【仁義なき戦い】パークホームズ武蔵小杉【武蔵小杉】

[匿名さん]

今度は、三井が単独での参入です。
駅西にタワー控えているのに大丈夫？
あっ、ちなみに場所は小杉町。等々力緑地、多摩川を前面に押し出してせめてくると思いまーす。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町2丁目201
交通：東急東横線 新丸子駅 徒歩7分

[86: 匿名さん]

>この開き直り方には驚きました。
>「管理費はいくらですか」と聞かれて、
>ネット使用料込みの値段を、管理費として回答するのですか?
>余りに不自然な考え方です。

>プラウド武蔵小杉の重説、[2]継承事項、第４項目には、確かに、
>「当該サービスの利用料金として、ご利用の有無にかかわらず
>月額2520円 / 1住戸当たり(消費税含む) が必要となり、
>これは管理費の中に含まれております」 と明記されている。
>(この『有無を言わせず』的な内容にも唖然としますが。。。)

上下の文章を勘案すれば、不自然ではないと思いますが。
要は入居するマンションの維持にかかる入居者按分の
費用ということで管理費だと私は考えていました。
逆に負担に個人差が発生する駐車代、専用庭使用料などは
明確に分けて考えるべきでしょう。

>しかし、だからと言って、
>例えば >>72 のように、管理費は割高かどうか、と尋ねる人に対して、
>ネット使用料込みの値段を回答する人が、どれだけいますかね???
>普通は、ネット使用料を除いた値段を答えるでしょう。
それは個々人の考え方でしょう。
逆に気がつかない点を教えてあげるという意味では適当ではないでしょうか。

>確実にいえるのは、
>プラウド武蔵小杉では、ＩＳＡＯのネット接続サービスを利用しない人は、
>割高な「管理費」を徴収されている
>(そのように重説で定められてしまっている)。
>という事です。高い、のではなく、割高である、という点が重要です。
なぜ、そのように断言出来ますか?

>パークホームズ武蔵小杉では、プラウドのようなアフォらしいカラクリは、
>用意されてないですよね?
>常識から考えて、存在するわけ無いでしょうけれど、
>でも一応は確認しなくちゃ、とは思います。
余計な記述です。

[88: 匿名さん]

まあいいんじゃない? おもしろかったよ。

[89: 匿名さん]

何かA型の人が多そうですね。
B型の私にはどうでもいい話で盛り上がってるので感心しちゃいました。

[90: 匿名さん]

本当に。
83の粘着質は、
見てて気持ち悪いね。

[91: 匿名さん]

たしか、東急建設が設計・施工ですよね。
仮に二重床・二重天井で来た場合、天井高はいくつまでとれるんでしょうねぇ〜？
2350mmくらい？

[92: 匿名さん]

高さをかぜぐために1階が少し地面にもぐっている、ってことはないのでしょうか？

[93: 匿名さん]

>>91
2350mmは無いでしょう。今は2400mmが最低ラインだから、2400mmはあると思う。
>>92
二重床・二重天井にする場合はあり得るかも。ＧＣもそうなっていたしね。
この階高だと、直床・二重天井がいいとこじゃないのかな〜。

[94: 匿名さん]

Pは2重床、2重天井で2470mmでしたよ

[95: 匿名さん]

AllAboutより
【マンションのモデルルームなどで、よく「天井高が2m50cmあります」などと説明されることがある。
天井が高いと開放感があるのでアピールポイントになるのだ。だが、じつは天井高より重要なポイントがある。
それが階高だ。階高とは、下の階の床面から上の階の床面までの高さのこと。
配管類の点検や修理をしやすくするために二重床・二重天井にするには、一定の階高を確保する必要がある。
標準的なマンションでは、スラブの厚さが20cmとして、二重床の高さが12cm程度、二重天井の高さが8cm程度で
合計40cmほど必要となる。天井高が2ｍ50cmとすると、「2ｍ50cm＋40cm」で2ｍ90cm必要ということになる。】
PもGCも階高が3mあるけど、この物件は階高が2.85mだからちょっと足りないね。

