ガーデン・シンフォニー新越谷

[りこりん]

東武伊勢崎線、新越谷・南越谷徒歩10分(実際にはたぶん15分くらい)の場所にできる、540戸ほどの大規模マンションです。
設備は大規模ならではで良さそうなのですが、場所が少し気になります。
旧四号線から流通団地方面に入った西方地区なので、準工業地域なのです。
回りは、特に匂いなどだす工場はないのですが、車の往来が多く、特にトラックが気になります。
中庭を囲むように建てられるので、中のほうの上層階なら日当たりも、騒音も気にならないかもとは思いますが、小さな子供がいるので、排気ガスなど大丈夫か気になります。
その他、この地域、このマンションについて何かご存知の方いらっしゃったら御意見お願いします。

[82: 匿名さん]

>>80 >>81
　そうですね。　南千住の物件は、1m^2あたり30万近くかけて(90億）入札されていますから、
(1戸あたり700万前後）こことは土地代の仕入れは多分２倍ほど違うでしょうね。　大体土地代の
仕入れの差の分だけ価格にも反映されているということでしょうね。　どちらも価格を抑える
ために、建蔽率を稼いでちょっと無理やり棟配置を大目にしている点も似ているかなと。
　価格”差”は妥当で、どちらが割安ということもないように思いますが。
電車の所要時間で片道で24分ですから、都心方向への通勤だと仮定して、
徒歩時間も含めての差20分×往復×250日×30年の5000時間の時間を買うんだと
思えば、600万の値段差は小さいかなと私自身は考えます。
　どのみち、投資として値段が上がるような物件ではないので、当然一生自分で
使うと考えての比較ですが、値落ち自身は、新越谷のほうがかなり早いでしょうね..

[83: 匿名さん]

続き。　私自身も全然リッチなわけではないので、物件価格ではせいぜい
4000万台にかかるかかからない程度が限度です。　広さをとるか、便利さをとるかですが、
やはり準工業地帯（周りに24時間操業の工場もある）は避けたいかなぁとか思ってちょっと
心揺れています。家の妻のほうは文句なしに、広さ重視のようですが、転勤ない
仕事なもので、30年近く毎日40分づつ損することになる私としてはなかなか。
　一方で、うまーく広さを生かしてここシンフォニーの間取りはなかなかすばらしい
ですよね。　ウォークインのクローゼットをちゃんととった”後”で部屋がちゃんと
四角い形をしているには、ここならではかなと感心していますし... 悩ましいです。

[84: 匿名さん]

越谷市の将来・・・
首都圏整備計画で、「中心市街地の再整備を推進し、業務、商業機能などの集積を高める。越谷レイクタウン地区の整備を推進し、水辺環境をいかした商業、業務、居住機能等の集積を図る。また、埼玉県大学や医療施設、福祉施設等が連携することにやり、医療・福祉及び健康作りのネットワークを形成し、医療・福祉分野における広域的な拠点の形成を図る。
さらに、東京八号線（営団有楽町線）の延伸について検討を進める
となっていました。
レイクタウンは、シンフォニーからも近いですし、これから発展する地域みたいですね。
周辺工場も、移転希望してるところが多いようですし、なかなか良いかもしれません。

[85: 大相模住民]

ここで生まれ育ったものとして新しい住居もこの街で、と考えていますが
越谷の将来像としては、個人的にあまり明るい希望が持てないと思います。
市街地（越谷駅周辺）の整備があのざまだし、
レイクタウン構想も想定から何年遅れているものやら・・・
鳩ヶ谷・川口を通る埼玉高速鉄道に閑古鳥が鳴いている中で
果たして地下鉄が来るだろうか、などなど。
友達がたくさんいて、気に入って住んでいますが、
行政には正直言って不満だらけです。

[86: 匿名さん]

