港区・港南のWORLD CITY TOWERSをご検討のみなさん３

[匿名さん]

下記スレッドが満杯となりましたので、このスレッドを作成しました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41233/res/481-510

所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩13分
　　　東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[242: 匿名さん]

島と価格を合わせてきましたね。
良く見ると若干、島より割安感があります。
島の９割強から９割といったところでしょうか。
しかし、眺望はＷＣＴの方が良いでしょう。

[243: 匿名さん]

>島の方が高い高いってここで騒いでいたけど比較すらならないくらい高いじゃん。

うん？
全然、比較になっていますけれど。
って、ＷＣＴの方が若干安いと思うのは私だけですか？

[244: 匿名さん]

>>239
あの・・・ちゃんと比較していってる？
較べて見ればすぐわかるよ。

B棟
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/tennouzu/layout_list.cgi

島
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/shinchiku/A4019001/juko.html

コスモポリス
http://www.cosmospolis.jp/plan/index.html

パークタワー品川
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/shinchiku/A3011001/juko.html

フェイバリッチ
http://www.s223.jp/roomtype/yuttari.html

島ですら坪単価２５０万オーバーはほとんどないよ。
一方、WCTに至っては坪単価２５０万オーバーは結構あるんだけど・・・^^;
ものによっては３００万オーバーも・・・^^;

[245: 匿名さん]

>>244
オイオイ、おいらが買った島の平均坪単価は、２５３万円だよ。
３０階以上では、２６０万円を越えている。
４０階以上では、２７０万円を越えているよ。
ちなみに一番安くても２１７万円（３，４Ｆ西側）なんだが。
ＷＣＴよりも安いマンションにしないでおくれ。
失礼な。プンプン。

[246: 匿名さん]

Ｂ棟の８５㎡の前後の物件は、東西の両面バルコニーですよ。
これが５８００万円（低層）から８０００万円（高層）というのは安いですよ。
対する島は田の字！のつまらない間取り。

[247: 匿名さん]

>>245 は島の購入者を装うアラシ？

自分はまじめにWCTを検討していたんだが、
>>244の書いている価格表を比較してみたけど、
島の一番坪単価が高そうな南の３０階も４０階前後でも２５０万いってないじゃん。
例 3910号 6530万÷86.62×3.3＝248.78

なんでWCTはこんなに高く設定しちゃったの？
住友さん、ここちゃんと見てるの？？？

[248: 匿名さん]

＞２４７
住友の売り方は、要望書を取ってあらかた
買い手を確保してから、一般発表をしています。
だから、A棟の１期では、発表後たしか一週間足らずで８割以上は売ってしまっている。
B棟も同じはず。待っている客がいっぱいいると言っていた。
A棟の価格は、便乗では上げない会社だからキャンセル待ちを入れておいたほうがいいと思います。

[249: 匿名さん]

>>244
同じ感想です。

>島よりは全然安いですよ。島の８割から高くても９割程度というところでしょう。
>まだ売りに出ている港南の他のマンション（コスポリ、パークタワー、フェイバリッチ）と較べても同じくらいです。
>>244 にある内容を比較してちゃんと計算すれば
島より安いなんてセリフはもちろんのこと、↑のセリフは逆立ちしてもでてこないです。
価格では「めざせＶタワー！」なんでしょうか・・・

私もいい意味であきらめがついたので他をあたることにします。
皆様、お世話になりました。

[250: 匿名さん]

＞２４９
ちょっと待った！
MRで芝信の提携ローンの話は聞いていますか。
よく聞いてないという前提で言わせてもらいますけど、
この提携ローンなら、他行より審査金利が低く、総返済率も高めに見てくれるので、
ワンランク上の価格の部屋でも買えますよ。私がいい例で、他物件より、1,000万は多く借り入れ可能でした。
返済さえあてがあるのならありがたい提携ローンです。
もちろん、返済の問題があるので、おすすめしているのではなく事実として
お伝えしようとしているつもりです。
ご存知でしたら、失礼しました。

[251: 匿名さん]

問題は借り入れ可能かどうかではなく
様々な犠牲を強いてまで住居に金をかけるかどうか。
本気になれば年収1000万なら1億の家でも買える。
けど、それに何の意味があるのか。
私もあやうく不動産屋に乗せられるところでした。

[252: 匿名さん]

BT金額手が出ませんでした。
GTに決めます。

[253: ２５０]

不動産を買う意義を感じてない人はここには来ないのでは。

[254: 匿名さん]

Ａ棟とＣ棟の先着順の部屋の間取りはＭＲ行かないと見れないんですかね？
どこか見れるサイト知っている方、教えてくれませんか？

[255: 匿名さん]

