港南地区の今後について

[匿名さん]

今後どのようになっていくのでしょう？高層マンションが乱立して短期間で１００００人程の人が移住してくるみたいです。私もこの地区のマンションを検討中なんですが、今後の発展（衰退？）具合が気になります。

[61: 匿名さん]

そうか
その
佐藤氏の読者が、掲示板でプロのデベロッパー企画担当とも「しらずに
相手に　［不動産のド素人」とかののしっているとしたら笑えますね・

[62: 匿名さん]

＞６０さん
意見はダメだと思うよ。私は購入者ですでに住んでいるけど。
よくなると思うとしかえいえない。
誰かが言っていたけど、マイダーリン　他人には唯のおじさんでも
私にはリチャードギア
住まい選びなんてそんな調子でいいのでは？

[63: 匿名さん]

というか、将来動向は不確定。
事実だけをニュースとして伝える掲示板があると一番いいですが。
あえて申し上げれば、ご自身が住宅にどういう条件を求めどういう条件
を捨てられるか　そのことがはっきりしていればことは簡単です。
うちら家族はとにかく決めた広さを確保しながら超高層のできるだけ
上をできるだけ安く買いたかった
それでも江東区、世田谷区、より遠くへ行きたくなかった
もう年齢のこともあるから買い替えは考えない・・それで最終的に
港南の某物件に決めました。もちろんここまで至るのに３年かかり
ましたがね。満足してますよ
この歳になると他人の意見より自分の思い込みを大事に育てます。
多様化の時代に若い人が皆同じような見方をしないことです。
自分の物差しに自信もっていいのではないですかね

[64: 匿名さん]

なんで佐藤氏の話に摩り替わっているのか
この地域への否定的な見方は
そんなもんとはほとんど関係ないと思うのだが。

相変わらず過敏な反応のある板ですな

[65: 60]

６２さん、ありがとうございます。もう住んでらっしゃるんですね。
意見はダメですか。。。すみませんでした。

個人的には、同じものを見ても感じ方はそれぞれなので、自分の意見と
違うからといって否定されたとも思いませんし、また相手を説き伏せようなど
とも思っていません。
ただ、人様の意見を伺うと、ああそういう見方もあるのかと勉強になることが
とても多いので、他の方が何を見てどう感じどんな見通しを立てられたのか、
参考にお聞かせ願えればと思っただけなのです。。。
場にそぐわなかったみたいで、本当に申し訳ありませんでした。

[66: 匿名さん]

＞６０さん
意見ｗｉｔｈ根拠なら　いいでしょう。根拠に情報価値がある。
でも不動産という商品　極めて主観的な尺度で見るものじゃないですか
港南の地区がどうなる・・区がどうしようと考えている
どこの倉庫が土地を売りたがっている。ＴＳＵＴＡＹＡが出店したがって
いるソニー生命の開発の店舗の中に出でほしい
希望を言い合うか、現状こうだからという話しか出ない
わかっているのは、間違いなく６０００戸の供給がある。
売れ残れば、ディスカウントしてでも銀行から売らされるか賃貸で抱え込む
１９９０年当初の大量供給時代もそうだった。
でも、１０年は住むとしても、１０年後どうなるか聞かれても誰もわからん
でしょう。
５年で現状が抜群によくなるとは思わない。
あなたは、この現場に何度こられましたか。何度も足を運んで
天王洲アイルの店舗や、品川埠頭や、高浜運河、ＴＹブリュワリー
などこの地のスポットを歩いてみてください。
好きになれば買えばいいし、嫌いなら買わない。
それと、私言いたいのは、マンションを共用施設で買ってはダメ
あくまで、自分の部屋の環境　間取り方位広さ採光を重視して選ぶ
ことです。
住戸に満足していれば、多少のことは気にならないはず。
私は眺望派だから、ちがいますがコスポリの人は建物や内装重視の
人多いですよね。距離も少し近い
ＷＣＴは距離が最大のネック。
港南の環境スレですが、じつはマンション購入の検討材料だとすれば
物件によってだいぶ見方変わるでしょうね。

[67: 匿名さん]

