シティタワー品川ってどうですか。

[港南君]

いよいよ品川駅徒歩８分に高層階、４０００万円台、
広さ９０ｍ３のタワーマンション計画浮上です。
定借だけど、どうですかね？


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[62: 匿名さん]

>それに、借地権と所有権の違いもあるし、投資目的に向いてない。
現在は、昔と違い、売却益狙いではなく、利回りが中心です。
59さんは、ちょっと古い考えをお持ちですが、多分私のように投資(家賃収入)家ではないでしょう。
60さんの書いてある通り、借地料の代わりに土地分の固定資産税が助かりますし。
61さんのおっしゃる通り、何らかの制限がつかないと、投資家が殺到しますね。
近年稀に見る、超好物件ですから。

[63: 匿名さん]

売り出しは来年ぐらいですかね？
この物件のことが頭にあるので、今売り出しのマンションを見ても、
ちょっと躊躇してしまいます。
CMTよりも安く、高層階が手に入りそうとなれば、ここは待った方がよいのか
それとも仕様の安さにがっかりし、あの時他のマンションを買っておけばよかったと
後悔するのか、早く詳しいことが知りたいですね。

[64: 匿名さん]

自分の住居として、定借物件って、どうなのでしょう。
少々のグレードの低さは我慢するとして、何かの都合で引っ越さなければならなくなった場合、
期限付きということで、売ったり、貸したりすることに障害はないのでしょうか。

安く買えるのですから、売買や賃貸のあまりに低価格なのは困ります。
何年、契約年数が残っているかにもよるのでしょうが。

[65: ６４]

変なこと買いてしまいました。

＞安く買えるのですから、売買や賃貸のあまりに低価格なのは困ります。×
　安く買えるのですから、その分安いのはしょうがないとしても、あまりに低価格なのは困ります。×

[66: ６４]

変なこと書いてしまいました。

＞安く買えるのですから、売買や賃貸のあまりに低価格なのは困ります。×
　安く買えるのですから、その分安いのはしょうがないとしても、あまりに低価格なのは困ります。×

[67: 匿名さん]

定借物件って、財産、資産と考えた時に、将来的に得なのでしょうか？
今の時代に買うには安いから断然お得だと思いますが、自分の老後に
考えた時はどうなのでしょう？
その頃には、退職金で別のマンションを購入してますかね？

[68: 匿名さん]

公団もとい第３団地のタイプはA-Gの７タイプのみ
A:2LDK 81戸70.55㎡　B:3LDK 82戸76.00㎡　C:3LDK 82戸 82.00㎡　D:3LDK 246戸 82.15㎡
E:3LDK 245戸89.95㎡　F:4LDK 82戸　89.95㎡　G:2LDK 11戸 75.60㎡
計829戸

[69: 匿名さん]

>定借物件って、財産、資産と考えた時に、将来的に得なのでしょうか？

他の都心の定借タワーが殆ど全て、竣工後 直に値上がりをした事を考えると、資産としてもいいですね。
でも、少しでも不安ある方や、あまりマンションの詳しくない方は、よくわからないけど取り敢えず申し込むと言うのは、避けてほしいです。
それでなくても、すごい倍率になるような予感がしますから。宝くじみたいに。

[70: 匿名さん]

ここは、部屋のサイズと向き、階数によりますが直に1000-2000万円値上がりするでしょうから、
取り敢えず申し込んで、当たったらその時考えようとの人が多くなるのでは?
抽選倍率は過去最高になる予感が。

[71: 匿名さん]

>>68

住友不動産の応札条件は、1平米45万円を超えないとなっていますから、
E:3LDK 245戸89.95㎡　F:4LDK 82戸　89.95㎡で

高層階、南東又は南西の角部屋で眺望よし、陽当たり良しの快適住戸が3000万円台で出てくる可能性大。
それに、最近のマンションでは、品川駅に一番近い徒歩8分だし。
信じられない!!

[72: 匿名さん]

図面を見る限りでは、どうも内廊下っぽいようです。

[73: 匿名さん]

内廊下でこの価格???
ますます信じられない!!!
買うしかない!?

