ガーデン・シンフォニー新越谷

[りこりん]

東武伊勢崎線、新越谷・南越谷徒歩10分(実際にはたぶん15分くらい)の場所にできる、540戸ほどの大規模マンションです。
設備は大規模ならではで良さそうなのですが、場所が少し気になります。
旧四号線から流通団地方面に入った西方地区なので、準工業地域なのです。
回りは、特に匂いなどだす工場はないのですが、車の往来が多く、特にトラックが気になります。
中庭を囲むように建てられるので、中のほうの上層階なら日当たりも、騒音も気にならないかもとは思いますが、小さな子供がいるので、排気ガスなど大丈夫か気になります。
その他、この地域、このマンションについて何かご存知の方いらっしゃったら御意見お願いします。

[181: ?????z?J]

言われてみれば、ここみたいな「日」の字型ってあまりないですかね・・・。
日当たりは大体想像できるからいいんだけど、こういう造りの場合、風通しってどうなんでしょう？
素人的考えでは、専門の設計者が設計してるんだからそういうシミュレーションもしてると思ってるんだけど。
良くは知らないけど、幕張ベイタウンも写真で見る限り窮屈そうな「ロ」の字型の棟が一杯並んでますよね？
住み心地はどうなんだろうか。

[182: 匿名さん]

　プライバシー的に覗かれる感じが竣工してしまうとばればれになるので、青田売りでないと決して
さばけませんよね。　風通し以前に、壁でぐるっと囲まれるので、中庭で発した音の反響が
問題になりやすいのですが、こればっかりは実際に入居してみないとわからないですよね。

[183: 匿名さん]

この価格ですから多くは望みませんが.... そんなに文句あるなら、単に他を買えば
よいだけのような気もしますね。

[184: 匿名さん]

購入をずっと迷っていましたが。
・音の反響
・日当たり
・日の字型によるプライバシー面
・共有施設の不自由さ（住民しか入らない温泉は逆に気をつかう。中途半端なジム、３基しかないエレベータ）
・売れ残りによる資産価値低下・・・
・周辺環境

　価格は大変魅力的だったが、完成前の青田買いにはあまりにもリスクが高いということで、購入をやめました。
どうしても欲しければ、これだけの規模であれば、希望通りにはいかないにしてもそのうち中古物件も出てくるでしょう。

[185: 匿名さん]

音の反響って、そんなにうるさいものなのでしょうか？
道路に面したマンションの、車の騒音よりはマシですよね？
風通しや日当たり、下層階は厳しいかもしれませんよね。
上層階なら大丈夫でしょうか？5〜6階以上とか。

[186: 匿名さん]

この物件、分譲開始の時は価格、広さ、規模などの優位性から即完売になるのではと思っていたのですが、実のところはどうなのでしょうか？
最近、駅前での広報活動の活発化、アパート等へのチラシ投函の多さから判断すると苦戦しているのでしょうか？
この物件が苦戦するということは、新越谷にも２００５年問題が起きているということなのかな。

[187: 匿名さん]

マンション2005年問題については
「売れ残っている物件の多くは7000万円〜8000万円台といった中途半端な価格帯です。
中心となる4000万円台は売れ行きが好調ですし、
新築一戸建てとの競合が激しい郊外エリアでは2000万円台のマンションが人気を呼んでいます。
一方で都心部を中心に億ションの供給も活発で、よく売れているようです」
とかマンション市場のサイトに書いてありました。
まぁポンポン売れるもんでもないですしね。

[188: 匿名さん]

>>186 ここ苦戦はしていないと思いますよ。　500戸オーバーの規模ですから
1日で完売とはいきませんが、かなり順調な売れ行きだと思います。　物件価格の
1割が広告宣伝費というのは別に珍しいことではないですから、この規模なら
10-20億を充てることができますから、真に不人気である場合には、golden hour に2週間
くらいにわたってTV-CMを打つことすらあります。　（直近ではステージオがやっていましたね）
こうなれば、不人気の証拠といえると思いますが、ちらし投函くらいでは心配には及びません。
　100m^2でも4000万下という価格にはやはり魅力がありますが、単に配棟計画の問題だけで
なくて、ここの施工会社の低価格物件に特徴的な構造等の問題ってのがありますが、
（悪口になるので個別には書きませんが、私ではないですが、デベ評判板でここの施工会社の
評判のところをご覧ください；非常に典型的に安くあげるためにいくつかの問題となる
設計をおこなっていますね）それを正しく知った上で、とにかく広いのが安く欲しいという
人にはよいのではないでしょうか。

