プラウドシティ大泉学園５

[管理人]

野村不動産・三井物産・新日鉄都市開発から発表された
西武池袋線・大泉学園駅徒歩１１分４０３戸のプラウドシティ大泉学園はどうでしょう？

過去スレッドはこちら：
●プラウドシティ大泉学園１●
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40884/
●プラウドシティ大泉学園2●
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38196/
●プラウドシティ大泉学園3●
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39166/
●プラウドシティ大泉学園4●
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39852/

[302: 匿名さん]

既存不適格建造物についてですが、
「近年は法を遵守し、完成後の 『検査済証』 まで取得しないと住宅ローン融資を行なわない金融機関が
大半になり、違反建築物はあまり見かけないようになりました。」
　これが正しければ、住宅ローンの借り換えは絶望的なんでしょうね？
　これから５，６年借りて、金利が上昇し始めたら、有利な住宅ローンに買い換えも考えていた
のですが、通常借り換えの場合は、借り換え先の銀行で再度改めて審査があるでしょうから、その時に
問題になるでしょう。
　「そのため、建替えをすると現行の建物より小さなものしか建てられない、ということで建替えを断念
するケースも多いようです。」
　建物をそのままならいざしらず、小さく建て替える場合、居住者の多数の同意を得るのが難しいので
しょうね。それに対する対策も今後あらかじめ考えておく必要がありそうです。

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20021212A/index.ht...

[303: 匿名さん]

　この高さ条例については、昨年あたりから情報が流れていたから、
　当然住民も野村さんから説明受けているはずですよね？
　それを承知で購入されたのだから、他の人が余計なことをとやかく言う必要はないのでは？

[304: 匿名さん]

いろいろ言われるけど、最後には土地が残るから、ここを坪単価１５０万とすれば、
一戸あたりの土地の持ち分は
（敷地面積16,237m2÷３．３）×１５０万（坪単価）÷４０３（戸）＝１８３１万
　となる。もちろん提供公園や共用分など個人として使えない分があるので、ここからかなり差し引かなければならないけど、１０００万分ぐらいは土地として残るんじゃないの？

[305: 匿名さん]

>304
マンションの場合、土地の所有区分を認められてもその土地の部分部分を切り売りはできないので
1000万円分の土地が残っていたとしても個人個人ではどうすることもできません。

[306: 匿名さん]

数十年先の建て替えの心配をしていたらマンションはなかなか購入に踏み切れません。
また、高さ制限は一定の条件を満たすことにより条例施行以前の高さまでの建て替えを認める特例措置があるので、
一概に建て替えができないとは決めつけられないでしょう。
いずれにしても、かなり先の話なのでこの地域の街並みも含め今後どのようになるかはわからないと思います。
この地域もこの４０年、東映、オズができてからまったく変わってしまいました。
人が住むというのはそういうことなのかもしれませんが。

[307: 匿名さん]

詳しいことは知りませんが、高さ制限は公開空地があるとかなり緩和されるんじゃないですか？

[308: 匿名さん]

他人の資産価値とか言ってもしょうがないでしょ
もう入居も始まっているし、野村及び長谷工嫌いの意見は違うところでしたら
購入した人にそんなこと言ったって今さら引けないでしょ
現代の学生が良くないのはこのような陰気ないじめを親がやっているから良くならないんだよね
子供がそれ見てまねしていることに気が付いていない親が多い
現代の良くない親の象徴だよ

[309: 匿名さん]

>299
私はしばらく電車通勤していないのでわからないのですが、
こちらではなく、住まいサーフィンに登録してご質問されてはどうでしょう？
アドレスや住所等の情報を登録するので、ここにみたいに荒れる事もなく、
購入者や検討者の方がいろいろ教えてくれるますよ。
購入者の方はけっこう地元の方が多いみたいですしね。

[310: 匿名さん]

>>300
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39326/res/52-66

[311: 匿名さん]

↑
既存不適格って何ですか、を参照

[312: 匿名さん]

>309
ありがとうございました。
さきほど住まいサーフィンをみたのですが、こちらの方が質問しやすそうですね。。。
こちらの掲示板全般をみていると、正直なところどこのマンションも買う気がうせてしまいます。
もちろんどういったところでも問題があるということなんでしょうが、
匿名性があるためか、たまにめんくらってしまうこともあります。
ご紹介ありがとうございました。参考にさせて頂きます。

[313: 匿名さん]