[74: 匿名さん]

>72

残念ですが外廊下です、住友に確認しました。

[75: 匿名さん]

うーん、早く発売して欲しい。
我が家も取りあえず申し込みたいです。
後は、運だのみです。

[76: 匿名さん]

取り敢えず申し込みと言う人が、 すごい数でしょうね。

それと、売り出し前後は、 購入予定組みと近隣のマンションの批判組みで スレもものすごい書き込みの数になるでしょう。
自分が買おうと思っている物件の批判は普通は嫌だけど、今回は大歓迎。
それを見て、少しでも購入を止めてくれる人が増えて、少しでも倍率が下がるのは嬉しいです。
皆さん精一杯けなして下さい。
でも、私を含めてここで一生懸命書き込んでいる大半の人が、きっと当たらないのですね。

A:2LDK 81戸70.55㎡となると、低層階で向きが良くなければ2000万円台で買える?
ますます欲しくなる。

[77: 匿名さん]

上から下まで同じ値段じゃないですかね？
外廊下ですか・・・。

[78: 匿名さん]

内廊下が好きな人は申し込みを断念しましょう。
他へどうぞ。

[79: 匿名さん]

ひとつだけ質問です
定借物件は賃貸に出せるのですか？
又貸しになるのではないですか？

[80: 匿名さん]

68さんの部屋タイプのお話はどこの情報ですか？

[81: 匿名さん]

>定借物件は賃貸に出せるのですか？
この件で、現在明確に答えられる人はいないんでは?
多分、最初から賃貸へというのは駄目でしょうね。

[82: 匿名さん]

ここの書き込みが停止していた時が、ちょうど説明会直後だったね。
さあ！この直った掲示板に、思う存分情報を書き込んでくれ！
たのみます。

[83: 匿名さん]

私も情報をお願いしたいです。
ずっとずっとこのマンションが気になってました。
どうしてもここが気になって他のマンションを買う決断が出来ないです。
良いことも悪いこともなんでもよいので、どうか、お願いします。

[84: 匿名さん]

>>81
回答ありがとうございます。
私も知人に「所有権じゃなく借地権の物件は賃貸に出せない」と言われたことがあります。
もし投資に使えるのなら購入を考えていましたけど、賃貸に出せなさそうなのでパスします。

[85: 匿名さん]

借地権の物件だから貸せないないんじゃなくて、
都の事業だからって、ことなんじゃないの？
定借は知らないけれど、旧借地権の貸家なんてごまんとあるし。
借地権自体の売買も行われているし。

[86: 匿名さん]

この物件は都の事業ではありません、完全に民間の開発物件です。
単に、土地が都のものというだけで、通常の借地物件と同じです。
ですから、賃貸も可能です。
また、平米あたり４５万円以下という条件も初販時のみの条件であり、購入後再販する際は関係ありません。
１棟買いは無理としてもフロアごと購入とかは普通に出てくるでしょうね。
多分ほとんどの購入者が自分の住居用ではなく、賃貸あるいは再販するのでしょうね。
ちなみに、ここは再販時に少なくとも５００万円、場合によっては２０００万円近く上乗せできそうですから、
賃貸にするよりは、直ぐに売り払った方が儲けは大きそうですね。

[87: 匿名さん]

失礼。都の事業じゃなかったんだ。いい加減なこと書いてごめんなさい。

そこで疑問なんですが、完全な民間の開発物件なら、
どうして初販時の価格に条件がつけられるのでしょうね。

社会福祉事業とか、補助金があるようなものならわかるんですが。
これも社会福祉事業みたいなものってこと？

[88: 匿名さん]

情報ありがとうございます。
賃貸に出せないと言われてあきらめたのですが、投資に使えるのでしたら検討します。

[89: 匿名さん]

そもそもこのマンションのコンセプトはファミリー層に
都心の良質な住宅を低価格で供給することにあります。
一方で、８６さんが書いておられるような、事態になったら、投資家だけが
１部屋あたり、２０００万もうけ、本来住みたい人が決して安いとは言えない額で、
マンションを購入し、都のごり押しで、低価格にせざる得ないデベ（スミフ）のもうけも悪いといった
不可思議な現象が起きそうですね。
都の職員関係者が大量取得したりしたら、大問題になりそうですね。