[96: 匿名さん]

直床？ 本当ですか？ この値段で？

[97: 匿名さん]

二重天井・二重床も可能だと思うよ。
ただし階高から見て天井高は2400mmがいいところだと思うけど。
その場合、玄関扉高さや部屋(ＬＤ以外)のサッシュの上端の高さが２メートル確保できなくなる可能性が
出てくるよね。このクラスの物件でスラブ厚も20cmじゃ物足りない（せめて25cmは欲しいところ）し
三井さんが、どういう作戦で来るか楽しみだなー。

[98: 匿名さん]

2400mmの天井高も住んでしまえば慣れますよ。階高が2.85mでしたら、二重床にはなりませんね。
スラブ厚は最低180mmは必要といいます。二重天井の厚みが80mmだとダウンライト入りませんから
180mmは必要ですよ。
階高が2.85mはそうとう低グレードですよ。
でも三井って、そこまでグレードの低い物件をつくるのですか。

[99: 匿名さん]

>>83
>確実にいえるのは、
>　　プラウド武蔵小杉では、ＩＳＡＯのネット接続サービスを利用しない人は、
>　　割高な「管理費」を徴収されている
>　　(そのように重説で定められてしまっている)。
>という事です。高い、のではなく、割高である、という点が重要です。

>パークホームズ武蔵小杉では、プラウドのようなアフォらしいカラクリは、
>用意されてないですよね?

納得できないなら買うなよ。迷惑だから。

[100: 匿名さん]

そりゃ、納得できないなら、買わんでしょー。
だから、迷惑かけないでしょー。
>>99 に言われるまでも無いでしょー。

>>83 は、「アフォらしいカラクリ」 が用意されていないか
確認すべきだ、と言っているだけ。よく読みなさい。

[101: 匿名さん]

>100

そもそも83がくだらないこと言ってるからだよ。
カラクリなんてないのにね。

[102: 匿名さん]

> カラクリなんてないのにね。
そのように反論すべきでは?
なぜ、カラクリなんて無いと考えるか、
>>83 との違いを作文してみればいいんですよ。

[103: 匿名さん]

天井高かせいでもらえるなら、直床でもいいけどね。
その分、スラブをちょこっと厚くしてもらいたいね。
スラブ厚ければ（ボイドはだめね）、音の響きは
だいぶ違うからね。リフォームは、SIじゃない限り
水周り迄いじる人はそういないと思うけどね。
後、メンテ云々もあるけど、直床でもたいてい水周り
部分は、２重床だよ。いまどき、コンクリに埋め込む
なんてない。
サッシュ
すこしでも高いの入れてもらいたい。
１００年コンクリつかって、最新の梁方式だと、順梁でも
２．１＋αのサッシュ入るからね。

既出だけど、ここ単純割すると２．８５ｍの階高だから
３ｍかせごうとすると、一階が９０ｃｍ近く埋まらなくちゃ
ならない。見た感じそんなことしなさそうだよ。

これも既出だけど、H.Pの間取り図のリビングのサッシ幅狭い
んだよね。この図はある程度正確なんだろか？もしこれなら、
ワイドスパンの意味ないなぁ。
ちょっと離れるけど、PH西荻窪がこんな感じで、結構圧迫感
あったので、、、

[104: 匿名さん]

ガーデンズホーム武蔵小杉の南向き１Ｆとこちらで悩んでいます。皆さんならどちらを選択しますか？

[105: 匿名さん]

間違えました。
誤）ガーデンズホーム武蔵小杉
正）ガーデンズコート武蔵小杉

[106: 匿名さん]

104です。
ガーデンズコートのいいところは、
　・武蔵小杉駅南口を使用するため、東急ストア、薬局、銀行が通り道にある
　・今井学区
逆に悪いところは、
　・パークホームズ周辺より車どおりが多い
　・駅南口の繁華街チックな雰囲気
　・１Ｆの物件しか残ってない
などと考えております。

