ガーデン・シンフォニー新越谷

[りこりん]

東武伊勢崎線、新越谷・南越谷徒歩10分(実際にはたぶん15分くらい)の場所にできる、540戸ほどの大規模マンションです。
設備は大規模ならではで良さそうなのですが、場所が少し気になります。
旧四号線から流通団地方面に入った西方地区なので、準工業地域なのです。
回りは、特に匂いなどだす工場はないのですが、車の往来が多く、特にトラックが気になります。
中庭を囲むように建てられるので、中のほうの上層階なら日当たりも、騒音も気にならないかもとは思いますが、小さな子供がいるので、排気ガスなど大丈夫か気になります。
その他、この地域、このマンションについて何かご存知の方いらっしゃったら御意見お願いします。

[102: 匿名さん]

越谷に限らず、供給過多という状況は変わりません。
悲惨なのは中古物件です。

[103: 匿名さん]

>>101
当然、値下がりはあり得ます。
築３，４年の中古が買い得ですよ！
計算上は
新築価格×０．８（実質価格）×（０．９５（５％の下落率））築年数の乗数
例えば築３年後の場合、新築価格を３０００万としたら２０５７万です。

[104: 匿名さん]

ひさしぶりにホームページを見てみたら、B・C・D・E棟が載っていましたね。
資料請求者のみ・第1期当初の段階ではA・D・F棟でしたが。
D・Fに比べて花の少なかったA棟が完売したとは思えないのですが・・・
棟の中では条件の良いF棟・D等もまだまだ残っているんですね。かなり心配になってきました・・・・

[105: 匿名さん]

↑１０４
　E棟→F棟の誤りでした

[106: 匿名さん]

＞＞103
シンフォニーのご近所の西方のマンション、75㎡くらいの3LDKで、2900万くらいで売りに出てました。
築3年以上はたっていると思いますが、それほどはまだ（今のところは）下落していない感じです。

[107: 匿名さん]

まだ第一期なので、全棟は売りに出してないのかも？そんなことないのかな。
まだまだ売りだし開始したばかりだし、540戸あるんですから、即完売というわけにはいかないですよね。

[108: 匿名さん]

中庭で大規模は、問題もあるようです。
東京のメガシティの掲示板を見るとたいへんそうです。
http://www.a-lab.co.jp/project3/03/MegaCity/hatenaman.cgi?action=view&...

[109: 匿名さん]

＞１０６さん
昨日６８㎡の西方の「エフローレ新越谷」が2100万円でした。
こちらは平成10年築、９階、３LDK、徒歩11分です。これは広告の価格なので、現実の成約価格はこれより100万から数百万下でしょう。
７０㎡前後の西方マンションは、シンフォニーの影響が大きいですね。
私が以前見た違う西方のマンションは平成築で売出し値1000万円台で後半した。

>107さん
まだ全棟は売り出していないですよ。最初売り出したのは、A・D・Fです。
営業さんの話だと、条件の良い棟から売り出していくとのことでした。
営業さん自身が棟の中で条件が良いと言っているのに、残っているのが心配です。

[110: 匿名さん]

＞109さん
エフローレ新越谷は、ダイエーの裏側の小さ目のマンションなので、たぶん名前が違いますね（知り合いが住んでるので）
西方のエフローレですよね。

A棟というのは、条件が良い棟なのでしょうか？
南側というだけで、道路に面してるし、目の前はスクラップ工場だし・・・

[111: 匿名さん]

同感。　買うならＦ棟高層だったかなと。　既に出遅れた感強し。

[112: 匿名さん]

>>110さん
マンション名の後ろにロイヤルガーデンが付く物件（エフローレ新越谷ロイヤルガーデン）は西方にあるみたいですよ！
また、駅徒歩４分築７年のグランプラーザも２１００万で出ています。
本当に中古物件がお買い得みたいですね。

[113: 匿名さん]

>110さん・112さん
　１０９ですが、マンション名は１１２さんのおっしゃるように後ろにロイヤルガーデンが付くようでした。
エフローレと付くマンションは越谷に多かったんですね。
我が家もA棟は候補外だったんですが、駅からの距離・日照は良いのかもしれないですね。
我が家は１１１さんと同じように個人的にはF棟が第１候補かと思いますが。
D棟は安価なのが魅力ですね。

[114: 匿名さん]

そうですね。A棟はエントランスからすぐなので、駅からの距離としてはいいですね。
ただその分逆に、駐車場までが遠いですね。
大規模マンションならではの悩みですが(^^;

