パークコート本郷真砂 はどうですか？

[匿名さん]

文京区って苦戦している地域もありますが、本郷あたりはどうなのでしょう。
価格も高そうだし…。

[121: 匿名さん]

>少し早い段階で設計で配慮していれば、余計な経費がかからなかったということはないのでしょうか。

どうでしょうね？　設計変更による損失もありますからね。
また、かけひきとして、あまり早い段階で大きな譲歩はできないでしょう。

[122: 気になる組]

117さん　約2億円弱の損失…とありますが、派手な宣伝をしてない（今のところ）のが救いですね。
某所、島付きマンションを宣伝中のS○APの出演料が2億との事ですから…。

[123: 匿名さん]

>122
多大なギャラに比べれば、たいしたことはないと思いますよ。でも三井さん
がプロジェクト毎に採算をきっちり見ているようだと、買い手の負担は確実
に増えるんだろうな。＞対策費

一般経費で社内処理するなら、購入者が負担するようなことは無いかな。
（と、期待してみる）

パークコートはこっそり売り出し、こっそり完売（三田綱町、御殿山など）
でリーズナブルだと思ってたんですけどね〜。
（最近苦戦が多いですねw)

[124: 匿名さん]

>123
市谷仲之町も苦戦しているみたいですしね。
このところの三井さん、あまりいい土地を地上げできないみたいですね。
三菱地所や野村不動産に押されている感じがします。

[125: 匿名さん]

＞１１９
＞一般的に、ものの値段というのは、売り手と買い手、双方の合意できまります。
＞いくら経費がかかっても、買い手がつかないような値段はつけられません。

もはやミニバブルの都心マンション価格にはそんな一般論は成り立たないと思いますが。
そもそも売り手によって価格が左右された例ってあるの？
（技術革新や企業間競争による値引きはのぞく）

[126: インサイダー]

＞１１７さんへ
横レスです。ふふふ。年利６％ねえ・・・・。いつの時代のはなし？？？？？
ゼネコンはデヴェと握った金、よっぽどのことがない限り増額要求はできない。
プラン変更の手間とかコスト増をデヴェが認めるのは稀。特に三井クラスの
大手はね。文京区なんだから相応の補償費はプロジェクト収支で計上されて
いますって。また、補償費みたいな実弾以外の訴訟に伴う費用は、プロジェクト
収支にはつかん。「販売価格」については三井はじめどの大手デヴェも土地買収時
の想定再販価格で売るのが基本。マンション価格はマーケットが決めるものだから
近隣対策費が多少上がったからそれをエンドに転嫁、というような議論はふつう
ありえんのですよ。ましてココのここの総事業費を考えれば千万単位はゴミ。
購入希望者は、当初予定価格で買えますよ。安心なされ。

[127: 匿名さん]

>>126

安心しました！


と、つられてみる。。。

[128: 匿名さん]

つーか、資本を投資した事業は14％はリターンが無いとだめでしょ。株式
投資の基本。

そもそも担保も元本保証もないんだし。だとしたら、投資のリターンが6％
なんてその会社はだめですよ。住宅ローンや定期預金の金利感覚＝庶民感覚
で物を言ってない？　>126

まあ、千万単位はゴミってのも、50億と仮定したら5％未満は統計上も誤差
ですわな。常識的に。

で、何が言いたいかというと、皆さん心配せずに案内を待っててください。

[129: 匿名さん]

ROEが6％割ってる会社なんぞごろごろあるがね。
ROE≒エクイティコスト≒株式投資の期待収益率なわけで、あまり強いことはいえたもんじゃなくないかい？＞128

[130: インサイダー]

＞１２８
いやいや。よく読んでくだされ。
ギンコー借り入れの金利（資本コスト）が６％、と発言していた方
がいたので６％はないでしょうと言ったのです。一部上場企業で
そんなに高い金利（資本コスト）ありえないって。
１４％のリターンというのはよくわからんが、それはいわゆる粗利益？
経費差引後利益か？どこの企業でも社内の管理費とかをそこから
引いてるから一概には言えないですが・・・・・。
個別のＰＪ収支を基に「株式投資の基本」とか言うのは死ぬほど
恥ずかしいので言わないほうがいいよ。バカ丸出しなので。
＞１２９
ここはバカの＊＊か？
ＲＯＥと株式投資の期待収益率が何でリンクすんねん・・・・・
三井不の株を今買ったらＲＯＥ並の利回りあるってこと？？？？
馬鹿も休み休み言ってくれよ・・・・

