【仁義なき戦い】パークホームズ武蔵小杉【武蔵小杉】

[匿名さん]

今度は、三井が単独での参入です。
駅西にタワー控えているのに大丈夫？
あっ、ちなみに場所は小杉町。等々力緑地、多摩川を前面に押し出してせめてくると思いまーす。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町2丁目201
交通：東急東横線 新丸子駅 徒歩7分

[66: 匿名さん]

川崎市全域に対してのようですね。

以下にいろいろとデータがありました。
http://www.k-erc.pref.kanagawa.jp/haturei/

[67: 匿名さん]

排ガスと光化学スモッグがひどいのかな？
現地より北側の環境は良さそうですけどね。海風が南側から入ってくるとしたら
物件あたりの空気もあまりよくないのでしょうか？呼吸器系が弱いので無理かも
しれません。。。将来的には改善されていくんでしょうか？電気自動車の世の中
にならないと無理？

[68: 匿名さん]

10月になりました。
ＭＲそろそろオープンするのでしょうか。
誰か知ってますか？

[69: 匿名さん]

>68
昨日の新聞折込チラシでは
「11月中旬特別事前案内会(予約制)開催
資料請求をいただいたお客様より順次ご案内いたします。」
と書かれています。

[70: 匿名さん]

資料請求をした者ですが、先日電話がありまして
『１１月中旬にＭＲがオープンします。来場希望の場合は後日電話にて連絡します』
と言われました。たぶん、その時に予約をとるんだと思います。

[71: 匿名さん]

MRは日医大の門の右前の路地を入って５０ｍほどのところに作ってますね。
まだいかにもという看板は立ててないですが、11月中旬に説明会ありの貼り紙がありました。

[72: 匿名さん]

三井の場合、管理費が他よりも高めと聞いたのですが、実際どうでしょうか？
住宅ローンの他に、管理費と修繕積立金、駐車場代なども月々の支出として考えないといけない。
もし高めならばそれ相応なサービスなどがあるのでしょうか？
ＨＰ見てもプリズムアイとか、セキュリティシステムにも力を入れているようですが、
いまどこのマンションも防犯対策にはブームのように力を入れています。

[73: 匿名さん]

P 80.30m^2 管11400,修6280,計17680
G 80.78m^2 管11710,修6870,計18580

[74: ↑]

何処と何処の不動産会社の物件の比較です？

[75: 匿名さん]

Pとは、プラウド武蔵小杉。野村。
Gとは、ガーデンズコート武蔵小杉。三井＋住友。

[76: 匿名さん]

73の書き込みは事実誤認。
Pの管理費はもっと高い。
一番管理費が安い部屋でも、12000円超。
80.30の間取りなら14,000円程度です。
何を見て書き込んでいるのか知らないが
うそは書かないこと。
その意味では、Gの記載も信憑性にかける。
73,75さん反論してください。

[77: 匿名さん]

>>76
>>73 のPの数値は、プラウドの営業資料から転記しています。
2004年6月18日付「プラウド武蔵小杉 正式価格表(税込み)」 の裏面に
「月額管理費等一覧表」 という表題で示されている数値です。
>>76 の書き込みから判断しますと、野村が営業時点で策定した見込管理費は、
入居後には適用されず、 +3000 円程度上乗せされたのですね。
>>76 を書いた方は、この管理費の購入前見込値からの上乗せを、
認識していましたでしょうか。
管理費の当初見込値としてはマイナー。からの上乗せに関して、野村側からは購入者へ
どのような説明がありましたでしょうか。
また、管理費の営業時点からの上乗せは、野村物件にかかわらず、
一般的に実施されていることなのでしょうか。

[78: 匿名さん]

編集を間違いました。すみません。

> 管理費の当初見込値としてはマイナー。からの上乗せに関して、野村側からは購入者へ

ここを、

管理費の当初見込値からの上乗せに関して、野村側からは購入者へ
どのような説明がありましたでしょうか。

と訂正します。

[79: 74]

