三軒茶屋・駒沢近辺での中古物件

[dunbo]

田園都市沿線の川崎市民ですが、沿線の新築の値下がりが心配で
都内の中古物件に切り替えて探しています。
少し前にくらべて　物件数が極端に少ないので悩んでいます。
地区浅物件は　１５分内外と遠いのと　価格的にも川崎の新築を
うわまわります。
３５００万円前後で　７０㎡以上　三軒茶屋　駒沢大学　徒歩１０分
以内が希望ですが。
ベイエリアのタワーの下の階でも買えそうなのですが、やはり
買い物の便や人の賑わいで　世田谷に住みたいと考えています。
このエリアにお住まいの方　仲介業者の方
今後の中古の市場流通の可能性もふくめて　情報をください。
太子堂　野沢　上馬　三軒茶屋　駒沢　弦巻　東が丘が希望です

[41: 匿名さん]

今は　物件数が少なく　売り手市場なのでしょうか
とにかく　専任媒介でなく複数社が競争で売っていますね。専任媒介
は主に新築の買い替えのためで、期限がありますから気に入ったら
徹底的に指値をいれて交渉ですね。
逆に　複数の仲介を競わせて売っている売主は、住み替えに関係ない
売却というケースなので、売れなければ賃貸にまわすという選択肢も
考えていたりします。
気に入ったら指値で値引き交渉ももちろん必要ですが、他社のつれて
きた客の指値が高ければそちらに決まってしまうので、要注意です。

複数社販売がついているのは、リフォーム済み、立地のよい、価格の
妥当な　人気物件か、または　高額で仲介手数料が大きい物件か
のいづれかです。

[42: 匿名さん]

現状のマンション市場　マクロでみれば　あきらかに供給過剰
だけど　ミクロにみれば　早いもの勝ち
中古でも　勝ち組み　＊＊＊みがはっきりしてきていますね
自分の見る目をもつ・・というか　自分にとって何が一番大切か
それがわかっていると　気に入る物件を見つけたら迷いは少ない
と思います。
私は　虚飾がないだけ中古市場のほうが満足いく買い物ができる
と思います。さらに　さくら事務所など立会い業者さんを入れて
建物を中立の立場でチェックしてもらえば完璧でしょう。

[43: 匿名さん]

ＩＤＥＥ　イデーのＲプロジェクトも　第一作は世田谷のマンションリフォームでしたね
http://www.idee-r.com/
マンションが　中古でも立地がよくて　キッチンと家具に３００万円くらい
かけたら　ムリして遠くの新築買うよりいいかも
それに　郊外の不便さ痛勤も十分堪能したし、「世田谷ライフ」にあるような
暮らしがいいなぁ

[44: 匿名さん]

今　梶ヶ谷の駅前の賃貸から１時間かけて大手町に通っているけど
この家賃でローン払えて　値下がりがあったとしても転売できれば
通勤時間３０分になる三茶・駒沢は　確かに魅力だなぁ
この辺で新築買うことばかり考えていたけど、毎年坪単価が下がるのを
観るとさすがに踏ん切りがつかない・・
というか駅徒歩３分を捨ててまで買いたくないと思っていたが
世田谷中古　は考えてもいなかったよ。
グランドメゾン三軒茶屋の杜とか　最近の伊藤忠さんのやつとか
見てるけど手がでない。
中古でほんとうに　いいものあるのかなぁ

[45: 匿名さん]

＞４４
築浅は、業者売りが多いですよ　このエリア
特に東が丘との境あたり　駒沢大学駅徒歩１０分圏は　雰囲気もいいし
買い物の便もいい　駒沢公園が普段の散歩コース
子育てには最高の環境ですね。
環状７号と２４６号の交わる上馬交差点半径４００ｍは業者買いの
メッカかもしれません。
ヴィルヌーブタワーなんて　決して一般市場にでてきませんからね。
駒沢の　広尾ガーデンヒルズと呼ばれている　野沢ガーデンハウス
は　１００％賃貸ですが　著名人が多くお住まいだとか
これも一般賃貸の市場でみたことがないです（当然か）

[46: 匿名さん]

