港南地区の今後について

[匿名さん]

今後どのようになっていくのでしょう？高層マンションが乱立して短期間で１００００人程の人が移住してくるみたいです。私もこの地区のマンションを検討中なんですが、今後の発展（衰退？）具合が気になります。

[142: 匿名さん]

＞１４１
すみません。
肝心なのは、芝浦アイランド計画　芝浦4丁目　沖電機跡４７階10万平米
など　住宅はどんどん作られます。
建てこんで土地のない芝浦4丁目より、港南4丁目に芝浦・天王洲
北品川を商圏にした店舗施設は出てきますよ。
ホームセンターも衣料品スーパーもレンタルビデオも5年以内には必ず
できますよ。（天王洲エリアか、芝浦アイランドか、港南4丁目か
いずれかにですがね）
それというのも、芝浦シヤリングの土地のように、マンション隣接空地
はもはやマンション用地としてデベが買うとは考えにくい
それこそ供給過剰で売りにくさを痛感しているし、地主も安値売りは
しない。
となると、投資も少なく短期で回収するに郊外型のホームセンターなど
に建貸し　土地建物をＳＰＣでという話（素人さんにはわかりにくくて
すまん）になると思う。
ちなみに　コスポリの裏手にタワー建てたいというデベいたら手をあげて
ほしい。

[143: 匿名さん]

ついでに書くと　超高層マンションの設計は９８％ゼネコンが設計しています。
構造・工法がきまらないと事業計画が立たないからです。
ここが　専門マンション企画会社が作る中層マンションと大きく違います
タワー建てましょうと仕掛けるのは大手スーパーゼネコンです
その露払いや、下準備するのもみんなゼネコン　となりにうるさい住民
いれば厚いカバン抱えて折衝にいきます。

[144: 匿名さん]

＞１４３
だから　ゼネコントピでせうか？

[145: 匿名さん]

＞144
すみません　もうやめますね。

[146: 匿名さん]

その程度の規模のもので
わざわざＳＰＣつくるんですか？

[147: 匿名さん]

コーナンのホームセンターは豊田通商さんが土地取得から元請まで
やっていますがすべてＳＰＣですね。
小さくても数がありますから。

[148: 匿名さん]

プロジェクトファイナンスとしてのＳＰＣではないです。
エクィティ投資家のニーズも、資金回収の早さもねらいのひとつです。
もちろんひとつのビークルにためてまとめて証券化という手もあります
小口流動化は今や不動産トレンドの重要な流れです。
パチンコ屋もラブホも老人ホームもみな、建物保有と運営わけたがります
外資のファンドもラブホ買いあさっているようですしね。

[149: 匿名さん]

＞１４８
証券化のトピれすか？知識あるのはわかったから他でやってくれたまい

[150: 匿名さん]

ここは、販売会社の社員の方と若手の一次取得者が情報集めと
宣伝をしにくる場所だから　高度な話は不要とオモワレ

[151: 匿名さん]

＞１４８
あんたに　港南地区にコーナンを誘致してもらいたいと思うのは
私だけではないだろうと思うが・・いったい何者

[152: 匿名さん]

このエリアは郊外（23区ではない）の典型的な住宅地が
そのままやってきたような発展の仕方をするのでは。

よくあるじゃないですか
郊外にやたらとでかいヤマダ電機とか
ホームセンターやファミレスやツタヤ。
いまのジャスコも車での買い物が大前提のつくりだし。
そういうものが点在するような形。

恵比寿とか目黒になるのではなく、よくて幕張。

[153: 匿名さん]

>151
＞いったい何者
この地区の某マンションを購入した1人ですよ。
高い買い物でしたからいろいろ調べていくうちに、他の販売員と
思われる中傷書き込みの根拠のなさに　ちょっとひとこと
言いたかっただけです。
販売会社はゼネコンからみたら利幅も薄いし、でもゼネコンはいちばん
腰低いし、苦労もしているでしょうが　販売会社が不当に非難されたり
書いてが　非常識や貧乏人だとか物件が不良債権よばわりされるのは
ちょっと我慢がならなかったので。
正しい知識と豊富な情報で見えないものが見えてきますよ。と
言いたかっただけ

[154: 匿名さん]

＞１５２
職場まで歩いていける幕張なら　おおいに結構
銀座からタクシーで帰っても１７００円
そういう幕張なら好きだなぁ

幕張が本当は晴海あたりにあれば私にとって理想的ですよ
ミサワホームの再開発とか、ずっと狙ってきましたからね。晴海のタワー
の生活も月島のアイマークも食い物がもんじゃ焼きに変わっただけで
こことさしたる違いはないです。
港区ビジネスエリアに職場があるならここか芝浦がベストの選択肢で
しょう。

[155: 匿名さん]