>>295
>高さ制限導入前の駆け込み着工や特例制限緩和の土地を買収してそのまま着工したりと
>様々な手を使って「合法」だとして半ば強引に。
>企業であれば「合法」であることは当然。
>その先の企業倫理といったものが欠けている企業なのだと思います。
>業界での実勢を誇っている企業なのであれば自ら率先して
>是非とも企業姿勢そのものを正していただきたいですね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47996/

[314: 匿名さん]

私も、住まいサーフィンを利用しています。
購入者専用の掲示板もありますので大変参考になりますよ。
それに比べてこちらは・・・。
書き込み数の割りに参考になる情報はかなり少ないですね・・。
久々にこちらを見に来ましたがあいかわらずで呆れました。。

[315: 匿名さん]

練馬区に高さ制限の条例ができる件について野村から事前の説明を受けた方いらっしゃいますか？

[316: 匿名さん]

＞２９９
　野村不動産のこのマンションのHPでは、「駅からの距離は徒歩11分」とありますが、かなり急げば
１１分でいけるかもしれませんが、普通に歩けばメインエントランスからでも１１分では無理です。
この１１分というのは、一応マンションの広告での基準速度で計算してますのでかなり業者に有利
なように早足になっており、普通の人が歩いたら、最低１３分はかかるのではないでしょうか。
イーストエントランスからはさらにもっとかかるでしょう。
　「池袋へは石神井公園で急行に乗り換えて日中平常時は12分(通勤時は直通16分)」「新宿へは２２分」
となっていますが、池袋へ１２分などというのは、私はいままで体験したこともない時間です。
一応但し書きには、「※所要時間は日中平常時のもので乗り換え・待ち時間を含まず、時間帯により異
なります 」と書かれていて逃げをうっていますが、こう書かれると、平均的な時間だと思ってしまう人
がでてきてしまうと思います。新宿まで２２分というのも、まあ無理ですね。

[317: 匿名さん]

＞２９９
　　通勤ラッシュの状況は、東京ならどこでも同じでしょうが、かなりきついですね。
　　駅から建物までの道ですが、どの道を通るかによりますが、細くて暗い路地などを通るときは
　　ちょっと怖いときがあります。遠回りしても明るい道を選んだほうがよいでしょう。

[318: 匿名さん]

>>314
購入する前の人には、ここの掲示板のほうが役に立つと思いますが。
このマンションの置かれている状況が細かくわかりますし。
　業者の方は「住まいサーフィン」へ客を誘導して、ネガティブ情報から遮断して
しまいたいところでしょうけど。住まいサーフィンは最近は引っ越しの話題ばかり
で、購入する前の人にはもっと別の情報が必要なのでは？
　

[319: 匿名さん]

　野村不動産も建築限度いっぱいに作らず、もっと高さを下げておけば「既存不適格」になる
可能性を避けられたんだろうけど。今さら階を下げろということは無理な話しだよ。でも
「既存不適格」なるレッテルを貼られるのも気分悪いな。やっぱり「既存不適格」になると
不動産価値は下がるものなんですか？詳しい人、教えてください。

[320: 匿名さん]

＞＞３１４
　googleで「プラウドシティ大泉学園」と検索すればわかるように、
「住まいサーフィン」は業者のスポンサーがついたサイトですね。

http://www.google.co.jp/

[321: 匿名さん]

　今日テレビ東京でこのマンションのCMを見たけど、
今頃CMを流しているところを見ると、かなり販売は
厳しそうですね。野村さんがんばってください！！

[322: 匿名さん]

住まいサーフィンは購入検討者にも、とても役に立つと思います。
最近の書込だけ見てもだめですよ。古い書込が参考になると思います。
もちろん反対住民の方の書込もありますよ。
登録しての書込なので、反対住民の方の書込も常識あるものですね。
ここみたいに道徳に反したものや、業者の書込もなく、どうして反対だったかも分かると思います。

ちなみに徒歩11分は普通に可能ですよ。（選ぶ道によります）

[323: 匿名さん]

ここの土地は第一種中高層住居専用地域で、建ぺい率６０％、
容積率２００％となっている。敷地面積は１６２３７平方メー
トルで、建築面積８８２２平方メートル（建ぺい率５４％）建
築延べ床面積４１７１１平方メートル（単純計算で容積率２５６％）　。
建築延べ床面積に容積率に換算されないものも入っているとしても、
容積率（一応建築確認は下りているから）がぎりぎりで作られてい
るのは明らか。もう少し建ぺい率を大きくして、高さを下げれば
よかったんだろうけどね。ここは眺めが売りだったから、高くし
たかったんだろうけど、それが裏目にでたね。もう少し業者が周
囲の環境に配慮していれば、]高さ制限にひっかからなかったんだ
ろうけど。