かなり人気なのはわかるが
この地区でも平成物の低層物件は結構売れ残ってないかな？

[47: 匿名さん]

ごめん　新築じゃないから・・売却に時間がかかっている・・というべきか

[48: 匿名さん]

野沢１丁目の　セ●ムさんの物件もこと言ってません？
あれは　特別でしょう。３年前の新築価格で出している売主さんに
ムリありますよ。
あそこは　敷地に対してつめすぎ。いまどきペット可でもないし
付加価値ないのに面積ばかりでかい。

[49: 匿名さん]

上馬の交差点近くに　コドモの園　って超有名な幼稚園ありますね。

[50: 匿名さん]

中古でペット可って　なかなかなさそうですね。
せっかく　賃貸から移って　子供の遊び相手に犬を飼いたいと
思っても　いくら駒沢公園とか近くても　隠れてかうのもイヤだし・・
ペット可が新築ならあたりまえなのに・・やはりオイラは江戸川かなぁ

[51: 匿名さん]

＞４７
新築でも２４６沿いの上馬１丁目　の新築物件　そうとう苦戦してましたけど

[52: 匿名さん]

http://www.kinutaclub.com/bukken/g_komazawa.html
ここですか　かなり売れたですよ
坪２４０万円は　悪くないのですが　６１平米というのが　・・・
ここはけっこうファミリー立地なんですけどね。もっと大きく割れば
ぜんぜん違ったのに　売主さんがワンルーム系で投資用の
顧客ねらいだったのではないでしょうか。立地はいいのにね

[53: 匿名さん]

＞５２　立地がいい？　ファミリー向け？
　　　　ぜんぜんそう思わないですが・・
　　　　　アクティ三軒茶屋　とかなら納得ですけど

[54: 匿名さん]

菱和さんは　駒沢駅３分の上馬３丁目６０㎡の分譲で大成功したからね。
ここもいけると踏んだのでしょう。あと４戸ですから　まぁ大丈夫
坪単価２４０万円で月坪１万円の家賃では利回り悪いですかねぇ
普通のワンルームよりずっといい気がしますけど・・・

３丁目のほうは　さすがもう中古がでたけど、２週間で売れましたね。

[55: 匿名さん]

＞５３さん
コドモの園幼稚園　上馬保育園　ともに世田谷でもトップクラスの評判のいい
幼稚園　保育園です。
コドモの園は児童福祉施設として天皇陛下皇后様がおたちよりになるほど
立派な業績を持つ社会福祉法人の　付属幼稚園です。
上馬保育園は　区立ですが　園長の指導力とスタッフの誠実さに
地域の評価が高い園です。

[56: 匿名さん]

小学校も近いし、塾や　都立高校の優秀さももちろんわかっての
話なのですが、なぜ　２４６沿いの立地はファミリー向けなのか
あの騒音には　耐えられない気がしますが・・・排気ガスも心配ですし
交通事故も怖い

[57: 匿名さん]

子育てに必要なのは　日照豊かで明るく広めの清潔な部屋
洗濯物がいっぱいほせてすぐかわく南向きのバルコニー
清潔な畳とフローリングの床
共働きなら　近くに食品スーパーとコンビニが直近にあって
通勤時間が短いこと。

三茶　駒沢で　おすすめは　世田谷通り沿いの北側道路物件です。
ライオンズマンション　モナーク　など１９８１年以前のものも多いです
ただ　６０㎡以上が極めて希少。
完全に東西軸ですから部屋は南に面しています。世田谷通りは正月と
盆以外はいつでも渋滞してますから交通騒音はさほどでもないです。

[58: 匿名さん]

首都高と２４６の重なる　上馬一丁目　三軒茶屋１丁目は、道路は
南西　北東軸に通っていますから　北西側に道路を背負うマンション
は、ファミリー向けです。

[59: 匿名さん]

できれば　東南角　または南西角で７０㎡３ＬＤＫが理想ですね。
北側は当然二重サッシで防音されていますし、南は一戸建ての
立ち並ぶ地区なので　日照　眺望は万全。
４階以上なら　東京タワーやベイブリッジも見えるはずです。
場所によってはアクティ三軒茶屋で東京タワーが見えない・・ということも
ありますが、碑文谷方向は視界がひらけています。

