【仁義なき戦い】パークホームズ武蔵小杉【武蔵小杉】

[匿名さん]

今度は、三井が単独での参入です。
駅西にタワー控えているのに大丈夫？
あっ、ちなみに場所は小杉町。等々力緑地、多摩川を前面に押し出してせめてくると思いまーす。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町2丁目201
交通：東急東横線 新丸子駅 徒歩7分

[45: 匿名さん]

>>43

>>40 みたいな、
> 三井物産社宅跡地で、同じ三井から土地購入したんでしょうから、立地が
> いいとはいえ安く購入してるでしょう。
> 立地はよくて潜在的な購入希望者はいるでしょうから、そのあたりのバラ
> ンスをよ〜くみて、値付けをもうちょいがんばって低くして欲しいですね。
という甘っちょろい人もいますよ。まるで仕入れ値が影響するかのような書き方。

> 「他所へ行け」とまで言うのはどうかと．．．。
客側は、値段か立地か、とにかく気にいらなきゃ他所へ行くでしょ普通。
この物件、MRできたら営業さんに「ガーデンティアラはもっと安いんだけど」
と尋ねて御覧なさい。「どうぞ、そちらをご購入ください」と答えますよ。

>「4900万円台が最多」とすることで
> ギリギリ5000万円台に乗らないというアピールもわかりますけどね。
これはアピールではなく、単に最多物件の価格が4900台だから。
小細工してどうする。

[46: 匿名さん]

>>45
販売側の代弁、ご忠告ありがとうございました。
不毛な話題はここまでにしましょう。
これ以上やってもこの掲示版の中で意味なし。
資料発送が始まっているのなら、資料をみて、ＭＲ行って、
現実的に考えていきます。

>>44
>74m2の南向きが4600万〜5300万円
>80m2の南向きが5000万〜5700万円
相場としても、こんな感じですね。
とりあえず私としては資料が届くのを楽しみにしてます！

[47: 匿名さん]

資料届きました。
確かに魅力的な間取りがないですね。
５畳ぐらいの部屋もきれいな長方形なら使えそうでしたが
変な形のものもあったし。
立地はいいんだけど、間取りが生活しづらそう。

[48: 匿名さん]

>>46のものです。私のところにも資料届きました。
確かにどう使えばという部屋はありますね。
プランセレクトでどのようなものが出てくるか期待します。

[49: 匿名さん]

三井マンションって名前でクラスが分かるってご存知でした？
首都圏の場合
パークハイム：3千万前後
パークホームズ：5千万前後
パークコート：７千〜1億前後
パークマンション：1.5億以上
くらいかな
他に大規模開発のパークシティ
超高層の場合パークタワー
というネーミングになります
ホームズは中の上くらいの所得者向け
武蔵小杉の企画としては妥当な線ですね

ちなみにパークハウスは三菱地所のマンション名です

[50: 匿名さん]

>>49

、、、なにをいまさら。。。

[51: 匿名さん]

しかも、間違っているし

[52: 匿名さん]

間取りは悪くないと思いますよ。あくまでもほかと比べて
洋室５畳なんて７０㎡台のマンションでは当たり前だし、南向き間取りであれば、リビング重視でしょうから洋室は狭くなるのでしょう。
間取りは好みや使い方ですから、ちっちゃいながらも吹き抜けがあったり、収納が工夫されていいなあと思えます。
形が変でもベットと机が置けるということが大事で形や広さはその前提で考えれば使いづらいは解消します。
別に全部の部屋を買うわけでもないので、その中で自分に合えばいいわけですから。私は70-Cなんて好きだけどこれも私の好きな間取りで他人に押し付けたいとも思わない。
でも買うと決めたわけではないですけど、武蔵小杉でほかに良いものは今ないなと思ってますけど。

[53: 匿名さん]

>51
すみません
非常に興味があるのですが、正しくはどのようなクラス分けなのですか？
または、何を見れば分かりますか？

[55: 匿名さん]

>>53 ランク分けは、たとえばここを見る。

http://search.31sumai.com/search/main.php?&sid=113&listtype=3

名前と、販売価格・最多価格帯 との対応を見て、後は自分で考えるように。

[56: 匿名さん]