港南タワーマンション街
若い子育てファミリーには勧めない。
①他地区の小学校の通学にはそれほど便がよくない
②タワーマンション室内共用部に子供を遊ばせる場が少ない
③港南４丁目以北の海岸通り交通量大
④基点となる品川駅北口はサラリーマンの街
　　小中学生が必ずあそこを通らないと帰宅できない環境はつらい
⑤区も子供がさほど増えないと観ている。ちなみに現在の港区の
　平均世帯人数は１．９人
　港南を港区と呼ぶなという話は別にしても港区自体が子育てに
　　むく区ではない。
（以上　すべて　・・と思う　です）
意見ってこういう感じでいいのですか？　具体的に質問してくれたら
知ってることなら答えられるけど

[68: 匿名さん]

私も現在、物件を物色中のものです。
先日、某大手都心部のデベのMRに行った時、港南地区（品川近辺）物件だけはやめたほうがいいですよ
と忠告されました。ただでさえ、現在過剰供給なのに、まだまだあまっている土地にマンションが出来て
くることによって、大暴落する可能性が十分にありえるとのことです。
一生住む方は、いいと思いますが、住み替えを考えている方は避けた方がいいようですよ。
そういうリスクは、避けたほうがいいでしょう。

[69: 60]

みなさん、どうもありがとうございます。
お気遣いまでいただき、どうもありがとうございました。
最初は66さんが心配して下さった通り、共用施設に目がいっていました。
でも維持費がかさむことを考えたら、要らない施設はなるべくない方がいいと
思うようになりました。
会社が田町にあるので、港南地区もだいぶ見に行ったつもりでしたが、
時間を変えてもっと見に行ってみようと思っています。
私の育ったところにも川や橋があって、何となく似た雰囲気なのがとても気に入っています。
子育て環境としては、（たぶん私の地元も子育て向けではないと思うのですが）、67さんが
おっしゃったような不安があります。
特に⑤ですが、少子化に伴って都内では小中学校の統廃合が進んでいる一方で、港区は
人口が増えると試算していると聞いてほっとしていたのですが、小中学生人口のピークを
平成28年に想定しているらしいと聞き、行政が後手に回ってしまうのではないかと不安に
なっています。
「区だって考えてるから大丈夫ですよ」とMRの方はおっしゃってましたが、私の地元でも
10数年前の開発で高層タワーが建って子供が増えましたが、なんだかんだと言って
行政は後手後手でした。
港区は違うのかもしれませんが、港区の区政の特色については知識がありません。
参考になった港区の小中学校の配置に関するページはこちらです。
http://www.city.minato.tokyo.jp/kyoiku/school/keikaku/index.html
また供給過剰による価格の低下は十分ありうると思っています。
ただ商業施設が整っていけば、工業地域に近くても、もう少し住宅地っぽくなるでしょうから
都心に近いということで、ある程度の価格で下げ止まるのではないかと思っています。
商業施設が長期間安定した活気を保っていけるかがキーのような気がしているのですが
全然的外れな予想かもしれません。。。

[70: 匿名さん]

６８さんへ。
余計なお世話かも知れませんが、デベの話を鵜呑みにしてると後悔しますよ。
港南はお勧めですなんていう他地区のデベいる訳ないじゃないですか。
他地区のデベにとっては、港南が最大の脅威なのですから。

[71: 匿名さん]

70さんへ。
私もデベから言われました。68さんと同じ事を。
そのデベも港南で販売してるのに。

[72: 匿名さん]

デベの話は大抵その物件の話より
他の物件の悪口の方が信用できるよ

港南リスクが大きいと言うより
現時点ですでに購入者は損してるね

[73: 匿名さん]

大抵、その物件より他の物件の悪口の方が信用できる・・

その根拠は？

[74: 匿名さん]

港南ディストリクトについては賛否両論ありますが、
我々の大方の見方は、景気動向その他の背景変動にも依りますが、
全物件竣工後１３０％程度と分析しております。
１５０％以上と唱える方もおりますが、分譲，定借，公営が混在する性格上、
そこまでの上昇は見込めないのでは。
しかしながら、１５０％以上行くのではと予想できる某大型物件もありまし、
物件によって大きな差が出るとは考えます。
ただ、将来的に考えると現価格では買えない地域になることは明らかではないでしょうか。

[75: 匿名さん]

７０さんへ
すでに、デベさんに申し込みをして、抽選を待つのみの段階で話しをしたことなので
裏はないと思いますよ。デベさんが、僕らも物件の場所で頭をスイッチしなければいけないという
話しから、港南は暴落する可能性があるからおすすめしないとおっしゃってました。
供給過剰ということでした。私自身、港南は全く脅威とは思いませんけど。

[76: 匿名さん]

>>74
150％とか価格のこといってるのかな
妄想君

我々って誰？
病院でカウンセラーに見てもらいましょうね

[77: 匿名さん]

