【契約者限定】パークシティ大崎 ザ タワー

[匿名さん]

パークシティ大崎ザタワーについての契約者限定スレッドです。
入居までよろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社（パークシティ大崎統括：大成建設株式会社）
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/377055/

[821: 契約済みさん]

>>819

ウッドデッキは、自然な木を使ったものですと色があせますし、メンテナンスが面倒と聞きます。
うちは、耐久性を考えてタイルにしましたが、木のナチュラル感がお好きな方もいらっしゃるでしょうからお好みではないでしょうか？

壁は、ファブリックのパネルを飾ったり、http://www.studio-racora.com/

棚をうまく使ったりしてアクセントにはいかがでしょう？
http://image.search.yahoo.co.jp/search?rkf=2&ei=UTF-8&p=%E3%83%AA%...

[822: 契約済みさん]

>>820
参考になるかはわかりませんが、わが家が住宅ローンを選ぶポイントして、
・金利
・繰り上げ返済：手数料なしで気軽にできる
・かかる諸経費
で決めました。
おっしゃっているSBIやイオン銀行は、諸経費が結構かかったのではないでしょうか？

[823: 契約済みさん]

繰り上げ返済を早い段階から頻回かつ大量に行う予定の人は、元利均等返済。
ローン開始からしばらくの間は利息の比重が特に大きいので、大幅な利息カットが期待できます。
まめに繰り上げ返済するのは苦手。でも元金を早めに減らしていきたいという人は元金均等返済がお勧め。

[824: 契約済みさん]

823は繰り上げ返済に特化した話ですね。
逆に経済的余裕があまりなく、毎月の返済額を一定にしておきたい人も元利均等返済ですね。なお、元金均等返済を選べない銀行は結構あります。そこら辺も銀行選びのポイントでしょう。

[825: 匿名さん]

>>823
まめに繰り上げ返済の余裕があるなら、元金均等で問題ないでしょう。
キャッシュフローがきつい人が元利均等を選ぶべき。

[826: 匿名さん]

10年位で転売予定なのですが、現状だとやはり5年定期（当初引き下げ）+その後は変動が第一選択にすべきでしょうか？

[827: 823]

以下私見ですが、根本的に間違っていたら是非教えて欲しいです。リスクヘッジも兼ねて、変動金利2本立てにしようかと思っていますが、その際に可能なら元金均等返済と、元利均等返済にしたいです。一定金額を繰り上げ返済した場合に消滅する利息は、ローンの前半においては、元金均等返済よりも、元利均等返済が大きいので、しばらくは元利均等の方から全て繰り上げ返済していきます。ローンの後半になったら、元利均等は利息のウエイトが小さくなりますので、繰り上げ返済する旨味が少なくなります。そうしたら元金均等の方から、繰り上げ返済をしていく予定です。

[828: 契約済みさん]

内覧会案内来ましたね。開催期間の中では早めの日にちでした。とても楽しみです。

[829: 契約済みさん]

>>826
当面金利が上がらないと読むなら逆だと思います。変動で始めて10年後まで有意な金利上昇が起こらなければ、超低金利で美味しかったことになりますし、10年間の途中で金利上昇の気配があれば複数年固定に切り替えて逃げ切るというのが得策な気がします。

[830: 契約済みさん]

>>829
私も同意です。借り換えの可能性を考えると保証料が掛からない住宅ローンを選んでおくと良いでしょうね。

[831: 契約済みさん]

>>827
ローンの後半から終盤になるとどちらにしても元金がかなり減ってますから、あまり変わらないと思います。繰り上げ返済の旨みはやはりローン初期～前半部分でいかに繰り上げるかにあります。元利均等返済を選択し、毎月返済額が元金＞元利となっている間は、差額分を全て繰り上げ返済に充当。さらに定期的に一定額以上の繰り上げ返済を行っていけば元金均等返済より総支払額が少なくなる可能性はありますが、繰り上げの手間が面倒なのと、どのラインでプラスに転じるのかのシミュレーションがとても難しいです。

[832: 契約済みさん]

