南大沢駅徒歩4分、100㎡を超す間取り、スポーツクラブ併設と好条件です。
私は魅力を感じてますが、いかがでしょうか？
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/shinchiku/A5014001/
[スレ作成日時]2005-11-15 09:11:00
注文住宅のオンライン相談
南大沢レジデンス
| No.2 |
by うららか 2005-12-06 15:45:00
投稿する
削除依頼
価格帯をご存知のかたはいますか？
立地が良さそうなので、お高めになるでしょうか。 |
|
|---|---|---|
| No.3 |
建築確認番号はeHOだね
東急建設ってベル○リーヌは関係なかったかな？ 駅からの距離なら最高にいい物件だと思います。 |
|
| No.4 |
いいよねー、ここ。
でも駅から徒歩４分でしょ？価格帯がかなり高めになりそう…。 |
|
| No.5 |
マンション建設地の西側に送電線が。
ベランダ出ると目の前に鉄塔というのはちょっと嫌かも。 それ以外は良さそうな物件なんだけれど。 |
|
| No.6 |
3700万円以上、4000万円台中心で予定してるそうです。
|
|
| No.7 |
ちょっと強気な価格のような気がしますね。
立地としては魅力を感じるけど、所詮は南大沢だしね。 間取りにしても、ベールを脱いでいるものに関しては 微妙だなぁ〜。 |
|
| No.8 |
また、送電線、鉄塔の近くですかー。
駅の反対側もそうだったね。 |
|
| No.9 |
高い3000万円台後半はあり得ない。東急さん、価格を見直すべきですよ、
隣の多摩センターの物件2790万円から買えますからね。鉄塔と道路の騒音 地盤の悪さ、など調べればボロがいっぱい出てくる出てくる。 |
|
| No.10 |
広いタイプ中心みたいで2000万円台は無かったみたいですが、
同じような条件であれば 多摩センターとあまり変わらないかもしれませんね。 かなり魅力的な立地なので、 前向きに考えてみようと思っています！ |
|
| No.11 |
このスレのびないね。注目してるのに
|
|
| No.12 |
明日モデルオープンですね、
価格帯早く知りたいです、、 行かれた方、情報をお願いします〜！ うちは仕事で行かれません、、 |
|
| No.13 |
価格帯がついこの間ほぼ一斉に出て、あっという間に二期に入っているけど
もしかして8割を即日完売したの？ にわかには信じられないが ... 確かに三井・東急で、駅至近、計画都市区域には異論がないが、高かったはずだけど |
|
| No.14 |
駅から4分の魅力は他の物件にはないもの。8割が完売のもよう。ブリリアに比べるとちょっと高いけど、
構造や建材などこっちの方がしっかりしていると見た。 |
|
| No.15 |
構造や建材ではBrilliaに分があると思うぞ！
ここの良さは駅からの距離に尽きるね。8割完売もうなずける。 |
|
| No.16 |
「ブリリアと比較して高い」に？（ハテナ）。
単純に坪単価比較したらそれほど変わらないし、 駅との距離を考えれば、逆にブリリアの方が 高いと思いますが。 マンション比較＝坪単価×立地条件×スペック スペックがどう違うかは気になります。 |
|
| No.17 |
多摩センターと南大沢の坪単価を単純に比較してはいけませんよ。
南大沢の坪単価なんで１２０万でも高いくらいですからね。。 ココは駅に近いからかなり強気に出ましたが、それが功を奏しましたね！ |
|
| No.18 |
契約した者です。確かに高いと思います。100m2で4000万以上しますから。しかし、南大沢の自然とお洒落な街が好きな人は、駅前最後の土地ですから、高くても購入しているのだと思います。他の駅から徒歩20分の物件も、3500万以上しますので、500万程度は高いと思います。それをどう考えるかではないでしょうか。スポーツ施設が併設していますので、物件としてもいろんな問題がありますが、駅4分の立地を比較できる物件がないのも事実です。
|
|
| No.19 |
ブリリアの安い建材の実態を皆さん知らないみたいですね。今時ALCの素材は高層マンションじゃないのに使ってるなんて、コスト削減しているとしか思えない、バルコニーの出口のサッシのところの壁にも直接壁紙貼ってるだけだし、
玄関側のエアコンのダクトの処理も天井裏通してないし。ブリリアの方が安っぽいって。 |
|
| No.20 |
同じ東急不動産の物件で、品川の天王洲アイルから徒歩６分で、70m2と狭いけど4000万で買えちゃうんだよね。南大沢と品川で同じ価格というのは複雑だよなー。と最近思うこの頃。マンション設備とか、建材とかはよくわからないし。マンション選びは、自分でしっかり価値観持ってないと、迷って結局決断できない。
|
|
| No.21 |
19さんは随分と詳しいようで専門用語を羅列してブリリア批判をしてますね。
正直、みっともないよ。。 東急＆三井関係者でしょうか！？←な〜んて書くとご立腹かい？？ それに批判的なレスをするとすぐに業者と疑う奴がいるよね。とも言われちゃうかな？ |
|
| No.22 |
19です。専門家でも業者でもない素人ですが、購入したかったのでいろんな本読んだり、知人に聞いたりインターネットで調べたりしただけです。ブリリアを批判しているのではなく安くする工夫が建材だったり建築方法だったりしたわけで、南大沢はきっと別の方法でコスト削減しているのでしょうけどそれがブリリアみたいにわかりやすいものではないんでしょうね。
|
|
| No.23 |
19さん、あまりお気になさらずに。
あきらかに煽りですから、スルーするのが一番ですよ。 （そもそもどこが専門用語の羅列なのやら） ＡＬＣの件は碓井さんの本ですかね。私も読みました。 ブリリアは見に行ってないのでなんですが、南大沢レジデンス はダブル配筋で、レンジフードのダクトと浴室、洗面所、 トイレのダクトの二つが天井裏配管してましたね。 それにしても、サッシに直接壁紙ってそりゃまた。（＾＾； ドアの煽り止めはＬＤ以外もちゃんとついているのでしょう か。 ところで、この板でまだでてないので書いておきますが、近 くの鉄塔は将来の人口増加用（多摩境方面）で、現在は通電 してないみたいなので電磁波問題はないようです。 まあ、将来はわかりませんが。 |
|
| No.24 |
南大沢在住の新妻です。。
南大沢レジデンスは広告が入ってきませんね。人気物件のためでしょうか？ このマンションの皆さんの評価はどうなのでしょうか？ マンションに詳しくない初心者ですので、この物件の良い点、悪い点をお教えください。 よろしくお願いします。 |
|
| No.25 |
24さん
パシーナやブリリアに比べて確かに少ないですよね。モデルルームの営業に聞いたら、売れている物件に 販促費を投入しなくても売れればいいんだから、って答えていたから、物件に自信があるし、実際に売れて いるんだと思います。駅近だし、南向きだし、いいとこ多いと思いますよ。欠点としては鉄塔があるかと 思いますが、電流は流れてないっていうし気になる電磁波はないみたい。もし将来転売することを考えても 駅近は値崩れしにくいと思いますよ。 |
|
| No.26 |
25さんへ。
返信頂けて有難うございます。 南大沢は京王相模原沿線の中では、素敵な街ですよね。 多摩センターのほうが便利な気もするのですが、遊歩道とか公園とかアウトレットとか、街が素敵に感じてしまうのです。南大沢でマンションを探していたのですが、駅から15分以上に物件ばかりで・・・ 南大沢レジデンスを見つけて気になっています。２期の販売になっているようなので、急いでモデルルームに行ってこようと考えています。 なんだか、掲示板のレスが少なくて、このマンションは人気がないのかなぁと心配になっていました。 |
|
| No.27 |
２５さんもおっしゃられてますが、あまり販促してないのは
物件に自信があるからでしょう。 当然、チラシまいたりすればするほど宣伝活動費として売主 の利益が減りますので。 実際、第１期で８割完売してるようです。 坪単価、立地条件、スペックから総合的に判断すると安くも ないけど高くもないというのが私の感想です（まあ、高い安 いは人それぞれですが）。 南大沢は都市計画法の関係上、駅直近は住居建てられないの で、既存ＵＲ住宅等以外の余地でいい空き地はそれほどない のが現状です。あってもアップダウンのおまけがついてきま す。ここの立地の良さはその点にあるような気がします。 まあ、鉄塔のおまけつきですが。 |
|
| No.28 |
鉄塔は将来拡張用です。今は電流流れてないから気にならないかも。将来はわからないのですが・・・
南向きの部屋からは鉄塔は見えないので、景観的には問題ないと思う。西向きの部屋からは鉄塔が見えるのは気になるよね。第１期は低層階の安い部屋は抽選が多かったらしい。完売となると、売り手側も強気になるなーー。第２期も宣伝をあまりしていないので、売れると読んでいるんだろう。価格は高いと思うが、２７さんのおっしゃるとおり、南大沢には駅近マンションはないに等しい。この土地もスポーツクラブが併設しているからマンション建設許可が取れたらしいよ。 そういった意味では、希少価値だね。 |
|
| No.29 |
２４の南大沢在住の新妻です。。
みなさん情報有難うございます。８割が完売なんですね。やはりマンションは立地なんですね。駅から１５分のパーク○ィーネは築４年なのに、購入価格から１０００万以上も下落して中古市場にでているそうですよ。（営業マンに聞きました） 駅から近いって、やっぱり重要なんだなーぁって感じています。皆さんのから肯定的な意見を頂いて安心しました。真剣に考えて見ます。完成は来年の４月だそうですよ。金利が上がる前だったら、よかったのに。。全ての条件は整わないですね。 |
|
| No.30 |
検討しているんですけど、南大沢って雪や台風などで京王線動かなくなったら
どういう経路で都心から帰ってこれますか？ |
|
| No.31 |
うーん。
ちょっと違いますね。 厳密に言うと、低層階の安い部屋に抽選が多かったのではなく、 南向きで特定のタイプの住戸に抽選が殺到していた感じです。 この物件は事後、周囲にマンション等の高層建築物が建つ可能 性が低いので、他建築物による日照、景観の問題が生じにくい ことから、階差価格が通常のマンションより小さくなっている 模様です。要は最下階と最上階の価格差が低い、これは他のマ ンションを比較する時にも役に立つ指標のひとつです。階差価 格が大きいマンションは、そこにそれ相応の理由が存在すると 言うことです。 それにしても、築４年で１０００万以上下落ということは、 １０００万÷４年÷１２ヶ月＝２０万８０００円／月 の家賃に住んでたのと同じということですね。 （実際は各種税金＋管理費＋修繕積立金がからむのでそれ 以上の家賃相当になりますが） ただ、新築→中古時のカーブが一番急で以後カーブはゆるや かになるので、だんだん長く住むほど家賃相当金額は下がっ ていきますが。 |
|
| No.32 |
そんなに良いことばかりでもないよ。悪い点を指摘すると、スポーツクラブが併設されていて、同じ土地を共有するから、例えば管理規約とかはスポーツクラブと同じになる。議決権は面積比率だから、マンション住人のやりたい方向に規約を簡単に変更できない危険性がある。管理規約は３／４の同意が必要だから、逆に１／４が反対すると何も改正できない。今回の物件は、スポーツクラブ＋３〜４件の住人が反対すると否決できてしうリスクがある。将来スポーツクラブの経営が悪化して、売却先が変な企業だと、議決権の問題はリスクあると言える。このような、商業施設と同じ土地を共有するマンションは、全てに言えること。便利と同時にリスクもある。これを知って、買う決断をすれば将来騒ぐこともないので、いろんなリスクは知っておいたほうがいい。
|
|
| No.33 |
３２は、ちなみに不動産コンサルティング さく○事務所のコメントです。プロのコメントなので、信頼できる情報。
|
|
| No.34 |
３２さんの意見はある意味正しいが、私はさらに調べました。あの地区は南大沢センター地区
と呼ばれていて用途制限が厳しく制限されていますので、麻雀、パチンコ屋などはできない ようになっていますので、「変な企業」は建てられないと思いますよ。 |
|
| No.35 |
マンションのエントランスとスポーツクラブの入り口が隣り合わせだから騒がしくなるのが
気に入らないね。 メインの入り口は西側って営業は言ってたけど駅からの徒歩ルートはこっちだっつーの！ 場所良し。駅距離良し。方角良し。などなど良い点はたくさんあるけど商業施設が併設の マンションは後々の問題は山積みになりそうな気がして私は見送りしました。 あと３４さんのおっしゃる用途制限が厳しく・・・これは将来的には変更の可能性ありですよ。 他のエリアを見ても用途地域の組み合わせでいろんな物ができてますからね。 |
|
| No.36 |
確かにね。駅前にもパチンコ屋できるしね。当初はだめだったはずで、都市計画が緩和された結果ではないでしょうか。ただ、常識外の商業施設が駅前にできるとは思えないので、杞憂に終わることを祈ります。それを理解しても、魅力的な物件ですね。あくまでも南大沢が大好きな人が対象でしょうが。。。この価格だと、もっと都心のマンションが購入ですますからね。
|
|
| No.37 |
スポーツクラブの入り口と言うより単なる通り道なので
そこに人がたむろする可能性は少なそう。 そもそもマンションの正面の通りは、在住の人なら分か ると思うけど、散歩やお買い物コースで人通りはいつも それなりにある。スポーツクラブのせいで正面の通りが 騒がしくなることはないと思う（というか音を問題にす るならニュータウン通り等の近隣道路からの車の騒音や 電車の音の方が断然大きい）。 客のルートとしては、①駅から以外の徒歩②自家用車③ 専用バス④駅から徒歩の４パターンだと思うが、問題は 徒歩客よりも②の方でしょう。 あと、用途については用途地域の方ではなく地区計画で しばりをかけているのでそんなに気にはなりませんが、 議決権の問題の方が重要ですね。 |
|
| No.38 |
ああ、駅前とは地区計画が違うので建築制限が異なります。
パチンコでいえば、駅前は制限かかってませんが、レジデ ンスのあたりは建築制限かかってます。 さらに補足で言うとパチンコについては、駅前に（仮）マ グレブ南大沢という施設が建設中（平成19年1月31日工事 完成予定）で 地下２階 店舗（千歳屋） 地下１階 遊戯施設（パチンコ） １〜２階 スポーツ施設（多摩の方が３月２９日に閉鎖済） ３〜５階・Ｒ階 駐車場 上記は私の予想ですが、遊戯施設がパチンコであろうと噂 されています（公式発表はまだないはず）。 地下とはいえ、控えめに言ってもあまりうれしくはないで すね（別の意味でヨーカドーは奮起が期待できますが）。 もうひとつ計画されている（仮）南大沢ＳＣについてはど なたか情報知ってる方がいらっしゃったらお願いします。 個人的にはツタヤとか書店が入って欲しい。 |
|
| No.39 |
（仮）南大沢ＳＣについては、地元向けに説明会を実施する新聞の折込ちらしが入ってましたよ。南大沢駅前がより便利になるといいのですが。パチンコ屋は不要だけど。。。。
誰か、南大沢レジデンスを買った人はいませんかーぁ。決断理由を教えてください！！ |
|
| No.40 |
南大沢にお住まいの方に伺います。
横田基地などを往来する飛行機の音って、大きいのでしょうか？ 別の掲示板で「南大沢の真上を飛行機がとぶ」 みたいなことを仰ってる方がいたものですから。 |
|
