南大沢レジデンス

[ストリーム]

南大沢駅徒歩4分、100㎡を超す間取り、スポーツクラブ併設と好条件です。
私は魅力を感じてますが、いかがでしょうか？
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/shinchiku/A5014001/

[82: 匿名さん]

強気だと思います。安いなんて思えません。〜〜でもやはりこの近さを考えると、他に物件がないので・・・。一期は日当たりもいいし希望者も多いので価格を下げることはないですと言われました。でも、２期が終了後、万一残った物件については、将来的には下げる可能性はあります（希望の住宅である可能性も低いでしょうが）とも言われました。　それは仕方がないかもしれませんね。

[83: 迷っています]

最近の話ですが、南大沢の某高層マンションが、入居直前でキャンセルが出て、数割引で販売されたと聞きました。これはマンション販売ではよくある話のようです。レジデンスもその可能性は否定できないと思います。2期も抽選販売と聞きましたので、値引きはないと思いますが、残っているのはやはり人気がない場所と感じましたし、このまま強気で定価販売するのかなと思います。結局売れ残ったら値段を改定するでしょうが、、、

[84: 匿名さん]

おっ！！
ホームページから、１次販売の残り３戸のうち１戸が消されました。売れたのかな？
悩んでいるうちに、売れてしまわないようにね。いくら安くなったら買うのかな？
いきなり、１割も安くすることはないでしょうが。　

[85: 匿名さん]

マンションは立っている方向によってベランダに風があたる具合が違うと思いますが、ここのマンションはどうなのでしょう？
南南東と西南西だそうですが・・・？季節によっても違うと思いますが、前に建物がないのでどんな感じで風が吹いてくるのでしょう？？？　

[86: 匿名さん]

ベルコリーヌの住人です。
毎日、建設中のマンションの前を通りますが、特に風が強いとは感じたことはありませんよ。
ご安心ください。特記事項は無しという感覚です。

[87: 匿名さん]

２期の販売状況はどうなんでしょうか？情報をお持ちの方、教えてください。ホームページに２件売れ残りが出ていますので、２期の状況が気になります。

[88: 匿名さん]

８６さん　答えてくださってありがとうございます。
実際住んでみないとわかりませんが、ここは桜並木があるので低層階だとベランダからすぐに見えてきれいでしょうね。ところで2期はいつから販売されるのでしょう？広告は入りませんが・・・？

[89: 迷っています]

2期販売は恐らく5月の連休明けではないでしょうか？前回聞いたところ、南側はほとんど残っておらず、西側の鉄塔側が主に2期販売になるようです。やはり日当たりが悪く人気がなかったのでしょうか？

[90: 匿名さん]

営業マンから２期の前に１．５期をやると、聞きました。
１期で抽選に漏れた方を対象に、事前販売するそうです。営業マンとしては、それが楽ですからね。
２期の販売予定では、南側の部屋は２〜３戸残っていました。後は西側でしたね。
日当たりは西側がいいでしょうが、鉄塔の眺望だけが問題です。。。

[91: 匿名さん]

南側はほとんど一期販売で、南側のうちの5戸だけは2期以降販売予定となっていました。西側半分近くの15戸ぐらいが二期以降予定だったようですが、１．５期ではそのうちの、どれくらい売ってしまうのでしょうね？やはり西側は日当たりが良く、大通りに面してないのでうるさくないと思いますが鉄塔が気になるのでしょう。　非常用ということでいまのところ電波は通ってないらしいので気にしない人ならいいのかも。

[92: 匿名さん]

皆さん、明日から２期のスタートのようです！！久しぶりに広告が入りました。
広告には西側の部屋だけが載っています。ホームページには南側の部屋も出ていますので、MRに行ってみないと正確な情報はわかりませんね。
行かれた方は、情報発信をお願いしますね。楽しみにしています。

[93: 匿名さん]

その後このスレ伸びないけど、モデルルーム行った人レスよろしく。

[94: 匿名さん]

私もこのスレ結構楽しみにしています！！

[95: 匿名さん]

連休中にモデルルームに行きました。その日は3家族ぐらい見に来ていました。やはり３，４戸一期販売した分でキャンセルとなっていたようです。先着順販売となっていました。（2期で売ればいいのになと思うのですが、何がちがうのでしょうか？）2期は5月２０日からと（多分）言ってたような気がします。
「でもあと１５戸ぐらいですから・・・」となんだか余裕？な感じがしました。南大沢は最近マンションや一戸建ての新築販売が多いですね。　

[96: 匿名さん]

