【契約者限定】パークシティ大崎 ザ タワー

[匿名さん]

パークシティ大崎ザタワーについての契約者限定スレッドです。
入居までよろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社（パークシティ大崎統括：大成建設株式会社）
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/377055/

[661: 契約済みさん]

>>660
信託系はやはり好条件ですよね。
その他に新生銀行も申請してみようかと思います。金利が低いだけじゃなく保証料が無いのが良いですよね。手数料も定額だし。
初期費用としてかなり大きい保証料・手数料の数百万が無くなれば、内装や家具家電に回せますからね。

[662: 匿名さん]

ソニー銀行も金利良いですよね。

[663: 契約済みさん]

>>662
ソニー銀行もそうですけど、ローン価格の2％前後の手数料ってネックですよね。

[664: 匿名さん]

確かに2%は大きいですね。新生銀行は提携してなさそうですが費用が安く済むなら良さそうですね。

[665: 契約済みさん]

>>664
新生銀行のデメリットは、半年後に金利が跳ね上がる可能性があることですね。
初期費用がかからないのは良いのですが。。。

[667: 契約済みさん]

工事風景が更新されてますね。早く住みたいです。
http://kitashinagawa5-1.com/index.html

[668: 契約済みさん]

ソニー銀行に電話をしたら、提携ローンの場合は三井経由にしてくれと。。。どうなってるんでしょうかね。

[669: 契約済みさん]

マンション前の公園とマンション横のスーパー屋上の公園とでかなり開けた感じになりそうです。住友のソニー跡も整備され、更にはマンション横に図書館ができるのでかなり機能的な街に仕上がりそう。

[670: 契約済みさん]

フィットネスジムは入らないようですね。
ゴールドジムができれば移籍したいのですが。
ジム歴が長いので区の施設は躊躇します。
通いやすいのは五反田のティップネスかな。
他にコナミ、セントラルと大崎のNASがあります。

[671: 匿名さん]

>>668
私も同じことを言われました。相談窓口が書いてあったので休み中に手続きをしようと思っていたのに。

[672: 匿名さん]

なんか毎日ある部屋だけ電気がついてるけど、消し忘れてるのかな。

東向の南よりの部屋です。
購入検討すらしてないのでよくわからないけど、多分角部屋の隣かな。
で、これまた多分36階とかそのへん。

[673: 匿名さん]

>>672
ただ単に内装してんじゃないですか？

[674: 匿名さん]

１週間以上同じ部屋だけしかも深夜なんですけどね。

[675: 匿名さん]

>>674
現場にトラブルはつきものですからね。

[676: 契約済みさん]

マンション内のタワーパーキングについて質問です。A号機とB号機があり、地権者分も含めるとどちらも９０台強を収容するようです。同程度の規模のタワーパーキングを利用したことのある方がいらっしゃいましたら以下の点について、だいたいの感覚を教えていただければ幸いです。(1)入庫するための所要時間(待機無しの場合)。(2)出庫するための所要時間(待機無しの場合。資料では最大４分程度と書かれています)。(3)入出庫の際に先客で待機が生じるかは時の運ですが、「あまり待つイメージはない」とか「１０分以上待たされることが結構ある」などのエピソードについて教えてください。

[677: 契約済みさん]

現在、100台のタワーパーキングを利用してます。およそハイルーフ35台、ミドルルーフ35台、ノーマルルーフ30台で、下からハイ、ミドル、ノーマルの順に配置されてます。契約率はほぼ100%
⑴入庫時間は下の方は1分くらい、上の方は3分くらいです。
⑵出庫時間は下の方は2分くらい、上の方は5分くらいです。
⑶3回に1回くらいは先客ありですね。土日や朝晩は混むことも多く、4台待ちとかもたまにあります。そうなると20分待ちとかですが、利用ペース週二回で半年か一年に一度ぐらいの遭遇率です。

隣に機械式もありますがゲートの開閉が遅いので所用時間はあまり変わらなそうですね。私も悩んでますが価格相応な気がします。

[678: 契約ママさん]

駐車場、月に2〜3回の利用で平置きは勿体無いですかねー⁉︎

[679: 匿名さん]