[90: 匿名さん]

なんかおかしいですね。
公平に抽選がなされるんですかね、このマンション。
抽選には第三者が関与しないといけなくなりそうですね。

[91: 匿名さん]

名義を借りて、たくさん申し込む金持ちも出てきそう。
抽選に当たるだけで儲かるなら、何でもするよなー。

[92: 匿名さん]

ここは貧乏人も金持ちも両方申し込みが多くなりますよ。
前者はようやく手に入れらる理想に近いマンションを、後者は近年稀に見る高収益が期待出来るマンションとして。

[93: 匿名さん]

ほんとうに、金持ちはダメ制限はないんでしょうかね。
それくらいやらないと、単なる大混乱。

[94: 匿名さん]

現在発売中の大阪のタワーマンションで、住民票を移す事を条件にしている物件が有ります。
ここも、何らかの対策か制限が付くと思いますが。

[95: 匿名さん]

>80
住友が東京都に出した資料からです。
同じD Typeでも左右反転/方向違いで1フロア6部屋あります。
8角形にして同じ間取りをできるだけ増やし工事の手間数・工期を減らす。
FTのEDITと逆の手法ですね。

[96: 匿名さん]

住民票だけではなんとも。数ヶ月住所をそこにおいといて、また、移動することもできますからね。
実際に住む必要もないわけだし。

[97: 94]

>>96
その通り、抜け道があります。

大阪の場合は、万一、通報でもあって大阪市が調べて実際に住んでいないことがあった場合は、何らかの措置を取るらしいのですが、
どの様な措置かがはっきりしていません。かなり無理が有るルールと思います。その罰則内容によっては、法にも触れる事ありますし。
品川のこの物件はどうなるのは、全く分かりません。どんな制約を付けても、抜け道が有るでしょう。

[98: 匿名さん]

そうですよね。どんなルールにしても、いろいろと問題が起こりそう。
それとも、なんか名案があるのでしょうかね。

実は、価格通りのやすぶちんだったっていうオチかな。

[99: 匿名さん]

>>98
価格が安いのは、定期借地権のため土地代が入っていないため。
この地区の土地代が価格に占める割合は、まがりなりにも都心ということもあって３０％から３５％。
よって４５万円／㎡であっても実質的には７０万円／㎡前後になる。
これは、コスモポリスやＷＣＴには及ばないものの、ＰＴ品川やフェイバリッチと同程度か高いぐらい。
もし、仕様を落としてきたら、住友がぼったくっているということ。
多分、住友のことなので、ＷＣＴよりは落とすがフェイバリッチよりは仕様を上げてくるはず。
かなり期待して良いのでは。
今冬おそくても来春には販売開始らしいので、今から頑張って頭金用意します。

[100: 94]

多分ここ近年で一番話題になるマンションには、間違いなくなるでしょう。

[101: 匿名さん]

低層階の７０㎡の部屋だったら２、５００万円前後で買えそうですね。
でも、冷静に考えると大阪梅田のタワーマンションでも低層の７０㎡の部屋だったら３、０００万円以下で買えます。
勿論、土地の所有権付きです。
東京が高すぎるだけということですね。
ちょっと大騒ぎし過ぎでは？

[102: 匿名さん]

＞大阪梅田のタワーマンションでも低層の７０㎡の部屋だったら３、０００万円以下で買えます。
＞勿論、土地の所有権付きです。

それはそれで普通にうらやましい。

[103: 匿名さん]

>東京が高すぎるだけということですね。
是非このマンションは見送って、代りに大阪でお買い求め下さい。

[104: 匿名さん]

コスポリの標準仕様は認めるが、WCTの仕様はキッチンや天井高などPT品川のほうが上だね。
WCTは共用施設の充実と外観デザインがいいということで、内部の仕様はふつ〜ぅ。

[105: 匿名さん]

この物件に関しては、批判は大歓迎ですので、どしどしどうぞ。
皆さん、よく読んで、購入を諦めましょう。

[106: 匿名さん]

99さん、
＞今冬おそくても来春には販売開始らしいので

どちらからの情報ですか？友達が住友さんに問い合わせたら「未定です」と
言われたと言ってましたが。
もし、今冬か来春ならば、我が家も気合入れて頭金ためるぞ-。

[107: 匿名さん]

>今冬か来春ならば、我が家も気合入れて頭金ためるぞ-。
それなら、しっかりこのマンションを批判して、競争相手を減らす努力もしましょう。

[108: 匿名さん]

Brilliaタワー品川シーサイドも、倍率高かったのかな？

４６万円／㎡〜で、50年間。

[109: 匿名さん]

売り出しの半年前からこんなに盛り上がっちゃっていいのかな?