南大沢の歴史を知りたい方は、”南大沢　Wikipedia”で検索かける
と中々面白いですよ。

京王線のＨＰより、こんなデータを作成しましたのでご紹介します。
1日の駅別乗降人員
駅　名 　　　　　2004年度 2003年度 2002年度 伸び率
稲　城 　　　　　18,232 18,187 17,914 102%
若葉台 　　　　　14,454 13,445 12,158 119%
京王永山 　　　　　44,023 42,680 40,574 109%
京王多摩センター 79,894 80,912 81,255 98%
京王堀之内 25,651 25,599 24,321 105%
南大沢 　　　　　51,123 50,554 48,947 104%
多摩境 　　　　　11,987 10,727 8,763 137%
橋　本 　　　　　80,105 78,072 74,185 108%

聖蹟桜ヶ丘 65,506 66,369 66,237 99%

これをみると、京王相模原線は全体的に増加傾向にあるようです。
多摩センターと聖蹟桜ヶ丘は減少してますね。
永山はなぜ増加してるのかな？

最後にお子さんをお持ちの方向けの情報を一つ、”八王子市　学校
選択制度の結果”で検索をかけるとなかなか面白いデータが得られ
ます。
このマンションが建つ学区の学校はなかなか良さそうですよ。
（微妙な問題を含んでいるため、学校名はあえて出しませんね）

[97: 匿名さん]

学校選択性のデータは、すごくリアルで、びっくりしました。こんなの公開しているんですね。

[98: 匿名さん]

２期の情報について、書き込みがありませんねーぇ。売れていないのか・・・売れているのか・・・・　気になるところです。

[99: 匿名さん]

南棟の残りは４戸（内１戸は先着順）。
昨日までは計５戸（内２戸は先着順）でしたが、売れたようですね。

西棟の残りは１３戸（内１戸は先着順）。
昨日までは計１４戸（内２戸は先着順）でしたが、同じく売れたよう
です。

計残り１７戸のようです。

[100: 匿名さん]

残り１７戸ですか！！
これって、どう判断すればいいのでしょうね。順調と言っていいのでしょうか。大した宣伝してないしね。

[101: 迷っています。]

連休中に見てきました。やはり鉄塔側はまだ残っているようで、南側（遊歩道側）がほぼ完売している状況から考えると、日当たりと鉄塔の存在を気にする人が多いということでしょうか？その分平米あたりの価格は安く設定してあるようなので、外を気にしないならば、南側よりもコストパフォーマンスはよいと思います。モデルルームの質感は結構高いと感じました。またベランダが図面で見るよりも広く感じられ、奥行き2m以上もあるので、テーブルを置いてベランダで軽食が食べられそうでした。壁の厚さや騒音性などの建物の仕様を素人で分かる範囲で聞きましたが、概ね合格点以上のようでした。以上、物件としては満足度の高い（モデルルームを見る限り）作りですが、やはりその分値段も高い（同時期に売り出しているグランスイート南大沢より1−2割高い）ので、そのあたりが判断のしどころですね。

[102: 匿名さん]

ベルコリーヌの住人です。
日当たりは南側よりも、西側の方が良いと思いますよ。南側は南南東を向いていますので、午後からは日が当たらなくなります。それに比べ、西側は午後から日没まで太陽がいっぱいだと思います。
南側は目の前に他の建物が建ちませんから、眺望としては最高だと思います。グランスイートとは駅からの距離が全く違いますから、比較できないのではないでしょうか？
鉄塔が気にならなければ、西側はお買い得ですよね。

[103: 匿名さん]

実際に住んでみないと確実には言えませんが、西側は日当たりはいいようですね。
17戸残っていると言うよりは、第二期の販売予定住宅が西側が多かったのだと思います。実際第2期の販売はまだ始まってないので、それが終わるとどれくらい残っているのかがわかりますね。
南南東のベランダは午後はどれくらいまで日があたっているのでしょう？日差しをさえぎるものがないので1時か2時までは当たっているものなのかな？朝は8時？9時？ごろから当たり始めるのでしょうか？　東側か西側か・・・生活のタイプにもよるので好みがわかれるでしょうね。。

[104: 匿名さん]

南東の部屋の朝は早いですよーー。朝は７時には日が差し込んでます。午後は２時頃までですね。
サラリーマンは朝の日差しは大切ですので、毎朝明るい気持ちで出勤できる生活です。逆に北側の部屋は、西側に建物がありますので、日差しは期待できませんね。

[105: 匿名さん]