繰り上げ返済の仕方によっては、元利均等にした方が得する場合もあるってことですか？
初めて聞きました。

[833: 契約済みさん]

>>822
そうなんです！事務手数料が借りるお金の2.16%と言うのが大きすぎて困惑してます。諸経費から考えると事務手数料が安くて保証料が掛からない新生銀行あたりがいいのかも知れませんね。金利は他のネット銀行よりは良くありませんが。

[834: 匿名さん]

ソニー銀行の窓口で聞いた話です。
ソニー銀行は毎月、月の中頃に翌月の金利が発表されます。そして変動金利から固定金利に変更する場合、月の終わりまでに手続きすれば、その月の金利が適用されます。
変動金利を利用した場合、急な金利の上昇が一番怖いところだと思いますが、これを利用すれば少なくとも金利が翌月急に上がった場合、急いで手続きを行えばリスク回避できることになります。
ほかの銀行は翌月の金利の発表が月末近かったり、手続きに時間を要するため、このリスク回避が出来ないらしいです。
これってすごい良い話だと思うのですが、みなさまどう思われますか？

[835: 契約済みさん]

>>834
833です。確かにソニーのそのシステムはいいですよね。デフォルトなんかが起きてしまって長期金利が急騰した時にも対応出来ますしね。

[836: 匿名さん]

>>828
内覧会って日曜日やってくれないのでしょうか。
仕事の都合上、どうしても平日は難しいのですが。

[837: 匿名さん]

>>829
最近は変動より五年固定の方が金利安いケースもあるようで、その場合はいかがでしょうか？

[838: 契約済みさん]

何年か前に三井住友の３年固定0.6％の商品があったけど、今でも５年固定で変動より安い銀行もあるんですか？

[839: 契約済みさん]

恐らく、同じ銀行内での変動・固定のことでは？

[840: 契約済みさん]

>>822さま
コメントありがとうございました。確かに金利、繰り上げ返済手数料、諸経費のバランスが大事ですね。ちなみにどこの住宅ローンを選択したか教えていただけませんか？

[841: 契約済みさん]

三井デザインテックで玄関の鏡を買うかどうか迷っています。天井から床までの大きな鏡を設置したいのですがこういった鏡は三井デザインテックにお願いするしかないのでしょうか？リフォーム屋さんに依頼する、または、自分で設置する予定の方はいらっしゃいますか？リフォーム屋さんにお願いする場合、三井デザインテックより安上がりでしょうか？質問ばかりで申し訳ありませんが情報をお持ちの方がいらっしゃればご教示下さい。

[842: 契約済みさん]

うちは、リフォーム会社にお願いしました。
同じものでも、それぞれの会社によって金額が違うことが良くあります。
私たち素人には、その適正価格がわかりませんから、同じ条件を数社に提示して、お見積りをとられてみては？
もしかしたら、三井デザインテックが１番お安いこともあるかもですし。

[843: 匿名さん]

モデルルーム、まだ壊していないんですね。
そしてこんなことに使われている。ステキ。
http://getnews.jp/archives/789262

[844: 契約済みさん]

ちば銀行の変動金利0.625%はネット銀行以外では最安ですかね？。繰り上げ返済手数料もインターネットなら無料になっていますが、50万以上からという条件が弱点でしょうか？

[845: ご近所さん]

>>844
ちば銀行のサイトを見てみたのですが変動は0.775%では無いですか？もし0.625%だった場合、事務手数料が高くないですか？

[846: 契約済みさん]

ソニー銀行の0.485が最強だと思います。購入金額の10%払えるなら絶対お得。

[847: 契約済みさん]

>>846
ソニー銀行は事務手数料が2.16%かかるのは残念です。

[848: 契約済みさん]

>>846
インターネットサイトを見ると0.539%となっていますが、それよりも低くなることがあるのですか？

[849: 契約済みさん]

ここの特別金利。

[850: 契約済みさん]

>>849
なるほど、事務手数料も高くないし今からでも検討の価値がありそうですね！

[851: 契約済みさん]