ところで
コスモポリスは外装がもの〜すごくダサくて
団地そのものと某掲示板でうわさになってましたが
もしかして外壁は吹き付けですかねえ

どうなのよ

[78: 匿名さん]

>>76
おばかな２ちゃんねらーさんへ
ディストリクトの意味がわかっていないようですね。恥ずかしいですよ。

[79: 匿名さん]

74はまさに妄想君そのものですな。

[80: 匿名さん]

７４

で、我々ってダレ？答えろよな。

[81: 匿名さん]

で、ディストリクトの意味わかってるの？おばかさん。

[82: 匿名さん]

district

地区, 区域; 地域, 地方

[83: 匿名さん]

ばーか。辞書の意味じゃないよ。やっぱり知らないんだろ？

[84: 匿名さん]

74は寂しがり屋なの。だから、一人ぽっちなんだけど、「我々」って書いちゃったの。
友達居ないクズバカさんだから、みんな許してあげてね！（ププ）

[85: 匿名さん]

友達いないのはお前ら２ちゃんねらー。で、意味はわかるの？
ちなみに俺は７４じゃないよ。

[86: 匿名さん]

↑７４にレスされてるのに、独りよがりに腹立ててるクズ発見！

[87: 匿名さん]

わかんないんだね。ばーか。

[88: 匿名さん]

で、結局だれも分からない、というオチ？

[89: 匿名さん]

意味不明ということで

74がバカなことだけは判った

[90: 匿名さん]

大方の投資家は１２０％程度で見てるらしいし、
１５０％ってのは難しいのではないかな？

[91: 匿名さん]

港南地区が供給過剰ということはありません。
それを上回る需要があるからです。従って資産価値が下がるなどと
いうことはまずありえません。
私が見たところ、この手の意見はほとんどがやっかみ半分なように
思えます。

[92: 匿名さん]

港南をやっかむアホはおらん
すべて購入者の妄想

[93: 匿名さん]

どこに需要があんだ
一年たっても完売できないぶっけんばかりじゃねえか

[94: 匿名さん]

＞９２
やっかみ　というのは、他の物件より坪単価が安い値段で売られて
客を奪われている中堅デベ、および販売会社のやっかみ
という意味ではないですか？

[95: 匿名さん]

港南開発を仕組んだのは、デベといより大手ゼネコンではないでしょうか。
汐留　品川　飯田橋　六本木など大規模開発が終われば、あとはタワー
マンションしかない。
しかし工場跡地は、芝浦アイランドのように広大すぎて開発許可に期間も
コストもかかる。
比較的短時間で着工にこぎつけられる倉庫街に目をつけた。倉庫に
とってマンションは天敵。
人が住めば、早朝深夜の操業がしづらくなる
その連鎖反応で、こぞって倉庫移転がではじめた。

　しかけたのは　おそらく
大手スーパーゼネコンでしょう。
ここにあった倉庫は皆大手メーカ等で
それぞれゼネコンのお得意さまばかりですから、マンションの工事と
倉庫の仕事（斡旋も含め）両方ビジネスになるわけですしね。

[96: 匿名さん]

日通航空はメーカーじゃないし、出る理由もないと思うが・・
それに日通さんは本社が汐留にきてこの地区に結集している感じだけど
マンションが建つと出ていくのかなぁ

[97: 匿名さん]

日通航空さんの倉庫跡にはブランが建っていますよね。
汐留の日通本社ビルは大手5社のＪＶの施工ですが、ヘッドは鹿島さん
ですよね。何か事情があって買ってくれと頼まれたのではないですか？

[98: 匿名さん]

＞９７
日通航空の北側には、芝浦シヤリングの工場があって、工場移転あと
をわざわざ日通さんが借りてますよね。
どうせ、日通航空さんが倉庫移転するならそのあとを日通さんが借りたら
いいじゃないですか。わからんなぁ

[99: 匿名さん]

日通航空さんの土地保有者が誰かわかりませんから、なんともいえない
ですけど、売却希望だったのではないですか？
今の日通さんは、家電リサイクルの集配所の機能で、所謂産業物流では
ないです。日通航空さんは航空貨物輸送だから種別も違いますね。

[100: 匿名さん]

＞種別もちがう
それは　日通さんは当面出ていかないという意味？

[101: 匿名さん]

