【芝浦の島】どうしようShibaura island-4【勝ち組(w】

[未定、未定、なにもかも未定！]

３井・電２ほか関係者の反省会場はこちらです。
お食事はおいしい焼肉をご用意しました。

公式サイト
http://www.shibaura-island.com/

前スレ
【芝浦の島】どうするShibaura island-3
　 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38968/

過去スレ
【芝浦の島】どうなるShibaura island-2【港南+1000万!?】
　 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39525/
【芝浦の島】Shibaura Islandどない？【鳥×島○】
　 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41249/


[スムログ 関連記事]
【芝浦界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.15】
https://www.sumu-log.com/archives/3104

[162: 匿名さん]

続報
番組ゲストのやり手不動産屋による分析：
「坪単価が安いからって決していい物件というわけじゃないなどなど・・・」
CMTにピンポイント攻撃しかけてきたな。
「一個一個小さな物件じゃなくブロックリノベーション・・・」
相変わらず懲りてないな。
結局ただの宣伝か。
しかもBSデジタルのこんな番組でも宣伝やってる。
この必死さを見ると即日完売という報告もウソに思えてくるな。

[163: 匿名さん]

またお金使ったのーぉ。

[164: 匿名さん]

>>163
全戸ほぼ価格決まっているみたいだし、
あとはどれだけお金を使おうが別にいいんじゃない？
今後はデベの懐が寂しくなっていくだけｗｗ

[165: 匿名さん]

恵比寿駅と自由が丘駅に巨大な豊洲プロジェクトのポスターが貼ってあった。
なぜ、来春売り出す豊洲を今？芝浦は来週から販売なのに。。。
どうしちゃったんだろう。

[166: 匿名さん]

豊洲はお金をかけすぎて高くならないことを祈ろう・・・

[167: 匿名さん]

>>165
なんだかんだで挫折を知らない人間ばっかりのデベですから、
こんな状態に陥った物件は「なかったこと」にしちゃうんでしょう。
覚えていたくない事は忘れてしまう。
人間の自我防衛本能としてよくあることです。

[168: 匿名さん]

105 さん。

私も申し込みます！

よかったぁ〜
すごい荒れようだったから不安になってました。。。

私たち夫婦も 105 さんとだいたい同じような考えでグローヴに申し込むつもりです。
（そこまで冷静にこの掲示板を眺めることはできませんでしたけど。）

もし購入することができたら、
購入者限定の掲示板の雰囲気のように生活していけたらいいなぁと思っています。

では、おやすみなさい♪

[169: 匿名さん]

（購入者限定スレみたいにひっそりしてれば誰にも絡まれないんだよ）
（他の物件の悪口言ったりしなければ、誰もこんな島相手にしないって）

[170: 匿名さん]

シャーロックＭｙホームズ、前回のマンションはＣＭＴだったて知っていた。
その時の営業のお姉さんタイプだった。
それでＣＭＴにしてしまった俺って．．．

[171: 匿名さん]

あるあるwww

[172: 匿名さん]

サウスゲートの続報出てるけど、これでケープの値段決めるってほど具体的じゃないなー。
泉岳寺新駅（仮）の場所は、ほぼ確定と見て間違いなさそうだから、
最寄りは新駅から徒歩10分くらいになりそうな感じだけどねー。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2005/07/DATA/20f7s200.pdf

[173: 168]

昨日書いたものです。

今日、申し込みしてきました♪
来週の発表が待ち遠しいです。

すぐに決めなくてはいけないオプションについて
どうしようか考えながら来週までを過ごすことになりそうです。

[174: 匿名さん]

たかい！シバウラーズで、なおかつヘドロ浮島なのになぜ？
年収１１００程度ぢゃ安心して買えましぇんでした。
ＭＲで販売のおばちゃんに、思わず
「がっつんがっつん買っていく人って年収どんくらいあるんすかね？」
ってきいちゃったもんなぁ。
つーかさ、おばちゃんいわく、
「人間が住める環境にするための余計な浮き島の土台補強工事分とか、土壌洗浄分とか
　橋分とか、周辺工事分が
　全部価格に上乗せになってますからねぇ。そこつっこまれると痛いんですよね」と。。
うーん、痛いのは金払うこっち側ですよ。東京都がんばって都民税根こそぎつっこんで
価格を安くしてください。Ｂｙ神奈川県民

[175: 匿名さん]

ブランド志向の女性をターゲットした宣伝で
無理した背伸び申し込みが多そう。
結構ローン失格組みが出るじゃないかな？
そうでなくても早いうちに値段の下落があると見た。
上乗せ分が多いだけ価格下落率が大きそう。

[176: 匿名さん]

>>175
今までを見てると三井の宣伝に釣られてないじゃないか？ｗｗ
みんな冷静だよ。

値段が下落するかどうかはわからんがな。

[177: 匿名さん]

