南大沢レジデンス

[ストリーム]

南大沢駅徒歩4分、100㎡を超す間取り、スポーツクラブ併設と好条件です。
私は魅力を感じてますが、いかがでしょうか？
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/shinchiku/A5014001/

[182: 匿名さん]

オプション販売会は・・・どうなんでしょうか？勉強にはなるのでしょうか？特になにも予定はないけどちょっと見たい気もしますが、遠いなぁ。
オープンキッチンだとさぞかし開放的でいいとは思いますが、現実問題として収納があれだけ少なくなるのはうちは無理ですのであきらめました。その家によってちがうのでしょうが。
家族が少なければいいですが、やはり子供が何人かいると物も多くなるのでオープンではたりないでしょうと販売員の方もおっしゃってましたが、どれくらいの割合でオープンのキッチンの人がいるのでしょう？　でもあれだけオープンだと、相当きれいにしておかないと目立つので大変なのかもしれません。
いろいろ読ませていただくとフローリングコーティングすると後が大変？
どうせ傷だらけになるだろうから、自分で普通にワックスを買ってきてしようかと・・・。

[183: 匿名さん]

アイランド式キッチン（オープン型）は、前面（キッチン側の反対）のテーブル下に収納スペースがあります。調べたところ奥行きが30cmほどあり、通常使うお皿やカッブ類は十分入ります。（メーカーは確かTAKARA製)キッチン上の収納だなが無くなりますが、その分はカバーできる収納量でした。オプション価格が60万以上するのはちょっと高いですが（ほとんど定価？）、その価値を見るかどうかだと思います。ちなみに最近の流行は、夫婦でキッチンに立つアイランド型で若い夫婦のほうが受けがよいと聞きました。リビングのデザインだけでみると、明らかにアイランドのほうが洒落ています。が、その分普段綺麗にしておかないと大変ですね。

[184: 匿名さん]

我が家は、セミオープン（無償セレクト）にしましたが、183さんの説明されているキッチン収納は60万と聞き、思いっきり引いちゃいました。60万のオプションって。。。。あまりにも、足元見すぎです。市場価格の倍ですよね。みんな選んでるのかなあ。お金持ちなんだなぁ。。。

[185: 匿名さん]

ホームページに４戸売れ残っているようです。西側３戸、南側一戸。
うーーん。２期は完売できずです。ここにきて、息切れですね。

[186: 匿名さん]

オプションのキッチンはうちも憧れたのですが、高級レンジフードのフィルターが１枚でも７０００円くらいしたのでびっくりしてあきらめ、セミオープンにしました。
フロアコーティングは後が大変？ってどういうことでしょうか？水拭きができて、お手入れが簡単って書いてあるのでやろうと思ってるのですが、、、。ワックスは有機溶剤が気になるのでしたくないんです。

[187: 匿名]

　今朝の日経新聞の３１ページに「家守るプロの知恵」の見出しで、
快適なマンションライフの後押しをしてくれる所として相談団体名が
掲載されています。

　「マンションは三度おいしい」。
これは建築関係者の一部でささやかれる言葉。
プロが素人を丸め込み、建設費、管理費、大規模修繕で荒稼ぎする。
　「だからこそ、住民はもっと意識を変えないと」と、ある相談団体。

　前にも言ったことがありますが、みんながそれぞれ管理組合員である
という意識をもって取り組んでいかないと、相手は手強いですよ。

　　　余計なことですが、ご参考まで。

[188: 匿名さん]

186さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3134/
自己判断でお願いします。個人的には、コーティングは傷つきにくいですが、生活していると確実に傷つきますので、傷ついた後を考えるとはがすのが大変なので、私はやらない派です。

[189: 匿名さん]

まあ、おっしゃることもわかりますし、３回稼げるのも間違いない
わけですが、荒稼ぎというほどどれも利益率は高くないですよ。
例えばこの売主２社の決算書見ても（それぞれ利益率）
＜東急Ｇ＞
分譲８．３％　管理受託３．３％　請負工事１．８％
＜三井不動産Ｇ＞
分譲１．３％　管理受託１４．１％　完成工事１．３％
とこのように荒稼ぎどころか・・・という感じです（ちなみに三井
の管理受託が高いのはオフィス系の割合が高いためです）。
利益率が高い（荒稼ぎしている）のは賃貸とか仲介業務ですね。
だいたい１０％〜４０％はあります。