[107: 匿名さん]

>>104
ガーデンズコートを見に行った事があります。
１階を検討していたのですが、庭が少し地面にもぐっていたので却下しました。
パークホームズは全戸ではないけれど、１階に専用駐車場が付いていますよね。
そこに惹かれているので、モデルルームがオープンしたら見に行って来ます。
同じように庭が少しでも地面にもぐっていたら却下しますが。
104さんは、南向きの１階がよろしいのでしょうか？

[108: 匿名さん]

>・１Ｆの物件しか残ってない

出遅れましたか。。。

[109: 匿名さん]

＞１Ｆの物件しか残ってない
わけでもなさそうだよ。１８戸も残ってるんだから。
でも、ガーデンズコートを検討するんだったら、パークホームズと比べてからでも遅くない。

[110: 匿名さん]

来月初めの事前案内会に予約しました。
立地は気に入っているのですが、希望の間取りはおそらく戸建の裏あたり
になるので迷っています。

等々力緑地が近いですが、やはり河川の氾濫などあれば、ここも水浸しは
避けられないのでしょうか？
ハザードマップでみると結構キツイかなと思ってはいますが、この周辺の
過去の水害？についてご存知の方がいらっしゃれば是非お教え願いたいです。

[111: 匿名さん]

> 等々力緑地が近いですが、やはり河川の氾濫などあれば、ここも水浸しは
> 避けられないのでしょうか？

本物件の想定水深は、1.0〜2.0m未満です。

等々力緑地は、5.0m以上です。

条件は、多摩川破堤時 (200年に一度の大雨を想定) です。
http://wwwsj.keihin.ktr.mlit.go.jp/keihinGIS/index.html

冠水歴は、最近のものは重説に示されると思います。
川崎市HPには、平成６年度以前の冠水歴は準備されておらず、
閲覧場所へ足を運ぶ必要があります。
http://www.city.kawasaki.jp/53/53bosai/home/saigaigaiyou/saigaigaiyout...

なお、近隣の某マンションの重説によれば、
この付近は、昭和54, 56, 57年に冠水歴があるようです。

[112: 匿名さん]

>>111さん

110です。
大変ご丁寧にありがとうございました。
とても参考になりました。

[113: 匿名さん]

前に話題になっていた床・天井ですが、床は二重床、天井はＬＤのみ天井高をとるため（２４５０）
直天井、他は二重天井のようです。

[114: 匿名さん]

という事は、ＬＤと他の居室の天井高が違うという事なんですね。微妙・・・。
ＬＤの天井高が２４５０というのも、今どきのマンションでは低い方ですしね。
そもそも階高が低いから仕方ないのかな。

[115: 匿名さん]

聞いたところだと、
二重床＋リビング直天井他二重天井。
リビング高「2400」、洋室「2300」。
サッシュ高「1930」。
室内の仕様は、ごくごく標準（タカラキッチン、風呂はダウンライトなし）。
多分、建具等もそこらへんの三井物件とほぼ一緒。
これだけ見ると、仕様は、GCの方が上になってしまったね。
スラブ厚きかなかったけど、高さ規制ぎりぎりまで、階数積み上げた、、、
といわれても仕方ないね。

南面前影が、小杉にしては比較的良い(場所にもよるけど4F以上は、
視界も開ける)のと、一部のワイドスパン住戸かなぁ。
それで、坪単価が、GCよりちょっと安い
後、ここの立地をどう見るか？学区は、例のガーデンズティアラと重なって
しまう。収容大丈夫かなぁ。
地価で見ると、今井仲、西町、木月大町とかよりやすいんだよねぇ。

三井は、この物件立地勝負。まずはMR見てからかな。

[116: 匿名さん]

この近くに住んでたことあるけど、
まあのんびりしたいいところですよ。
いわゆる高級住宅地ではないけど、バスどおりのわりには、車の数はまずまず少なく静かかな。
ただ駅からはけっこう歩くのも事実ですね。
等々力緑地とか、多摩川も歩いていくのはけっこう大変ですよ　笑

