【仁義なき戦い】パークホームズ武蔵小杉【武蔵小杉】

[匿名さん]

今度は、三井が単独での参入です。
駅西にタワー控えているのに大丈夫？
あっ、ちなみに場所は小杉町。等々力緑地、多摩川を前面に押し出してせめてくると思いまーす。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町2丁目201
交通：東急東横線 新丸子駅 徒歩7分

[3: 匿名さん]

パークホームズ武蔵小杉の近くに住んでいます。
全体の図面見ましたが、ワイドスパン＆南向きが９０％くらいなので高いでしょうね。
三井物産の社宅跡地なので土壌汚染も無いし立地も良いので強気で来るのでは？と思っています。
他の大規模マンションは工場跡地やタワーなので、ここは住居地域という事で充分差別化されていると思います。

[4: “]

ここの立地はいいですよね。
新丸子と小杉の２駅利用可能で、駅から遠くないのに閑静な住宅街。東西に長いので南向きが
多く作れると、立地に関しては言うことなしですね。

ただ、残念なのは２０ｍ高さ制限地域で７階建てなこと。高さ制限の緩和は受けていないで
しょうから、間違いなく直床ですね。

[5: 匿名さん]

>04
直床ですか？
天井は二重になりそうですかねぇ？

どのくらいのお値段で行くと思います？
80平米・4500万円〜でしょうか？
ワイドスパンなら私としては80平米もいりませんが。

[7: 04]

>>05
今時の三井で直天井はありえないので、二重天井は間違いないでしょう。
階数と向きにもよりますが、おそらく南向き３階以上なら坪単価210以上
じゃないですかね？
一階の南向き以外なら坪単価180〜190位もあるんじゃないでしょうか。

[8: 05]

>06,07
高いですね。
武蔵小杉の物件を探すのは初めてなので、いくらぐらいなのかわかりませんでした。
本当にそのくらいの値段であれば、私には無理かな。

何平米が中心なのでしょうか？ご存じの方いらっしゃいますか？
資料請求等された方、教えてください。（請求したのですがまだ届いていないので。）

[9: 04]

>>08
資料ではありませんが、こないだ間取り図付きのチラシが入っていましたね。
チラシの記載は忘れましたが、ＨＰの情報によると
一般販売住戸：６２．６７平米（１戸）〜９２．３５平米（１戸）
となっているので、おそらく資料でも同じでしょう。

狭くてよいのなら６０平米台というのもありだと思いますが、ここに限らず
小杉で探しておられるなら、コスギタワーや今井上町の物件なども選択肢に
入れられると良いんじゃないでしょうか。ここは立地が非常に良いので、
小杉徒歩圏では最高額に近い物件になると思いますから。

[10: 匿名さん]

こちらの物件、間取りはとてもよく考えられていて、いい感じです。
最近いろいろ見てきた中で、かなり上位です。（間取りは）
武蔵小杉は、便利そうだなとは思いつつ、縁がない土地なので
あまり積極的に探していませんでしたが、値段しだいで候補に入れたいと
思います！

[11: 匿名さん]

高いでしょうね。
あのあたりは今井仲町・木月大町と同じくらい静かな住宅街だし、
徒歩10分、等々力緑地にも近く、
さらに南向きワイドスパン中心。
プラウド武蔵小杉、ガーデンズコート武蔵小杉を越える平均価格帯になるのは
間違いないでしょう。とすると、中心価格帯は５，５００に近いセンですかね？

ちょっと気になるのは、階高が３ｍ切っている(計算上2.85)点ですが...
まあ少なくとも直床にはしてこないでしょう、さすがに。

[12: 匿名さん]

あの辺りは個人的にはプラウド武蔵小杉、ガーデンズコートエリアより
住み心地は勝ると思っています。
小杉だけでなく、商店街や飲食の充実した新丸子が生活圏というのは
便利でしょう。実際周辺歩かれると分かるかと思いますが、本当に
静かな住宅街です。
通常２０メーターだと６階なので、そこがちょっと気になる点ですね。
ただし、環境重視だったらＯＫかな。

[13: 匿名さん]