>>35
＞3Fくらいまでは、日照も覚悟しなくちゃならないね。
近隣に住んでいますが、日照は問題ないですよ。以前建っていた三井物産の社宅の時もそうでしたが
道路ぎりぎりまで影がかかるくらいなので、専用庭の分セットバックされていますし日照に関しては
問題ないようです。ただ、目の前に建物があるので低層階だと南向きでも視界が開けないのは覚悟しないとね。

[57: 匿名さん]

情報が少ないので何とも言えないですが、本当に直床なんですかね。このご時世あり得るんですかね？
あと、東側は下がって建つようですが、区画内の南側（空くところ）は何か建っているのでしょうか？

[58: 匿名さん]

ホントですか？オーベルみたい・・・

[59: 匿名さん]

オーベル同等かそれ以上の仕様だったら、直床でも立地重視なので我慢します。
三井さん、よろしくお願いしますよ！

[60: 匿名さん]

>>57
＞東側は下がって建つようですが、区画内の南側（空くところ）は何か建っているのでしょうか？

戸建＆とボロっちいアパート（２階建て）と駐車場です。

[61: 匿名さん]

営業さんに聞いたところ、のべ（全体をならした）坪単価は215万円とのことでした。
かなり高いですね。

[62: 匿名さん]

多摩川を超えたらもう少し安いのかと思っていたのですが。
それから、このあたりの大気汚染度と地盤はどうなんでしょうか？

[63: 匿名さん]

>>62
近くに住んでますが大気汚染というのは感じません。
等々力緑地も多摩川も近いし、環境はいいですよ。
規模は大きくなるようですけど建物配置も三井物産社宅の時と同じです。
専門的にはわかりませんが、従前に同様な集合住宅があったこともあり、
地盤は安定しているんじゃないでしょうか。
さらに基礎杭も打ち直しているようです。

[64: 匿名さん]

ありがとうございます。
川崎に近いと聞くとどうも空気が悪いようなイメージがあり・・・。

[65: 匿名さん]

＞64
川崎区あたりの工業地帯のイメージが強いのかも知れませんね。
今も小杉に住んでますが、そんなに感じませんよ。
ときどき「光化学スモック注意報」が出ますが、それが中原区に対するものなのか
川崎市に対するものなのかは、分かりません。
川崎市から一斉に放送でお知らせがあるので・・・。

[66: 匿名さん]

川崎市全域に対してのようですね。

以下にいろいろとデータがありました。
http://www.k-erc.pref.kanagawa.jp/haturei/

[67: 匿名さん]

排ガスと光化学スモッグがひどいのかな？
現地より北側の環境は良さそうですけどね。海風が南側から入ってくるとしたら
物件あたりの空気もあまりよくないのでしょうか？呼吸器系が弱いので無理かも
しれません。。。将来的には改善されていくんでしょうか？電気自動車の世の中
にならないと無理？

[68: 匿名さん]

10月になりました。
ＭＲそろそろオープンするのでしょうか。
誰か知ってますか？

[69: 匿名さん]

>68
昨日の新聞折込チラシでは
「11月中旬特別事前案内会(予約制)開催
資料請求をいただいたお客様より順次ご案内いたします。」
と書かれています。

[70: 匿名さん]

資料請求をした者ですが、先日電話がありまして
『１１月中旬にＭＲがオープンします。来場希望の場合は後日電話にて連絡します』
と言われました。たぶん、その時に予約をとるんだと思います。

[71: 匿名さん]

MRは日医大の門の右前の路地を入って５０ｍほどのところに作ってますね。
まだいかにもという看板は立ててないですが、11月中旬に説明会ありの貼り紙がありました。

[72: 匿名さん]

三井の場合、管理費が他よりも高めと聞いたのですが、実際どうでしょうか？
住宅ローンの他に、管理費と修繕積立金、駐車場代なども月々の支出として考えないといけない。
もし高めならばそれ相応なサービスなどがあるのでしょうか？
ＨＰ見てもプリズムアイとか、セキュリティシステムにも力を入れているようですが、
いまどこのマンションも防犯対策にはブームのように力を入れています。

[73: 匿名さん]

P 80.30m^2 管11400,修6280,計17680
G 80.78m^2 管11710,修6870,計18580

[74: ↑]

何処と何処の不動産会社の物件の比較です？

[75: 匿名さん]

Pとは、プラウド武蔵小杉。野村。
Gとは、ガーデンズコート武蔵小杉。三井＋住友。

[76: 匿名さん]