わたしは　へそまがりなので、皆が悪くいうものほど注目します
いつの時代も脚光と賞賛を浴びるものは、逆に廃れ
みんながやめろとかけなすものが、実は価値あるものに変わったり
します。
港南地区では、残された国有地の処分先と中日新聞
これで　もう他は変わりようがないじゃないですか。
もう　いっきに未来像はゼネコンとデベが描きおえていますよ

あとは　せいぜい無鉄砲な中堅デベが、隙間にタワーを建てそうに
なったら、ｈ　２ｈの住民団結して反対運動でも起こしますか。
あるいは、隙間土地の人を巻き込んで建築協定をつくるとか
それで完璧にいい街できますよ。

[156: 匿名さん]

デベとゼネコンって違うものなんですか？

[157: 匿名さん]

>155
ということは
ここやWCTスレなどで賞賛相次ぐ港南はダメと言うことですか

[158: 匿名さん]

>156
マジレスでいいですよね？　釣りじゃないですよね。

デベロッパーは〇〇不動産　◆京　▲▲・・モス　など土地を買ってマンション
分譲する人
ゼネコンは　ゼネラルコントラクター　デベロッパーから工事を請負う会社です

スーパーゼネコンなど、開発事業部があって、自ら施工もするけど売主
つまりデベロッパーになるケースもあります。でも鹿島さんでも販売は
専門会社に委託します。販売ノウハウまでは持っていないから。
工事をやっているうちに全部自分でやってしまえとなったのが、長谷工さん
設計・施工・販売・管理（子会社）まで一貫してやるので、入札強気です。
他にも山田建設（マイキャッスルが屋号）　新井組（ニューウェルテラス）
とゼネコン出身組はいろいろいます。

[159: 匿名さん]

＞１５７
これも釣りかなぁ・・
港南の物件の賞賛はあいついでいますが、大量供給で価値さがるとか
この地区は永遠にダメ。変わらないという人が絶えない。
車が多くて危険・・とか　子供を育てる環境ではない・・とか
この地区が、親水公園の景観がいい　とか朝の凪いだ海面に朝日が
反射したオレンジ色の鮮烈な輝きが忘れらない
とか、都営住宅の人たちは下町出身の人情家ぞろいだとか
夜景見に入っていっても　階段の外からみたほうがいい景色だよ
とか教えてくれたとか・・そういう地域のいい話する人少ないですよ
やれ　ウンコだのカラスだのダンプだの牛だの・・・もう言いたい
ほうだいでしょ
誰が地域誉めたですか？
誉めていたら　こんなこと書かないですよ

[160: 匿名さん]

＞93
＞どこに需要があんだ
＞一年たっても完売できないぶっけんばかりじゃねえか
どの時点から1年たっても・・ですか？
この地区で、完成後1年たっているタワー物件はＶタワーだけです
ブランファーレは8月竣工

１３階程度の中規模物件ばっかり扱っている中小デベさんは
気づかないけど、高層タワーの工期は、短くて2年はかかります
確認申請が下りないと着工も販売できないですから、
住宅情報に顔出してから2年なんてのはざらですよ。特に
超高層の場合、
人気があって高値　方位階数は悪いがお買い得　を１期で売ります
普通の価格で普通に売れる部屋は、要望を調整してじっくり売ります。

４００　６００のの規模なら必ず買い換え不調でキャンセルは発生します
それらをうまく完成まで売っていくわけで、ダイヤモンドのアホ記者が
聞いてまわったという「値引き」など無いですよ。
購入者には、第1期から最終期までの価格表がわたっていますから
同じタイプで、あとから出た上階が下階より安かった・・なんていう話は
バレたら大事ですしね。
需要はありますよ。
公団賃貸を含めて、月額２０万円程度の賃貸に入居している人は
同じ額で、もっと広い部屋が買えますからね。
バブル前に２０坪のマンションを買った人など、売り時買い替え時では
ないですかねぇ。若者好みのゴミゴミした街を離れ、もっと開放的で
広い家を求めていると思いますよ。
誰だって、安くて新しくて広くて眺めがよくて通勤が便利なら
買いたくなると思うけど

[161: 匿名さん]

で、足元の住環境については
大きく見解の分かれるところでしょう

[162: 匿名さん]

＞１６１
そうですね。
私は、価格云々より高級感のある外観のマンションがたくさんたつ
ことで、街としての空気や、夜間の雰囲気は大きく変わると思って
います。
正直、夜はじめて現地を歩いたときも、早朝水処理場の近くに
浮浪者が立ち尽くしていたのを見たときも　大丈夫かなぁと
思いました。
けれど、よく見れば、都営、シティハイツ港南（供給公社）
　公団賃貸　消防庁社宅の
ほかにも、デュープレックス天王洲、グランシティ天王洲アイル
港南ハイツ　リバージュ品川（賃貸）　港区の職員住宅
メイツ品川など　分譲マンション賃貸マンションがあります
現在の居住人口はおそらく６０００人弱でしょう。
数は多いのですが、１．２ｋｍ四方に分散していますから人口密度は
５０人／ｈａ以下と極めて希薄です。
商業施設が立地できない理由はここにあります。
あと６０００世帯増えれば、人口密度も100人／ｈａを超えて、黙って
いてもさまざまな生活機能は充実します。