そうそう、何気に小杉よりも新丸子のほうが
いい食べ物やさん多いんですよね。
以前イダイモールの脇のマンションに住んでましたが、
いろいろな店に行けて楽しかった〜。

[14: 04]

>>10
チラシの間取り図見たんですが、確かに間取りにはこだわっているようですね。
ただ、気になったのは駅南のナイスの物件に比べると平米数の割に各部屋が異様に
狭い（畳数が小さい）んですよね。収納の多さや廊下の長さを考慮に入れても狭い
んですよ。畳数の基準が違うのかな？

あと、東側の棟だけ後ろに下がっていて５階建てなのでちょっと形がいびつですね。
東側だけ５階建てにしたのはなぜなんでしょうね？用途地域が違うのかな？

[15: 匿名さん]

>14
｜あと、東側の棟だけ後ろに下がっていて５階建てなのでちょっと形がいびつですね。
｜東側だけ５階建てにしたのはなぜなんでしょうね？用途地域が違うのかな？

日照規制ではないですかね。
東側だけ下げたのは...一直線だと面白みがないから!?

[16: 04]

>>15
あぁ、そうですね。
多分敷地が真四角でなくて東側だけ細くなっているので、東棟は後ろに下げざるを得ず、
北側の建物への日照をなるべく妨げないように東棟だけ階数を下げたんですね。

周辺住民の方がどうお考えかはわかりませんが、なるべく影響が出ないようにデベが
配慮しているような気がします。その点はさすが三井ですね。

[17: 05]

やはり5000万以上はするみたいですね。
一番小さい部屋だとどのくらいの値段でしょう？3900万後半？
さすがに4000万はしないですよね？
客を引きつけるためには、そうしないと。
ＭＲの客層が限られてきますね。

まぁ、何にしても私には高いようなので、あきらめる方向で他を探します。

[19: 匿名さん]

ＨＰ、次回8月下旬更新予定。
って書いてるのに更新してませんね。
まあ、あくまで「予定」ですけど。。。

[20: ２０]

近隣に住んでいるのですが、東側が５階建てと分かるのはなぜなのでしょうか？もう何か資料がでているのですか？
折込チラシには確か書いてなかったかと・・・。マンション購入予定なので本等読んでみて入るのですが、素人なので数値（数字）の読み取りが難しいです。あと、２０メートル高で７回建てだと賃貸なみの天井の低さでしょうか？リッチ感は無理でしょうかね、５５００万以上もしそうなのにアンバランスな感じがしますが何かを妥協しないとダメでしょうか・・・。

[21: 匿名さん]

部屋の設備の方はどうなんでしょう？ご存知の方いますか？
オーベル元住吉くらいグレードが高かったら、非常に欲しい物件になりそうです。
立地は文句無しなので、本当に楽しみですね。

[22: 匿名さん]

>>20
私も近隣に住んでいて、このマンションが気になっているのですが、家に入っていた
折込チラシの絵を見る限りでは、東側は５階建てになっていますね。
２０メートルで７階建てだと、この辺りのマンションは殆どそうなので
天井は高くはないと思いますけど、普通なんじゃないですか？
ただ、二重天井は間違いないとは思いますが、直床かなぁと思っています。
本当は二重床がいいんですけどね。
よろしければ、参考程度にガーデンズコート武蔵小杉を見に行かれてはいかがですか？

[23: 匿名さん]

何か情報はありますか？
ＨＰいつ更新されるんでしょうね？

[24: 匿名さん]

ここ、物件情報開示タイミング見誤ったみたいだね。
電話で問い合わせてみたんだけど、何も決まっておらず、話できず。
モデルルームがいつできるか、いつ販売開始かも決まっていません、
の一点張り。
一回、広告は打っているんだからそんなことはないはずなんだけどね。

ガーデンズコートが思った以上に売れ残っているかもしれないね。
そっち最終期とかいっているけど、また第ｘ次と区切ってくるね。
そんな中、こっち進めちゃったら、買い控えというか、競合になって
ガーデンズ売り切れない、と判断したかもしれない。