ＧＣの物件概要のHPからデータ拾って計算の結果、
管理費：145円/m2、修繕積立：85円/m2
というわけで、73氏のＧの記載もビンゴ！かな。
入居後はわかりませんが…。

[80: 73]

プラウド武蔵小杉の管理費一覧表をお見せします。

http://oxygen.sakura.ne.jp/uploader/images/112893558500.jpg

私は、>>76 投稿者から、嘘つき呼ばわりされて、
大変なショックを受けています。
>>77 で一応は説明したのですが、資料を転載すれば
より信用度が増すのではないかと思いました。
もちろん、この画像についても、加工などは一切施しておりません。
>>76 の投稿者は、これで、>>73 の書き込み内容について、
信用していただけそうですか。いかがでしょうか。

ただ、嘘つき呼ばわりされた側としましては、

> >>76 を書いた方は、この管理費の購入前見込値からの上乗せを、
> 認識していましたでしょうか。

> 管理費の当初見込値からの上乗せに関して、野村側からは購入者へ
> どのような説明がありましたでしょうか。

最低限、これらの質問に対しては、回答していただきたいと考えます。
「事実誤認」「うそは書かないこと」と書いてらっしゃるので、
営業時の数値を、>>76 投稿者は、把握していないと思われ、
回答は無理かもしれませんが。

[81: 匿名さん]

管理費の真偽の話はもう結構。１対１の話は別でやって!!

[82: 76]

<<73、80投稿者

私が
>>一番管理費が安い部屋でも、12000円超。
>>80.30の間取りなら14,000円程度です。
と言ったのは、あなたが添付されている資料にもある、
インターネット使用料2,520円を足しての話ですよ。
(これは全戸一律の負担ですから、管理費と込みで考えても
良いかと考えます。ちなみに重説上も合算して書いてあります)

ですから、
■販売側が途中から管理費を上乗せしたわけではない
ということです。
当たり前のことですよね。
以上

[83: 匿名さん]

>>82
> インターネット使用料2,520円を足しての話ですよ。
> (これは全戸一律の負担ですから、管理費と込みで考えても
> 良いかと考えます。ちなみに重説上も合算して書いてあります)

この開き直り方には驚きました。

「管理費はいくらですか」と聞かれて、
ネット使用料込みの値段を、管理費として回答するのですか?
余りに不自然な考え方です。

プラウド武蔵小杉の重説、[2]継承事項、第４項目には、確かに、
「当該サービスの利用料金として、ご利用の有無にかかわらず
月額2520円 / 1住戸当たり(消費税含む) が必要となり、
これは管理費の中に含まれております」 と明記されている。
(この『有無を言わせず』的な内容にも唖然としますが。。。)

しかし、だからと言って、
例えば >>72 のように、管理費は割高かどうか、と尋ねる人に対して、
ネット使用料込みの値段を回答する人が、どれだけいますかね???
普通は、ネット使用料を除いた値段を答えるでしょう。

確実にいえるのは、
　　プラウド武蔵小杉では、ＩＳＡＯのネット接続サービスを利用しない人は、
　　割高な「管理費」を徴収されている
　　(そのように重説で定められてしまっている)。
という事です。高い、のではなく、割高である、という点が重要です。

パークホームズ武蔵小杉では、プラウドのようなアフォらしいカラクリは、
用意されてないですよね?
常識から考えて、存在するわけ無いでしょうけれど、
でも一応は確認しなくちゃ、とは思います。

[84: 74]

＞ 〜のようなアフォらしいカラクリ
は、ちと言い過ぎでない？改善の余地もある事だろうし。

79で出したのと同じ手法で、物件概要(小杉・元住地域)から拾えるデータで
m2あたりの管理費、修繕積立を出してみると、
管理費： 142円〜177円/m2
修繕積立：78円〜100円/m2
くらいでした。各物件で規模、設備・仕様やサービス内容が異なるので
単純比較は出来ないと思います。
これ以上の設定になっていたら、何かの要素に無理がありそう？