>>678
間違いなく勿体ないです。
そのぐらいの頻度であればタワーパーキング一択です。

[680: 契約済みさん]

入庫待ちの車が複数台並んでいるときに、出庫したい人が来た場合は、操作する順番はどうなるのでしょうか？
初歩的な質問で済みませんが、教えてください。

[682: 匿名さん]

出庫の操作盤はロビーについていると思うので、入出庫が交互にとなるのでは？

[684: 匿名さん]

やはり営業の方に聞くのが一番早いでしょうね。

[685: 契約済みさん]

>>680
今のところでは並びをみて、最後尾の車両の次に出庫ですね。ただし、3台とか並んでしまうと最後尾が見えなくなるので曖昧になったりもしますが。ちゃんとしたルールを決めているところはないと思いますが、揉めたりした経験はありませんのでここもそんな感じなのかと。

[688: 676]

676です。色々と回答ありがとうございました。うちも週イチくらいしか利用しないので、どうしようか迷い中です。本当は入出庫しやすい場所を選びたいところですが、それに月１万円前後追加投資するのは無駄が多い気もします。ただし677さんのタイプのように、ノーマルルーフの車室を呼び出すのに時間がかかる仕様だとタワーも少し微妙かな～と思ってしまいます。これは営業の方に確認した方が良いのかもしれません。利用頻度的には最安の機械式地下でも良いのかもしれませんが、万一の大水害時に最初に水没するリスクだけは覚悟しておかなければいけません。どれも一長一短ありますね。

[689: 匿名さん]

こういうの見つけました。どうなんでしょ

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46066/res/1-1000/

[690: 契約済みさん]

>>689
要旨や問題点をまとめてくれると有り難いです。

[691: 匿名さん]

ゲストルームなどの共有施設を、第三者に賃貸した居住していない所有者も利用できる権利があるのかという話です。

[692: 匿名さん]

個人的には、使用権も第三者に賃貸していると考えるのが妥当だと思うのでNGだと思います。

中にはそうは考えない人もいるようですが、かなりの割合でNGと考える人がいる上に、借りた人を含めた大多数の居住者にデメリットはあってもメリットはない事を考えれば、例え『規約にダメとは明記されていない』としても、もめ事の原因には成り得るでしょうね。

邪魔物扱いされたり、更に大きなトラブルに発展する可能性もあるので、避けるべきだと思います。

[693: 689]

>>692
私も避けるべきだと思います。（私も入居予定ですから。）
ただ、そうは思わない方もいらっしゃると思うので、そのための管理規約なんだと思います。
私はあまり法律に詳しくないので、どなたかこの物件ではどうだかわかりますか？

[694: 匿名さん]

大多数がNGと考えている時点で、規制されていなくてもNGでは？

法的には、規約に使えると明記されていないなら、トラブルに発展→訴訟となるのでは？まず勝てないと思いますがね。

[695: 匿名さん]

>>694
常識的な方は控えると思いますが、700戸もあれば色々な方もいらっしゃるので。
そのための管理規約ですからね。

[696: 匿名さん]

>>695
要するに、規約で明確に規制されていなければ、規約を決めるのは我々なので、使えないと明記した方が無難ということですね。

[697: 匿名さん]

>>696
そういうことです。

[698: 入居予定さん]

こんにちは。
一階と二階の造りに詳しい方がいらしたら教えてください。保育園の入口や園庭の作り、他にも店舗などはあるのでしょうか？

[699: 契約済みさん [ 50代]]

三井から、住宅ローンの案内と一緒に駐車場・駐輪場の資料が届いていますよね。
その中に、駐車場・駐輪場の場所が明記された図面があります。
その図面に店舗と保育園もありましたよ。

[700: 契約済みさん]

引渡し、1ヶ月半、早まりましたね。
良かった、良かった。

[701: 契約済みさん]

6月15日！
はやい！うれしー！

１日22組も引っ越せるんですね。。

[702: 契約済みさん]

思ったより早まりましたね。引っ越し業者はサカイ以外でも良いんですよね？？結局引越し日確定後に見積もりだし。

[703: 契約済みさん]