[163: 匿名さん]

山の手線でも　品川　田町間が最も長い。ここに泉岳寺駅ができて
地下鉄とつながると、かなり便利になるだろう。
今の一方通行のタクシートンネルのあたりがひろがって、芝浦４丁目
に抜けるあたりが一気に便利になる。
貨物の線路敷に地下道に抜けるビルや高層マンションが建つと
面白い
コスポリ　ソニー本社予定ビルの先を巨大陸橋でつなぐ話も
面白い。それこそ内需拡大ゼネコンウハウハ。
新宿南口や目黒みたいに橋上駅ができると　本当に変わるだろうなぁ
ソニーはそこまで見越してないかなぁ
八つ山橋のアンダーパスも、

[164: 匿名さん]

冷静に考えて
巨大マンション群と車の使用を前提とした大型商業施設、
それに倉庫群、嫌悪施設などが
渾然一体となったエリアになると考えるのが最も自然。
現状のまま、あるいはバラ色の未来、両極端はないのでは。

[165: 匿名さん]

八つ山橋のアンダーパスも、じきに開通するだろうし・・
大崎の高級超高層の東京サウスパークタワー　ラグナのモデルルーム
みた人は知ってるだろうけど、大崎近辺の環境なんて、もっと
雑然としているように思えたなぁ

街なんて人が増えれば変わるんだよ。

[166: 匿名さん]

>>160
はぁ？
販売始めてから一年たっても完売できねーってことだろ

Vはともかく

[167: 匿名さん]

＞１６４
ブラン住民だけど
現状のままで、港南にオレは十分満足だけどね。
タワーマンションは快適だし
もうほとんど毎日カウチポテト＜死後か
うちの前の道まっすぐに直すとか区が言ってるらしいが、やめてくれ
帰るのが遠くなる。
せいぜい街灯ふやすだけでいいよ。
嫌悪施設？　誰が最初にいいはじめたの？失礼じゃないかそこで
働いている人に。　都も金かけて迷惑及ばないようにしているはずで
嫌悪なんて人の感情だろう。
おめえだって　恩恵こうむっているはずだしな。
じゃ聞くけど　好感施設って何よ
ひとによっては　ピンサロ　パチンコ屋が好感施設ってのもありだし
オレにとってはＷＣＴみたいなカッコいいタワーマンションは好感施設
の最たるものだけどな。
最大の好感施設はレインボーブリッジだな。
まさか　あれなくなることはないだろうなぁ

[168: 匿名さん]

＞166:
竣工までゼネコンに金払わないんだから　1年で完売しなくていいんだよ。
今の世の中買い替えが止まっているのだから、若年とシニアに
二極分化している。
買いたい人はやまほどいるけど買えない人が多すぎる
所得はそこそこあっても　今の住宅が売れない
そういう時期で、1年で完売は、超高層ではｗコンファートタワーくらい
でしょう。
５００戸クラスで２３区内で1年で売り切った物件あったら教えてくださいな
あなたが言うのは　１００戸以下の中型物件でしょ。
中野哲学堂の野村さんの物件とか、地主売主の物件ばかりでしょ
短期即完は。　

[169: 匿名さん]

ブランは1年以内に9割売ったと記憶している。キャンセルがいっぱいでた
だけ。買い替えがまとまらず、客も三井のリハウスもねばったがついに
あきらめ　というのが、今年に入ってから少しずつでてきた。
ことに5月以降は5件の残戸数がときおり入れ替わった。
みな６０００万円以上の部屋だったと記憶している。
４０００万台までは1次２次で即完でしたよ。
当時はまだ、公庫意識しての抽選がありましたから。それをさけて
かなりムリして広い部屋にしたのを覚えています。

[170: 匿名さん]

＞１６８
ハゲ堂
代金はいるのは、引渡し後だもんな。焦って売ると、値付け安すぎとか
売主に叩かれるしな
確かに即日完売自慢する時代じゃないよな
完売したって次の物件ないし、
手数料稼ぎの販売代行会社は別だろうけど
物件でかいと広告経費なんかも余裕あるし、鹿島さんの場合
三井不動産販売は最後までＭＲを移転させなかったね
経費固定でうけたんだろうか。
コスポリなどとっくに移転したのにね。

[171: 匿名さん]

＞＞１６６　Ｖはともかく
ってのが　ちとわからん。

ところで、みなさん東京建物の方ですか？
最近物件なくてこまってませんか？

[172: 匿名さん]

一連のカキコ読んだけど　ここの板の連中には多分意味不明だろうね。
イヤなら買わなきゃいいんだよ。
板で情報あつめるくらいなら、嫌がられるくらい販売会社をこきつかって
情報あつめたらいいのさ。
買ってしまって不安だという人も、販売会社に聞けばいい。
あんまり曖昧なこと答えないけど。
でも、買って心配している人には、一度ブランでも覗いてごらんと
いいたい。みんな満足してくらしてる顔見れると思うよ。