[110: 匿名さん]

いいんじゃないですか？
盛り上がるだけならタダですから。

[111: 匿名さん]

>110
先が長くて、息切れしそうで。

[112: 匿名さん]

>108
ここは別格でしょう。
①ターミナル駅徒歩８分
②隣が小中学校、児童館、保育園、幼稚園
③併設施設にも保育園、医療機関、スーパー、店舗
④通りの向こうに図書館
⑤周りが公園、公共施設なので、北側住戸をのぞいて、今後眺望を遮るものがない。
⑥部屋が広い
⑦いざとなったら、賃貸。２０年以内の転売ならほとんど下落しない。
⑧間取りも全体の住戸の１／３はワイドスパン
⑨２４時間防災管理、警備員常駐

少々ボロでも、それなりの倍率になるのではないでしょうか？

[113: 匿名さん]

駅徒歩8分、90平米の南向き角部屋でしかも高層階で、3000万円台後半から買える可能性があるなら、少々のことは我慢します。

[114: 匿名さん]

逆に言うと、低層、北向き住戸は不人気になりそうですね。
高層南と価格差ないと思いますし。
ボロだったりすると売れない住戸もありそうですね。
間取り図みると隣の部屋がタワーパーキングなんて部屋もありますしね。
結構うるさそうです。
最近のタワーはマンション内での格差が多いから、固定資産税（ここなら地代）も
マンションごとではなく、部屋ごとにすべきですよね。

[115: 匿名さん]

>>114
なるほど。

>ボロだったりすると売れない住戸もありそうですね。
でも、賃貸の利回り狙いで買う投資家もいるでしょうね。

[116: 匿名さん]

＞１１３さん

うん、確かに。基本的に頑丈であれば。いろいろつけてくれなくて、結構。
ジャバネットじゃないんだから。


＞１１２さん
ありがとう。１０８でした。

[117: 113]

>>116さん

かなり割安に買えるのであれば、自分の好みのオプションを付けたり、ある程度経過したら、好きなようにリフォームしても、
十分にお釣りが来ますしね。

東京都も間接的にはかんでいますから、躯体の面で問題のある建築にはならないでしょう。

[118: 匿名さん]

でも、公団の欠陥マンション一時問題になったからな。

[119: 匿名さん]

まあせらなくても、このプロジェクトがうまくいけば、
都は今後も第２第３の定借プロジェクト立ち上げるようなこと言ってたから、
石原都政が続く限りは、いいんじゃない。
デベは淘汰されそうだけどね。

[120: 匿名さん]

＞１１９さん
＞まあせらなくても、
わたしも、実はそう思ってます。
将来的には、団地がどんどん定借マンションになるかもしれませんね。

[121: 匿名さん]

都営団地の今後は、定期借地権付きのマンションとして民間事業者に開発させるのがトレンドとなるでしょう。
借地料は事業者（ここがポイント）が都に収めなくてはならないため、マンションが売れ残っても、都には満額賃貸料が毎年定期的に（ここもポイント）入ります。
また借地料は３年毎に見直しが入ります。上がることがあっても下がることは無いでしょう。
借地権契約終了後には、更地返却ですから、都にとっては至り尽くせり、ウハウハでしょう。
また、デベロッパーにしても、また同じ土地で開発が行えるわけですから食いはぐれが無い訳です。
（勿論、同じデベロッパーが落札するとは限りませんが、機会としては増える訳です）
これが、従来の都営のアパート方式だと未入居になると、どんどん赤字が増えていくし、最悪建設費のもとも取れない場合がありますから。

本当にうまいことを考ました。

[122: 匿名さん]

