【大京】エルザ世田谷ってどうですか【千歳烏山】

[匿名さん]

話題の千歳烏山エリアに、話題の大京がタワーマンションです。

公式：http://www.daikyo.co.jp/KOBETSU/MU001070/

電車・クルマ共アクセス良さそうで、立地は魅力的。甲州街道沿い
ではありあますが、並木も繁っていて上階なら気にならないかも？
（少なく共環八よりは良さそう）
このエリアでタワースタイルと言う希少性もあり、非常に興味ありま
す。後は、お値段と大京さんと言う点にどう折り合いをつけるか？

[242: 匿名さん]

いまどき エルザのようなほぼ正方形のタワーで
まさに内廊下にぴったりな構造なのに、
わざわざ外廊下を採用しているのは、理解に苦しみます。

売り主は、
まるで
『わが社のマンションは高級ですが、あえてオートロックにせず、
新聞や牛乳配達に便利な様に、敢えて開放玄関にしました。
ランニングコストもかかりませんしね。』

と言っているみたいですね。

10-20前のいいと思ったマンションも、いまオートロックでない姿を見ると
高級感に欠けますね。

[243: 匿名さん]

内廊下、外廊下のスレと同じコメントが・・・

[244: 匿名さん]

開放廊下は　小学生のかくれんぼに利用される。自殺の名所になる。などなど
小生は富士山側がいい

[245: 匿名さん]

自殺の名所って・・・
小学生のかくれんぼは、内廊下でも同じです
そういうことより、もっと建設的なスレにしません？

[246: 匿名さん]

それをいったら、タワーなんて、どこも名所になりますよ

[247: 匿名さん]

ここって本当に立地がいいの?
長く暮らしていると病気になりそうなところだけど。
烏山もホームレスと労働者の街だし

[248: 匿名さん]

烏山にホームレスいないですよ。
どこにいるのか教えてください。

ちなみにサラリーマンだって労働者。
エルザの近くには世田谷で三本の指に入る地主さんが住んでいらっしゃり、
その方は不労所得ですけどね。

[249: 匿名さん]

真面目に話を進めましょう。
エルザの開放廊下は吹き抜けで壮観だと思いますが、
風の影響を受けないかという点ではどうでしょうか。
高層階での強風、台風時の雨の吹き込みなど、どう思いますか？

[250: 匿名さん]

なぞの発言はうっちゃって、本当に建設的に話を進めたいものです。

で、エルザの開放廊下は有名なエルザ５５同様、非常に壮観なものになりそうですね。
当然、大風時などは雨の吹き込み程度はあるものと思われます。

ただ、三井住友建設の説明によると、風の流れを計算に入れた設計になっており、
普段の高層階での風の影響は非常に少ない模様です。
子供などを考えると、そういったことは気になりますからね。

周囲の環境に関しては、寺町なども近く、非常にいいと思います。
地盤も堅牢ですし、立地はいいと思うんですけどね。

[251: 匿名さん]

私は、断然内廊下がいいのですが、
実際のところはよく分かりません。

Ｖタワー等、どなたかタワーマンションの高層階にお住まいの方の
意見も聞きたいのですが。

[252: 匿名さん]

>251

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38150/

にでているよ。

[253: 匿名さん]

ここは駐車場が少なくないですか？
駅近だから、こんなもの？

[254: 匿名さん]

第2期、順調に売れたようですね。

[255: 匿名さん]

ほんとですかー。
現時点で、トータルで何戸売れたんでしょか？

[256: 匿名さん]

条件のいい上層階は、あまり残っていないようですよ

[257: 匿名さん]

ここは、あまり宣伝にも積極的ではないですし、今のうちが買いのように思いますね。
現地見に行っても、けっこうきれいにたってますし、グレードは相当高そうです

[258: 匿名さん]