この物件そのものの中古価格がどうなるかは分かりませんが、ここが非常に新築で安くで
販売されるために、直近のマンションの中古価格は既にかなりの影響を受けています
（下がってきている）　これからの人口減時代には、郊外・駅とおいところから人が抜けて
都心に移動してゆく流れですから、20年後とかの資産価値(売却を意識して）を気にされるの
であれば避けたほうがよいかとは思います。　一方、一生かけて住みつぶすのであると思うひとには
広めの住戸が多く、純分に永住に耐える広さもありますし”買い”ではないでしょうか。　　　

[189: 匿名さん]

苦戦していると言えば、ゼファーの方が気になります。
ガーデンシンフォニーのモデルルーム前で、人が立ってでかでかと看板をかかげていますよね。
違反ではないとおもいますが、どうどうと他のモデルルームの前まで行って、案内の看板を掲げるというのは、いかにも売れてません・・・という印象を受けたので(私は)、ちょっといただけないなあと思いました。

[190: 186]

>>187
売れ残っている物件の多くは7000万円〜8000万円台といった中途半端な価格帯です。中心となる4000万円台は売れ行きが好調ですという具体例が見当たらないのですが。。。


>>188
わかりやすい説明、ありがとうございます。

[191: 186]

>>187
7000万円〜8000万円代でしたら、団地は買わないでしょうね。

[192: 匿名さん]

>185さん
　音は８階やそれ以上でも響きます。
　階はあまり関係ないと、ガーデンシンフォニーの販売者の女性が話していました。
　低層階は子供の声が響きますかとモデルルームで聞いたとき、
　他のマンションで高層階であったのに、外で会話する1階の人の話し声が聞こえることがあったと話していました。

　国道沿いのマンションで大型車が通る時窓を開けた状態よりも、囲まれた棟での音の反響は大きいです。

[193: 匿名さん]

ジムの使い方などを説明するとハガキが届きました(購入者です)
インテリアオプション会もあるし、入居までにいろいろあるんですね。
楽しみではありますが。

[194: 匿名さん]

＞国道沿いのマンションで大型車が通る時窓を開けた状態よりも、囲まれた棟での音の反響は大きいです。
それはちょっと言い過ぎでは・・・
ここ、道路に面してるA棟だけ二重サッシになってます。他の棟は二重サッシじゃないはず。
確かあの道路は国道ではなかったと思いますが。

それよりも大きい音がするってことは、他の棟の窓も全部二重サッシにしてもらわないといけないですね・・・

[195: 匿名さん]

>194さん
192です。音の反響はA棟のことではなく、販売者の女性が話していた他のマンションのことです。
長谷工施工ですから、二重サッシも最低限です。
それに中庭側を二重にしてしまえば、音の反響を認めたことになり、中庭のイメージダウンになります。
しかし、囲まれた棟での子供の声など一時的なｄB〈音の大きさ〉は車両通行時の音よりはるかに大きいようです。

以前東京都のマンションの中庭騒音問題がここでもとりあげられていましたが、ご覧になりましたか？

囲まれた配棟のマンションに行かれたことはありますか？（ロの字型など）

ガーデンシンフォニーに限らず同種の他のマンションを見学されましたか。

[196: 匿名さん]

＞囲まれた棟での子供の声など一時的なｄB〈音の大きさ〉は車両通行時の音よりはるかに大きいようです。
本当ですか、そうなると、A棟の方が二重サッシの分、静だってことになりますね・・・
そんなにうるさいものなのですか！！

[197: 匿名さん]

今日前を通りましたが、４階部分までたちあがってきました。
この規模のマンションは、この辺りにはあまりないので、出来あがればかなり目立ちそうですね！
周辺環境が良い方向に変わってくれれば良いですが。

[198: 匿名さん]

