【契約者限定】パークシティ大崎 ザ タワー

[匿名さん]

パークシティ大崎ザタワーについての契約者限定スレッドです。
入居までよろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社（パークシティ大崎統括：大成建設株式会社）
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/377055/

[902: 匿名さん]

>>900
>>901

両社素人書き込みですね。
金利が低いのはわかります。
相反して物件価格は確実に上がっています。
これは金利低下利益より物件価格の方が上がっているので総じて得な物件ではありません。

極論ですがこの物件で100㎡の部屋を2億ですが金利が0.375％ですと言われてどうでしょう。
物件に価値があれば悪く無いと思いますが同じ三井でもグランスカイと比べたらかなり分譲価格が上がっているのはご存知ですよね？

金利上昇リスクを気にしているようですがこの20年以上、金利が上がると言われ続けて上がっていません。
35年のローンを組んだ人も半分折り返している状態です。
住宅ローンの仕組みをご存知の方であれば借入直後の利金負担が多いことはご存知でしょね？
だとしたらスタート時点での金利は低金利が良いに決まっています。

大手生命保険会社が長期貯蓄性商品販売停止等になっています。
これは私達市民の目線ではなくプロの目線でみても短期的な金利上昇が見込めない事を判断しています。

[903: 契約済みさん]

御殿山小校庭の崖側植栽は工事の際にばっさり切られていますが、植栽するのでしょうか。
そもそもあそこは学校側の敷地なのかもわかりませんが。

[904: 契約済みさん]

開発値側からのデッキが川をこえてニューシティにつながることが決まったら、
三井からその情報は郵送されてくるような気もしますが、本当に決まったんでしょうか。

[905: 契約済みさん]

グランスカイと比べてみたり、この物件が損か得かとか論じるのは関係ないんじゃないの？。金利に関してはしばらく上がらないと読むのが一般的で、間違って6月までに金利が上がろうものなら902さんあたりは真っ青でしょう。ただし過去20年の推移をみてこの先35年も上がらないと結論づけるのはやや危険。借入額と返済能力のバランスで計画すべきでしょう。

[906: 契約済みさん]

>>902
スイマセン
頭悪いんで
三行でまとめてください

[907: 契約済みさん]

>>902
金利の話をしているようだから、自分なら変動を選ぶでよいのでは。分譲価格が上がっているという局所的事情と関連づける意味が良く分からない。割高に感じるから尚更変動優位という発想なんでしょうけど。

[908: 契約済みさん]

入り口の姿が見え始めましたよ。

[909: 匿名さん]

>>907
わかりやすくまとめるならば金利動向が気になるほど限界の借り入れしないで分譲価格が安いタイミングで結論を出しておくべきだったのではないですか？
或いは分譲価格の安い物件を買う方がいいんじゃない？

金利が上がる事がビクビクする程度であれば身の丈にあっていない物件チョイスしているこということですよ。

変動金利か固定金利かは他スレでありますが経済体力によって結論が違います。
経済体力あれば迷わず変動チョイスですよ。
短期繰り上げ返済計画であれば固定を選択する必要ないですからね。
固定を選択するとしたら5年間が現状の変動金利よりも安い場合のみね。

[910: 匿名希望]

三井に連絡したら、ニューシティとの連結は決まってない、ネットは時に暴走するから信じないで下さいと言われました。
残念です。

[911: 匿名さん]

>>910
何、そのやる気のなさ。
まあ、タワー＆レジデンス完売した今となっては、三井不動産マンション部門としては直結だろうがなかろうがどうでも良いって事なんでしょうね。

[912: 契約済みさん]

>>909
それが一番安全かつ賢明な変動金利の借り方なのは間違いないです。頭金を相当額投入し、金利上昇時には残債を一括返済できるくらいの経済体力のある人。変動金利で借りる人のうち何割くらいを占めているのか、興味あります。

[913: 匿名さん]

そもそも、グランスカイよりも高かったっけ？
同等の占有面積で比較すると高くもなかった気がしますが。
まぁ、事前の坪320という偽情報に踊らされてしまったひとには凄まじい値上げに見えたんでしょうがね。

[914: 契約済みさん]

一定割合はいるとしても、少数派かと。そういう方は35年ローンなんて不要でしょうし、住宅ローンを組む人の典型像とは思えません。また現金では到底手の届かない商品を購入できるところに、住宅ローンの旨味があるのではないでしょうか。

[915: 契約済みさん]

グラスカより安かったというのが販売時のトピックでしたね。リーズナブル感がそれで醸成されました。いまのグラスカの中古価格みるとここは既に1割以上の含み益状態でしょうか。販売時期が半年ずれていたら、まずこの価格では購入不可だったと思うと、本当にラッキーでした。加えて、価格上昇前に購入した中で、住み替えの方は中古マーケットが上がり基調での売り抜け
ができ、更には金利が底値中の底という市況ということで、住み替えの方は特に利潤を得ている状況かと思われます。