| No.41 |
南大沢５丁目に住んでいますが、飛行機の音が気になったことはないよ。
かなり高いところを飛んでいる気がします。 |
|
| No.42 |
39さん
契約した者です。決めた理由は 1. 駅に徒歩４分と近いでも静かな環境 2. 南に他の建物が建つ可能性がほとんどない、 3. 都心に比べて広さの割に安い などですが、環境はいくら出しても買えないですからね。 他にはない掘り出し物だと思います。住むのが楽しみです。 |
|
| No.43 |
41さん
私も契約しました。これからよろしくお願いします。 1.立地 2.環境 遊歩道沿いの静かな場所 3.100m2の広さ 南大沢で駅4分は最後の物件です。来年4月の金利確定が不安です。 |
|
| No.44 |
これを見ている方の内でもこんなに契約者がいるんですか？本当に売れているんですね。
２期の販売って残っているのかな？モデルルーム行ってみようと思います。 |
|
| No.45 |
飛行機の音は聞こえるときもありますが、普段は全く気になりません。本当に時々だと思います。
やはり、駅から近いので通勤通学も安心ですし、（団地の中でも夜は意外に人通りは少なくなります）階段もないので年をとってからもいいかなと思います。 |
|
| No.46 |
１．５期をやるって聞きましたよ。抽選にもれた方を優先で、２期の前に販売してしまうそうです。だから２期の広告も入らないし、強気の販売戦略なんだと思います。
興味のある方は急がないと、南向きの部屋の残りは、３〜４戸だったと思いますよ。 |
|
| No.47 |
南向きの部屋ですが実際に昼間見てみると逆に西側の方がいい感じの日当たりだとおもいませんか？
|
|
| No.48 |
そう感じますね。南側の部屋は南東向きなので、朝から午後の早い時間までが日照時間と考えたほうがいいです。逆に西側は午後から日没までの日照時間になります。
しかし、南側は眺望もよく将来建物はたたないでしょう。西側は鉄塔が見えます。日照か眺望かどちらを選ぶかにもなりますね。夏は逆に西側は暑いということにもなります。 さて、皆さんはどちらを選びますか？私は南側の眺望を選びました！！ |
|
| No.49 |
> 46 さん
ゲロゲロそんなに人気なの? これはGWを挟んで掃けてしまいそうです。 やはり南大沢の駅近は侮れないなぁ、業者のほくそ笑む顔が浮かびます これを気に多摩地区の活性化にもなればいいと思います。 |
|
| No.50 |
46です。
私もびっくりです。安いマンションではないと思うのですが。。。 南大沢という場所で駅近マンションがないことによる、希少価値なんでしょうね。南大沢が好きな人達からすると、待望の物件なのでしょうね。（私もその一人になってしまいますが）駅から小山内裏公園までの遊歩道の雰囲気を見ると、多摩センターには住みたくないなーと思ってしまいます。 |
|
| No.51 |
でも東急建設ってどうなんでしょ？評判はいいのでしょうか？
|
|
| No.52 |
うーん。ちょっと不思議なのですが、この物件は東面４車線道路、
南面は６車線道路、さらに少し離れますが線路に面しており、け して静かな環境ではありません。 マンション建設予定地付近で騒音実感をされればわかると思うの ですが・・・。 とくに南側はバルコニーに面していますので生活スペースへの騒 音が気になるところです。逆にいうと、西向き住戸のバルコニー は道路からの騒音はなさそうです。 モデルルームに行かれる場合は、建設予定地も近くにあるので、 騒音実感をされた方がいいかもしれません（また、音の聞こえ方 は地表からの高さによって、だいぶ異なります。階数が高くなる と意外と音圧レベルがあがって、うるさくなります）。 |
|
| No.53 |
南大沢には沢山マンションがありますが、割と駅よりも高台にあるので、トラックやバスの大型車が通行中の音は窓を開けていると結構聞こえると思います。信号で停車している車が発車するときなどは、（道がなだらかな上り坂だと）高層階には聞こえます。
このマンションは多摩ニュータウン通りともう一つの道に挟まれていますので（間に遊歩道はありますが）、駅から離れたマンションに比べると静かな環境とはいえないと思います。ただやはりそこのマイナス面を考えても、駅までの近さは捨てがたいものがあります。駅から近い住宅はなかなかないので、やはりそこが決めてになって購入するのではないでしょうか？ |
|
| No.54 |
雨が降っている通勤を場面を想像してみましょう。南大沢レジデンスの前の遊歩道を通ってあなたは通勤しています。毎日１５分駅まで歩いています。うるさいからここに住みなくてよかったと感じるか、やっぱり駅が近いこのマンションがよかったと感じるか、皆さんの価値観は如何でしょうか？
パーク○フィー○の値段の下落を見ると、資産価値を考えてしまいますよね。 |
|
| No.55 |
＞５１さん
東急建設はネットでは叩かれているよね。すぐ近くのベルコリーヌの手抜きも東急からんでたしね。ただ、同一人物の作成したホームページのようだから、大勢の人が発信している情報ではないんじゃないの？ 三井も住友も長谷工も、いろいろ裁判抱えているようだから、今は大手でもよくわからないと思う。ただ、姉歯の問題の後だからいい加減な仕事しないと思うんだけどなー。 |
|
| No.56 |
施工主ではなく売主の方ですが、
”欠陥マンションおよび近隣紛争件数別ランキング情報” で検索かけると、紛争・欠陥集合住宅等業者ランキング がでてきます（ＵＲＬを直接貼ってよいか迷いましたの で）。 可もなく不可もなくといったところではないでしょうか。 さすがにベルコリーヌの件はバブリーな時代の物件です から、今どうこうということではないかもしれません ね。 |
|
| No.57 |
56さん
ありがとうございました。どこの売り主も問題を抱えているんですね。 東急が特別悪いわけではないみたいですね。 |
|
| No.58 |
いえいえ、お役にたてたなら幸いです。
上記ランキングの総件数の多寡よりも、欠陥・施工不良件数が 多いところの方が問題です。 物件選びの際、一応私はそういう業者は避けるようにしていま す。 今回の施工は東急建設ですが、通常東急不動産と組むことが多 いのでまあ悪くないのではないでしょうか。 参考までに、建築家の碓井民朗さんは、「マンション設計は三 菱地所設計、日建ハウジングシステム、東急建設コンサルタン トの大手３社なら問題ない」と言っていたそうです。 まあ、元東急建設コンサルタントの方ですが、著書はなかなか 良かったので信用できるかもしれません。 |
|
| No.59 |
ホームページに第1期、3件キャンセルが出ているようです。東南角部屋の一番高い部屋が2件と、西側が1件です。やはり、完売とはいかなかったようです。うーん。 残念！！！
|
|
| No.60 |
５８さん
碓井さんと２ヶ月程前にメールでやり取りしたのですが、東急建設コンサルは良い人間が退社してお勧めできないと言われちゃいました。まあ、碓井さんは業界では辛口コメントで有名な方なので、どこまで気にするかですが・・・どう判断するかは、個人の判断になりますね。いろんな情報があって、難しいです。 |
|
| No.61 |
６０さん
＞東急建設コンサルは良い人間が退社 おお、そうなんですか。 残念です。 ところで御本人とメールされたということは、検討依頼をされたのでしょうか。 もしよろしければ物件に対する評価等をお聞きしたいです。 |
|
| No.62 |
６１さん
参考意見として聞いてくださいね。結果として、あまりお勧めできないというものでした。 1) 京王沿線の価値に将来性がない 乗り入れ地下鉄の都営新宿線は、官庁街につながっていない 2) 東急設計は良い人間が残っていない U氏は元東急の方のようです 3) 三井、東急がコラボした物件は、両社の良いところを打ち消しあっている このようなコメントでした。ただ、他の建築コンサル会社にも話しを聞いたのですが、U氏の意見はかなり業界でも厳しいらしく、あまり気にしなほうが良いといわれました。ここでも指摘されたのは、南大沢という土地の将来性でした。私は南大沢が好きですので迷いはないのですが、客観的に見ると千代田線乗り換えの多摩センターが良いのだろうと思います。 こんなところです。 |
|
| No.63 |
６２さん
お返事ありがとうございます。 １については、私も南大沢が好きなのでまったく気にはなりません。 （お気遣いありがとうございます）。 私は基本的に多摩ニュータウンに絞って物件を探してきました。 ・計画的な緑地の確保 ・『車道に面しない歩道』の確保 ・広い道路と車線の確保 いずれも区内ではなかなか望み得ないものです。 また、都心に通っているわけでもないし、めったに行くこともあり ません。 ですから、マクロ的な意味での立地条件は私の考慮外です。 将来性については、そうですね。 適度な賑々しさが理想ですので、そんなに発展しなくても程々でよ いです。治安とある意味正比例しますし、多摩ニュータウンは相対 的に治安が良いのも魅力的なところだと思います。 ２は残念ですとしか言えませんが、まだ遺産に期待できるのではと いう気もします。 ３はどうなんでしょ。 この物件は実質東急が造っていると思ってますので。 これに関してはわからないです。 で、実をいいますと私が気になっているのが、立地条件の方ではな くスペック的にどうなんでしょう、ということなのです。 もしよろしければ、こちらについてお聞きしたいです。 それにしても他にも色々と調べられていらっしゃるようで、６２さ んは意識の高い買主さんなのですね。 |
|
| No.64 |
６２です。
＞６２さんは意識の高い買主さんなのですね。 ただ、心配症なだけですよ。一生の買い物なので、後で後悔するのであれば少しのお金を払って相談してみようと思いました。 これはU氏以外のコンサルのコメントです。 スペック的なコメントですが、”普通”とのことです。特質して優れているところはない。東急さんはネットでかなりいじめられていますので心配しましたが、最近のマンションでは当たり前のスペックとのことです。一つ心配なのは、梁がないので音の問題が生じる危険性があると言われました。二重床、二重天井よりも、梁がないと、全体がたわんでしまい音が響くとのことです。部屋はかなり広いタイプですから、心配になりますね。 青田買いマンションでは購入前にチェックできませんからね。LHレベルは55と東急は言ってました。（LLではなく、LHが大事）この数値は防音効果がさほど高くないようです。 あと、東急リバブルの評判は悪いとのことです。うるさく言うなら、買わなくても良いと言う態度だそうです。（実際に私もそう感じました）こんなところでしょうか。 |
|
| No.65 |
そういうことなら私も心配症のお仲間ですね。
私自身もいろいろ調べましたが、それ以外に、ひとりの方に相談し まして、その方の評価も「普通」とのことでした。 梁の件は私も気がつきましたが、おや、こちらが東急さんに聞いた 話だと、ＬＨ−５０、ＬＬ−４５との話でしたが。 食い違いますね。 どちらが正しい情報なのでしょう？ 音と言えばやはり戸外からの音が気になりますね。 マスキング効果により上下階の音が気にならなく・・・冗談です。 |
|
| No.66 |
ああ、上記６３です。
失礼 |
|
| No.67 |
６２です。
ボイドスラブが入っていますが、これも一長一短のようですね。他のマンション情報を見ても、2重床／2重天井でも音が響く物件もあれば、響かない物件もあるようです。あとは運まかせでしょうか。ダイア建設のL3の躯体は魅力ですが、マンションは立地優先なので、神に祈るしかないですね。皆さんよく決断してマンションを購入しているなぁと感心する毎日です。 |
|
| No.68 |
そうですね。音の響きは面積が大きく影響してきますから。
まあ、購入の件については、皆さんホントは一軒家がいいけど、 価格と面積の関係上、やむなくマンションを選ばれているので しょう。東京で全てをワンフラットで済ますためには、いくら かかることやら。 費用の関係上、青田買いなのはある意味仕方がないと理解でき ますが、その分きっちり作って欲しいものです。 |
|
| No.69 |
こんなにも皆さんが専門家に相談していたとは思いませんでした。
実は私も一級建築家に調べてもらいました。報告書の一部を引用 しますと、 『上下階への遮音対策として床にシステム防振根太工法を採用し ていますが、軸組に際根太を固定させないで、軸組から上下階へ の音の伝播をさせないよう細かな配慮を見せています』 というような評価で、決して悪い評価ではなかったですよ、その 他、共用部、構造、間取り、断熱、換気、防犯、設備、環境など 様々な角度から検証してもらいました。そのすべてにおいて納得 できる評価だったので契約しました。 一生に一度の買い物ですから納得して買いたいですからね、徹底的 に調べました。後は来春の引越を待つのみです。 |
|
| No.70 |
６２です。
６９さんは、一級建築家さんと一緒にＭＲに行って、設計図面を調べてもらってのでしょうか？ 私の場合は時間がないので、購入コンサルティングという形で、パンフレットをベースに意見をもらいました。 設計図面まで見てもらったのであれば、６２さんの意見が一番ですね。すごく、このマンションの価値が上がるコメントで、うれしく見ています！！ |
|
| No.71 |
69です。
はいその通りです。一級建設士にMRに同行してもらい 設計図書を3時間くらいじっくり見てもらいました。費用 が高かったので誰か購入予定者と折半したかったという のが本音ですが、そんな人を見つけることはできなかった ので自腹で払うことにしたんですが、良い結果だったので 契約もできましたし、今は満足しています。 内覧会にもこの方に同行してチェックをしてもらうつもり です。プロの目で見てもらうので安心です。 |
|
| No.72 |
６２です。
誤字ばかりですいません。 ＞設計図面まで見てもらったのであれば、６９さんの意見が一番ですね。 そうですね。事前にお知り合いになれれば、費用を折半できましたね。 私も契約しましたので、今後も情報交換できれば助かります。 ３２さんが指摘されていた、議決権の問題は私もコンサルから指摘され、意識の高い住人で団結し、管理規約を変えるために活動すべきだと言われました。６９さんと団結して問題を解決できるといいですね。 |
|
| No.73 |
６３です。
議決権の問題は気がついていましたが、総会までに規約変更を提案しよ うと考えていました。 同じ考えをもっていた方がいらっしゃってうれしいです。 私も一級建築士の方に依頼しましたが、パンフのみで設計図書までは見 てもらってません（相手の方のスケジュールの都合上）。 それにしても、６９さんの結果は心強いですね。 |
|
| No.74 |
69です。
管理規約に関しては私が相談した建築士の方も指摘されていました。 総会までに規約変更の提案についてどうすれば住民の総意に沿った ものになるのか考えてみたいと思います。少なくとも住民の3/4が 賛同しないと変更できないと思うので、結束しないと無理ですから 何かと難しいかもしれませんけど、やりましょう！ねっ皆さん！ |
|
| No.75 |
６３です。
総会参加率は初回が一番多いので、変更に関してはそこが要だと 思っています。 頑張りましょう。 |
|
| No.76 |
６２です。