やはり、引き渡し直後に引っ越し希望集中しますかね？

[704: 契約済みさん]

>>703
2月頭の抽選会で、まず優先順番が決まり、その順番で枠が空いているところに決まるのですから、うちは素直に希望の日時で順位を書いて出します。

[705: 契約済みさん]

>>704
ありがとうございます

[706: 入居予定さん [男性 20代]]

最初の土日がピークなんじゃないでしょうか。
会社は金曜日休んで準備して土曜日引越し、日曜日かたずけみたいなパターンで予定するならば、
平日にはそれほど動かないんじゃないかな。

引越しは堺じゃなくも大丈夫。
軽く見積もり撮らせて、それをベースに他の大手と交渉。それをベースに境と再交渉。
どうせ見積もり有効期限切ってくると思うけど、契約欲しいから、再交渉してもいいさ。

[707: 契約済みさん]

2月頭の抽選会って何かに書いてありましたか？
あの申込みってサカイに頼む人だけじゃないんですか？
自分で手配する人は電話で希望日を申し込めばいいんですかね？

[708: 契約済みさん]

入居に合わせて街も出来上がっているのでしょうかね？商業施設のテナントはもう決まっているのかなど、周辺情報も気になるところです。

[709: 契約済みさん]

>>707
お手元に届いた資料に、優先順位を決める抽選日も、引っ越し業者の件、送り返すアンケートの意味等全部案内ありましたよ。

もしかしたらまだ資料が届いてらっしゃらいのかもしれませんね。

[710: 契約済みさん]

引越優先順位を決める抽選会は、2月頭ではなく、日程的には中旬でした。失礼いたしました。

[711: 契約済みさん]

＞709さん

ありがとうございます。
引っ越し業者の申込書は関係ないと思って捨ててしまいました。
他の資料を明日読み直してみます。

[712: 匿名さん]

>>711
再度サカイか三井の契約部に請求したほうが良いですね。こういう大規模物件ってバラバラに引っ越ししてたら混乱するから、幹事会社というものを設定するんですよ。
彼らが、引っ越しの日時やらを調整するから、希望出さないと最悪引っ越しが秋になってしまうかも。

[713: 契約済みさん]

>>712
親切なアドバイスですね。
他の返信も含めて、親切な方が同じマンションに住むと
思うと、入居後の生活に安心が持てます。

近隣居住者との関係は、購入結果を大きく左右しますから、大切にしていきたいですね。

[714: 契約済みさん]

＞712さん

適切なアドバイスをどうもありがとうございました。
大規模マンションは初めてなので戸惑うことばかりです。
申込書はありました。
サカイと三井にもさきほど電話で相談しました。


＞713さん

同感です。

[715: 契約済みさん]

光はNTTかauかご存知の方いらっしゃいますか？
それによってプロバイダーの選択肢も変わりますよね？
三井に訊いたら4月の入居説明会でご案内しますとのことでしたが、
できれば今から検討したいと思います、

[716: 契約済みさん]

>>706
702です。ありがとうございます。サカイと再交渉という案は思いつきませんでした。色々見積もりとってみようと思います。

[717: 契約済みさん]

＞715さん
私も仕事で必要なために、先ほど三井のマンションコールセンターに問い合わせました。
調べて折り返し下さり、以下から個々に選ぶのだそうです。
●通信キャリア
①NTT東日本
②KDDI
③アルテリアネットワークス
申し込み手続きは、４月の入居説明会で案内がありますのでその時でいいかなと思いつっこんで聞きませんでした。

＞716さん
我が家はいつも最低でも３社にお見積り出していただき、金額も大事ですが内容を吟味して決めます。
ただ、今回引っ越し日時は抽選ですので、もし①・②２枠（午前中）になってしまうと、必然的に引っ越し前日に荷物を運び１晩預かって頂くことになります。（ご自身もホテルかどこかに泊まることに）
サカイは、その料金は不公平にならないように、無料！（案内資料にあるサカイの連絡先に電話して確認済）
他社（日通・アート）に問い合わせましたら、基本有料と言われました。
あとは、その分、引っ越し料金全体でいくらになるかと、口説どいですが、内容で決めようと思います。