あとは　自由通り沿い　弦巻通り沿いも　ねらい目ですが　１３階建ての
規模が少ないのと築浅が主体
マンションラッシュの８０年代後半物件を狙とどうしても幹線沿いは
はずせないということになります。

[60: 匿名さん]

１５年　三茶に住んでおります。
たいへん興味深く拝見しています
たしかに折込チラシでも
三茶　駒沢は　築浅９０㎡以上
１５年以上経過６０㎡以下のどちらかが多いですね。
当方社宅暮らしで、この地区で新築の値下がりをじっと
待ってきましたが　なかなかマンション坪単価２４０以下に
はなりませんね。
中古は確かに築浅の値下がり率が大きく　１５年で買って
２３年目に売っても値下がりが少ないという例をどこかで
読みました。

[61: 匿名さん]

＞50
検索してみましたが　中古でもペット可はけっこうあるみたいですよ。

[62: 匿名さん]

＞54:
駅３分は　魅力ですね。
駒沢駅前　放置自転車撤去しょっちゅうやっていますものね
徒歩１２分なんて　最初はいいけど　つい自転車・・になる気持ち
はわかります。

[63: 匿名さん]

このエリアに物件あるなら　ウチにも売らせてほしいです・・・ぼそっ

[64: 匿名さん]

実は　駒沢の地価はすこしばかり　値上がりしている・・らしい

というか　下落率が止まった？　ごめん　調べ直します

[65: 匿名さん]

＞６３
地元業者ですけど大手さんは　売れ筋物件をレインズに載せないでながいこと
抱え込まないほしいですね。（笑）

地元の買主さん抱えているウチラをうまく使ってほしい。

[66: 匿名さん]

>65
専任ならレインズ載せないとやばくない？

[67: 匿名さん]

＞６６
多分一般だと思いますよ。一般で受けて売主さん了解のもとに自社ルート
で客付けする。ただ、大手さんだとネットに情報載りますから似たような
ものですけどね
売主情報が他社に見えないから　競争相手は増えない
いきなり両手ねらい・・ではないでしょうが

[68: 匿名さん]

なるほど　です
ただ　駒沢　三茶　人気エリアですからね　お客さんいるのに
紹介できないのは　つらいですね

[69: 匿名さん]

スレ主さんは　もうお決めになったのでしょうかね

いま　スレ主さんのように東急田園都市線沿線賃貸から
世田谷へステップアップされるお客様多いですよ　本当に。
新築価格が下がっても既存家賃はいっこうに下がらないですからね

でも　みなさん湾岸の新築物件に流れちゃう
子育ては世田谷
買い物は三茶
レストランは代官山・表参道

１０年待って成熟する街より今から１０年快適に過ごして住み替え
してください・・・と　言いたいです（仲介の立場からは）

[70: 匿名さん]

おまえ　せっかく三茶・駒沢もりあがっているのに　湾岸の話題出すなよ（藁）

自分自身もういい年だから思うけど、三茶　駒沢には　３０代のファミリー
に住んでもらいたい
一生ＤＩＮＫＳの人は　ベイエリアもいいでしょ　ホテル暮らし気分で
でも　ホテル暮らしじゃ子供育てられないわけで
賃貸のお客さまがいきなりタワーというのも凄い時代だなぁって思う反面
都心の中古の環境を味わってからでも買い換えできますって言いたい
ですね。

[71: 匿名さん]

＞７０
いい　中古　それも駅近
管理がいい
ペット可
新耐震法以降
大手デベ供給
東南角部屋

まぁ　ぜいたく言えば切りないけど
いい物件はすぐなくなるから　それを見て価格の基準
など参考にされたらよろしいのかと・・・思いますよ

[72: 匿名さん]

多摩川越え都民回帰をめざしています。
本当はいっきに南青山までいきたいのですが　３５００万円出して
築３０年の50㎡台は　ちとつらい
代官山も鉢山も松涛も　ワンルームしかないですから
やはり　三茶　駒沢が　最後の砦