コンサル会社から、管理会社の東急コミュニティーから敵対視されないように、十分な注意が必要と忠告されました。管理会社が管理組合を取り込むために、組合メンバーに接待を繰り返し、厳しい意見を出すメンバーと敵対させるような対策を取るそうです。３／４の賛成が必要となりますので、少しずつ有志を増やしていくことが成功への道だと。 問題意識のない住民の方は、何かうるさいことを言う奴がいるなぁと思ってしまう気もします。問題意識のあるメンバーで結束することが重要ですね。とにかく、４〜５名の反対で否決されますので、十分注意が必要だと感じています。 しかし、入居前から意識の高い方にめぐり合えて希望が見えてきました！！ |
|
| No.77 |
評価される方によって違いはあるようですが、良い話を伺いますとうれしく思います。調べていた上に結果まで教えていただいてありがとうございます。費用を負担されてしまって申し訳ない気持ちです。
住宅に関しては素人ですが、議決権のことは皆さんの意見と同じく変更したほうがいいのかなと思います。スポーツジムが併設することで議決権が問題になるとは思いませんでした。 私もモデルルームがオープンする前ですが、管理費などの面でちょっと心配だったので聞いたところ、運営は全くの別なので管理費などの面での費用負担は全くなく、スポーツジムは２戸分の所有だと聞いていましたので、それが面積？で議決権に関係してくるとは分かりませんでした。 ここは駅から近いという便利さと、遊歩道で構成された歩きやすい街並みがいいと思います。 隣のラフェットも１５年と言うことですので、５年以上過ぎた今、あと１０年後にはどうなっているのかと思っ不動産屋の人に聞きましたが、やはり「１０年後のことは分かりません」とのことでした。でも「制限があるのでそれほど変な建物はできないのでは？」とおっしゃっていましたが・・・ |
|
| No.78 |
１０年後のことを考えれば、スポーツクラブの経営が存続しているかのほうが危険なのではないでしょうか？今は希少価値ですが、駅の南側にスポーツ施設ができるという話も聞きます。東急スポーツＯＡＳＩＳは全国規模なので、南大沢店が儲かっても他店舗の経営も関係します。まあ、将来のことはわかりませんね。。。。駅直結で１階にスーパーが入っているような、一見便利なマンションも同じリスクを持っています。
|
|
| No.79 |
10年後のことなんか、誰にもわからないですよね。10年前はノストラダムスの
予言を信じて21世紀は来ないと思っていた人も多かったと思うから、これから の10年なんてどうなるかなんていうことよりも今を生きた方がいいんじゃない かな？今を考えると、この物件はいい選択だと思います。 |
|
| No.80 |
そんなことよりも、カーテンどうしましょ？私は実際のに専門家に内覧会時に計ってもらおうかな？って思っています。Keyukaはやってくれるって言ってたけど他にもこういう店あるのかしら？ペンタ君ってこういうサービスしているのかしら？
|
|
| No.81 |
2次販売で購入を考えていますが、パンフレットを入手したところ、南大沢の相場から考えると結構強気の価格帯ですね。立地が確かに魅力なのでそれなりの理由はわかりますが、もう少し価格が下がればかなり気持ちが動くと思います。
購入された方で、価格はまったく相談の余地がなかったのでしょうか？また、施工オプションなので多少のサービス（割引）は期待できるのでしょうか？言える範囲で教えてください。 |
|
| No.82 |
強気だと思います。安いなんて思えません。〜〜でもやはりこの近さを考えると、他に物件がないので・・・。一期は日当たりもいいし希望者も多いので価格を下げることはないですと言われました。でも、２期が終了後、万一残った物件については、将来的には下げる可能性はあります（希望の住宅である可能性も低いでしょうが）とも言われました。 それは仕方がないかもしれませんね。
|
|
| No.83 |
最近の話ですが、南大沢の某高層マンションが、入居直前でキャンセルが出て、数割引で販売されたと聞きました。これはマンション販売ではよくある話のようです。レジデンスもその可能性は否定できないと思います。2期も抽選販売と聞きましたので、値引きはないと思いますが、残っているのはやはり人気がない場所と感じましたし、このまま強気で定価販売するのかなと思います。結局売れ残ったら値段を改定するでしょうが、、、
|
|
| No.84 |
おっ！！
ホームページから、１次販売の残り３戸のうち１戸が消されました。売れたのかな？ 悩んでいるうちに、売れてしまわないようにね。いくら安くなったら買うのかな？ いきなり、１割も安くすることはないでしょうが。 |
|
| No.85 |
マンションは立っている方向によってベランダに風があたる具合が違うと思いますが、ここのマンションはどうなのでしょう？
南南東と西南西だそうですが・・・？季節によっても違うと思いますが、前に建物がないのでどんな感じで風が吹いてくるのでしょう？？？ |
|
| No.86 |
ベルコリーヌの住人です。
毎日、建設中のマンションの前を通りますが、特に風が強いとは感じたことはありませんよ。 ご安心ください。特記事項は無しという感覚です。 |
|
| No.87 |
２期の販売状況はどうなんでしょうか？情報をお持ちの方、教えてください。ホームページに２件売れ残りが出ていますので、２期の状況が気になります。
|
|
| No.88 |
８６さん 答えてくださってありがとうございます。
実際住んでみないとわかりませんが、ここは桜並木があるので低層階だとベランダからすぐに見えてきれいでしょうね。ところで2期はいつから販売されるのでしょう？広告は入りませんが・・・？ |
|
| No.89 |
2期販売は恐らく5月の連休明けではないでしょうか？前回聞いたところ、南側はほとんど残っておらず、西側の鉄塔側が主に2期販売になるようです。やはり日当たりが悪く人気がなかったのでしょうか？
|
|
| No.90 |
営業マンから２期の前に１．５期をやると、聞きました。
１期で抽選に漏れた方を対象に、事前販売するそうです。営業マンとしては、それが楽ですからね。 ２期の販売予定では、南側の部屋は２〜３戸残っていました。後は西側でしたね。 日当たりは西側がいいでしょうが、鉄塔の眺望だけが問題です。。。 |
|
| No.91 |
南側はほとんど一期販売で、南側のうちの5戸だけは2期以降販売予定となっていました。西側半分近くの15戸ぐらいが二期以降予定だったようですが、１．５期ではそのうちの、どれくらい売ってしまうのでしょうね？やはり西側は日当たりが良く、大通りに面してないのでうるさくないと思いますが鉄塔が気になるのでしょう。 非常用ということでいまのところ電波は通ってないらしいので気にしない人ならいいのかも。
|
|
| No.92 |
皆さん、明日から２期のスタートのようです！！久しぶりに広告が入りました。
広告には西側の部屋だけが載っています。ホームページには南側の部屋も出ていますので、MRに行ってみないと正確な情報はわかりませんね。 行かれた方は、情報発信をお願いしますね。楽しみにしています。 |
|
| No.93 |
その後このスレ伸びないけど、モデルルーム行った人レスよろしく。
|
|
| No.94 |
私もこのスレ結構楽しみにしています！！
|
|
| No.95 |
連休中にモデルルームに行きました。その日は3家族ぐらい見に来ていました。やはり３，４戸一期販売した分でキャンセルとなっていたようです。先着順販売となっていました。（2期で売ればいいのになと思うのですが、何がちがうのでしょうか？）2期は5月２０日からと（多分）言ってたような気がします。
「でもあと１５戸ぐらいですから・・・」となんだか余裕？な感じがしました。南大沢は最近マンションや一戸建ての新築販売が多いですね。 |
|
| No.96 |
南大沢の歴史を知りたい方は、”南大沢 Wikipedia”で検索かける
と中々面白いですよ。 京王線のＨＰより、こんなデータを作成しましたのでご紹介します。 1日の駅別乗降人員 駅 名 2004年度 2003年度 2002年度 伸び率 稲 城 18,232 18,187 17,914 102% 若葉台 14,454 13,445 12,158 119% 京王永山 44,023 42,680 40,574 109% 京王多摩センター 79,894 80,912 81,255 98% 京王堀之内 25,651 25,599 24,321 105% 南大沢 51,123 50,554 48,947 104% 多摩境 11,987 10,727 8,763 137% 橋 本 80,105 78,072 74,185 108% 聖蹟桜ヶ丘 65,506 66,369 66,237 99% これをみると、京王相模原線は全体的に増加傾向にあるようです。 多摩センターと聖蹟桜ヶ丘は減少してますね。 永山はなぜ増加してるのかな？ 最後にお子さんをお持ちの方向けの情報を一つ、”八王子市 学校 選択制度の結果”で検索をかけるとなかなか面白いデータが得られ ます。 このマンションが建つ学区の学校はなかなか良さそうですよ。 （微妙な問題を含んでいるため、学校名はあえて出しませんね） |
|
| No.97 |
学校選択性のデータは、すごくリアルで、びっくりしました。こんなの公開しているんですね。
|
|
| No.98 |
２期の情報について、書き込みがありませんねーぇ。売れていないのか・・・売れているのか・・・・ 気になるところです。
|
|
| No.99 |
南棟の残りは４戸（内１戸は先着順）。
昨日までは計５戸（内２戸は先着順）でしたが、売れたようですね。 西棟の残りは１３戸（内１戸は先着順）。 昨日までは計１４戸（内２戸は先着順）でしたが、同じく売れたよう です。 計残り１７戸のようです。 |
|
| No.100 |
残り１７戸ですか！！
これって、どう判断すればいいのでしょうね。順調と言っていいのでしょうか。大した宣伝してないしね。 |
|
| No.101 |
連休中に見てきました。やはり鉄塔側はまだ残っているようで、南側（遊歩道側）がほぼ完売している状況から考えると、日当たりと鉄塔の存在を気にする人が多いということでしょうか？その分平米あたりの価格は安く設定してあるようなので、外を気にしないならば、南側よりもコストパフォーマンスはよいと思います。モデルルームの質感は結構高いと感じました。またベランダが図面で見るよりも広く感じられ、奥行き2m以上もあるので、テーブルを置いてベランダで軽食が食べられそうでした。壁の厚さや騒音性などの建物の仕様を素人で分かる範囲で聞きましたが、概ね合格点以上のようでした。以上、物件としては満足度の高い（モデルルームを見る限り）作りですが、やはりその分値段も高い（同時期に売り出しているグランスイート南大沢より1−2割高い）ので、そのあたりが判断のしどころですね。
|
|
| No.102 |
ベルコリーヌの住人です。
日当たりは南側よりも、西側の方が良いと思いますよ。南側は南南東を向いていますので、午後からは日が当たらなくなります。それに比べ、西側は午後から日没まで太陽がいっぱいだと思います。 南側は目の前に他の建物が建ちませんから、眺望としては最高だと思います。グランスイートとは駅からの距離が全く違いますから、比較できないのではないでしょうか？ 鉄塔が気にならなければ、西側はお買い得ですよね。 |
|
| No.103 |
実際に住んでみないと確実には言えませんが、西側は日当たりはいいようですね。
17戸残っていると言うよりは、第二期の販売予定住宅が西側が多かったのだと思います。実際第2期の販売はまだ始まってないので、それが終わるとどれくらい残っているのかがわかりますね。 南南東のベランダは午後はどれくらいまで日があたっているのでしょう？日差しをさえぎるものがないので1時か2時までは当たっているものなのかな？朝は8時？9時？ごろから当たり始めるのでしょうか？ 東側か西側か・・・生活のタイプにもよるので好みがわかれるでしょうね。。 |
|
| No.104 |
南東の部屋の朝は早いですよーー。朝は７時には日が差し込んでます。午後は２時頃までですね。
サラリーマンは朝の日差しは大切ですので、毎朝明るい気持ちで出勤できる生活です。逆に北側の部屋は、西側に建物がありますので、日差しは期待できませんね。 |
|
| No.105 |
まあ、Ａ，Ｅ，Ｈ以外の住戸の洋室は、防犯上＆プライバシー上の理由から
網入り型板ガラス＋面格子なのでもともと日差しは微妙ですが、西棟の影響 を受けるのはＢ，Ｃですかね。 逆に西棟の洋室は午前中なら日があたりそうです。 ところで、防犯にからめて、一つ面白い情報をご紹介します。 ”事件事故発生状況マップ”で検索をかけると、警視庁が作成した、「犯罪 発生マップ」、「犯罪情報マップ」、「交通事故発生マップ」を見ることが できます。 これを見ると、区部に比べて市部や多摩ニュータウンの治安の良さがわかり ますね。拡大すると南大沢周辺の状況も確認できます。 住まいを決める際、治安も気になるという方はご覧になってみてはどうでし ょう。 |
|
| No.106 |
＞西棟の影響を受けるのはＢ，Ｃですかね。
Ｄも受けるのでは？ 中住戸は全てですよね？ |
|
| No.107 |
このマンションの方位付き全体図面をお持ちであればわか
りやすいのですが、南棟が南向きに建てられていれば、確 かに中住戸の洋室は全滅だと思われますが、この物件の南 棟は南南東を向いているためと、西棟の位置関係上、Ｄは 午後過ぎて夕方近くになると日が当たると思われます。 （定規を方位の北向きと直角にあててそれを平行に滑らせ てみてください。そしてそれがＦのバルコニーの角にあたっ た所で止めてください。Ｄに日が当たるのが分かると思い ます。まあ、冬は無理ですけどね） ただ、西側方向（太陽の沈む方向）の地形情報を加味しな いといけないので夕方どのあたりまでかまでは階数次第だ と思います。そんなに長い時間ではないですけど。 |
|
| No.108 |
107さん 有難うございます。
なるほど。。。。難しいもんですね。 確認してみます。 |
|
| No.109 |
１０８さん かなりおおざっぱな説明でしたので詳しく調べたい場合は
”暦計算室”で検索をかけると国立天文台天文情報センター暦計算室の ＨＰがでます。そこの各地の暦→東京のデータ→日の出南中日の入りを 見ると細かいデータが得られますよ。 参考までに４点ほど抜粋（掲示すると横がずれそうですが） 日付 日の出 方位 南中時 高度 日の入り 方位 年月日 時：分 度 時：分 度 時：分 度 2007/01/01 6：51 118.1 11：44 31.3 16：38 241.9 2007/04/01 5：29 84.1 11：45 58.7 18：02 276.1 2007/07/01 4：28 60.4 11：45 77.5 19：01 299.6 2007/10/01 5：35 93.0 11：31 51.4 17：26 266.8 それにしても日照を気にされる方が予想以上に多くて驚いています。 ただ、西棟の日当たりが悪くないのはわかりますが、西棟の方が南棟よ り日当たりが良いような書き込みが最近多く、さすがにそれは違うだろ うという思いがあります。 これから買われる方が誤解されるといけないので調べた限りで書きます が、 南棟は真北を０度とした場合、バルコニーは約６０度傾いています。 そのため、日照（バルコニーに直射日光があたると定義）は太陽が６０ 度〜２４０度の方位にあれば得られます。 また、東京の日の出はもっとも低い場合でも方位６０度以上です なので、おそらく南棟は、午前中の早い時間（平均８時？）から午後半 ば（３時頃？）まで日照が得られるでしょう。 一方西棟のバルコニーはその位置関係から、方位１６５度〜日の入りま での日照となりますので、南中（１８０度）の時刻が１１時４５頃とい うことから、１１時〜４時くらいでしょうか（やはり地形情報から日の 入りよりだいぶ前に日照が得られなくなるとは思います。今回は多分に 憶測ですが）。 最長で 南棟 日照７時間 西棟 日照５時間 といったところでしょう（冬はもっと短くなりますが）。 西棟も日当たりは悪くはないですが、南棟より良いというのはあたらな いと思います。 ところで、多くの方が日照を気にされるのは、洗濯等の乾きを気にして らっしゃるからなのか、採光性を気にしてらっしゃるからなのかどちら なのでしょう。それとも他の理由があるのでしょうか。 よろしかったら教えてください。 あ、ちなみにＭＲは花が６つついてましたよ。 |
