スニーカータウン「溝の口ガーデンアクアス」（その２）

[Clam]

□前スレ
（その１）http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40019/
有意義な情報交換をお願いします。

所在地：神奈川県川崎市高津区久地3-200-11(地番)
交通：東急田園都市線「溝の口」駅 徒歩15分
　　　　東急田園都市線「高津」駅 徒歩14分
　　　　JR南武線「武蔵溝ノ口」駅 徒歩16分
　　　　JR南武線「久地」駅 徒歩12分

[301: 匿名さん]

＞２９７
お前はMRで営業すれば♪
きっと営業成績バリバリでしょうね♪

[302: 匿名さん]

こんな叩いて埃が巻きあがってるマンションの営業なんてやりたかねーよｗ
とはいえ、費用対効果優先、広い部屋に、安い駐車場が欲しいから買ったけどね。
マンションギャラリー行ってみ、この辺近辺で76平米3200万切ってるマンションなんて無ーって。
入居当初は共用スペースは予約殺到すんのかね

[303: 匿名さん]

３０２は正直だね。
こういう人は、『自己責任』という言葉をよく理解している人。（であってほしい）

ヒュー○ーのマンションも相場と比べて度肝を抜く安さで分譲された。
もし耐震偽造でなかったら、とんでもないお買い得商品だった。
周辺他社も、「迷惑だから早く完売してくれ」って感じだったよ。

でも、高くても他のマンションを買った人もいる。その異常な安さと
会社規模に漠然とした不安があったからだ。

それに比べると、ましな話だと思うが、不安がどうしても解消できないなら
買うのはやめたほうがいい。問題が起きて誰かに頼ろうなんて虫のいい話。
あれだけ社会問題化した耐震偽造も、被害者救済の道筋はいっこうにみえて
ないじゃない。一つの物件でおきた汚染問題なんて、新聞記事の片隅に載る
かどうか。川崎市が保障してくれると本気で思ってるの？いままでずいぶん
幸せに生きてきた人が多いんだね。

[304: 匿名さん]

303と同意見。
私の友人ヒュー○ーだった。今すごく大変な思いしているよ。
価格に不安を感じながら、旦那さんが気に入って購入してこの結果。
市は助けてくれないよ、うちは友人の一件があったからここは見送った。
不安に思うならやめた方がいいって言われたし、自分でも思ったから。
重説にサインしたら、自己責任になると思う。

[305: 匿名さん]

なんかここんとこ購入者としては沈んでくる書き込みが多いね・・・
でも前向きに考えるしかないよね・・・

[306: 匿名さん]

まあ気に入らないなら買わなきゃいいわな。それが正しい行為だとは思う。
しかし、皆さんの心配ｗをよそに、すでにA棟はほぼ完売、B棟も景気よく
売れてるし今週末からモデルルームもリニューアルでますます景気よくなるよ。

本気で買わせたくないならマンションギャラリーの前でビラ配るくらいの
努力は惜しまないようにしなきゃ。

[307: 匿名さん]

前向きにデベが解決してれば突っ込みどころもなかろうに。。。
そりゃ安いから売れるだろうよ。
すべて解決or入居後の保障を約束されてればお買い得だろうて。

[308: 匿名さん]

スニーカータウンの敷地は、H工がバブル前購入し、事業化しようとしたが、バブル崩壊。
そのまま塩漬け。売らない限り帳簿上は損失にならないからね。けど、減損会計の導入が
義務付けられ、所有不動産も時価で換算しなければならなくなった。
そこでこのタイミングで事業化されたわけだが、土地の仕入れ価格と土壌の入れかえの
費用を考えると、例え溝の口タワー並みの値段で売ったとしても大赤字のプロジェクトなんだ。
一件契約するたびに赤字なんだよ。だから決算期までに契約していい戸数も決められている。
今、H工の上層部はこのプロジェクトを問題視している。理由は売れすぎだから。
『この価格つけたのはだれだー！！』って感じ。この規模のマンションであれば、完成時に
１０〜２０戸売れ残るぐらいの価格設定が理想。だから購入者の方は得した気分になってもらって
いいし、迷ってる人は急いでモデルルームまでどうぞ。間違いなくお買い得ですよ。

[309: 匿名さん]

売るたび赤字ってのは言いすぎでしょ。
それだとJVになるわけないし。
価格設定を間違えたのは確かだね・・・

[310: 匿名さん]