>>845
ちば銀行もやはりこのマンションの特別金利と思われます。
「ネット銀行以外」では最低水準の金利だと思ったので、質問してみました。
単純に一番低金利なのは、前述のソニー銀行でしょうね。

[852: 契約済みさん]

>>851
素晴らしい情報ありがとうございました。
もし他の方がちば銀行よりで事務手数料、保証料、金利のトータルコストが低い銀行を御存知でしたら、是非情報を共有して欲しいですね。

[853: 契約済みさん]

フラット３５の他、みずほや三菱ＵＦＪ信託なども全期間固定が２％を切るような水準になってきましたね。例えば５～１０年後くらいに急激な金利高騰が発生した場合、残債を一括返済できないような借入額なのであれば、全期間固定を組み入れて変動分の元金を軽減しておいた方が良いのかな？とも考えていますが、皆さんはどうお考えになりますか？

[854: 契約済みさん]

>>853
誰にも正解は分かりませんが、歴史的低金利で今こそ長期固定金利を選択すべしと訴えてる記事も結構見かけます。３５年間１％未満の金利で乗り切るのが前提というのは虫の良すぎる話かもしれません。1.5％を越えたあたりから変動金利の方はソワソワし始めるのではないでしょうか。金利変動に影響を受ける台所事情であれば変動金利１本にするのは少しリスキーと思います。

[855: 匿名さん]

変動は対応力のある人向け。金利上昇時のビジョンを描けていれば大丈夫。

[856: 匿名さん]

>>846
ソニーの固定の場合、提携優遇はナンパーなんでしょうか？
ソニーの場合だと、変動なら手数料ありのセレクト、固定なら手数料なしの短期固定（5-7年）だと思っています。

[857: 契約済みさん]

大崎駅かブライトタワーへのデッキはニューシティの2階と直結するらしいとの情報がありますが、できれば2階と3階どちらにも繋がって欲しいと思っています。そのような形にならないのかなぁ。まぁ、雨にほぼ濡れずに駅に行けるルートがあるのは嬉しいことですが。テナント情報も含めマンション周辺情報が気になるところです。

[858: 匿名さん]

>>853
大半の銀行が変動金利を勧めてくるのは、将来的な金利上昇をある程度予想しているからと考える視点は必要でしょう。有事に大半を返済できる体力がないなら、固定も選択肢に入りそうです。

[859: 契約済みさん]

検討板の頃に思ったのは、ここの契約者はキャッシュ購入の人から高額ローンの方まで、資金計画の幅がとても広いということ。個々で状況がかなり異なるので意見は皆違うと思います。強いて言えば、借入額とその後の資金力のバランスで決める問題かと。

[860: 契約済みさん]

早く屋上のライトアップを見てみたい。

[861: 引越前さん]

ニューシティとつながるのは嬉しい！　遠回りですが、ほぼ雨に濡れませんからね

[862: 契約済みさん]

三井住友信託の2.3.5年固定は、変動より安いですよ。

[863: 匿名さん]

>>862
具体的に提携優遇金利はいかほどてすか？

[864: 契約済みさん]

>>863
１２月末に届いた資料に入っていましたよ。

[865: 契約済みさん]

固定期間が終わったあとの、金利下げ幅が小さくなるのでは？。

[866: 契約済みさん]

当初期間終了後も1.8％→1.7％と引き下げ幅はほとんど変わりないですが、固定期間の金利も変動と大差はなく、2年や3年はアッという間に終わるので、実質的に変動金利を選択したのとほぼ変わりないです。

[867: 契約済みさん]

わずかに当初期間引き下げの固定が得でしょうね。その銀行のアピールであり、客へのボーナスといったところでしょう。ただし一定期間固定ですので、万一すぐに金利が上がり始めた場合に対応できないというデメリットも一応あります。

[868: 契約済みさん]

エアコンを注文したのですが、注文書を送ったあとに
マルチエアコンの価格表が間違っていたと言われました。

[869: 契約済みさん]

>>868
実価格が見積もりより高かったのなら、安い見積もり価格でやらせるべきでしょ。

[870: 匿名さん]