[324: 匿名さん]

練馬区の案だと、高さ制限が１７メートルから２０メートルになると、
再建築の場合、ここのマンションはどのくらい高さを削らないといけ
なくなるの？

[325: 匿名さん]

これだけの大規模物件を建て替えるって、あまり現実的な選択ではないよ。
しっかり管理して丁寧に補修すれば５０年はもつんじゃない？
５０年後の世の中がどうなっているのか。。。
神のみぞ知る。。。

[326: 匿名さん]

ここが建て替えなら、周りもすべて建て替えかなー。
一軒家も今の法律にはほとんどがひっかかるもんね。（最近新築のは別）
そうなれば、ちゃんと区画整理できていいかも。

電車の時間が話題になってるけど、あんまり細かい事気にしない方がいいんじゃない？
1分や2分位違いや、遅れを気にするようじゃ、JR西日本みたいになっちゃうよー。

[327: 匿名さん]

[328: 匿名さん]

>327
購入者を装っての書込みはめてくれー。
地元住民の良識が疑われるから。

[329: 匿名さん]

駅までの距離ですが家内と二人で歩いて約１０分でした。
６０歳後半の義母は１３分かかったそうです。
３人共通の感想は、道のりの半分は賑やかな商店街を通るので実際の時間よりも短く感じる、
といったところです。
次回は石神井公園まで歩いてみる予定です。

[330: 匿名さん]

>>319
>「既存不適格」なるレッテルを貼られるのも気分悪いな。
http://www.tbs.co.jp/uwasa/20050814/genba.html

[331: 匿名さん]

最近このスレも盛り上がっていますね。
このマンションがいかに様々な問題を投げかけたのかが
よくわかります。練馬区が高さ制限を入れるきっかけにも
なったのですから、このマンションの議論も決して無駄ではありませんでしたね。
とにかく賛否両論、いろいろな意見がでることは良いことです。
　

[332: 匿名さん]

＞＞３２６
　既存不適格といっても、その大部分は耐震規定に関してですよね？
耐震規定に関しては後から補強工事も可能ですが、
このマンションのように高さ制限に関しては、３２５さんが指摘される
ように立て替えは難しいですよ。


建替えが難しいマンション/既存不適格
http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/fu/mata.html

[333: 匿名さん]

練馬区では告示までに今後約１年かけて住宅の最低面積、高さ制限の条例を検討するようですね。
説明会も各所で行われるようです。
区に聞いたところ、説明会では区報に掲載された案に対する希望や意見等を述べてほしいとのことでした。
区報をご覧になれない方は練馬区のＨＰで見ることができます。

[334: 匿名さん]

建築基準法と自治体の条例を同じように考えている方が多いようにお見受けします。こういう点を理解するためにも興味のある方は説明会に参加したほうがいいのでは。

[335: 匿名さん]

＞３１６
まず、実際に歩いた時間ですが駅から普通にあるいて１１分かかりませんでした。
また電車ですが、通勤準急でしたら１２分で池袋まで着きます。
私は毎日、利用しています。
通勤準急を利用すれば大泉学園から池袋までは１駅です。
業者の見方をするつもりはないですが、広告などで間違った事は言っていないですよ。

[336: 匿名さん]

　＞＞３３４
建築基準法と自治体の条例は異なりますが、しかし一旦成立すれば、
このマンションの建て替えが出来なくなるという意味では、実際の効力は
同じなのでは？自治体の建築条例は、倫理規定ではありませんので、条例違反
となれば、電気・水道・ガスなどの供給停止などの措置を取ることができる
罰則規定が付くことが多いと思います。
この条例案は昨年の夏にはすでに話題にのぼっていたので、デベや施工会社は
認識していたはずです。当然のことながら、デベロッパーはこの問題点を購入者に
説明していると思われますが。条例案がここまでまとまっていれば通常、このまま
成立するでしょう。住民に対するヒヤリングは条例成立を前提とした、意見集約の場に
過ぎませんから。

[337: 匿名さん]

>>328
地元住民のせいにしないでくださいよ。
　野村や長谷工の競合業者はたくさんいるんじゃないですか？

[338: 匿名さん]