[173: 匿名さん]

嫌悪施設。
絶対に必要なものだが自分の周りにはあって欲しくないというのが
一般人の感情だとわからんのか。

[174: 匿名さん]

>>167
バカか？
嫌悪施設が周辺にあるのと働く人間になんの関係があるのだ
＞ピンサロ　パチンコ屋が好感施設
あんただけ　プッ
>一度ブランでも覗いてごらんといいたい。みんな満足してくらしてる
どういう基準で判断してんだろ

どうもブランには基地がいが住んでいるようだ

[175: 匿名さん]

すぐに完売はとても重要

広尾GH　東京ツインパークス　CPT
などすぐ売れたものはその後の資産価値もよろしい

最近では規模は小さいが
サンウッド三田、ニコタマのプラウドなどが
即完とみられる

まあ、港南というだけですでにアウトなんだけどね

[176: 匿名さん]

これを見れば、一目瞭然でしょう。
信憑性が高いか低いか別にしても、下記のデータ見れば供給過剰なのは事実です。
http://www.a-lab.co.jp/press/040929/index.html
参考までに。

[177: 匿名さん]

>177
供給過剰って　なんだみんな沖さんの信者だったのか。
あいつ不動産マーケに何年実績あるか知ってる？

[178: 匿名さん]

＞１７５
あのねぇ　坪単価280万〜350万円の物件なら資産価値さがらないの
あたりまえ
そういうの買える人は、ここ読まない。
港南の購買層のボリュームゾーンは、４０００万円〜５０００万円で
２５坪前後狙いの層
あなたの矛盾は若年層の買い替えを前提に資産価値が下がるとか
さがらないとか言っておきながら、若年層の買えない単価の物件の
話をしていることだ。

[179: 匿名さん]

＞１７６
信憑性が低かったら事実にならんぞ　嘘か勘違いってことだろう
Ａｌａｂの沖の書いてることは注意して読んだほうがいい、株屋と同じ
それだけ目があれば、別の商売で儲けてる
アイツの欠点は、個別性を抽象化して数字に置き換えてしまうことだ

オレは不動産は単品で個別性の高いものだと思うけどな

[180: 匿名さん]

駅ごとに市場をくくっているのが、すでに郊外沿線と都心を混同しているね
一番役立つのは、実際の物件で、どこに住んでいた人が買っているか
というデータ。
これが一番重要なデータ。
リクルートさんなんか３０００円はらって、買った人のアンケート集めて
いるくらいだ。
誰がどこから移り住んで、いくらの物件いくらの広さを買ったか
それがわかってはじめて需要がわかる
沖の馬鹿にそれがわかるか？

[181: 匿名さん]

うーん　確かに
供給量だけで、市場を捉えているのが　すでにプロダクトアウトの発想だね

今、買い手が何を望んでいるか、都心回帰を求めているとすればどこへ
移り住むのか。
需要がつかめなくて、供給量が多いから供給過剰というのは
確かに市場を正確に捉えているとはいいがたい。
消費者がそういう情報にまどわされるとしたら、あまり好ましいことではないな

[182: 匿名さん]

＞１７５
その人は原因と結果を取り違えている。
いい物件だから　即日完売する
いい物件は値がさがらない。

即日完売して値が暴落したものは枚挙にいとまないよ。ぶっ

[183: 匿名さん]

この板の目的ってなんだ？
①港南を買いたいと思っている人が参考になる話をするスレ
②港南を買ってしまった人が晒されるスレ
③港南を買おうとしている人に、親切に「やめておけ」と忠告するスレ

どれだ？

[184: 匿名さん]

＞173:
お墓は嫌悪施設か？　高輪　白金　墓だらけ　だぞ。
墓と墓にはさまれて暮らすタワーは、霊の通り道になるらしいぞ。

[185: 匿名さん]

＞173
嫌悪施設というのは、昔迷惑施設と呼んでいたのが、技術革新で
対策できて、迷惑でなくなってきたので、仕方無しにそう呼ぶように
なった造語なの。
食肉市場を嫌悪施設に含める話が、おれは許せんのだよ。
あれは、臭いなら迷惑施設になるわけだが、技術で臭いが防げたら
嫌悪する理由がない。
牛を殺す場所を嫌悪する・・というのなら別だが
職業差別や人権問題とつながるから、知性のある人はそういう話を
しない。
ウンコ水の処理だって、迷惑施設でなければいい。
ま　京浜運河沿いは全く問題ない話だが・・
迷惑施設がある地域全体を嫌悪地域に思わせる意図があるとしたら
オレは反論したいだけだよ
マンション買う買わないは個人の判断だが、地域をよくしようという
意思に対してブレーキかけたがるやつの意図がわからんな。

