シティタワー品川ってどうですか。

[港南君]

いよいよ品川駅徒歩８分に高層階、４０００万円台、
広さ９０ｍ３のタワーマンション計画浮上です。
定借だけど、どうですかね？


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[22: 匿名さん]

購入条件が未だ発表されていませんが、賃貸用に買えるとなると、間違いなく買いです。
利回りは軽く10%を超えるのではないでしょうか。
でも、多分制限が付くでしょう。

[23: 匿名さん]

賃貸用で駐車場が少ないのはかなりマイナスポイントでは？
ここは、周辺に駐車場が少ないというか、ほとんどないんだよね。
まぁ、ライフスタイルを変えればいいんだろうけど。
ちなみに、港南の住民は車はほとんど持っていないよ。
持っているのは、最近できた高級タワーマンションに人達だけ。
以前からのマンションやタワーマンションの人達はバス利用が多い。

[24: 匿名さん]

2：港南地区の今後について・・・第３話
の　>350
ちなみに海浜幕張にある、
パークタワーは３０年定借で中層１００ｍ２以上で６０００万台だったようです。
定借でも、仕様が良ければ、ある程度の値段にはなりそうです。
やはりここの定借をこの値段で売るならば、相当仕様を落とさざる得ないでしょう。
内装は変えられても、住民の質と共用設備は変更できませんから、
購入は慎重にされた方がよいですよね。

[25: 匿名さん]

>23
確かに古くからの港南住民の方は、すでに車なしの生活に慣れていると思われますが、
逆に郊外の人はどうでしょうか？旦那はチャリやバスで品川駅まで行けばいいけど、
主婦層はやはりＦｉｔやマーチで結構、買い物に行きそうじゃなですかね。
ちなみに、ここは賃貸はＯＫでしたが、投資用の購入はコンセプトからして、無理ではないでしょうか？

[26: 匿名さん]

港南地区の価格内訳が
専有３５％
共用１５％
土地３０％
販促２０％
とすると定期借地権ということから、土地代が０で共用設備を落とせば６５％程度は軽くクリアできる。
販促費も抑えれば６０％は行きそう。
ということは、坪１４０万円でも実質は坪２３０万円相当まで頑張れるということ。
実際は坪２００万円相当ぐらいで出してくるのでは？
コスモポリスやＷＣＴレベルは無理としてもＰＴ品川レベルぐらいの仕様は可能だと思う。

でも、ある図面を見ると、ほとんどが鰻の寝床のような縦長ナロースパン（笑）。
典型的な田の字になりそうで、個人的には安くても興味なし。

ちなみに、住居フロアは３階から４３階まで
３階から３２階までは、タワーパーキングが一部フロアに食い込むので２０戸／フロア。
３３階から４３階は２１戸／フロア。
単純に計算すると８３１戸になる。
総戸数は８２９戸だから２戸分は共用設備（ラウンジ、集会所、等）？に使われるのかな。

[27: 匿名さん]

>多分難しいでしょうね。

もし可能なら、一般の人以外に業者が殺到して、すごい倍率にになります。
10-15年で投資金額が回収出来る、賃貸では超優良物件になる可能性が大ですから。

借りる方も、品川で駅近かのタワーマンションなら、共用施設や仕様はそれ程気にしないでしょう。

[28: 匿名さん]

このタワーマンションが発売となれば、マスコミや掲示板もその話題一色で、よその発売中のマンションがふっ飛んでしまいそうな予感がします。

[29: 匿名さん]

>26
そうなると、ＰＴ品川、フェイバリッチの資産価値に微妙に影響しそうでは。
眺望、駅近、スーパー近、学校保育園近いなら定借がいいよね。
しかもグレードが同等ならなおさらです。
ＰＴ品川、フェイバもスレ見ると駐車場取得大変そうだしね。
コスモはマンション管理に関しては、結構良いような話聞くし、
ＷＣＴも共用施設、グレードで差別化できそう。
でも実際は、パークタワーやフェイバの方がまだましなような気もするけど・・・。
どっちも一応内廊下だし。
なんかここは都のボランティアのお年寄りが廊下掃除とかしてくれそうですね。

