【仁義なき戦い】パークホームズ武蔵小杉【武蔵小杉】

[匿名さん]

今度は、三井が単独での参入です。
駅西にタワー控えているのに大丈夫？
あっ、ちなみに場所は小杉町。等々力緑地、多摩川を前面に押し出してせめてくると思いまーす。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町2丁目201
交通：東急東横線 新丸子駅 徒歩7分

[25: 匿名さん]

下町の感じの場所ですね。南側の建物が少し気になるかな。

[26: 匿名さん]

チラシの間取りを見ましたが、好みのタイプがありませんでしたのでこの物件は見送ろうと思っています。
せっかく良い環境なのにもったいないですが。（５畳なんて中途半端な部屋はいらない。）

[27: 匿名さん]

最近の三井は、チマチマした間取りが多くて残念。レアリス元住吉もそうだった。ここは立地が良いだけに戸数を絞ってでも間取りに魅力を持たしてほしかった。

[28: 匿名さん]

思いっきり高級志向にしてくれた方が高くても潔く買えるんだけどな。
中途半端なファミリーマンションなら魅力ないよね。

[29: 匿名さん]

５畳なんて中途半端はいらないなんてマンション買えないよ。

[30: 匿名さん]

5畳の部屋は使いづらいよ。

[31: 匿名さん]

ようやくＨＰ更新されましたね。
なんか、これといった特徴のないマンションのようですなあ。
あの立地は魅力なんだけど。
最多価格帯４９００っていうのは妥当なところですかね？

[32: 匿名さん]

最多価格帯４９００なんですか？
思ったより安いけど、内容もそれなりなのかな？

[33: 匿名さん]

立地の魅力は２駅利用可能ってこと４方向が道路ってことか、しかも元住吉辺りと違い南間口が広いところが敷地の良いところですね。しかし４９００万とは高いなあ。きっと良いところは５５００万以上だね。

[34: 匿名さん]

４面道路といっても、南東に戸建てがある関係で、
どうも不自然な配置になってしまってますね。
早いところ内装の仕様を見てみたい。

[35: 匿名さん]

>>34

確かに。さらに付け加えるなら、南面の道路幅は、5M位しかないから
前の建物とは、相当接近する感じ。南面は、道路じゃない、路地だよ。
階層で抜ければ問題ないけど、3Fくらいまでは、日照も覚悟しなくちゃ
ならないね。

H.Pみたけど、間取りスケッチって結構正確なのかな？このまま見ちゃうと、
LDのサッシュの幅がとても狭い感じがする。多少ワイドスパンであっても
採光口がこんなに狭くては意味ないね。しかも順梁だから、サッシュ高は
2m　Maxだろうから、なお更きつい。
ランドスケープ見ると、両面バルコニーも殆どなさそう。
これで4900万が最多となると、やはり立地を買うしかないのかなぁ。

[36: 匿名さん]

立地といっても周辺環境はもろ下町。

[37: 匿名さん]

>>36
それが良い

[38: 匿名さん]

はやくモデルルームが見たいです。

[39: 匿名さん]

でも高そう

[40: 匿名さん]

4900万が最多ですか。
単純に平均して４階の70㎡台後半がこのくらいということですかね。
駅西タワーや武蔵小杉の供給過剰感を考えると、もう少し低く設定しない
と販売苦戦するんじゃないでしょうかね。

三井物産社宅跡地で、同じ三井から土地購入したんでしょうから、立地が
いいとはいえ安く購入してるでしょう。
立地はよくて潜在的な購入希望者はいるでしょうから、そのあたりのバラ
ンスをよ〜くみて、値付けをもうちょいがんばって低くして欲しいですね。

[41: 匿名さん]

おおよその値段が書いてあるカタログが送られてきました。
4.8畳や５畳という中途半端な部屋がほとんどですので、私は見送りました。

[42: 匿名さん]

>>40
考え甘すぎる。三井もプロ。
勝算があり、かつマーケットアウトしない、ぎりぎりの値付をする。
仕入れ値が安いからといって物件に転嫁するわけない。
値段は出所とは無関係に立地で決まる (決める)。
「この値段で嫌なら他所へ行け」と胸を張って言える値段。
貴方が高いと考える値付けでも、潜在的な購入希望者はいくらでもいると言うことだ。
物件開発は慈善事業ではない。

[43: 匿名さん]