>>868
これだからデザインテックに仕事を頼む気にはなれないんですよね。
アフターも酷そうで恐ろしい。

[871: 契約済みさん]

金利や繰り上げ返済の話が出ていたので、便乗して質問してよろしいでしょうか。よく「１万円から繰り上げ返済可能」などと書いてあるのを見かけますが、実際には「元金１か月分の金額から繰り上げ返済可能」ということで良いんですよね？。そうでないと短縮期間が日の単位になったり端数が生じて煩雑になるかと思います。ローン組むのは初めてなので、ご教示をお願いします。

[872: 匿名さん]

三井住友信託銀行の２月金利で5年固定0.55ですね。
こりゃ凄い

[873: 契約済みさん]

どこの銀行も金利が低くて助かりますね。是非このまま行って欲しいです。
ですが、当初固定期間引き下げ型は案外盲点ですよ。
三井住友信託の例でいうと、当初５年は変動金利に比べて0.675-0.55=0.125％の差。６年目以降はどの金利を選んでも0.1％引き下げ幅がダウンします。銀行HPの記載と新築マンションの特別金利は多少違うかもしれませんが、総支払額をシミュレーションしてみると、普通に変動金利を選んだ方が有利な場合が多いです。固定期間中に金利が急に上がった場合も一見良いように思われるかもしれませんが、変動の方が情勢を見て適宜変更できるメリットがあります。複数年固定してる場合は固定期間終了時の金利が急騰している場合があるからです。

[874: 契約済みさん]

固定と変動とをミックスして借りたら良いのではないでしょうか？もしもの時のリスク分散。ただ、今の情勢だと、金利が上がるとも考えにくいのですが。

[875: 契約済みさん]

変動が１％を超えたときに焦り始めるような借入であれば、固定ミックスでリスク分散しといた方がよいかも。

[876: 契約済みさん]

ローンの実行が６月７月になると思いますが、この短期間に金利はさらに下がりますか？

[877: 契約済みさん]

個人的には据えおきで十分。上がらなきゃいいかなと思います。

[878: [男性 40代]]

国債の破綻が近そう、と考えるなら低金利は長く続きません。大丈夫と思うなら低金利の融資でいいのでしょう。繰り上げ返済が直ぐ可能な、資産がなければ、低金利ローンは危険と思います。

[879: 契約済みさん]

独断と偏見ですが、変動で借りるなら3000万くらいまでが比較的安全なライン。それ以上はややハイリスクハイリターンな感じがします。

[880: 契約済みさん]

2月の金利、1月よりさらに下がってる銀行も多いのでは。
かなり良いタイミングで購入できそうですね。

[881: 匿名さん]

と言っているそばから金利が急騰しています

6月までこの低金利が続くか微妙になってきましたね

[882: 匿名さん]

>>881
ただの反動じゃないでしょうか？長い目で見たら低金利は続くはず、というのは楽観的すぎですか？

[883: 契約済みさん]

たまたま、銀行担当の方と今日話をしましたが、3月も固定金利は下がりそうとの見解を示されてました。私は素人なんで、ふーんそうなんだぁと聞いてましたが。

[884: 契約済みさん]

オリーブが立派です。

[885: 契約済みさん]

オリーブの写真2枚目です。

[886: 契約済みさん]

>>885
こういう言い方するといけないんだろうけど、オリーブ結構でかいですね。歩道＆自転車道の妨げにならないですか？

[887: 匿名さん]

どこか安いリフォーム業者知りませんか？

[888: 契約済みさん]

>>886
歩道が広いので全く問題ないと思いますよ☆

[889: 契約済みさん]

>>887
過去レスNo.138に業者のことが書かれていました。

[890: 匿名さん]

>>889
パークシティ武蔵小杉を数多くリフォームしてる業者を見つけました。
三井タワーマンションの施工実績が多く頼むことにしました

ここの施工実績を見るとキュビオスとかダサダサに感じます。
施工実績を見せてもらうだけでも価値がありそうです。

ひやかしてみては如何？
「武蔵小杉 タワーマンション リフォーム」
でググれば出てきますね。

写真もたくさん出てくる。

[891: 匿名さん]