８５さんのご意見に共感できる部分があります・・・（私も越谷市民です）
　最近の新聞広告でも２３区内にも（下町以外で）手ごろな新築マンションが多く出ていることからも、
埼玉県東部地域はこれから、厳しいと思います。（地価の下落率もすごいですよね。）
　実際都内に比べると、医療・福祉サービス・教育面も劣っていますし。
　治安等の評判もあまりよくない越谷にわざわざ越してくる人がどれだけいるでしょうか。
都内通勤者や、都内の学校に通学させたい親は、埼玉には目が向かなくなるでしょう。

　

[87: 匿名さん]

実際、越谷というのは、そんなに住み心地悪いものですか？
住宅情報誌で見たのですが、越谷周辺は、1戸建より、マンションのほうが相場が高いそうです。
まともな1戸建が建ってないということでしょうか？？

都内の住環境というのは、越谷よりもかなり良いのでしょうか？
一般的なサラリーマン世帯が住めるような価格では、かなり狭いマンションしか買えないと思うのですが・・・
たとえば、このガーデンシンフォニーの場合、3300万中心の90㎡の4LDK
都内では、これくらいの値段で買えるのは、どれくらいの広さですか？
もちろん、もう少しお金が出せれば良いのですが・・・・
となると、やはり越谷でないとしても、埼玉・千葉あたりに住むしかなさそうな我が家です・・・

[88: 元越谷住民]

>>８７さん

＞実際、越谷というのは、そんなに住み心地悪いものですか？
私は、90年代あたまに越谷にマンションを購入して10年少し住みましたが、住めばみやこで悪いという感じはありませんでした。
しかし、８６さんの言われるとおり教育面の関係から、昨年、都内市部に引越しをしました。

＞住宅情報誌で見たのですが、越谷周辺は、1戸建より、マンションのほうが相場が高いそうです。まともな1戸建が建ってないということでしょうか？？
そんなことはないと思います。住居面積を同程度とし、駅からの距離をマンションを徒歩１０分、戸建てを２０分程度とした場合、一般的に戸建ての方が４，５割高いと思いますが。

＞都内の住環境というのは、越谷よりもかなり良いのでしょうか？
これは人それぞれなので。。。

>>８５、８６さん
私も同じ意見です。

[89: 匿名さん]

いろいろ考え、購入決定しました。
F棟です。
妻の実家が越谷で、私が良く出張で留守にするし、子供が小さく、いざという時いろいろ安心なので、越谷で探していました。
もちろん難点もあると思いますが、中でもF棟ならまあまあ満足できるかな、と思いました。
都内には会社の寮しかすんだことがないので、良くわかりませんが、妻は特に越谷に悪いという印象を持っていないようなので。

＞＞88さん
教育面は、どのような面が越谷は良くないのですか？
子供が生まれたばかりで、まだそういう方面に詳しくないもので・・・

行政の面では不満を言ったらキリがないですね、越谷に限ったことではなく・・・

[90: 元越谷住民]

>>８９さん
＞教育面は、どのような面が越谷は良くないのですか？
越谷がどうと言う意味ではありません。誤解を招く発言で申し訳ありません。
あくまでも都内と比較して、また都内の進学校に通わせたいと思うことから転居しました。
教育面とは若干ちがうことですが、子供が小さいうちは、わりと緑も多いので生活しやすいと思います。

[91: 89]

ありがとうございます。
越谷は、わりと緑が多いですね。車で少し行けば、大きな公園もあるし。
そう言う面がいいかと思いました。
数年の転勤があるかもしれないので、その場合単身赴任しようと思ったので、やっぱり妻の実家のそばだと安心です。
私の実家が関東ではないことから、将来ずっとここに住むかわからないですし、子供が小さいうちならいいかもしれません。
南越谷は、2線使えるのが便利ですね。
これから越谷住民となりますので、どうぞ宜しくお願いしますm(_ _)m

[92: 匿名さん]