73の書き込みは事実誤認。
Pの管理費はもっと高い。
一番管理費が安い部屋でも、12000円超。
80.30の間取りなら14,000円程度です。
何を見て書き込んでいるのか知らないが
うそは書かないこと。
その意味では、Gの記載も信憑性にかける。
73,75さん反論してください。

[77: 匿名さん]

>>76
>>73 のPの数値は、プラウドの営業資料から転記しています。
2004年6月18日付「プラウド武蔵小杉 正式価格表(税込み)」 の裏面に
「月額管理費等一覧表」 という表題で示されている数値です。
>>76 の書き込みから判断しますと、野村が営業時点で策定した見込管理費は、
入居後には適用されず、 +3000 円程度上乗せされたのですね。
>>76 を書いた方は、この管理費の購入前見込値からの上乗せを、
認識していましたでしょうか。
管理費の当初見込値としてはマイナー。からの上乗せに関して、野村側からは購入者へ
どのような説明がありましたでしょうか。
また、管理費の営業時点からの上乗せは、野村物件にかかわらず、
一般的に実施されていることなのでしょうか。

[78: 匿名さん]

編集を間違いました。すみません。

> 管理費の当初見込値としてはマイナー。からの上乗せに関して、野村側からは購入者へ

ここを、

管理費の当初見込値からの上乗せに関して、野村側からは購入者へ
どのような説明がありましたでしょうか。

と訂正します。

[79: 74]

ＧＣの物件概要のHPからデータ拾って計算の結果、
管理費：145円/m2、修繕積立：85円/m2
というわけで、73氏のＧの記載もビンゴ！かな。
入居後はわかりませんが…。

[80: 73]

プラウド武蔵小杉の管理費一覧表をお見せします。

http://oxygen.sakura.ne.jp/uploader/images/112893558500.jpg

私は、>>76 投稿者から、嘘つき呼ばわりされて、
大変なショックを受けています。
>>77 で一応は説明したのですが、資料を転載すれば
より信用度が増すのではないかと思いました。
もちろん、この画像についても、加工などは一切施しておりません。
>>76 の投稿者は、これで、>>73 の書き込み内容について、
信用していただけそうですか。いかがでしょうか。

ただ、嘘つき呼ばわりされた側としましては、

> >>76 を書いた方は、この管理費の購入前見込値からの上乗せを、
> 認識していましたでしょうか。

> 管理費の当初見込値からの上乗せに関して、野村側からは購入者へ
> どのような説明がありましたでしょうか。

最低限、これらの質問に対しては、回答していただきたいと考えます。
「事実誤認」「うそは書かないこと」と書いてらっしゃるので、
営業時の数値を、>>76 投稿者は、把握していないと思われ、
回答は無理かもしれませんが。

[81: 匿名さん]

管理費の真偽の話はもう結構。１対１の話は別でやって!!

[82: 76]

<<73、80投稿者

私が
>>一番管理費が安い部屋でも、12000円超。
>>80.30の間取りなら14,000円程度です。
と言ったのは、あなたが添付されている資料にもある、
インターネット使用料2,520円を足しての話ですよ。
(これは全戸一律の負担ですから、管理費と込みで考えても
良いかと考えます。ちなみに重説上も合算して書いてあります)

ですから、
■販売側が途中から管理費を上乗せしたわけではない
ということです。
当たり前のことですよね。
以上

[83: 匿名さん]

>>82
> インターネット使用料2,520円を足しての話ですよ。
> (これは全戸一律の負担ですから、管理費と込みで考えても
> 良いかと考えます。ちなみに重説上も合算して書いてあります)

この開き直り方には驚きました。

「管理費はいくらですか」と聞かれて、
ネット使用料込みの値段を、管理費として回答するのですか?
余りに不自然な考え方です。

プラウド武蔵小杉の重説、[2]継承事項、第４項目には、確かに、
「当該サービスの利用料金として、ご利用の有無にかかわらず
月額2520円 / 1住戸当たり(消費税含む) が必要となり、
これは管理費の中に含まれております」 と明記されている。
(この『有無を言わせず』的な内容にも唖然としますが。。。)

しかし、だからと言って、
例えば >>72 のように、管理費は割高かどうか、と尋ねる人に対して、
ネット使用料込みの値段を回答する人が、どれだけいますかね???
普通は、ネット使用料を除いた値段を答えるでしょう。