>>173
私も今回登録しました。

相当悩みましたが、
このマンションが下記のサイトでいう、
芝浦地区での「将来的にも地域一番であり続けそうな、ランドマーク」になりそうな気がしたのが
決断理由のひとつです。

他の地域ではもちろんこれ以上の大規模開発が行われていくと思いますが、
この芝浦地区ではさすがにないとよみました。

https://www.sumai-surfin.com/price/TowerMansion.php

>>175
今後の価格下落率は本当に難しい。
もともと、３井の物件全般的に割高感がありますしね。

だから、私はここが「ランドマーク」になるのでは？ということに期待しています。

[178: 匿名さん]

高い高いというので、
ちょうど手元にきた価格表をみると、
湾岸値段の範囲には入っているんじゃないか？
山の手を買ったことを一瞬後悔したりしちゃってね。

[179: 匿名さん]

>177
可能性は２箇所。
すでに移転が決まっている芝浦工大跡。
これも移転が決まっている東京ガス研究所。
両方とも、アイランドより駅近で芝浦の欠点運河から離れていて環境も良い。
芝浦地区はオフィス賃貸料の安いところ。
逆に住戸の賃貸料は高い。
住宅用途としての開発は当然だろう。

[180: 177]

>>179
確かに新たに２つできるかもしれないのは知ってる。
ただ、この２つが住宅用途で再開発されるとは決まっていない。

またこの２つが住宅用途となった場合、大規模開発というところまでの広さは確保できるんだっけ？
大規模開発というのが必ずしも正しいというわけではないだろうが・・・

[181: 匿名さん]

>176
値段が下落する可能性が強いと考える材料として、
現在の不動産価格は収益還元法が主流になってきている。
これを基に、島は賃貸棟がそばにできるのでこれがやりやすい。
賃貸棟はイメージが乗っかった価格仕入れなどしていないので、
グローブを買った人が賃貸に出したとしても価格で勝負にならないだろう。
これだけをみても下落するのに十分な水ぶくれ価格を心配して当たり前といえる。
近隣の値上がり物件を見るとＶタワーは周囲に比較する賃貸物件がなく、
棟内賃貸は割高を維持できるので収益還元方式にはよい条件。
ツインパークスは近隣の賃貸物件は条件の良い上層階をリセールして高価格を維持できている。
また、すで香港やシンガポールに移動したかつての良い借り手であった外資系金融マンにとって代わって、
最近は、六本木ヒルズや汐留のレストランで働くために連れてこられた外国人ウエイターなどの宿舎になるケースも多く、
当然、一戸に二人という例も多い。
この連中が入り込んだ賃貸は当人たちの入れ替わりと、
モラルが下がって嫌気した人の退去による入れ替わりが激しくなる。
賃貸のオーナーは礼金収入が多くなるので少しくらい賃貸料を下げても怖くない。
こうした現象はすでに港区の20〜30万円以上の賃貸では起きていることです。

[182: 匿名さん]

>>181
上の方の階はCMTと値段があまり変わらないって書き込みもあるし、
眺望をも、ってなった場合、ある程度適正価格なのかなって思っているけど。
逆に下の方の内廊下にプレミアがついてるってことか。

[183: 匿名さん]

賃貸料から割り戻す場合、グローブは不利でしょ？
眺望も賃貸棟の方が良いんだから。

[184: 匿名さん]

>183さん
そうでしたね。眺望は賃貸の方が有利でしたね。
それに現在芝浦は住戸の賃料も下がっている。
ベイワードが一棟丸ごと、ＣＭＴも結構事業用としての購入も多いと聞く。
その上、島に二棟の市場があるのかな？
どっかに書いてあったように未着工のレインボーブリッジに近いのはどうだかわからないな？
この棟はいつみても予定としか書いてない。
いつ頃になるかご存知の方いらっしゃいますか？

[185: 匿名さん]

>>174
なんでこんな中途半端なところに、貴重な都民税を投入しなきゃならんのだ。
同じ湾岸なら、広域防災拠点兼用の豊洲に入れるわい。

[186: 匿名さん]

＞確かに新たに２つできるかもしれないのは知ってる。
＞ただ、この２つが住宅用途で再開発されるとは決まっていない

仮に低層部分が商業用途になったとしても、住宅部分は必ず出来ます。
少なくとも、CMTがあと2本建つものと思っておいた方が良いです。

[187: 匿名さん]

>>184
REITも一時期のような勢いはなく、利回りが落ちまくってる。
（ファンド自体は人気あるけど、肝心の、居住需要に対する供給が多すぎる）
それに加え、賃貸料を払うより買っちゃえ！っていう軽い層を無視できないことを考えると、
自ずと方向性は見えてくるのでは？

[188: 匿名さん]