[85: 匿名さん]

> 改善の余地もある事だろうし。

プラウドのＩＳＡＯ設備使用料の件 (全住戸一律強制徴収) は、
改善すべき事柄であるとの認識をお持ちであるという事で、
了解しました。

ちなみに、ガーデンズコートの方も、ＣＡＴＶ設備使用料は全住戸一律徴収です。
但しこれはテレビですから (プロバイダが乱立するネットは異なり) 一律徴収なのも納得。
かつ料金も安いでしょう (数百円レベルではないかと。。。)

[86: 匿名さん]

>この開き直り方には驚きました。
>「管理費はいくらですか」と聞かれて、
>ネット使用料込みの値段を、管理費として回答するのですか?
>余りに不自然な考え方です。

>プラウド武蔵小杉の重説、[2]継承事項、第４項目には、確かに、
>「当該サービスの利用料金として、ご利用の有無にかかわらず
>月額2520円 / 1住戸当たり(消費税含む) が必要となり、
>これは管理費の中に含まれております」 と明記されている。
>(この『有無を言わせず』的な内容にも唖然としますが。。。)

上下の文章を勘案すれば、不自然ではないと思いますが。
要は入居するマンションの維持にかかる入居者按分の
費用ということで管理費だと私は考えていました。
逆に負担に個人差が発生する駐車代、専用庭使用料などは
明確に分けて考えるべきでしょう。

>しかし、だからと言って、
>例えば >>72 のように、管理費は割高かどうか、と尋ねる人に対して、
>ネット使用料込みの値段を回答する人が、どれだけいますかね???
>普通は、ネット使用料を除いた値段を答えるでしょう。
それは個々人の考え方でしょう。
逆に気がつかない点を教えてあげるという意味では適当ではないでしょうか。

>確実にいえるのは、
>プラウド武蔵小杉では、ＩＳＡＯのネット接続サービスを利用しない人は、
>割高な「管理費」を徴収されている
>(そのように重説で定められてしまっている)。
>という事です。高い、のではなく、割高である、という点が重要です。
なぜ、そのように断言出来ますか?

>パークホームズ武蔵小杉では、プラウドのようなアフォらしいカラクリは、
>用意されてないですよね?
>常識から考えて、存在するわけ無いでしょうけれど、
>でも一応は確認しなくちゃ、とは思います。
余計な記述です。

[88: 匿名さん]

まあいいんじゃない? おもしろかったよ。

[89: 匿名さん]

何かA型の人が多そうですね。
B型の私にはどうでもいい話で盛り上がってるので感心しちゃいました。

[90: 匿名さん]

本当に。
83の粘着質は、
見てて気持ち悪いね。

[91: 匿名さん]

たしか、東急建設が設計・施工ですよね。
仮に二重床・二重天井で来た場合、天井高はいくつまでとれるんでしょうねぇ〜？
2350mmくらい？

[92: 匿名さん]

高さをかぜぐために1階が少し地面にもぐっている、ってことはないのでしょうか？

[93: 匿名さん]

>>91
2350mmは無いでしょう。今は2400mmが最低ラインだから、2400mmはあると思う。
>>92
二重床・二重天井にする場合はあり得るかも。ＧＣもそうなっていたしね。
この階高だと、直床・二重天井がいいとこじゃないのかな〜。

[94: 匿名さん]

Pは2重床、2重天井で2470mmでしたよ

[95: 匿名さん]

AllAboutより
【マンションのモデルルームなどで、よく「天井高が2m50cmあります」などと説明されることがある。
天井が高いと開放感があるのでアピールポイントになるのだ。だが、じつは天井高より重要なポイントがある。
それが階高だ。階高とは、下の階の床面から上の階の床面までの高さのこと。
配管類の点検や修理をしやすくするために二重床・二重天井にするには、一定の階高を確保する必要がある。
標準的なマンションでは、スラブの厚さが20cmとして、二重床の高さが12cm程度、二重天井の高さが8cm程度で
合計40cmほど必要となる。天井高が2ｍ50cmとすると、「2ｍ50cm＋40cm」で2ｍ90cm必要ということになる。】
PもGCも階高が3mあるけど、この物件は階高が2.85mだからちょっと足りないね。