＞＞３３５
　「通勤準急でしたら１２分で池袋まで着きます。」
具体的にどの時間の話をしていらっしゃるんでしょうか？実際に通勤されている方ならわかると思いますが、
通勤準急は朝のラッシュ時にしか運行されておらず、朝のラッシュ時はかなり過密スケジュールなので、
１２分で着くとおっしゃっている方の話は信じがたいものです。
西武鉄道の時刻表でも、具体的には通勤準急は、
大泉学園発7:42 池袋着7:58 / 大泉学園発　8:12　池袋着8:28 / 大泉学園　8：49　　池袋着　9：04
となっています。
http://www.seibu-group.co.jp/timemenu/weekday/wikeup04.html
仮に日中にものすごく列車間の間隔が空いていて飛ばす電車であれば、乗り換え時間抜きで１２分で着くこ
とが仮にあったとしても、朝のラッシュ時にしか運行していない通勤準急が池袋まで１２分で着くというの
は信じがたい話です。業者の見方をするつもりがないとおっしゃっているのであれば、具体的にどの通勤準
急が１２分で着くのか具体的に教えていただけますでしょうか？私は池袋まで１２分という広告は、実態と
してはかなり誇大広告に近いと思っています。このマンションが都心へのアクセスを売りにしているので、
仕方がないとは思いますけど。

[339: 匿名さん]

ずいぶん細かく調べたねー。
実際に全部の通勤準急乗ったのかな？
別に2、3分の違いはいいんじゃないの？私はラテン系ですから。

[340: 匿名さん]

　>339
　東横インの社長もラテン系でしたね。私もラテン系大好きですよ！！
　　マンション業界、大いにラテン系でいきましょう。
　

[341: 匿名さん]

>>336
　　長谷工は、明治大のグランド跡に、調布市が４月に導入する高さ制限条例の施行前に
　駆け込みでマンションを着工しようとしているぐらいだから、「既存不適格」マンション
　を作ることは確信犯のようですね。ここのマンションは完成時期と条例施行とが若干ズレました
　が、基本的な構図は同じのようですね。

[342: 匿名さん]

通勤時間帯の所要時間は日中平常時の約２倍を見込めばよろしいかと。
どこの地域の不動産広告でも、所要時間の記載は316さん指摘のような書き方になってますよね。
そういう意味ではココが取り立てて悪質とは思いませんが…。
339さん、書き込みちょっと嫌味はいってますわ。
340さん、ナイスセンスですわ。(^^;

[343: 匿名さん]

人生いろいろ、仕事もいろいろ、格差社会おおいに結構！　by小泉
自民党支持層は知能指数が低い層が多いので、分りやすくやりましょう。　by竹中

人生、楽しく、楽にいきましょう！

[344: 匿名さん]

私は、普段あんまり運動していないので、帰路はよく石神井公園駅から歩きます。
25分位でしょうか。マンションよりはちょっと遠い場所ですから、
マンションまでだと20分位ではないでしょうか？
ちなみに我が家から大泉学園駅までは15分です。

[345: 匿名さん]

ここでマンション業者が駅からの徒歩時間に神経を尖らしているのは、
「中古マンション価格査定マニュアル」なるものがあって、
駅からの徒歩時間でマンション価格が厳密に査定されてしまうからです。
マニュアルでは徒歩時間は３分以内、６分以内、１０分以内、１５分以内と
刻まれていて、６分以内のマンション価格を基準とすると、それぞれ３分
以内は＋５％、１０分以内が-５％、１５分以内は-13％となっています。
だから徒歩時間が１０分に近いか、あるいは１５分に近いかがで実に８％の査
定の違いが生じており、これは実時間の差（５分）よりも大きな差になって
しまっています。最近駅から徒歩時間が１０分から１５分以内にマンションが
多く作られているのも、比較的安く土地を仕入れて、駅近と宣伝して高く売る
ことによって、大きな利幅が期待できる徒歩時間帯となっているからです。
駅徒歩３分では、やはりどうしても土地代の仕入れ値は高くなり、売るためには
マンション価格も天井がありますから、土地からあがる差益はそれほど期待は
できませんから。詳しくは以下のアドレスを参照してください。
http://allabout.co.jp/house/kaikae/closeup/CU20041217E/index.htm

[346: 匿名さん]

>336
説明会に行きましょうといってるだけなんだから過剰に反応しなくてもいいんじゃない？
区だって区民の意見を聞きたいって言ってるんだし、
第一、将来マンションを建て替えるかどうかは所有者が決めることなんだしね。

[347: 匿名さん]

