【契約者限定】パークシティ大崎 ザ タワー

[匿名さん]

パークシティ大崎ザタワーについての契約者限定スレッドです。
入居までよろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社（パークシティ大崎統括：大成建設株式会社）
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/377055/

[721: 契約済みさん]

＞717さん

ありがとうございます。
通信キャリアも自分で選ぶんですね。


＞719さん

一括契約で安くなるとありがたいですね。
入居前に管理組合でまとまるでしょうか。

[722: 契約済みさん]

インターネットのプロバイダは重要事項説明書に書いてありますね。私は、マンションを選ぶ上で重要な事項でしたので、契約前に環境を確認しました。

[723: 匿名さん]

インテリアオプションっていつまで言えばキャンセルきくんでしょうか？

[724: 契約済みさん]

私もインターネット環境は
マンションで一括契約の方が
スケールメリットで
ランニングコストが
抑えられるので助かりますね。
私にとってこちらの管理費は
結構高いので少しでも。
100戸規模のマンションですらあるので
こちらの700超えスケールメリットの恩恵を受けたい
希望者を管理組合で募って実現したいですね

[725: 匿名さん]

管理費を下げるのであれば、管理会社を変えるのが手っ取り早いでしょうね。
管理会社は競争もなく、三井系に自動的に決まるので、相当高く設定されている可能性があります。

実際、管理会社を変えずとも、他社と相見積もりをとっただけで、管理の内容を変えずに半額程度まで安くなる事例もかなりあるそうです。

浮いた分の一部を修繕積み立てに回せば、将来的に維持するにも手放すにも、かなりメリットはありそうですね。

[726: 契約済みさん]

「マンションは管理で買え」という言葉を聞いたことがあります。
また「三井は管理がいいから」と薦められます。
どこがどういいのか、何が違うのか私には分りませんが、何か
不測の事態が起きた時の対応が違うということでしょうか。

私も管理費は高いなーと思いましたが、管理会社を変えることで
三井ならではの恩恵が受けられなくなる、また不動産価値（評価）
が下がる、というデメリットはないのですか？

すみません。
こういうことに詳しくないので的外れだったらご容赦ください。

[727: 匿名さん]

>>725
管理会社を変更することで管理依託費は下げられるかもしれませんが、住民が支払う管理費は共用部の電気代、エレベーター保守費等も含まれており、単純に管理会社を変更して管理依託費を下げても管理費自体はなかなか下がりません。

[728: 匿名さん]

管理会社を本気で代えるのではなく、他の管理会社に見積もりを取らす事で無駄があぶり出されるし、管理会社にも緊張感を持たせる事にもなります。

ここの場合、マンションだけではなく、パークシティ内の管理も管理費に含まれているから、管理会社代えるのは現実的じゃないですがね。

[729: 匿名さん]

パークシティー内の管理なんて、主に清掃と植栽の管理くらいでは？
他社の見積もりをとると、管理費の無駄の削減や、管理の内容の充実(価格を変えずに内容を充実させることも可能)に繋がるので、早い時期に一度やるべきでしょうね。

特にここは設備の内容を考えても管理費が割高な感は否めないので、効果は大きいかもしれません。
管理費が高すぎるという話題はこの掲示板でも頻繁に出ていましたしね。

[730: 入居前さん]

管理費が高いのはタワーマンションでは仕方ないのでは？

管理費を下げることでコンシェルジュの質（ホスピタリティ）や
ALSOKの人員が減るなど、そっちの方が心配です。

レジデンス棟は共有施設も少なくコンシェルジュもいないのに
管理費はタワーと同じくらいと聞きましたよ。

他の三井のタワーの事例を知りたいですね。
管理会社を変えた例、そのメリットとデメリット。

726の「不測の事態」が起きない限りその差は出ないかな。
3/11の時はルサンクのコンシェルジュの気配りが素晴らしかった
と検討スレでも書き込みがありましたよね。

[731: 契約済みさん]

確かにここはプールもジャグジーも有人のラウンジも無いのに、管理費が他よりはるかに高いですよね。水物のあるスカイズやドゥトゥールより高いので不思議です。

[732: 匿名さん]

>>731
それだけ周辺施設の維持費を管理費として負担させられているということですね。

[733: 匿名さん]