へぇー今週末にマンションギャラリー改装か
世話になった営業さんを眺めがてら
売れ行きでもチェックしてこようかな。

つっても薔薇は抽選会に申し込んだ時点で付いてたから
厳密には=契約ではないと思うんだけどな

でも抽選する側にとってはなるべく倍率があがらないように
薔薇が付くのは悪い事でもなかったりするね

[311: 匿名さん]

>>308
んな事ない（笑）

[312: 匿名さん]

冷やかしではなくて、ここは長谷工物件の中では出色の出来だと思うよ。

[313: 匿名さん]

>>312
営業さん？

[314: 匿名さん]

>>308
今後、土壌汚染問題が発生すれば、結果的にお買い得ではないわけで…

リスク込みでお得と思えるならば買い、ということですよね。
うーん悩む…

[315: 匿名さん]

すごいね擁護するとかならず営業か関係者ですかｗ
いやーしかしすごいH工は評判悪いなー

前の方のレスにあった
http://www.city.yokohama.jp/me/machi/housing/keikaku/press_060127_1.pd...
ヨコハマポートサイドの土壌汚染ってデベ側でなんとかしたのかな。
販売引渡し後のスニーカータウン掘ってやっぱ土壌汚染じゃないの
って事になっても、当時の調査基準では下回ってましたので
我々に責任はありませんって逃げられるのかね。

そうなるといよいよ噂の東京マガジンだなｗ
噂の東京マガジンで取り上げられるネタは基本的に泣き寝入り案件っぽいけどね

[316: 匿名さん]

>>308
売るたびに赤字っていう話は今の世の中珍しくないが、
敷地購入費がはっきりしない以上は空想の域を越えない。

>>312
具体的に言ってもらわないと全く意味不明です。

[317: 匿名さん]

たとえ解決しても、いちどそんな問題になって噂になったら二度と売れないのでは？

[318: 匿名さん]

>>308
デベが赤字だから買うほうはお得っていう図式は成立しないのでは？

[319: 匿名さん]

デベが赤字、じゃなくて、単純に価格設定を間違えたんだよ。
あと5％高くても同じような売れ行きだったと思うよ。

[320: 匿名さん]

３０８のような書き込みは何関係の人なんだろう。
そんな情報はいってくるの？
想像だったら、そんな事考えながら買ったわけ？

[321: 匿名さん]

>>320
買っちゃった人の妄想なんでスルーで。

[322: 匿名さん]

>>320
俺は土地が塩漬けになった顛末は営業から聞いたな。
（土地取得の経緯について聞いたら、308と同じような事を説明してもらった）
複合商業施設だとかなんとかを目論んでたデベと川崎市の思惑が外れて、今に至ったと。
さすがに売れば売るだけ赤字とかは言ってなかったけど。

あと、値付けも結構悩んでたみたい。1次の売れ行きを見て後のほうの
値段も決めたい、とか言ってたよ。

[323: 匿名さん]

通常は競争入札でムリクリ高い値段で買って、経費と利益を上乗せして売る。
今、野村のプラウドなんてへんぴな場所でもすごい高いよ。
そう考えると、スニーカーは損切り物件だから、好きに価格つけられるし、
溝の口周辺に建て替え事業のマンションが２つあるけど、環境を考えると
ここほどじゃないけど高くないと思う。（タワー除く）
南向き３LDKが４０００万切ってたし。
このエリアで考えてる人は、今が買いだと思うよ。これから高くなるのは
間違いないですから。

[324: 匿名さん]

それに川崎市は旧工場地跡のマンション建設ラッシュでびびってるよ。
これからはタワーにしろスニーカータウンにしろ建設許可が降りずらくなってくらしい。

[325: 匿名さん]

>>324
ソースよろ。
あなたの妄想？？

[326: 匿名さん]

これか。

川崎市工業地域のマンション高さ制限を導入
　　　　　　　　　　　　　　　　　　市都市計画審議会
　都市計画上の「工業地域」に建てるマンションの高さ制限について諮問を受けていた
川崎市都市計画審議会は３０日、阿部孝夫市長に２０㍍以下に制限する内容の答申をした。
　ここ数年、市内の工場跡地で大規模なマンション建設が相次ぎ、地域住民から
「住環境が悪化する」とのトラブルが起きていた。
高さ制限は、こうしたトラブルを防止するのが狙い。
　市は大規模なマンション建設に歯止めをかけることで、既存の工場の操業環境も守りたい
としている、阿部市長は、国の同意を得て、早ければ３月から都市計画の変更を行なう。

