（府中・是政）シーズガーデン府中多摩川

[おとぼけ]

府中の是政にできるシーズガーデン府中多摩川に関する情報交換をしましょう。
南側が多摩川で遮るものがなにもなく、日当たりがすごく良さそうなところが気に入っていますが、ちょっといい部屋は軒並み５０００万円オーバーで、高いなぁと思ってしまいます。
是政地区の多摩川沿いは、たとえばリムザやライオンズのような川に面していないマンションと比べて１０００万くらい高いといわれているようですがそれにしても・・・。
逆にリムザが安すぎるのかな？外観を見てきましたがやっぱりやすいだけあってかなり安っぽい作りでしたから。(買った方ごめんなさい）
あと府中市はリムザ以降８階建て以上のマンションの建築はできなくなったそうです。
だからシーズガーデンも８階建てらしいです。
あー。多摩川沿いに住みたいけど高いよう。ラヴィラも高いし。どこかいい物件教えてー。って。
とにかくシーズガーデンの情報をお願いします。５０００万に値するマンションなのか。

[2: 匿名さん]

５０００万に値するかどうかは、個人の価値観なので何とも言い切れません。
でも、リムザやライオンズが１３階の物件に対して、ここは８階建て。
階層が低くなると坪単価が上がるのは仕方ないでしょうね。
そういった意味では今後、府中の物件は高くなる傾向になるかもしれませんね。

[3: 匿名さん]

今まで府中になかった設備
（オール電化、ソーラーシステム、エコキュート等）があり、
それに加え全戸ジェットバスということで、
府中市内限定で探していた（いる）人には目新しい物件なのでは？

安さと規模が売りの（あくまでも私個人の見解）リムザと比較するのは、
ちょっと違うのでは？と思います。
たしかライオンズも売出当初は５０００万くらいの価格だった気がしますので、
相場から　かけ離れてはいないのではないかと。

同じ多摩川沿いという点では、メイン住戸の眺望は多摩川だと思うので、
不安材料がある共用施設があるラヴィラよりも（これも私個人の見解）、
こちらの方が良い気がしますね。

ただし、大事な工法や構造、その他諸々チェックしていないので、
このマンションが　５０００万に値するのかどうかは謎です。

[4: 匿名さん]

契約した者です。5000万は高いなぁと思ったけど、多摩川沿いということと、今後も展望をさえぎられる心配がない、という
安心感とで契約しました。しかし、問題が発生です。
今になって、「ヒ素が基準値より多かったので土壌の入れ替えをしました。重要事項説明をもう一度行いますので来て下さい」という連絡が入ったのです。
普通は契約前に土壌汚染について調査し、問題があるのであれば契約時の重要事項説明のときに言わなくてはいけないという決まりですよね。
今さらヒ素が出ていたなんていう事実を言われて、どうしたものかと悩んでます。
シーズの対応に不信感が生まれました。

[5: 匿名さん]

契約者です。私も同じく、今後、南に建つものはないことにも惹かれました。
砒素はかなり食い下がったのですが、基準の数倍ということと、
化合物(人為的)ではないということで、何とか納得しました。
でも、相手も海千山千なんで、こちら側で情報を共有したいですね。
デベは、契約者のすべてを知ってるのに、私はデベしか知らない。
理不尽！

[6: 匿名さん]

本物件に関係のない通行人です。
契約された方の心情、お察し申し上げます。

私だったら、
１．デベは土壌汚染をいつ知ったのか？（以前から知っていたら、なぜ、今まで黙っていたのか）
２．（デベも最近、土壌汚染がわかったのなら）建設工事中の建物の直下の土壌汚染調査はしているか？
　（どのように土壌採取して調べるのか？）
をデベに確認します。

デベの回答が、納得できるものか否かで、承諾するかどうか、よく考えることが必要でしょう。
「説明を受けたことに対してのサイン」を求められたとしても、納得できない場合は
「事実について説明は受けたが、契約日以降であり了解したわけではない」
旨を明確に記しておくべきでしょう。

法律（宅建業法や土壌汚染対策法）の文面上では、デベに土壌汚染調査義務まではないと読めるのですが、
ＯＡＰの例では、三菱マテリアルや三菱地所の会長・社長の送検、引責辞任にまで発展しています。
難しい対応かと思いますが、慎重に考えてみてください。
応援します。

[7: 匿名さん]

ありがとうございました。
デベに土壌汚染をいつ知ったのか？と聞いたところ「12月初旬」とのことでした。私が契約したのは1月中旬ですので、
そのときにはヒ素のことを知っていたのです。「12月から知っていたのなら、どうして契約時の重要事項説明の時に
ヒ素の説明がなかったのでしょうか？」とも質問したのですが、「調査結果がでたのは1月下旬で、東京都から認定が下りたのが
4月下旬なので、それまでは皆様の混乱を招くだけなのでこちらは何も言えません。そもそも自然由来のヒ素に関しては、
重要事項説明の義務はないのです。」（だから、うちの対応は問題ないのです！と言いたいらしい）とのこと。

