、とあるので大丈夫でしょう。
問題は建てかえ時じゃないですか。

[301: 匿名さん]

いやぁ、目の肥えている方はいるのですねぇ。
294 さん。
私などは、開口部のスパンとベランダの広さでパークコート市谷仲之町、市ヶ谷逢坂をパスしてよかった、
と喜んでいる口なのですが..。ブリリア外苑出羽坂とも比較しましたが、まぁ、比較になりませんね。
下り天井もこんなものかな。と。

[302: 294]

>>300 既存不適格になるとしたら、やはり資産価値への影響は無視できない気がしますが。
住みつぶすから中古価格はどうでもいいやというような、安グレードのマンションとは
違いますからね。
ちょっと293あたりの書きっぷりで喧嘩を売られているような気がしただけで大人げ
なかった。　非常に正直にいえば、ここの南向き95m^2(モデルルームタイプ）が図書館抜ける高さで
買えれば全く問題ないんですが、背伸びしても8500万を超えると、住宅ローンのために生きているって
ことになってしまうもので。　非常に正直に1000万ばかり予算が足りません..　5000近くは頭入れられ
ますが、若くはないもので。
　実は、下がり天井高さを気にするのは私だけです。他の板でも書いたのですがかなーり身長が高いも
ので(186cmとかある）靴はいて通ろうとすると、直床・階高圧縮物件とかだと、玄関高さが190cm
とかになってしまうもので、ちょっとかがむ感じで通ることになるんで、階高足りない物件は一瞬に体で
感じます。ここの玄関とかの上端の高さ・質感は、パークコートを名乗るだけあってさすがでしたけど、
玄関はいって正面が茶室なんて間取りありかなぁとは思いませんでした？
　85m^2くらいで3LDK 化すると、壁芯の幅で2mちょうど程度の部屋ができてしまいます。無論狭い部屋は
縦長にしないと使えないというのは承知の上なのですが、内法だと、多分両手を思いっきりひろげると
届いてしまうんですよ。　やはりもうちょっと広さは欲しいかなぁとかね。
　市谷のパークコートは85m^2程度の部屋は、2LDK＋納屋とかを普通にしていませんでしたっけ？85m^2で、
高級さをだしながら圧迫感を感じさせずに作るには、2LDKベースが基本かなとか、ここと比較して感じたの
ですが... ここの85Bの間取りみたいに、廊下の途中にドアがあって部屋はいってしばらく2畳分くらいの
通路部分も足してはい8畳の主寝室でございますってのは、　羊羹輪切りタイプの4LDKファミリーマンション
とかで、リビングルームの広さの数字を増やすためによーくある手ですけれども、実際は6畳程度で、
うちは主寝室にベッド２つ並べていれたいので、なかなか窮屈ではあります。
（シングルでもちょっと大きめのにしないとベッドから落っこちますもので)
まぁ215cmの下がり天井の感じ方も、大柄な人と小柄な人では違うということで。
サービスでつけてくれた等縮尺の家具配置用の透明シートをくるくる回してうーんとか唸っている
ところです 　

[303: 匿名さん]

>>294 >>302 さん
　確かに、85m^2クラスの主寝室8畳は実質6畳しかないですね... よーく図面で確認してみたら、
内法で考えたらうちの6畳和室と殆ど同じなんだ..　うううむ。
立地が全てと割り切れるかどうかですね。

　不勉強なんですが、是非詳しい人のご意見お聞きしたく:
[1] 本郷周辺とか、文京区物件の相場と比較してここどうなんでしょう？
[2] あと、法規上はここ地下が2階ということですが、地下はかなりの割合まで容積率参入され
　　ませんよね。　ここは容積率300%制限の場所のようですが、貰ったパンフには、容積率参入分の
　　面積の敷地に対する比率は明記されていないように思えます。
　　>>297 で取り上げられている条例が施工された場合、同じものへの立替が不可能になるという
　　意味での既存不適格扱いになるところまで、ぎりぎりに容積率を消化しているのかどうか
　　誰かご存知でしょうか？？

[304: 23]

>>291　要望書、出しました。南面です。無抽選になりますように・・・多分、293さんとはぶつかってないと思ふ。
>>292　MRはデザイナーの個人的（悪）趣味。素材と仕上げ、色合わせのセンスのみチェックしました。
>>294　確かに、洋室２，３の天井はイマイチ。もう少し何とかして欲しかった。が、子供部屋なので気にせず。
>>303　JR跡地は地所が購入するそうです。本件より2割ほど高くなる（ほぼすべて億ション）くらいの高落札価格。
　　　 容積率はMRで確認したら？駐車場を除く住宅用途の容積率は330%ってことしかわかりません。300が限度なら
　　　 30%分が地下ってことですかね？