>>890
情報書き込みありがとうございました。
早速業者に電話してみました。
丁寧な対応してくれました。

[892: 契約済みさん]

>>891
自作自演臭がするな

[893: 匿名さん]

たしかに自作自演臭いけれどウェブ見るとなかなか良い感じですね。
興味ありありです。

[894: 契約済みさん]

駐車場の抽選が終わりましたね。
2月末には、結果が郵送されてきます。駐輪場の結果もでしょうね。
ドキドキです。

[895: 契約済みさん [男性 40代]]

皆さんは地震保険はどうされますか？

[896: 契約済みさん]

このマンションは制振構造ですし、保険料・保障内容次第で入るか決めるつもりです。

[897: 契約済みさん]

おまいらだけにいいことを教えてやろう

新住所

〒１４１－０００１ 東京都品川区北品川５丁目３番１－○○○○ （○○○○＝お部屋番号）

[898: 契約済みさん]

覚えやすい住所ですね。

[899: 契約済みさん]

地震の際、個別に対応しなければならないのって乾式壁のところだけでしょうか？
もし、全修理しないといけないならいくらくらいかかるのでしょうか？
火災保険と比べて地震保険ってかなり高いから、入るの躊躇しますよね。

[900: 契約済みさん]

６月までに金利が上昇しないか懸念されている方がいましたので、自分なりのコメントをします。変動金利は店頭表示は2.475%で変わらないものの、各銀行が引き下げ優遇幅を拡大しており、数年前と比べ0.1%程度下げている銀行が増えてきました(実質0.675%など)。固定金利はさらに下がり幅が大きく0.3%以上低下したように思いますので、少し前にマンションを購入をされた方は惜しかったと思われているかもしれません。もし６月までに金利が上昇に転じることとなれば、ここ数年では見られなかった変化が起きたということになります。つまり我々は超低金利時代の最底辺を見ることができたということです。一気に急騰されるのは困りものですが、0.1%程度の上昇で済めば決して損だとは思いません。

[901: 契約済みさん]

この先数ヶ月の間に金利の急上昇が起こるようであれば、おっかなくて変動なんて借りれないです。むしろ、もうワンランク利率が下がるのを期待してるのですが。。。甘いですかね？

[902: 匿名さん]

>>900
>>901

両社素人書き込みですね。
金利が低いのはわかります。
相反して物件価格は確実に上がっています。
これは金利低下利益より物件価格の方が上がっているので総じて得な物件ではありません。

極論ですがこの物件で100㎡の部屋を2億ですが金利が0.375％ですと言われてどうでしょう。
物件に価値があれば悪く無いと思いますが同じ三井でもグランスカイと比べたらかなり分譲価格が上がっているのはご存知ですよね？

金利上昇リスクを気にしているようですがこの20年以上、金利が上がると言われ続けて上がっていません。
35年のローンを組んだ人も半分折り返している状態です。
住宅ローンの仕組みをご存知の方であれば借入直後の利金負担が多いことはご存知でしょね？
だとしたらスタート時点での金利は低金利が良いに決まっています。

大手生命保険会社が長期貯蓄性商品販売停止等になっています。
これは私達市民の目線ではなくプロの目線でみても短期的な金利上昇が見込めない事を判断しています。

[903: 契約済みさん]

御殿山小校庭の崖側植栽は工事の際にばっさり切られていますが、植栽するのでしょうか。
そもそもあそこは学校側の敷地なのかもわかりませんが。

[904: 契約済みさん]

開発値側からのデッキが川をこえてニューシティにつながることが決まったら、
三井からその情報は郵送されてくるような気もしますが、本当に決まったんでしょうか。

[905: 契約済みさん]

グランスカイと比べてみたり、この物件が損か得かとか論じるのは関係ないんじゃないの？。金利に関してはしばらく上がらないと読むのが一般的で、間違って6月までに金利が上がろうものなら902さんあたりは真っ青でしょう。ただし過去20年の推移をみてこの先35年も上がらないと結論づけるのはやや危険。借入額と返済能力のバランスで計画すべきでしょう。

