港区・港南のWORLD CITY TOWERSをご検討のみなさん３

[匿名さん]

下記スレッドが満杯となりましたので、このスレッドを作成しました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41233/res/481-510

所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩13分
　　　東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[262: 匿名さん]

修繕一時金のこと？
それもよそと比べてそんなに高くはないでしょ？
やっぱり山手線の内側のマンションは格段に高いねー？
マジでどっちにするか悩み中。。。

[263: 匿名さん]

ここのスレを見ているとなんか昨晩から一気に戦線離脱した人が多い。この価格がお買得という人はいるのかな？

[264: 匿名さん]

いやならやめとけ
シッシッ！

[265: 匿名さん]

今になっても残念です。
S棟の低層階がに住みたかった。
残念ながら諦めた者です。

[266: 匿名さん]

まず、荒らしではありませんし、荒らすつもりもありません。
さっきまで検討者だった＊＊＊の遠吠え程度に思ってください。

Ｂ棟の価格をみて思ったのは、
こんな無謀な価格設定で買ってしまったら、
中古になったときの価格下落率がすごいことになるんじゃないかってこと。
これだけ割高だと一気に２０〜３０％下がるってこともありえそうな気がする。
それに賃貸にして資本回収しようにも生きているうちに戻ってくるのか？
その前にこれだけのマンションが乱立していたら借り手を探すのも大変そうだし。
一生住むにはここの修繕費用の一時金＆上昇はばかにならないし。
うーむ。。。

[267: 匿名さん]

>266
東洋経済の9月上旬の号で、品川周辺のMSが一番賃貸による
回収率がいいと出ていました。
品川の回収率がいいのは昨日今日のことではありません。
さて、価格が高いといっても、安いとこと比べ20％も変わりません。
価格がうん千万ですから差額は大きく出ますが、割合から見るとさほどでないです。
ただ、バブルのときのように一方的に上がることはないと思います。

[268: 匿名さん]

>>267
品川で賃貸による回収率がいいといってるけど、
品川にあるマンションごとにマンションPERを算出したらここは相当に低い数字になっていると思うよ。
無謀なマンション価格なんだから当然だよね。

あと、価格に関してはオブラートに包んでいるような書き方しているけど、
坪単価250万が>>267のいう20%UPもすれば坪単価300万になってるってことで、
25坪の住戸になれば価格とすれば1250万もUPして、6250万が7500万。
実際の数字をみてもらってわかるとおりここまで違えばランクの違う物件ですよ。

とおりすがりのものですまん。それじゃ。

[269: 268]

「低い」数字じゃなくて「悪い」数字ね。（笑）
それじゃ。

[270: 匿名さん]

>267
あの数字がおかしいのは、あくまでこれまでの数値。
湾岸地区のようにこの数年で供給が凄まじく増える、
現在の数倍というレベルで増える特殊な地域では過去の継続で将来をみるというのが当てはまらない。
それをもって、品川は将来も投資効率がいいというのはあまりにおかしくないか。
供給が数倍に増えたら前提条件が変わると見るのが当然。

[271: 匿名さん]

＞270
買えてない方の希望観測的意見。

[272: 匿名さん]

同感。
買えない貧乏人が言い訳探してるのが涙ぐましいね。

[273: 匿名さん]

>>271-272
周りからすごい反感をかうような書き方。
こんなこと書いてて大丈夫？

[274: 匿名さん]

２７０は分析がおかしい。
品川の物件が増えているのは昨日今日ではないが、
それで賃貸料が下がった話はあるか。
むしろ上がり気味くらいの強気な価格帯が多い。
実体に則さない内容で断じているのは、悪意を持ったアラシの類だ。
アラシには反発があって当然。

[275: 匿名さん]

都心でのマンション用地の供給はほぼ終息されました。現在建設中もしくは計画発表されている物件意外での都心部での新規発売（18年以降）は極めて少量です。大規模はほとんどありません。平成20年、21年頃は現在のマンション供給量の3分の1程度に留まりそうです。都心部で現在販売中のマンションの価格はここら辺をどう見るかで値付けがかなり上下しています。（by　○○総研　F動産市況分析チーム
）

[276: 匿名さん]

>>274
>>270 の分析はともかく >>274 の発言に誤りがあるよ。

駅10分以内ワンルーム
4月2日〜9月10日の登録物件数増加率。

品川
4月2日　３５７８物件、平均募集賃料　９．６７万円
9月10日　５５７２物件、平均募集賃料　８．７７万円、５６％増

実態に即したデータで顕著に物件の増加傾向と賃貸料の減少が見て取れるんだけど。
納得してもらえるかな？
で、>>268 の言っているように貸料の減少とこのマンションの暴利なマンション価格の結果、
ここのマンションPERの値は最悪だってことは実体に即した内容で反論もないってことでＯＫ？