[96: 匿名さん]

直床？ 本当ですか？ この値段で？

[97: 匿名さん]

二重天井・二重床も可能だと思うよ。
ただし階高から見て天井高は2400mmがいいところだと思うけど。
その場合、玄関扉高さや部屋(ＬＤ以外)のサッシュの上端の高さが２メートル確保できなくなる可能性が
出てくるよね。このクラスの物件でスラブ厚も20cmじゃ物足りない（せめて25cmは欲しいところ）し
三井さんが、どういう作戦で来るか楽しみだなー。

[98: 匿名さん]

2400mmの天井高も住んでしまえば慣れますよ。階高が2.85mでしたら、二重床にはなりませんね。
スラブ厚は最低180mmは必要といいます。二重天井の厚みが80mmだとダウンライト入りませんから
180mmは必要ですよ。
階高が2.85mはそうとう低グレードですよ。
でも三井って、そこまでグレードの低い物件をつくるのですか。

[99: 匿名さん]

>>83
>確実にいえるのは、
>　　プラウド武蔵小杉では、ＩＳＡＯのネット接続サービスを利用しない人は、
>　　割高な「管理費」を徴収されている
>　　(そのように重説で定められてしまっている)。
>という事です。高い、のではなく、割高である、という点が重要です。

>パークホームズ武蔵小杉では、プラウドのようなアフォらしいカラクリは、
>用意されてないですよね?

納得できないなら買うなよ。迷惑だから。

[100: 匿名さん]

そりゃ、納得できないなら、買わんでしょー。
だから、迷惑かけないでしょー。
>>99 に言われるまでも無いでしょー。

>>83 は、「アフォらしいカラクリ」 が用意されていないか
確認すべきだ、と言っているだけ。よく読みなさい。

[101: 匿名さん]

>100

そもそも83がくだらないこと言ってるからだよ。
カラクリなんてないのにね。

[102: 匿名さん]

> カラクリなんてないのにね。
そのように反論すべきでは?
なぜ、カラクリなんて無いと考えるか、
>>83 との違いを作文してみればいいんですよ。

[103: 匿名さん]

天井高かせいでもらえるなら、直床でもいいけどね。
その分、スラブをちょこっと厚くしてもらいたいね。
スラブ厚ければ（ボイドはだめね）、音の響きは
だいぶ違うからね。リフォームは、SIじゃない限り
水周り迄いじる人はそういないと思うけどね。
後、メンテ云々もあるけど、直床でもたいてい水周り
部分は、２重床だよ。いまどき、コンクリに埋め込む
なんてない。
サッシュ
すこしでも高いの入れてもらいたい。
１００年コンクリつかって、最新の梁方式だと、順梁でも
２．１＋αのサッシュ入るからね。

既出だけど、ここ単純割すると２．８５ｍの階高だから
３ｍかせごうとすると、一階が９０ｃｍ近く埋まらなくちゃ
ならない。見た感じそんなことしなさそうだよ。

これも既出だけど、H.Pの間取り図のリビングのサッシ幅狭い
んだよね。この図はある程度正確なんだろか？もしこれなら、
ワイドスパンの意味ないなぁ。
ちょっと離れるけど、PH西荻窪がこんな感じで、結構圧迫感
あったので、、、

[104: 匿名さん]

ガーデンズホーム武蔵小杉の南向き１Ｆとこちらで悩んでいます。皆さんならどちらを選択しますか？

[105: 匿名さん]

間違えました。
誤）ガーデンズホーム武蔵小杉
正）ガーデンズコート武蔵小杉

[106: 匿名さん]