>>248
やってることはどこのデベもだいたい一緒だよ。
それでも他はたいてい完売、完売で売りぬいている。
完売できていないのは、マンションそのものに問題を抱えているか、
強気の値段過ぎて買い手がつかないかのどちらか。
この物件で完売できていないのは、贔屓目にみて強気すぎる価格設定のせいだと思われる。
このスレの反応をみてて前回の反省が活かされず、
このマンションの価値にこの価格設定は高すぎると思っている方が多いと思うのは私だけ？
おそらくＢ棟も完売できないんでしょうね。

[256: 匿名さん]

＞２５５
ソースは？　いい加減に言っているだけ？
まじめに検討しているので、きちんと根拠を出してほしい。
東京まで出かけるのは大変なんだから。

[257: 匿名さん]

>>256
ソース？
購入を検討しているなら他のマンションも参考に見て回っていてわかると思うけど、
他の湾岸の物件はみんなそうだよ。
例えば、今販売しているところでいっても TTT、CMT、GT などもすべて客から要望書をとって、
それをもとに販売住戸と価格をだいたい一週間前前後ぐらいで決定し、販売。
それでいままでどこも完売で売ってるよ。
一方、WCTは。。。
俺もここをまじめに検討していたからこそ、
強気すぎる価格をさげてもらうようがんばっていたけど無駄骨だったみたい。
俺もこれからどうしようかな。。。

[258: 257]

>>256
それとも、マンション自体に問題があるっていうの？
それならそちらこそソースをだしてもらいたい。

[259: 匿名さん]

>>244
島
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/shinchiku/A4019001/juko.html
コレ見て思ったけど、WCTの管理費って島と比べるとずいぶん安いね。
なにげに嬉しい。

[260: 匿名さん]

定期的な一時徴収金でごっそりとられるからくりだからね。
なにげに悲しい。

[261: 匿名さん]

＞260
数字で示して。
でも、基本的にどちらも払えるから契約した人たち。
買えないとわかっている人は、私もそうなりそうなのですが、
みじめになるだけなので退場しましょう。

[262: 匿名さん]

修繕一時金のこと？
それもよそと比べてそんなに高くはないでしょ？
やっぱり山手線の内側のマンションは格段に高いねー？
マジでどっちにするか悩み中。。。

[263: 匿名さん]

ここのスレを見ているとなんか昨晩から一気に戦線離脱した人が多い。この価格がお買得という人はいるのかな？

[264: 匿名さん]

いやならやめとけ
シッシッ！

[265: 匿名さん]

今になっても残念です。
S棟の低層階がに住みたかった。
残念ながら諦めた者です。

[266: 匿名さん]

まず、荒らしではありませんし、荒らすつもりもありません。
さっきまで検討者だった＊＊＊の遠吠え程度に思ってください。

Ｂ棟の価格をみて思ったのは、
こんな無謀な価格設定で買ってしまったら、
中古になったときの価格下落率がすごいことになるんじゃないかってこと。
これだけ割高だと一気に２０〜３０％下がるってこともありえそうな気がする。
それに賃貸にして資本回収しようにも生きているうちに戻ってくるのか？
その前にこれだけのマンションが乱立していたら借り手を探すのも大変そうだし。
一生住むにはここの修繕費用の一時金＆上昇はばかにならないし。
うーむ。。。

[267: 匿名さん]

>266
東洋経済の9月上旬の号で、品川周辺のMSが一番賃貸による
回収率がいいと出ていました。
品川の回収率がいいのは昨日今日のことではありません。
さて、価格が高いといっても、安いとこと比べ20％も変わりません。
価格がうん千万ですから差額は大きく出ますが、割合から見るとさほどでないです。
ただ、バブルのときのように一方的に上がることはないと思います。

[268: 匿名さん]

>>267
品川で賃貸による回収率がいいといってるけど、
品川にあるマンションごとにマンションPERを算出したらここは相当に低い数字になっていると思うよ。
無謀なマンション価格なんだから当然だよね。

あと、価格に関してはオブラートに包んでいるような書き方しているけど、
坪単価250万が>>267のいう20%UPもすれば坪単価300万になってるってことで、
25坪の住戸になれば価格とすれば1250万もUPして、6250万が7500万。
実際の数字をみてもらってわかるとおりここまで違えばランクの違う物件ですよ。

とおりすがりのものですまん。それじゃ。

[269: 268]

「低い」数字じゃなくて「悪い」数字ね。（笑）
それじゃ。

[270: 匿名さん]

>267
あの数字がおかしいのは、あくまでこれまでの数値。
湾岸地区のようにこの数年で供給が凄まじく増える、
現在の数倍というレベルで増える特殊な地域では過去の継続で将来をみるというのが当てはまらない。
それをもって、品川は将来も投資効率がいいというのはあまりにおかしくないか。
供給が数倍に増えたら前提条件が変わると見るのが当然。

[271: 匿名さん]

＞270
買えてない方の希望観測的意見。

[272: 匿名さん]

同感。
買えない貧乏人が言い訳探してるのが涙ぐましいね。

[273: 匿名さん]

>>271-272
周りからすごい反感をかうような書き方。
こんなこと書いてて大丈夫？

[274: 匿名さん]