現地見学しました。
現場の前は毎日通っているのですが、裏側から見るタワーはパンフより
ずっと良かったです。
計算された敷地計画などもかなりグレードが高く、完成が楽しみな物件だと思います。
開放廊下ですが思ったより間口が開いておらず、雨風の影響は全くないとはいえない
ものの、じゃんじゃん吹き込むということはなさそうな気がしました。
建設会社の方の説明もそんな感じでした。
東の低層レジデンス側もとても静かでいいなあと思いました。
（こちらは坪単価250強だそうです）

タワーの高層階86平米強（南西）で7000万以上。
高層階はやはり高いなあという印象ですが、これが今の世田谷価格なのでしょうね。
中層階以下ですとこの立地ではかなりお買い得かもしれません。
甲州街道の音と排気ガスを懸念しない方、また将来賃貸で出される予定の方には
おすすめかと思いました。

[259: 匿名さん]

以前、現地見学したものです。
ここは周囲に高層建築がないため、９F以上で完全に抜けた眺望が望めるようです。
中層階以上は、将来的にも安心して、いい眺めで暮らせそうですね。
甲州街道からの目立ち方も、半端ではありませんし、ランドマーク的な建物になりそうですね

[260: 匿名さん]

257−259
営業マンは書き込み禁止です。

[261: 匿名さん]

湾岸タワーだと上層階の90平米でも6000万を切る、という物件もありますよね。
3月決算でさらに値引きしているようですが。

エルザが高いのは土地買収価格の反映と、周囲に競合タワーがないことででしょうか。

[262: 匿名さん]

259ですが、営業マンではありません。
ちょっと褒めると、なんで営業になってしまうんでしょうか？

現地見学会に行った際の感想がよかったので、有用かと思い、書き込んだんですが。
なんか、そうやって頭ごなしにいわれると、良かれと思ってのつもりだっただけに、
非常に残念な気持ちです。

[263: 匿名さん]

258もただの購入検討者です。
音と排ガスが心配でしたのでその点は率直に書かせていただきました。
でも順調な売れ行きが物語っているように、建物、ランドスケープはとても良いと思います。
上層階の良い部屋はすでにかなり埋まっています。

[264: 匿名さん]

ここのコンシェルジェ・サービスは、宅配便など、すべて優待価格とか。
便利ですね

[265: 匿名さん]

もう２４階くらいまでできてますね。
なかなか美しいつくりです

[266: 匿名さん]

購入検討者ですが、エレベータの数が少ないのではないかと考えております。
営業の方からは「ランニングコストを抑えるため」という意見以外、あまり建設的なお答えをいただいておりません。
その他のことは気に入っているのですが。

[267: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38157/
の272
のレスにタワーマンションのエレベータの比較がのっています。

[268: 匿名さん]

確かにエレベーター、多いとはいえませんが、他のタワーとは階数が違いますからね。
速度、一台当たりの戸数を単純に比較しても、あまり意味をなさないような気もします。
タワーにしては管理費が安い点など、まあ恩恵もあるわけで、購入検討者の自分としても、
過度の設備があるよりはいいかなと前向きに考えてます。

[269: 匿名さん]

確かに一概に比較は出来ませんが、毎日の事ですから、よく検討したほうがいいと思います。
ランニングコストは削減出来ても、反面 フラストレーションは毎日溜まりますから。
また、台数はまあまあでも、他の物件のように、標準の半分のスピードのエレベーターを平気で設置しているところもありますので。
このマンションの最終的な評価は やはりご自身でする以外に無いでしょう。

[270: 匿名さん]

まあ、お金に糸目を付けなければ何の問題もないわけで。完璧な物件なんて、なかなかないですからね。
ｋそのフラストレーションとコストの境界線をどう付けるかですね。

[271: 匿名さん]

高速エレベーターは、管理も複雑なため、施工業者に依頼することが多く、格安の管理会社と比較して、
管理費を下げることが難しいです。
したがって、あまり何戸当たりに何台ということで見ていると、その後に管理費値上げなど、
しっぺ返しが考えられることは、考慮したほうがいいかもしれません。
多少の待ち時間は我慢するか、いくら払ってでも我慢はしないか。
その兼ね合いですね