仕様が良ければ、既存の中古マンションは
タワーも含め、相場が下落しそうですね。
これからは、タワーに要求されるものは、
地震で壊れにくく、不要になったら人的に、
解体しやすく、さらに資材の再利用可能な
構造になりそうですね。

[123: 匿名さん]

借地権についての法律改正した効果が、本格的に表れてきたのでしょうかね。

[124: 匿名さん]

今、CMTの掲示板読んでいたけど、住民層の話で盛り上がってました。
CMTの価格で住民層を心配しているということは、ここはもっと安い
だろうから、もっと住民層を心配する必要があるということになりますかね。
子供と専業主婦が昼間にマンションロビーでウジャウジャして大騒ぎなんて
ありえるなあ。まさに団地状態。
2重床でも上階が子供のいる家庭の比率が高くなると、バタバタ響いてくる
恐れがあるし。。。
どんな住民層になるんだろう？

[125: 匿名さん]

別に子供がウジャウジャいたっていいじゃない。
生活観があって。
その子供たちが、あなたの老後を支えてくれるんだよ。
もっと、子供の存在を大切にして欲しい。
子供は国の宝だよ。

[126: 匿名さん]

子供ウジャウジャなんて最悪。
今の会社の同じフロアーに学習塾があって、子供ウジャウジャで吐き気が
します。
子供も大人数になると大騒音です。

[127: 匿名さん]

124&126
どうぞ他の快適なマンションにお住まい下さい。
ただ、倍率が下がるような書込みは歓迎しますが。

[128: 匿名さん]

いいえ。取り敢えず、申し込みます。
当たってから考えるよー。

[129: 匿名さん]

>128
とりあえずはやめて〜。
そんな人ばっかりになりそう。

[130: 匿名さん]

個人的には購入はするが、自分が住むわけではないから子供うじゃうじゃでも可。
自分名義と妻名義で高層角部屋を２部屋購入しようと思う。
この価格なら楽勝。

[131: 匿名さん]

建築申請が２００５年　９月１０日予定
着工が　　２００５年　２月　１日予定
竣工が　　２００８年１０月３１日予定

竣工までまだ３年半近くある。
待てない、早く作って売ってくれ。

[132: 匿名さん]

じゃ、おれは３部屋。なんてね。
さすがに、そんな冒険はできない。

夫婦で別々に申し込むのって、制限がつくんじゃないのかな？

[133: 匿名さん]

何がしかの制限がつかないと、めちゃくちゃになりそう。
おおげさかもしれないけれど、抽選に当りさえすれば、これ程利益が保証されている不動産は最近珍しいと思っています。

[134: 匿名さん]

>着工が　　２００５年　２月　１日予定

あってる？　２００６年？

[135: 匿名さん]

申し込みにあたっての、制約 :
今迄eマンション及び2chでさんざん港南地区を馬鹿にしていた人の購入申し込みは受け付けません。

[136: 匿名さん]

１回だけでも、ダメ？

[137: 匿名さん]

申し込みにあたっての、制約 その2
都営アパートに関して、さんざん書き込んだ人も、東京都としては、土地の貸与はいたしません。

[138: 匿名さん]

えー、ほんと？
代議士とか、警察の知り合いに頼んだら、許してくれないかな？

[139: 匿名さん]

今迄積年の恨み辛みがあります。

[140: 匿名さん]

港南既存住民に先行優先販売をチケット○アにて行います!!

[141: 131]

すまん。
着工　２００６年２月１日　です。

[142: 匿名さん]

「積立くん」って今からでも出来るのでしょうか？

[143: 匿名さん]

チケピってウソでしょ。
ほんとうは、どこでやるんですか、優先販売？

[144: 匿名さん]

皆さん今からチケット○アの前で並んでください!!