104です。
ガーデンズコートのいいところは、
　・武蔵小杉駅南口を使用するため、東急ストア、薬局、銀行が通り道にある
　・今井学区
逆に悪いところは、
　・パークホームズ周辺より車どおりが多い
　・駅南口の繁華街チックな雰囲気
　・１Ｆの物件しか残ってない
などと考えております。

[107: 匿名さん]

>>104
ガーデンズコートを見に行った事があります。
１階を検討していたのですが、庭が少し地面にもぐっていたので却下しました。
パークホームズは全戸ではないけれど、１階に専用駐車場が付いていますよね。
そこに惹かれているので、モデルルームがオープンしたら見に行って来ます。
同じように庭が少しでも地面にもぐっていたら却下しますが。
104さんは、南向きの１階がよろしいのでしょうか？

[108: 匿名さん]

>・１Ｆの物件しか残ってない

出遅れましたか。。。

[109: 匿名さん]

＞１Ｆの物件しか残ってない
わけでもなさそうだよ。１８戸も残ってるんだから。
でも、ガーデンズコートを検討するんだったら、パークホームズと比べてからでも遅くない。

[110: 匿名さん]

来月初めの事前案内会に予約しました。
立地は気に入っているのですが、希望の間取りはおそらく戸建の裏あたり
になるので迷っています。

等々力緑地が近いですが、やはり河川の氾濫などあれば、ここも水浸しは
避けられないのでしょうか？
ハザードマップでみると結構キツイかなと思ってはいますが、この周辺の
過去の水害？についてご存知の方がいらっしゃれば是非お教え願いたいです。

[111: 匿名さん]

> 等々力緑地が近いですが、やはり河川の氾濫などあれば、ここも水浸しは
> 避けられないのでしょうか？

本物件の想定水深は、1.0〜2.0m未満です。

等々力緑地は、5.0m以上です。

条件は、多摩川破堤時 (200年に一度の大雨を想定) です。
http://wwwsj.keihin.ktr.mlit.go.jp/keihinGIS/index.html

冠水歴は、最近のものは重説に示されると思います。
川崎市HPには、平成６年度以前の冠水歴は準備されておらず、
閲覧場所へ足を運ぶ必要があります。
http://www.city.kawasaki.jp/53/53bosai/home/saigaigaiyou/saigaigaiyout...

なお、近隣の某マンションの重説によれば、
この付近は、昭和54, 56, 57年に冠水歴があるようです。

[112: 匿名さん]

>>111さん

110です。
大変ご丁寧にありがとうございました。
とても参考になりました。

[113: 匿名さん]

前に話題になっていた床・天井ですが、床は二重床、天井はＬＤのみ天井高をとるため（２４５０）
直天井、他は二重天井のようです。

[114: 匿名さん]

という事は、ＬＤと他の居室の天井高が違うという事なんですね。微妙・・・。
ＬＤの天井高が２４５０というのも、今どきのマンションでは低い方ですしね。
そもそも階高が低いから仕方ないのかな。

[115: 匿名さん]

聞いたところだと、
二重床＋リビング直天井他二重天井。
リビング高「2400」、洋室「2300」。
サッシュ高「1930」。
室内の仕様は、ごくごく標準（タカラキッチン、風呂はダウンライトなし）。
多分、建具等もそこらへんの三井物件とほぼ一緒。
これだけ見ると、仕様は、GCの方が上になってしまったね。
スラブ厚きかなかったけど、高さ規制ぎりぎりまで、階数積み上げた、、、
といわれても仕方ないね。

南面前影が、小杉にしては比較的良い(場所にもよるけど4F以上は、
視界も開ける)のと、一部のワイドスパン住戸かなぁ。
それで、坪単価が、GCよりちょっと安い
後、ここの立地をどう見るか？学区は、例のガーデンズティアラと重なって
しまう。収容大丈夫かなぁ。
地価で見ると、今井仲、西町、木月大町とかよりやすいんだよねぇ。

三井は、この物件立地勝負。まずはMR見てからかな。