>８９・９０さん
私も、９０さんのおっしゃるように、進学校の面では、特に中学高校は埼玉東部は学校がありませんね・・
進学校トップといわれる県立の男子高女子高でも大学進学先はかなりひどいものです。
小中高生の絶対人数に対するそれぞれの進学先・成績の割合で、やはり東京神奈川に劣っている状況です。
なぜなら、教育熱心なご家庭は多少遠くても都内まで通学させている方が多いからだと思います。
　先日も、南越谷駅で覚せい剤を購入し学校で使っていた女子高生が逮捕されましたね・・・
　ただ、小学生くらいまでの小さいお子さんでしたら、緑も多く越谷は良いと思います。
　高校に進学される際、朝の府中方面武蔵野線・上りの伊勢崎線通学はかなり混みますね・・・

　９０㎡のマンションはやはり都内は高額だと思いますが、７０㎡・８０㎡では、３０００万台前半でもかなりでています。
広さの面では、ガーデンシンフォニーは工業地帯の土地柄かなり土地単価が安いため、やはり価格がそうとう抑えられていますよね。

　子どもの医療費補助・福祉サービスの制度・幼稚園や保育園・学校への補助などは区にもよりますがほとんどの区が越谷よりは良いでしょう。
健康な大人のみ世帯では、あまり気にならないかと思いますが、隣の草加市と比べただけでも、子どもの医療費無料の年齢は越谷が劣っています。

犯罪件数のランキングでも、埼玉県では草加・越谷はいろいろな犯罪の上位常連です。

とはいえ、我が家もしばらくは越谷市民です。

[93: 匿名さん]

この物件検討していましたが、なんだか越谷の印象が悪くなりました・・・
あまり子供が暮らすには良くないところみたいですね。
自分も越谷市民で、学校も教育も、こんなもんだろうと思ってたんですが、知らなかっただけですね。
うちの場合、子供を有名私立幼稚園、小学校にやりたいわけでもなく、普通の公立校でじゅうぶん、と思ってるので越谷でじゅうぶんかとも思っていたんですがね。
一般サラリーマンなので、それだけのお金もないし・・・
でも、そんなに良く内面が多いなら越谷脱出しようかな。

ただ、越谷市民だから覚せい剤を購入するわけではなく、都内の学校に通えば良い高校、大学に行けるわけでもなく。
良い学校に行ったから良い会社に就職できて、人生安泰という時代でもありません。
学校や行政に頼るのではなく、家庭での教育（勉強という意味ではなく）が一番重要ですよ。
最近は過保護な親が多すぎます。そういう家庭に限って、親がこんなにしてるんだから子供は横道にそれるわけない・・・
と思いこんで、何かやらかすと「うちの子に限って・・・」となることが多いです。

[94: 匿名さん]

越谷でお探しの方、こちらはいかがですか？

ライオンズグローベル新越谷　予告物件概要
所在 埼玉県越谷市南越谷１丁目３００８番１他(登記簿)
埼玉県越谷市南越谷１丁目５番以下未定(住居表示)
交通; 東武伊勢崎線「新越谷」駅より徒歩１０分
規模・構造 鉄筋コンクリート造、地上７階建、陸屋根、共同住宅
総戸数 32戸
販売戸数 32戸
敷地面積 1228.00m2（登記簿）
専有床面積 60.56m2〜85.68m2
間取り 2LDK+S〜4LDK
竣工日 平成18年5月19日(予定)
入居開始日 平成18年5月31日(予定)
販売開始日 平成17年8月上旬(予定)
売主 株式会社グローベルス

販売価格など詳細はまだ出ていないようですが、まわりは住宅街です。
シンフォニーのような大型物件は、この近辺では当分出てこないでしょうね。
南越谷徒歩10分以内というのも、なかなか出ないかも。マンションが建つような土地があまりないので。
小型ながら周辺環境の良い物件か、大型で施設も充実してるけど、少し周辺環境が気になる物件か・・・
個人的には、大型物件は、そのマンションで環境を作っていけるのでいいのかな、と思っているのですが。

[95: 匿名さん]

私は越谷加でよく時間関係なくチカンに遭い今でも突然頭に浮かんできて吐き気がして部屋の中ですが大声をあげてしまいます。　

[96: 匿名さん]