＞１００
これも憶測にすぎないですが、ブランの北側の日通倉庫さんの地主さんは
芝浦シヤリングです。芝浦シヤリングは、鹿島が港南に施工した
クリスタルスクエアビルが本社で、三菱レイヨンとともに入居しています
芝浦シヤリングさんに鹿島さんが日通さんを借主として紹介したのかも
しれませんね。
鹿島さんにしてみれば、販売期間中に北側土地の売却話がでたら
物件が売れ残るの目に見えています。
知る良しもないですが、倉庫とオフィスビルも借入期間は5年以上の
定期借家になっているのでは？

[102: 匿名さん]

＞鹿島さんが日通さんを借主として紹介
そんなことしなくても、芝浦シヤリングの土地の前にはガソリンスタンドが
あって、大きな建物は建ちそうにないけどね

[103: 匿名さん]

出光さんのガソリンスタンドも土地は芝浦シヤ・・さんのものと聞いています。
売るとなれば一緒ですよね。

[104: 匿名さん]

売られて困るのは、ブラン南の空き地ではないのかな。あっちのほうが
鹿島にとっては深刻な話だろう。

[105: 匿名さん]

だから、最初からスーパーゼネコンが仕替えていると言っているのです。
国有地（芝浦分屯地）は、鹿島さんにも住友さんにも同様に深刻な話
だと思いますよ。

[106: 匿名さん]

住友さんは、公園が決まってから着工し売り出したのだから関係ない
のでは？

[107: 匿名さん]

2002年の段階から住友さんが3棟建てる計画は公表されていました。
分屯地を公園として買収する話は港区議会で正式に決まったのは
2003年以降ですよ。
鹿島さんは、2003年には着工し分譲もはじめていた。当然三井不動産販売さん
は公園化を見込んだ値付けを売主の鹿島さんに出していると思われます。

[108: 匿名さん]

区の防災公園は、品川港南口再開発で就業人口が5万人を超えて
災害時の非難場所がない　ということもあって以前からから検討して
きたのではないか？

[109: 匿名さん]

防災の一次非難場所なら港南小港南中、さらには海洋大にグラウンドが
あります。それに一丁目　二丁目の非難場所に橋の少ない4丁目を指定
すること自体おかしいです。跡付けの理由でしょう。
私は、もともと景気浮揚策として、港南4丁目地区の超高層マンション化
（裏返せば　ゼネコンさんの仕事づくり）があって、特に区画の大きく
天王洲アイルのイメージも生かせる、ＷＣＴ土地を手をつけようという話が
あったのだと見ています。
ただ一番のネックは、国有地の行方。道路が東西に一本でも通っていれば
まだましですが、北のレインボーブリッジ、東京タワー方面の眺望を
ふさがれてしまったら、一番坪単価の高い東北角部屋が一発でアウト
公園化をしかけたのは、むしろ住友＋清水チームではないでしょうか。

[110: 匿名さん]

鹿島さんは、それに便乗した？

[111: 匿名さん]

どうですかね。それにしたら動き方が早すぎです。発端は、汐留　品川の
再開発で、その後の仕事の種探しのなかで、鹿島さん清水さんの話し合い
のなかでいろいろあったんじゃないかと勝手に想像していますけど。
何もないよ、名誉毀損だと言われそうなので言葉を選びますが、大林さんが
Ｖタワー施工して、鹿島、清水ときてますからねぇ。
あくまで憶測ですから、それはお断りしておきますけど

[112: 匿名さん]

鹿島・清水で仕掛けたということ？

[113: 匿名さん]

というか、低迷する天王洲アイルに臨海線開通させてもイマイチ
ということで、一気に天王洲・芝浦・品川三拠点をタワーで結ぶ絵を
誰かが描いたのでは？
だらかが、大手デベに麒麟ビール倉庫ほかの跡地をやらないかと
話して、大型物件探していた住友さんに清水さんが紹介した・・
そういう流れではないのかなぁ。
鹿島さんにとって本命は芝浦アイランドですよ。
天王洲から芝浦がタワーマンションコリドール（この言葉も実は
住友さんの某氏が使っていた）になれば鹿島さんにも
都営や消防署の社宅ばかりのイメージの海岸通りがかなり
変わる。供給過剰どころか、人が集まればそれだけ地区として
認知度があがるわけですからね。

[114: 匿名さん]

仮にそうだとしても
鹿島さんが、日通航空さんの土地のような変形土地を手がけたね
うなぎの寝床で、奥には既存マンションがあって同意とるのも大変
だろうし

[115: 匿名さん]