|
| No.110 |
108です。
109さん、論理的！！ 素敵です。 気になるのは、ベルコリーヌ一帯は西向き住戸が多いのです。わざわざ分譲を西向きリビングにするのは、午後の日照時間の関係かなと考えていました。いろんなスレを見ると、以外に西向きの部屋を好む人が多いですよね。昔は東南角部屋が王道でしたが、今は西向きが人気なのかもしれませんね。 あとMRですが、花が６つということは、残りまだ１６戸もあるということでしょうか？ |
|
| No.111 |
１０９です。
いえ、花については、２期販売予定の１３戸のうち６戸に花が ついていたということです。 また、ＨＰより西棟の先着順１戸も売れたようですので、今は、 南棟の残りは３戸（内１戸は先着順）。 西棟の残りは７戸（先着順なし）。 となっています。 計残り１０戸のようです（２期分は抽選なので確定じゃないで すけどね）。 ＞気になるのは、ベルコリーヌ一帯は西向き住戸が多いのです。 ああ、言われてみると確かにそうですね。 ただ、真西というより、本物件の西棟と同様か、１３０度あた りの南西向きのようです。 で、実をいいますと、西向きも東向きも純粋に日照時間だけを 問題にするなら、どちらでも変わらないのです。太陽の軌道は 円なので、南中するまでの時間はどちらも一緒です（地球の自 転が午後だけ遅くなったりもしないので（＾−＾））。 なので、問題は建物が真南からどちらにどれだけ傾いているか、 と周辺の地形情報（山や建物のせいで、太陽がどの高度で顔を だし、ひっこむか）です。 で、ついでにいいますと西日が暑いというのも嘘でして。 地球と太陽の距離や入射角は１日でそれほど変わるわけはない ので、直射日光による熱量は東日も西日も大して変わらないは ずなのです。 なのになぜ西日を暑いと感じるかというと、午前中と午後の戸 外の気温の違いのためです。午前中暖められた戸外の気温が住 戸を暖め、そこに西日が直撃することにより、西日は暑いと言 われているのだと思います。 なので、西向きの部屋は夏暑く冬暖かい自体は正解です。 純粋に東日と西日の違いは、色です。午後は大気中の水蒸気や ごみが増えるので光が散乱し、波長の長い光が増えて、赤い光 になって見えます（逆に光が散乱する分、若干午後の方が熱量 が下がるような気も・・・）。 とりあえず西向きの長所は、 ①冬暖かい（暖房費が減る） ②カビが生えにくい ③夕日が見れる といったところでしょうか。 短所は、 ①夏暑い（冷房代がかかる） ②戸内が日焼け、劣化しやすい ③夕食時等、家にいる時間まぶしい どちらを重視するかだと思います。 ちなみに私は西向きは苦手な方です。 （なんか長くなってしまいました（＾＾；）） |
|
| No.112 |
ごめんなさい。
上記 ＞２期販売予定の１３戸のうち６戸 は２期販売予定の１５戸のうち５戸の間違いです。 同じく ＞南棟の残りは３戸（内１戸は先着順）。 ＞西棟の残りは７戸（先着順なし）。 南棟の残りは３戸（内１戸は先着順）。 西棟の残りは８戸（先着順なし）。 ＞計残り１０戸 計残り１１戸 失礼しました。 あと、西向きの長所１個追加します。 ④布団、洗濯物が乾きやすい ではでは。 |
|
| No.113 |
一次は販売開始前に全住戸に花が付いてましたから、やはり２期は西側中心なので、売れ行きが良くないと見えますねぇ。少し厳しくなってきた感があります。
少し値引きがあるかもしれませんね。 |
|
| No.114 |
えーと、それは順番が逆でして。
通常販売前には何戸を何期に売るというのは決まっていません。 事前申し込みの数や購買者の本気度を見て、この戸数なら完売す るだろうという部屋・戸数を販売側で設定し、○期○戸販売とす るのです（ほぼこの段階で、該当期販売戸数の８０〜９０％以上 に購入予定客が着いていると見てよいでしょう）。 なぜこうするかというと、該当期終了後、『○期完売御礼』と宣 伝文句にすることができ、売れてるイメージを作ることができる からです。また、販売側も「○期完売」を達成できたかで評価さ れることもあるので必ず達成できる設定値を刻んできます。たぶ ん、どこの販売業者もやっていると思われます。 大規模物件の場合は、とくにこの「○期完売」をやるために、こ まかく販売戸数を刻んできます（逆にいうと、○期あたりの販売 戸数の多寡がその物件の売れ行きを示す指数として使えます。○ 期完売したかではなく）。 本物件の場合も１期販売戸数は事前申し込みの花のつき具合を見 た上で、発表されており、事後ローン審査がらみでキャンセルは 出ましたが、実際１期完売達成しています。 なので、「１期は販売開始前に全住戸に花が付いていた」のでは なく、花が着いていた住戸（＋まだ花は着いてないが着きそうな 戸数）を１期として売りに出したので、全住戸に花が着いていた ように見えるのです（というか、営業戦略成功してるなぁ）。 と書いてる間に、ＨＰで２期販売の戸数が発表されてますね。 刻んできましたね。第３ラウンドまでやるようです。 ２期販売戸数は９戸（先着順除くと残りは６戸になったのかな）。 ちなみに今回出された９戸中５戸は、以前ＭＲに言った時花が 着いていた部屋です（私が言った後もついてるでしょうから、 ７割位は見込み客付きかな？）。たぶんこの数なら２期完売で きると踏んだ戸数なのでしょう（外すと営業成績にかかわりま すし）。 |
|
| No.115 |
失礼
後段 ２箇所 言った→行った です。 最近こればっかだなぁ。 すみません。 |
|
| No.116 |
113です。
114さん 非常に勉強になりました。無知はデベにいいようにだまされちゃいますね。 もう一つ教えてください。 南大沢レジデンスは苦戦しているのでしょうか、好評と見るべきなんでしょうか？第３期に入るのは一般的だと思うのですが、どのように感じてらしゃいますか？ |
|
| No.117 |
私が連休中に2期のモデルルームを見に行ったときは強引に売ろうとする感じではなかったです。つまり売れているので余裕があるのかもしれません。値引きに関しては、少し匂わせて聞きましたが、1度も値引き可能という発言は出てきませんでした。現時点では売れ筋がよいので値引きの必要性がないのかも知れません。また、売れ残ったときの管理費等は売主負担をうたっていますので、良心的な売主と言えるのではないでしょうか。
気になったのは、修繕積み立て費が最初の5年間は安く、6年目から一気に上げるプランです。入居時の負担を小さくしていると思われますが、ベルコリーヌの瑕疵問題にあるように、問題が起きた場合に積立金を十分確保したほうが後で対処できます。もっと平均化して集めるほうが、将来を見据えた場合このマンションの価値につながると思います。 |
|
| No.118 |
いえいえ、色々読んだり聞いたりしただけで、元々ただの素人ですから。
日々、勉強中です。 レジデンスに関してはこれまでのところは好評と表してよいと思います。 （初期８割完売はなかなかだと思いますが） ただ、今回２期を刻んできたので、ちょっと息切れしてきた感は確かに あります。 問題は交渉の余地という点を気にされてるんだと思いますが、２期は厳 しいんじゃないでしょうか（事前申し込みについては、駆け込みが多い ので意外と正確な数が購入者側には見えません。比較的確実な数字を知 りたい場合は、事前申し込み締め切り当日の花の付き具合を見て判断す るのが確実だと思われます。当然締切時間前になればなるほど情報の確 度が上がります）。 もし、間取りや階数にはこだわらない。 立地は大変評価できるのでできれば買いたいが、金額的にもう少し下が らないか、ということであれば、３期は確実にありそうなのでそちらを 待つのも手かもしれません。 あとは、何にどういう順番で優先順位を置くかなので。 （立地か間取りか価格か） ただ、ほんとにスペックは悪くないですけどね（満点ではないけど）。 価格が低いマンションはやはりどこかスペック落としてますんで（価格 とスペックは基本的に比例です。ズルイ業者じゃなければ）。 |
|
| No.119 |
上記１１４です。
ん？ ＞修繕積み立て費が最初の5年間は安く、6年目から一気に上げるプランです。 えーと、ゆるやかなカーブを描いていると思うのですが。 金額の上昇率としては、５年ごとに戸あたり年額で約８万、６万、８万、 ８万と増えていってますから。 逆に良心的、といっちゃ変ですが、まっとうな商売してると思いますけど。 ひどいところは、初期５年はもっと落としてきますよ。 （スポーツ施設の方はたしかにそんなカーブを描いてますが・・・） |
|
| No.120 |
ここの購入者の年齢層をご存知の方、いらっしゃいませんか？
およそのところで構いませんが。 |
|
| No.121 |
修繕積立費が６年目から増えるって、長期計画書か何かに書いてあるんですか？
それも６万、８万なんてかなりの金額ですよ。 私のいま住んでいる（２３区内）マンションは、建築後６年ですけど初めとほとんど 変わりません。 ４００戸の大型マンションではありますが、標準の８０平米で管理費一万円弱、修繕 積立費６千円弱で、積立残高もたっぷりありこれからも値上げの予定はありません。 ２４時間有人管理、毎日３人での清掃と質もかなりいいですよ。 ６年目に騰がると言うことは、その後もかなり騰がる感じですね〜。 ここには長期計画書はあるのでしょうか。 確認しないと、将来がちょっと心配ですね。 私も購入を検討していて近日中に現地に見学に行くことをかんがえているんですけど・・・。 |
|
| No.122 |
購入者の年齢層は４０代、小学生くらいの子供がいる方が多いと聞きましたよ。
|
|
| No.123 |
６０代ですが、購入を考えておられる方、いらっしゃいますか？
都心の駅前に住んでいますが、少しのんびりとした環境、緑の多い中で 暮らしたくなりました。 ６０代でもなじめる町か、生活の利便性はどうなのか、等々なにか参考 になることがあったらお教え下さい。 |
|
| No.124 |
説明会などで見かけた方は赤ちゃん連れの若い方から、子供と言っても大人？の子供（大学生以上？）などいろいろでした。たまたまかもしれませんがモデルルームではあまり小学生は見かけませんでした。（幼児は見かけましたが・・・・）小学校〜高校だと逆にモデルルームに一緒にこないからかもしれません。
部屋数が３〜４LDKなのでファミリーが多いと思いますが、戸建からマンションにかえた５〜６０代の人はいないのでしょうか？ 親が４０代といっても、子供は１０年で小学校高学年〜大学までになってしまいますので、きっといろんな層の人がいるのではと思いますが・・・・。 南大沢はあまり古くからある街ではないのでお年寄りが多いという印象は強くはありません、 最近はマンションが増えて若い人がとても多くなった気がします。 車道と歩道が遊歩道で分離されているので、季節を感じながらウオーキングをしている人もたまに見かけます。（年配の友達同士などもみかけます）ベビーカーはもちろん車椅子の人も時々見かけるのも、スロープがちゃんと整備されているからだと思います。 ただ買い物はもちろん都心の方が便利です。（普段の生活には困りませんが） |
|
| No.125 |
購入したものですが、契約した時に長期修繕計画と修繕資金積み立てのご提案という冊子をもらいました。それにこれから２０年間の予想金額が詳しく書かれていますよ。
契約前にも営業担当の方から修繕積立金は５年毎に上がることは説明を受けていましたし、一般的にも５年頃から２倍くらいに上がるものだと書いてありましたので納得しています。 ちなみにうちの場合は６年目から１ヶ月あたり、６千円ほど値上げするように書いてありましたが、高いのでしょうか？ 最初が安すぎたりしばらく値上げがないと急に上がることも考えられるので調べられてはいかがですか？マンションの修繕費って高いんだなと改めて思い知らされました。 |
|
| No.126 |
１２３さん
＞都心の駅前に住んでいますが、少しのんびりとした環境、緑の多い中で ＞暮らしたくなりました。 ＞６０代でもなじめる町か、生活の利便性はどうなのか、等々なにか参考 ＞になることがあったらお教え下さい。 まず、「のんびりした環境、緑の多い中」という条件は南大沢に限らず、 多摩ニュータウンであれば、文句なしで満足できると思います。 検索サイトで”google マップ”を調べてみてください。 上記サイトで”八王子市南大沢５丁目４番地”を検索すると当物件の地 図が表示されます。この際、表示された地図の右上にある「サテライト」 を押してみてください（左側に拡大縮小の目盛りがついています）。 ただの道路地図を眺めるより、南大沢周辺の緑の多さが分かると思いま す（ご自宅の近くを検索されて比較されると面白いと思います。なお、 この地図はクリックしたまま動かすと地図がそのまま動いて便利です）。 ただ、気になるのは次に上げられている「６０代でもなじめるか」とい う点ですが、１２４さんもおっしゃられているように南大沢は開発の歴 史が浅く、昭和６０年代から平成１桁代にマンションが建てられ、人口 が急増しておりますので、当時３０代〜４０代前半の人々が購入したと 仮定して、４０代後半から５０代が多くを占めると思われます（実際八 王子市のＨＰより、平均年齢は現在４１.９５歳となっています。残念な がら地域別のデータではありませんが）。新造都市ゆえに地縁的排他性 はございませんが、同年代の絶対数が少ないと思われます（その点、多 摩市の方が１９７０年代に開発が進みましたので現在６０代が多いと思 われます）。 現在お住まいのところで地縁的紐帯が存在するようであれば、それを大 事にされた方がよろしいかもしれません。もちろん、散歩や散策には多 摩ニュータウンは最適です。「自然」と「適度な便利さ」が調和してい ます。 最後に「生活の利便性」はどうかということですが、現在都心の駅前に 住まれていることから、生活レベルの低下は避けられないと思われます （もちろん南大沢で通常不便を感じるわけではないのですが）。 残念ながら都心のどのあたりかわかりませんので、一般的な話になりま すが、生活を考える上で、 「衣（移・医）、食（職）、住」 を考える必要があります。 「衣・食」については駅前、近隣に百貨店がないため都心に比べレベル ダウンを余儀なくされます。 「移」についても、当物件は駅まで近いですが、都心の駅前の方が旅行 の際等便利です（例えば羽田空港まで電車で１時間３０分はかかります）。 「医」についてもご年齢を考えた際、駅前に大半のクリニックはそろっ ていますので、軽易な病気であれば問題ありませんが、仮に大病を患わ れた場合、やはり都心の方が質量ともに病院が揃っています。 「職」については今回関係ありませんね。 「住」については、間違いなくご満足いただけると思います。 私も多摩ニュータウンに住み続けて２０年近くになりますが、離れるつ もりはまったくございません（そのあたりは６３あたりで書きました）。 現在お住まいの場所がわかりませんので、個別比較ではなく一般的なこ とで書きましたご参考になれば幸いです。 |