[272: 匿名さん]

マンションのエレベーターの分速わかりますか? 標準ならいいのですが。

[273: 匿名さん]

１０５ｍ／分です。
標準より高速の部類ではないでしょうか。
これが２６０戸程度のタワーに３台ですね

[274: 匿名さん]

他のスレからの引用です。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
● Brilliaタワー東京 合計12台
644戸で住戸間 9台 >>>> 1台当り 71戸
最高分速210m/分（他にエレ3台 螺旋エスカレーター1台)

● クロスタワー大阪 合計8台
456戸で住戸間 6台 >>>> 1台当り 76戸
最高分速210m/分（他にエレ2台)

● コスタタワー浦和 合計3台
234戸で住戸間 3台 >>>> 1台当り 78戸
最高分速120m/分（他には住居用エレ無し) ← かなり遅い。

● エアライズ 合計9台
558戸で住戸間 6台 >>>> 1台当り 93戸
最高分速210m/分（他にエレ3台)
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

他のマンションも調べたことがありますが、残念ながら最近のタワーマンションとしては、決していい方ではありませんね。
住んで見ないと分かりませんが、毎朝時間帯によっては、かなり待たされるでしょうね。

[275: 匿名さん]

数字と経費の兼ね合いが難しいって話になってるのに・・・

[276: 匿名さん]

毎朝の混雑は、はっきりいってエレベーターのソフトの賢さがすべてですね。
いくら早くても、各階に止まっていたら問題外ですし。最高速が出る機会がどれだけあるかですよね。
上の引用は、階数を無視した比較ですし。
その点は、エルザは問題ないようですよ

[277: 匿名さん]

この売り主は、世田谷で最後の高級タワーマンションとうたっている割に、
ディスポーザが無い、カセットエアコンで無い、複層ガラスで無い、エレベーターの低性能と台数など
変なところ ( といっても日常生活で大事な部分) でけちりますね。

[278: 274]

>276

エレベーターの制御ソフトでは、どのメーカーが優れているかなんて差は現在ではありません。

現在はパソコンを使って最適なアルゴリズムを全てのメーカーが開発して 採用しています。
これが一番手っ取り早い方法なので。
従って、残った唯一の差はスピードです。これは 後からどうしようもありません。

申し上げ難いのですが、最近のタワーマンションでは、稀少な低速エレベーターですね。
なぜこれを採用したのか、理由は分かりませんが。

[279: 274]

私はこれ以上、 本件に関して遡及しません。

このマンションを買われた方は、その分イニシャルコストとランニングコストが助かったと思われればいいでしょう。
これがマンション善し悪しの全てではありませんので。

上の比較は最近の評判のタワーマンションが中心ですが、たしか、手元にデータはありませんが、それ以外では100m台(/分)前半のエレベーターを採用しているところもあったと思います。

[280: 匿名さん]

住んでみないと分からないことを、想像して書くのはどうかと・・・

[281: 匿名さん]

274さんは、結局、購入検討者ではなかったのでしょうか？
買われた方は・・・という、なぜか客観視した言い方をされているので。

[282: 匿名さん]

まあ、この物件が非常に稀少なことは、間違いないですよ。
世田谷で今後、二子玉川の計画済みのもの以外に、タワーが建つ可能性は限りなく低いですから。

[283: 匿名さん]

この物件の場合、何階以上なら眺望がさえぎられる可能性がないですかね。
現状では９階以上で開けるようですが。

[284: 匿名さん]

道路を挟んで大地主さんの土地がありますが（屋敷林近辺）
相続で万が一そこを手放した場合、現法の規制緩和を
目一杯使ったとしたら13階程度建てるのは可能という話でした。
ただ今のところはその予定はまったくないそうです。

[285: 匿名さん]

貴重な情報、ありがとうございます。
確かに、この辺で大きな土地は、烏山通り沿いの、その地主さんの土地くらいですからね。
そこが予定になければ、ほぼこの周囲は１０階以上であれば問題なさそうですね。