まあ、Ａ，Ｅ，Ｈ以外の住戸の洋室は、防犯上＆プライバシー上の理由から
網入り型板ガラス＋面格子なのでもともと日差しは微妙ですが、西棟の影響
を受けるのはＢ，Ｃですかね。
逆に西棟の洋室は午前中なら日があたりそうです。

ところで、防犯にからめて、一つ面白い情報をご紹介します。
”事件事故発生状況マップ”で検索をかけると、警視庁が作成した、「犯罪
発生マップ」、「犯罪情報マップ」、「交通事故発生マップ」を見ることが
できます。
これを見ると、区部に比べて市部や多摩ニュータウンの治安の良さがわかり
ますね。拡大すると南大沢周辺の状況も確認できます。
住まいを決める際、治安も気になるという方はご覧になってみてはどうでし
ょう。

[106: 匿名さん]

＞西棟の影響を受けるのはＢ，Ｃですかね。

Ｄも受けるのでは？　中住戸は全てですよね？

[107: 匿名さん]

このマンションの方位付き全体図面をお持ちであればわか
りやすいのですが、南棟が南向きに建てられていれば、確
かに中住戸の洋室は全滅だと思われますが、この物件の南
棟は南南東を向いているためと、西棟の位置関係上、Ｄは
午後過ぎて夕方近くになると日が当たると思われます。
（定規を方位の北向きと直角にあててそれを平行に滑らせ
てみてください。そしてそれがＦのバルコニーの角にあたっ
た所で止めてください。Ｄに日が当たるのが分かると思い
ます。まあ、冬は無理ですけどね）

ただ、西側方向（太陽の沈む方向）の地形情報を加味しな
いといけないので夕方どのあたりまでかまでは階数次第だ
と思います。そんなに長い時間ではないですけど。

[108: 匿名さん]

107さん　有難うございます。
なるほど。。。。難しいもんですね。
確認してみます。

[109: 匿名さん]

１０８さん　かなりおおざっぱな説明でしたので詳しく調べたい場合は
”暦計算室”で検索をかけると国立天文台天文情報センター暦計算室の
ＨＰがでます。そこの各地の暦→東京のデータ→日の出南中日の入りを
見ると細かいデータが得られますよ。

参考までに４点ほど抜粋（掲示すると横がずれそうですが）
日付 　　　日の出 方位 　南中時 　高度 日の入り 方位
年月日 　　時：分 　度 　時：分 　度 　時：分 　度
2007/01/01 6：51 118.1 11：44 　31.3 16：38 241.9
2007/04/01 5：29 84.1 11：45 58.7 18：02 276.1
2007/07/01 4：28 60.4 11：45 77.5 19：01 299.6
2007/10/01 5：35 93.0 11：31 51.4 17：26 266.8

それにしても日照を気にされる方が予想以上に多くて驚いています。
ただ、西棟の日当たりが悪くないのはわかりますが、西棟の方が南棟よ
り日当たりが良いような書き込みが最近多く、さすがにそれは違うだろ
うという思いがあります。
これから買われる方が誤解されるといけないので調べた限りで書きます
が、

南棟は真北を０度とした場合、バルコニーは約６０度傾いています。
そのため、日照（バルコニーに直射日光があたると定義）は太陽が６０
度〜２４０度の方位にあれば得られます。
また、東京の日の出はもっとも低い場合でも方位６０度以上です
なので、おそらく南棟は、午前中の早い時間（平均８時？）から午後半
ば（３時頃？）まで日照が得られるでしょう。
一方西棟のバルコニーはその位置関係から、方位１６５度〜日の入りま
での日照となりますので、南中（１８０度）の時刻が１１時４５頃とい
うことから、１１時〜４時くらいでしょうか（やはり地形情報から日の
入りよりだいぶ前に日照が得られなくなるとは思います。今回は多分に
憶測ですが）。

最長で
南棟　日照７時間
西棟　日照５時間
といったところでしょう（冬はもっと短くなりますが）。
西棟も日当たりは悪くはないですが、南棟より良いというのはあたらな
いと思います。
ところで、多くの方が日照を気にされるのは、洗濯等の乾きを気にして
らっしゃるからなのか、採光性を気にしてらっしゃるからなのかどちら
なのでしょう。それとも他の理由があるのでしょうか。
よろしかったら教えてください。

あ、ちなみにＭＲは花が６つついてましたよ。

[110: 匿名さん]

108です。
109さん、論理的！！　素敵です。
気になるのは、ベルコリーヌ一帯は西向き住戸が多いのです。わざわざ分譲を西向きリビングにするのは、午後の日照時間の関係かなと考えていました。いろんなスレを見ると、以外に西向きの部屋を好む人が多いですよね。昔は東南角部屋が王道でしたが、今は西向きが人気なのかもしれませんね。