＞９４さん
　３２戸ですか。シンフォニーとは対象的ですね。
＞９３さん
　たしかに、良い学校をでれば人生安泰ではありませんが、チャンスは広がります。
　就ける職業・やりたいことができるかできないかも変わってきます。
　現実、２流・3流校の学生では、求人冊子すらほとんど来ないと聞きました。
　大手企業の人事担当者によると、勉強する子どもは結局努力・我慢ができる子どもだそうです。
　また新聞記事によるとニートは、低学歴の学生に多いそうです。

　実際、優秀な子どもは、自分から運動も自然体験等も積極的に行います。
　いじめ・仲間はずれ等も学校のレベルが低いほど多いと教員の友人から聞きました。

　子どものしつけ・教育は家庭が基本だと我が家も思います。
　そういう目的意識の高い家庭が周りに多いかどうかも大切だと思います。
　南越谷駅付近で、タバコをすいながら小さな赤ちゃんを抱いている若いお母さん等を見ると悲しくなります。
　埼玉県では、有名私立幼稚園・小学校に通学させる親はほとんどいないでしょう。
　実際学校も無いですし我が家もそこまで必要ではないと思います。
　年齢の小さなうちは、様々な家庭環境の子どもと係わることも必要だと思います。


。

[97: 匿名さん]

今日、モデルルームの前を通りましたが、結構人がいました。
今、どのくらいの売れ行きでしょうね？
現場は、１、2階の基礎工事をやっているところみたいです。

[98: 匿名さん]

＞９７さん
　かなり宣伝していますので、その効果かもしれませんね。
駅で配布しているビラにモデルルームに来場しアンケートに答えるとベルクやダイエーの商品券をくれると書いてあったり、
新聞広告とは別に各世帯への直接投函もしているようですね。
　第1期「2次」とのことですが、売れ行きどうなんでしょうね。

[99: 匿名さん]

　第1期「2次」というのは、どういう意味なんでしょうね？？
第一期、第二期・・・というのじゃダメなんだろうか？？

[100: 匿名さん]

>>99さん
＞第1期「2次」というのは、どういう意味なんでしょうね？？
多分、第１期での予定販売物件のうち、残った物件を再度、新価格にしたものだと思うのですが。

[101: 匿名さん]

では、値下がりとかあるんですかね？

[102: 匿名さん]

越谷に限らず、供給過多という状況は変わりません。
悲惨なのは中古物件です。

[103: 匿名さん]

>>101
当然、値下がりはあり得ます。
築３，４年の中古が買い得ですよ！
計算上は
新築価格×０．８（実質価格）×（０．９５（５％の下落率））築年数の乗数
例えば築３年後の場合、新築価格を３０００万としたら２０５７万です。

[104: 匿名さん]

ひさしぶりにホームページを見てみたら、B・C・D・E棟が載っていましたね。
資料請求者のみ・第1期当初の段階ではA・D・F棟でしたが。
D・Fに比べて花の少なかったA棟が完売したとは思えないのですが・・・
棟の中では条件の良いF棟・D等もまだまだ残っているんですね。かなり心配になってきました・・・・

[105: 匿名さん]

↑１０４
　E棟→F棟の誤りでした

[106: 匿名さん]

＞＞103
シンフォニーのご近所の西方のマンション、75㎡くらいの3LDKで、2900万くらいで売りに出てました。
築3年以上はたっていると思いますが、それほどはまだ（今のところは）下落していない感じです。

[107: 匿名さん]

まだ第一期なので、全棟は売りに出してないのかも？そんなことないのかな。
まだまだ売りだし開始したばかりだし、540戸あるんですから、即完売というわけにはいかないですよね。

[108: 匿名さん]

中庭で大規模は、問題もあるようです。
東京のメガシティの掲示板を見るとたいへんそうです。
http://www.a-lab.co.jp/project3/03/MegaCity/hatenaman.cgi?action=view&...

