港区・港南のWORLD CITY TOWERSをご検討のみなさん３

[匿名さん]

下記スレッドが満杯となりましたので、このスレッドを作成しました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41233/res/481-510

所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩13分
　　　東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[21: 匿名さん]

>15

通りすがりで申し訳ない。
>住友は売れ行き悪くてもせかさないめずらしい会社。
てことは売れ行きが悪いこと認めてるんじゃん。（笑）

[22: １５]

＞２１
するどいですね。
でも契約者だけどぜんぜん気にならない。
それで株価が上がるほど利益が上がっているところが
またいい。無理せずとも結果的には大方売れちゃうから。
株を少しやってればどういう会社かわかりますよ。

[23: １４]

＞１９
大きければ難しいと言っているのと同じと思う。
では小さなＭＳのほうが、何かと運営が難しくてサービス下げる、
管理費高い、また上げるが多いのはなぜか。
あのさ、根本的に集合住宅の大元がつかめてないよ。（＾−＾）にっこり

[24: 匿名さん]

>22

>株を少しやってればどういう会社かわかりますよ。
自分も株をやってるけど、おたくが言っているのは短期的な見方。
これは住友不動産が良い悪いもあるけど
今はむしろ業界全体の好調に引っ張ってもらっている傾向にある。
しかし長期的な見方をすると大手の中でここまで在庫を抱えているところはなく、
どこよりもリスクを抱えているといえる。
こんなことは企業のＩＲ情報をみれば分かってしまうことで知ってるよね。

>無理せずとも結果的には大方売れちゃうから。
株うんぬんの前にここのスレを見る限りはそう思えないな。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48057/

と、ここのスレ住人じゃないのに失礼。

[25: 匿名さん]

>>23
極端な論法だな。
本当に必要な共有施設だけを（少なすぎもせず）多すぎもしない住戸数で
運営していくのがいいっていいたいの。（経験談）
特定の共有施設だけが人気で儲かればいいというだけではなく、
すべての共有施設が等しく赤字にならないよう運営というなの商売をしなくてはいけないわけ。

最後に参考になるかどうか分からないけどこんな意見もあるということで。
http://www.pureweb.jp/~aoyagi/mansion/kanri/shinchiku.shtml
- 管理費、修繕積立金が極端に安く設定されていないこと
- 共用設備が充実しすぎていないこと
- 戸数が極端に多くも少なくないこと

[26: 匿名さん]

>23
教えてほしいのですが、なぜ小規模マンションが管理費上げる、サービス下げると言い切れるのですか。
規模が大きいと管理費が安くなるなどのメリットを享受できる反面、
デメリットとしては住民の合意形成がしにくい、
特にワンルームみたいな投資用の所有者から、億を越える部屋に住む人、さらに普通のファミリーと
数多くの種類の住人を抱える場合は難しいのは仕方がないと感じていたのですが。

[27: 匿名さん]

＞25
なるほど参考になりました。

＞23
ここは３つの棟に分かれているし、
もし特定の棟だけ修繕するってなった場合、果たして合意形成がなされるかどうか。。。

[28: 匿名さん]

>>20
担当さんを換えて貰う時って、どうするのですか？
面と向かって本人に別の人に変更してと言うのでしょうか？
今のところ担当さん気に入ってるので、いいのですが、
どうやって担当さんを換えているのか興味あります。
（すでに検討外にしたＭＳの担当はひどかったので。）

[29: 匿名さん]

ここの修繕積立金やはり高めだと思います。通常の積立金は１７年目で初年度の約３．１倍。
これはともかく、Ｃ棟で１０年目２０年目の一時徴収が約８０平米でそれぞれ６２万、７２万、
これじゃ滞納者がでるのが怖いです。

[30: 23]

＞２５
MSと共有施設の存在自体を、経済成長と相関して考えたほうがよい。
どの分野でもそうだが、評論家にその目がかけていることが多いのは実に不思議。
以前、MSは高根の花。MSが大衆化したら共有施設付が高嶺の花、
こんどは共有施設まで大衆化、これからはより質が高いサービス、
共有施設とは限らないMSのIT化とかが進むだろう。

規模や運営の問題は2の次、MSの価値作りのほうが大事。
MS同士の入居者とり合いからも共有施設を考える必要がある。
過去の例、経験で考えるのは妥当なとこだが、以上が当方の見解。

[31: 23]

＞２６，２７
同じ管理、修繕費でも、MS規模が違うとかなり管理、維持内容が異なる。
もちろん共有施設、住人サービスに差があることも多い。
既存MSでのこの違いは、狭まるのでなく今後広がる可能性のほうが高いと思う。
管理組合の理事をやっている。多く調べたわけでないが、大衆MSの場合は
一般的に小さいほうが財政上運営が難しいのではないか。
資産価値落ちに比例して、管理費を物価上昇にあわせる程度の値上げ
さえできずサービス、メンテ内容落ちの傾向があるように思える。
都内でいくつか人に貸している部屋がある関係で情報には気をつけている。
今後も注視して行きたい。

なお、大規模での合意問題だが、お互い自分の問題の時は
反対されたくないから、大問題でなければうるさいチェックは入っても
なんでも反対とはならないのがふつう。
また、部屋の大きさに応じての共有費なので、部屋の違いで大きな
問題になるか。自分の経験ではない。
賃貸しオーナーは委任状で済ますのがほとんどなので、
WCTでも合意問題＝平均的な部屋の入居オーナー間による問題がほとんどになると思う。