あとMRですが、花が６つということは、残りまだ１６戸もあるということでしょうか？

[111: 匿名さん]

１０９です。
いえ、花については、２期販売予定の１３戸のうち６戸に花が
ついていたということです。
また、ＨＰより西棟の先着順１戸も売れたようですので、今は、
南棟の残りは３戸（内１戸は先着順）。
西棟の残りは７戸（先着順なし）。
となっています。
計残り１０戸のようです（２期分は抽選なので確定じゃないで
すけどね）。

＞気になるのは、ベルコリーヌ一帯は西向き住戸が多いのです。
ああ、言われてみると確かにそうですね。
ただ、真西というより、本物件の西棟と同様か、１３０度あた
りの南西向きのようです。

で、実をいいますと、西向きも東向きも純粋に日照時間だけを
問題にするなら、どちらでも変わらないのです。太陽の軌道は
円なので、南中するまでの時間はどちらも一緒です（地球の自
転が午後だけ遅くなったりもしないので（＾−＾））。
なので、問題は建物が真南からどちらにどれだけ傾いているか、
と周辺の地形情報（山や建物のせいで、太陽がどの高度で顔を
だし、ひっこむか）です。

で、ついでにいいますと西日が暑いというのも嘘でして。
地球と太陽の距離や入射角は１日でそれほど変わるわけはない
ので、直射日光による熱量は東日も西日も大して変わらないは
ずなのです。
なのになぜ西日を暑いと感じるかというと、午前中と午後の戸
外の気温の違いのためです。午前中暖められた戸外の気温が住
戸を暖め、そこに西日が直撃することにより、西日は暑いと言
われているのだと思います。
なので、西向きの部屋は夏暑く冬暖かい自体は正解です。
純粋に東日と西日の違いは、色です。午後は大気中の水蒸気や
ごみが増えるので光が散乱し、波長の長い光が増えて、赤い光
になって見えます（逆に光が散乱する分、若干午後の方が熱量
が下がるような気も・・・）。

とりあえず西向きの長所は、
①冬暖かい（暖房費が減る）
②カビが生えにくい
③夕日が見れる
といったところでしょうか。
短所は、
①夏暑い（冷房代がかかる）
②戸内が日焼け、劣化しやすい
③夕食時等、家にいる時間まぶしい
どちらを重視するかだと思います。
ちなみに私は西向きは苦手な方です。
（なんか長くなってしまいました（＾＾；））

[112: 匿名さん]

ごめんなさい。
上記
＞２期販売予定の１３戸のうち６戸
は２期販売予定の１５戸のうち５戸の間違いです。
同じく
＞南棟の残りは３戸（内１戸は先着順）。
＞西棟の残りは７戸（先着順なし）。
南棟の残りは３戸（内１戸は先着順）。
西棟の残りは８戸（先着順なし）。

＞計残り１０戸
計残り１１戸

失礼しました。

あと、西向きの長所１個追加します。

④布団、洗濯物が乾きやすい

ではでは。

[113: 匿名さん]

一次は販売開始前に全住戸に花が付いてましたから、やはり２期は西側中心なので、売れ行きが良くないと見えますねぇ。少し厳しくなってきた感があります。
少し値引きがあるかもしれませんね。

[114: 匿名さん]

えーと、それは順番が逆でして。
通常販売前には何戸を何期に売るというのは決まっていません。
事前申し込みの数や購買者の本気度を見て、この戸数なら完売す
るだろうという部屋・戸数を販売側で設定し、○期○戸販売とす
るのです（ほぼこの段階で、該当期販売戸数の８０〜９０％以上
に購入予定客が着いていると見てよいでしょう）。
なぜこうするかというと、該当期終了後、『○期完売御礼』と宣
伝文句にすることができ、売れてるイメージを作ることができる
からです。また、販売側も「○期完売」を達成できたかで評価さ
れることもあるので必ず達成できる設定値を刻んできます。たぶ
ん、どこの販売業者もやっていると思われます。
大規模物件の場合は、とくにこの「○期完売」をやるために、こ
まかく販売戸数を刻んできます（逆にいうと、○期あたりの販売
戸数の多寡がその物件の売れ行きを示す指数として使えます。○
期完売したかではなく）。