|
| No.127 |
１２４さんおよび１２６さんに、まず、お礼申し上げます。
私の想像以上の内容で、且つ懇切丁寧なご説明に感謝の気持でいっぱいです。 こんな親切なかたもいらっしゃるんだなあ、と感激でした。 今まで南大沢のイメージが漠然としか浮かんできませんでしたが、こうして いろいろ教えていただき、いまは緑と共存する南大沢の街並みがはっきりと 目に浮かんできました。 おっしゃるとおり、それなりの年齢になっておりますので、これからの人生 を、今一度考えてみようと思っています。 １２４さん、１２６さん、本当にありがとうございました。 |
|
| No.128 |
１２４ですがご丁寧にありがとうごさいました。
私も４０代ですがやはり２０年近く住んでいますので平均的な？住民かなとも思います。 都心と違うのはやはり遊歩道の広さと開放感でしょうか？家を出てすぐに車道がないと言うのは子育て中は本当に気が楽でした。子育てが終わったら狭くても都心に住むのもいいなと思っていましたが、結局子育てが終わっても引っ越す気にはなれませんでした。。たぶんずっとここに住むことになるでしょう。そういう人は回りに多いです。 逆に年をとってから都心引っ越した人は知っている限りではあまりいないような気がします。 駅からバス便になりますがマンションや一戸建てが今も建設されています。都立大が目の前にあるのも若い人が多い印象なのかもしれません。 やはりデパートがあれば言うことないですね。その点は無理ですね・・・ 下町の古い商店街のお惣菜やさんのようなお店があればいいなと思ったりもします。 確かに空港まで遠いです。でも最近成田までのバスが南大沢から出ることになったようなので、座っていけるので時間さえ合えば体は楽だと思います。 二つ隣の多摩センターからは羽田行きのバスも出ています。 住み慣れたところを離れるのはやはり慎重になってしまいますよね。 |
|
| No.129 |
１２６です。
１２３さん いえいえ、お役に立ててうれしいです。 ご熟慮なさってください。 １２８さん ２０年ですか、長いですね（私も人のことは言えませんが）。 やはり、住み替えの方が多いのでしょうかね。 |
|
| No.130 |
まず誤解されている方も多いので大前提を書きますが、本質的な意味では
『修繕積立費に高い、安いという観念は存在しません』。 なぜなら修繕に必要な金額は決まっていて、最終的に支払う総額は変わら ないからです。 そこにあるのは、『適正な修繕費』か『無計画な修繕費』かだけです。 その点で管理費とは性質が異なります（管理費には高い、安いが存在しま す）。 修繕に必要な額は、新築のような価格差があまり存在しないため、規模の 違いによる絶対額の多寡はありますが、その場合も必然的に戸数が多くな るため、通常の物件では１戸あたりの修繕費にそこまで大幅な違いはあり ません。 修繕費必要額＝戸数×仕様（係数は1.何倍程度）＋共有施設（規模・仕様） ですから、仮に１０５戸の物件と４００戸の物件の修繕積立費を比較した 場合、その修繕積立費の総額はスケールメリットを考慮に入れたとしても 後者の方が２〜３倍程度は多いということになります（正直、控えめに書 いてます）。 レジデンスの長期修繕計画上における修繕積立費の総額は（２５年間）、 約７億５０００万円です。 かたや毎月６０００円で４００戸が２５年間金額据え置きとするならば、 ６０００×１２×４００×２５＝７億２０００万円となります。 １０５戸と４００戸の修繕費必要額が同等というのはどう考えてもありえ ません。もし仮に、レジデンスの修繕費必要額が高めに設定されていると しても（販売戦略上不利になるので逆はあっても高めに設定するなどあり えませんが）、後者はあまりにも修繕費が少なすぎます。 仮に１０年目以降の修繕積立費の上昇でカバーしようとするなら、少なく とも、 １５億１２００万円／１２／４００／１５＝＋２１０００円／月 計６０００円＋２１０００円＝３１０００／月 （１５億１２００万円：必要額が現在の２．５倍とした時の追加必要額） 以上は必要になってくるのではないかと思われます（控えめに見ても）。 逆に心配です。１２１さんのマンションは大丈夫ですか？ ちゃんと調べられた方がよいかと思います（今回基金の記述がなかったの でそちらでカバーされているようならごめんなさい。２５年間６０００円 のままの場合、初年度、１０年目、２０年目に少なくともそれぞれ１２５ 万円位の一時金が必要と思われます）。 ということで、そもそも必要な修繕積立費にもとづいてない『無計画な修 繕費』は絶対額が足りなくなるので、購買に値しません。スラム化するの がオチです。 考慮すべきは、『適正な修繕費』か『無計画な修繕費』かだけで、見かけ 上の金額の多寡ではありません。 さて、あと残るは、『適正な修繕費』を２５年間の間にどう傾斜配分する のがいいのかという問題になりますが、長くなったので記事を分けます。 （つづく） |
|
| No.131 |
（１３０のつづき）
さて、あと残るは、『適正な修繕費』を２５年間の間にどう傾斜配分する のがいいのかという問題になります。 おおまかに以下の３パターンで説明がつくと思います（縦軸：毎月の修繕 費、横軸：年数（５年刻み）でイメージしてみてください）。 ①最初に修繕必要額を担保しておく『右下がり型』 ②通年とおして修繕費が変動しない『定額型』 ③ほぼ一定水準で増加していく『４５度線型』 さてここで、問題になる要素は２つ。 「支出の山」と「ライフサイクル」です。 マンションの修繕費はおおまかにいうと、５年目、１０年目、１５年目、 ２０年目、２５年目と５年ごとに大口支出があります。当然この支出の山 までに修繕費が積み立てられていないと『適正な修繕費』とはなりません。 で、この山が実はかなり歪な山でして、おおざっぱにいって支出総額から の割合は（レジデンスの例）、 ５年目 １．８％（仮に１２，５６０，０００円とします） １０年目 ２４．５％（仮に１６７，３３０，０００円とします） １５年目 ９．９％（仮に６７，３５０，０００円とします） ２０年目 ３０．９％（仮に２１１，３８０，０００円とします） ２５年目 ３２．９％（仮に２２４，５００，０００円とします） となります（なので、６年目で積立残高がたっぷりあるのは当たり前です。 というか、次に最初の山がきますので、たっぷりないと危険です）。 でこれをクリアした上記①〜③の例が以下のとおり（基金は初年度、１０ 年目、２０年目に各々３８万円ほど支払うとします）。 ①３１０００ ２４０００ 1７０００ １２０００ ６０００ ②２１７００ ２１７００ ２１７００ ２１７００ ２１７００ ③６０００ １２０００ １７０００ ２４０００ ３１０００ ①のメリット 回収リスクが逓減するので安心 確実に修繕が行える ①のデメリット 運用するわけにもいかず多額の金額が死に金となる ペイオフのリスクが高い ライフサイクル的に厳しい ② ①と③の中庸 問題はライフサイクルのみ ③ ①の反対 となるわけですが、ライフサイクルで考えた場合、家計の支出がピークを迎え るのは子どもが大学生の頃、４０代後半〜５０代前半です。 購買層を４５歳とした場合、一番家計が厳しい頃が、購入して最初の１０年位 です。つまり、一番厳しい時に月額６０００円がいいのか、３１０００円がい いのかという話になります（さらに管理費＋駐車場代で月２００００円もあり ますし）。子どもが２人以上いる場合はなおさらです。 ということで、長くなりましたが、『適正な修繕費』であれば、 ③ほぼ一定水準で増加していく『４５度線型』で良いのではないかと思います。 で、レジデンスは③なわけですが、私としてはこれでＯＫだと思います。 長文失礼。読了多謝。 |
|
| No.132 |
１２１です。まず、１３０さんならびに先の（１２１）掲示板をご覧になった皆さんに
私の記事に誤記があり、また言葉が不足していたことをここに訂正してお詫びします。 修繕積立費は６０００円ではなく８０００円が正確な数字です。また、これからも値上げ の予定もありません、のところも（後述しますが）５年ごとに約１０００円騰がることが わかりました。 さて、私は１３０さんの記事を拝見して、このかたは販売会社もしくは管理会社関係と 推察しましたが、違いますか？ こっちは２５年の長期計画でこういう計算で、だから修繕積立もこうなるんだ、と、まるで 私のほうが無計画な修繕積立みたいな物言い、購買にあたいしない、とかスラム化するだの、 そういう言葉はあんまり感心しません。 私は、ただ、これくらいでやっているところもありますよ、と言っただけで。 だって考えて見てください。初めてマンションを買う人は、修繕積立をしなければなりません、 ５年毎に８と万円騰がります、わかりましたね。こんな調子で言われたら、マンションて、そう なんだ、と心ならずとも納得せざるをえないでしょう。 さて、１３０さんが数字を羅列してとうとうと述べておられますので、あなたほどではない けど、すこしだけ現実をもうしあげます。 まず、私のところは３０年の長期修繕計画にそっていろいろ実施しています。 駐車場が約４００台分ありますが、その料金のうち一部を修繕積立に繰り入れていること。 そのため、現在積立金も順調に伸びていますので、毎月の積立費も５年ごとに約１０００円 増なっています。つまり、２０年後でも１１０００円です。 それでも、あなたの説明の２５年には積立累計額も１２億超ぐらいにはなる予定です。 いま、思い出しましたが、私のところのマンションができた時、テレビでおなじみの経済評論家 がここの長期計画書を内容が充実していてすばらしいと褒めてくれたこと。 １３０さん、少しは納得してくださったでしょうか。 また、管理費も毎年余剰金がでますので、数億繰り越されています。 管理費がやすくできたのは、ある大きな理由があるのですが、販売会社、管理会社には聞きたく ないことだと思いますので、やめておきます。 いろいろと私のことを心配してくださって、ありがとうございました。 こういうことは、も二度と書きたくありません。 |
|
| No.133 |
121さん そんなに怒らなくてもよいのでは？
130さんはそんなに失礼なことを言っているとは思えませんよ。お互いの意見交換の場ですので、いろんな意見が出てくるのは、周りも参考になっていると思います。 最近、このスレは活発になってきているので、楽しみにしています。121さんの意見も大変参考になっていますよ。 |
|
| No.134 |
１３０さんの話は素人にもとても分かりやすくて参考になります。
購買に値しないと言った話は１２１さんのことでなく、これから買うとしたらーーという意味だと思いました。経済評論家から太鼓判を押されているのはうらやましいですね。 |
|
| No.135 |
＞管理費がやすくできたのは、ある大きな理由があるのですが、
＞販売会社、管理会社には聞きたくないことだと思いますので、やめておきます。 121さん、ここが肝なのでは！！ これからこのマンションの住む人のために、情報公開を望みます。 |
|
| No.136 |
１２３の方こんにちは。ベルコリーヌ南大沢は築15年近くたっており、高齢者も少なくありません。また、2世代住宅もある関係で、60歳以上と30代の2家族が同居している例もたくさんあります。多くの方は、ここを終生の住いとして購入されたケースが多いので、高齢者でも暮らしやすいということは言えると思います。
参考までに「ベルコリーヌ南大沢のBLOG（ブログ）http://bellecolline.blog8.不適切なホームページの可能性が高いため伏せ字にしました」でもいくつかの記事で生活環境が紹介されています。 |
|
| No.137 |
131の方の説明は、大変合理的に解説されていますので、わかりやすく思いました。べりコリーヌは傾斜ではなく、ほぼ一律だったのでレジデンスよりは高いですが、10年目の瑕疵問題が発生したとき修繕積み立て費が大変役に立ちました。最初の10年間が少ないのは、10年後の大規模修繕の時、少し不安を感じます。また、50代の方が永住で購入された場合、10年後（退職後）に約3倍に修繕費が上がるのは、かなりの負担増を強いることになり、問題が起こるのではないかという気がしました。年代によって、この設定の捕らえ方が違うでしょうが、もう少し最初の5年間をあげて、上昇率を抑えたほうがよいと素人目には感じます。
|
|
| No.138 |
１３０です。
いやぁ、まいった。 １２１さん、ご不快にさせたようで申し訳ない。 当初１２１さんが記載されていた数字から導き出される修繕費があまり にも少なかったため、老婆心から申し上げましたが、 ＞私のところは３０年の長期修繕計画にそっていろいろ実施しています。 ということで杞憂だったようです。ごめんなさいね。 それから、 ＞購買に値しません。スラム化する というのは、あくまで一般的な意味で書いたつもりだったのですが、１２１ さんのお住まいのマンションととらえられかねられない記述にも見えますね。 以後気をつけます（そもそも論で話をスタートし、比較をした後、文章空け た上で話題の切り返しの修辞をしたつもりだったのですが・・・。ちと表現 も過激過ぎたようです）。 最後に、業者疑惑をかけられてしまいましたが、１１８で書いたように不動 産業界とは縁もゆかりも借りもございません。 規約は読まれて書き込みをされていると思いますが、このサイトでは、業者 の書き込みは規約違反です（ばれた時の風評被害というリスクと書き込みに より得られるメリットを勘案したら普通業者は書かないと思いますけど）。 まあ、匿名掲示板ですから、私が何を言おうと、業者であることの証明も、 業者でないことの証明もできないので、私の発言から類推していただくしか ありませんが。 もし仮に私が業者だったら、１０９とか１１４とか１２６とかの書き込みを したりしませんよ。 もっと短文で、都合のいい事だけを書き、キャッチ—な表現を用いて、決し て論証しようとしたりはしないでしょう（宣伝のイロハに反しますので）。 ということで、ご迷惑をおかけしました。 それでは、失礼します。 |
|
| No.139 |
今日広告が入っていましたね。ちょっと気になったのですが、このマンションは駐車場は１００％ですが駐輪場が１１８と少ないように思えます。１０５戸なので一家に一台分はありますが、自動車と違い子供がいる家庭は一台ではなく、母親＋子供2台などということも多いかと思います。エレベーターに乗せて家の前に置いたりすることはできないでしょうから、やはりこの場合は引っ越す前に処分しないといけないのでしょうか？あとで増設などということは、はやり難しいことでしょうか？？
|
|
| No.140 |
１２３です。
１３６のベルコリーヌ住民さん、情報ありがとうございます。 そうですか、高齢のかたもいらっしゃるようで、なんとなくホッとしました。 南大沢のさわやかな風とまぶしいばかりの緑があざやかに心にのこります。 また、とてもすてきな生活環境にあると思いました。 先の、１２４さんそして１２６さんにも細やかな情報をお寄せいただきましたが、 南大沢にお住まいの皆様方の優しさが身に沁みます。 どうすべきか、皆様の温かい思いを大切にしながら、考えて見ます。 本当にありがとうございました。 １２３ |
|
| No.141 |
１３７さん