[916: 匿名さん]

>>913
グラスカよりも安い。
内装は大して変わらん

[917: 契約済みさん]

今更なぜにグラスカとの比較？。グラスカの話を持ちだしたのは、ここの契約者ではないんじゃない。

[918: 契約済みさん]

グランスカイ 坪380万
http://m.searchina.ne.jp/news/disp.cgi?y=2010&d=0707&f=busines...
パークシティ大崎ザタワー 第1期坪368万、全体平均360万
http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/439925/2/
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1835
パークシティ大崎ザレジデンス 坪400万
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1835

たしか、プラウドタワー東五反田も380は超えていたと思います。

[919: 匿名さん]

>>909
お金のある人には理解しやすいコメントですね。
無い人やギリギリで返済する人にとってはとても辛いコメントです。

頑張って働けば良いだけ。

[920: 契約済みさん]

変動金利を選ぶ人には２パターンあって、経済的事情が両極端だということが良くわかった。
一般的な感覚だと919さんのタイプが多いと思いますけどね。

[921: 契約済みさん]

キャッシュでも買えるくらいの力があるけど、手持ち金を残すためにゆとりで変動ローンを借りる人達のことを指していたのでは。でも世の中そんな人ばかりではないですって。感覚の近い人同士で話をしないと不毛な議論になりますね。

[922: 契約済みさん [男性 40代]]

提携司法書士の登記費用が物件価格の0.94%って相場なんでしょうか？
ちょっと高い気がします。

[923: 匿名さん]

とはいえ、こういう物件だと個別に登記できないからデベの言いなりにならざるを得ないですよね。
どうせなら物件価格に組み込んで欲しい

[924: 契約済みさん]

税金について詳しい方がいらっしゃいましたら教えてください。
平成27年4月以降の税制、このマンションに該当する内容でお願いします。
(1)固定資産税の新築減額の適用はありますか？
(2)住宅ローンの抵当権設定登記の税率は4/1000ですか1/1000ですか？
(3)所有権移転登記についてはどうなりますか？

[925: 契約済みさん]

>>924

3月位になれば、発表になるかのでは？

[926: 匿名さん]

>>908
写真アップありがとうございます。
入居が楽しみですね！

[927: 契約済みさん]

変動ではちばぎんの金利0.625が最強と言う情報共有をしてくださった方がいらっしゃいました。その時はなるほど〜と思いましたが、金利上昇局面で固定に変更することも考えている人の場合は、ちばぎんは固定金利が高いので向いていないかもしれませんね。それを考えると変動の金利は少し高くても信託系の銀行が良いかもと思ってきました。ソニー銀行も魅力的なのですが、ソニー銀行のセレクトを選ぶと事務手数料が高い、ソニー銀行の普通の住宅ローン変動を選ぶと金利が高いという点が気になり、なかなか難しいです。

[928: 924]

>>925
ありがとうございます。初期費用のシミュレーションは、確か想定されるMAXの税率による額だったと思うので、実際は懐に優しい税率だと有難いですね。

[929: 契約済みさん]

>>927
月々の返済や総支払い額を計算すると分かりますが、金利の0.05差はかなりの微差なので、あまり影響され過ぎない方がよいです。仰るように、変動から一定期間固定に変える場合の利率や、繰り上げ返済に条件がないかがむしろ重要です。全期間固定を組み込むなら、独自に金利を下げてるところもあります。ネット銀行まで含めれば、相当な比較調査が必要ですよね。

[930: 契約済みさん]

千葉銀はどうだか知らないが、月あたり繰り上げ返済できる回数や手数料などの制限も加味したほうがいい。
ちなみに、三井住友信託は手数料無料で月何回もできるし、自由返済（繰り上げ返済）や自動返済（ローン返済日の口座残高の一定額を繰り上げ返済に回す）なども充実してる。

[931: 匿名さん]

>>930
月に何回も繰上げ返済します？
5年前に買ったマンション完済して今回この物件を買いましたが多くて月に1回程度ですよ。
小さなTAXメリットを考えるのであれば確定申告の際の住宅ローン残高証明評価直後が最も良い。
5年間借りっぱなしでも良かったのですが二部屋目に低金利借入条件が完済だったので払った。
それが無ければこれだけ低金利であれば借りたままでも良いくらい。

[932: 匿名さん]

皆さんフロアーコーティングはどうされますか？

[933: 契約済みさん]