[32: 匿名さん]

>>25
いいくるめるつもりはまったくないし、
もしそうであっても見解を改めることはないでしょ？（笑）

話のもって行き方が強引というか無茶だろ？

>> MSと共有施設の存在自体を、経済成長と相関して考えたほうがよい。
>> どの分野でもそうだが、評論家にその目がかけていることが多いのは実に不思議。
あのさ、日本経済でバブルって言われた時期があったこと忘れた？
勘違いしてはしくはないんだけどMSはあくまで住むための施設であってアミューズメントパークではない。
不必要な贅沢な共有施設のいくつかが利用されなくなったらどうするんだい？
ここだけは商売とちがって閉店することはできないよ。
ひたすら赤字をひきづったまま他の運営をしなくてはいけない。
ただ共有施設がつくこと自体やＩＴ化は誰も否定してないよ。
というかこんな話をひっぱってくるなんていつの時代の物の考え方してるんだ？

>> 規模や運営の問題は2の次、MSの価値作りのほうが大事。
売り逃げしたいデベ側の発言だな。
入居者にとって本当に大事なのは購入する前後じゃなくて住んでからの環境。
デベがあれこれ夢風呂敷を広げたところでMS運用に行き詰ったらだれが責任をとるの？
それは販売したデベでもなく管理サービスを請け負う業者でもなく入居者自身。
少なくてもこれだけぐらいは同意して欲しい。（笑）

[33: 32]

>>25 ではなく >>30

[34: 匿名さん]

>>31

「なお、大規模での合意問題だが、お互い自分の問題の時は
反対されたくないから、大問題でなければうるさいチェックは入っても
なんでも反対とはならないのがふつう。」とありますが、
揚げ足をとるわけではないんですけど、そんなことはないですよ。
お金を支払うことには誰でも敏感になってます。
ましてや自分の棟でもないところで修繕するために出費するってことになったら
いい返事はしないと思いますよ。実際過去そうでした。
私もマンション住まい長いですけど、その経験として参考になれば。

[35: 14]

＞２９
一時金は特別高くないよ。
何と比べてるのかな。単なる大規模物件より高層MSのほうが
高いのはたしかだけど。
他の住友高層MS、他社高層MSと比べて見ればわかる。

[36: 匿名さん]

>>34
経験談ありがとうございます。
そうですね。必ずしもそれぞれの棟の利害関係が一致するってわけじゃないですよね。
もしＡ棟に住んでいてＢ棟かＣ棟でささいな修繕があり費用が必要と言われたら、
どうしようかって思いますね。

[37: 25]

＞３２
面白いね、その一途なとこが。
無料はもちろん、有料共用施設も使用費なんかで維持されてないですよ。
全体でみれば多くは毎月の管理費でまかなわれているのよ〜ん。
それから、住友の他物件では、有料共用施設は入居直後でも
混んで使えないということがあまり聞いた事がないとのこと。
つまりふつうはガラガラ。管理会社に聞いたことがある。
そして、それら住友の他MSの管理費を見よ。
高いとか、えらい値上げとか何か聞いたことありますか。
WCTは施設多いけど、世帯数から見れば負担割合はびっくりするようなものではない。
心配なら、私に言わないで住友管理に詳細に納得するまで聞いてみるべし。

ところでいろいろ心配してくれているようだが、貴兄は契約者?
私は契約者ですが、貴兄が契約者なら、MSのことを思ってくれて
いるわけでありがたいと思っています。

[38: 匿名さん]

>>37
面白いとのことでそれは光栄ですな。（＾−＾）

>> 無料はもちろん、有料共用施設も使用費なんかで維持されてないですよ。
>> 全体でみれば多くは毎月の管理費でまかなわれているのよ〜ん。
それはそれは。（笑）
なぜに共用施設をすべてではないにしろ有料にしているか分かる？
それはその施設を利用しない人とする人で不公平感をなくすためと管理費をさげるため。

>> 住友の他物件では、有料共用施設は入居直後でも
>> 混んで使えないということがあまり聞いた事がないとのこと。
>> つまりふつうはガラガラ。管理会社に聞いたことがある。
上記をふまえ考え合わせると、使用料で管理費をまかなえずに管理費の値上げするリスクが高いってこと。

>> WCTは施設多いけど、世帯数から見れば負担割合はびっくりするようなものではない。
そうかな？ それは >>29 にもあるようなトリックにだまされているだけだよ。

[39: 匿名さん]

>>35
港南の別の高層マンションも検討しているけど、>>29 の言ってるとおり高いよ。
例えばそこは同じ平米数の１０年目だと半分ぐらいちがう。
管理費もそこまでの急激な上昇はない。

[40: 35]

>39
私が検討した他物件と比べると高くない。
ほんとに安かった。ウソでないですよ。（＾−＾）
えーと、39さんが狙っている価格はどこらへんでしょうか。
まあ安いMSではないから、ＷＣＴより安いところは当然あるでしょう。
あとは、入居者がそれを無理やりでも変えるかどうかですね。
個人的には、管理会社を系列外にすることを含めて契約時から考えています。