１３０です。 ＞べルコリーヌは傾斜ではなく、ほぼ一律だったのでレジデンスよりは高いですが ほぉ、そうだったんですか。 知らなかった。 １０年目に必要な金額はちゃんとまかなえてるようですが、確かに最初多い方が 安心感はありますね。 おっしゃるとおり、年代によって捉え方がだいぶ変わると思いますが、以前あげ た以外に、２つほど皆さんに共通して『４５度線型』のメリットがあります。 １つは１６年後の２４０００円と、現在の２４０００円は同じ価値ではないとい うことです。個人運用を考慮に入れた場合、将来の２４０００円の現在価値は通 常２４０００円を下回るからです。１５年間の運用益分だけ現在負担が少ない方 が得をすることになります。 あと、もうひとつは、個人の事情による調整の余地があるかないかです。『定額 型』で初年度から２１７００円と決まっていれば、生活が苦しかろうが絶対に払 わなければなりませんが、『４５度線型』であれば、将来払うことはわかってい るので、将来負担については、１５年以上先に向けて、余裕がある時にちょこちょ こ貯めて備えておけばいいわけです。 まあ、そうはいっても、先取りの方が安心は安心ですけどね。 瑕疵の問題については、とりあえず大手だから瑕疵がなく安心とは思いませんが、 建物の構造上の重大な瑕疵については、住宅品確法ができたので、もし万が一が 起こった場合の保証能力については、この２社なら１０年後でも大丈夫そうです。 そういう意味での安心感はありますね。 |
|
| No.142 |
>１６年後の２４０００円と、現在の２４０００円は同じ価値ではないとい
>うことです。個人運用を考慮に入れた場合、将来の２４０００円の現在価値は通 >常２４０００円を下回るからです。 同様に将来の物価も、今２４０００円で買えるものが１６年後２４０００円では 買えなくなるのでは。まぁ修繕費の物価がインフレ率と同様に動くかどうかにも よるが。 |
|
| No.143 |
いや、物価の話ではなく、運用した場合の話です。
例えば、１５年後に５％の利回りがでる運用をしたとすると 現在の２４０００円は１５年後 ２４０００×１．０５＝２５２００円 になります。逆にいうと、１５年後の２４０００円の現在価 値は、 ２４０００／１．０５＝２２８５７円 になります。 つまり、現在の２２８５７円＝１５年後の２４０００円とな るということです。 これは、投資の世界の収益還元法の考え方ですが、もちろん 運用した場合の話なので、運用しない方にとっては、現在の ２４０００円と１５年後の２４０００円は＝です。 それはそれとして、おっしゃるとおり物価の問題は別に存在 するわけですが、さすがにこれはどうなるかわかりませんの で、予測不可能です（通常の経済状態であれば、物価と金利 、収入は連動するケースが多いですけど）。 |
|
| No.144 |
１３０です。
正直今回書くことは、前回修繕の話をした時あえてぼかして書 いたのですが（なぜかというと、『表現』は「控えめ」にでき ますが、『データ』は「控えめ」にすることができないからで す）、それがためにかえって誤解を招く事態になってしまった こと、また、修繕費に関する説明としても現状では論証不足な 感が残っていることもあり、思い切って書くことにいたしまし た。 修繕費に関する前回の書き込みについてお読みになられた方は、 このような疑問も持たれたのではないでしょうか？ ”では、『適正な修繕費』かどうかはどうやって判断するのか？” ”レジデンスが『適正な修繕費』かどうかの説明にはならない のでは？” ということです。 この点に関しましては、あえて、指標となる適正値（モデル）を 示さず、レジデンスが適正であることを所与のものとして話をす すめました。理由はモデルを引き合いに出すと、「データ」が『 過激』になること、１２１さんが記載された数値以外の未確定要 素が存在する可能性が高かったこと（これは基金の存在の有無と いう形で既に１３０内でも触れていましたが）の２点によります。 （ここだけは１２１さんに対してです） 正直申し上げまして、１２１さんのマンションの修繕費が適正で あろうがなかろうが、私にとっては、何の益する所も害する所も ございません。逆に私が１２１さんの気分を害して掲示板が荒れ るようであれば、私にとって損することはあれ得することは何も ございません。 とはいえ、ここに書き込まれたのも何かの縁、純粋に心配に思い ましたのであのように書きました（表現上の問題はありましたが）。 ですから、以下書くこともそのような意図のもとに書かれており ますので、もし仮に、これを読まれたとしても、誤解なきよう汲 み取っていただければ幸いです。 （ここからは読まれている方に対してです） それでは、これが絶対に適正値であるとは申しませんが、一つの 指標として十分比較検討するに値すると思いますので、ご紹介い たします。 （つづく） |
|
| No.145 |
（１４４のつづき）
検索サイトで”不動産協会”を検索してください。この協会は、 １９６３年より設立され、国の土地住宅および都市政策に協力し、 住宅難の解消、都市問題の解決などに寄与するとともに、業界の 先頭に立ってその発展に貢献しようという目的の元に設立された 社団法人で長い歴史のある団体です（全日本の方ではありません のでご注意ください）。まあ、役員名簿見てもらえばわかるよう に業界団体ですけどね。 でこのサイトの左にある「長期修繕計画」→「Ⅳ長期修繕計画モ デルの記載例」というところがあります。ここの別表２に修繕費 のモデルが掲載されています（ＰＤＦファイルです）。 このモデルの設定は ・１棟、１２階建て、９５戸(平均専有面積８０㎡)の住居専用型 ファミリーマンション ・外壁は、タイル及び吹付塗装仕上げ、屋上はアスファルト防水 を想定し、また、６４台分の機械式駐車場、ディスポーザー処 理槽が設置されているもの。 ・対象とする修繕計画の周期は２０年。 ・修繕積立額は、修繕積立基金、専用使用料等の金額を考慮しな いで計算。 ・給水管、排水管、エレベーターについては、実際上は、必ずし も２０年で工事が到来するわけではないが、２０年で必要とな る想定所要金額を積立額に参入。 というものです。 モデルでは、戸あたり修繕費は月あたり２１６８０〜３８５８３円 とされています。平均値が知りたいので、間をとって３０１３１円 とすると、修繕積立費の総額は２０年間で、 ３０１３１×１２×９５×２０＝６８６，９８６，８００円 となります。 ただ、給水管、排水管、エレベーターについては、レジデンスでは ２５年目に設定されていますのでこれを割り戻しますと、 ６８６，９８６，８００／２５／９５／１２＝２４１０４．８円 となります。 ９５戸（２５年）の物件で月あたり約２４１００円（『定額型』） という数字がでてきました。 さてレジデンスの方ですが、基金（３回）を修繕費に割り戻し、同 じ『定額型』で比較すると、１３１の書き込みデータより、 （３８００００×３／２５／１２）＋２１７００＝２５５００円 となります。 若干レジデンスの方が金額が多いですが、棟が２棟ということも ありますのでほぼ適正値の範囲と見てよいと判断した次第です。 （よって、前回はレジデンスを『適正な修繕費』として話を展開し ました） で、前回は控えめに書きましたが、これが４００戸であれば、２５ 年の総額で、 ２４１００×１２×４００×２５＝２，８９２，０００，０００円 位必要なはずなのに大丈夫なのかな、と思ったのが事の発端だった のです。 ふたたび長々と書いてしまいましたが、読まれた方はこんな意見も あるんだなとという程度に受け止めておいてください。 また、財団法人マンション管理センターのＨＰに『修繕積立金算出 システム』というものがあり、こちらも参考になるかと思います（ 実際スケールメリットがどの程度あるのかは、業者でない私には正 確なところまではわからないので）。 ”修繕積立金算出システム”で検索するとヒットします。 ではでは。 |
|
| No.146 |
130さん 有難うございます。
論理的に説明して頂き、やっと仕組みを理解できました。今後とも情報発信を希望します。 |
|
| No.147 |
前回で、終わったつもりでいましたが、１３０（１４４）さんには、まだまだ４００戸が
気になるんですねぇ。今度は２８億９千万円をご提示ですか。それもこの数字がことの発端 だったとか。あ、それでは、私もことの発端をもうしましょう。私はこのレジデンスを最近 知りまして、複数の候補のなかのひとつに挙げていました。もちろん、掲示板を見たのは先 日がはじめてで、そこにたまたまある人が５年毎の管理費のことを投稿していて、いま居る 自分の所と大分違うな〜、と思いつつ、私のところはこれくらいでやってますけど、と軽い 気持で投稿しました。その後のことはご承知のとおりです。 さて、本題に入りますが、もともと１３０さんと私とは根拠になる数字の出発点が違って いますので、論点がかみ合わないのは当たり前なんです。 かたや、業界関係の協会等からの数値を、私は現実そのままの数字をそのまま根拠にしたわけ ですから。１３０さんのことですからもちろん、業界のことをいろいろ調べ上げてお出しにな った数値と思いますが、でも、それはあくまでも業界の意に沿った協会がだしたモデルの数値 であって、第一に、まず協会なるものが、将来に亘って自分たちの不利益になるような数字で モデルを作ると思いますか？。それはちょっと考えられないことだと思いますけど。 だから、今回の協会の数値を根拠にした２５年で２８億９千万円がことの発端といわれると、 おい、おい、それでいいのかい、と言いたくなるんです。 いろいろご心配いただいていますが、現実にはそれよりはるかに安い価格で過去できているし 今後も問題なく進む予定です。 あなたの机上論を論理的でよく理解できた、といわれる方も多いわけで、その人たちは修繕費 が５年ごとに６〜８万円（５年で３０〜４０万）上がることは承知のうえということでしょう。 それに管理費もあがると思いますが、はたして年額で総額いくらあがるのか、ご存知なんでし ょうか、みなさんは。 私共は、数年前から管理会社とはまったく無関係なコンサル会社をまじえて、小さな工事でも いろんな角度から検討しています。 管理組合が、御用組合になって、そのまま管理費等を言われるままに納めてゆくか、それとも 自分たちのマンション生活をよりよく向上させるためにみんなが協力しあって、自分たちの努力 ですこしでも管理費等をおさえてゆくのか、それは入居者みなさんの判断です。 なにもしないのが一番楽です。でも、なにもしないで、いいとこ取りはありません。 管理組合が管理会社をリードするくらいでないと、削減は実現不可能です。 今回のことでつくづく思いました。 失礼ながら、数値に酔いしれて、本質を見失っている人が意外といるもんだな、と。 最後に、私共では数年前管理会社を替えました。 当初の売主指定のA管理会社とは特別に不満があったというわけではありません。 むしろ、社員教育はよくできているし、好感度はかなりのものでした。 いまのままでもいいのではないか、と言う住民少なからずいました。 ただ、近隣のマンションに比べて管理費が高いのでは、ということから、数社から見積もりを 取ったところ、驚いたことに２０〜４０％弱 低く出たんです。 その後B社との契約の段になって、あわてて、A社が駆け込んできました。 それまであれほど値下げは、とてもできませんと言っていたA社。 「今までと同じ管理内容で、B社と同じ金額で結構ですから、契約を継続してください」と。 どういうことか、賢明なみなさんにはすぐにお分かりになったことだろうと思います。 普通は考えられないことが、こういうこともあるんですねぇ。 喜劇と言うべきか、悲劇と言うべきか。 でも、B社を採用したおかげで、従来より年間○千万円削減できたました。 このことは、どういうことか、みなさんがお考えください。 私はこれ以上なにも話すことはありません。 あとはみなさんの英知で楽しいマンションライフを築き挙げてください。 １３０さん、いろいろ勉強になりました。ありがとうございました。 それではながながと拙い文章で失礼しました。 みなさんの、ご健闘をお祈りします。 |
|
| No.148 |
１３０です。
私もかみ合わないわけがやっとわかりました。 確かにおっしゃるとおり問題にしている論点が違いました。 私は、そもそも物件購入段階でちゃんとした計画ができているか どうかの話をし、１２１さんは計画後の見直し段階の話をしてい たわけです。 当然のことながら計画は計画でしかないので、実際の修繕時期に なれば複数の業者から相見積もりをとったり、定期的に計画自体 の見直しをするのは当然の話です。そもそも２５年後の正確な数 字など誰にもわからないので。ただ、であるからこそ、計画時の 数字は余裕を見た計画でないと危険であると思っているわけです が。（修繕費とは違い、管理費については、１年もあれば実績が 出ますので総会において見直しの提案はするつもりでした。１３ ０においても管理費には高い安いはあると説明しているのはその ためです）。 ただ、現在はまだマンション販売時期であり、購入にあたって考 慮することは、計画自体の当否であろうと思って話をしていたの です（修繕費が足りない計画を上げるのは困難ですが、下げるの は容易だからです）。見直しは、実際暮らしてからすることなの で。 掲示板のやりとりですとよくこのようなこと（誤解から生じるす れ違い）が起こりますが、とりあえず、この件については、私も これまでとしたいと思います。 それでは。 |
|
| No.149 |
１３９さんの懸念されてるとおり、駐輪場が１１８台分なんて、絶対足りませんよ。
購入層が４０代が主ということであれば、世帯数の少なくとも２倍は必要です。 業者なら誰でもわかりそうなことなのに、なにを考えてこのような台数にしたんでしょう ね、売主は。 まったく、入居者の利便性なんて頭にないんですね。 目立つところだけ、強調して宣伝して。 駐輪場は入居してすぐに問題になりますし、解決するまでひと苦労ですね。 管理組合だって立ち上げてすぐということで、機能するまで時間がかかりそうだし、 それまでは、あちこちに置くことになるんでしょうね。 販売会社には、購入者、予定者は駐輪場の増設を申し入れるべきかとおもいます。 そういう声が多ければ多いほど、販売中といえども改善してくれることもありますから。 それにしても、みなさんのなかで、あまり問題視されてないことが不思議でなりません。 マイホームを手に入れるうれしさで、またローン等のことなどで頭がいっぱいでそういう 細かなことまで気がまわらないのでしょうか。 真っ先にぶち当たる現実問題なのにね。 |
|
| No.150 |
修繕費の件は、147さんの意見はよく理解できます。しかし、前レスでも上がっていましたが、議決権の問題でこのマンションの場合は、簡単に東急コミュニティーからの変更は困難と予想できます。スポーツオアシス＋４戸の反対で、否決されてしまいます。こういうところが、商業施設併設マンションの難しさなんだと痛感します。入居後、この掲示板のように前向きに論議ができればいいのですが、現実は難しいのかなぁ。。。
|
|
| No.151 |
１５０さん、あの、誤解の無いように敢えて申し上げておきますが、私は
管理会社を替えることをお勧めしているわけでは決してありませんから。 ただ、場合によってはそれも必要では、ということですので。 業者（管理会社）はあくまでも営利会社であることを念頭に置くこと。 その意味で、こんな管理会社もあるんですよ、と１つの事例として私共の過去 にあったことを挙げたわけです。 レジデンスの管理会社は、売主の指定会社で決まっており、これは少なくとも しばらくはこれで行かざるを得ないでしょう。 管理会社とは管理員を含めて付き合ってみないとわかりません。 管理会社はいいけど管理員がどうもね、とか、管理員はいいけど、会社の対応が ダメね、とか、あるいは会社の対応もいいし、管理員もいいぞ、といろいろ評価 が出る数年後に、あらためて住民のためにはどうすべきか、管理会社は今のまま でいいのかどうか、等等、それから考えても遅くはないと思います。 管理会社とは、少なくとも対等に付き合うべきで、さらにいうならば適度の緊張感 があったほうが将来に向かっていいのではないか、とも思います。 なにしろ、私共では管理会社と馴れ過ぎて、管理会社に対し当然の要求もしづらい 思いをしたこともありますから。いろいろ難しい面があるんですよね。 いずれにしましても、最後に決断するのは、もちろん、管理組合の理事であり、 また住民のみなさんであることは言うまでもありません。 つまらぬことを書き連ねましたが、ひとつの私見としてご容赦のほどを。 １５０さん初め、ご入居予定の皆様のご健闘をおいのりします。 |