なのですが　ここへきて　二子玉川にもちょっと未練が
安くないのはわかっていますが、
ＡＳＯやたん熊やエノテカは三茶にはなさそうだし、パパスも
あるし　ＢＥＡＭＳもＨＡＮＤＳもあって　とりあえずここで何でも
そろうじゃん・・ていうか　休日ごとにきてましたし
古ければ６０㎡台の駅近もあるし　うーん　悩みますね

[73: 匿名さん]

二子玉川は喩えていえば東北の仙台みたいなもので、それより向こう側の人には
大都会。
関東人には牛タン食う以外に利用価値なし。
まぁ　趣味ですけど。

というか　二子玉川のパパスより渋谷東急本店　恵比寿三越
それに青山本店　さらには丸の内など三茶なら気軽に足
のばせます。一度だけ二子玉川で服買ったけど
デパチカなら渋谷のほうが品揃え豊富　ＡＳＯも代官山までタクシー
１３００円
たん熊より　金田中（セルリアンタワー）
ＨＡＮＤＳもＢＥＡＭＳも本店でなくちゃことたりません。
玉川高島屋ＳＳは　あくまで田園都市線後背地を対象とした
施設ですし　人が遠くから集まってくる場所は混むばかりで
日常住む場所かなぁ　って感じ　そもそも河岸段丘の低地ですしね。
住むなら地盤も眺望も瀬田がおすすめですが。
二子玉川は　都心回帰ではないですよね
定住ならいいですが　子育て考えているならもっと近場が
教育関連の施設も充実しています。
ペット可マンションも駒沢・三茶の方が多いです
ドッグランはいぬたま有料ですが　駒沢無料

[74: 匿名さん]

確かに　飲んでタクシーで４０００円超えるニコタマより
１７００円の駒沢がオレにはありがたいなぁ
急行止まっても混んでいて乗れんのでは笑えないしな
朝はニコタマ三茶間急行７分
空いてる各停でを駒沢で通過待ち待っても４分
http://transit.goo.ne.jp/timetable/area_code/0/line_code/118/stationco...
http://transit.goo.ne.jp/timetable/area_code/0/line_code/118/stationco...

[75: 匿名さん]

大学生なら　下北沢　吉祥寺　恵比寿　自由が丘
でもファミリーには
http://house.biglobe.ne.jp/magazine/town/
こんな感じで　あきらかに三茶人気はゆるがない。実際住んでみると
ほんとに快適　ＴＳＵＴＡＹＡの規模と物価の安さ
ホンネで暮らせるいいまち。
４０代なら駒沢　５０過ぎたら　港南のタワマンでも買うって感じかなぁ

[76: 匿名さん]

そんなに　住みよいマンションがなぜ売りにでるのだろう？（三茶・駒沢）

[77: 匿名さん]

やはり　住み替えでしょうね。世田谷から港区あたり
お子さんが大きければ　日本橋とか湯島とか文京区で８０㎡２ＬＤＫ
または　湾岸の１００㎡クラスかもしれませんね

いづれにしろ　値下がり少ない三茶エリアだけにできる買い替えで
すよね。
これが８年前、三茶から宮前平の新築マンションや港北ニュータウンの
戸建て買ったら　二度と戻ってこれなかったでしょうね。

[78: 匿名さん]

三茶　駒沢　もう土地がないんでしょうね　駅近の

[79: 匿名さん]

小学校の校庭くらいだろうね
大学は　青学の世田谷　昭和薬科　都立大　みな　マンションになった

上馬の交差点脇にぽっかりあいた駐車場がひとつあるだけ
あそこは　いい土地だよね。業界では有名

グランドメゾン三軒茶屋の杜　の土地もいいけど駅からの距離が
中途半端だったね。それと外観・・あんな色ならムリしてタイル貼る
ことなかったのに　立地のよさを分かってもらえなかったのか
時間かかったね。

[80: 匿名さん]

社宅用地はまだ　あるよ　ＮＴ◆さんとか

[81: 匿名さん]