まぁ、ヒ素が出ているなんて分かったら、解約する人もいただろうし、値段を下げろと言う人もいるだろうし、先方としては
東京都のお墨付きが出るまでは公表したくなかったのでしょうが、12月に分かっていて、5月下旬の今まで黙っていたのは
ちょっと納得がいきませんし、今言われたからといっても解約ができるわけでもないし、何かが変わるわけでもない。ただ、
なんか気分が悪いというか、うやむや感が残っただけの感じです。

私はまだ重要事項説明書に捺印していないのですが、今後どういう方向にいったらいいのか少し考えています。

[8: 匿名さん]

06です。
自然由来という結論が出たので、デベは公表したのですか。
土壌汚染対策法では、仰るとおり自然由来の場合、浄化義務はありません。
（極論すると、鉱山を浄化するようなことを法律で求めることになりかねませんから）

ただ、０６で、少しふれたＯＡＰ事件を０７さんはご存知でしょうか？
こちらは精錬所廃止後の土壌汚染であって人為的なものですが、人為的な土壌汚染に浄化義務を定めていて
自然由来の土壌汚染に浄化義務を定めていない土壌汚染対策法が施行される前のマンション売買で、
売主が土壌汚染を知っているのに、その事実を言わずにマンションを売ったということで、大企業の役員ら
が送検されています。
このマンションの場合既に入居してから発覚しているので、管理組合で全体の交渉しているらしく、
新聞報道では、新聞報道では住み続ける場合は、販売価格の２５％を返してもらい、売る場合は今時点の不動産
価格よりも上乗せして売主が買い戻すことで、全体としては合意したとのことでした。

この場では詳しくは書けないので、「大阪アメニティーパーク」「三菱マテリアル」「三菱地所」をキーワードに
ご自分で調べられることをお勧めします。デベが土壌汚染を知っていたのに、その事実を隠して販売した事件です。
（くどくなりますが、土壌汚染対策法施行以前の売買です。）

私は不動産鑑定には詳しくないのですが、自然由来がわかった場合、不動産評価が変わらないと言い切れれば
問題ないと思います。しかし、一般人である私は自然由来の場合であっても世間相場より安く買いたいという
気持ちが強いです。だから、売主は土壌汚染を告げずに契約をするのは違反のように思えます。（独断ですけど）

[9: 匿名さん]

よくご存知なのですね。とても参考になります。ありがとうございます。

OAPのことは少し調べましたし、デベの人もこのことを取り上げて説明していました。
デベの人いわく、三菱地所の場合は人為的な土壌汚染、こちらは自然由来、この違いが大きい。とのことです。

それに、こちらは土をきれいに取り替えたとのことですし、もう問題がないのかもしれないですが、私の気持ちはなぜか
すっきりしないのです。
あと06さんにご指摘いただいた「このことが分かっても不動産評価が変わらないのか？」は、すごく心配ですね。
どなたか専門の方に相談してみるのがいいかもしれないので、ちょっと調べてみます。
いろいろとありがとうございました。

[10: 匿名さん]

土壌のことは別にして、
同じく多摩川沿いの、住吉町の物件ではなく、こちらを選ばれた決め手はなんだったのでしょうか。

[11: 匿名さん]

05です。
私はすこし早く知り、色々調べてデベ本社にまで話し合いに出かけました。
私の危惧していたことは、04、06さんが言う資産価値がどうなるかの点のみでした。
結局この程度だと、デベとしては価値は下がらないという結論で、
気持ちは解約する方向だったのですが、突っ込んだ話をして、
担当と部長さん方が信用できると感じたのと、
物件のことを８割気に入っていたので、契約続行としました。
私が知りたいのは、デベは、値引きは一切できないという立場だったのに関わらず、
他の人に、「資産価値が下がったから・・・」という話になったときに、
その情報を共有させて欲しいということです。
ちょっと「信用できる」に矛盾してますが。

[12: 匿名さん]

06=08です。
思うことを述べます。長文なので分割して書くことをお許しください。

既に土壌汚染対策済みで、現状は基準値以内におさまっているのでしたら、理科的な実害はなさそうなので、
ＯＡＰのように警察が動くことはおそらくないと推測します。

しかし皆さんが危惧されている資産価値については不透明なところがあります。
私などは、土壌の入替えまでしたところは、何の調査もしなかったところよりもかえって安心できる、
と楽観的に考えるのですが、世の中はそう考える人ばかりではありません。

土壌汚染した土地の資産価値は、完全に浄化した後であっても心理的嫌悪感(スティグマ)から汚染前の水準
に戻らないことがあります。このスティグマによる減価分がどのくらいかは事例によって千差万別です。
土壌汚染の規模（広さ・深さ）や汚染の程度（濃度）にもよるでしょうし、住宅街（著名な高級住宅街）と
工業地帯（誰が見てもあそこ工場の跡地は・・・と思えるようなところ）とでも異なります。
（住宅街、それも高級と言われる住宅街ほど、ブランドイメージについた傷はなかなか回復しません）

（続く）

[13: 匿名さん]