とはいえ、プロが素人を丸め込むのは不動産に限らず、保険や金融
等々様々ありますので、消費者は勉強してできれば専門家にも依頼
した方がいいのは間違いないと思います。
とりあえず私は物件購入相談を依頼しましたが、すでに内覧会同行
についても依頼をしております（現在独自に内覧会に向けてチェッ
クシートを作成中）。
入居後については、できれば以下のようになって欲しいなあと思っ
ております（２番目以降は専門家もいれつつ）。
・理事の任期２年化＆１年で半数交代（管理組合の継続性担保策）
・１年後の管理費見直し（必ずしもリプレイスを意味する訳ではない）
・１年後の建物総診断（共用部のアフターサービス期間内補修を行うため）
・５年ごとの長期修繕計画見直し

そうそう最近キッチンの話題で盛り上がってますので、ついでに。
我が家はキッチン、セミオープンにしました。
妻がクローズ型は家族の姿が見えにくいのとＬＢから離れた感じ
が寂しいと言われたので（オープン型は匂いと音の問題から断念）。

[190: 匿名]

　１８７です。余計なことを言ってすみませんでした。
　１８９さんのような方がいらっしゃるから、だいじょうぶですね。
今後のことも見据えて、いろいろ勉強され、考えておられるようで、
あらためて１８９さんのすごさを知りました。
ここの住民の人びとは頼りがいのある人がそばに居てしあわせですね。
あとは住民の皆さんが１８９さんに協力することですね。
いい管理組合ができ、快適なマンションライフが楽しめますね、きっと。
　

[191: 匿名さん]

できれば、１８９さんに理事を立候補してほしいですね。志が低いと、管理会社の接待攻めに陥落し、管理会社の思い通りになってしまうことも多いようです。よろしくお願いします。

[192: 匿名]

　１９１さんと同意見ですけど、他のみなさんは一体
どうしているんでしょうね。
ほんの一部の人しか管理組合に関心がないみたいで。

　みんなのために、と同時に自分のためにでもあるん
ですけど、どうでしょう、一肌脱ぎませんか？。

[193: 匿名さん]

188さんありがとうございます。実はあのスレッド既に見たんですけど、余計どうしたもんかと思い、こちらで聞いてみたんです、、、。しばらく悩んでみます。
それから訂正があるのですが、
レンジフードのフィルターは３６７５円の誤りでした、すみません。ダクトカバーが７３５０円だったのでそれと勘違いしました。

[194: １８９]

うーん。
私は座学だけですので、そんなにたいしたことはないですよ。
とくに管理組合初期段階においては、理事経験者にやっていただける方が
いいと思います。
やはり経験がものをいいますので。
この辺は実際の居住者にどのような方がいらっしゃるか次第ではないでしょ
うか。

ただ、一番困るのが、『他人事』だと思っている場合なんですよね。
１８７さんや、１９２さんが指摘されていますが、意識の問題が一番やっ
かいです。以前マンションは現代版長屋と例えましたが、より適切な表
現をすれば、マンションは一種の「自治体」です。
自分達で自分達の家を管理するわけです（自ら治めるわけですね）。
共用部分も含めて私達はお金を払って購入し（売主がプレゼントしてく
れるわけではないので。内覧会の時は注意ですよ。私達には共用部分に
ついてもチェックする権利があります）、同じく共用部分の固定資産税
も按分して負担することになり（実際の専有面積より大きくなりますの
でこれも注意です。納税通知書の間違いではありませんので）、共用部
分の管理費、共用部分の修繕費も含めて払うわけです。
管理の問題は、まさに自分の財布を直撃する話なので、決して他人事で
はないし、そういう意識を持たないと「損」をしてしまうわけです（し
かもけっこうな額を）。実は日常、安い買い物をしようとする努力より
少ない労力で、大きな節約ができます。