ALSOCの人員て、ここの物件専属ではないで小から無関係では？

何でも高ければ良い訳ではない(例えば三井デザインテックも高いだけで酷い酷いという書き込みをよく見かけます)ので無駄は削減するべきだと思います。

例えば、グランスカイと管理費を比較すると、タワーとレジ棟だけでも概算で5千万円程度の余剰金が発生するとおもいます。
差額がパークシティの管理に使われるとして、業務棟や商業棟もそれらを負担するとすると思います。

そうすると、パークシティの建物以外の、例えば道やデッキ等、エスカレーターの管理費だけで年間1億程度かかることになる気がするのですが、そんなもんでしょうか？

[734: 契約済みさん]

契約時、重説の説明に周りの植栽の維持費も住人が負担とあり、正直びっくりしましたが、それでもこのマンションが良かったので契約しました。

[735: 匿名さん]

>>734
それにしても、年間総額1億だとすると盛りすぎだと思いますね。
レジ棟等の他物件と共同管理だと総額や内訳が解りにくくなるので、かなり割高に設定している可能性もありますね。

[736: 匿名さん]

管理費か高いか安いかって結局駐車場収入をどこまで管理費会計に入れるかで大きく変わります。
駐車場収入は駐車場に関わるランニングコストを除き、本来は全額修繕費積立会計に入れるべきですが、そうなると管理費が高くなりすぎるので、多くのマンションは一部を管理費会計に組み入れています。

[737: 契約済みさん]

素朴な質問です。
管理費の金額は契約前に提示があったわけですから、契約された＝了承されたわけですよね？

勿論、私も管理費は安くなるからありがたいですが。

[738: 匿名さん]

管理の事細かな内容は把握していませんが、金額に見合わない管理であれば減額するなり管理を充実させるなり、無駄を省くことは当然だと思います。

例えば、見た目が気に入って買った車の燃費がとても悪かったとして、それが簡単に向上させられるとしたら向上させますよね？

[739: 入居予定さん]

植栽の管理費負担は70平米程度の部屋で月に500円程と契約時に営業さんが言っていました。だから植栽以外の部分でけっこうかかるんでしょうね。何はともあれ他社にも見積もりを取ってみることは賛成です。そうすることで無駄なコストなど見えてくる部分はあると思いますので。

[740: 匿名さん]

管理費会計のうち最大の支出は管理依託費やコンシェルジュや植栽の管理でもなく、共用部の電気代です。照明もそうですがエレベーターや自動ドアの電気代、それとエアコン代ですよ。管理会社の依託費削減する前にやることたくさんありますよ。

[741: 契約済みさん]

費用削減の方法にいろいろあることは否定しませんが、
当初の委託費を検討することは、マンションにとって当然のこと。
７４０さんは三井関係者？って思ってしまいます。

意識の高い方が多くてうれしいです。
ぜひ、みんなでよいマンションにしていきましょう！

[742: 契約済みさん]

店舗情報お持ちの方いらっしゃいますか？

[743: 匿名さん]

http://kanrihi-minaoshi.com/what/
↑管理費見直しの実例

3割りくらい安くなることもあるんですね。
パークシティ大崎は、この例の20倍くらい管理費がかかっている(年間2億強？)ので、やってみる価値は有りますね。

[744: 購入検討中さん]

三井は管理がよいと聞いたのも、ここを選んだ理由のひとつです。
でも、管理費の高さには正直驚きました。
業務棟等に入りやすいように企業の負担を軽くして、逃げられないマンション購入者に載せているのでは・・と勘ぐってしまいます。
ゲートシティからつながるエスカレーターの管理費とかは、どこが負担するんでしょうね。
パークシティ内の道路清掃とかの人件費も、範囲が広いだけにかかっていますよね。

[745: 匿名さん]

>>744
ゲートシティ内の施設管理費は、ゲートシティが負担する以外ないでしょう。
パークシティが負担する密約が交わされているなら、再開発組合会長の首が飛びます

[746: 入居予定さん]

この街全体の管理になるので、タワー棟だけ管理会社を変えるのは出来ないのでは？
管理費削減といっても、街の区分所有を考えると１/２以上が三井。
三井主導で管理運営される街と思いますよ。
私はそのほうが、全体の品質が保たれて良いと思っています。

[747: 匿名さん]

>>746
私も三井の管理からは抜けるのは難しいと思いますが、管理費↓の交渉はするべきだと思います。
安かろう悪かろうでは意味が無いですが、無駄を削減するという姿勢は大事だと思います。