[286: 匿名さん]

同じ世田谷区でも もう少し待って、こちらのマンションを狙う方が 資産価値がありそうですが。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39854/

[287: 匿名さん]

二子玉川の新タワーは、もう少し待つといっても４年後ですからねえ。
その頃は優遇税制もなくなり、消費税もアップ。
果たして値段もいくらに設定されるやらという感じです。

第一、二子玉川近辺は、川沿いは環境はいいですが地盤面で厳しいですね。
世田谷区内でも標高の低い場所ですし。
商業施設との総合開発も、環境面で心配があります。

資産価値は、そんなに変わらないというか、稀少な面ではエルザも遜色ないと思われます
まあ、時期的に両方を同時に検討できるわけではないので、難しいところです。

[288: 匿名さん]

この物件は、管理組合の議決権が部屋の広さに準じたものになってますが、
これは普通ではないのでしょうか？
他の例を知らないため、お分かりの方、いらっしゃったら教えてください。
また、このような場合、何か問題が出ることはありますでしょうか？

[289: 匿名さん]

広い人のほうが金があるので狭い人は大変ですね

[290: 匿名さん]

ここはオール電化ですが、エコキュートの表示がないですね。
エコキュートではない給湯設備なんでしょうか？
ご存知の方、いらっしゃいますか？

[291: 匿名さん]

最近、エルザのＨＰってまったく更新されてないですよね。
ＣＭ、雑誌掲載もないし、果たしてどうなっているのか・・・

[292: 匿名さん]

290や291のような質問はMRにいくと回答がえられます

[293: 匿名さん]

ＭＲ行っても、回答が分からないんですが・・・

[294: 匿名さん]

292です。
分かる方いらっしゃったら、教えていただければなあと思った次第です。
すいません

[295: 匿名さん]

↑訂正。291です

[296: 匿名さん]

ＭＲ行こうかな。

[297: 匿名さん]

行ったほうがいいよ

[298: 匿名さん]

＞２９１さん
第３期（５月だそうです）をやる時に、広告やらＨＰ変えるらしいですよ。
モデルルーム行って聞いた話ですが・・・。
＞２９０さん
たぶんエコキュートじゃないと思います。・・・たぶん（自信なし）。

[299: 匿名さん]

明日から現地のお部屋が見られるようです。
下層階の部屋、棟内モデル用に完成させたのかな？

[300: 匿名さん]

購入者ですが、現地の部屋が見られるのは初めて聞きました。
興味ありますね。
ＭＲが非常に演出うまくやっているので、実際のところが知られて良さそうです。

ところで、最近ＭＲ行かれた方で、売れ行きについて聞いた方はいらっしゃいますか？

[301: 匿名さん]

第３期って、最初４月って言っていたのに遅れたんですね。

[302: 匿名さん]

＞２９８さん
２９１です。ご親切にありがとうございます。

[303: 匿名さん]

訂正です。
実際のお部屋が見られるのではなくて、19階ベランダにあがって雰囲気を体験できる、でした。
今日もありましたが来週もやるそうです。
内装はまだ全然でした。
早とちりですみません。

[304: 匿名さん]

＞３０３さん
実際に１９Ｆに上がってみての感想はいかがでしたか？
来週、行ってみようと思いますが、あの辺りなら高さ的に十分すぎるほどの眺望でしょうか？

[305: 匿名さん]

排気ガスが…

[306: 匿名さん]

排気ガスが・・・大したことない！

[307: 匿名さん]

＞304さん
眺望は申し分ないです。
（近隣マンション11階に住んでいますがこの高さでも充分ですよ）
19階だとかなり見下ろす感じですかね。

[308: 匿名さん]

＞307さん
ありがとうございます。
１９階で見下ろす感じとなると、逆にもう少し低層の１５階前後のほうが夜景とかも楽しめるかもしれませんね。
来週、行ってみます！