日本人はやっぱりお風呂好きですね。近くのスーパー銭湯も流行ってるし・・・
気が向いた時にスパに入れるなんて最高だと思います。サウナもハマりそうです。

[199: アモ朱雀]

購入を検討していますが通勤時(7〜8時)の電車の混み具合が気になります。

東武伊勢崎線にて新越谷〜銀座間になりますが混み具合はどの程度か
ご存じの方いらっしゃいますでしょうか？
身動きできないくらいのすし詰め状態が続くなら購入を見送ろうかなと思っています。
もしかしら途中駅で空いて座れるようなことがあれば嬉しいのですが・・・
ご存じの方いらっしゃいますでしょうか？

[200: 匿名さん]

一生の決定事項ですから、こればっかりは実際に乗って経験されるしかないのでは
ないでしょうか。　あくまで私の意見ですが、特に準急の冬の混雑（特に
西新井近辺）は凄いものがあります。基本北千住まではでる人が殆どですので
途中から座るというのは期待できませんが、地下鉄へは北千住が始発駅になるので
1-2本見送る覚悟があれば、必ず座ることは可能です。　今は夏なので着膨れ
ラッシュがありません。　実際に見てみられて、これよりは冬は大変だナと
思って考えられればよいかと思います。

[201: 匿名さん]

私も通勤時間帯の電車は200さんおっしゃるように一度ご自身で体験されるのが一番良いと思います。
その上でご参考までに、私は越谷から銀座へ4年以上通勤しておりますが、200さんご指摘の方法以外では
確かに「座れる」というには程遠い感じだと思います。
しかし伊勢崎線は以前に比べてすし詰めと言うほどひどい状態では無くなりました。ちょっと前は本当に
北千住の日比谷線乗り換えでホームから人があふれ落ちるのではないか、と思うくらいでしたが・・・。
おそらく半蔵門線直通が開通してからある程度分散されている感じです。
いずれにせよ、以前経験した京王線や小田急線のラッシュに比較すれば、全然マシかと思ってます。

今日オプション会のカタログが詰まった箱が届きました。いろいろありすぎて、一体どれが真に
オプション会で頼むべきものなのかよくわからないです・・・。

[202: アモ朱雀]

>200さん
>201さん
貴重な情報ありがとうございました。
準急を利用した場合、北千住までは車内はかなり混雑している。
北千住から日比谷線に乗り換える際、1〜2本見送れば座れる。
このような認識でよろしいでしょうか？

今住んでいるところが始発駅なので座るということにこだわってしまいました。

ご丁寧な回答ありがとうございました。

[203: 匿名さん]

時間がかかっても、ずっと座っていきたいのであれば、一度下って北越谷あたりに戻って、始発を待って乗れば座れます。
ただこの場合、各駅になると思われますので時間はかかりますが・・・
一般的にはみなさんのおっしゃるとおり、準急で北千住までいき(混雑は我慢)、北千住で日比谷線に乗換える時、始発を1.2本見送って座る方法ですね。

[204: 匿名さん]

３ＬＤＫを契約した方はいますか？
モデルルーム写真でも分かるように、洗面台の引き出し最上段が開きません。
設計図書で確認したら、洗面ボウルの橋が最上段にかかる為、
引出しを無くし、面材だけ（取手なし）状態。
営業さん曰く、「これは仕様が無いので我慢して下さい。」とのこと。
これって設計ミスではないのでしょうか？
価格が安いというのは、こういうことなのでしょうか？
契約した方はこの洗面台の事を知っているのでしょうか？
たかが引き出しですが、長谷工の施行に不信感が出てしまいました・・・。

[205: 匿名さん]

２０４です。
書き間違えてしまったので訂正します。
Ｘ 橋　→　◎ 端
Ｘ 施行　→　◎ 設計
南向き希望なので価格の安心感からＨ棟上層階を検討しています。
水辺の中庭よりは子供の騒音が少しは減るかとも思って・・・。
これまでのレスを拝見すると、Ｆ棟契約の方が多いので
３ＬＤＫ契約の方のご意見が伺えると嬉しいです。

[206: 匿名さん]