本物件の場合も１期販売戸数は事前申し込みの花のつき具合を見
た上で、発表されており、事後ローン審査がらみでキャンセルは
出ましたが、実際１期完売達成しています。
なので、「１期は販売開始前に全住戸に花が付いていた」のでは
なく、花が着いていた住戸（＋まだ花は着いてないが着きそうな
戸数）を１期として売りに出したので、全住戸に花が着いていた
ように見えるのです（というか、営業戦略成功してるなぁ）。

と書いてる間に、ＨＰで２期販売の戸数が発表されてますね。
刻んできましたね。第３ラウンドまでやるようです。
２期販売戸数は９戸（先着順除くと残りは６戸になったのかな）。
ちなみに今回出された９戸中５戸は、以前ＭＲに言った時花が
着いていた部屋です（私が言った後もついてるでしょうから、
７割位は見込み客付きかな？）。たぶんこの数なら２期完売で
きると踏んだ戸数なのでしょう（外すと営業成績にかかわりま
すし）。　

[115: 匿名さん]

失礼
後段　２箇所　言った→行った
です。
最近こればっかだなぁ。
すみません。

[116: 匿名さん]

113です。
114さん　非常に勉強になりました。無知はデベにいいようにだまされちゃいますね。
もう一つ教えてください。
南大沢レジデンスは苦戦しているのでしょうか、好評と見るべきなんでしょうか？第３期に入るのは一般的だと思うのですが、どのように感じてらしゃいますか？

[117: 匿名さん]

私が連休中に2期のモデルルームを見に行ったときは強引に売ろうとする感じではなかったです。つまり売れているので余裕があるのかもしれません。値引きに関しては、少し匂わせて聞きましたが、1度も値引き可能という発言は出てきませんでした。現時点では売れ筋がよいので値引きの必要性がないのかも知れません。また、売れ残ったときの管理費等は売主負担をうたっていますので、良心的な売主と言えるのではないでしょうか。
気になったのは、修繕積み立て費が最初の5年間は安く、6年目から一気に上げるプランです。入居時の負担を小さくしていると思われますが、ベルコリーヌの瑕疵問題にあるように、問題が起きた場合に積立金を十分確保したほうが後で対処できます。もっと平均化して集めるほうが、将来を見据えた場合このマンションの価値につながると思います。

[118: 匿名さん]

いえいえ、色々読んだり聞いたりしただけで、元々ただの素人ですから。
日々、勉強中です。

レジデンスに関してはこれまでのところは好評と表してよいと思います。
（初期８割完売はなかなかだと思いますが）
ただ、今回２期を刻んできたので、ちょっと息切れしてきた感は確かに
あります。
問題は交渉の余地という点を気にされてるんだと思いますが、２期は厳
しいんじゃないでしょうか（事前申し込みについては、駆け込みが多い
ので意外と正確な数が購入者側には見えません。比較的確実な数字を知
りたい場合は、事前申し込み締め切り当日の花の付き具合を見て判断す
るのが確実だと思われます。当然締切時間前になればなるほど情報の確
度が上がります）。

もし、間取りや階数にはこだわらない。
立地は大変評価できるのでできれば買いたいが、金額的にもう少し下が
らないか、ということであれば、３期は確実にありそうなのでそちらを
待つのも手かもしれません。

あとは、何にどういう順番で優先順位を置くかなので。
（立地か間取りか価格か）
ただ、ほんとにスペックは悪くないですけどね（満点ではないけど）。
価格が低いマンションはやはりどこかスペック落としてますんで（価格
とスペックは基本的に比例です。ズルイ業者じゃなければ）。

[119: 匿名さん]

上記１１４です。

ん？

＞修繕積み立て費が最初の5年間は安く、6年目から一気に上げるプランです。

えーと、ゆるやかなカーブを描いていると思うのですが。
金額の上昇率としては、５年ごとに戸あたり年額で約８万、６万、８万、
８万と増えていってますから。
逆に良心的、といっちゃ変ですが、まっとうな商売してると思いますけど。
ひどいところは、初期５年はもっと落としてきますよ。
（スポーツ施設の方はたしかにそんなカーブを描いてますが・・・）

[120: 匿名]

　ここの購入者の年齢層をご存知の方、いらっしゃいませんか？
およそのところで構いませんが。

[121: 匿名]

修繕積立費が６年目から増えるって、長期計画書か何かに書いてあるんですか？
それも６万、８万なんてかなりの金額ですよ。
私のいま住んでいる（２３区内）マンションは、建築後６年ですけど初めとほとんど
変わりません。
４００戸の大型マンションではありますが、標準の８０平米で管理費一万円弱、修繕
積立費６千円弱で、積立残高もたっぷりありこれからも値上げの予定はありません。
２４時間有人管理、毎日３人での清掃と質もかなりいいですよ。
６年目に騰がると言うことは、その後もかなり騰がる感じですね〜。
ここには長期計画書はあるのでしょうか。
確認しないと、将来がちょっと心配ですね。
私も購入を検討していて近日中に現地に見学に行くことをかんがえているんですけど・・・。