[305: 匿名さん]

管理費や積立金などは10月8日のグランドオープン時に公表されるようです。
また、重要事項説明書はすでに出来ているとのことです。->反対派住民との和解事項も含まれている？

[306: 匿名さん]

ありゃ、価格が高いとわかったら、ショボーンですか？

[307: 匿名さん]

ここって、普段のちょっとした買い物は不便ですよね。成城石井も坂の下にあるし。もう少し日常
生活に便利な施設が５，６分以内の範囲に多いと良いのですが。

[308: 匿名さん]

>>304 ”ここ”の落札価格ってどのくらいなんでしょ？　傾斜地ですけれども、
それでも路線価の2-3倍いっているのでしょうか。　平米100万軽く越えでないと
変えない土地でないと、この価格にはならないと思うんですが。　やはり文京区
そんなものなのでしょうかね？　路線価は50万/m^2台程度ですよね。

[309: 匿名さん]

変えない　ーー＞　買えない　の間違い　失礼..

[310: 23=304]

すみません、落札価格は知りません。ただ、他のスレにもありますように都内の
マンション用地は本当に不足していると、所長さんも言ってました。JR跡地は明
らかに"ここ"より高くなるとも。

買い物は確かに不便。。。昔住んでた時、ホカ弁が出来てすごくうれしかった記
憶があります。成城石井もなかったので、だいぶマシにはなったと思ってますが。

[311: 匿名さん]

東と西では、やはり東でしょうか〜。８，９階あたり、眺望はどうなんでしょう？

[312: 匿名さん]

眺望的には東のほうがずっと下層でもなんとか大丈夫だと思いますけれども、
壁芯で2m幅しかない部屋ってのはやっぱりちょっと気になりますね。

[313: 匿名さん]

＞３１０
うーん、やっぱり不便なんですか。それを補ってなお余りある・・・と考えられるか否かですね。
悩ましい・・・。

[314: 匿名さん]

荒川が決壊したら、「高台でよかった」ということになるんでしょうけどね。
もっとも、値段が値段なんで、私は買えませんが。

[315: 匿名さん]

JR跡地はインサイダーさんが前から話題にしていました。

>>255-256
インサイダーさん　登場されませんね。

[316: 匿名さん]

図書館から見ると、敷地は思いっきり削られてますね。壮観ですよ。

傾斜地と言っても掘っ立て小屋を斜めに立てるわけではないので、
確かに気にする必要はないですね。

[317: 匿名さん]

> 294 さん
私の財力では、頑張って 85B の中層なんですが、ご指摘の通り C to C で 200cm はきついですねぇ。
この広さでは 2LDK ですね。メニュープランを利用する積もりです。残りの小さい間は子供部屋かな。
贅沢は言えません。

[318: 匿名さん]

お願いですからMRで子供を野放しにしないでくださいね。

うるさくってかなわんわ。パークコートなのに鬱になりそうです。

[319: 匿名さん]

子供にパークコートもなにも関係ないと思われ。
それともあなたは子供の頃きちっと座って大人の話を黙って聞いてる気味の悪い坊主だったとでも？

[320: 匿名さん]

>319 やめてくださいね。無関係な話は。

ま、この場合野放しにする親が...ですね。

[321: 匿名さん]

ま、この場合野放しにする親が気味の悪い...ですね。

[322: 匿名さん]

駐車場代や管理費、積み立て修繕費が出てましたね。

屋内の駐車場は結構安いと思うのですが、競争激しそうだな〜。

[323: 匿名さん]

>駐車場代や管理費、積み立て修繕費が出てましたね。

え、どこにですか？教えて下さい！

[324: 匿名さん]

先週末ＭＲ見て来ましたが、管理費や駐車場代は出ていましたよ。
駐車場は３万円強だったかな？それでも９千万以上の部屋の購入者が優先で、
それ以下の部屋の場合はかなり競争厳しそうでした。
冷やかし気分で見に行ったＭＲなんですが、立地に一目惚れしてしまい、
購入検討しています。それでも７千万半ばの部屋が手一杯で、すこしでも広い
低層の西側か北西角部屋検討していますが、この価格にして日当たりと間取りにちょっと迷う所。
それでも抽選になる様だし、もう日にちは無いし、
ああ、もっと早くからＭＲ見に行っていればよかったです。（ＭＲ巡りをして間もないです。）
立地的にいえば、こんな好物件なかなか出ないですよね？
でも、価格的にはどうなんでしょうか？