[718: 契約済みさん]

７１７です。補足させて頂きます。
①まず、サカイ含めて３社に見積りを出して頂き、３社それぞれの内容・サービス・対応・料金と、そもそもの我が家の引っ越し料金を把握
②次に１番いいと思った会社が他より高かったら「他社ではこの金額でできると言われたが、御社が１番対応が良かったので御社でお願いしたい。ついては金額の相談お願いできないか？」
と再度、１番お安かった他社の金額を提示して交渉します。
※金額の交渉次第では必ず御社にお願いするという姿勢が大事。
引越は経験上、安かろうよかろうではなかったので、あまり業者さんに無理を言わな程度に、でもこちらとしては安いのにこしたことはないので、ぎりぎりまで交渉します。

[719: 契約済みさん]

マンションの管理組合で、一括契約してもらいませんか？一括契約しているマンションだと、インターネット使用料が1000〜1500円くらいになるかと…。

[720: 匿名さん]

>>719
それぞれの思惑があるので難しいでしょうね。
我が家も、電話＆インターネット回線は新規契約を機に大幅なキャッシュバックを考えています。

[721: 契約済みさん]

＞717さん

ありがとうございます。
通信キャリアも自分で選ぶんですね。


＞719さん

一括契約で安くなるとありがたいですね。
入居前に管理組合でまとまるでしょうか。

[722: 契約済みさん]

インターネットのプロバイダは重要事項説明書に書いてありますね。私は、マンションを選ぶ上で重要な事項でしたので、契約前に環境を確認しました。

[723: 匿名さん]

インテリアオプションっていつまで言えばキャンセルきくんでしょうか？

[724: 契約済みさん]

私もインターネット環境は
マンションで一括契約の方が
スケールメリットで
ランニングコストが
抑えられるので助かりますね。
私にとってこちらの管理費は
結構高いので少しでも。
100戸規模のマンションですらあるので
こちらの700超えスケールメリットの恩恵を受けたい
希望者を管理組合で募って実現したいですね

[725: 匿名さん]

管理費を下げるのであれば、管理会社を変えるのが手っ取り早いでしょうね。
管理会社は競争もなく、三井系に自動的に決まるので、相当高く設定されている可能性があります。

実際、管理会社を変えずとも、他社と相見積もりをとっただけで、管理の内容を変えずに半額程度まで安くなる事例もかなりあるそうです。

浮いた分の一部を修繕積み立てに回せば、将来的に維持するにも手放すにも、かなりメリットはありそうですね。

[726: 契約済みさん]

「マンションは管理で買え」という言葉を聞いたことがあります。
また「三井は管理がいいから」と薦められます。
どこがどういいのか、何が違うのか私には分りませんが、何か
不測の事態が起きた時の対応が違うということでしょうか。

私も管理費は高いなーと思いましたが、管理会社を変えることで
三井ならではの恩恵が受けられなくなる、また不動産価値（評価）
が下がる、というデメリットはないのですか？

すみません。
こういうことに詳しくないので的外れだったらご容赦ください。

[727: 匿名さん]

>>725
管理会社を変更することで管理依託費は下げられるかもしれませんが、住民が支払う管理費は共用部の電気代、エレベーター保守費等も含まれており、単純に管理会社を変更して管理依託費を下げても管理費自体はなかなか下がりません。

[728: 匿名さん]

管理会社を本気で代えるのではなく、他の管理会社に見積もりを取らす事で無駄があぶり出されるし、管理会社にも緊張感を持たせる事にもなります。

ここの場合、マンションだけではなく、パークシティ内の管理も管理費に含まれているから、管理会社代えるのは現実的じゃないですがね。

[729: 匿名さん]

パークシティー内の管理なんて、主に清掃と植栽の管理くらいでは？
他社の見積もりをとると、管理費の無駄の削減や、管理の内容の充実(価格を変えずに内容を充実させることも可能)に繋がるので、早い時期に一度やるべきでしょうね。

特にここは設備の内容を考えても管理費が割高な感は否めないので、効果は大きいかもしれません。
管理費が高すぎるという話題はこの掲示板でも頻繁に出ていましたしね。

[730: 入居前さん]