鹿島さんだからやったんでしょうね。普通の大手デベなら総合設計が
適用できない条件の土地で超高層はやらないでしょう。
販売坪単価に含まれる土地代比率が相当上がってしまいますから。
かなり高額物件にならざるを得ないところを、あえて坪単価210万で出して
短期に売り切った。
これは正直いって、謎ですよ。
中を見たことのない他のデベや販売会社は、ボロクソにけなすけど
実際買った人の話では、構造躯体、１・２階の共用部分には目一杯
金をかけているようです。
スーパーゼネコン自身が売主で、中間利益がないというのと、土地代が
かなり安かった。そう読んでますが。

[116: 匿名さん]

鹿島さんが直接売主になる物件って、他の工事の受注がらみ？
秋葉原でもやってるよね。

[117: 匿名さん]

秋葉原は自ら開発者（共同）ですからね。
ゼネコンさんもただ、請負営業やるだけじゃ食っていけない状況なので
しょう。私は、都営の土地の区分所有の４０階建ての工事をどこが
取るかかなり注目していますけどね。

[118: 匿名さん]

＞都営の土地の区分所有の４０階建ての・・
直接は関係ないのでは？

[119: 匿名さん]

都営２３階建ては入札で大林がとっていますね。
区分所有の提案は住友＋竹中の構成のようです。
鹿島さんはリクルートと組んでいますね。
大成さんは、野村・東京建物ほかの混成デベで次点

[120: 匿名さん]

大手スーパーゼネコン各社が、港南を草刈場にしているのはよくわかるが
それが、「誰かが描いた絵」という話とどうつながるのだろう？
他にも、リクルート・ゴールドクエストとか三井不の動きはどう説明するの？

[121: 匿名さん]

不動産会社は多少苦しくても
常に土地を買い開発しつづける宿命。
そうでないと１円の売上げも立たない。

その格好のターゲットが港南。
現状何もないし、大規模な土地の取得も簡単
マンション建設につきものの住民の反対運動もない。
そもそも住民がいないんだから。

その結果の大量供給。

それ以上でも以下でもないと思うんだが。

[122: 匿名さん]

大手5社で港南でワリを食っているのは大成さんだと思います。
ソニー生命の16万平米を受注で巻き返しを狙っているのでしょうが、
プランテックが5社に厳しい札入れさせて決めるのでしょう。
予断はさておき、絵を描いたと思うのは、港南エリアには、国有地が
いくつもあって、施設廃止があって売却が一斉にはじまっている点
その土地は競争入札ですから、一番高い札を入れたところが落とす。
都営住宅の裏手の港南大橋の根方の土地は、合同庁舎の跡地
青海移転で、売却になって、大型物件ばかりを手がけるゴールド
クレストさんが落札しました。
郊外大規模低価格路線から、タワーへの転進をはかる戦略が
あったのでしょう。
ポルトチッタ　フェィバリッチは竹中さんの仕掛けです。敷地　連担
と総合設計をうまく組み合わせ、複数の敷地を開発することなく
超高層　高層　中層ワンルーム　と３つ並べることで、供給公社の
高層ハイツへの日影をかわしています。
ただ、予定より1年近く出遅れていて苦戦でしょうね。

コスモポリスの敷地は某大手ポンプメーカの所有地です。朝日新聞の
号外印刷所として貸していたのですが、地下に輪転機があるという
ことで相当に撤去費用がかかるということで7年ほど野ざらしになっていた
土地です。
ビューロ品川、都営建て替えとあわせて、進出をねらったリクルートさんが
大手とは別個に計画した流れです。
品川駅東口から攻めていこうという意図でしょう。
錢高組さんの設計施工です。
品川ベイワードは、ソニーさんが物流センターと倉庫を伊藤忠さんの倉庫
とベイワード敷地と同時に移転させた動きにあわせて出てきています。
竹中さんが伊藤忠倉庫をしかけたなかから一緒に移転が出てきた。
それと、都営の高層化、定期借地の４０階　コスポリと並ばれたら
物流倉庫は　移転せざるをえない。　絵の波及効果かもしれません。

[123: 匿名さん]

＞１２１さん
その通りですね。裏読みする必要はないかもしれませんが、この展開の
速さ・・うまく　ひとつおきに　建ものが建つ海岸通り
いろいろ考えてみたくもなるのです。ジャーナリストではないから完璧な
裏をとった話ではないけど、関係者の事情やデータは集めてます。