[325: ３２４]

　　↑訂正です。
駐車場代は、屋外機械式〜平置きまで、３万ちょっと〜３万強まででした。

[326: 匿名さん]

9千万以上の購入者優先とは感じ悪いですね。
3LDKは安くても6千万円以上するのだから、車ぐらい持ってる人は多いでしょう。駅だって極近というわけでもないんだし。
9千万円以上住戸の魅力を増して、それ未満の住戸の魅力を減らして、何かいいことあるんでしょうかね。
この辺って、外部の駐車場なんかありましたっけ？

[327: 匿名さん]

駅まで近いですよ。部屋による優先もありません。

[328: 匿名さん]

駐車場は部屋による優先はあるようです。
駐車場：屋外：3-3.3万。屋内：3.3-3.6万。平面3.7-3.8万。
要望倍率：95Bの1003×１、1102×２.90Dの1004×４、1103×２。95Aの901×４．
モデルルーム行きましたが、がっかりです。オプションも含め私の感性とは合いませんでした。個人的には、値段やローンも含めると、「夢」の買えないマンション、「妥協」のマンションという印象です。
私は購入をやめます。

[329: 匿名さん]

入居後に組合で規約変更して5年ごとに
駐車場の再抽選にすればよいのでは?

[330: 匿名さん]

駐車場は多分余るでしょう

[331: 匿名さん]

>駐車場は多分余るでしょう

いやあ、このカバー率ではちょっとなんともいえないですね・・・
置けない人も出てくるかも

[332: 匿名さん]

一億前後のマンションでは、高価格帯住戸の駐車場優先権は常識ですよ。

買いたい人、買える人　が、買えばいい。無理する必要はどこにも無し。
自分にあったマンションを探すべし。

[333: 匿名さん]

明日からMRオープンですね♪

[334: 匿名さん]

プラウド駒込の建設用地（もう竣工間近）のすぐ横にパークコート本郷真砂の大きな広告が
建てられました。まるで山田電気とコジマ電気みたいですね。

[335: 匿名さん]

>一億前後のマンションでは、高価格帯住戸の駐車場優先権は常識ですよ。

常識なのはわかってるけど、その「常識」がおかしいといってるわけで・・・。差の付け方は他にいくらでもあるでしょう。生活していく上で致命的な差の付け方、あとで禍根を残すような差の付け方は良くないと思う。

[336: 匿名さん]

>>駐車場は多分余るでしょう

>いやあ、このカバー率ではちょっとなんともいえないですね・・・
>置けない人も出てくるかも

賛成。駅2分くらいで50％の駐車場が全部埋まってるマンション、沢山知ってます。
それにここは、一番安い3LDKでも6千万円台半ば。フツーにEクラスや5シリーズくらい乗ってるレベルの人たちです。

[337: 匿名さん]

一部の住戸に異常に人気が集中してるらしい。
８０Ｂのテラス付きだったかな。でもあそこって、前から生えてる
木を残したおかげで随分影になるし、それ以前にもともと日照
条件ひどいし、外から進入しやすいから女性一人しかいないとき
は昼でも窓開けっ放しは怖いし、一番下のエレベーターホール前っ
てことはほとんど全住民が行き来するわけだし（ドアはあるけど）
冷静に考えるといろいろ問題ありそ。幅が2mしかない部屋もあるし
ね。あと、このキッチンて、一体どこにゴミ箱置くの？
ルーフバルコニー付きの部屋の倍率が高いのはまあわかるけど。
あーあ、やっぱり安い部屋はそれなりだな。

[338: 匿名さん]

>あーあ、やっぱり安い部屋はそれなりだな。

そういうことですね。
高級マンションの場合って、安い部屋から埋まるんですよね。
本郷のあの場所は確かに静かでいいけど、前の道は狭い、
すごい傾斜。そこに9000万とかの物件ができてしまうのは
なんとなく違和感あるんですが、みなさんはどう思われます？
そんなもんでしょうかね？

[339: 匿名さん]

プラウド文京千石とも比較しているのですが・・・・。
パークコート本郷真砂は大きな間取りでもキッチンが狭いですね。

[340: 匿名さん]

>339
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38434/res/11

[341: 匿名さん]

9,000 万円台の部屋に結構高倍率がついているようですね。凄いなぁ。
私が希望していた部屋も x 倍になってしまいました... (T_T)


> なんとなく違和感あるんですが、みなさんはどう思われます？

違和感あるならそれでいいでしょ。気に入ったら買う。気に入らなかったら買わない。