管理費が高いのはタワーマンションでは仕方ないのでは？

管理費を下げることでコンシェルジュの質（ホスピタリティ）や
ALSOKの人員が減るなど、そっちの方が心配です。

レジデンス棟は共有施設も少なくコンシェルジュもいないのに
管理費はタワーと同じくらいと聞きましたよ。

他の三井のタワーの事例を知りたいですね。
管理会社を変えた例、そのメリットとデメリット。

726の「不測の事態」が起きない限りその差は出ないかな。
3/11の時はルサンクのコンシェルジュの気配りが素晴らしかった
と検討スレでも書き込みがありましたよね。

[731: 契約済みさん]

確かにここはプールもジャグジーも有人のラウンジも無いのに、管理費が他よりはるかに高いですよね。水物のあるスカイズやドゥトゥールより高いので不思議です。

[732: 匿名さん]

>>731
それだけ周辺施設の維持費を管理費として負担させられているということですね。

[733: 匿名さん]

ALSOCの人員て、ここの物件専属ではないで小から無関係では？

何でも高ければ良い訳ではない(例えば三井デザインテックも高いだけで酷い酷いという書き込みをよく見かけます)ので無駄は削減するべきだと思います。

例えば、グランスカイと管理費を比較すると、タワーとレジ棟だけでも概算で5千万円程度の余剰金が発生するとおもいます。
差額がパークシティの管理に使われるとして、業務棟や商業棟もそれらを負担するとすると思います。

そうすると、パークシティの建物以外の、例えば道やデッキ等、エスカレーターの管理費だけで年間1億程度かかることになる気がするのですが、そんなもんでしょうか？

[734: 契約済みさん]

契約時、重説の説明に周りの植栽の維持費も住人が負担とあり、正直びっくりしましたが、それでもこのマンションが良かったので契約しました。

[735: 匿名さん]

>>734
それにしても、年間総額1億だとすると盛りすぎだと思いますね。
レジ棟等の他物件と共同管理だと総額や内訳が解りにくくなるので、かなり割高に設定している可能性もありますね。

[736: 匿名さん]

管理費か高いか安いかって結局駐車場収入をどこまで管理費会計に入れるかで大きく変わります。
駐車場収入は駐車場に関わるランニングコストを除き、本来は全額修繕費積立会計に入れるべきですが、そうなると管理費が高くなりすぎるので、多くのマンションは一部を管理費会計に組み入れています。

[737: 契約済みさん]

素朴な質問です。
管理費の金額は契約前に提示があったわけですから、契約された＝了承されたわけですよね？

勿論、私も管理費は安くなるからありがたいですが。

[738: 匿名さん]

管理の事細かな内容は把握していませんが、金額に見合わない管理であれば減額するなり管理を充実させるなり、無駄を省くことは当然だと思います。

例えば、見た目が気に入って買った車の燃費がとても悪かったとして、それが簡単に向上させられるとしたら向上させますよね？

[739: 入居予定さん]

植栽の管理費負担は70平米程度の部屋で月に500円程と契約時に営業さんが言っていました。だから植栽以外の部分でけっこうかかるんでしょうね。何はともあれ他社にも見積もりを取ってみることは賛成です。そうすることで無駄なコストなど見えてくる部分はあると思いますので。

[740: 匿名さん]

管理費会計のうち最大の支出は管理依託費やコンシェルジュや植栽の管理でもなく、共用部の電気代です。照明もそうですがエレベーターや自動ドアの電気代、それとエアコン代ですよ。管理会社の依託費削減する前にやることたくさんありますよ。

[741: 契約済みさん]

費用削減の方法にいろいろあることは否定しませんが、
当初の委託費を検討することは、マンションにとって当然のこと。
７４０さんは三井関係者？って思ってしまいます。

意識の高い方が多くてうれしいです。
ぜひ、みんなでよいマンションにしていきましょう！

[742: 契約済みさん]

店舗情報お持ちの方いらっしゃいますか？

[743: 匿名さん]

http://kanrihi-minaoshi.com/what/
↑管理費見直しの実例

3割りくらい安くなることもあるんですね。
パークシティ大崎は、この例の20倍くらい管理費がかかっている(年間2億強？)ので、やってみる価値は有りますね。

[744: 購入検討中さん]