[115: 北越さん]

私も伊勢崎線、越谷南越間で住宅を検討しています。
第一希望は現住居から一駅上った越谷駅。
（北越だと準急が停車しないので・・・）
越谷の藤沢建設、アンビシャス、大和ハウス、
新越のゼファー、もちろんベッキーも見ました。
新越は場所が気に入らない物件ばかりですね。
ゼファーは遠過ぎ、ベッキーはあの交通量は厳しいかなと・・・
アンビシャスさんは完売した様なので、
一応物件は藤沢建設とダイワハウスに絞ったのですが、
このあたりであまり見ない大規模ベッキーも捨てがたいのですよね〜
あー迷います。

[116: 匿名さん]

>>115
まだまだ出るよ！

[117: 匿名さん]

＞＞１１５さん
一生住むつもりで、かつ現金で買うなら別ですが、今はマンションの買いどきではないですよ。

[118: 北越]

まだまだ出るってどんなのが出るのですか？

[119: 匿名さん]

>>117
郊外物件は、土地代負担率が低いから、土地代下がっても値下がりしない一方で、
(ここの路線価10万/m^2で、容積率200だろうから、実際には 1m^2 あたり5万；
よしんば半値に落ちても 2.5万/m^2 しか安くなる余地がない）
鉄とかはがんがん値上がり中。　これ以上金利も下がりようがないし、ここみたいな
都心から遠くの物件に限っていえば、　”新築で”買う場合、2-3年とかいう短期的な
スパンで、”買い時”になるとは思えないです。
　もっとも、中古の値下がりは今後加速してくるでしょうけども、"新築"マンションの
値段は、"中古"マンションの相場にはあまり極端には影響を受けないですから
（逆は無論ある）　都区内のように、値下げが必要な場合、少し狭くして
坪単価は保持できるように調整してくる可能性が高いのではないでしょうか。
　そう思うと、これだけ大規模で、かつ広めのここに相当する物件が今後
どんどん値を下げながら供給されるというのは考えにくいかと思います。

　もっともうちは、あまりに駅から遠いのと、ちょっと配棟計画に無理が
ありすぎるので、見送りました。

[120: 匿名さん]

>>118
越谷に限らず、工場の地方移転に伴う大規模な土地放出が続くと想定されます。
建築コストは現状が最低ラインでしょうから、都市部に近いところ（都心ではありません）の工場跡地等に現状より安価に供給されると思っています。

[121: 匿名さん]

↑
（誤）最低ラインでしょうから、
（正）最低ラインですが、

[122: 匿名さん]

>>119
新築マンション価格は今後、供給過多による値崩れが発生すると思っています。
現状でも郊外物件の売れ残り（関連会社への売却を含む）は結構あると思っています。

[123: 匿名さん]

私もそう思います

[124: 匿名さん]

　どうしても東京方向への通勤時間ベースで利便性は評価されるので、
ここほど通勤時間が長くなると、将来的な価格の落ち込みは厳しいでしょうね。
もっともかなり広めなので、90平米超とか買って一生住むんだと思えば、
あんまり値落ちを気にする必要もなるなるんでないかな。　何年か待てば似たよう
な物件がより安く提供されているかもしれないけれども、何年ってのは一生の長さに
比べて無視できないですよね。　また、1%とか利上げされると、ローン金利だけで
値下がりするであろう分が飛んでしまったりというリスクも含めて総合的に
判断すべきかと思います。　うちの判断は、待ちは得策とはいいがたいかな　です。

[125: 匿名さん]

>>124さん
理想は駅徒歩１０分以内、築７，８年程度、８０平米超で、２０００万以下の物件をキャッシュで購入するのが良いのかなと思っています。
ローンはやはりリスクが大きいので。

[126: 匿名さん]

確かにね。　中古は、手数料計算や、税金計算が違うので、その辺をよーく考えないと
いけないですね。　物件自身の価格査定が厳しくなるので、ローンもなかなか組みにくい
ですが、確かにキャッシュであれば問題ないですね。　この物件も4-5年すれば
半強には落ちていくでしょうから、竣工+5年とか待てるならいいわけですが、
今賃貸の人はその間も家賃を払い続けるわけです。　その分も考えると、案外割り得という
風にはならないのではないかな。　地方にいくほど、新築は安くなるけど、家賃はそんなに
落ちていかないですから、不動産投資は成り立ちやすくなるわけですから。

[127: 匿名さん]