|
| No.152 |
こちらのマンションは元○ーホームズにて建築確認をされているのですね。（その後、取り直しているようですが）。マンション横の建築物の表示板には今だ○田殿の名前が記載されてます（テプラで修正したのが剥がされたようですね）。通行の人が”あっ、ここ○ーホだぞ”の声に私も気づいたのですが、表示板ぐらい施工元に直させたほうがいいのではと、老婆心ながら思います。この頃売り出された○イワ殿の町田の物権も、この検査機関の関与にて半分ぐらい売れの残っていたり、資産価値も無いレベル（買い手がつかない）の中古物権も良く耳にします。人の噂ほど怖いものはありません。早急に対処してもらったほうがいいと思います。
|
|
| No.153 |
購入者はリスク覚悟の上での購入ですから関係ありません。
|
|
| No.154 |
147さん、回答有難うございました。
|
|
| No.155 |
それでは、建築確認について
①ｅＨｏ．０５．Ａ−００９７２３００−０１（平成１７年８月１０日） ②姉歯事件発生 ③第ＵＨＥＣ建確１７３９０号 （平成１７年１２月２０付） ④第ＵＨＥＣ建確１７３９０号変１号 （平成１８年３月７付） とこのような順番になっております。 購入者の大半は当初建築確認がイーホームズだったことはご存知だと思 います（表示板もそうですが、５５あたりの方が見られていたＨＰでも 載っていますので）。で、姉歯事件の後に工事を中止し、別の機関に建 築確認を取り直しております。 まず誤解なきように申し上げたいのは、鉄筋抜いたり、耐震不良設計を 行うのは建築確認機関ではありません。倫理観のない建築士であり、悪 徳売主です（建築確認機関が設計を改悪するわけではないので）。です から、建築確認がイーホームズ＝欠陥マンションではありません。で、 表示自体ですがまあ、いいんじゃないですか。事実ですし。気になる人 は販売業者に聞くでしょうから（かえって情報公開になっていいかもし れません）。 そんなに心配することもないと思いますよ。 なにせもともとテプラでしたから剥がれずとも透けて見えておりました。 当時作り直せばいいのにと思ったくらいです。 |
|
| No.156 |
で、この件については、それほどリスクとは感じておりません。
さすがに事件直後ですから、ここで何かあると猛烈な不買運動が発生します。 正直、多少の手抜きで得られる利益なぞ物の数ではありません。 もうひとつ、元々ここは高額物件ですから手抜きなぞせんでも相当の利益を上 げられると思います（実際スペック上は、手抜きと思われる点はあまりありま せんでしたし）。 この物件の抱えるリスクは何と言ってもスポーツ施設併設であることです。た だ、土地柄商業施設併設以外は不可だったので、その点は止む無しと判断いた しましたが、購入直前に判明した議決権問題については、まさに青天の霹靂。 おいおい、そりゃないんじゃないのと思いましたが、こちらについては解決策 （規約変更）がないわけではないのでＧＯサインとなりました。 ついでに解決策にちなんでこの物件のマイナスポイントをひとつ。 駐車場が機械式であることです。 通常敷地面積の不足から止む無く機械式にしたケースについては、仕方ありま せんが、この物件に関しては、スポーツ施設側の敷地を今より削れば、自走式 平置きが可能だったわけです（２段になるか３段になるかはかわかりませんが）。 これによって自走式であれば１０００円〜２０００円で済んだ駐車場代が６０ ００円位になっています。１戸あたり２５年でみると、 （６０００−２０００）×１２×２５＝１，２００，０００円 ほど本当であれば不要だった金額を払うことになってしまいました。 機械式駐車場はメンテ等々色々お金がかかるので、業者がよく使う手（建築 後の収入稼ぎ：連結ベース）ですが、商売してますねという感じです（これ については良心的売主とはいえません）。 リンクソシエなんかはその点総平置きで良心的ですが、パークフィーネやリー デンスクエアなども、総平置きが可能なスペースがあるのにわざわざ不要な 機械式を混ぜ込んでいたりします。 ただ、上記２つと違うのは、敷地があれば、機械式の耐用年数切れの際に総 平置き化へのが変更が可能ですが、レジデンスの場合は、いまや敷地の面で 難しいことです。こちらは解決不能な点で嫌でしたが、我慢することにしま した。 なにより機械式って不便なんですよね。 今日みたいな大雨の時は冠水さけるために車を退避させないといけないし。 まあ、いろいろ書きましたが、やはりメインは議決権です。 これを何とかしないと居住者の選択肢が著しく狭まりますので。 マンションは現代版平屋のようなものです。一つ屋根の下で、遠からず、同 じ問題に直面することになります。 ですから、できるだけ多くの購入者（及び購入予定者）にこの掲示板を見て いただき、この物件の情報と問題を共有したいと考えています。 正直、物件検討にあたり、かなりの時間とそれなりのお金をかけましたが、 初期の目的を達成した以上、ひとりで情報を抱えていても意味がありません ので、ちょくちょく書き込みをしております（その時の時間的余裕と書く気 ゲージ次第ですが）。 ということで毎度の事ながら長くなってしまいましたが、購入者のみなさん、 よろしくお願いします。しっかりと情報と問題を共有した上で、一緒にいい マンションにしていきましょう。 |
|
| No.157 |
失礼
平屋→長屋 |
|
| No.158 |
機械式駐車場は気になりますね。
車が出てくるまで最長３分半かかるそうです。 あんなに敷地があるのになぜ自走式ではないのか不思議に思っていました。 営業マンは駅前で駐車場に敷地をさくのはもったいないとか言ってました。 機械式駐車場は建築後の収入稼ぎなんですか・・・ そういうことだったんですね。 |
|
| No.159 |
これだけ駅の近くなので機械式も仕方がないと思いますが、やはり機械式は使ったことないので心配ですね。上下いくつかあるようですが、はたして事故なく使いこなせるのか？？？
場所は抽選？だそうですが、希望はどれぐらい通るのか・・・機械を稼動しなくていい場所はいくつぐらいあるのでしょう。 確実に車の使用率は下がるでしょうが、ガソリンも高いからかえっていいかもしれません。 |
|
| No.160 |
機械式駐車場で６０００円〜は安いと思います。
将来のメンテ（機械交換とか）で修繕費が足りなくなりそう。 近隣のマンションだと１万以上しますよね、機械式は。 |
|
| No.161 |
最低料金は3500円〜と聞きましたが。違うのでしょうか？営業マンは高い駐車場から希望が殺到するなんて、適当なことを言っていました。駐車場情報はそういえば、あまり細かな情報がありません。
|
|
| No.162 |
”イーホのマンション”というだけで、資産価値は正直下がります。私のマンションがその例です。
金利の最安値だった1月頃、一軒家購入のため銀行と交渉しておりましたが・・・マンション価値が見込めないとの理由で融資して頂けませんでした。築5年でこのありさまです。施工に問題が無くても、用は買い手が着かない物件は資産価値は無いに等しいようです。 |
|
| No.163 |
一生住むから問題ありません。売ることなんて考えてませんから。
|
|
| No.164 |
＞”イーホのマンション”というだけで、資産価値は正直下がります
一理あるかもしれませんが ＞用は買い手が着かない物件は資産価値は無いに等しいようです。 建築確認申請をどこで受けたかよりも その物件の立地を含め、他に原因があると思います。 今はマンションが供給過剰気味ですから 中古マンションに資産価値を求めるなら 人気がある駅の駅近物件等の 利点がハッキリしている物件でないと 難しいと思います。 マンション本体の価値は どこで建築確認を受けたかではなく、 どこで建てたかのほうが重要だと思います。 |
|
| No.165 |
いやいや、１５５をよくみてもらえれば分かると思いますが、最終建築確認
はユーイックが行っていますので、そのような表現をするのであれば、 誤 「イーホームズが建築確認を行ったマンション」 ではなく 正 「ユーイックが建築確認を行ったマンション」 ということになります。 為念。 |
|
| No.166 |
１６１さん、営業マンが「高い駐車場から希望が殺到する」と言っていたということですが・・・
どういう意味で言ったのか定かではありませんが、大きさ・重量に制限があるので、買い替えも 考えて、大型車用を希望する人が多いと予想しているのでは？ 平置きと違って、条件が厳しいのが機械式です。 |
|
| No.167 |
161です。
値段の違いが、駐車場の場所なのか、大きさ重量なのか、説明されている書類はあったのでしょうか？私は、後日説明があるのかなぁ・・・と、能天気に考えていました。。。 |
|
| No.168 |
それでは、駐車場について
「駅が近いから機械式」というのはたまに聞きますが、これは実は間が抜けていま して、駅が近いから（地価が高い。）（平置き駐車場にするとその分敷地面積が増 えてマンション販売価格が高くなりすぎるもしくは駅近で敷地に元々余裕がないか ら）機械式というのが正しい文脈です。でこの物件の場合は敷地に余裕があります ので、先のような話をいたしました。 「駅が近いから機械式」の伝でいくとすぐ裏手の「ベルコリーヌ南大沢」も反対側 の「シティハイツ南大沢」も機械式でないとおかしいとなってしまいますが、実際 は両者とも平置きです。 次に駐車場使用料ですが、確定ではないかもしれませんが、地下２段地上３段の前 奥あり、昇降横行式駐車場（１０４台）で、 大型地上１段 前／奥 ８０００／７０００ 大型地上３段 前／奥 ６０００／５０００ 中型地上２段 前／奥 ５５００／４５００ 中型地下１段 前／奥 ５５００／４５００ 中型地下２段 前／奥 ４５００／３５００ ＋唯一の平置き身障者優先区画 ９０００ （１台） です。 大型が高いのもそうですが、基本的には車の出し入れ速度が速い方が高くなってま すので、高い方に殺到する理由はこちらの方です（適当ではないですね）。 ３５００の所が３分半と思われます。 さて、あとは将来の話ですが、機械式駐車場の入れ替え費用と鉄部塗装は長期修繕 計画に折込済みですのでその点は問題ありません（それ以外のメンテ費用に駐車場 使用料が使われると思われます）。 現在私は天気を注視しております。工期急いで雨の日にコンクリート打設とかしな いよねと監視に行っているとかいないとか。 ではでは。 |
|
| No.169 |
昨日夜8時過ぎに現場前（遊歩道）を取ったところまだ工事をしていました。おそらく雨のため、打説工事ができず、雨の降っていない日に集中的に工事を行っているのでしょうか？
ところで、ベルコリーヌは機械式が何箇所かあります。やはり平置きと比較して、改選時には人気がありません。しかもメンテナンスが必要で、ある程度の年数（15年？）経つと全交換も必要なようで、維持費が馬鹿になりません。場所さえあれば、平置きにするか、せめて平置き2階建ての駐車場にしたほうが、利用者には親切ですし、維持費も最小限です。 駐車場の使用料金を見る限り、ベルコリーヌとさほど変わらないため、このあたりの相場だと思います（民間駐車場はもう少し高いですが）。 |
|
| No.170 |
168さん
161です。この情報は、資料で配布されていますか？私はもらってない気が・・・ もらった資料について、もう少し見てみます。 |
|
| No.171 |
161さん駐車場使用料は価格表の一番下にのっていますよ。
最近建築確認の件が話題になってますが、すぐに別のところに建築確認とらせてるので、良しとしました。他物件ではそのままのところもあるくらいです。 ところで、工事の状況が気になります、、雨が多くて心配です。 近くに住んでないので、月１回くらいしか見に行けません。 宜しければ、時々、情報いただければうれしいです。 |
|
| No.172 |
１６１さん
＞161です。この情報は、資料で配布されていますか？私はもらってない気が・・・ 帰ってきたら１７１さんが先にお答えされておりました。 私のソースもそこです。 １６９さん 駐車場の使用料金も考え方は修繕費と同じで、基本的には必要総額から逆算して 算出します。ですから、相場と比較するのは実はそれほど意味がありません。 ただし、修繕費と違うのは算出した金額を民間の駐車場料金と勘案して調整する 作業が入ってくることです（もちろん売主がですよ）。算出後の金額が、近隣民 間相場と比較して 算出後＜近隣民間相場 であれば、そのまま駐車場料金が決定しますが、 算出後＞近隣民間相場 の場合、流出を招きますので、 ①管理費へのつけかえ（見かけ上の駐車場料金引き下げ） ②必要総額不足化による減額（悪質） を行い、近隣民間相場から必ず下回るようにするからです。 で、結果的に相場に近い金額に設定されることが多いのです。 とりあえず、最終的には機械式の割合が多いほど必ず駐車場使用料金は高くなり ます。（まあこの話は、区分会計の考え方やマンションにおける駐車場の位置付 けをどう捉えるか次第で大きく変わってくる面もありますが、長くなりますし、 見解の相違もでがちですので割愛） で、レジデンスがどうかについては、データ不足により現在不明です（長期計画 に折込済みだったのでおそらく大丈夫とふんでいますが。少なくとも②でないの は確実です）。 まあ、１年もすればわかるでしょう。 |
|
| No.173 |
161です。168さん、171さん、返信有難うございました。もう少し勉強してみます。
|
|
| No.174 |
駐車場の選定についてはまだはっきりとは決まってないのですよね。抽選は一年ごとなのかそれとも2〜3年ごと？あるいは一回決まったらもうそれで固定、など。抽選方法も車種関係なく場所の希望を出せるのかどうか・・・どこの場所に希望が集中するかはわかりませんが、やはり値段が高くても地上そのまま出せるところが人気が高いのでしょうか？ それとも安いところが？？？こればかりはわかりませんね。決まるのは来年？でしょうか。
|
|
| No.175 |
１７１さん
発信自体はＯＫですが、どちらの何階あたりなのでしょうか。 Ｂ棟（西側）かＣ棟（南棟）によって打設日が異なりますし、 当然フロアによっても異なります（さすがに全部書くのは面 倒なので）。 それから、この掲示板は検討板なので、おそらく早ければ７ 月中には閉鎖されますので（６階以上かな？であれば閉鎖後 かもしれません。とはいえ、早く閉鎖にいたらないと困るわ けですが）。 住民板に移ればいいんですけど。いまだに立ち上がってない し、他板見てもなぜか書き込みが沈静化しているようですね。 プライバシーの問題もありますので、特定されなくてもよい ですよ。 ではでは。 余談 配筋等は天気あまり関係ないので、とりあえず気にす るのは打設日の天候と打設間隔だけですね。近隣にお住まい の方は要チェックですね。 そういえば、今日は２期の登録締切日、情報お持ちの方はよ ろしくです。 |