[186: 匿名さん]

>174:
ブランのすぐ近くに住んでいますが、正直ブランより高い価格で買ったのに
ブランが安くてかなり悔しい思いをしました。
うちからブランに買い換えた人もいます。
確かにみなさん、にこやかな表情の方が多いですね。
ご近所が増えてにぎやかになるのは、防犯上も好ましいことです
でも、どういうお考えかは知りませんが、住む気のない方に
とやかくいわれたくないです
そういう方は　他にお住まいになったらいいのでしょうから。

[187: 匿名さん]

>182
バカ？
即日完売したって価値が下がるものは下がる
あたりまえ、
それは主に販売の前後して周辺の新たな供給計画が
発表されたり実現したりする場合が多い。

今の例でいうとVタワーやWコンフォートが危険だ。
これらは発売当初は人気で売り切ったが、
あとから坪単価の安いものスペックが上まわりそうなもの
etcで価値が下がる可能性が高い。

だから即完は最低条件のひとつだよ

[188: 匿名さん]

>>178
アホか
坪単価が高いから資産価値が保たれるわけではない

金がないのならもう少しガマンして
マトモなモノをかいな

[189: 匿名さん]

>186
そういう方は港南住人どうしで
仲良しコミュニティでもつくっていてください

[190: 匿名さん]

>187
バカか
即完は、根付けの甘さに過ぎない。

＞金がないのならもう少・・
もう８０００万円の物件を買ったわい。親から金借りたけどな

[191: 190]

×根付け
〇値付け
・スマソｍ（＿＿）ｍ

[192: 匿名さん]

>190
ばかはお前
そらデベからみたら失敗かもしれん
それも販管費押える戦略かもしれんし
ねらい道理かもしれん


消費者にとって何が都合わるい？

[193: 匿名さん]

墓はどうなんだ　墓は？　嫌悪施設かどうか　気になって眠れん。

[194: 匿名さん]

このスレは　最初に　馬鹿かあほをつけるのがルールになったようです

[195: 匿名さん]

＞１９２
バカかお前
管理費ってなーに？
販売管理費のことかなぁ　規模によって違うよ
ＷＣＴなんて時間かけても管理費の総額には大してひびかん
販売代行の場合は販売管理費は定額契約もあるらしい
いちがひにいえまへんで

[196: 匿名さん]

ハカか？お前
墓はどうなんだ　嫌悪しせつか？

[197: 匿名さん]

>193
リビングから目の前に
墓ビューの大スペクタルではこまるが
タワーで見下ろすとみえるくらい
ならべつにかまわんと思うが

[198: 匿名さん]

バカか　お前
荒らすなよ
ところでこの板の目的は③なのかね

[199: 198]

↑１９６のことね
・スマソｍ（＿＿）ｍ

[200: 19７]

＞197
ｓ不動産の高輪物件は両サイド墓なのですが
霊の通り道になるのでしょうか

＞リビングから目の前に
＞墓ビューの大スペクタルではこまるが
青山墓地に面した青山某所の物件の話ですか？

[201: 匿名さん]

>195
やっぱカバカバ

販売管理費は例であって
値段設定にはちゃんと利益がでるよう設定してるわけだろ

即完で困るデベなぞいるか　どあほ

住友は即完すると社内で怒られるという話
聞くがのう　＊＊だな、関西商人

[202: 200]

197　コピペ間違いでした

[203: 匿名さん]

即完云々
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/shintikutyuuko/
そういう話は↑でやってくれませんか

[204: 匿名さん]

やっぱhttp://www5f.biglobe.ne.jp/~myps/kabegami/ka0403-2/kaba-4m.jpg
ところで　ここの板の目的は？

[205: 匿名さん]

185は貴重な意見だな。

[206: 匿名さん]

178も鋭い指摘だと思う。　反論がないね。

[207: 匿名さん]

金持ちネットせず
金持ち候補ネットで稼ぐ
ビンボー人　ネットで遊ぶ
ビンボー人候補　ネットで迷う

[208: 匿名さん]

わかた サンウッドだな　港南　嫌悪地域に指定したがっているヤシ

[209: 匿名さん]

森ビルさんとしては港区に特別な愛着がおありで、港南など
港区に含めてほしくないのだろう。

先代の社長が聞いたら怒りそうな話だけどな

[210: 匿名さん]

バブル期には、坪単価４５０万円〜120万円と幅があって、面積も
２０坪〜３０坪の間くらいだった。ひとつのマンションでの部屋大きさ
の幅もそんなになかった。
だから、市場は地域で閉じていて、港区といえば、７０００万円以下
なんてワンルームしかなかった。
それが、今や３０００万円で川崎の２５坪も買えれば、三田の
１７坪も買える。
世田谷の高層マンションが豊洲のタワーに客取られたりする。
一方、従来の都心住宅地の新築は、高止まり。
せまい分譲や、高値の賃貸に住んでいて目黒区や世田谷の生活
実態経験した人たちは、あえて高止まりの同じ地区を選ばない
広くて安くて見通しもいいところ、
そういう感じでさがしていると、港南物件にぶちあたる
正直　港南物件に客を取られた悔しさはわかる。
そのうえさらに　坪１５０万円の８５㎡物件（定期借地権）とくれば
杉並　世田谷　目黒でコツコツ売っている営業マンは泣くね。
でも　供給過剰と騒いでみても　客にとって買い手市場ほどありがたい
局面はない。