[117: 匿名さん]

＞サッシュ高「1930」
うう、これは痛いかも・・・。やっぱり階高低いからだよね〜。
専門家が書いているコラムがあるので参考にしてみてください。
マンションは「天井高」より「階高」が大切-2。
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&a=30
>>115
あと、学区はガーデンティアラとは重ならないと思うけど。なので収容は問題ナシ。
ガーデンティアラ→中原小・宮内中
パークホームズ→西丸子小・中原中

[118: 匿名さん]

この物件とコスギタワーと迷ってます。
75平米でおいくらくらいになるのでしょうか？

[119: 匿名さん]

118さんへ
パークホームズから送られてきた資料によると南向き74.24㎡の中住戸で4600万円台〜5300万円台になってますね。
西向きの73.59㎡だと4100万円台〜4500万円台になってます。

[120: 匿名さん]

意外にお手ごろ価格ですね。

[121: 匿名さん]

なんだか期待はずれですね。
コスギタワーはトーヨーキッチンなのにここはタカラですか・・

[122: 118]

>119さん
教えて頂いてありがとうございます！
なんとかギリギリ予算内かなあ
いつ頃ＭＲオープンなんでしょう？
今日資料取り寄せてみます

[123: 匿名さん]

>110さん
事前案内会まだ決まってないと三井に電話したら言われたんですけど..

[124: 匿名さん]

>123さん
110です。
資料の中にあったアンケートに答えた後、電話で案内されました。
流れがあるのですかね？

[125: 123]

＞110さん
そうなんですか〜
うちはまだ資料が届いてないので、今から書いても出れるんでしょうか？
でもきっと人気あるみたいなんでいっぱいなんでしょうね・・

[126: 匿名さん]

>123さん
私が聞いた時は既に11/3（祝）はいっぱいと言われましたが、
他の日はわかりません。間に合うと良いですね。

[127: 123]

>126さん
ご親切にありがとうございます。
本当に間に合うといいです（＾＾）

[128: 匿名さん]

設備・仕様があまりにも一般的だとちょっと残念。
パンフ・ＨＰにある外観は重厚な感じなんで、中味も期待していたんですけど。
まあ、来月入っての案内会で明らかになるでしょう。

[129: 匿名さん]

ですね。
あまり凝られても困りますが、たしかに外観が重厚なイメージなので
ある程度は合わせて欲しい気がします。。。

[130: 匿名さん]

やはり立地的に人気物件になるんですかね？

[131: 匿名さん]

駅から離れていますが、むしろそれを好む方々にはやはり根強い人気ではないでしょうか。
このスレのタイトル通り【仁義なき戦い】が繰り広げられる武蔵小杉一帯ですが、
今後の物件ははっきりとした特色を出していかないと大量に売れ残りそうですね・・・。

[132: 匿名さん]

＞131さん
駅から徒歩10分となっていますが実際はもっと遠いのでしょうか？
この辺にあまり詳しくないので良かったら教えて頂けませんか？

[133: 匿名さん]

>132さん
表記通り、東横線駅から10分、南武線駅から9分で着くとは思いますが、感覚的には
ちょっと歩くな・・という印象を持たれるかもしれません。
早足もしくは男性の足ならOKと思いますが、最後の方は平坦な道を淡々と歩くような
感じなのでそう思うのかも。やはり新丸子からが一番近いですよ。

[134: 132]

>133さん
教えてくださってありがとうございます。
新丸子の方が近いんですね。やはり2つの駅が利用出来るのは大変便利だと思います。
ＭＲがオープンした際には現地に行って確認してみたいと思います。

[135: 匿名さん]

>132、134さん
どういたしまして。
私もこちらの掲示板ではいろいろ教えて頂いて本当に助かっています。
特に設備や構造面など皆さんとても勉強熱心でいらっしゃるので大変参考になります。
見習わなくては〜！