>>931
現居を完済し、ここが2つ目の家とは羨ましい限りです。
知識不足で申し訳ないのですが、住宅ローン残高証明評価直後の繰り上げ返済が有利なのはどうしてでしょうか？

[934: 契約済みさん]

住宅ローン減税が、年末時点での借り入れ額・ローン残金を基準にして算定されるからじゃないですか？

[935: 匿名さん]

>>933
横から失礼します
単純に借入金利よりも住宅減税の方がお得だからでしょう。

>>932
私もフロアーコーティンが気になっています。
有名な会社と同じ工法で安くやってくれる会社を見つけたのでお願いしようと思っています。

[936: 契約済みさん]

>>934,935
確かに5000万以下のローンなら、そうですね。参考になりました！

[937: 契約済みさん]

フロアコーティング悩みますね。

マンションは、シートフローリングのようで、多少は良いようですが
やはりコーティングすべきなんでしょうか。
凄い悩んでいます。

コーティングを業者に依頼しようにも、ガラスコートや、UVコート、ウレタン・・・・
いくつか分類がある上に、業者によって呼称が違うようですし。
何か良いのか、混乱するばかりです。

誰がアドバイスください。

[938: 契約済みさん]

シートフローリングだからコーティング要らないです。
キッチン石貼りも人工石だからコーティング要らないです。

[939: 匿名さん]

三井デザインテックの営業の方に、フロアコーティングは物落とすとコーティングが割れると言われました。割れたらもう一度コーティングし直しだそうです。
なので、普通に営業からしないほうが良いと言われました。だったらオプションに載せるなよと心の中で言ってみましたが。。。

[940: 契約済みさん]

日経不動産記事で、大崎ブライトタワーにかんぽ生命が6000人所帯で入るとのことです。ブライトコアの入居企業や、商業施設も気になりますね。

[941: 契約済みさん]

>>931
自分の経験だけで語られても…

繰り上げで返すと、返済した分の保証料が振り込まれて、繰り上げで返す（以下無限ループｗ
ってことがありましたけど何か？

まあ、こちらも自分の経験ですが

[942: 契約済みさん]

>>936
細かい話ですが、ここって確か認定長期優良住宅にならないですよね？
であれば4000万円が住宅ローン減税対象の上限と思われます。

>>941
月に何度も繰り上げをするかは個人の自由・事情次第ですかね。
各銀行オリジナリティーを出して集客に努めていますが、三井住友信託はかなり特徴があると思います。

[943: 契約済みさん]

10年の間に残債が4000万円を大きく割らないようなローンの借入，返済法を考えるのも一つ。
元金に対する利息との兼ね合いもあるので、シミュレーション次第ですが。

[944: 匿名さん]

>>941
保証料は確かに帰ってきますが100万繰上返済して大した額ではないですよね？
それを更に繰り上げ返済ですか？
そんなに慌てなくても利金変わりませんよ。
保証料はお小遣いとして使って下さいな。

5000万程度借入で2000万繰上返済するのだとしたら保証料もそれなりの額になる。
繰上返済も借入残高が減ると戻ってくる保証料も減りますしね。

[945: 匿名さん]

フロアーコーティングは掃除の手間が減って良いと思います。
私は先日このスレで自作自演臭いと出てきた >>891 のリフォーム会社で頼みました。
フロアーコーティングとテレビの壁掛けとエコカラットを頼みました。
フロアーコーティングは30年UVにしました。
デザインテックよりメチャ安いです!!
このスレで自作自演と書かれている旨を伝えたら大爆笑されましたよ。
内覧立会もやってくれると言うのでさらにお得がありましたね。

[946: 匿名さん]

【大崎】かんぽ生命本社移転、無印良品、 フランフラン、アパレル、ライフ、大崎ブライトコア

パークシティ大崎

大崎ブライトコアタワー
1〜3F 複合商業施設（無印良品、フランフラン、アパレル）？

4〜30F オフィス (かんぽ生命）

大崎ブライトコア

1〜2F 複合商業施設（？）
3F〜19F オフィス (？）

大崎ブライトコアプラザ

1〜2F (ライフ)

[947: 匿名さん]

マイナビの求人で、大崎ブライトタワーの複合商業施設に大手アパレルの店が入るとのことです。ブライトコアの入居企業や、他の商業施設も気になりますね。

[948: 契約済み]

このマンションは2015年住宅エコポイントの対象になるでしょうか？

[949: 契約済みさん]

>>945
差し支えがなければ、三井デザインテックだと見積もりいくらでそちらだといくらか具体的に教えていただけないでしょうか？

[950: 内覧前さん]

＞947

どうせユニクロ。。。

[951: 契約済みさん]

>>949
見積先は城南設備ですか？
他スレでも有名ですが私もいくらか知りたいです。
見積り内容によるのかな？