[30: 匿名さん]

港南地区の賃貸相場だと７５㎡であれば２５万円／月前後です。
この定借マンションは、７０〜９０㎡ですから典型的な田の字３ＬＤＫないし４ＬＤＫのファミリー向けの仕様のはず。
はたして、２５万円／月で借りるファミリーがいるかどうか？
優雅な独身ならまだしも、子供を抱えたファミリーだったら新築マンションなり中古マンションを買ってしまうと思うのは私だけでしょうか。

[31: 匿名さん]

確かに単身やDINKSが３ＬＤＫ借りるかどうか怪しいですね。
リフォームして１ＬＤＫにすればわかりませんが・・・。

[32: 匿名さん]

概要が発表されただけでもこのレスの数ですから、
販売が始まると、大変でしょう。

[33: 匿名さん]

東西南北の７部屋（高層階）は間口、奥行きが共に８ｍ以上あるが他１５部屋は、間口が６ｍから７ｍで奥行きが１３ｍ弱。
エレベータは南側１箇所に固まっているので使いづらい。
私的には、安くても自分用としては魅力は湧かないです。
コスモポリスやＷＣＴは勿論、ＰＴ品川やフェイバリッチの資産価値にも影響ないでしょう。
逆に、便利施設が近所にできることにより、良い影響の方が大きいような気がします。

結局、投資や賃貸物件になってしまうのでは？
土地は都のものだとしても売主は住友不動産なので投資や賃貸の制限は付けられないのではないでしょうか。
私的には、借地料が幾らなのかが非常に気になります。

[34: 匿名さん]

いくら定借といえ、この価格ですから、仕様や間取りはかなり落ちますよ。
期待していると、アイランド検討者が価格発表時にがっかりしたのと同じことに。
他の港南物件とは、購入層も異なるでしょうね。
しかし、居住用には×ですが、賃貸用にはほんとに◎。
ただし、賃貸が多くなると管理もそれなりに悪くなるだろうね。

[35: 匿名さん]

仕様にもよりますが、一般的に言われる 分譲に比べ定借の2割安よりも、もっと安い3-4割安になりそうなので、お得物件であることは間違い無いでしょう。

[36: 匿名さん]

>>33
借地料は結構高そうだね。
資料によると都が求めている借地料は１、０６１円／㎡以上。
住友案は、年間１億６、０４６万円を借地料として都に収めるとなっている。
延べ床面積は、９６、６００㎡だから単純に計算すると１、６６０円／㎡。
８０㎡の部屋で年間１２万円が借地料となる。
一月あたり約１万円。
借地期限の７０年間すんでも８４０万円！
うーん安い、すごく魅力的ですね。
８０㎡の部屋を３０万円／月以上で貸し出せば１０年ちょいで元が取れてしまう。
後は何もしなくても年間３００万円以上の利益が転がり込む。
倍率高くなりそうですね。

[37: 匿名さん]

>>36
延床で割っちゃダメ。たぶん廊下とかも入ってるかも。
1億6,046万円を829戸で割ると、193,558円/年。
これが平均面積のお家が負担する分ね。大きい部屋はこれよりちょい高、小さい部屋はちょい安。
だいたい2万円/月くらいに思っておいた方が良い感じでは？
30年ローンに換算すると、ざっくり500万円分かなー。

[38: 匿名さん]

80平米≒25坪と考えると、30年かけて20万/坪分の差額を埋め戻す勘定だね。
買値（140万/坪）＋借地代（20万/坪<30年分割戻し>）＝160万/坪。
で、定借が続く限りは、借地代はずっと払う、と。

判断難しいね。

[39: ど素人]

賃借料って、ずーっと、変わらないんですか？

[40: 匿名さん]

都の契約資料を見ると更地返却となっているから、４３階建ての解体、整地費用が込みと考えればお得というか安すぎるぐらいでは？
４３階の解体なんて世界貿易センタービルを除いて今まで例がないでしょう。

借地料は地価変動みたいなことが書いてあったような。
すみません、正確には判りません。

借地料が年間２０万円前後であれば、固定資産税とほぼ同じ。
やはり安いです。食指が動きます。

[41: ど素人]