ソースは読売新聞だそうな。

[327: 匿名さん]

工場跡地に７階建てじゃあデベはペイしないね
供給減るかもよ。
当然階数が減ると、土地の持分が増えるから
単価も上がるしね。

[328: 匿名さん]

ということは将来の立て替え時、同程度の規模のマンションを建てることができないってことだ。

[329: 匿名さん]

既存不適合になるね。
用途地域を無理やり住居地域に変えてしまう裏技を某タワーが
やってたが。

[330: 匿名さん]

ここの立替は７〜８Ｆ建てまでしか無理ですよ
以前も話題になったはず。
立替時には駐車場潰して建物建てるしか無いとか。
過去スレ参照の事。

[331: 匿名さん]

>>330
駐車場潰しても足りないよね・・
契約した人、その点営業さんにちゃんと聞いてる？？

[332: 匿名さん]

ちなみに建替えまで心配する必要性はあるんすかね？

[333: 匿名さん]

ちゃんと作ってあれば外側（スケルトン）は少なくとも４０〜６０年はもつはず。

[334: 匿名さん]

引渡し１年後、地震で一部倒壊
危険なので一度全て壊して再構築とか阪神大震災であった。
そのマンションでは一度更地にして今までより高い建物建てて追加分を分譲し、そのお金で立て直した。

[335: 匿名さん]

あら営業のヨタ話だと思ったらソースが出てきた
こそナイスアシスト♪

[336: 匿名さん]

もうすぐ５月ですが、何も変わってないんですが
これ業者の圧力で無くなった？？

[337: 匿名さん]

>>334
それを言ったら最近の物件はほとんどいっぱいいっぱいに作ってるからアシは出ると思うぞ。。
その割合が多いと言うことにはなるが、それを心配する人は逆に防ぐ方を選択するから
ここの物件で問題とされてる事とあんま関係ないように思えるのだが。
平置き自走式という逃げもあるし。。。

[338: 匿名さん]

いやーしかし、建替えについては少々不安ではあるんだけど、
建築条件の緩和の引き換え条件で現状からの建て増しなんかは
できないってことなんだけど、30年ぐらいで建替になるんかね？

[339: 匿名さん]

普通は30年位で立て替えですねー
いろんな所にガタきてるでしょうから

[340: 匿名さん]

>>330、>>338
ここは川崎市の都市計画審議会の審査を経て、都市計画上の地区計画に指定されており、
建蔽率（60％→50％）、容積率（200％→300％）、絶対高さの制限（20ｍ→60ｍ超？）
等が特例扱いにされている。
肝腎なのは、建て替え時に、この地区計画が更新されるかどうかということでないの。
（一旦、容積率や高さ制限を緩和したものは、住民の既得権を構成するから、そうそう
　簡単には、建て替え時に地区計画を解除できないのではないの。）
また、パンフによるとこの物件のコンクリート強度は、27Ｎ級だから、理論上は６０年
以上の耐久力は保持している筈。巨大地震で倒壊でもしない限り、３０年で建て替えっ
てことはないんでないのww

[341: 匿名さん]

おー詳しいねーありがとー30年で建て替えしなくていいのかなー
本当に60年持ってくれれば墓場まで大丈夫そうだ

[342: 匿名さん]

ってーか、老後はうっぱらってもっと利便性の良いマンションか田舎もしくは海外ってのが
最近の考えでは無いんかなぁ。。。（売価をあてにするわけではなく貯蓄しといて）
30年後はどういう傾向になってるかはわかんないけどね。

[343: 匿名さん]

反対派の主張って笑っちゃうくらい自分勝手な主張なんで、あのホームページみるひとは是非冷静に
判断して欲しいです。

[344: 匿名さん]

冷静に
冷静に。
冷静に判断すれば真実が見えてきます。

[345: 匿名さん]

建替えがひつようなことまで考えてたって意味ないよ。５年先でさえどうなるかわからないってのの。

[346: 匿名さん]

それとだ、いざってときににゃ、行政は逃げるからよろしく。

[347: 匿名さん]

重説確認したら、既存不適合じゃないな。
「将来既存不適合になっても文句言うな」って言ってるだけ。
これはどこでも同じだね。>>330は間違い。

[348: 匿名さん]

週末にマンションギャラリー行ってきましたけど
相変わらず騒然としてましたねー

[349: 匿名さん]

騒然って表現は変か、でもあふれかえる人で騒然としてましたｗ

[350: 匿名さん]

>>349
何時頃？
日曜午後ガラガラだったけど