[748: 匿名さん]

>>746
購入時に確認してもらいましたが、変更可能と言われましたよ。

[749: 匿名さん]

これだけ管理費が高いのだから、管理は良くて当然でしょう。
『問題ないレベル』なら、コストパフォーマンス的に失格です。

世の中のマンションの9割りが既に修繕費不足または20年以内に不足し、必要な修繕も出来ない状況の中、余計な管理費を払うくらいなら修繕費に回して健全な管理をするべきですね。

ここもそんな状況になったら、住むにも手放すにも悲惨なことになりかねませんから。

[750: 匿名さん]

>>748
変更不可とは決して言わないでしょうね。
管理会社を選ぶのは、デベの権利じゃなくて管理組合の権利ですから。
ただ、他のパークシティとの兼ね合いがあるから現実的に変更できるのかどうか、管理費の削減ができるのかどうかを見極めるために、他社との比較が必要なんです。
細かい負担割合等々、素人じゃわからないですからね。

ちなみに私が今住んでるマンションですが、他社との比較をしますといっただけで、管理費下がりました。

[751: 匿名さん]

>>750
ここは、タワー棟が管理会社を変更すると、レジデンス棟も追従する可能性が高い(レジデンス棟の管理費の方が割高感が強い)ので、管理会社は極力変更を避けようとするでしょうね。
他社との比較の効果はかなり高いでしょう。

[752: 匿名さん]

管理費を下げるのと管理依託費を下げるのは異なります。
下げたいのはどっちですか？

[753: 匿名さん]

内訳を見ないとなんとも言えませんが、無駄を省くということは、対象は両方でしょうね

[754: 匿名さん]

最近の高価格帯のマンションは、理事会の動きが良い傾向もあり
あらかじめ管理費が切られることを想定して高めの額を初期設定してると聞きます

最初から切りしろを用意されているのはなんだか癪ですね

[755: 契約済みさん]

交差点にオリーブが！今朝は御殿山テラス前の電柱の撤去作業をしていました。

[756: 契約済みさん]

ブライトコアの隣の広場の植栽も進んできました。

[757: 契約済みさん]

目の前の道路も広く感じますね。工事のフェンスが撤去されたら、さらに解放感があると思います。楽しみです。

[758: 匿名さん]

>>757
いいね！

[759: 契約済みさん]

>>744,745
ゲートシティにつながるエスカレーターは、再開発組合から団地管理組合法人に無償譲渡され、団地管理組合にて所有・管理されます。つまりエスカレーターの管理に関する費用は、我々の管理費に含まれる団地管理費から拠出されることになりますよ。ちなみにO歩道橋の拡幅工事を実施した場合のエレベーターの管理費用も同様です。

[760: 匿名さん]

>>759
そんな話、重要事項で全く説明無かったのですが

[761: 匿名さん]

道路自体は鋪装しないんですかね
？今の道路はボコボコしていて見た目が悪いんですよね。

[762: 匿名さん]

すると思う。
赤い布両端につけた電柱が車に積んであったね。
日曜でも作業してた。

[763: 匿名さん]

>>761
道路の舗装は最後かと。

[764: 契約済みさん]

>>760
三井から説明ありましたよ。重説にも記載あります。あと、目黒川歩行者デッキの管理費用もこっち側が全額負担です。そもそもあっち側（ニューシティ）につながるかどうか不明ですが・・・

[765: 匿名さん]

>>764
私が契約した時は、ゲートシティのエスカレーター増設の話なんて無かったのですが。
重説見直してみます。

[766: 入居前さん]

現地を見てきました。
レジデンス棟から目黒川を越えて、ニューシティ手前には繋がらないのでしょうか。
工事が途中で止まったままですよね。

でも、住むのがとても楽しみです。

[767: 匿名さん]

商業棟の開業ってマンションより早めじゃなかったでしたっけ？
スーパーも含めてご存知の方いらっしゃいますか？

[768: 入居予定さん]

NHKが作成したプラントハンター西畠さんのサイトでパークシティ大崎のプロジェクトが紹介されています。
http://plant-hunter.net/jp/

[770: 契約済みさん]

オプション割引期限は今月ですよね？
結局みなさんどうされますか？
うちは表札くらいかなー、と思っていますが…。
バルコニータイルにも興味はあるのですが、いかんせんお値段が。