私は前向きに購入を検討しているものです。
私なりに調べましたが、気になる点があります。
ガーデンシンフォニーで見せてもらった新築の状態で賃貸に出した場合の家賃表と
ゼファーで見せてもらった同様の家賃表で価格に３万程度の差がありました。
ガーデンシンフォニーは１０万弱、ゼファーは１３万、この差は何でしょう？
同じ不動産会社が査定したもののようです。明日、不動産会社に連絡して根拠聞いてみますが。

[207: 匿名さん]

どっちかというと、10万というほうが妥当な気がしますけど。
ここで賃料収入13万はちょっといくらなんでも無理ではないかな。

[208: 匿名さん]

先月末にＢ棟の3ＬＤＫ契約してきました。
希望はＣ棟かＦ棟の上層階希望でしたが私がＭＲに始めて行ったときにはすでに
ほぼ完売の状態で空いていたとしても内装色が選べなかったり、間取り変更ができなかったりと
迷いに迷った結果Ｂ棟の上層階に決めました。やはり西向きのＢ棟は人気が薄いのですかね？？
ＭＲの営業さんいわく東側の棟はベルクがあるため若干騒がしいとのこと、北側の棟は立体駐車場があり
車の出入りがある等など・・・こういった理由もありＢ棟にした訳ですが、実際のところＢ棟はいかがな
ものでしょう？？

[209: 匿名さん]

>206さん
　207さんのおっしゃるように10万が妥当だと思います。
　13万で貸すつもりでも、借り手がいなければ話になりません。
　賃貸は駅からの距離が重要ですので、ゼファーはその時点でかなりマイナスでしょう。
　新築時は借り手がいたとしても、毎年資産価値は落ちますし、借り手がいなければ支出のみで収入はありません。

　固定資産税、管理費、修繕費、入居者が変わるたびの修繕費もかかります。
　10万で貸しても、諸々を引くと実際は6.5万〜7万程度しか手元に残らないでしょう。
　マンションを2700万で現金購入したとしても、元を取るのは大変ですよ。

　不動産投資で利益が出るのは、都心の一部の地域だけでしょう。
　賃貸目的なら越谷市内は不適切だと思います。　

[210: 匿名さん]

ここに住む人は永住目的が多いと思います。
２０６さんはゼファーと迷ってらっしゃるようですが、迷うところはどこですか。
同じ新越谷という以外共通点があまり無いようですが、ゼファーのモデルルームを見に行こうか考えています。

[211: 匿名さん]

ガーデンシンフォニー、ほぼ完売なんですね。
看板を見て、購入しようかと思ったのですが、これからは無理でしょうか？

平均2700万くらいでしょうか？

[212: 匿名さん]

Ｃ棟、Ｆ棟以外はまだそこそこ残ってると思いますよ。
残っている棟の3ＬＤＫ80㎡でしたら2700万くらいだと思いますよ。

[213: 匿名さん]

早く完売してほしいな！

[214: 匿名さん]

ここは近くにレイクタウンも出来るし２路線使えるなど非常に利便性に富んでいて電車に乗れば直ぐ都心ですからこんな良い物件そうそうないですよ。

[215: 匿名さん]

レイクタウン実現はまだまだ先ですよ。
１０年以上も前からマンション分譲時のキャッチコピーになっているが。。。

[216: 匿名さん]

２０７さん、２０９さん、お返事ありがとうございます。
再度、確認したところおっしゃるとおり１０万強が妥当な金額のようです。
説明不足でしたが投資目的ではなく、将来マンションからでることになった場合にできるだけ
損を小さくすることを考えて疑問でした。（サラリーマン＆１０年後に実家に帰る可能性が高いもので）
２１０さん、ゼファーと迷ってはいません。ＭＲ行きましたが魅力感じませんでした。

[217: 匿名さん]

購入検討者の皆さん、それから営業の皆さんもお疲れ様です。しかし新越谷は工場立地の物件ばかりですね。ガーデンシンフォニーもそうだけどゼファーは特に駅遠いですね。ちなみにグローベルスは土壌汚染で工事が止まったと聞きました
。

[218: 匿名さん]