>>334
>建築基準法と自治体の条例を同じように考えている方が多いようにお見受けします。

高さ制限の条例は、建築基準法第６条第１項の建築基準関係規定に該当します。
http://www.houko.com/00/01/S25/201.HTM#006
この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定（以下「建築基準法令の規定」という。）その他建築物の敷地、構造又は建築設備に関する法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定で政令で定めるものをいう。

つまり
高さ制限の条例に違反すると、建築基準法に違反することになります。

[348: 匿名さん]

高さ制限の条例の施行前に着工した建築物の場合、
建築基準法に違反した「違反建築物」とはなりませんが、
>>330 >>332 の「既存不適格」に当たります。

明治大学島岡球場跡地も、建築基準法違反にならないように
高さ制限の条例の施行（今年４月）の前に駆け込みで着工しようとしているのでしょう。

ただ、これから条例が制定される練馬区と比べて、調布市の場合すでに高さ制限の条例の施行が決まっており
既存不適格となることが明らかです。
本当にこれから着工する気なのでしょうか。もしそうなら、大企業としてのモラルを疑います。

[349: 匿名さん]

高さ制限の条例が施行されると、今後はこのマンション南側には高いマンションが建てられなくなるの？

[350: 匿名さん]

＞＞３４８
　　残念ながら、長谷工という会社にモラルを期待することはません。このマンション建設中も
工事協定違反を繰り返していましたから。
＞＞３４９
　そりゃはこのマンション南側には高いマンションが建てられなくなるでしょう。
このマンション自体「既存不適格」になる可能性があるぐらいですからね。
でもこのマンション南側には高いマンションが建てられなくなるからって、
それがこのマンションの買いの要素になるとも思えませんけど。
この数日地震が多いですが、神戸で建て直されていないマンションが結構多い
ことを見れば、個人レベルでの危機管理が重要であることは誰の目にも明らかです。
ライブドアの堀江も、１ヶ月前には今の状況は予想もつかなかったでしょうから。

[351: 匿名さん]

　 さすがに今後は野村もこのマンションが既存不適格になる可能性を
購入者に説明しないといけないでしょう。今までは知らないことに
できたが、これからは誰もが知っているでしょうから。

[352: 匿名さん]

ヒューザーの小嶋といい、東横インといい、ライブドアの堀江といい、
最近でてくる事件はそろいもそろって会社がモラルを全く持っていない。
このマンションの「既存不適格」問題に関しても、デベはもっと購入者に
誠実に対応すべき。
長谷工は、調布市で駆け込みの「既存不適格」物件を造ろうとしているらしいが、
そういうモラルの無いことをやろうとしている会社はどうなんだろう。
野村はさすがに長谷工には同調しないんだろうが。

スニーカータウン「溝の口ガーデンアクアス」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38264/

[353: 匿名さん]

高さ制限の条例が改正される予定だけど、
ここのマンションを計画したときには具体化していなかったわけで
ゼネコンやデベを攻めてもしかた無いような気がします。
これから購入する方は条例が改正される内容について知っておく
必要はあるかもしれません。
条例の内容は駅に置いてある区報を見ればわかると思うよ。

[354: 匿名さん]

モラルは無くてもいいんでしょ？　by小泉

[355: 匿名さん]

【荒れる原因となる投稿と判断しまして削除させて頂きました。管理人】

[356: 匿名さん]

＞ここのマンションを計画したときには具体化していなかったわけで
＞ゼネコンやデベを攻めてもしかた無いような気がします。

具体化していたら本当に造らないのか
>>348 の調布市の駆け込みの「既存不適格」物件を造るかどうかで、判ることだが

[357: 匿名さん]

　＞＞３５５
　悪いんだが、そんな事故は別に地元の人間かどうかなんて関係無いと思うが。
しょせん個人のモラルの問題でしょ？あとから文句言うぐらいだったら、警察呼べば
よかったんじゃないの？今からでも遅くないから、相手の住所わかっているんだったら、
今から通報したほうがいいよ。保険だって使えないかもしれないし。とにかく、そんなことまで
地元の人間のせいにされてはたまらないよ。

[358: 匿名さん]

[359: 匿名さん]

>>353
　少なくとも昨年の６月にはこの条例の話は出ていたわけで、
杉並と練馬の境に計画されたマンション（育英高専跡）について、
長谷工の担当者自身がこの条例について話をしていたよ。
　だから昨年度の夏以降はデベや施工会社はこの情報をつかんでいた
はずだから、それ以降に買った人にはこれについて説明しているんじゃ
ないの？さすがにこんな重要な情報は隠しておいたら、損害賠償を
求められるだろうから。