[124: 匿名さん]

面白く読ませてもらっています。
大量供給だから暴落・・そういう論理に対して、人が集まる→住宅地として
人気が出てくる→安い価格も人気のひとつになる
そういうお考えですか？

[125: 匿名さん]

そこまでは言いません。みなさんデベロッパーの意思で港南の大量建設
が動いているとお考えですが、そういう見方以外の見方もあるでしょう
と申し上げたいのです。
デベロッパーに物件や計画を持ちかけるのはゼネコンですからね。
仕事を作らないと食っていけないのはゼネコンの方が深刻
だいたい住宅デベとゼネコンでは資本力も営業力もプロジェクト企画力も
政治力も桁が違います。

[126: 匿名さん]

大体、そんな絵を書いている人間がいるなら
もうちょっと、ましな絵を書いてくれと思う。

現在、天王洲住民ですが
昼はマクドナルドでさえ大行列の数十分待ち。
レストランや居酒屋もあるにはあるがレベルは低い。

隣の駅までいかないとスーパーもないし
美容院も理容店も病院もない。
あるのはコンビニくらい。

ちょっとした買い物でも銀座まで行く始末。

[127: 126です]

とはいえ
コンビニさえあればいいという層（単身者やDINKSなど。私も）
には悪くないですが

[128: 匿名さん]

＞９４
大量供給で価格が下がってよろこんでいるのはエンドユーザですよね。
いくら大量供給でも、価格をさげれば購入者はあります。
事実ブランの２０００万円台７０㎡には殺到しましたし、３０００万円の
ＷＣＴでも同様の人気。
タワーの場合、下げてうるのは低層階と方位の悪い中住戸だけです。
高層階は、希少性をどこまで下げずに売るか、は日頃の販売力です。

[129: 匿名さん]

＞１２６
絵というのは、儲け話の魂胆であって　まじめな都市計画ではないです
ゼネコンがどうやってどんどんデベに開発させるかです
住宅ができれば、こんどは商業施設をひっぱってきて工事受注を
たくらんでますからご安心を

[130: 匿名さん]

ビュータワーですか？公団さんのモノ作りまでは責任もてませんね

[131: １３０]

冷たい言い方してすみません。（陳謝）
天王洲が居住地区として不十分だからこそそこから、南と北へ伸ばして
いこうという動きがある。ラグナタワーは厳しそうなのは、シーサイドとの
間だあきすぎて、その間に地区15年以内の堅固な建物が建ちすぎて
いて、同調開発をひきだせない点です。海上公園もネックですね。
その点、ビュータワーさんやシーフォート住民（億ション）さんは、ＷＣＴの
マルエツが利用できて便利になりますよ。

[132: 匿名さん]

それにしても近い将来でもマルエツだけとは・・・

[133: １３０]

ここの書き込みもそうですが、安くなって喜ぶのは購入者。
売主さんも、原価割れしてまで売らないから売れ残りは賃貸にまわします。
問題は、建て込んでしまって眺望や低層階の明るさが損なわれること
ですが、そこは皆織り込み済みの価格設定ですね。
買い手が、なぜ供給過剰を心配するのか私は意味がわからなかったので
書かせてもらいました。
市場としては買い手市場になって有利ではないか・・そう思うのが普通
でしょう？

[134: 匿名さん]

＞１３２
ビュータワーさん駐車場がなかったんでしたっけ・・
普通あのくらいの距離に300坪のスーパーあれば十分でしょう。
自転車でジャスコにもいけますし

[135: 匿名さん]

それより他人事ながら心配なのは保育施設
ＷＣＴの販売中だから自粛しますが　４００平米ってのは建築屋の目から
みても区立で乳児から年長さんまでいれて80名の収容人数です。
ＤＩＮＫＳ子供生まれたらどうするか。
みたて保育園というのも近くにありますけど、ベネッセスタイルケアが
受託していてそれほど詰め込むとは思えませんね。

[136: 匿名さん]

＞135
そういう話はＷＣＴスレでお願いします

[137: 匿名さん]

実際にジャスコ行くと天王洲からだと遠かった。
車でしかいけないよ。
一応ジャスコの巡回バスとか言うのも出ているみたいですが。

[138: 135]

×みたて保育園というのも近くにありますけど、ベネッセスタイルケアが
受託していて
〇みたて保育園というのも近くにありますけど、（ＷＣＴの認可保育園は、）
ベネッセスタイルケアが受託していて

[139: 匿名さん]