[131: インサイダー]

１２８の発言に一応付言すると、
マンション事業の原価率というのは基本的に８０％です。販売価格の。
原価というのは土地取得費・建築工事費そして気になる近隣
対策費や設計費もここに含まれる。これは企業会計上のはなしだから
どの会社も一緒ね。ここに更に経費として販売手数料（販売会社に支払う
手数料、一般に売りねの３％）とか広告宣伝費（一般に売値の２．５−４％）
とか会社の管理費とかがのってきて最終のＰＪ収支は、、、ってなるんだけど

そういう意味でいけば１４％のリターンというのは「経費差し引き後利益」
レベルかな。金利は考えてないけど。＞１２８そういうことでいいですか？？？？

[132: 匿名さん]

すみません、自分はファイナンスの授業を受けたいわけではなく、
この物件についての詳細を知りたいだけなのですが…。

[133: 匿名さん]

１３２さんと同意！！
何か情報をお持ちの方、お願いします。

[134: がんばれインサイダー]

確かに、私には理解できないレスが続きましたが、≫１２７はなかなか説得力のある意見だったのでは？

それに、掲示板ですから、いろんな意見があったほうが好ましいのでは？
自分に関係ない情報は、スルーすればいいわけだし。
最初に株式とかREOとか言い出したのは、インサイダーさんではありませんし。

インサイダーさん以外に向けた発言だったらごめんなさい。

[135: 匿名さん]

物件に関しては、いろいろな意見が聞けるのはいいですね。
でも、１２６くらいから、ずれているのでは？

興味のある方は別スレでどうぞ。

[136: 匿名さん]

インサイダーさんのご意見、勉強になってます。

>文京区なんだから相応の補償費はプロジェクト収支で計上されていますって。
他区に比べて近隣住民に配慮するための費用が多いのですね。

それとこの物件、近隣住民への対策に誤算があったりしませんか？

[137: 匿名さん]

インサイダーさんのご意見、勉強になってます。

>ゼネコンはデヴェと握った金、よっぽどのことがない限り増額要求はできない。
ということは、なんかあったらその分ゼネコンに手を抜かれるということですね

[138: 匿名さん]

自作自演もほどほどにしないとシラケちゃいますよ。
ここは個別の物件について情報を出し合うところですので、
講義をしたいなら自分で別スレッドをたててください。
社会人なら空気を読もう（あ、もしかして学生君？）

[139: 匿名さん]

そうですよ。
ファイナンスの基礎も知らないのがインサイダーとか僭称して大見得きってるような発言は何の役にも立ちませんもん。
インサイダーと僭称するならちゃんとインサイダー情報出してほしい。

[140: 匿名さん]

インサイダーさんは購入検討に役立つ情報をくださっているのでは・・・

>マンション事業の原価率というのは基本的に８０％です。販売価格の。原価というのは土地取得費・建築工事費そして気になる近隣
対策費や設計費もここに含まれる。

これ知りませんでした。

この物件についての情報は、実際に見に行くほうがよくわかると思うのですが。
北側が低い急傾斜地で、近隣との交渉に時間がかかっているようです。

[141: 匿名さん]

ま、我々には何も本当のところはわからないわけだし、インサイダー
さんの意見だと近隣対策で販売価格が暴騰するわけでもなさそうなので、
ここはじっと9月を待ちましょう。

[142: 匿名さん]

値段がわかったところで、素人には判断つきませんしね。
結局、自分で高いと思ったら、買いません。

[143: 匿名さん]

そうそう。待ちましょう。
販売計画が延び延びになったお陰で(?)千石三丁目と比較できる訳ですし。

もっとも、本郷真砂と千石三丁目ではクラスが違いすぎるか。
三菱さん。比較できるくらいにしてくれ。頼むよ。

[144: 匿名さん]