[122: 匿名]

購入者の年齢層は４０代、小学生くらいの子供がいる方が多いと聞きましたよ。

[123: 匿名]

６０代ですが、購入を考えておられる方、いらっしゃいますか？
都心の駅前に住んでいますが、少しのんびりとした環境、緑の多い中で
暮らしたくなりました。
６０代でもなじめる町か、生活の利便性はどうなのか、等々なにか参考
になることがあったらお教え下さい。

[124: 匿名さん]

説明会などで見かけた方は赤ちゃん連れの若い方から、子供と言っても大人？の子供（大学生以上？）などいろいろでした。たまたまかもしれませんがモデルルームではあまり小学生は見かけませんでした。（幼児は見かけましたが・・・・）小学校〜高校だと逆にモデルルームに一緒にこないからかもしれません。
部屋数が３〜４LDKなのでファミリーが多いと思いますが、戸建からマンションにかえた５〜６０代の人はいないのでしょうか？
親が４０代といっても、子供は１０年で小学校高学年〜大学までになってしまいますので、きっといろんな層の人がいるのではと思いますが・・・・。
南大沢はあまり古くからある街ではないのでお年寄りが多いという印象は強くはありません、
最近はマンションが増えて若い人がとても多くなった気がします。
車道と歩道が遊歩道で分離されているので、季節を感じながらウオーキングをしている人もたまに見かけます。（年配の友達同士などもみかけます）ベビーカーはもちろん車椅子の人も時々見かけるのも、スロープがちゃんと整備されているからだと思います。　ただ買い物はもちろん都心の方が便利です。（普段の生活には困りませんが）

[125: 匿名さん]

購入したものですが、契約した時に長期修繕計画と修繕資金積み立てのご提案という冊子をもらいました。それにこれから２０年間の予想金額が詳しく書かれていますよ。
契約前にも営業担当の方から修繕積立金は５年毎に上がることは説明を受けていましたし、一般的にも５年頃から２倍くらいに上がるものだと書いてありましたので納得しています。
ちなみにうちの場合は６年目から１ヶ月あたり、６千円ほど値上げするように書いてありましたが、高いのでしょうか？
最初が安すぎたりしばらく値上げがないと急に上がることも考えられるので調べられてはいかがですか？マンションの修繕費って高いんだなと改めて思い知らされました。　　　　

[126: 匿名さん]

１２３さん

＞都心の駅前に住んでいますが、少しのんびりとした環境、緑の多い中で
＞暮らしたくなりました。
＞６０代でもなじめる町か、生活の利便性はどうなのか、等々なにか参考
＞になることがあったらお教え下さい。

まず、「のんびりした環境、緑の多い中」という条件は南大沢に限らず、
多摩ニュータウンであれば、文句なしで満足できると思います。
検索サイトで”google マップ”を調べてみてください。
上記サイトで”八王子市南大沢５丁目４番地”を検索すると当物件の地
図が表示されます。この際、表示された地図の右上にある「サテライト」
を押してみてください（左側に拡大縮小の目盛りがついています）。
ただの道路地図を眺めるより、南大沢周辺の緑の多さが分かると思いま
す（ご自宅の近くを検索されて比較されると面白いと思います。なお、
この地図はクリックしたまま動かすと地図がそのまま動いて便利です）。

ただ、気になるのは次に上げられている「６０代でもなじめるか」とい
う点ですが、１２４さんもおっしゃられているように南大沢は開発の歴
史が浅く、昭和６０年代から平成１桁代にマンションが建てられ、人口
が急増しておりますので、当時３０代〜４０代前半の人々が購入したと
仮定して、４０代後半から５０代が多くを占めると思われます（実際八
王子市のＨＰより、平均年齢は現在４１.９５歳となっています。残念な
がら地域別のデータではありませんが）。新造都市ゆえに地縁的排他性
はございませんが、同年代の絶対数が少ないと思われます（その点、多
摩市の方が１９７０年代に開発が進みましたので現在６０代が多いと思
われます）。
現在お住まいのところで地縁的紐帯が存在するようであれば、それを大
事にされた方がよろしいかもしれません。もちろん、散歩や散策には多
摩ニュータウンは最適です。「自然」と「適度な便利さ」が調和してい
ます。