＞１２２
ソニー生命の新芝浦開発は　清水建設　一社特命で受注

[140: 匿名さん]

中日新聞東京本社跡を商業施設にする計画は、やっぱり大林さんが
営業中なのでしょうね。

[141: 匿名さん]

ここは　ゼネコン　トピですか

[142: 匿名さん]

＞１４１
すみません。
肝心なのは、芝浦アイランド計画　芝浦4丁目　沖電機跡４７階10万平米
など　住宅はどんどん作られます。
建てこんで土地のない芝浦4丁目より、港南4丁目に芝浦・天王洲
北品川を商圏にした店舗施設は出てきますよ。
ホームセンターも衣料品スーパーもレンタルビデオも5年以内には必ず
できますよ。（天王洲エリアか、芝浦アイランドか、港南4丁目か
いずれかにですがね）
それというのも、芝浦シヤリングの土地のように、マンション隣接空地
はもはやマンション用地としてデベが買うとは考えにくい
それこそ供給過剰で売りにくさを痛感しているし、地主も安値売りは
しない。
となると、投資も少なく短期で回収するに郊外型のホームセンターなど
に建貸し　土地建物をＳＰＣでという話（素人さんにはわかりにくくて
すまん）になると思う。
ちなみに　コスポリの裏手にタワー建てたいというデベいたら手をあげて
ほしい。

[143: 匿名さん]

ついでに書くと　超高層マンションの設計は９８％ゼネコンが設計しています。
構造・工法がきまらないと事業計画が立たないからです。
ここが　専門マンション企画会社が作る中層マンションと大きく違います
タワー建てましょうと仕掛けるのは大手スーパーゼネコンです
その露払いや、下準備するのもみんなゼネコン　となりにうるさい住民
いれば厚いカバン抱えて折衝にいきます。

[144: 匿名さん]

＞１４３
だから　ゼネコントピでせうか？

[145: 匿名さん]

＞144
すみません　もうやめますね。

[146: 匿名さん]

その程度の規模のもので
わざわざＳＰＣつくるんですか？

[147: 匿名さん]

コーナンのホームセンターは豊田通商さんが土地取得から元請まで
やっていますがすべてＳＰＣですね。
小さくても数がありますから。

[148: 匿名さん]

プロジェクトファイナンスとしてのＳＰＣではないです。
エクィティ投資家のニーズも、資金回収の早さもねらいのひとつです。
もちろんひとつのビークルにためてまとめて証券化という手もあります
小口流動化は今や不動産トレンドの重要な流れです。
パチンコ屋もラブホも老人ホームもみな、建物保有と運営わけたがります
外資のファンドもラブホ買いあさっているようですしね。

[149: 匿名さん]

＞１４８
証券化のトピれすか？知識あるのはわかったから他でやってくれたまい

[150: 匿名さん]

ここは、販売会社の社員の方と若手の一次取得者が情報集めと
宣伝をしにくる場所だから　高度な話は不要とオモワレ

[151: 匿名さん]

＞１４８
あんたに　港南地区にコーナンを誘致してもらいたいと思うのは
私だけではないだろうと思うが・・いったい何者

[152: 匿名さん]

このエリアは郊外（23区ではない）の典型的な住宅地が
そのままやってきたような発展の仕方をするのでは。

よくあるじゃないですか
郊外にやたらとでかいヤマダ電機とか
ホームセンターやファミレスやツタヤ。
いまのジャスコも車での買い物が大前提のつくりだし。
そういうものが点在するような形。

恵比寿とか目黒になるのではなく、よくて幕張。

[153: 匿名さん]

>151
＞いったい何者
この地区の某マンションを購入した1人ですよ。
高い買い物でしたからいろいろ調べていくうちに、他の販売員と
思われる中傷書き込みの根拠のなさに　ちょっとひとこと
言いたかっただけです。
販売会社はゼネコンからみたら利幅も薄いし、でもゼネコンはいちばん
腰低いし、苦労もしているでしょうが　販売会社が不当に非難されたり
書いてが　非常識や貧乏人だとか物件が不良債権よばわりされるのは
ちょっと我慢がならなかったので。
正しい知識と豊富な情報で見えないものが見えてきますよ。と
言いたかっただけ

[154: 匿名さん]