06=08です。続きです。

スティグマは、人の噂も７５日というのと同じで、時間が経過すると減価分がだんだん戻るとも
言われています。（興味があったら「スティグマ」で検索するといろいろ出てきます)
だから、契約続行を決めた場合、噂が噂を呼ぶかもしれないので、大騒ぎは避けるべきかもしれません。
決着がついたらこの掲示板の土壌関係のところを削除依頼してもよいと思います。その際、いっしょに
私が書いた０６と０８とこの文（おそらく１２、１３）も削除依頼してかまいません。

それと、将来、契約者の方がこのマンションを手放すことになったとき、そのときに今は浄化済みであるが
購入時に土壌汚染の話があったことを説明するべきかどうか悩ましいと思います。自分が売主の立場であれば
話したくないかもしれませんが、そのときの買主に過去に土壌汚染があったことを隠すのはフェアではない
ようにも思えます。
「この程度なら資産価値は下がらない」
というデベの話を信用するのも結構ですし、もう少し考えるのも結構で、人それぞれだと思います。

関係のない無責任な立場で勝手なことばかり申して失礼しました。

[14: 匿名さん]

そうですね。06=08さんのおっしゃるとおりだと思います。
土地が浄化されているのなら、かえってきれいになってよかった、ということなのですが、
実際は心理的な「スティグマ」があります。

そして、将来もしマンションを売る時には買い手の方に、土壌汚染されていた土地をきれいに浄化しました、ということを
説明しなくてはいけません。重要事項説明書を引き継ぐということは、このことを伝えなくてはいけないということですよね。
その時に、買い手側の「スティグマ」も考慮にいれなくてはいけないと思います。
そう考えると資産価値としての評価が変わってしかるべきのような気がしてきました。

資産価値のことを不動産鑑定士の方にちょっと相談してみようと思っています。

[15: 匿名さん]

私はまだ結論を出せずにいるのですが、資産価値のことを調べて、自分の納得のいくようにしたいと思います。
調べた結果、価値はまったく変わらない、ということであればそれはそれでいいかなぁと。
高い買い物なので、自分自身で「納得感」を持ちたいだけなのです。
05さんが本社まで行って部長さんに説明してもらい、信用しよう！と思われたように、私もシーズとの「信頼感」と
自分自身の「納得感」が持てればいいなぁと思います。

[16: 匿名さん]

まもなく入居説明会ですね　私は砒素の件は軽くとらえていました、健康に被害が無ければ等と・・・
皆さんの様にもう少し掘り下げて考えて見るべきだったと反省しました。
その他の環境や設備はかなり気に入っています、実際に見て確かめ（確認）するまで安心出来ないですが・・・
個人的にはもう少し防音対策がされていると嬉しいのですが、まぁ贅沢ななやみなのかなぁ。

[17: 匿名さん]

今日、入居説明会ですね。このマンションを共有するみなさんとお会いできるのでとても楽しみです。
どんな説明があるんでしょうかね。
あとは、早く内覧をしたいな〜。よく現場を見に行くのですが、天井が低いのが気になります。
図面で説明されていたので天井が低いのは承知していたのですが、実際に見ると少しがっかりでした。

[18: 匿名さん]

今日は、大雨ですね・・・
入居説明会の会場に行くまでにずぶぬれになりそうです
私も現場には時々行きますが天井の高さまで解りませんでした、低いですか・・。
シーリングファンを付けたいのですが圧迫感が有りそうですねやはり２．６Ｍ有ればと思います。
入居説明会で皆様にお会いできるのが楽しみです、どうぞよろしくお願い致します。

[19: 匿名さん]

リムザの住人です。シーズガーデン、だんだん出来上がってきていますね。
私の友人宅は目の前にシーズ・・が建つことになったので部屋から花見ができないと
ぼやいていました。（うちは、ずれているので支障ありませんが）
まぁでもうらやましいです。リムザの外観は確かに安っぽいですが住んでると気には
なりません。うちからの眺望に立派なマンションが見えるほうがちとうれしい・・・変？
リムザの購入を見送っていたらシーズ・・・にしていたと思います。
株価も調子いいし、シーズクリエイトは結構信頼できるとこですよ。（他物件見たし、
営業さんも誠実でした。）
なんて書くとシーズクリエイトの回し物のようですが素直な感想を一言書かせていただきました。

[20: 匿名さん]

匿名さん、御感想ありがとうございます。
実は私リムザを見てスケールの凄さに一時期西側の棟の購入を検討していました。
色々あってシーズにしたのですが今でも大規模マンションとどちらにした方が
良かったか解りません。
リムザの外観私は結構気に入っていました何となくリゾートっぽくて。
１０月には引っ越すと思いますので多摩川やさえき等ですれ違いかもしれませんね
ちょっと変ですがよろしくお願い致します。

[21: 匿名さん]

皆様今晩は、入居説明会お疲れ様でした、台風の影響は少なくて助かりましたね。
駐車場の仕組みは解りづらかったですね、横行昇降さて私の車は何処かいな。
お話しすることは出来ませんでしたが、これからどうぞよろしくお願い致します。