東横駅西のタワーも三井主導でしょ。販売時期ちょっとかたまりすぎの完
があるよね。

そんな中でこの物件見てみると、立地はいい。静か、閑静。
南ワイドスパン、70m2前半、中層で、5000前半となるなら、値段も
相応かな。
けど、ワイドスパンは、一部住戸のみ、となりそうだし、他の間取りは、
あまり代わり映えしなさそう。
それで、敷地もそんなに余裕ないから、植栽とか、ランドスケープは
普通だと思う。

後は、高さ規制からくる直床と、仕様がどのくらいでくるか？だよね。
同じ三井ということから、土地取得代はそこそこだとおもう。
ここは、立地がいいから、そこそこ売れる。
少しでももうけたい！と考えたら、仕様落としてくるし、勝負は、駅西
タワーで！と考えたら、プロモーションもかねてお得感出してくる
かもしれないね。

東棟が5Ｆ建てというのは、単純に容積率の関係だとおもうよ。
日照云々はあまり関係なし。

[25: 匿名さん]

下町の感じの場所ですね。南側の建物が少し気になるかな。

[26: 匿名さん]

チラシの間取りを見ましたが、好みのタイプがありませんでしたのでこの物件は見送ろうと思っています。
せっかく良い環境なのにもったいないですが。（５畳なんて中途半端な部屋はいらない。）

[27: 匿名さん]

最近の三井は、チマチマした間取りが多くて残念。レアリス元住吉もそうだった。ここは立地が良いだけに戸数を絞ってでも間取りに魅力を持たしてほしかった。

[28: 匿名さん]

思いっきり高級志向にしてくれた方が高くても潔く買えるんだけどな。
中途半端なファミリーマンションなら魅力ないよね。

[29: 匿名さん]

５畳なんて中途半端はいらないなんてマンション買えないよ。

[30: 匿名さん]

5畳の部屋は使いづらいよ。

[31: 匿名さん]

ようやくＨＰ更新されましたね。
なんか、これといった特徴のないマンションのようですなあ。
あの立地は魅力なんだけど。
最多価格帯４９００っていうのは妥当なところですかね？

[32: 匿名さん]

最多価格帯４９００なんですか？
思ったより安いけど、内容もそれなりなのかな？

[33: 匿名さん]

立地の魅力は２駅利用可能ってこと４方向が道路ってことか、しかも元住吉辺りと違い南間口が広いところが敷地の良いところですね。しかし４９００万とは高いなあ。きっと良いところは５５００万以上だね。

[34: 匿名さん]

４面道路といっても、南東に戸建てがある関係で、
どうも不自然な配置になってしまってますね。
早いところ内装の仕様を見てみたい。

[35: 匿名さん]

>>34

確かに。さらに付け加えるなら、南面の道路幅は、5M位しかないから
前の建物とは、相当接近する感じ。南面は、道路じゃない、路地だよ。
階層で抜ければ問題ないけど、3Fくらいまでは、日照も覚悟しなくちゃ
ならないね。

H.Pみたけど、間取りスケッチって結構正確なのかな？このまま見ちゃうと、
LDのサッシュの幅がとても狭い感じがする。多少ワイドスパンであっても
採光口がこんなに狭くては意味ないね。しかも順梁だから、サッシュ高は
2m　Maxだろうから、なお更きつい。
ランドスケープ見ると、両面バルコニーも殆どなさそう。
これで4900万が最多となると、やはり立地を買うしかないのかなぁ。

[36: 匿名さん]

立地といっても周辺環境はもろ下町。

[37: 匿名さん]

>>36
それが良い

[38: 匿名さん]

はやくモデルルームが見たいです。

[39: 匿名さん]

でも高そう

[40: 匿名さん]

4900万が最多ですか。
単純に平均して４階の70㎡台後半がこのくらいということですかね。
駅西タワーや武蔵小杉の供給過剰感を考えると、もう少し低く設定しない
と販売苦戦するんじゃないでしょうかね。

三井物産社宅跡地で、同じ三井から土地購入したんでしょうから、立地が
いいとはいえ安く購入してるでしょう。
立地はよくて潜在的な購入希望者はいるでしょうから、そのあたりのバラ
ンスをよ〜くみて、値付けをもうちょいがんばって低くして欲しいですね。