解体、整地費用が込みなんですか。
それは、それは。

ま、７０年後のことを考えても、しょうがないですが。

[42: 匿名さん]

＞借地料が年間２０万円前後であれば、固定資産税とほぼ同じ。
素人ですので変なこと言ってたらすみませんが、建物分は別に支払うのでは？

[43: 匿名さん]

>36
賃貸出すにも、苦労しそうだな。
マンション供給過剰地域だし、
この地域の賃貸情報に出てくる戸数は、
半端じゃなく多いからね。
コスモですら８０ｍ２で３０万以下の賃料だったから、
芝浦島と対抗するためにも、２０万弱じゃないと借り手がつかないんじゃないかな。
やはり激安マンションなら、それなりの賃料になるんじゃないかな？
仮に、品川、天王洲エリアがさらに大規模な開発や
地下鉄１３号線が延伸して、港南通れば話は別ですが。

[44: ４０]

そうですね、躯体部分の固定資産税は掛かりますね。
でも躯体部分でしたら年々下がって行きますね。
平均して数万円／年といったところですか。

[45: 匿名さん]

＞品川、天王洲エリアがさらに大規模な開発
天王洲はあまり関係無いかもしれないけど、山手線新駅＆周辺開発があるじゃない。
まーどーなるのか、わからないけどさー。

[46: 匿名さん]

>>44
その分、地代が上がっちゃったりして（ｗ

[47: 匿名さん]

規模が大きいので外見はなかなか立派ですよね。
テナントの店舗とスーパーマーケットが入るし、マンションの南側の一角は公園になり
ますから周辺のマンションは恩恵を受けますよね。
とくにコスモとフエイバはすぐ隣ですから、利便は良いですよね、自らの負担無しに利便を
享受できることになり、マンション自体の価値も上昇する要因になるのではないですか。

[48: 匿名さん]

>47
コスモ南の販売不振の原因は、この定借マンションなので、
コスモが未販売住戸の管理費、修繕積み立てを肩代わりしていることを考えると、
あながち負担がないというわけではないと思います。
しかも、定借予定地がすべて公園になるのであればコスモもフェイバも
恩恵受けるかもしれませんが、定借の南側であれば都営アパートと定借しか恩恵を受けません。

[49: 匿名さん]

>47
どうみても、近隣マンションの価値は下がると思います。
激安マンションが同じ地区にあれば、当然、中古価格にも影響すると思うのですが。
終の棲家と思うのであれば、スーパー開業などは利便性という点では恩恵受けますが・・・。

[50: 匿名さん]

確か今週の水曜日と土曜日の説明会だけど２Ｈの範囲の住民集めてやるというのは、
コスモ南側の住民を牽制する目的というのがみえみえだよな。
考えてみなよ。
生活利便施設を前面に押し出せば、コスモ南面の住民以外は大喜びだよ。
そんな中で、コスモ南側の住民がぐずれるわけないもんな。

[51: 匿名さん]

しかも、「食料はAMPM頼り」のPT品川住人が、スーパー欲しさに大賛成。
むしろ「早く作っちゃって下さい！！！」と煽りまくりなわけです。

[52: 47]

そうでしょうか？
このマンションの場合、半数弱は北向き（北西・北東含み）であること、南東・南西向きは
ショートスパンであること、天井高もやや低いようであること、外廊下等グレードが落ちますから
比較するにはやや無理があるのではないですか。加えて定借物件ということで単純に比較の対象
たりえないような気がします。
したがって近隣のマンションの価格にはマイナス要因として影響しないと思いますが。

[53: 匿名さん]

まず、外廊下に関しては、Vタワーはじめ、キャピマ、グローブもそうです。
定借に関しては海浜幕張にある三井のパークタワーがそうです。しかも３０年定借です。
この物件は７０年定借であり、資産価値が急速に落ちるのは、５０年後くらいでしょう。
天井は２重床２重天井です。竹中工務店の施行だから、
へたするとedit madeなんていうこともあり得なくない。

[54: 匿名さん]

意味わかんね。
素人にも分かりやすようにしてちょ。

[55: 匿名さん]