なので『意識』の問題についてはちょっと危惧しております。
管理組合の理事のなり手がなくて困っているというケースも聞きますし。
管理組合の成否は、自治意識の高い構成員の『割合』にかかってますので
（数人いたところで、たかが知れています。民主的組織ですから、数が全
てです）。

それにしても、今からでも売主は議決権問題解消してくれませんかね（
たぶんここ見てると思うので書きますが）。
あきらかに戦略ミスだと思います。
管理組合は自治体ですので１人１票（＝１戸１票）が原則です。民主主
義の原理から制度設計がされているにも関わらず、資本主義の原理を持
ちこもうとしています（株主総会の議決権とは根本から制度設計が異な
るにも関わらず）。しかも、住民からすれば何も益する所はないので、
ちょっと考えれば、規約変更に動くことは想像がつくはずです。なにせ、
住民にとってこの件は、『ノーリスクハイリターン』ですから（この問
題は費用問題が発生しませんので）。真に資本主義の原則どおり行動す
るのであれば、今からでも自ら解消された方が、以下の２点から、売主
にとっても益することになると思われます。
①どうせすぐ規約変更されるのであれば、自ら解消する方が風評被害等
　のリスクが防げること（購入者はこの物件を買った方だけではありま
　せん。未来の販売機会のロスを防ぐためにも）
②残物件を売る上でもマイナスポイントは解消しておく方が売れやすい
　こと
さすがに売れ残りを売主が買って社宅にしたり、賃貸に出してキャスティ
ングボードを握るようなことはしないと思いますが（社会問題になりま
すので）、ぜひ再考していただきたいものです。

[195: 匿名]

１８９（１９４）さんのおっしゃるとおりですねぇ。
天下の三井、東急ともあろう会社が、そんな姑息なことを
考えるとはね。

１８９さんの言われる①と②はまさしくその通りと思います。
ぜひ再考していただきたい、と私も思っています。

[196: １８９]

失礼
キャスティングボード→キャスティングボート
ですね。
上記、売主に益を追加します。
③どうせすぐ規約変更されるのであれば、何かある度にスポーツ施設の件で
　管理組合と調整する必要がでてくるので、最初から良好な関係を持つ方が
　長期的に見て得策であること。
④スポーツ施設の定期顧客になりうる可能性が最も高い、当マンション住民
　とは、良好な関係を持つ方が経済的に見ても得策であること。
以上です。

それからコーティングの件について
１９３さん（もしくはご関心のある方へ）
美観については個々人の考え方がありますのでわかりませんが、マンショ
ンの機能的面からひとこと（参考程度に聞いてください）。
ご存知の通りマンションは上下左右をコンクリートに囲まれております。
そしてコンクリートはおおざっぱにいって水と砂利でできています。
このコンクリートに含まれている水分はおおむね２年ほどかけて放出され、
乾燥収縮をほぼ終えると言われています（状況によって異なると思います
が、最初の1ヶ月で35〜50％、1年で60〜80％程度終了するとの話もありま
す）。
で、床下のスラブからも水分が放出されるわけですが、コーティングをされ
るのであれば、コーティングがフローリングの吸放湿性にどのような影響を
与えるのか確認されてからの方がいいかと思います。
水分が閉じ込められてしまいますので。

みなさん、ちなみにコーティングの有無に関わらず、入居後１年から２年弱
の間は換気に気をつけたほうがいいですよ。
それでは。

余談　１８９で書いた「１年後の建物総診断（共用部のアフターサービス期
間内補修を行うため）」は実はこれに関連していまして、駆体の乾燥収縮後
の状況を確認（クラックとか白華の発見）するのにちょうどいい時期だった
りします。

[197: 匿名さん]

理事長の選出など管理組合の体制が整うのはやはり入居後ですか？この業界に明るい人がいると心強いのですが・・・。ここのマンションに限りませんが、あとあとトラブルにならない前に決めた置いたほうがいいことっていろいろありますよね。管理にかかわることをはじめとして、ペットのこととか駐車場のこととか。気持ちよく住めるように、一人一人が他人事だと思わないようにということを痛感しています。