最後に「生活の利便性」はどうかということですが、現在都心の駅前に
住まれていることから、生活レベルの低下は避けられないと思われます
（もちろん南大沢で通常不便を感じるわけではないのですが）。
残念ながら都心のどのあたりかわかりませんので、一般的な話になりま
すが、生活を考える上で、
「衣（移・医）、食（職）、住」
を考える必要があります。
「衣・食」については駅前、近隣に百貨店がないため都心に比べレベル
ダウンを余儀なくされます。
「移」についても、当物件は駅まで近いですが、都心の駅前の方が旅行
の際等便利です（例えば羽田空港まで電車で１時間３０分はかかります）。
「医」についてもご年齢を考えた際、駅前に大半のクリニックはそろっ
ていますので、軽易な病気であれば問題ありませんが、仮に大病を患わ
れた場合、やはり都心の方が質量ともに病院が揃っています。
「職」については今回関係ありませんね。
「住」については、間違いなくご満足いただけると思います。
私も多摩ニュータウンに住み続けて２０年近くになりますが、離れるつ
もりはまったくございません（そのあたりは６３あたりで書きました）。

現在お住まいの場所がわかりませんので、個別比較ではなく一般的なこ
とで書きましたご参考になれば幸いです。

[127: １２３]

　１２４さんおよび１２６さんに、まず、お礼申し上げます。
私の想像以上の内容で、且つ懇切丁寧なご説明に感謝の気持でいっぱいです。
こんな親切なかたもいらっしゃるんだなあ、と感激でした。
今まで南大沢のイメージが漠然としか浮かんできませんでしたが、こうして
いろいろ教えていただき、いまは緑と共存する南大沢の街並みがはっきりと
目に浮かんできました。
　おっしゃるとおり、それなりの年齢になっておりますので、これからの人生
を、今一度考えてみようと思っています。
　１２４さん、１２６さん、本当にありがとうございました。

[128: 匿名さん]

１２４ですがご丁寧にありがとうごさいました。
私も４０代ですがやはり２０年近く住んでいますので平均的な？住民かなとも思います。
都心と違うのはやはり遊歩道の広さと開放感でしょうか？家を出てすぐに車道がないと言うのは子育て中は本当に気が楽でした。子育てが終わったら狭くても都心に住むのもいいなと思っていましたが、結局子育てが終わっても引っ越す気にはなれませんでした。。たぶんずっとここに住むことになるでしょう。そういう人は回りに多いです。　逆に年をとってから都心引っ越した人は知っている限りではあまりいないような気がします。

駅からバス便になりますがマンションや一戸建てが今も建設されています。都立大が目の前にあるのも若い人が多い印象なのかもしれません。
やはりデパートがあれば言うことないですね。その点は無理ですね・・・
下町の古い商店街のお惣菜やさんのようなお店があればいいなと思ったりもします。

確かに空港まで遠いです。でも最近成田までのバスが南大沢から出ることになったようなので、座っていけるので時間さえ合えば体は楽だと思います。
二つ隣の多摩センターからは羽田行きのバスも出ています。

住み慣れたところを離れるのはやはり慎重になってしまいますよね。

[129: 匿名さん]

１２６です。

１２３さん
いえいえ、お役に立ててうれしいです。
ご熟慮なさってください。

１２８さん
２０年ですか、長いですね（私も人のことは言えませんが）。
やはり、住み替えの方が多いのでしょうかね。

[130: 匿名さん]

まず誤解されている方も多いので大前提を書きますが、本質的な意味では
『修繕積立費に高い、安いという観念は存在しません』。
なぜなら修繕に必要な金額は決まっていて、最終的に支払う総額は変わら
ないからです。
そこにあるのは、『適正な修繕費』か『無計画な修繕費』かだけです。
その点で管理費とは性質が異なります（管理費には高い、安いが存在しま
す）。
修繕に必要な額は、新築のような価格差があまり存在しないため、規模の
違いによる絶対額の多寡はありますが、その場合も必然的に戸数が多くな
るため、通常の物件では１戸あたりの修繕費にそこまで大幅な違いはあり
ません。