[277: 匿名さん]

>>275
こういう話や週刊エコノミストの記事とかを鵜呑みにして
我らがスミフ営業はあまりに無謀な価格設定にしちゃったわけね。

別に大規模マンション＝勝ち組ってわけでもないし、
ここのマンションに希少性があるってわけでもないのに、
こんなに強気なのかまったくもって意味不明。

[278: 匿名さん]

駅から10分以内ですらこうなのか・・・
さらにこれから竣工するのも山ほどあるわけで。

[279: 匿名さん]

>>275
それは大変ですね。一気に３分の１になったら、失業者だらけになってしまいますね。

[280: 匿名さん]

>276
坪単価は?
周辺駅と比較してます?
276さんは人に貸してますか。
買えるのなら買ってみなはれ。
賃貸はもうかりますよ。
WCTはVタワーについで買いですね。

[281: 匿名さん]

Vタワーは駅近だからまだしも
駅から徒歩15分かかる物件なんて借りるかねえ、普通

[282: 匿名さん]

>>280
周辺駅との優越ではなく
それぞれのマンションの最寄り駅からみた賃貸相場とマンション価格のバランスだと思うのですが。
例えば、あるとある駅でここの最寄り駅より賃貸価格が低くても
マンション価格が適正であればそちらの方があきらかにお買い得なわけです。

↑にもあるようなこの物件のマンションPERであるとか何か説得力のある数字で
買いであるという根拠を示してもらいたいものです。
そうでないとあなたのおっしゃっている言論が精神論か期待論としか見られませんよ。

[283: 匿名さん]

利ざやをどれだけ乗せて販売価格を設定するかは不動産事業の最大のノウハウと決断です。
百戦錬磨のスミフはこれでも売り切れると読んだのでしょう。
誰かがこの値段で買ってくれれば良いのです。。。誰もが飛びつくようなPricingは愚の骨頂です。

[284: 匿名さん]

２８２さんは実際に不動産を持っていないらしいですね。
あれこれ言っている間にほかの人にもうけを持っていかれてしまいますよ。
お金があったら運用、運用ですよ。手持ちのお金どうしてます?
それに、肝心の、坪単価で調べたかを聞きたいのに。
282さんは276さんではないの?

[285: 匿名さん]

購入者スレ５に、三井住友銀行の不動産購入優待制度について記述があります。
みなさんはご存知でしたか？

[286: 285]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40457/
上記の４８からです。

[287: 匿名さん]

実際、これだけ売れ残ってるのが現実でしょ？
A棟すらまだ残っているのに、買いの物件とはとても言えないよね。

[288: 匿名さん]

ここは負けです
文句があったらまず完売してね
そこがスタート地点です

[289: 匿名さん]

>288
あなたのしつこさには勝てません。
負けました。
さあ、どうぞ２CHへおかえりください。

[290: 匿名さん]

>>285-286
こんなことは住友にかぎらず、東急や三井など大手であれば
会社同士の付き合い等でどこでもやっていることです。
ま、同じようにだいたい 0.5-1% の間ですが。。。

ただ、残念ですがこの程度の割引では割高感は解消されません。

[291: 匿名さん]

>>284
安く買って高く貸す、こんな常識も理解されていないみたいですね。

276や282に正面きっての反論ができてない時点で結論はでているような気がしますね。
それに運用するならどこか他のマンションを検討すると思いますよ。
気をつけて運用しないと大事な資産がめべりします。

[292: 匿名さん]

>>283
そうですね。確かに誰かが買ってくれればいいのですね。
しかも、まだ販売していない住戸は今回と同じかさらに高くなりそうだということで、
あと８００−９００戸分もこれだけの強気な価格で買い手がいるとは思えませんね。
そういう意味では >277 の発言に同意します。
ご自慢の「百戦錬磨のスミフ」がまた苦戦しないようお祈り申し上げます。

ちなみに私もあきらめました。
もっとも「買えない」のではなく、いまは「買うべきではない」との判断ですけど。
もし検討するのであれば、大量に売れ残ったあと築浅中古物件になったときにどうするかにします。

[293: 匿名さん]