>>143
http://www.mecyes.co.jp/cgi-bin/mgj_bkn_detail.cgi?bid=11232001

[145: 空気が読めないインサイダー]

三井不の株主なんで・・・・。株については脱線すまん。

うーーーーんインサイダー情報出せって？
坪単価を比較すると
三井本郷＞野村千石＞＞三菱千石

ってカンジかな。物件のグレード感は度外視で単価だけの比較ね。

近隣のことえらく気にしてるようですが三井本郷に限らず
文京区はどこでもモメてホームページが立ち上がるのが普通。
最近の傾向からすると旗がたたないほうが珍しい？？？？？？
あと文京区の場合はそういうマンション近隣紛争に票集めでクビを
つっこみたたがる議員がいたり＆区役所が異常に弱腰だったりで
開発はやりづらいとこですね。そういった意味でデヴェもある程度の
反対は「想定の範囲内」ですよ。

[146: 空気が読めないインサイダー]

そうそうインサイダー情報と言えば
ご存知の通り土地のミニバブルが過熱してるのが
都心３区＋渋谷文京新宿。
しのばず通り沿いや本郷通り沿いの商業地域立地
の中高層物件を不動産ファンド系がとんでもない価格で
落としていて分譲前提のデヴェが土地仕入れをできていない。
財閥系や東京建物・野村の会報誌とってるひとならおわかりでしょうが
なーーんか郊外の物件ばっか・・・・というかんじ。
決して買い煽りではないですが短期中期的には都心物件は先高感はある。

[147: 空気が読めないインサイダー]

＞１４３
そうですねえ・・・・本郷と千石では地位が違いすぎ。
三菱も野村も「文京区の高級住宅街」でマーケティングしてくる
だろうけど、冷静にみれば文京の辺境、巣鴨のイメージに
ひっぱられる。千石プライスは三井のステーションアリーナや
三菱の本駒込くらいが適正だと思うけど今度の三菱野村物件は
それよりも高いだろうね。

[148: 匿名さん]

＞１４５
野村の千石ってどの辺ですか？

[149: 匿名さん]

>148
野村の駒込の間違えでしょ。
お願いしますよ、インサイダーさん。
ぷぷ。

[150: 匿名さん]

対抗馬の番町はかなり高かったそうですね。

って、文京とは格が違うか。

[151: いんさいだ]

＞１４８
千石１丁目だよ
もう工事はじまってる。
ここはＭＲ用地さがすの大変だから・・・・
どこで売るんだろね？
＞１５０
ん？番町？
三菱のやつのことかい

[152: いんさいだ]

＞１４９
そういえば三井真砂を検討するひとは
野村駒込も比較検討するのかな？
野村駒込はＪＲ社宅跡地
ＪＲ社宅といえばあれっ
三井真砂のそばにもでーーーーーかいのあるよね
地図みてみんさい
さあこれはどうなるのでしょう？？？？？

[153: 匿名さん]

ありますね。これも、マンションになるんでしょうか。
ここも、なかなか便利そうな場所ですね。
さすが、もと国鉄ですね。
上野公園の裏にある弥生会館も、JRの持ち物ですね。

[154: 匿名さん]

> 152

> そういえば三井真砂を検討するひとは
> 野村駒込も比較検討するのかな？

しないでしょう。値段だけは同じクラスもありますが、
プラウド駒込は、あれは巣鴨ですよ。豊島区。
しかも、周囲はラブホ、スーパー、飲み屋、JR の線路、打ちっぱなしゴルフ場。
環境悪すぎ。値段もピンきりですから、様々な階層の人達がごっちゃごちゃ。

私は真砂を本気で考えていますが、全く比較の対象外ですね。
パークコート市ヶ谷、市ヶ谷逢坂は比較対象でしたが。

> 三井真砂のそばにもでーーーーーかいのあるよね

そうそう。これ、気になりますよね。

[155: 匿名さん]

>151
千石の物件、敷地は広いんですかぁ？
低層だといいんだけど。
地震怖いからね。

[156: 気になる組]

プラウド駒込も検討しました（笑）。しかし！やはり豊島区巣鴨。
154さんが指摘している周辺環境を含め、住み慣れた文京区のみで検討することにしました♪
真砂近くのJR社宅も水面下で動いていると思いますよ（←個人的な予測ですが）