>>42
書きぶりからして値付けをされている方のご意見でしょうか（!?）
三井はそれはプロ中のプロでしょうし、商売ですから、この掲示板見てる人は皆仕入れ値で決めないことくらい承知でしょう。
出来るだけ販売額が低いほうがいいと思うのは普通。「他所へ行け」とまで言うのはどうかと．．．。
確かにガーデンズコート武蔵小杉などと比べても妥当な値段設定。「4900万円台が最多」とすることでギリギリ5000万円台に乗らないというアピールもわかりますけどね。

[44: 匿名さん]

うちにも新しい資料が送られてきた。

74m2の南向きが4600万〜5300万円
80m2の南向きが5000万〜5700万円

安くても坪200万ぐらいかあ。

[45: 匿名さん]

>>43

>>40 みたいな、
> 三井物産社宅跡地で、同じ三井から土地購入したんでしょうから、立地が
> いいとはいえ安く購入してるでしょう。
> 立地はよくて潜在的な購入希望者はいるでしょうから、そのあたりのバラ
> ンスをよ〜くみて、値付けをもうちょいがんばって低くして欲しいですね。
という甘っちょろい人もいますよ。まるで仕入れ値が影響するかのような書き方。

> 「他所へ行け」とまで言うのはどうかと．．．。
客側は、値段か立地か、とにかく気にいらなきゃ他所へ行くでしょ普通。
この物件、MRできたら営業さんに「ガーデンティアラはもっと安いんだけど」
と尋ねて御覧なさい。「どうぞ、そちらをご購入ください」と答えますよ。

>「4900万円台が最多」とすることで
> ギリギリ5000万円台に乗らないというアピールもわかりますけどね。
これはアピールではなく、単に最多物件の価格が4900台だから。
小細工してどうする。

[46: 匿名さん]

>>45
販売側の代弁、ご忠告ありがとうございました。
不毛な話題はここまでにしましょう。
これ以上やってもこの掲示版の中で意味なし。
資料発送が始まっているのなら、資料をみて、ＭＲ行って、
現実的に考えていきます。

>>44
>74m2の南向きが4600万〜5300万円
>80m2の南向きが5000万〜5700万円
相場としても、こんな感じですね。
とりあえず私としては資料が届くのを楽しみにしてます！

[47: 匿名さん]

資料届きました。
確かに魅力的な間取りがないですね。
５畳ぐらいの部屋もきれいな長方形なら使えそうでしたが
変な形のものもあったし。
立地はいいんだけど、間取りが生活しづらそう。

[48: 匿名さん]

>>46のものです。私のところにも資料届きました。
確かにどう使えばという部屋はありますね。
プランセレクトでどのようなものが出てくるか期待します。

[49: 匿名さん]

三井マンションって名前でクラスが分かるってご存知でした？
首都圏の場合
パークハイム：3千万前後
パークホームズ：5千万前後
パークコート：７千〜1億前後
パークマンション：1.5億以上
くらいかな
他に大規模開発のパークシティ
超高層の場合パークタワー
というネーミングになります
ホームズは中の上くらいの所得者向け
武蔵小杉の企画としては妥当な線ですね

ちなみにパークハウスは三菱地所のマンション名です

[50: 匿名さん]

>>49

、、、なにをいまさら。。。

[51: 匿名さん]

しかも、間違っているし

[52: 匿名さん]

間取りは悪くないと思いますよ。あくまでもほかと比べて
洋室５畳なんて７０㎡台のマンションでは当たり前だし、南向き間取りであれば、リビング重視でしょうから洋室は狭くなるのでしょう。
間取りは好みや使い方ですから、ちっちゃいながらも吹き抜けがあったり、収納が工夫されていいなあと思えます。
形が変でもベットと机が置けるということが大事で形や広さはその前提で考えれば使いづらいは解消します。
別に全部の部屋を買うわけでもないので、その中で自分に合えばいいわけですから。私は70-Cなんて好きだけどこれも私の好きな間取りで他人に押し付けたいとも思わない。
でも買うと決めたわけではないですけど、武蔵小杉でほかに良いものは今ないなと思ってますけど。

[53: 匿名さん]

>51
すみません
非常に興味があるのですが、正しくはどのようなクラス分けなのですか？
または、何を見れば分かりますか？

[55: 匿名さん]

>>53 ランク分けは、たとえばここを見る。

http://search.31sumai.com/search/main.php?&sid=113&listtype=3

名前と、販売価格・最多価格帯 との対応を見て、後は自分で考えるように。

[56: 匿名さん]