ついでに、賃貸レベルと、新築のマンションの間では装備レベルがかなり違います。
その快適さが、ずっと5年とか享受できると思うと、計算上でとんとんなら今買って
しまったほうがよくはないですかねぇ... なんかデベの回し者みたいな口調に
なってきたが、まぁ私は車も新車で購入の人なので。(損得で考えたら、新しい目の
中古車を乗り継いだほうが得に決まっているわけですが）

[128: 匿名さん]

>竣工+5年とか待てるならいいわけですが
おっしゃる通り、ここが問題ですね。
自分たちの人生設計をどうするかによるところが大きいですからね。

[129: 匿名さん]

　そうそう。　あんまり経済状況とか気にしまくってもしょうがないですよ。
必要になったときが買い時！！　一方で、家賃がもったいないから買うとか、
ちょいど家賃の更新時期で、更新料がいやだから買うってのは衝動買いを加速するのみ。

　ここは広いのを、安くで供給するというコンセプトが明快なので、家族のためなら
ちょっと通勤大変でも我慢できるとお父さんが割り切れる家だったら買ってハッピーに
なれるんでないかな。　

[130: 125,128]

奥さんの実家などが近くにあるが、同居する予定がない（実家と近居生活）方たちにとっては、買いなのではと個人的に思います。

[131: 匿名さん]

＞＞130さん
うちは、もろその条件に当てはまるので、購入決定しました。
奥さんの実家が越谷、自分は地方出身でこれからどうなるかわからないし。
(親の面倒を見るとか、地方へ帰るとか、まあ何十年か先だとは思うけど)
会社は千代田線沿線なので、まあここならそんなに不便なく通えますし。

[132: 125,128,130]

前にも述べましたが、マンションを購入するならば徒歩１０分以内が前提です。（そうゆう意味ではこの物件は合格だと思っています）
理由はもしも売却しなくてはならなくなった時、１０分以上はなかなか買い手がつきません。

[133: 匿名さん]

駅からこの物件までの道のり、斜めに入っていく裏道？があるので、そこを通れば少し短縮できますよ。

[134: りーまん＠越谷]

うちも131さんと似たような条件にあって、前向きに検討しています。かみさんの実家が近いということと、
日比谷線沿いに通勤しているということから、良いかなーと思って。
自分は多摩丘陵方面出身なので、山があって緑が沢山、という環境に未練もないことはないのですが、
準工業地域という立地もある程度割り切れれば、この値段にしてこの広さは魅力ですね。
ただ、今も越谷市民で旧4号（日光街道）に近い賃貸に住んでいるのですが、冬以外の週末は夜中の暴走族が
結構うるさいんですよ。うちの赤ん坊なんか寝てるとこを起こされちゃって大変です。
たぶんここは旧4号と産業道路の間くらいに位置しているので、族の通り道でなければ問題ないとは思いますが。
あと、だいぶ前の書き込みでここは元長谷工の資材置き場だったから土壌汚染もないだろう、という
のがあったと思いますが、ＭＲで僕が聞いた話では土壌汚染少しあったけど改良したから大丈夫との説明でした。
どの程度の土壌汚染だったか聞きませんでしたけど、たぶん問題ないレベルなんでしょうね。

[135: 同じく越谷市民]

今日、現地周辺をちょっと見て回りましたが、準工業地域ということで心配してましたが、思ったほど環境は悪くそうではありませんでした。
134さんのおっしゃる通り、マンションのまわりが緑豊かで静かということはありませんが、少しいけば川があったりで散歩できそうな場所があったりしますし、公園などもありますね。
小さいマンションならこの立地はちょっと・・・と思いますが、大きなマンションなので、マンションの中にいる分には、回りの環境はそんなに気にならない感じがしました。
うちも越谷市民なので、暴走族のことは知ってます。今住んでるすぐ裏道を族が通るので、今現在よりは悪くならないだろうと思ってます（笑）
うちの赤ん坊は、族が通っても爆睡ですが・・・

[136: 匿名さん]

駅からマンションへの道のり、そんなに遠いですかね？
思ったより近いとか思っちゃいましたが・・・

[137: 匿名さん]

実際に歩いてみたら、10分では着きませんでしたよ。　遠い..

[138: 匿名さん]

上の人が書いている、斜めに入る裏道通ったら、10分ジャストでした。
もちろん、駅出てから入り口前までね。

[139: 匿名さん]

そんな裏道があるのか？　よく見てなかった。　どういけばいいのかおしえてくれません？
実際に試してみるので。

[140: 匿名さん]

裏道というほどではないけど、ampmから斜めに入る道のことかな？

[141: 匿名さん]

2階部分までたちあがってきましたね

[142: 匿名さん]

ここ順調に売れているの？　最近はＭＲいっていないなぁ...
悪くないと思ったんだけど、遠すぎるっていうんでかみさんの許可でず...