三井は管理がよいと聞いたのも、ここを選んだ理由のひとつです。
でも、管理費の高さには正直驚きました。
業務棟等に入りやすいように企業の負担を軽くして、逃げられないマンション購入者に載せているのでは・・と勘ぐってしまいます。
ゲートシティからつながるエスカレーターの管理費とかは、どこが負担するんでしょうね。
パークシティ内の道路清掃とかの人件費も、範囲が広いだけにかかっていますよね。

[745: 匿名さん]

>>744
ゲートシティ内の施設管理費は、ゲートシティが負担する以外ないでしょう。
パークシティが負担する密約が交わされているなら、再開発組合会長の首が飛びます

[746: 入居予定さん]

この街全体の管理になるので、タワー棟だけ管理会社を変えるのは出来ないのでは？
管理費削減といっても、街の区分所有を考えると１/２以上が三井。
三井主導で管理運営される街と思いますよ。
私はそのほうが、全体の品質が保たれて良いと思っています。

[747: 匿名さん]

>>746
私も三井の管理からは抜けるのは難しいと思いますが、管理費↓の交渉はするべきだと思います。
安かろう悪かろうでは意味が無いですが、無駄を削減するという姿勢は大事だと思います。

[748: 匿名さん]

>>746
購入時に確認してもらいましたが、変更可能と言われましたよ。

[749: 匿名さん]

これだけ管理費が高いのだから、管理は良くて当然でしょう。
『問題ないレベル』なら、コストパフォーマンス的に失格です。

世の中のマンションの9割りが既に修繕費不足または20年以内に不足し、必要な修繕も出来ない状況の中、余計な管理費を払うくらいなら修繕費に回して健全な管理をするべきですね。

ここもそんな状況になったら、住むにも手放すにも悲惨なことになりかねませんから。

[750: 匿名さん]

>>748
変更不可とは決して言わないでしょうね。
管理会社を選ぶのは、デベの権利じゃなくて管理組合の権利ですから。
ただ、他のパークシティとの兼ね合いがあるから現実的に変更できるのかどうか、管理費の削減ができるのかどうかを見極めるために、他社との比較が必要なんです。
細かい負担割合等々、素人じゃわからないですからね。

ちなみに私が今住んでるマンションですが、他社との比較をしますといっただけで、管理費下がりました。

[751: 匿名さん]

>>750
ここは、タワー棟が管理会社を変更すると、レジデンス棟も追従する可能性が高い(レジデンス棟の管理費の方が割高感が強い)ので、管理会社は極力変更を避けようとするでしょうね。
他社との比較の効果はかなり高いでしょう。

[752: 匿名さん]

管理費を下げるのと管理依託費を下げるのは異なります。
下げたいのはどっちですか？

[753: 匿名さん]

内訳を見ないとなんとも言えませんが、無駄を省くということは、対象は両方でしょうね

[754: 匿名さん]

最近の高価格帯のマンションは、理事会の動きが良い傾向もあり
あらかじめ管理費が切られることを想定して高めの額を初期設定してると聞きます

最初から切りしろを用意されているのはなんだか癪ですね

[755: 契約済みさん]

交差点にオリーブが！今朝は御殿山テラス前の電柱の撤去作業をしていました。

[756: 契約済みさん]

ブライトコアの隣の広場の植栽も進んできました。

[757: 契約済みさん]

目の前の道路も広く感じますね。工事のフェンスが撤去されたら、さらに解放感があると思います。楽しみです。

[758: 匿名さん]

>>757
いいね！

[759: 契約済みさん]

>>744,745
ゲートシティにつながるエスカレーターは、再開発組合から団地管理組合法人に無償譲渡され、団地管理組合にて所有・管理されます。つまりエスカレーターの管理に関する費用は、我々の管理費に含まれる団地管理費から拠出されることになりますよ。ちなみにO歩道橋の拡幅工事を実施した場合のエレベーターの管理費用も同様です。

[760: 匿名さん]

>>759
そんな話、重要事項で全く説明無かったのですが