[198: 匿名さん]

アウトレットモールは１５年の定期借地だそうですが、あと数年でなくなったりするのでしょうか？
継続される場合もあるのでしょうか？　少し心配しています。

[199: 匿名さん]

アウトレットは定期借地さんですね。初めて聞きました。あんなに混雑しているのに、閉店がありえるのでしょうか？ちょっと、考えにくいですが。
私はそれよりも、東急OASISが閉店するほうが、マンションにとっては致命的なので、心配しています。今はパチンコ屋は建築できませんが、駅前も条件が緩和されてきているようですし、10年後を考えるとわかりませんよね。リスクありです！！

[200: 匿名さん]

誤字訂正します。

＞アウトレットは定期借地さんですね。
アウトレットは定期借地なんですね。

[201: 匿名さん]

販売戸数が５戸に増えていましたが、意外と苦戦しているのでしょうか・・・。

[202: 匿名さん]

確かに。苦戦だな。西側は鉄塔があるからなぁ。苦戦は予想していたが、このままでは値引きは当然ということになる。好ましくない状況。最近は検討しているレスもない。うーむ。

[203: 匿名]

１９９さん、
今、駅前にパチンコ屋は建築中ですよ。
しかも、スポーツクラブもできます。
東急さんは、リサーチの結果、競争相手とは思っていないようですが。
駅前というのは、かなり強いと思いますけどね。

[204: 匿名さん]

というより選択肢の問題。
ハンズかＳＣか銭湯かオアシスしか選択肢はないので、前者
２つはまず無理だから、消去法でオアシス。
施設利用者はほぼ車かチャリだろうから商圏は大して変わらな
い、どちらも駅前。徒歩客は逆にこっちの方が来やすいだろう。
勝負は純粋にサービスの質で決まるでしょう。
それより、通学・通勤者の違法駐輪対策が必要になると思われ。

[205: 匿名さん]

ホームページ、かなり頻度高く更新されているんですね。
今日は残り住戸が２戸になっていました。

[206: 匿名さん]

そうですね。２期の２次になってました。少しずつでも完売すればいいですね。
ところで、今週末のインテリアオプション販売会には皆さん行かれますか？

[207: 匿名さん]

一応ドライブがてら、土曜日に行く予定です。（都心まで出るので億劫です）ただし、よほど良い提案がないと購入しないつもりです。希望として、ブラインドとスポット照明の提案をお願いしています。

[208: 匿名]

インテリアオプション販売会に行かれた方はいらっしゃいますか？
どんな感じだったか聞かせていただければと思います。
どんなものがあったのでしょうか？

[209: 匿名さん]

どなたか、２期２次抽選会に行かれた方、情報発信をお願いします。

[210: 匿名さん]

インテリアオプション販売会は、配布されたオプション販売の業者さんが集まって、見に来た契約者に対して個別に商品の説明と見積もりを出してくれるものです。商品は会場内に設置できるものは展示してありました。例えば、カーテン、食洗機、ウッドデッキ、エアコン、表札、ピクチャーレールなどです。カーテンはインテリア・コーディネータがついて相談に乗ってくれました。その場で契約する必要もないので、とりあえず必要なオプションの説明を聞いて、見積もりを取って価格を知るには有効です。ただし、エアコンもカーテンも通常購入できるものは、オプション品は割引率が少ないので、結構いい値段をしていました。
1時間もいれば必要なオプションの価格を知ることができます。会議室のような場所で開催されているので、販売会と思って商品がいっぱい展示してあるイメージではありません。高井戸駅からはタクシーでワンメータでした（660円）

[211: 匿名さん]

やはりインテリアオプションのお値段は高めだったのですね。でも情報収集のためには行ったほうがいいのでしょうか・・・。確か秋にもありますよね？　　今日、ＨＰを見たら販売戸数が３戸に増えていました。二期の二次では売れなかったという事でしょうか。なんだか、段々心配になってきました。三期分も含めて一体あと何戸残っているのでしょうね？