[109: 匿名さん]

＞１０６さん
昨日６８㎡の西方の「エフローレ新越谷」が2100万円でした。
こちらは平成10年築、９階、３LDK、徒歩11分です。これは広告の価格なので、現実の成約価格はこれより100万から数百万下でしょう。
７０㎡前後の西方マンションは、シンフォニーの影響が大きいですね。
私が以前見た違う西方のマンションは平成築で売出し値1000万円台で後半した。

>107さん
まだ全棟は売り出していないですよ。最初売り出したのは、A・D・Fです。
営業さんの話だと、条件の良い棟から売り出していくとのことでした。
営業さん自身が棟の中で条件が良いと言っているのに、残っているのが心配です。

[110: 匿名さん]

＞109さん
エフローレ新越谷は、ダイエーの裏側の小さ目のマンションなので、たぶん名前が違いますね（知り合いが住んでるので）
西方のエフローレですよね。

A棟というのは、条件が良い棟なのでしょうか？
南側というだけで、道路に面してるし、目の前はスクラップ工場だし・・・

[111: 匿名さん]

同感。　買うならＦ棟高層だったかなと。　既に出遅れた感強し。

[112: 匿名さん]

>>110さん
マンション名の後ろにロイヤルガーデンが付く物件（エフローレ新越谷ロイヤルガーデン）は西方にあるみたいですよ！
また、駅徒歩４分築７年のグランプラーザも２１００万で出ています。
本当に中古物件がお買い得みたいですね。

[113: 匿名さん]

>110さん・112さん
　１０９ですが、マンション名は１１２さんのおっしゃるように後ろにロイヤルガーデンが付くようでした。
エフローレと付くマンションは越谷に多かったんですね。
我が家もA棟は候補外だったんですが、駅からの距離・日照は良いのかもしれないですね。
我が家は１１１さんと同じように個人的にはF棟が第１候補かと思いますが。
D棟は安価なのが魅力ですね。

[114: 匿名さん]

そうですね。A棟はエントランスからすぐなので、駅からの距離としてはいいですね。
ただその分逆に、駐車場までが遠いですね。
大規模マンションならではの悩みですが(^^;

[115: 北越さん]

私も伊勢崎線、越谷南越間で住宅を検討しています。
第一希望は現住居から一駅上った越谷駅。
（北越だと準急が停車しないので・・・）
越谷の藤沢建設、アンビシャス、大和ハウス、
新越のゼファー、もちろんベッキーも見ました。
新越は場所が気に入らない物件ばかりですね。
ゼファーは遠過ぎ、ベッキーはあの交通量は厳しいかなと・・・
アンビシャスさんは完売した様なので、
一応物件は藤沢建設とダイワハウスに絞ったのですが、
このあたりであまり見ない大規模ベッキーも捨てがたいのですよね〜
あー迷います。

[116: 匿名さん]

>>115
まだまだ出るよ！

[117: 匿名さん]

＞＞１１５さん
一生住むつもりで、かつ現金で買うなら別ですが、今はマンションの買いどきではないですよ。

[118: 北越]

まだまだ出るってどんなのが出るのですか？

[119: 匿名さん]

>>117
郊外物件は、土地代負担率が低いから、土地代下がっても値下がりしない一方で、
(ここの路線価10万/m^2で、容積率200だろうから、実際には 1m^2 あたり5万；
よしんば半値に落ちても 2.5万/m^2 しか安くなる余地がない）
鉄とかはがんがん値上がり中。　これ以上金利も下がりようがないし、ここみたいな
都心から遠くの物件に限っていえば、　”新築で”買う場合、2-3年とかいう短期的な
スパンで、”買い時”になるとは思えないです。
　もっとも、中古の値下がりは今後加速してくるでしょうけども、"新築"マンションの
値段は、"中古"マンションの相場にはあまり極端には影響を受けないですから
（逆は無論ある）　都区内のように、値下げが必要な場合、少し狭くして
坪単価は保持できるように調整してくる可能性が高いのではないでしょうか。
　そう思うと、これだけ大規模で、かつ広めのここに相当する物件が今後
どんどん値を下げながら供給されるというのは考えにくいかと思います。