>>35
＞3Fくらいまでは、日照も覚悟しなくちゃならないね。
近隣に住んでいますが、日照は問題ないですよ。以前建っていた三井物産の社宅の時もそうでしたが
道路ぎりぎりまで影がかかるくらいなので、専用庭の分セットバックされていますし日照に関しては
問題ないようです。ただ、目の前に建物があるので低層階だと南向きでも視界が開けないのは覚悟しないとね。

[57: 匿名さん]

情報が少ないので何とも言えないですが、本当に直床なんですかね。このご時世あり得るんですかね？
あと、東側は下がって建つようですが、区画内の南側（空くところ）は何か建っているのでしょうか？

[58: 匿名さん]

ホントですか？オーベルみたい・・・

[59: 匿名さん]

オーベル同等かそれ以上の仕様だったら、直床でも立地重視なので我慢します。
三井さん、よろしくお願いしますよ！

[60: 匿名さん]

>>57
＞東側は下がって建つようですが、区画内の南側（空くところ）は何か建っているのでしょうか？

戸建＆とボロっちいアパート（２階建て）と駐車場です。

[61: 匿名さん]

営業さんに聞いたところ、のべ（全体をならした）坪単価は215万円とのことでした。
かなり高いですね。

[62: 匿名さん]

多摩川を超えたらもう少し安いのかと思っていたのですが。
それから、このあたりの大気汚染度と地盤はどうなんでしょうか？

[63: 匿名さん]

>>62
近くに住んでますが大気汚染というのは感じません。
等々力緑地も多摩川も近いし、環境はいいですよ。
規模は大きくなるようですけど建物配置も三井物産社宅の時と同じです。
専門的にはわかりませんが、従前に同様な集合住宅があったこともあり、
地盤は安定しているんじゃないでしょうか。
さらに基礎杭も打ち直しているようです。

[64: 匿名さん]

ありがとうございます。
川崎に近いと聞くとどうも空気が悪いようなイメージがあり・・・。

[65: 匿名さん]

＞64
川崎区あたりの工業地帯のイメージが強いのかも知れませんね。
今も小杉に住んでますが、そんなに感じませんよ。
ときどき「光化学スモック注意報」が出ますが、それが中原区に対するものなのか
川崎市に対するものなのかは、分かりません。
川崎市から一斉に放送でお知らせがあるので・・・。

[66: 匿名さん]

川崎市全域に対してのようですね。

以下にいろいろとデータがありました。
http://www.k-erc.pref.kanagawa.jp/haturei/

[67: 匿名さん]

排ガスと光化学スモッグがひどいのかな？
現地より北側の環境は良さそうですけどね。海風が南側から入ってくるとしたら
物件あたりの空気もあまりよくないのでしょうか？呼吸器系が弱いので無理かも
しれません。。。将来的には改善されていくんでしょうか？電気自動車の世の中
にならないと無理？

[68: 匿名さん]

10月になりました。
ＭＲそろそろオープンするのでしょうか。
誰か知ってますか？

[69: 匿名さん]

>68
昨日の新聞折込チラシでは
「11月中旬特別事前案内会(予約制)開催
資料請求をいただいたお客様より順次ご案内いたします。」
と書かれています。

[70: 匿名さん]

資料請求をした者ですが、先日電話がありまして
『１１月中旬にＭＲがオープンします。来場希望の場合は後日電話にて連絡します』
と言われました。たぶん、その時に予約をとるんだと思います。

[71: 匿名さん]

MRは日医大の門の右前の路地を入って５０ｍほどのところに作ってますね。
まだいかにもという看板は立ててないですが、11月中旬に説明会ありの貼り紙がありました。

[72: 匿名さん]

三井の場合、管理費が他よりも高めと聞いたのですが、実際どうでしょうか？
住宅ローンの他に、管理費と修繕積立金、駐車場代なども月々の支出として考えないといけない。
もし高めならばそれ相応なサービスなどがあるのでしょうか？
ＨＰ見てもプリズムアイとか、セキュリティシステムにも力を入れているようですが、
いまどこのマンションも防犯対策にはブームのように力を入れています。

[73: 匿名さん]

P 80.30m^2 管11400,修6280,計17680
G 80.78m^2 管11710,修6870,計18580

[74: ↑]

何処と何処の不動産会社の物件の比較です？