[212: 匿名さん]

確かモデルハウスのボード上には、先着3戸のほか、4戸が残っていました。4戸はキャンセルかローン審査が通らなかった物件ではないかと思います（推測）。モデルハウスは7月に閉鎖すると聞きました。まだ完成まで8ヶ月あるので、完売するのではないでしょうか？

[213: 匿名さん]

第３期は来月でしょうか？やはりまだ二期の分は今日も3戸残っていましたね。それにしてもどうしてこんなに細かく分ける必要があるのでしょう。
もう来月モデルルームを閉鎖してしまうのですか？売れてなくてもモデルルームは閉鎖してしまうものなのでしょうか？

[214: 匿名さん]

２１３さん
モデルルームは、場所代＋人件費等を含めると月に少なくとも１００万円以上
はかかっていると思われますので、たとえ、最終期後、数戸残ったとしても７
月一杯で撤去されるでしょう。
在庫僅少になった場合は、早々に閉めてその分の経費を値引きの原資にした方
が経済的（売れやすい）だからです。

さてさて、最近書き込みすぎだったので現在自粛中です。

最後に訂正
１８９の＜三井不動産Ｇ＞分譲１．３％→１３．３％です。
１桁抜けてる・・・

[215: 匿名]

以前に　「１７７　オブション会では、食先機は入居後に自分で設定できると聞きましたよ。
自分で買って設定したほうが、新しいタイプを安く購入できます。」というのがありましたが、
量販店で購入してもたいがいのものは設置できるということですか？
オプションでつけると型が古くなるという書き込みもあったので、迷っているのですが。
入居後に設置を検討されている方はいますか？

[216: 匿名さん]

１７７です。
量販店で購入して、取付けだけを業者に出張工事をお願いする予定です。理由は最新モデルが安く購入できることにあります。（量販店＝ネットで購入です）
ビルトイン食先機も最新機種がネットで安く出ています。工事業者がネット販売している場合もありますので、そちらのほうが面倒ではないですよね。National製品は定価の４割引は当たり前ですから。
ただ、オプション会で購入すれば手間はかからないですから、面倒な人はそちらがいいのでしょうね。

[217: 匿名]

１７７さん、ありがとうございます。
後からでも設置できるなら、私も１７７さんのようにしたいと思います。
せっかく設置するなら、安くて最新モデルの方がいいですから。

[218: 匿名さん]

１１７です。再度、オプション会で”食洗機は後付けできますよね”と確認をしておたほうがいいと思います。（私は確認して問題ないと言われましたが、念のため）私の印象ではオプション担当の人は商売人というよりは、技術者という感じで、儲け主義ではないように感じましたよ。

[219: 匿名さん]

↑　訂正：　１１７です。−−＞１７７です。
すいません。

[220: 匿名さん]

ホームページが、いよいよ最終期になったぞー。販売戸数は４戸。さて完売するのかお楽しみ！！
前回売れ残ってた住戸は値引販売あったのかなー？？

[221: 匿名さん]

最近書き込みも少ないのでネタをひとつご紹介。

マンションの原価構成（1戸平均4580万円の例）
土地代 　38.6%
建設工事費　37.6%
　（内訳　仮設　土木　地業　躯体　　仕上げ　設備 　諸経費
　　　　　6.8%　2.9%　3.7%　21.3%　36.1%　19.2% 　10.0%　）
販売経費　　10.3%
その他 　3.9%
利益　　　　9.6%

会社、物件によって多少の前後はあると思いますが、このようになって
いるようです（2006/5/27週刊ダイヤモンド参照）。
首都圏のマンションの平均価格も４０００万円ちょいですから事例とし
てはなかなか良いと思います。

最近の原材料高を受けて住宅建材も値上がりをはじめているようですが
（アルミサッシ１割値上げ等）、このデータから考えると個々の建材で
あれば、全体の価格に与える影響は比較的軽微であることがわかります。
また、昨今話題になった鉄筋抜きですが、仮に３０％減らしたとしても
全体の価格に与える影響は１％にも満たないとのことなので、それほど
利益には貢献しないようです（ですからそんなことをしていた会社は、
他の工事費も削りまくっているはずなので、スペックを良く見れば分か
るはずです）。