[309: 匿名さん]

もう外観はだいぶ出来上がってきてますね。
青色系の壁で、なかなか美しい仕上がりです。

[310: 匿名さん]

下記のスレでもディスポーザーの利便性、重要性をうたっています。

http://edison.cocolog-nifty.com/mansion/2004/08/post.html

なぜ、これほどの規模のマンションに初めから付けなかったのでしょうか? 疑問です。

[311: 匿名さん]

地下の井戸水への影響が懸念されたことと、環境共生の認可を得るためです。
上記のＨＰは、広告のみで評価を下すところですね。
まあ、スペック以外にも価値を生み出すものは多々あるので。

[312: 匿名さん]

疑問なら聞きましょう

[313: 匿名さん]

>地下の井戸水への影響が懸念されたことと、環境共生の認可を得るためです。

ディスポーザーの排水は 日常の排水とともにマンション内の処理施設を通って、必要なものを取り除いてで下水管に流されます。
311のコメントは正しい回答になっていないと思いますが。
また、排水が通る下水管からの影響が井戸水にでるのでしょうか?

[314: 匿名さん]

検討者の方ならわかることです

[315: 匿名さん]

第３期の６１平米の部屋って、今までは出てないですよね？
低層棟？

[316: 匿名さん]

６１平米はタワーの北側です

[317: 匿名さん]

公式ページが更新されましたね。
今期は４０００万円台からのようです。

[318: 匿名さん]

ＧＷ入りして、相当盛況ですね。
このスレは、けなすネタも尽きていまいちな盛り上がりですが。

[319: 匿名さん]

購入済の人には不要だけど、検討中の人は同じe-mansion の下のスレぐらいは 目を通した上で、判断したほうがいいと思うけど。
其々反論はあるだろうけど、一応参考になるし、納得した上で買うのなら、後から言われても平気だろうし。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47798/res/599-599

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48123/

[320: 匿名さん]

さすがに検討者なら、上記のディスポーザーなしなどの事実は知っているはずです

[321: 匿名さん]

ディスポーザーはかなり音がひびくという話しもあるみたいですよ。
まあ、あれば便利とは言えますけどね。それなりに管理費用もかかるのでは？？？

[322: 匿名さん]

>303
19Fベランダに上がるって、少し怖そうです。（怖いならタワー向いてないか。）

[323: 匿名さん]

＞290
＞298
エコキュートであるメリットは電気代が節約できるってことですか？

[324: 匿名さん]

エコキュートでなくてもエルザの場合、夜間電力利用なので、そんなに電気代に差はないのでは？

[325: 匿名さん]

１９階に上がる現地見学会は、まだやっているのでしょうか？
ご存知の方、おられましたら教えてください。

[326: 匿名さん]

ブランニューステージの価格を聞かれた方はいますか？
６０平米で４０００万円だからとのことですが。

[327: 匿名さん]

>325
まだやっているとのことです。ゴンドラかなんかで昇るとか。

[328: ３２５]

>327さん
ありがとうございます

[329: 323]

>324
なるほど、そうなのですか。夜間電力利用なのは存じませんでした。ありがとうございます。

[330: 匿名さん]

>>326
MRいったらその値段でしたー。

[331: 匿名さん]

ゴミ出しは本当に１階まで下りないといけないのですか？

[332: 匿名さん]

ゴミ出しは１階ですね。
自分の場合、２４時間出し可能なんで、あまり気にはしてませんし、
逆にディスポーザーがないので、各階にあるより臭い、衛生面でもいいかなと思ってます。

[333: 匿名さん]

ゴミ出しが１階の場合、通勤時間帯とゴミ集荷の締め時間が重なるような場合には、朝サラリーマンが１分１秒を争う時間帯に、大きなゴミ袋をかかえた皆様でエレベータが大混雑し、且つ各階に停止し、おまけにゴミ袋に付着している汚れがスーツに付着してしまうなんて事態も少なくありません。これは日常のことなので、経験されるとお分かりになると思いますが、かなり辛い状況です。だから最近の大規模タワーでは敢えて２４時間、各階にゴミ出し場所設置を売りにしている物件の人気が高まっていますよね。