[211: 匿名さん]

乱戦模様のマンション市場のなかで、花見の場所取りに負けた
デベさんか、ゼネコンさんかしらないけど、港南にこれ以上安売り
させられたら、いま売っているマンションが完成在庫になってこまる
輩が、アホなダイヤモンドとかに仕掛けて記事かかせた。
いやだねまったく
それを読んだトーシロが、得意げに　供給過剰で値下がりだとこきやがる

値下がり？
いったい今後いつまでの時点をとらえていっているのだ？
２８００万円６５㎡の部屋が10年後にどれだけ下がる？
１００㎡６０００万円の部屋が１０年後にいくらさがる？
豊島区の大塚駅前などまだまだ地下下がっているけど
港南も下落するか？
本気で言っているなら、もっと具体的に語ってごらんよ。

[212: 匿名さん]

丸の内に通う人には勧めないけど、大崎、品川、田町、浜松町
汐留　芝浦に会社ある人には、結構快適な場所だよ。
タクシーもたくさん走っているし職住近接の気楽さは実際やって
みないとわからないものです。

[213: 匿名さん]

港南地区だけでも、ブラン、コスポリ、ベイクレ、タワーフェイス、ベイワード
、ポルトチッタ、フェィバリッチ、ＷＣＴ、定期借地権（住友）と、現在わかって
いるだけでもタワー大型分譲マンションが9棟、（都営入れたら１０棟）建つ
国有地がまだもう一箇所あって、１０００戸規模があと１棟。
大型はこれで打ち止めだろう。
敷地が無い。
それも全て出来上がるのは5年後だ。
5年後金利がどうなっているか。杉並、渋谷、目黒の住宅地のマンション
供給はどうなっているか
地下は下げどまっているかデフレが続くか
誰も正確には予測できないだろう。
その間に大地震がくるかもしれんし、タワー人気が下火になるやもしれん。
ただ、おおよそこうなるだろうという予測がつくことがひとつだけある。
90年代にマンション・一戸建てを買った人と、２０００年代に買った人との
格差が歴然とする。
90年代に４０００万円〜５０００万円で買った郊外物件は、さらに値下がり
して買い替えはさらに困難になる。損切りできなかったツケがさらに
増す。
バブル期は住み替えで、狭い都心中古から郊外の広い新築マンション
現在は、
①郊外賃貸から湾岸タワーの低層階、
②都心賃貸から湾岸タワーの高層階、
③バブル前の物件保有者が、長期保有物件を売って　郊外は中低層階
　　都心部は高層階
④賃貸用に１ＬＤＫを買う個人投資家
の３パターン。
高層マンションの中にも　子育て若年層とシニア層に２極化している
バブル期に住宅取得した50代前半〜４０代後半が少ないのも
港南新住民の特色かもしれない。

[214: 匿名さん]

永住するかしないかは別にして、今の港南購入者は、広さが魅力で
買われていますね。同じ価格帯で同じ広さのものが郊外にもありますし
都心部なら同じ価格で１０㎡は広い。
なにはともあれ、港南タワーの中低層は坪単価200万以下ですから
広さを求める人には魅力ですよ。
広ささえ確保できていれば、住み替えする必要ないでしょう？
環境がどう変わるか・・という心配は、物件の市場価値の話でなくて
住みにくくなるかどうかでしょう。
住みければいくら広くても住み替えしたくなりますからね。

[215: 匿名さん]

想像力の問題じゃないの・・現地に足運んで、未来の姿想像する
いいイメージが浮かんでこなかったら買うのやめたらいいじゃん

[216: 匿名さん]

>２１５・・の３パターン。
４パターン書いてあるようだが　目の錯覚か？

[217: 匿名さん]

>>215
あの港南の陰気さと圧迫感にとても耐えられないので
買わないが

安〜いのだったらいいんじゃないか 坪180ぐらい
都心は近いわけだし、根落ちしてもリスクはどーてことない

[218: 匿名さん]

>217
マンションの公開空地ができることで、緑がひろがって、港南３丁目
（消防署社宅のあたり）と比べ、開放感は出てくるように思えます。
高浜運河沿いの散歩道は、朝夕なかなかよいですよ。
ただ、坪１８０万というと２０坪で３６００万円ですよねぇ
３０坪で５４００万円。
大体低層階なので、方位選べばありますね。
問題は将来の眺望ですね。
ＷＣＴは問題ないけど、その他は注意したほうがいいですね。
安心できるのは３０階以上の高層階。
２５坪なら　坪２００くらいの部屋もありです。
高層階に住んでいれば、開放感こそあれ、圧迫感も陰気さもない。
高輪のお墓と同じですよ。
〇〇シティタワーなど周囲まったく陰気そのものですからねぇ。
私は、もう