２７０は分析がおかしい。
品川の物件が増えているのは昨日今日ではないが、
それで賃貸料が下がった話はあるか。
むしろ上がり気味くらいの強気な価格帯が多い。
実体に則さない内容で断じているのは、悪意を持ったアラシの類だ。
アラシには反発があって当然。

[275: 匿名さん]

都心でのマンション用地の供給はほぼ終息されました。現在建設中もしくは計画発表されている物件意外での都心部での新規発売（18年以降）は極めて少量です。大規模はほとんどありません。平成20年、21年頃は現在のマンション供給量の3分の1程度に留まりそうです。都心部で現在販売中のマンションの価格はここら辺をどう見るかで値付けがかなり上下しています。（by　○○総研　F動産市況分析チーム
）

[276: 匿名さん]

>>274
>>270 の分析はともかく >>274 の発言に誤りがあるよ。

駅10分以内ワンルーム
4月2日〜9月10日の登録物件数増加率。

品川
4月2日　３５７８物件、平均募集賃料　９．６７万円
9月10日　５５７２物件、平均募集賃料　８．７７万円、５６％増

実態に即したデータで顕著に物件の増加傾向と賃貸料の減少が見て取れるんだけど。
納得してもらえるかな？
で、>>268 の言っているように貸料の減少とこのマンションの暴利なマンション価格の結果、
ここのマンションPERの値は最悪だってことは実体に即した内容で反論もないってことでＯＫ？

[277: 匿名さん]

>>275
こういう話や週刊エコノミストの記事とかを鵜呑みにして
我らがスミフ営業はあまりに無謀な価格設定にしちゃったわけね。

別に大規模マンション＝勝ち組ってわけでもないし、
ここのマンションに希少性があるってわけでもないのに、
こんなに強気なのかまったくもって意味不明。

[278: 匿名さん]

駅から10分以内ですらこうなのか・・・
さらにこれから竣工するのも山ほどあるわけで。

[279: 匿名さん]

>>275
それは大変ですね。一気に３分の１になったら、失業者だらけになってしまいますね。

[280: 匿名さん]

>276
坪単価は?
周辺駅と比較してます?
276さんは人に貸してますか。
買えるのなら買ってみなはれ。
賃貸はもうかりますよ。
WCTはVタワーについで買いですね。

[281: 匿名さん]

Vタワーは駅近だからまだしも
駅から徒歩15分かかる物件なんて借りるかねえ、普通

[282: 匿名さん]

>>280
周辺駅との優越ではなく
それぞれのマンションの最寄り駅からみた賃貸相場とマンション価格のバランスだと思うのですが。
例えば、あるとある駅でここの最寄り駅より賃貸価格が低くても
マンション価格が適正であればそちらの方があきらかにお買い得なわけです。

↑にもあるようなこの物件のマンションPERであるとか何か説得力のある数字で
買いであるという根拠を示してもらいたいものです。
そうでないとあなたのおっしゃっている言論が精神論か期待論としか見られませんよ。

[283: 匿名さん]

利ざやをどれだけ乗せて販売価格を設定するかは不動産事業の最大のノウハウと決断です。
百戦錬磨のスミフはこれでも売り切れると読んだのでしょう。
誰かがこの値段で買ってくれれば良いのです。。。誰もが飛びつくようなPricingは愚の骨頂です。

[284: 匿名さん]

２８２さんは実際に不動産を持っていないらしいですね。
あれこれ言っている間にほかの人にもうけを持っていかれてしまいますよ。
お金があったら運用、運用ですよ。手持ちのお金どうしてます?
それに、肝心の、坪単価で調べたかを聞きたいのに。
282さんは276さんではないの?

[285: 匿名さん]

購入者スレ５に、三井住友銀行の不動産購入優待制度について記述があります。
みなさんはご存知でしたか？

[286: 285]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40457/
上記の４８からです。

[287: 匿名さん]

実際、これだけ売れ残ってるのが現実でしょ？
A棟すらまだ残っているのに、買いの物件とはとても言えないよね。

[288: 匿名さん]

ここは負けです
文句があったらまず完売してね
そこがスタート地点です

[289: 匿名さん]

>288
あなたのしつこさには勝てません。
負けました。
さあ、どうぞ２CHへおかえりください。

[290: 匿名さん]

>>285-286
こんなことは住友にかぎらず、東急や三井など大手であれば
会社同士の付き合い等でどこでもやっていることです。
ま、同じようにだいたい 0.5-1% の間ですが。。。

ただ、残念ですがこの程度の割引では割高感は解消されません。

[291: 匿名さん]

>>284
安く買って高く貸す、こんな常識も理解されていないみたいですね。

276や282に正面きっての反論ができてない時点で結論はでているような気がしますね。
それに運用するならどこか他のマンションを検討すると思いますよ。
気をつけて運用しないと大事な資産がめべりします。