>>216さん
１０年後に実家に帰る可能性が高いのならマンション購入は慎重に考えた方がよいですよ！
郊外物件は１千万単位で損失が発生し、売却不可能になります。特にこれからは住宅の需要が下がりますので現金一括で購入するならよいですが、売却時にローン残債が多くて、売却不可能が不可能です。
現在でもこのような状況になっている人が沢山います。

[219: 匿名さん]

↑
売却不可能が不可能です。⇒　売却が不可能になる確立が高いです。

[220: 匿名さん]

この地ではまずあり得ないでしょう。
レイクタウンもあと２，３年以内には出来る予定だし大型複合都市計画があります。
すぐそばにシネコンも出来ます。
確かに草加から旭町辺りであれば何もないので地価の下落はあると思いますが。

[221: 匿名さん]

南越谷第一公園の近くに、レクセルマンションが建つようです。
概要はまだわかりませんが、土地面積からして70戸前後の物件ではないでしょうか？
ガーデンシンフォニーよりは駅から近いし、あの辺は住宅街で環境は良さそうなので、価格はだいぶ高いでしょうね。

[222: 218,219]

補足すると、１０年後の中古売却予想価格は１０００万以下でしょう。
地価についても、未だにに年４，５％は下がっています。

[223: 216]

１０年後１０００万以下ということは、現在築１０年ものが１０００万以下ということに
なりませんか？私の見たところ１６００万前後が多かったのです。供給過多になってしまう
ということなのですか？
とりあえず物件的には非常に魅力的でしたが、トラックの交通量と周りの工場、１０年後の価値や
電車にのるまで１５分以上等々を考慮してガーデンシンフォニーはやめました。
知り合いの国道沿いマンションに住んでる人は、排気ガスのせいで洗濯物が干せず、窓も開けられない
ようです。
独自調査ではありますが、１０年後の価値としては駅からの時間が重要そうなので、
越谷駅近のD'クラディア越谷とローヤルシティ越谷を見てきます。
それでも越谷かよ！とおっしゃらないでくださいね。キャッシュ買いなので何とかなると思います。

[224: 222]

現在１０年を超えたあたりのマンション（７０㎡）の売買成約価格は１５００万を下回っていると思います。
今後の人口減少に加えた、供給過多によりさらに下がるでしょう。
マンションを購入するならターミナル駅から徒歩７，８分以内で総戸数は５０戸以上、かつキャッシュでしょう。
いくら金利が安いとは言え、物件価格の半分以上を長期でローンを組むのはマンションの場合、大きなリスクであると思っています。

[225: 匿名さん]

先週発売のヨミウリウィークリー「防災・防犯マンション実名リスト85」という特集に取り上げられてましたね。
それなりに注目度はあるってことでしょうか？
もっともどういう評価基準なのか記事からは細かくわからないですけど、
非常用水生成機の設置や棟で囲い込まれた中庭のセキュリティあたりを評価している感じ。
4月24日号の同誌でも「東西126人気マンション実名ランク」という特集の
東京市部・埼玉200戸以上部門で5位に入っているようですし。
（長谷工アーベストのパークウェスト東京の紹介ページ見てて気付きました）
こちらは記事読んでないから内容わからないのですが、読んだ方います？
この施工会社の物件の中では、がんばっている方なんでしょうかね。

[226: 匿名さん]

広さの割には価格はかなり安い。
すばらしいバランスのマンションですね。
将来的にも値上がりすると思いますよ。

[227: 匿名さん]

D'クラディアは４丁目にも建設予定ですね。
駅から近いので価格は高めでしょうか

[228: 匿名さん]

>>226
将来的に値上りするマンションなんて都心部は別として越谷にはありませんよ！
この物件の設備・仕様、環境を考えれば、値上りなんて？？？？？

[229: 匿名さん]

>>227
多分、坪単価120万前後でしょう。それ以上だと越谷では売れ残る可能性が高いので。。。

[230: 匿名さん]

越谷はこれからどんどん地価が上がって行きますよ。
広大なレイクタウンがすぐ側に出来るのですから。
大きな湖とカフェやショッピングセンターカルチャーセンター徒歩で行けちゃうんですよ。
値段も今なら安いからねらい目ですね。
８０㎡で３０００万以下なんて長谷工さんありがとうと言いたくなります。
絶対買おうと超前向きに検討中です。