[41: 匿名さん]

おおよその値段が書いてあるカタログが送られてきました。
4.8畳や５畳という中途半端な部屋がほとんどですので、私は見送りました。

[42: 匿名さん]

>>40
考え甘すぎる。三井もプロ。
勝算があり、かつマーケットアウトしない、ぎりぎりの値付をする。
仕入れ値が安いからといって物件に転嫁するわけない。
値段は出所とは無関係に立地で決まる (決める)。
「この値段で嫌なら他所へ行け」と胸を張って言える値段。
貴方が高いと考える値付けでも、潜在的な購入希望者はいくらでもいると言うことだ。
物件開発は慈善事業ではない。

[43: 匿名さん]

>>42
書きぶりからして値付けをされている方のご意見でしょうか（!?）
三井はそれはプロ中のプロでしょうし、商売ですから、この掲示板見てる人は皆仕入れ値で決めないことくらい承知でしょう。
出来るだけ販売額が低いほうがいいと思うのは普通。「他所へ行け」とまで言うのはどうかと．．．。
確かにガーデンズコート武蔵小杉などと比べても妥当な値段設定。「4900万円台が最多」とすることでギリギリ5000万円台に乗らないというアピールもわかりますけどね。

[44: 匿名さん]

うちにも新しい資料が送られてきた。

74m2の南向きが4600万〜5300万円
80m2の南向きが5000万〜5700万円

安くても坪200万ぐらいかあ。

[45: 匿名さん]

>>43

>>40 みたいな、
> 三井物産社宅跡地で、同じ三井から土地購入したんでしょうから、立地が
> いいとはいえ安く購入してるでしょう。
> 立地はよくて潜在的な購入希望者はいるでしょうから、そのあたりのバラ
> ンスをよ〜くみて、値付けをもうちょいがんばって低くして欲しいですね。
という甘っちょろい人もいますよ。まるで仕入れ値が影響するかのような書き方。

> 「他所へ行け」とまで言うのはどうかと．．．。
客側は、値段か立地か、とにかく気にいらなきゃ他所へ行くでしょ普通。
この物件、MRできたら営業さんに「ガーデンティアラはもっと安いんだけど」
と尋ねて御覧なさい。「どうぞ、そちらをご購入ください」と答えますよ。

>「4900万円台が最多」とすることで
> ギリギリ5000万円台に乗らないというアピールもわかりますけどね。
これはアピールではなく、単に最多物件の価格が4900台だから。
小細工してどうする。

[46: 匿名さん]

>>45
販売側の代弁、ご忠告ありがとうございました。
不毛な話題はここまでにしましょう。
これ以上やってもこの掲示版の中で意味なし。
資料発送が始まっているのなら、資料をみて、ＭＲ行って、
現実的に考えていきます。

>>44
>74m2の南向きが4600万〜5300万円
>80m2の南向きが5000万〜5700万円
相場としても、こんな感じですね。
とりあえず私としては資料が届くのを楽しみにしてます！

[47: 匿名さん]

資料届きました。
確かに魅力的な間取りがないですね。
５畳ぐらいの部屋もきれいな長方形なら使えそうでしたが
変な形のものもあったし。
立地はいいんだけど、間取りが生活しづらそう。

[48: 匿名さん]

>>46のものです。私のところにも資料届きました。
確かにどう使えばという部屋はありますね。
プランセレクトでどのようなものが出てくるか期待します。

[49: 匿名さん]

三井マンションって名前でクラスが分かるってご存知でした？
首都圏の場合
パークハイム：3千万前後
パークホームズ：5千万前後
パークコート：７千〜1億前後
パークマンション：1.5億以上
くらいかな
他に大規模開発のパークシティ
超高層の場合パークタワー
というネーミングになります
ホームズは中の上くらいの所得者向け
武蔵小杉の企画としては妥当な線ですね

ちなみにパークハウスは三菱地所のマンション名です

[50: 匿名さん]

>>49

、、、なにをいまさら。。。