まぁ、賃貸どうこう不動産持ってない方たちの希望的観測といった
リーマンのご教授は無視して、ＷＣＴの迫力を実物見て感動してみましょうや！
内覧してきたが、エントランスアプローチの開放感、南側の抜け、
エントランスホールのゴージャスさ、エレベータの内装の高級感。
トリプルセキュリティシステム、クルーザーの利用権。
なんだかんだ言ってもダントツの満足感が得られるぜ。
価格が（あなたの給与水準＝生活水準に比較して）高いからと言って当物件を否定してみたり、
売れ残りの心配をしてくれる暇があったら、
せめて自分の所得水準を１円でもいいから高める努力をお勧めしますよ。
これまでのご意見を見ていると、内覧の話が出てこないことから、検討するというよりも
否定したい人が意見を書きまくっているようで、お寒いですな。
さらに、購入者の意見として、この物件は賃貸に出して不動産所有者を設けさせる投機対象物件
でないこともご案内申し上げましょう。
安く買って高く貸す、そんな常識をせっかくお持ちになっているなら、せいぜい利ざやが出る物件
をがんばって見つけてくださいな。
購入してここでの暮らしを楽しみにしている私からすれば、給与だけでは低くてどうにもならない
生活水準を、不動産収入でなんとか向上することを夢みている余裕のない人間がこぞって購入する
ことができない、このコンセプトに大賛成！！
賃貸に出すインセンティブを持つ住民の顔が見えない住居よりも、そのような賃貸思考をあらかじめ
排除するこの住友の価格設定＝仕様の高さに大変満足しています。
しかも、リーマンの皆さんは、居住目的としての銀行融資でギリギリマンションを購入する方が
ほとんどでしょうから、銀行に内緒で賃貸に出すことは規約に抵触しますので、素人はくれぐれも
安易な行動に出ないことをお勉強しておきましょうね。
ちなみに、よく書かれているネタとしての「品川駅から遠い」のは、デメリットではなく、
眺望を重視する層からすればそれこそ価値があって、
駅から近いＶタワーは眺望的にはデメリットであることをご理解いただければありがたいです。

[294: 匿名さん]

なかなか期待通り、以上の内覧会はないものですよ。
他MSの内覧会報告を見ればわかる。
私も期待。

＞これまでのご意見を見ていると、内覧の話が出てこないことから、検討するというよりも
＞否定したい人が意見を書きまくっているようで、お寒いですな。

こういう方はご遠慮くださいね。

[295: 匿名さん]

>>293-294
あまりに購入者側の視点にたった一方的な書き方だと思いますよ。
デベのすることすべてに賛成な訳でもないでしょう？
検討者がすべてデベのイエスマンでしかない検討の場なんてそら恐ろしいと思いますよ。
購入者の方はそうあるべきというお考えが多いようでひいて見ています。

尚、内覧、内覧とおっしゃっていますが、
購入者自身が一度は経験した自分にとって適正な価格かどうかという判断するという現実的な問題が
検討者にはあるということを忘れていませんか？
いままでのスレをみていると（どこのMSでもそうですが）ＭＲ等での洗脳から冷めて
各自の判断で見送った人が多いように思いますよ。
至極当然な書き込みだと見ていました。

あと、マンション購入としてギリギリの予算で組む人が多いとのことですが、
ローンを組めるギリギリまでローンを組むというのは以前のバブル時代の考えで、
その時代に苦労した世代、および、それを見ていてた団塊ジュニアの世代は、
できるだけ収入におけるローンの年間支払額が10%台におさめる考え方になっています。
これは最近、マンションを特集した雑誌でも紹介されていた記事にもありましたよね。
人それぞれ考え方が異なっていて当然だと思うので肯定も否定もしませんが、
以前書き込みされた方で1000万多くローンを組んだ方もここにはいらっしゃるようで
天変地異や収入のリスクを加味した上でそのような決定をできるのはすごいなぁと正直思ってしまいます。

と、これも購入者の方にとっては否定的な書き方なんでしょうね。残念です。

[296: 匿名さん]

>>295
>各自の判断で見送った人が多いように思いますよ。
というか今回1/3にあたる150戸を売り出すんでしょ？
それだけの戸数だけあれば買おうという前向きな発言があってもいいと思うのですが・・・
見当たらないですね。
それにしてもB棟の半分の戸数さえもまだ売り出さないんですね。

[297: 匿名さん]

＞２９５
あなた方の意見により、ここは購入検討でなくMS批判の場となってしまっています。
それをどうお考えですか。

それに、どんなMSでも属性があって、誰でもわかっていることをぐだぐだ言って、
人に押し付けて、大のおとなが何やってるの。
そんなもの個人の価値観の問題じゃないの。