[145: 匿名さん]

いますぐ？　もう電車ないんだけど。
お風呂入っちゃって、パジャマだし。

[146: ↑]

スペシャルな誤爆かい？

[147: 匿名さん]

いま、半蔵門のチケピにいますが、誰もいませんよ。
みんなどこに並んでいるんですか？
電気が消えて真っ暗ですよ。

[148: 匿名さん]

>今迄eマンション及び2chでさんざん港南地区を馬鹿にしていた人の購入申し込みは受け付けません。

手のひら返したように、今回申し込むのでしょうね。
そして、なんとしても購入したいと、色々な努力や画策をしたりして。

[149: 匿名さん]

>「積立くん」って今からでも出来るのでしょうか？

持っている人、最高20倍の当選確率（＾−＾）

[150: 匿名さん]

>今後も第２第３の定借プロジェクト立ち上げる・・・
取り敢えずここを買っておいて、その時は、また追加購入を検討します。

[151: 匿名さん]

>夫婦で別々に申し込むのって、・・・・
親の名義で申し込んで、当たったら、共有名義にする方法も有るかも。

[152: 匿名さん]

実際、都やデベロッパーも分譲といいながら実質賃貸になることを想定しているのでしょう。
実際に隣は都営アパートだし。
定期借地権付きの分譲マンションとして廉価で売り出し、最終購入者が賃貸として出せば、
都もデベロッパーも懐は痛まないし、大義は立つ。
最終購入者もこの価格ならば利益を上げることが出来る。
結局しわ寄せは、賃借人に来るのかな？
都が掲げた「都心８０㎡を３、２００万円以下で購入可能」というコンセプトは、
富める層を益々富ますだけ。
確かに「都心８０㎡を３、２００万円以下で購入可能」は嘘ではないが複雑な心境。
でも、３、２００万円で買って１、０００万円色を付けて転売しても、まだ近隣より安いものな。
３年後に向かって私も頭金貯めます。

[153: 匿名さん]

賃貸狙いの私の手の内をあまり明かしたくないですが、
私なら、3200万円の物件を8% (管理費などあるし、安全サイドで低めに見て)で10年貸して 2500万円の収益 (税金は引かれますが、始めのころは減価償却が効いて税金は比較的低い)
そして、時期をみて10-15年後に500-1500万円上乗せして売却。もし1000万円アップが可能なら、投資額のほぼ100%の収益。
値上がり0でも80%近くのリターンです。

[154: 匿名さん]

賃貸か住居かは別にしても、プラチナチケットであることは間違い有りません。

[155: 匿名さん]

あとは、購入者制限、例えば源泉徴収票を出させて年収１、０００万円以下のみ購入対象とか
最低３年は、転売あるいは賃貸禁止とか
が付かないことを祈るだけです。
まぁ、逃げ道はあるでしょうけれど。

[156: 匿名さん]

年収制限はあるかも。でも、あんま低い設定だとローンが組めなくなるから、
それほど、厳しくはならなさそう。

転売禁止や賃貸禁止は、法律上どうなのかなー？
お金を出して買ったものに対して、そんな制限つけられるのかな？
転勤とか、病気とか、離婚とか、それぞれの事情もあるし。

[157: 匿名さん]

今回は、当初の関与者全員が得をするプロジェクトです。

○ 東京都は、地代が安定的に入ります。土地を安く売ったわけでなく全く損をしていません。70年後に更地で戻って来ますし。
○ 住友不動産は、売れ残りの心配のないお宝のマンションの販売で利益が確定します。
○ 購入者は、周辺相場よりかなり安くマンションが入手出来るので、賃貸や転売するしないに関らず資産が増大します。

全員ハッピーとなります。

[158: 匿名さん]

そうなると、あとから買ったり借りたりする人ですね。損するのは。
それと港南マンション既に購入した人もですね。

[159: 匿名さん]

結局、損する人達は、切実に低価格のマンションを必要としていて、抽選に漏れてしまった人ということ？
これって、あまりにも悲しすぎる。
本当に必要な人達のみが買える何か良い対策はありませんかね？
今までのスレを読んでいると怒りが込み上げて来ます。
転売や賃貸を考えている人は、このスレから出て行って欲しいです。

[160: 157]

>>158さん

ゼロサム社会ですから、誰かが得をすれば、必ず誰かが損をします。
ほぼ利益が確定しているのは上の3者です。

70年定借に抵抗が有ったり、港南地区がどうもと言う人は、見送ったほうがいいですね。
他に、是非とも欲しいと言う人が、今後も山のようの出てくるでしょうから。

[161: 匿名さん]

>159
考え方が甘すぎます。
そんな考えだから生活保護がのさばってしまうのです。