[906: 契約済みさん]

>>902
スイマセン
頭悪いんで
三行でまとめてください

[907: 契約済みさん]

>>902
金利の話をしているようだから、自分なら変動を選ぶでよいのでは。分譲価格が上がっているという局所的事情と関連づける意味が良く分からない。割高に感じるから尚更変動優位という発想なんでしょうけど。

[908: 契約済みさん]

入り口の姿が見え始めましたよ。

[909: 匿名さん]

>>907
わかりやすくまとめるならば金利動向が気になるほど限界の借り入れしないで分譲価格が安いタイミングで結論を出しておくべきだったのではないですか？
或いは分譲価格の安い物件を買う方がいいんじゃない？

金利が上がる事がビクビクする程度であれば身の丈にあっていない物件チョイスしているこということですよ。

変動金利か固定金利かは他スレでありますが経済体力によって結論が違います。
経済体力あれば迷わず変動チョイスですよ。
短期繰り上げ返済計画であれば固定を選択する必要ないですからね。
固定を選択するとしたら5年間が現状の変動金利よりも安い場合のみね。

[910: 匿名希望]

三井に連絡したら、ニューシティとの連結は決まってない、ネットは時に暴走するから信じないで下さいと言われました。
残念です。

[911: 匿名さん]

>>910
何、そのやる気のなさ。
まあ、タワー＆レジデンス完売した今となっては、三井不動産マンション部門としては直結だろうがなかろうがどうでも良いって事なんでしょうね。

[912: 契約済みさん]

>>909
それが一番安全かつ賢明な変動金利の借り方なのは間違いないです。頭金を相当額投入し、金利上昇時には残債を一括返済できるくらいの経済体力のある人。変動金利で借りる人のうち何割くらいを占めているのか、興味あります。

[913: 匿名さん]

そもそも、グランスカイよりも高かったっけ？
同等の占有面積で比較すると高くもなかった気がしますが。
まぁ、事前の坪320という偽情報に踊らされてしまったひとには凄まじい値上げに見えたんでしょうがね。

[914: 契約済みさん]

一定割合はいるとしても、少数派かと。そういう方は35年ローンなんて不要でしょうし、住宅ローンを組む人の典型像とは思えません。また現金では到底手の届かない商品を購入できるところに、住宅ローンの旨味があるのではないでしょうか。

[915: 契約済みさん]

グラスカより安かったというのが販売時のトピックでしたね。リーズナブル感がそれで醸成されました。いまのグラスカの中古価格みるとここは既に1割以上の含み益状態でしょうか。販売時期が半年ずれていたら、まずこの価格では購入不可だったと思うと、本当にラッキーでした。加えて、価格上昇前に購入した中で、住み替えの方は中古マーケットが上がり基調での売り抜け
ができ、更には金利が底値中の底という市況ということで、住み替えの方は特に利潤を得ている状況かと思われます。

[916: 匿名さん]

>>913
グラスカよりも安い。
内装は大して変わらん

[917: 契約済みさん]

今更なぜにグラスカとの比較？。グラスカの話を持ちだしたのは、ここの契約者ではないんじゃない。

[918: 契約済みさん]

グランスカイ 坪380万
http://m.searchina.ne.jp/news/disp.cgi?y=2010&d=0707&f=busines...
パークシティ大崎ザタワー 第1期坪368万、全体平均360万
http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/439925/2/
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1835
パークシティ大崎ザレジデンス 坪400万
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1835

たしか、プラウドタワー東五反田も380は超えていたと思います。

[919: 匿名さん]

>>909
お金のある人には理解しやすいコメントですね。
無い人やギリギリで返済する人にとってはとても辛いコメントです。

頑張って働けば良いだけ。

[920: 契約済みさん]

変動金利を選ぶ人には２パターンあって、経済的事情が両極端だということが良くわかった。
一般的な感覚だと919さんのタイプが多いと思いますけどね。