　もっともうちは、あまりに駅から遠いのと、ちょっと配棟計画に無理が
ありすぎるので、見送りました。

[120: 匿名さん]

>>118
越谷に限らず、工場の地方移転に伴う大規模な土地放出が続くと想定されます。
建築コストは現状が最低ラインでしょうから、都市部に近いところ（都心ではありません）の工場跡地等に現状より安価に供給されると思っています。

[121: 匿名さん]

↑
（誤）最低ラインでしょうから、
（正）最低ラインですが、

[122: 匿名さん]

>>119
新築マンション価格は今後、供給過多による値崩れが発生すると思っています。
現状でも郊外物件の売れ残り（関連会社への売却を含む）は結構あると思っています。

[123: 匿名さん]

私もそう思います

[124: 匿名さん]

　どうしても東京方向への通勤時間ベースで利便性は評価されるので、
ここほど通勤時間が長くなると、将来的な価格の落ち込みは厳しいでしょうね。
もっともかなり広めなので、90平米超とか買って一生住むんだと思えば、
あんまり値落ちを気にする必要もなるなるんでないかな。　何年か待てば似たよう
な物件がより安く提供されているかもしれないけれども、何年ってのは一生の長さに
比べて無視できないですよね。　また、1%とか利上げされると、ローン金利だけで
値下がりするであろう分が飛んでしまったりというリスクも含めて総合的に
判断すべきかと思います。　うちの判断は、待ちは得策とはいいがたいかな　です。

[125: 匿名さん]

>>124さん
理想は駅徒歩１０分以内、築７，８年程度、８０平米超で、２０００万以下の物件をキャッシュで購入するのが良いのかなと思っています。
ローンはやはりリスクが大きいので。

[126: 匿名さん]

確かにね。　中古は、手数料計算や、税金計算が違うので、その辺をよーく考えないと
いけないですね。　物件自身の価格査定が厳しくなるので、ローンもなかなか組みにくい
ですが、確かにキャッシュであれば問題ないですね。　この物件も4-5年すれば
半強には落ちていくでしょうから、竣工+5年とか待てるならいいわけですが、
今賃貸の人はその間も家賃を払い続けるわけです。　その分も考えると、案外割り得という
風にはならないのではないかな。　地方にいくほど、新築は安くなるけど、家賃はそんなに
落ちていかないですから、不動産投資は成り立ちやすくなるわけですから。

[127: 匿名さん]

ついでに、賃貸レベルと、新築のマンションの間では装備レベルがかなり違います。
その快適さが、ずっと5年とか享受できると思うと、計算上でとんとんなら今買って
しまったほうがよくはないですかねぇ... なんかデベの回し者みたいな口調に
なってきたが、まぁ私は車も新車で購入の人なので。(損得で考えたら、新しい目の
中古車を乗り継いだほうが得に決まっているわけですが）

[128: 匿名さん]

>竣工+5年とか待てるならいいわけですが
おっしゃる通り、ここが問題ですね。
自分たちの人生設計をどうするかによるところが大きいですからね。

[129: 匿名さん]

　そうそう。　あんまり経済状況とか気にしまくってもしょうがないですよ。
必要になったときが買い時！！　一方で、家賃がもったいないから買うとか、
ちょいど家賃の更新時期で、更新料がいやだから買うってのは衝動買いを加速するのみ。

　ここは広いのを、安くで供給するというコンセプトが明快なので、家族のためなら
ちょっと通勤大変でも我慢できるとお父さんが割り切れる家だったら買ってハッピーに
なれるんでないかな。　

[130: 125,128]

奥さんの実家などが近くにあるが、同居する予定がない（実家と近居生活）方たちにとっては、買いなのではと個人的に思います。

[131: 匿名さん]

＞＞130さん
うちは、もろその条件に当てはまるので、購入決定しました。
奥さんの実家が越谷、自分は地方出身でこれからどうなるかわからないし。
(親の面倒を見るとか、地方へ帰るとか、まあ何十年か先だとは思うけど)
会社は千代田線沿線なので、まあここならそんなに不便なく通えますし。