[360: 匿名さん]

>359
長谷工のことなら違うところでやってくれ！

[361: 匿名さん]

>>348
＞明治大学島岡球場跡地も、建築基準法違反にならないように高さ制限の条例の施行（今年４月）の前に駆け込みで着工しようとしているのでしょう。
＞ただ、これから条例が制定される練馬区と比べて、調布市の場合すでに高さ制限の条例の施行が決まっており既存不適格となることが明らかです。
＞本当にこれから着工する気なのでしょうか。もしそうなら、大企業としてのモラルを疑います。

>>359
＞杉並と練馬の境に計画されたマンション（育英高専跡）について、
＞長谷工の担当者自身がこの条例について話をしていたよ。

学校という名の不動産、用地難で開発業者が注目
http://nikkeibp.jp/wcs/leaf/CID/onair/jp/food/411726

[362: 匿名さん]

[363: 匿名さん]

[364: 匿名さん]

>>363
あまり煽らないでくださいよ。
　感情的な対立からは何も生まれませんから。　
　それに、ここの購入者だってある意味では被害者にもなりうる
　んですから。近隣住民とマンション住民の対立を煽って結局得をするのは、
　誰かを考えたほうがいいです。

[365: 匿名さん]

[366: 匿名さん]

>365
そうですよね。
光が丘あたりにはかなり高層の物件も多いけど、ああいうところは今回の条例ではどうなるんでしょうね。

[367: 匿名さん]

＞３５５
いやー　久しぶりに訪れたけど、荒れまくっているねぇ。
情報交換は結構だけど、罵りあいってのはどうなのよ？子供じゃないんだからぁ。

[368: 匿名さん]

長谷工施行のマンションはどこもよく似てますが、
我孫子「グラン・レジデンス」もここのマンションに似ていますね。
ここは80平方メートル台で2,500万円台ですか。やはり大泉は土地が
高かったのでしょう。
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/report/20050829hg02.htm

[369: 匿名さん]

[370: 匿名さん]

>>366
光が丘とこのマンションを比較するのは無理なんじゃないでしょうか？
光が丘は高層マンション群をセットに都市計画されたものですが、
このプラウドシティ大泉学園は、東映撮影所のための用途替えされた土地
にそのまま１３Fの高層マンションを低層住宅地域に隣接する場所に無理矢理
作っていますから。今回の練馬区の高さ制限条例はこのような低層住宅地域
の環境を変えてしまう高層住宅を制限しようというものです。

[371: 匿名さん]

＞＞３６９
　それは見る方の自由です。
　なにごとも人に強制することはできません。
　みなさん、ご自分で判断されるのですから。
　この掲示板が偽った情報ばかり載せていると判断されれば信じなければいいし、
　真実を含んだ情報であると判断されれば、そこからさらに情報を集められれば
　よいのです。
　なにごとも個々人の自主的な判断が問われていることは、別にマンションの
　購入に限られていることではありません。
　

[372: 匿名さん]

>370
そうですね。
光が丘が低層住宅地域だというなら同一視もできるんでしょうが、
比較に無理がありすぎますね。
物件探しで数当たってた時に「既存不適格」は多少ありましたが(中古も含め)、
建てられた後だいぶ経ってから改正されたのか、規制前の駆け込みで建てたのか、
そのマンション建設の後追いで改正したのかといった経緯をどう捉えるのか
個人の心証で変わるのでしょうね。気にしない人も中にはいらっしゃるでしょうし。
個人的には建設時の経緯などは気にしない人が多いと思いますね、マンションの場合。
(後になってから気にする人は出るでしょうが)

[373: 匿名さん]

三原台中学バス停辺りで道路拡幅工事が始まった
ようですね。
これで東映前通りもヘビ玉道路状態が解消して休日
の車の流れがスッキリするとよいのですが。

[374: 匿名さん]

>370
ということは、光が丘地域は今回の条例では適応対象外ということでしょうか？

[375: 匿名さん]

>>359
＞杉並と練馬の境に計画されたマンション（育英高専跡）
http://www.google.com/search?q=cache:hisatake.com/blog/archives/000822...