[143: 匿名さん]

南越谷駅近で探すと、50戸前後の小規模マンションしかなかなか見つかりませんね。
徒歩10分程度で大型物件なら、ここはなかなか良いかな、個人的には思います。

[144: 匿名さん]

　規模にこだわらなければ、10分以内で他にも建設中の物件がありますね。前にも出ていた南越谷1丁目の「ライオンズグローベル新越谷」・七左町の「レリアコート新越谷」、ダイワハウスもこれから作る計画があるとか。
ガーデンシンフォニー、立地環境さえ納得いけばかなり良いと思うんですが、環境ばかりはすぐには変わらないですしね・・・
徒歩10分＋マンション内の徒歩＋エレベーター（少ない）で実際は15分はかかる？のも悩みどころです。
　自分が買うまでは売れないで欲しいが、自分が買ったらすぐ売れて欲しい。難しいところですね。
宣伝がどんどん派手になっていく気がするが、今どのくらい売れてるのか。

[145: 匿名さん]

レリアコートのことは知りませんでした。ここも徒歩十分なんですね。
ここは小規模なので、マンション内の徒歩はあまり考えなくて良いですが。

ただ、駅から同じくらいの距離となると、きっとガーデンシンフォニーの方が価格的に安いとは思います。
他の所が3LDKの値段のところ、4LDKも手に入ると。
ガーデンシンフォニーの安くて広いのを取るか。
小規模でもう少し住環境の良い場所で、狭いのを取るか、難しいですね・・・

[146: りーまん＠越谷]

確かにコストパフォーマンスと住環境との天秤で悩みますね・・・。
申し込み済ませたけど、まだ若干迷ってます。
すでに契約済みのみなさんは、何が最終的な決め手になったんでしょう？
参考までに教えて頂けると有難いのですが・・・。

今回の募集も即日完売と言ってました。人気のF棟も全部花付いてましたね。
これから販売になるのはA棟はじめ条件のあまり良くないところが多いと思いますが、
完売できますかね？A棟は今のところ4分の1くらいが最初の募集で決まっているということ
なので、無用の心配かもしれませんが。

[147: 匿名さん]

購入決定したものですが、決めては、広さと価格です。
もともと南越谷周辺でさがしていました。
予算的には、80㎡前後の3LDKで3000万〜3500万くらいで探していましたが、ここだとその値段で、4LDKの90㎡が手に入りました。
その分、当初の希望より駅から遠くなってしまいましたが、それでも歩けない距離ではないし、日頃運動不足なのでかえって歩くようになるぶん良いかな・・・と無理やり思いこもうとしています（笑）

うちは南向き限定で、少しでも騒音の少ないところを・・・というのでF棟にしましたが、日中家にあまりいない(共働きとか)家族なら、A棟など他の棟のもっと安いところでも検討対象なのかもしれませんね。

[148: 匿名さん]

共稼ぎは、高くなった収入で時間を買うものです。かつあまり安い物件でないといけない必然性が
ありません。　広めの間取りで、真四角い部屋が確保されているのは気にいったのですが、
東京から非常に遠い新越谷から、かつ実質徒歩１０を超えるってのはちょっと通勤時間だけで
論外ということで、MRに一回歩いていっただけであきらめました。　共稼ぎでＡ棟ってのは
あり得ないかと。

[149: 匿名さん]

>>148

夫婦どちらかが新越谷に実家があれば、充分あり得るのでは？
人それぞれの価値観に他人の価値観を押し付けるのはどうかと。。。

ちなみに私は都内に戸建てを持っている元越谷住民です。

[150: 匿名さん]

>>149 ないない。　だってうちがそうだもの。
(片方の実家が新越谷ではないけど、越谷市内）
子供までいるDEWKSパターンで、2人とも都心方向勤務地で
買える通勤条件ではないですよ。　これだけは生活実感から
断言できる。

[151: 149]

>>150
なるほど、そうゆうパターンもあるのですね。
勤務地が大手町、東京あたりなら充分通勤圏かと思ってたのですが。。。
うちは家内の実家が都内ということもあり、近くに引っ越したのですが、越谷は充分な通勤圏（６０分）
でした。
たしかに都内にこれだけ高層マンションが建つと６０分という通勤時間は微妙ですね。