[219: ２１８]

失礼・・私はもう長いこと芝浦4丁目の公団に住んでいますが、運河は
芝浦より港南の方が、水が流れている分だけキレイです。
護岸の修景も高浜運河沿いが一番すすんでいます。
港南は歩道の幅が広いし、並木も街灯も整備されています。
広さに比べて人が少ないから陰気な感じがするのは仕方ないですが
あと2年もすればかなり賑やかな人通りが生まれそうですよ。
事実、芝浦4丁目がそうできたから。
海岸通り、いまではファーストフードやナチュラルローソン
料理の鉄人に出た中華料理店などできて区民センターあたりを
中心、いっぺんに便利で賑やかになりましたよ。
立地条件的には似ている気がしますけどね。
私は、港南移転を考えています。

[220: 匿名さん]

都市再生で景気回復というのが、森　小泉と続く政府の基本姿勢でしょ
オフィスビルをこれ以上つくっても仕方ない・・だったら大規模住宅を
「都心部」にじゃんじゃん作れ。住宅売れれば、家具も、家電も、布団も
カーペットもカーテンも、ベッドリネンも、何でも売れる。
今すぐ大規模マンション１００棟建てろ・・っていっても
すぐに建つのは港南しかない
それもっと規制緩和しろ
住民がうるさいです
住民いないのはどこだ
東雲　豊洲　港南です
そうか　すぐやらせろ
港南はいいのですが　人気が今ひとつ
そうか　それじゃ港南口整備しろ
ＪＲに駅ビルつくらせて、デッキを回せ
名前も港南口やめて東口に変えろ

ゼネコンと大手デベ集めてマンション建てるように指示しろ
倉庫会社は全部木場に移転させろ
そうだ　品川と田町の間はやけに長いなぁ
あそこにＪＲに新駅つらせろ。規制緩和で線路敷にタワーマンション
つくらせたらいいじゃないか

そういう動きって　本当にあったのかな？

[221: 匿名さん]

静かになったね。
やっぱ　サンウッド図星なのか・・

[222: 匿名さん]

２０１０年目処に泉岳寺新駅開設は本当らしいね。
三田線泉岳寺駅位地から新駅を位地を想像すると
ちょうど、港区港南１-１汚水処理場の裏手の高浜公園と水処理場の
構内の一部がある位置になる。
ここには、タクシーしか通らない一方通行のトンネルがある。
ここを双方向にすると、芝浦４丁目も、芝浦アイランドの開発も
一気に便利になるね。

[223: 匿名さん]

あれでマシになったのか、海岸通り。
今でもひどいのに。

[224: ２１８]

＞２２３さま
地元では、海岸通りとはふつう旧海岸通り（タクシーでも大抵それで
通じます）
のことです。誤解をまねいてすみません。
札の辻から　吉牛交差点八千代橋を通って高浜橋までのあたりに
ついて申し上げたつもりです。

[225: ２１８]

この地区よくいくけど、改めてみると狭いエリアにオフィスとマンションが
いっぱいできているね。
ピコ本社ビル　デュプレ品川　関電工本社ビル　トヨタテクノクラフト
東京トヨペット　アクアシティ芝浦　芝浦スクエアビル　ＭＳ芝浦ビル
ＮＥＣ　　それに内装最大手の乃村工芸社本社　ジャパンタイムズも
ある。
そこに　沖電気跡の４９階巨大タワーマンション・・四方の展望
独り占め。すごいね。
それと同時期に　夕凪橋の先に芝浦アイランドの大規模開発
その後には、移転後の芝浦工大跡地にまたタワーマンションだよ
こっちのほうこそ供給過剰を心配すべきだよね。

[226: 匿名さん]

名前：２１８コピペ間違い　＞２１８　ですた

[227: 匿名さん]

芝浦の開発がウォーターフロントの本命という噂
駅はせこいが、買い物環境しっかりしている。
保育園もプールも支所も駅前にあって駅も品川みたいにだだっぴろくない
地下鉄の連携もある。三田や他の山の手内側港区機能との連携の
よさなら断然芝浦。
まぁ　港南は芝浦の廉価版という位置付けではないのかな。

[228: 匿名さん]

２２６さん　腹話はやめてくれよ。ばれていい訳はみっともない。

[229: 匿名さん]

でも　書いてあることは役立つ情報のような気もするが・・

[230: 匿名]

出生率１．２９。
このままいくと、人口は９０００万人割れ。
こんなにマンション建てて、中古になったらどうなるのでしょう。
マンション密集地は売りたくても売れないとか、なりそうで怖い。

[231: 匿名さん]