[376: 匿名さん]

>371さん
まともな反対派は、もうあんまりこの掲示板見たり書込んだりしてないから、
あんまり参考にならないですよ。
住まいサーフィンの方が、反対意見も参考りますね。
まあ、いずれにしろ自己責任ですけどね。
小泉首相も、ライブドア株買った個人投資家に、
「自民党がホリエモン応援したから買ったと言われても、
私に責任はありません。個人投資家の自己責任ですから」
と言ってますし。

[377: 匿名さん]

既存不適格は、建て替えの問題が表面化する前に売ってしまえば問題ないと思いますよ。
５０年から先の話でしょ。

[378: 匿名さん]

>>376
住まいサーフィンは業者のスポンサーのHPですし、
話の内容は、購入者の個別的な話しばかりで、このマンションの購入
を決断すべきかどうかという客観的な情報には乏しいような
気がしますが。
　小泉首相自身も自分の言い逃れ的な言い訳を本当は無責任だとだかってますよ。
そういう話を本気にしても始まらないと思うのですが。小泉首相が堀江を
応援したことに、多かれ少なかれ責任があることは国民の誰もが感じている
ところですから。いかがですか？

[379: 匿名さん]

　＞＞３７７
　　でも、既存不適格をいい値段でそんなにうまく売れますか？それでなくても、中古マンション物件
はかなりだいぶついてますよ。特に駅から遠い物件は思うように売れないのはよく知られています。

[380: 匿名さん]

＞＞３７８、３７９
反論までの意見はもうお腹いっぱいです。
否定のその先にある建設的な意見または情報が欲しいです。
宜しくお願いします。

[381: 匿名さん]

否定のその先にある建設的な意見って・・・
そんなもん長谷工って時点で無い事わかり切っていると思いますが。
実家のそばなので検討しましたが、結論「否定＞肯定」でしたので購入を見送りました。

[382: 匿名さん]

[383: 匿名さん]

>380
過去の書込みを参考にしてみて下さい。読むの大変だけど。
「プラウドシティ大泉学園1〜5」の他にもありますよ。

[384: 匿名さん]

[385: 匿名さん]

[386: 匿名さん]

>381
「否定＞肯定」の肯定部分を挙げていただくと参考になります。
実家の側ぐらいですか？

[387: 匿名さん]

　保育園の工事もだいぶ進んできましたね。
　保育園の敷地にマンションのメインエントランスに通じる通路を
　練馬区に作ってもらえるそうで、今以上に綺麗になるようで、楽しみにしています。
　もうメインエントランスのところには、一部青いランプが路面に埋め込まれた
　通路ができていますが、同じものがそのまま保育園の敷地を通ってできる
　そうですね。
　はやく保育園のところの通路が完成してもらいたいものです。
　きっと素敵なメインエントランスになることでしょう。　

[388: 匿名さん]

　住まいサーフィンでは、居住している方の意見を伺うのはよいのですが、
ただ最近はほとんど居住している方の意見しか掲載されていないので、
購入検討者にはやや物足りないところもあります。
　ここのスレの意見も玉石混淆ですので、一長一短です。取りあえず今は情報収集といった
ところです。このあたりで他に人気のあるマンションの情報などありますでしょうか？

[389: 匿名さん]

>>352
>ヒューザーの小嶋といい、東横インといい、ライブドアの堀江といい、
>最近でてくる事件はそろいもそろって会社がモラルを全く持っていない。
>このマンションの「既存不適格」問題に関しても、デベはもっと購入者に
>誠実に対応すべき。
>長谷工は、調布市で駆け込みの「既存不適格」物件を造ろうとしているらしいが、
>そういうモラルの無いことをやろうとしている会社はどうなんだろう。
http://www.play21.jp/board/formz.cgi?id=kosodate&resno=419#509

明治大学のモラルも気になります。

[390: 匿名さん]

長谷工：モラルなんて関係無いさ。儲かればいいのさ。（満足）
明治大：モラルなんて関係無いさ。儲かればいいのさ。（満足）
購入者：自分なりに検討した結果で決めるのさ。（満足）
先住民：・・・（大迷惑）

これが現実でしょ。大泉も同じさ。明治大じゃなくて東映なだけ。

[391: 匿名さん]

朝、みのもんたが、練馬の話題を取り上げていたよ。

http://www.rondan.co.jp/html/mail/0402/040220.html

[392: 匿名さん]

多くの物件にある金食い虫の共用施設、長谷工は『豪華共用施設』とか言っていますが
本当に価格相応のものというのなら、
『豪華』などとＰＲしている共用施設の存在は矛盾しませんかね？
防犯のような個々の物件に対応が必要なものに手間がかけられないから、
ひとつの設備に集中して金を投じ、豪華と見せてごまかしているように思えるのですがね。
本当に価格相応というのなら、個々の物件なみにマンション全体もそうしないと
買う方からは矛盾して見えます。
借金返す都合もあるでしょうが、それは長谷工のことであって買うほうには関係ない。
全体の質と価格のバランスがとれてはじめて価格相応と言えるはず。