ということで、マンションの販売価格に与える原価で一番大きいのは、
土地代＝地価ということになります。マンションの土地の仕込みは販売
時期の前年ですので、地価が反転し始めた都心の物件（次年度販売以降）
はかなりの影響を受けると思われます（国土交通省ＨＰより、１７年中
の都区部都心部の前年比地価変動率は6.3％、まあ、郊外はまだ関係なさ
そうですが（同多摩地域△0.7％））。

これを受けて売主側としては３つ程選択肢があります。
①素直に購入価格に反映
②面積を減らす（下限あり）
③総工事費を削る（下限あり）
どの組み合わせでも買主にとってはマイナスです。
（マイナスと言えば原価以外の最大の変数＝最終購入価格の最大構成要素
である金利も上がりそうですし）

今後は、郊外駅遠型で面積大、都心ｏｒ郊外駅近で面積少の２極化が拡大
しそうですね（実はすでに面積少化の動きは始まっています。”平均面積
と平均価格の推移”で検索するとグラフが出てきます。地価の変動にあわ
せて価格が変動し、4000万円を下限としてさらに面積を増やすことで地価
と連動していることが良く分かります。また、2003年から反転して面積が
少なくなってきています）

ちなみにレジデンスの土地代を検討する場合の参考データ
（国土交通省ＨＰ地価公示より）
東京都八王子市南大沢２丁目１８番１０（南大沢駅 550m）
2006年　163000（円／㎡）

とりあえず、南大沢駅近の地価はようやく下げ止まったようです。
1988年比で36.2％まで下がってやっと下限が見えてきました。
よかった。

マンション検討の際は、国土交通省ＨＰ地価公示と一番上のデータを組み
合わせるといろいろ見えてきますのでご参考にどうぞ。

[222: 匿名さん]

いつも参考にさせてもらっています。
ホームページに、下記記述があります。
竣工時期
平成19年03月中旬竣工予定
入居時期
平成19年04月下旬入居予定

ローンの金利が確定するのはいつになるのでしょうか？
ゼロ金利解除による金利上昇が不安要素になっています。どなたか、教えてください。

[223: ベルコリーヌ住民]

２２２さん
理屈としては、入居前に全額支払う必要があるので、3月中にはローンの手続きを済ますことになりますから、その時点の金利ではないでしょうか？
米連邦準備理事会（FRB）による金利引き上げが続いていますし、日本もいずれ追従しますから、今より１％近く上がる可能性はあると思います。
「それでも日銀は利上げする」の記事、http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20060623/104972/
を参考に読んでください。

[224: 匿名さん]

２２３さん　有難うございました。現時点で金利が確定できる銀行を探してみます。

[225: 匿名さん]

いよいよモデルルームが２３日で閉鎖されるようです。
完売してほしいですね。

[226: 匿名さん]

この掲示板はいつまで書き込み出来るんでしょうか？　とても参考になるので、情報交換（与えて貰っているばかりですが）が続けられればいいなと思うのですが。

[227: 匿名さん]

たしか表札はオプションだったと思いますが、皆様頼まれるのでしょうか？それとも今まで使っていたものなどを流用などするのでしょうか？
うちは今のものを使おうと思っています。

[228: 匿名さん]

私は表札はオプションで購入しますよ。買い換えるものでもないので、サイズとか気にしなくていいので。

[229: 匿名さん]

キッチンシンク下の収納がスライド収納でないのが不満です。これから出来るマンションは殆どスライド収納なのに。これは自分で買い換える事は可能なんでしょうかね。

[230: 匿名さん]

２２６さん同様いつも参考にさせてもらっています。今後も継続できるればいいですよね。みなさんご協力をお願いします。

[231: 匿名さん]

住まいサーフィンというサイトにもレジデンスの掲示板がありました。ただし、ここは登録制（無料）のため、まだあまり掲示板は活用されていません。ここが閉鎖されたら、使えると思います。
https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-3979.html