[157: 匿名さん]

素朴な疑問ですが、プラウド駒込は住所も最寄り駅も駒込なのにどうして巣鴨と言われるんでしょう？
スーパーが近い（というほどでもないけど）というのは欠点なんですか？
プラウドはすでに躯体が完成し、かなりの戸数の販売が終わっています。
そういう意味でも、本郷真砂と比較される方は少ないでしょうね。
野村の千石一丁目は、具体的にどの辺りですか？

[158: 匿名さん]

>>157
http://www.nomura-re.co.jp/bin/outline/BukkenOutline.do?code_no=014560

[159: 匿名さん]

ごめんなさい。千石の情報かと思って期待したのですが、158さんの意図がよくわかりませんでした。

[160: 匿名さん]

住所を見なさい、ってことではないですか？

[161: いんさいだ]

＞１５３
Ｄが落としたやつね。えらい高値掴みってはなしだけど・・・
転売もできないし自分で売る？あそこでＤの高額・・・うーんだよね
＞１５５
くるまで前を通りかかった。白山通りには面してない。
三菱より駅近だけど環境は三菱のが上かな
ちょっと甲乙つけがたい・・・
野村はここは茗荷谷や駒込よりは高く出してくるよ

[162: いんさいだ]

よく
わからんのだが・・・・・
みなさん文京区の適正価格上限坪単価っていくらくらいなんだろう・・・・？

[163: 匿名さん]

この前まで売っていた、パークハウスが参考になるんじゃありませんか。
バカ売れでもなく、売れ残りが出たわけでもなく。

確か、６０㎡で８階か９階の部屋が４８５０万円だった。
向きは覚えてません（南だったけ？）。坪２６７万円くらい。

[164: 匿名さん]

パークハウス本駒込はちょっと仕様が・・・。ブリリア六義園なんかリーズナブルだった
と思います。向き・階数でピンきりでしたが、２８０〜２９０万円くらいの部屋だったら
いいな。

[165: １６３]

本郷３丁目？のほうです。
ま、こちらも仕様はそれほどよい感じではありませんが、私は十分です。
間取りはいまいちでしたが、これも私にも十分かなって思ってました。
貧乏育ちなもので。

[166: 匿名さん]

> みなさん文京区の適正価格上限坪単価っていくらくらいなんだろう・・・・？

真砂は 300 万乗るかどうかってトコでしょう。
ちょっと高いですよね。

千石はパークハウス本駒込よりちょっと高めらしいですが、それでも 300 には行かない
らいしいですが。

[167: 匿名さん]

やはり、それくらいいきますか。
それくらいでも、十分売れそうですね。

私は、やめておきます。たぶん。
同じ本郷でも、もっと庶民的な仕様のマンションにします。

[168: いんさいだ]

三井真砂は３００万超えですね。
２年前なら文京区３００超えは考えられない
野村の真砂も２７０くらいだったかな？
今は相場が底上げされてしまっているので通りに面していない閑静な
立地ならそういう値段でないとデベの採算があわないのでしょう
というか今はその「通り沿い」の立地ですら不動産ファンドの
キャッチボールで値段がどんどん釣り上がっているから
今後は通り沿いなら２４０−２５０の相場が続く保証はできませんが・・・
ファンド系は賃貸利回りレート○％きますからね・・・
めんどくさいモデルルームもチラシ広告もうたなくていいからその分
土地代にのせられる
まっとうなデヴェには苦しい時代

[169: いんさいだ]

実際、バブル期さながらの
地上げのような土地取引が横行している
国立でもめたデヴェ
しゃちょうが捕まっちゃったデヴェ
あたりはもちうろん
財閥系でもそうなんだから何をかいわんや
ただエンドユーザーが払えるカネが無限にアップするわけ
じゃないんだからいつかははじけそうなもんだけどなあ
いつか来た道か

[170: 匿名さん]

＞ただエンドユーザーが払えるカネが無限にアップするわけ
じゃないんだから

当たり前のことなんですけど、みんな忘れちゃうんですよね。
エンドユーザーも含めて。自分だけはババを引かないように気をつけないと。