その前にここは投資用とじゃなくて住居用にって考えて買う人が多いんじゃないかな？
投資用にって考えたら、今買うべきは CMT の低層階なんじゃない？

あとは、177 さんのいうランドマークになるかどうかにかかってくるね。

[189: 匿名さん]

もともとMAXが105なのに、多いも何もないってーの。

[190: 匿名さん]

>187さん
供給が多すぎるから落ちまくっているのではなく、
ファンド自体の価格は上がり気味で、
利回りは落ちるというのはファンドの人気が一般化したということではないでしょうか？
それは別として私の周りでもＩＴや金融の長者は賃貸派が意外多いです。
今は、局地的に高層タワーブームでタワーに適する土地の仕入れ価格が高騰しているものの、
長い目で見て、今後の人口減少は避けられず不動産下落は目に見えているというのです。

[191: 匿名さん]

バブル期から先ほどまで、人口は増えていたが、不動産は下落した。
はい、おわり。

[192: 匿名さん]

>188さん
話が飛んでしまったようです。
私が言いたかったのは今抽選に漏れても、
このようなイメージ先行物件はローン不成立やローン破綻が多い。
特に、ローン破綻は入居後数年たった時点でおこりやすく、
その時点では他の競合物件や収益還元法からいってかなり安く買える可能性があり、
どうしても今この物件だというのじゃなければ、
後からの楽しみもありそうだという感じの話です。

[193: 匿名さん]

>>192
確かに。
しかもサウスゲートの進み具合によっては、どうとでも化ける可能性あるからね。
少なくとも港南４丁目定借物件の状況を見極めてからでも十分かもしれない。

[194: 匿名さん]

高い高いと言われていますが、やっぱり高いですね。（笑

資産価値という点でも、同じような賃貸棟が２つもあるというので？？？です。
転勤等で賃貸に出すにしても、賃貸供給が多いということはあまり高値はつかないでしょうしね。

どうせなら、グローブとケープの分譲２つを北側に建てて、賃貸は南に寄せればよかったのに・・・と思ってしまいます。

[195: 匿名さん]

いや、我々よりKENコーポレーションの方が強い。

[196: 匿名さん]

それどころか、賃貸棟も空室いっぱいになってて、貸せない事態も。

[197: 匿名さん]

ところで計画変更まだー？
賃貸棟なくなるまで、手を出しにくいんですけど？

[198: 匿名さん]

うむ。グローブ東側は穴場か？
KENさんがもう一棟立てさせなかったりして。

[199: 匿名さん]

いくらKENでも、団地状2,000戸の賃貸を捌くのは難しいだろ。
昔みたいに独占的な力を持っているわけでもないんだし。

[200: 匿名さん]

>197
まだ手出さなくて正解。
完成してもキャンセル住戸ローン不成立が出る出る。
港南をみれば1000万値引きだ。

[201: 匿名さん]

逆にサウスゲート期待で港南の方が上がってきて追いつくかもよ。

[202: 匿名さん]

>>201
そんなに確実だと思うのなら、そっち買っとけww

[203: 匿名さん]

>>201
港南は都営跡地の定借物件の影響で下がることはあっても、上がることはないでしょう。
サウスゲートの恩恵を一番受けるのはＣＭＴですから、ＣＭＴが追いつき、追い越しそうですね。

[204: 匿名さん]

＞サウスゲートの恩恵を一番受けるのはＣＭＴ

はいはい。

[205: 匿名さん]

サウスゲートも確かにいいけど、
山手線二駅利用可より山手線＋ゆりかもめの方がいいな。

豊洲の方も整備されていくだろうし、
お台場、（今後）豊洲の方にもダイレクトでつながっていけるって魅力的だけど。

[206: 匿名さん]

>>205
ゆりかもめとお台場が魅力的なら台場に住め

[207: 匿名さん]

>199さん
そうですよね。2000戸は大変な数ですよね。
これは、港南、芝浦の家賃の下落になりますね。
アイランドのあとひとつの賃貸棟は建たないかもしれませんね。
この情報に関しては誰も挙げてこない。
今も建築用地は医療棟ともに手付かずじゃないでしょうか？

[208: 匿名さん]

>>207
それは関係者しか分からないでしょ。
憶測、乙。

[209: 匿名さん]

>207

ケープタワーが賃貸化とか、賃貸棟が一棟建たないとか、いろいろな改善案はでているけど、
今回は「官・公・民」一体の「ブロックリノベーション」なんですよねえ。

分譲棟の売れ行きが悪いから、簡単にプランを変更って、できないでしょう。

[210: 匿名さん]

>34
天の配剤→天の采配
最近疲れてるの？ビタミン剤飲むだけじゃ、体力回復しないよｗ。

[211: 匿名さん]

>>210
そんなところのレスはいらないよ。