パークコート本郷真砂 はどうですか？

[匿名さん]

文京区って苦戦している地域もありますが、本郷あたりはどうなのでしょう。
価格も高そうだし…。

[121: 匿名さん]

>少し早い段階で設計で配慮していれば、余計な経費がかからなかったということはないのでしょうか。

どうでしょうね？　設計変更による損失もありますからね。
また、かけひきとして、あまり早い段階で大きな譲歩はできないでしょう。

[122: 気になる組]

117さん　約2億円弱の損失…とありますが、派手な宣伝をしてない（今のところ）のが救いですね。
某所、島付きマンションを宣伝中のS○APの出演料が2億との事ですから…。

[123: 匿名さん]

>122
多大なギャラに比べれば、たいしたことはないと思いますよ。でも三井さん
がプロジェクト毎に採算をきっちり見ているようだと、買い手の負担は確実
に増えるんだろうな。＞対策費

一般経費で社内処理するなら、購入者が負担するようなことは無いかな。
（と、期待してみる）

パークコートはこっそり売り出し、こっそり完売（三田綱町、御殿山など）
でリーズナブルだと思ってたんですけどね〜。
（最近苦戦が多いですねw)

[124: 匿名さん]

>123
市谷仲之町も苦戦しているみたいですしね。
このところの三井さん、あまりいい土地を地上げできないみたいですね。
三菱地所や野村不動産に押されている感じがします。

[125: 匿名さん]

＞１１９
＞一般的に、ものの値段というのは、売り手と買い手、双方の合意できまります。
＞いくら経費がかかっても、買い手がつかないような値段はつけられません。

もはやミニバブルの都心マンション価格にはそんな一般論は成り立たないと思いますが。
そもそも売り手によって価格が左右された例ってあるの？
（技術革新や企業間競争による値引きはのぞく）

[126: インサイダー]

＞１１７さんへ
横レスです。ふふふ。年利６％ねえ・・・・。いつの時代のはなし？？？？？
ゼネコンはデヴェと握った金、よっぽどのことがない限り増額要求はできない。
プラン変更の手間とかコスト増をデヴェが認めるのは稀。特に三井クラスの
大手はね。文京区なんだから相応の補償費はプロジェクト収支で計上されて
いますって。また、補償費みたいな実弾以外の訴訟に伴う費用は、プロジェクト
収支にはつかん。「販売価格」については三井はじめどの大手デヴェも土地買収時
の想定再販価格で売るのが基本。マンション価格はマーケットが決めるものだから
近隣対策費が多少上がったからそれをエンドに転嫁、というような議論はふつう
ありえんのですよ。ましてココのここの総事業費を考えれば千万単位はゴミ。
購入希望者は、当初予定価格で買えますよ。安心なされ。

[127: 匿名さん]

>>126

安心しました！


と、つられてみる。。。

[128: 匿名さん]

つーか、資本を投資した事業は14％はリターンが無いとだめでしょ。株式
投資の基本。

そもそも担保も元本保証もないんだし。だとしたら、投資のリターンが6％
なんてその会社はだめですよ。住宅ローンや定期預金の金利感覚＝庶民感覚
で物を言ってない？　>126

まあ、千万単位はゴミってのも、50億と仮定したら5％未満は統計上も誤差
ですわな。常識的に。

で、何が言いたいかというと、皆さん心配せずに案内を待っててください。

[129: 匿名さん]

ROEが6％割ってる会社なんぞごろごろあるがね。
ROE≒エクイティコスト≒株式投資の期待収益率なわけで、あまり強いことはいえたもんじゃなくないかい？＞128

[130: インサイダー]

＞１２８
いやいや。よく読んでくだされ。
ギンコー借り入れの金利（資本コスト）が６％、と発言していた方
がいたので６％はないでしょうと言ったのです。一部上場企業で
そんなに高い金利（資本コスト）ありえないって。
１４％のリターンというのはよくわからんが、それはいわゆる粗利益？
経費差引後利益か？どこの企業でも社内の管理費とかをそこから
引いてるから一概には言えないですが・・・・・。
個別のＰＪ収支を基に「株式投資の基本」とか言うのは死ぬほど
恥ずかしいので言わないほうがいいよ。バカ丸出しなので。
＞１２９
ここはバカの＊＊か？
ＲＯＥと株式投資の期待収益率が何でリンクすんねん・・・・・
三井不の株を今買ったらＲＯＥ並の利回りあるってこと？？？？
馬鹿も休み休み言ってくれよ・・・・

[131: インサイダー]

１２８の発言に一応付言すると、
マンション事業の原価率というのは基本的に８０％です。販売価格の。
原価というのは土地取得費・建築工事費そして気になる近隣
対策費や設計費もここに含まれる。これは企業会計上のはなしだから
どの会社も一緒ね。ここに更に経費として販売手数料（販売会社に支払う
手数料、一般に売りねの３％）とか広告宣伝費（一般に売値の２．５−４％）
とか会社の管理費とかがのってきて最終のＰＪ収支は、、、ってなるんだけど

そういう意味でいけば１４％のリターンというのは「経費差し引き後利益」
レベルかな。金利は考えてないけど。＞１２８そういうことでいいですか？？？？

[132: 匿名さん]

すみません、自分はファイナンスの授業を受けたいわけではなく、
この物件についての詳細を知りたいだけなのですが…。

[133: 匿名さん]

１３２さんと同意！！
何か情報をお持ちの方、お願いします。

[134: がんばれインサイダー]

確かに、私には理解できないレスが続きましたが、≫１２７はなかなか説得力のある意見だったのでは？

それに、掲示板ですから、いろんな意見があったほうが好ましいのでは？
自分に関係ない情報は、スルーすればいいわけだし。
最初に株式とかREOとか言い出したのは、インサイダーさんではありませんし。

インサイダーさん以外に向けた発言だったらごめんなさい。

[135: 匿名さん]

物件に関しては、いろいろな意見が聞けるのはいいですね。
でも、１２６くらいから、ずれているのでは？

興味のある方は別スレでどうぞ。

[136: 匿名さん]

インサイダーさんのご意見、勉強になってます。

>文京区なんだから相応の補償費はプロジェクト収支で計上されていますって。
他区に比べて近隣住民に配慮するための費用が多いのですね。

それとこの物件、近隣住民への対策に誤算があったりしませんか？

[137: 匿名さん]

インサイダーさんのご意見、勉強になってます。

>ゼネコンはデヴェと握った金、よっぽどのことがない限り増額要求はできない。
ということは、なんかあったらその分ゼネコンに手を抜かれるということですね

[138: 匿名さん]

自作自演もほどほどにしないとシラケちゃいますよ。
ここは個別の物件について情報を出し合うところですので、
講義をしたいなら自分で別スレッドをたててください。
社会人なら空気を読もう（あ、もしかして学生君？）

[139: 匿名さん]

そうですよ。
ファイナンスの基礎も知らないのがインサイダーとか僭称して大見得きってるような発言は何の役にも立ちませんもん。
インサイダーと僭称するならちゃんとインサイダー情報出してほしい。

[140: 匿名さん]

インサイダーさんは購入検討に役立つ情報をくださっているのでは・・・

>マンション事業の原価率というのは基本的に８０％です。販売価格の。原価というのは土地取得費・建築工事費そして気になる近隣
対策費や設計費もここに含まれる。

これ知りませんでした。

この物件についての情報は、実際に見に行くほうがよくわかると思うのですが。
北側が低い急傾斜地で、近隣との交渉に時間がかかっているようです。