＞１５２
職場まで歩いていける幕張なら　おおいに結構
銀座からタクシーで帰っても１７００円
そういう幕張なら好きだなぁ

幕張が本当は晴海あたりにあれば私にとって理想的ですよ
ミサワホームの再開発とか、ずっと狙ってきましたからね。晴海のタワー
の生活も月島のアイマークも食い物がもんじゃ焼きに変わっただけで
こことさしたる違いはないです。
港区ビジネスエリアに職場があるならここか芝浦がベストの選択肢で
しょう。

[155: 匿名さん]

わたしは　へそまがりなので、皆が悪くいうものほど注目します
いつの時代も脚光と賞賛を浴びるものは、逆に廃れ
みんながやめろとかけなすものが、実は価値あるものに変わったり
します。
港南地区では、残された国有地の処分先と中日新聞
これで　もう他は変わりようがないじゃないですか。
もう　いっきに未来像はゼネコンとデベが描きおえていますよ

あとは　せいぜい無鉄砲な中堅デベが、隙間にタワーを建てそうに
なったら、ｈ　２ｈの住民団結して反対運動でも起こしますか。
あるいは、隙間土地の人を巻き込んで建築協定をつくるとか
それで完璧にいい街できますよ。

[156: 匿名さん]

デベとゼネコンって違うものなんですか？

[157: 匿名さん]

>155
ということは
ここやWCTスレなどで賞賛相次ぐ港南はダメと言うことですか

[158: 匿名さん]

>156
マジレスでいいですよね？　釣りじゃないですよね。

デベロッパーは〇〇不動産　◆京　▲▲・・モス　など土地を買ってマンション
分譲する人
ゼネコンは　ゼネラルコントラクター　デベロッパーから工事を請負う会社です

スーパーゼネコンなど、開発事業部があって、自ら施工もするけど売主
つまりデベロッパーになるケースもあります。でも鹿島さんでも販売は
専門会社に委託します。販売ノウハウまでは持っていないから。
工事をやっているうちに全部自分でやってしまえとなったのが、長谷工さん
設計・施工・販売・管理（子会社）まで一貫してやるので、入札強気です。
他にも山田建設（マイキャッスルが屋号）　新井組（ニューウェルテラス）
とゼネコン出身組はいろいろいます。

[159: 匿名さん]

＞１５７
これも釣りかなぁ・・
港南の物件の賞賛はあいついでいますが、大量供給で価値さがるとか
この地区は永遠にダメ。変わらないという人が絶えない。
車が多くて危険・・とか　子供を育てる環境ではない・・とか
この地区が、親水公園の景観がいい　とか朝の凪いだ海面に朝日が
反射したオレンジ色の鮮烈な輝きが忘れらない
とか、都営住宅の人たちは下町出身の人情家ぞろいだとか
夜景見に入っていっても　階段の外からみたほうがいい景色だよ
とか教えてくれたとか・・そういう地域のいい話する人少ないですよ
やれ　ウンコだのカラスだのダンプだの牛だの・・・もう言いたい
ほうだいでしょ
誰が地域誉めたですか？
誉めていたら　こんなこと書かないですよ

[160: 匿名さん]

＞93
＞どこに需要があんだ
＞一年たっても完売できないぶっけんばかりじゃねえか
どの時点から1年たっても・・ですか？
この地区で、完成後1年たっているタワー物件はＶタワーだけです
ブランファーレは8月竣工

１３階程度の中規模物件ばっかり扱っている中小デベさんは
気づかないけど、高層タワーの工期は、短くて2年はかかります
確認申請が下りないと着工も販売できないですから、
住宅情報に顔出してから2年なんてのはざらですよ。特に
超高層の場合、
人気があって高値　方位階数は悪いがお買い得　を１期で売ります
普通の価格で普通に売れる部屋は、要望を調整してじっくり売ります。

４００　６００のの規模なら必ず買い換え不調でキャンセルは発生します
それらをうまく完成まで売っていくわけで、ダイヤモンドのアホ記者が
聞いてまわったという「値引き」など無いですよ。
購入者には、第1期から最終期までの価格表がわたっていますから
同じタイプで、あとから出た上階が下階より安かった・・なんていう話は
バレたら大事ですしね。
需要はありますよ。
公団賃貸を含めて、月額２０万円程度の賃貸に入居している人は
同じ額で、もっと広い部屋が買えますからね。
バブル前に２０坪のマンションを買った人など、売り時買い替え時では
ないですかねぇ。若者好みのゴミゴミした街を離れ、もっと開放的で
広い家を求めていると思いますよ。
誰だって、安くて新しくて広くて眺めがよくて通勤が便利なら
買いたくなると思うけど