検討者、購入者でも、はっとする指摘なら耳を傾けます。
そういう情報ならほしい。
ここに何度も書き込みするくらいなら時間が余っているはずだから、
少し勉強して、足で情報稼いでを実行してほしい。
それまでここに戻ってこなくていいよ！

[298: 匿名さん]

賛成。
批判したければ２ｃｈにでも行ってください。
大人気ない人ばかりで嫌になりますね。

[299: 匿名さん]

2chのアドレス教えてください。
見てみたいです。

[300: 匿名さん]

私も価格を見るまで検討者だったものですが誰もマンション批判していませんよ。
荒らしでも中傷でもなく価格付けに対する批判だけのように思えますが。
だから、検討者としての率直な意見が多いわけで。。。^^;
私もこの価格は高すぎると思っています。

[301: 匿名さん]

どう見たってＡ棟より安いのだが？
何と較べて高いといっているのか不明。
高いなら客観的にＡ棟との比較を出して欲しい。

[302: 匿名さん]

価格を見てかなりショックを受けましたが、結局やはり購入する方向で検討しています。
ちなみに、今回の価格については９月１８日にはすでにわかっていたことです。
正式価格も１０月８日には発表されていました。（１８日時点からほとんど変わらず。）
正式価格を昨日ＨＰで初めて知った人は、グランドオープン後にまだＭＲにいってなかった
人たちでしょうね。

[303: 匿名さん]

>>301
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40457/res/44-44
購入者の >>44 さんにでも聞いてみてはいかがですか？
すぐに生の声が聞けますよ。
まぁ、Ａ棟にしてもＣ棟にしても湾岸の相場としてはダントツに高いってことじゃないですか？

[304: 匿名さん]

すると住友不動産は、ＷＣＴを売りたくないため、敢えて高い価格設定にしたということですね。
ベイクレストとといい何を企んでいるのでしょうか？
安くても売れた方が良いと思うのですが。
それとも何か裏技があるのでしょうか。
芝浦の様に立地だえ良ければどうにでもなるでしょうが、この立地では厳しいですよね。

[305: 300]

>>301
>>85などにもよく相談されて書かれたほうがよろしいかと。。。^^;
別にＢ棟の方が高くてもいいんじゃないですか？
それは住友不動産がＡ棟よりもＢ棟の方が価値があると思っているってことでしょ？
検討者がそれを賛同するかどうかは別問題ですけど。

[306: 匿名さん]

>301
安いと思ったら買われるのが一番ですよ。
なぜ比較を求めるのかわかりませーん。

[307: 匿名さん]

>>304
芝浦を例にだして何かの偽装ですか？
港南は港南、芝浦は芝浦で別の地区ですよ。
意図的に仲違いをさせようとしています？

[308: 匿名さん]

ようするにマンションの値上げが始まったのですよ。
底は、やはり２年前だったのでしょう。
芝浦といい、豊洲といい、ＷＣＴといい、値上がりがかなり急速に始まっています。
豊洲の三井の物件なんてきっとビックリしますよ。

[309: 匿名さん]

確かに、Ａ棟やコスポリ、ＰＴ買えた人はラッキーだったのかもね。

[310: 検討中の皆さんへ]

購入しようとする時、いろんなことを考えると思います。
この物件買って、暴落したらどうしよう。
ひょっとしたら、賃貸に出して、ローン払えるかな？
そんな悩みをしたときに、品川地区の賃貸相場を見たりしました。
相場見る限り、世の中そんなに甘くないですから、相場とおりの賃貸料など取れないなぁと思いました。
どうやって借主、探すんだろうって。
本気になれば、探せるかもしれませんが、そこまで元気が出るか、出そうに無いなと思いました。
だがら、どうしたって、言うと、買いました。
でも、貸して何とかしようとしたわけではありません。
投資目的で話をされると、「そんな物権じゃないですよ。」とお伝えしたくて書いています。

好きだから、買いました。
都心にあって、あの眺望、近隣建物の少なさ。
あまり、銭勘定できないけど、ほしいなぁって。
それで買いました。

個人で所有されて、住むために購入される予定の方々へ。

買ったものが、どれくらいの価値とか、賃貸にまわしてどうだこうだ。
それがすべてで考えるのなら、買わないほうが良いと思います。

ここが欲しい、個々に住みたい、だから、買う。そう思える物件だったら、買う。
そうでなければ、買わない。

そんな、考え方で私は、買いました。

検討中の皆様へ

[311: 匿名さん]

こんなとこ止めとけ。
もっと良いところは探せばいっくらでもある。
探す努力が足りないだけ。