修繕費必要額＝戸数×仕様（係数は1.何倍程度）＋共有施設（規模・仕様）

ですから、仮に１０５戸の物件と４００戸の物件の修繕積立費を比較した
場合、その修繕積立費の総額はスケールメリットを考慮に入れたとしても
後者の方が２〜３倍程度は多いということになります（正直、控えめに書
いてます）。
レジデンスの長期修繕計画上における修繕積立費の総額は（２５年間）、
約７億５０００万円です。
かたや毎月６０００円で４００戸が２５年間金額据え置きとするならば、
６０００×１２×４００×２５＝７億２０００万円となります。
１０５戸と４００戸の修繕費必要額が同等というのはどう考えてもありえ
ません。もし仮に、レジデンスの修繕費必要額が高めに設定されていると
しても（販売戦略上不利になるので逆はあっても高めに設定するなどあり
えませんが）、後者はあまりにも修繕費が少なすぎます。
仮に１０年目以降の修繕積立費の上昇でカバーしようとするなら、少なく
とも、
１５億１２００万円／１２／４００／１５＝＋２１０００円／月
計６０００円＋２１０００円＝３１０００／月
（１５億１２００万円：必要額が現在の２．５倍とした時の追加必要額）
以上は必要になってくるのではないかと思われます（控えめに見ても）。

逆に心配です。１２１さんのマンションは大丈夫ですか？
ちゃんと調べられた方がよいかと思います（今回基金の記述がなかったの
でそちらでカバーされているようならごめんなさい。２５年間６０００円
のままの場合、初年度、１０年目、２０年目に少なくともそれぞれ１２５
万円位の一時金が必要と思われます）。

ということで、そもそも必要な修繕積立費にもとづいてない『無計画な修
繕費』は絶対額が足りなくなるので、購買に値しません。スラム化するの
がオチです。
考慮すべきは、『適正な修繕費』か『無計画な修繕費』かだけで、見かけ
上の金額の多寡ではありません。

さて、あと残るは、『適正な修繕費』を２５年間の間にどう傾斜配分する
のがいいのかという問題になりますが、長くなったので記事を分けます。
（つづく）

[131: 匿名さん]

（１３０のつづき）
さて、あと残るは、『適正な修繕費』を２５年間の間にどう傾斜配分する
のがいいのかという問題になります。

おおまかに以下の３パターンで説明がつくと思います（縦軸：毎月の修繕
費、横軸：年数（５年刻み）でイメージしてみてください）。
①最初に修繕必要額を担保しておく『右下がり型』
②通年とおして修繕費が変動しない『定額型』
③ほぼ一定水準で増加していく『４５度線型』
さてここで、問題になる要素は２つ。
「支出の山」と「ライフサイクル」です。
マンションの修繕費はおおまかにいうと、５年目、１０年目、１５年目、
２０年目、２５年目と５年ごとに大口支出があります。当然この支出の山
までに修繕費が積み立てられていないと『適正な修繕費』とはなりません。
で、この山が実はかなり歪な山でして、おおざっぱにいって支出総額から
の割合は（レジデンスの例）、
　５年目　　１．８％（仮に１２，５６０，０００円とします）
１０年目　２４．５％（仮に１６７，３３０，０００円とします）
１５年目　　９．９％（仮に６７，３５０，０００円とします）
２０年目　３０．９％（仮に２１１，３８０，０００円とします）
２５年目　３２．９％（仮に２２４，５００，０００円とします）
となります（なので、６年目で積立残高がたっぷりあるのは当たり前です。
というか、次に最初の山がきますので、たっぷりないと危険です）。
でこれをクリアした上記①〜③の例が以下のとおり（基金は初年度、１０
年目、２０年目に各々３８万円ほど支払うとします）。
①３１０００　２４０００　1７０００　１２０００　６０００
②２１７００　２１７００　２１７００　２１７００　２１７００
③６０００　　１２０００　１７０００　２４０００　３１０００
①のメリット
　回収リスクが逓減するので安心
　確実に修繕が行える
①のデメリット
　運用するわけにもいかず多額の金額が死に金となる
　ペイオフのリスクが高い
　ライフサイクル的に厳しい
②　①と③の中庸
　問題はライフサイクルのみ
③　①の反対
となるわけですが、ライフサイクルで考えた場合、家計の支出がピークを迎え
るのは子どもが大学生の頃、４０代後半〜５０代前半です。
購買層を４５歳とした場合、一番家計が厳しい頃が、購入して最初の１０年位
です。つまり、一番厳しい時に月額６０００円がいいのか、３１０００円がい
いのかという話になります（さらに管理費＋駐車場代で月２００００円もあり
ますし）。子どもが２人以上いる場合はなおさらです。

ということで、長くなりましたが、『適正な修繕費』であれば、
③ほぼ一定水準で増加していく『４５度線型』で良いのではないかと思います。
で、レジデンスは③なわけですが、私としてはこれでＯＫだと思います。
長文失礼。読了多謝。