|
| No.176 |
皆さんオプションはどんなものをつけるのでしょう。もうすこし手ごろな価格なら考えるんですが、バルコニーのタイルなど自分でやったほうが大変でしょうがリーズナブルだと思います・・・。表札なんて適当に今使っているものをつけるのでいいかなと思っているんですが、みなさん新しく付け替えるのかな？ 食器洗浄器は住んでから量販店につけてもらうほうがよっぽど安いとおもいますが、ビルトインの場合まれですが後からつかないことがある、なんて販売の人に言われましたが、そんなことあるんでしょうかね。ただ、今注文すると型がひとつ古くなるので、もう少し後にしたほうがいいと良心的に忠告をしてくれました。
|
|
| No.177 |
バルコニータイルはネットで注文し、自分で設置する予定です。簡単にできると思いますよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15443/ オブション会では、食先機は入居後に自分で設定できると聞きましたよ。自分で買って設定したほうが、新しいタイプを安く購入できます。私はオプションは、ピクチャーレールのみです。 |
|
| No.178 |
食洗機の情報ありがとうございました。うちもオプションで申し込もうと思ってたのですが新しいもののほうがいいので直前に申し込もうかな。それからフローリングのコーティングもしようと思ってるんですが、けっこうなお値段なので、どうしようか検討中です。
アレルギー体質なので、畳調湿シートもつけたいんですがいろいろとお金かかりますね、、。 みなさんは６月のインテリアオプション販売会には行かれますか？ |
|
| No.179 |
フローアのコーティングは、注意したほうが良いみたいですよ。
でも、個人の判断なので。沢山、スレッド立ってますので、しっかり読んで判断してください。 私は、UVコーティングではなく、フローリングワックスとして別業者に依頼する予定です。 |
|
| No.180 |
オプションで、オープンキッチンを検討されている方はいませんか？
モデルルームを見ると憧れてしまいますが、現実はどうなんでしょう？ |
|
| No.181 |
オプションにあるフローリングのコーティングはＵＶコーティングなのですか？
案内をみても、材料などは何も書かれていませんが。 私もお手入れが楽と聞いて検討していたのですが、賛否両論のようですね。 どうしたものか・・・・・・・ |
|
| No.182 |
オプション販売会は・・・どうなんでしょうか？勉強にはなるのでしょうか？特になにも予定はないけどちょっと見たい気もしますが、遠いなぁ。
オープンキッチンだとさぞかし開放的でいいとは思いますが、現実問題として収納があれだけ少なくなるのはうちは無理ですのであきらめました。その家によってちがうのでしょうが。 家族が少なければいいですが、やはり子供が何人かいると物も多くなるのでオープンではたりないでしょうと販売員の方もおっしゃってましたが、どれくらいの割合でオープンのキッチンの人がいるのでしょう？ でもあれだけオープンだと、相当きれいにしておかないと目立つので大変なのかもしれません。 いろいろ読ませていただくとフローリングコーティングすると後が大変？ どうせ傷だらけになるだろうから、自分で普通にワックスを買ってきてしようかと・・・。 |
|
| No.183 |
アイランド式キッチン（オープン型）は、前面（キッチン側の反対）のテーブル下に収納スペースがあります。調べたところ奥行きが30cmほどあり、通常使うお皿やカッブ類は十分入ります。（メーカーは確かTAKARA製)キッチン上の収納だなが無くなりますが、その分はカバーできる収納量でした。オプション価格が60万以上するのはちょっと高いですが（ほとんど定価？）、その価値を見るかどうかだと思います。ちなみに最近の流行は、夫婦でキッチンに立つアイランド型で若い夫婦のほうが受けがよいと聞きました。リビングのデザインだけでみると、明らかにアイランドのほうが洒落ています。が、その分普段綺麗にしておかないと大変ですね。
|
|
| No.184 |
我が家は、セミオープン（無償セレクト）にしましたが、183さんの説明されているキッチン収納は60万と聞き、思いっきり引いちゃいました。60万のオプションって。。。。あまりにも、足元見すぎです。市場価格の倍ですよね。みんな選んでるのかなあ。お金持ちなんだなぁ。。。
|
|
| No.185 |
ホームページに４戸売れ残っているようです。西側３戸、南側一戸。
うーーん。２期は完売できずです。ここにきて、息切れですね。 |
|
| No.186 |
オプションのキッチンはうちも憧れたのですが、高級レンジフードのフィルターが１枚でも７０００円くらいしたのでびっくりしてあきらめ、セミオープンにしました。
フロアコーティングは後が大変？ってどういうことでしょうか？水拭きができて、お手入れが簡単って書いてあるのでやろうと思ってるのですが、、、。ワックスは有機溶剤が気になるのでしたくないんです。 |
|
| No.187 |
今朝の日経新聞の３１ページに「家守るプロの知恵」の見出しで、
快適なマンションライフの後押しをしてくれる所として相談団体名が 掲載されています。 「マンションは三度おいしい」。 これは建築関係者の一部でささやかれる言葉。 プロが素人を丸め込み、建設費、管理費、大規模修繕で荒稼ぎする。 「だからこそ、住民はもっと意識を変えないと」と、ある相談団体。 前にも言ったことがありますが、みんながそれぞれ管理組合員である という意識をもって取り組んでいかないと、相手は手強いですよ。 余計なことですが、ご参考まで。 |
|
| No.188 |
186さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3134/ 自己判断でお願いします。個人的には、コーティングは傷つきにくいですが、生活していると確実に傷つきますので、傷ついた後を考えるとはがすのが大変なので、私はやらない派です。 |
|
| No.189 |
まあ、おっしゃることもわかりますし、３回稼げるのも間違いない
わけですが、荒稼ぎというほどどれも利益率は高くないですよ。 例えばこの売主２社の決算書見ても（それぞれ利益率） ＜東急Ｇ＞ 分譲８．３％ 管理受託３．３％ 請負工事１．８％ ＜三井不動産Ｇ＞ 分譲１．３％ 管理受託１４．１％ 完成工事１．３％ とこのように荒稼ぎどころか・・・という感じです（ちなみに三井 の管理受託が高いのはオフィス系の割合が高いためです）。 利益率が高い（荒稼ぎしている）のは賃貸とか仲介業務ですね。 だいたい１０％〜４０％はあります。 とはいえ、プロが素人を丸め込むのは不動産に限らず、保険や金融 等々様々ありますので、消費者は勉強してできれば専門家にも依頼 した方がいいのは間違いないと思います。 とりあえず私は物件購入相談を依頼しましたが、すでに内覧会同行 についても依頼をしております（現在独自に内覧会に向けてチェッ クシートを作成中）。 入居後については、できれば以下のようになって欲しいなあと思っ ております（２番目以降は専門家もいれつつ）。 ・理事の任期２年化＆１年で半数交代（管理組合の継続性担保策） ・１年後の管理費見直し（必ずしもリプレイスを意味する訳ではない） ・１年後の建物総診断（共用部のアフターサービス期間内補修を行うため） ・５年ごとの長期修繕計画見直し そうそう最近キッチンの話題で盛り上がってますので、ついでに。 我が家はキッチン、セミオープンにしました。 妻がクローズ型は家族の姿が見えにくいのとＬＢから離れた感じ が寂しいと言われたので（オープン型は匂いと音の問題から断念）。 |
|
| No.190 |
１８７です。余計なことを言ってすみませんでした。
１８９さんのような方がいらっしゃるから、だいじょうぶですね。 今後のことも見据えて、いろいろ勉強され、考えておられるようで、 あらためて１８９さんのすごさを知りました。 ここの住民の人びとは頼りがいのある人がそばに居てしあわせですね。 あとは住民の皆さんが１８９さんに協力することですね。 いい管理組合ができ、快適なマンションライフが楽しめますね、きっと。 |
|
| No.191 |
できれば、１８９さんに理事を立候補してほしいですね。志が低いと、管理会社の接待攻めに陥落し、管理会社の思い通りになってしまうことも多いようです。よろしくお願いします。
|
|
| No.192 |
１９１さんと同意見ですけど、他のみなさんは一体
どうしているんでしょうね。 ほんの一部の人しか管理組合に関心がないみたいで。 みんなのために、と同時に自分のためにでもあるん ですけど、どうでしょう、一肌脱ぎませんか？。 |
|
| No.193 |
188さんありがとうございます。実はあのスレッド既に見たんですけど、余計どうしたもんかと思い、こちらで聞いてみたんです、、、。しばらく悩んでみます。
それから訂正があるのですが、 レンジフードのフィルターは３６７５円の誤りでした、すみません。ダクトカバーが７３５０円だったのでそれと勘違いしました。 |
|
| No.194 |
うーん。
私は座学だけですので、そんなにたいしたことはないですよ。 とくに管理組合初期段階においては、理事経験者にやっていただける方が いいと思います。 やはり経験がものをいいますので。 この辺は実際の居住者にどのような方がいらっしゃるか次第ではないでしょ うか。 ただ、一番困るのが、『他人事』だと思っている場合なんですよね。 １８７さんや、１９２さんが指摘されていますが、意識の問題が一番やっ かいです。以前マンションは現代版長屋と例えましたが、より適切な表 現をすれば、マンションは一種の「自治体」です。 自分達で自分達の家を管理するわけです（自ら治めるわけですね）。 共用部分も含めて私達はお金を払って購入し（売主がプレゼントしてく れるわけではないので。内覧会の時は注意ですよ。私達には共用部分に ついてもチェックする権利があります）、同じく共用部分の固定資産税 も按分して負担することになり（実際の専有面積より大きくなりますの でこれも注意です。納税通知書の間違いではありませんので）、共用部 分の管理費、共用部分の修繕費も含めて払うわけです。 管理の問題は、まさに自分の財布を直撃する話なので、決して他人事で はないし、そういう意識を持たないと「損」をしてしまうわけです（し かもけっこうな額を）。実は日常、安い買い物をしようとする努力より 少ない労力で、大きな節約ができます。 なので『意識』の問題についてはちょっと危惧しております。 管理組合の理事のなり手がなくて困っているというケースも聞きますし。 管理組合の成否は、自治意識の高い構成員の『割合』にかかってますので （数人いたところで、たかが知れています。民主的組織ですから、数が全 てです）。 それにしても、今からでも売主は議決権問題解消してくれませんかね（ たぶんここ見てると思うので書きますが）。 あきらかに戦略ミスだと思います。 管理組合は自治体ですので１人１票（＝１戸１票）が原則です。民主主 義の原理から制度設計がされているにも関わらず、資本主義の原理を持 ちこもうとしています（株主総会の議決権とは根本から制度設計が異な るにも関わらず）。しかも、住民からすれば何も益する所はないので、 ちょっと考えれば、規約変更に動くことは想像がつくはずです。なにせ、 住民にとってこの件は、『ノーリスクハイリターン』ですから（この問 題は費用問題が発生しませんので）。真に資本主義の原則どおり行動す るのであれば、今からでも自ら解消された方が、以下の２点から、売主 にとっても益することになると思われます。 ①どうせすぐ規約変更されるのであれば、自ら解消する方が風評被害等 のリスクが防げること（購入者はこの物件を買った方だけではありま せん。未来の販売機会のロスを防ぐためにも） ②残物件を売る上でもマイナスポイントは解消しておく方が売れやすい こと さすがに売れ残りを売主が買って社宅にしたり、賃貸に出してキャスティ ングボードを握るようなことはしないと思いますが（社会問題になりま すので）、ぜひ再考していただきたいものです。 |
|
| No.195 |
１８９（１９４）さんのおっしゃるとおりですねぇ。
天下の三井、東急ともあろう会社が、そんな姑息なことを 考えるとはね。 １８９さんの言われる①と②はまさしくその通りと思います。 ぜひ再考していただきたい、と私も思っています。 |
|
| No.196 |
失礼
キャスティングボード→キャスティングボート ですね。 上記、売主に益を追加します。 ③どうせすぐ規約変更されるのであれば、何かある度にスポーツ施設の件で 管理組合と調整する必要がでてくるので、最初から良好な関係を持つ方が 長期的に見て得策であること。 ④スポーツ施設の定期顧客になりうる可能性が最も高い、当マンション住民 とは、良好な関係を持つ方が経済的に見ても得策であること。 以上です。 それからコーティングの件について １９３さん（もしくはご関心のある方へ） 美観については個々人の考え方がありますのでわかりませんが、マンショ ンの機能的面からひとこと（参考程度に聞いてください）。 ご存知の通りマンションは上下左右をコンクリートに囲まれております。 そしてコンクリートはおおざっぱにいって水と砂利でできています。 このコンクリートに含まれている水分はおおむね２年ほどかけて放出され、 乾燥収縮をほぼ終えると言われています（状況によって異なると思います が、最初の1ヶ月で35〜50％、1年で60〜80％程度終了するとの話もありま す）。 で、床下のスラブからも水分が放出されるわけですが、コーティングをされ るのであれば、コーティングがフローリングの吸放湿性にどのような影響を 与えるのか確認されてからの方がいいかと思います。 水分が閉じ込められてしまいますので。 みなさん、ちなみにコーティングの有無に関わらず、入居後１年から２年弱 の間は換気に気をつけたほうがいいですよ。 それでは。 余談 １８９で書いた「１年後の建物総診断（共用部のアフターサービス期 間内補修を行うため）」は実はこれに関連していまして、駆体の乾燥収縮後 の状況を確認（クラックとか白華の発見）するのにちょうどいい時期だった りします。 |
|
| No.197 |
理事長の選出など管理組合の体制が整うのはやはり入居後ですか？この業界に明るい人がいると心強いのですが・・・。ここのマンションに限りませんが、あとあとトラブルにならない前に決めた置いたほうがいいことっていろいろありますよね。管理にかかわることをはじめとして、ペットのこととか駐車場のこととか。気持ちよく住めるように、一人一人が他人事だと思わないようにということを痛感しています。
|
|
| No.198 |
アウトレットモールは１５年の定期借地だそうですが、あと数年でなくなったりするのでしょうか？
継続される場合もあるのでしょうか？ 少し心配しています。 |
|
| No.199 |
アウトレットは定期借地さんですね。初めて聞きました。あんなに混雑しているのに、閉店がありえるのでしょうか？ちょっと、考えにくいですが。
私はそれよりも、東急OASISが閉店するほうが、マンションにとっては致命的なので、心配しています。今はパチンコ屋は建築できませんが、駅前も条件が緩和されてきているようですし、10年後を考えるとわかりませんよね。リスクありです！！ |
|
| No.200 |
誤字訂正します。
＞アウトレットは定期借地さんですね。 アウトレットは定期借地なんですね。 |
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