人口の自然増が期待できなくなれば、
政府が人口の社会増を目論むでしょう。
つまり移民を受け入れるようになります。

[232: 匿名さん]

＞231
そうなると、完全に日本は米国の後追いですね。
そういえば、臨海部に本気で外国人居留区を作ろうという話がありましたね。
いま大●保とか、西●宿3丁目とか、完璧に外国ですけどね。

[233: 匿名さん]

＞２３０
港区の平均世帯人数は、１．９８です。単身者と老人夫婦の多い区なので
ファミリーふやそう　というのが昔から芝浦港南の開発問題のテーマ。
けど、皆　７０㎡以下の狭い家では、子供が二人になったら、広い家に
住み替えなくてはいけません。
けど、所得は伸びず、買ったマンションの転売もままならない。
それと、襖一枚、ベニヤ一枚の老朽マンションでは、落ち着いて子作りも
できません。
みなさん。港南にくれば８５㎡が4800万円で買えますよ。100㎡超える
住居が５５００万円なんて都内で他にありませんよ。
保育園もあるし、大きな公園もできます。港南で子供をいっぱい産んで
くださーい　って声かけるかなぁ。

[234: 匿名さん]

>230
都心マンション供給の最大の問題は、価格をさげきれないということだろう。
世帯年収８００万〜１０００万クラスには、４５００万円台の物件が妥当なの
だろうが、現在65㎡の２ＬＤＫに住んでいたら、次は９０㎡以上という意識
になるのは当然。
ところが４５００万円で買える９０㎡台の物件が人気エリアにほとんどない。
世帯年収１２００万〜１４００万円クラス（共働き３０代と４０代後半）
には６５００万円クラスの９０㎡〜１００㎡のゆとりのある広さの物件
が23区人気エリアの既存住宅地には、ほとんどない。
郊外の築浅中古の急激な値下がりを知っているし、都心回帰の
トレンドに反して、多摩川を越える気はない。
逆にいえば、バーゲニングパワーのある臨海部タワーが優位なのは
価格と広さが、それぞれ、８００〜１０００　１２００〜１４００の
２大ボリュームゾーンの需要に的確に答えているからだと思う。

[235: 匿名さん]

一つの建物のなかで、８００万〜１０００万クラスに９５㎡の中層階を
１２００万円〜１４００万円クラスに９５㎡の高層階を提供できるのが
臨海部タワーマンションの強みだろう。
彼らは、もう既存住宅地の狭苦しい生活にうんざりしているのかも
しれない。９５㎡の２ＬＤＫに３人でゆったり住みたい。
通勤に時間かけずに、朝や夜の時間を家族とゆったりすごすことで
プライベートの生活の充実をはかりたい
そういうことなのだと思う。

[236: 匿名さん]

>>235 港南人は頭悪そうだな

[237: 匿名さん]

港南の今後を考えるスレだが、背後に将来の買い替えを考えて、売却時
の価格がどの程度下がるかを心配しているとしたら、それは６５㎡の
１ＬＤＫを買おうとしている人、３５００万円で７５㎡２ＬＤＫを買おうとする
人の話だと思う。
正直、目の前にタワーが建って抜けが消えれば、売りにくい。
さらに東京全体の地価が下がって３５００万円で80㎡代の新築が
やたらでまわれば、売りにくい。
けれど、賃貸にまわすという手がある。現在月坪１２０００円で貸して
いてもこのエリアの賃貸供給量の少なさから今後も１００００円月坪
前後で推移する。小さい部屋のほうが貸しやすい。
３０００万円のローンを月１４万円で返済しているとしても
月２０万円で貸して管理費はらっても、お釣りが来る。
おまけに減価償却費ほかが節税に使える。郊外のマンション
では、こうはいかない。
かりに金利があがったとすれば、こんどは物価もあがる。
港南も広いし大量供給ではあるが、季節モノ。
時期がすぎれば供給はとまる。
景気が低迷しつづければローンを借りられる人と借りられない人の
格差はもっとひらく。かりられない人は賃貸にいくしかない。
賃貸需要は増えるが　いまだに良質な賃貸物件は少ない。
ただし、本人が残債を減らしておくというのが前提の話だが・・
ローン審査で通らなければ新しいマンション買えない
せいぜい頑張って年収を増やす　これで万事解決。

[238: 匿名さん]

＞２３６
失礼なやつだな。喧嘩売るなら理屈を書けよ　バカ野郎

[239: 匿名さん]

頭がいいなら　説明してみ

[240: 匿名さん]

＞236
５５㎡の飛田給の賃貸に住んでる販売員には
８５㎡は体育館のように広く思えるのだろう
言ってる意味がまず実感として理解できないのだ。
サンウッドははやくモデルルームへ出勤して仕事しろや

[241: 匿名さん]

＞２３６さま
以前から気になっていたのですが　濃い緑の匿名さんに
なるには　どしたらいいか教えてくらはい。ｍ（＿＿）ｍ