確実にいえるのは、
　　プラウド武蔵小杉では、ＩＳＡＯのネット接続サービスを利用しない人は、
　　割高な「管理費」を徴収されている
　　(そのように重説で定められてしまっている)。
という事です。高い、のではなく、割高である、という点が重要です。

パークホームズ武蔵小杉では、プラウドのようなアフォらしいカラクリは、
用意されてないですよね?
常識から考えて、存在するわけ無いでしょうけれど、
でも一応は確認しなくちゃ、とは思います。

[84: 74]

＞ 〜のようなアフォらしいカラクリ
は、ちと言い過ぎでない？改善の余地もある事だろうし。

79で出したのと同じ手法で、物件概要(小杉・元住地域)から拾えるデータで
m2あたりの管理費、修繕積立を出してみると、
管理費： 142円〜177円/m2
修繕積立：78円〜100円/m2
くらいでした。各物件で規模、設備・仕様やサービス内容が異なるので
単純比較は出来ないと思います。
これ以上の設定になっていたら、何かの要素に無理がありそう？

[85: 匿名さん]

> 改善の余地もある事だろうし。

プラウドのＩＳＡＯ設備使用料の件 (全住戸一律強制徴収) は、
改善すべき事柄であるとの認識をお持ちであるという事で、
了解しました。

ちなみに、ガーデンズコートの方も、ＣＡＴＶ設備使用料は全住戸一律徴収です。
但しこれはテレビですから (プロバイダが乱立するネットは異なり) 一律徴収なのも納得。
かつ料金も安いでしょう (数百円レベルではないかと。。。)

[86: 匿名さん]

>この開き直り方には驚きました。
>「管理費はいくらですか」と聞かれて、
>ネット使用料込みの値段を、管理費として回答するのですか?
>余りに不自然な考え方です。

>プラウド武蔵小杉の重説、[2]継承事項、第４項目には、確かに、
>「当該サービスの利用料金として、ご利用の有無にかかわらず
>月額2520円 / 1住戸当たり(消費税含む) が必要となり、
>これは管理費の中に含まれております」 と明記されている。
>(この『有無を言わせず』的な内容にも唖然としますが。。。)

上下の文章を勘案すれば、不自然ではないと思いますが。
要は入居するマンションの維持にかかる入居者按分の
費用ということで管理費だと私は考えていました。
逆に負担に個人差が発生する駐車代、専用庭使用料などは
明確に分けて考えるべきでしょう。

>しかし、だからと言って、
>例えば >>72 のように、管理費は割高かどうか、と尋ねる人に対して、
>ネット使用料込みの値段を回答する人が、どれだけいますかね???
>普通は、ネット使用料を除いた値段を答えるでしょう。
それは個々人の考え方でしょう。
逆に気がつかない点を教えてあげるという意味では適当ではないでしょうか。

>確実にいえるのは、
>プラウド武蔵小杉では、ＩＳＡＯのネット接続サービスを利用しない人は、
>割高な「管理費」を徴収されている
>(そのように重説で定められてしまっている)。
>という事です。高い、のではなく、割高である、という点が重要です。
なぜ、そのように断言出来ますか?

>パークホームズ武蔵小杉では、プラウドのようなアフォらしいカラクリは、
>用意されてないですよね?
>常識から考えて、存在するわけ無いでしょうけれど、
>でも一応は確認しなくちゃ、とは思います。
余計な記述です。

[88: 匿名さん]

まあいいんじゃない? おもしろかったよ。

[89: 匿名さん]

何かA型の人が多そうですね。
B型の私にはどうでもいい話で盛り上がってるので感心しちゃいました。

[90: 匿名さん]

本当に。
83の粘着質は、
見てて気持ち悪いね。

[91: 匿名さん]

たしか、東急建設が設計・施工ですよね。
仮に二重床・二重天井で来た場合、天井高はいくつまでとれるんでしょうねぇ〜？
2350mmくらい？

[92: 匿名さん]

高さをかぜぐために1階が少し地面にもぐっている、ってことはないのでしょうか？

[93: 匿名さん]

>>91
2350mmは無いでしょう。今は2400mmが最低ラインだから、2400mmはあると思う。
>>92
二重床・二重天井にする場合はあり得るかも。ＧＣもそうなっていたしね。
この階高だと、直床・二重天井がいいとこじゃないのかな〜。

[94: 匿名さん]

Pは2重床、2重天井で2470mmでしたよ