N社は　売らないでしょ。まだ　上馬の交差点地主さんのほうが
可能性は高いかもね。
Ｎ社の社宅は　某子会社が大手と組んで　良心的価格で分譲していますね
中野哲学堂とか　正真正銘即日完売でしたからね。

[82: 匿名さん]

＞７１　新耐震法以降
これは　どういうふうに見分けたらいいのですか？何を見ればわかるのでしょうか

[83: 匿名さん]

現在の「耐震基準」は昭和56年６月１日施行の「新耐震設計法」下で定められたものが一般的です。新耐震法が施行され、それ以前に建てられた建物は「旧耐震」と呼ばれ、現行の耐震基準には適合しなくなりました。
　国や地方自治体、民間の団体などでは独自の耐震基準を設け、耐震性能があるのかどうか、補強や補修をしなければならないかどうかの診断を実施しています。

　いくつかの自治体ではこの耐震診断に助成金を出す制度を設けていますが、マンションの管理組合では数百万円単位でかかる費用の問題から区分所有者の合意が得られず、診断を行った実績が少ないのが現状のようです。


以上は
http://www.wendy-net.com/renew/syuzen3.html
のコピペですが、昭和５６年（１９８１年）以前の全ての建物が地震に危険
というのでなく、耐震診断をして必要ならば補強をすべきだということ
です。
逆に　１９８１年以降に確認申請を出した建物なら耐震基準に適合
した構造なので　安心という意味でもあります。もちろん耐震補強も
必要ありません。

[84: 匿名さん]

三茶・駒沢
普通　中古物件の流通量が減れば　安価な駅遠の新築が息を吹き返し
新築供給が増えると地域の買い替えが喚起されて中古も物件が
増えるという図式なのですが

三茶徒歩１３分とか　いくらも出ていますが　買うのは賃貸からの
一次取得者ばかりで　一向に中古案件ふえませんね。

うちなんか毎週「お客様が　当マンションご指名で探しておられ・・」
というビラもらってます。
買い換えたいけど　高値で買ったので残債が・・・
まさに　紺屋の白袴を地でいっている私

[85: 匿名さん]

値ごろな中古物件少ない　→築浅物件価格の高どまり→中古市場の
値上がり→買い替え可能に

となってくれないと　仲介事業者が廃業ですわ

[86: 匿名さん]

仲介業者さんとの会話のなかでは
三茶　駒沢の物件で　郊外物件並みの指値をしてくるお客様が
いらっしゃいますが、売主さんにはお伝えしないことが多いですね。
と話していました。
そういうときは
レインズのデータをお見せして　本当に出回っておりませんので
とご説明するのだそうです。
面積を削ろうというお客様が少ないので、桜新町や用賀の物件に
移行していただくのですが、お待ちになる方　買い控える方いろいろ
いらっしゃるのだとか。
大手さんは　新築の販売顧客をつかんでいるから有利なのだと
地元の業者さん嘆いていましたね。

[87: 匿名さん]

>1
スレ主さんのように　ベイエリア　というか港南タワーの低層階と
世田谷中古　比較しているお客さんって　けっこういるんだろうなぁ

[88: 匿名さん]

大手町勤務なら三茶
直通３０分

虎ノ門でも　三茶　乗り換え４０分

品川　田町　浜松町勤務なら　港南　徒歩１５分電車１０分徒歩５分

子供が大きいか　いない場合は　迷わず港南
幼児かこれから生むなら　世田谷

そんな感じで

[89: 匿名さん]

＞８８
そうはいっても
決めるのは　どこの家でも　かみさんだからなぁ

たのむから　うちにＤＭ送ってこないでほしいよ
港南デベのみなさん　　　ｍ（＿＿）ｍ

[90: 匿名さん]

防災考えたら港南タワー　なんて言っている人がいるけど
本当に大災害になったら　既存住宅地の小学校が一番活躍する
のだよ。体育館なくしてどうやって雨露しのぐの
駒沢公園は防災広域拠点だけど　体育館など耐震補強済みの
非難施設があります。
備蓄は　食料は自前が原則ですが　それいがいの無線　電源　油
紙　トイレ　なんでも豊富