[334: 匿名さん]

そうですかあ。しかも低速ＥＶみたいですしね〜。
ゴミの皆様としっぽりご同伴、はきついかもですね。
ゴミをもってＥＶに乗る時間を限定するとか（朝は乗らないとか？）、そういう対応できるんですかね。

[335: 匿名さん]

さすがに汚れがスーツに付いたら大問題ですからね。
そんな事態が「少なくない」のは、住民のモラルに問題あるような・・・。
まあ、同乗するのは確かに気になりますけどね。

[336: 匿名さん]

最近の都内のよそのタワーマンションは 殆どディスポーザー付きで ゴミは各階対応ですけどね。
まわりの中規模以上のマンションでも、ディスポーザーと排水処理施設が設置されています。

せめてディスポーザーが付いていれば、ゴミの量と臭いは減るのですが。
23区で発売の最近のタワーマンションとして、生ゴミ1階まで手持ちとして、有名になりつつあります。
エレベーター内だけでなく、ゴミ置き場も週2回の回収では 生ゴミが有ると入室する時にすごい悪臭がしますし、
ゴキブリやネズミの発生にもつながる恐れが。
こんな大事なところをけちらないほうがいいのにね。

[337: 匿名さん]

エレベータが他のタワーの半分の速度ですから 他人の生ゴミとの同乗時間は 単純計算では倍になりますね。
まあ他は、ゴミは乗らないところが殆ど。特に生ゴミは。
各階対応用のメンテナンス用エレベータが設置されているところもあるし。
毎日の事だから、気にしだしたら住んでいる間中 辛いでしょう。
でもゴミの問題点を予め覚悟して買うなら、それはそれでいいのでは?

[338: 匿名さん]

　タワーマンション検討者は、エリアよりも物件スペックを重視する傾向にあるようです。
　そう言った方々にとっては、このマンションの評判は良くないのでしょうが、エリア重視で検討して、気に入った物件がたまたま20階以上だった、と考えれば、別に問題無いと思いますけどね。
　都内各地のタワーと比較してどうこうよりも、純粋に、このエリアの他物件と比較して検討している、普通の不動産購入者にとっては、不快な書き込みが多すぎますね。
　まあ、大京の売り方も、タワータワーと騒ぎすぎている気もしますけど、タワー暮らし（だけ）に憧れて、ここを購入する人は少ないと思いますよ。

　ついでに建て替え問題ですが、現在の建設技術だったら、60〜100年の耐久性があると言います。
　また、老朽化したマンション対策としては、「建て替え」から「再生」へと技術トレンドが進化しています。この技術は、増加する老朽化マンションで需要もあり、当然、自然災害でダメージを受けた場合にも応用できます。
　ましてや、60年以上先の環境がどうなっているかも分からない（自分は確実に居ない）話ですから、個人的には、この問題は、検討項目から除外しています。

[339: 匿名さん]

まあ、自分が生きていない先のことを考えてもしかたないというのは、その通りなんでしょうね。
それに、条例で同じ高さ立てられない問題については、条例改正がありうるかも知れませんものね。

[340: 匿名さん]

売り主は、ここで指摘の問題点は真摯に受け止めて、改善に努めて欲しいと思います。
でも、338さんの書込みには納得。

[341: 匿名さん]

結局のところ、区のごみ収集車が上まで来てくれる訳ではないのだから、
誰かが下まで運ばねばならない。
自分で運ぶ　→　面倒だがコストはかからない
各階に捨てて後は管理人等に運んで貰う　→　管理費コストに当然はね返る
まあどっちがいいかは一長一短でしょうね。
要するに、楽をするには楽をするためのコストがかかるということ。
企業だったらこういうところのコストには近年非常にシビアなものなんだが
家庭だと楽をしたいという需要の方が多いということか。