[393: 匿名さん]

>392
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47996/
にも書かれてますが、
長谷工一般論は、そちらの掲示板でお願いします。

[394: 匿名さん]

>>347-348

>334
>建築基準法と自治体の条例を同じように考えている方が多いようにお見受けします。

334はデベの人？

[395: 匿名さん]

これまでの経過を見ると、そろそろ第５期2次の戸数が発表になるだろう。

野村不動産の発表の数字によれば、
第１期は、170戸販売で完売としていたが、後に十数戸にキャンセルが出た模様
第２期は、当初８０戸と発表されていたが、いつのまにか５０戸へ削減
第３期は、全戸数からイーストエントランス側の戸数を除いた分だから、292−第1期分170戸−第2期分 50戸＝72戸の売り出し。完売したかどうかは不明
第４期では、残り全部の１００戸と言われていたが、５７戸に削減。
第５期１次（１月中旬）１０戸
　ということで、この途中でローン関係等でキャンセルになったものもあるだろうが、
これまで販売されたのは最大で、２９２＋５７＋１０＝３５９戸　だたしこの数字は全て
完売したことを前提としているので、最低４４戸は売れ残っている。

[396: 匿名さん]

野村さん、がんばって売ってください。

[397: 匿名さん]

なんか、毎月モデルルームに行って販売状況の紙（空き部屋数、価格）を見せてもらってるんですけど、
先々月には「分譲済み」になってるところが「販売中」・「申込順」に変わってるものが結構多くあります。
自発的なキャンセルか、ローンキャンセルかわかりませんけど、結構まだまだ売れ残ってるみたいです。
４０戸が売れ残りということは、総戸数の１割ってことになりますから、比較的空いてる感じでしょうか。
”第５期２次”とか言いながらも、これからの申し込みじゃルームプランはもちろんのこと、ドアや床の色も選べない
んですから、実質売れ残りの段階処分としか言いようがないですね。

売主の２００６年３月期決算の売上見込みが達成されたからかどうかわかりませんが、いま売れ残ってる分は
来年度の売上計上にするみたいです。野村不動産は上場する計画もありますし、この辺の利益水準がデコボコ
しないようにしたいって気持ちがあるのではないでしょうか。

[398: 匿名さん]

＞＞３９７
　自発的なキャンセルは手付け金没収だからなかなか難しいでしょう。ローン・キャンセルが多かった
のかもしれません。「いま売れ残ってる分は来年度の売上計上にするみたいです」というのは、どういう
意味かよくわかりません。売れ残っているのをどうやって売り上げに計上するのでしょう？よく業界
ではあるようですが、子会社や関連会社に売却して、売れたように見せるということなのでしょうか？
それなら前に「分譲済み」になってるところが今は「販売中」になっているのが説明が付くような気も
します。

[399: 匿名さん]

　まだ低金利ですから、４０戸ぐらい売れ残っていてもたいした損害にはならないでしょう。
　せいぜい金利負担で年間５０００万円程度ぐらいでは？

[400: 匿名さん]

＞＞＞３９８

第５期２次の販売時期を２００６年４月以降にずらすということです。
当然ながら「売れ残り」を売上高に計上することはできません。
売れてないわけですから。詳しくはわかりませんが恐らく「在庫」だと思います。

さすがにその時点で過去の販売期から持ち越している空き部屋については
値引き等々で処分するのではないかと個人的には思います。

あと、練馬区の建築基準ですが、今後建設されるものについては高さ制限が付されるようです。
現在建っている物件については、「一定の基準」（内容は現在はわからず）を満たすことができれば
再建築時も高さ制限なし（現状のものを再建築できるということだと思いますが）で可能なようです。

[401: 匿名さん]

>>400
「再建築時も高さ制限なしで 現状のものを再建築可能」というのは、無理なのでは？
　まだこの条例は決まっていませんし、違法建築を再建築する場合だけ特例で条例を守らなく
　てもよいということになれば、条例を守っている人間との間でかなりの不公平が生じます。
　この不公平によってモラルハザードが生じ、結局法令を遵守する説得力がなくなりますから、
　違法建築を「現状のものを再建築可能」というわけにはいかないでしょう。
　事実三鷹市の条例では、再建築の際には、違法分の高さの1/2までしか建てられないことになって
　います。