>53
幕張は定期借地じゃなくて、転借地。
だから期間は30年だけど、取壊す前提でないので豪華な作りになってる。
比較するなら、品川シーサイドのブリリアタワーだと思う。

[56: 匿名さん]

つまり、近隣マンションの中古価格に影響を及ぼすということです。
タワーの良さは眺望です。
この位置で２０階以上の高層なら遮るものが何もありません。
しかも、概要としては、１部屋あたりの専有面積は
７０㎡から９０㎡で総戸数８２９戸とのことであり、
１㎡あたり４５万円を超えないこととのことなので、
３、０００万円から４、０００万円程度になりそうです。
そうなると、最上階９０ｍ２でも４０００万程度の価格です。
品川という都心のしかも、
周りがすべて利便施設だらけの最上階９０ｍ２が４０００万ですよ。
あり得るとしたら、周りの中古価格が暴落するか、
逆にこの物件の最上階が倍の値段で売買されるというオオバケをするかどちらかです。
ちなみにこの物件の北面と下層階の価値はほとんどないでしょうけど。

[57: 匿名さん]

>55
きっとこれからは定借が主流でしょうね。
壊す前提でマンション作らないと、ゼネコンつぶれちゃいますからね。

[58: 匿名さん]

もう港南某MSの低層買ったんですが、
ここ申し込もうと思ってます。
当たればこっちの高層に住みたいですね。
品川駅徒歩8分は本当に魅力です。

[59: 匿名さん]

定借物件は確かに安いけど、相場を影響するほどではないと思う。
定期借地権の物件は別に今までになかったわけではなく、その存在も相場を影響するほどではない。
確かに物件価格は安いけど、その分借地料を払わなければいけない・
それに、借地権と所有権の違いもあるし、投資目的に向いてない。
何が何でも初期コストを減らしたい客には最適の物件だけど、メリットもそれだけ。

[60: 匿名さん]

たとえ現金で買ったとして、全て初期コストしか違わないという前提で話しても、
初期コストが2000万も3000万も違うなら相当なメリットだと思うけど。

ちなみに借地料は固定資産税と変わんないよ。

[61: 匿名さん]

その通りです。
仮に５千万のマンションを３５年ローンくんだとき、
実際に払う額は８千万から９千万です。
この時点で３千万くらい余分に払うのに
ところが初期コストが少なければ、ローンの額も大幅に減り、
実際、ローンを組んで購入する層にしてみれば、
初期投資含め４−５千万のコストダウンになるのです。
都はこんなマンションを税金取得のために続々と造るわけですから、
いずれ地方や国からストップがかかるでしょう。

[62: 匿名さん]

>それに、借地権と所有権の違いもあるし、投資目的に向いてない。
現在は、昔と違い、売却益狙いではなく、利回りが中心です。
59さんは、ちょっと古い考えをお持ちですが、多分私のように投資(家賃収入)家ではないでしょう。
60さんの書いてある通り、借地料の代わりに土地分の固定資産税が助かりますし。
61さんのおっしゃる通り、何らかの制限がつかないと、投資家が殺到しますね。
近年稀に見る、超好物件ですから。

[63: 匿名さん]

売り出しは来年ぐらいですかね？
この物件のことが頭にあるので、今売り出しのマンションを見ても、
ちょっと躊躇してしまいます。
CMTよりも安く、高層階が手に入りそうとなれば、ここは待った方がよいのか
それとも仕様の安さにがっかりし、あの時他のマンションを買っておけばよかったと
後悔するのか、早く詳しいことが知りたいですね。

[64: 匿名さん]

自分の住居として、定借物件って、どうなのでしょう。
少々のグレードの低さは我慢するとして、何かの都合で引っ越さなければならなくなった場合、
期限付きということで、売ったり、貸したりすることに障害はないのでしょうか。

安く買えるのですから、売買や賃貸のあまりに低価格なのは困ります。
何年、契約年数が残っているかにもよるのでしょうが。

[65: ６４]

変なこと買いてしまいました。

＞安く買えるのですから、売買や賃貸のあまりに低価格なのは困ります。×
　安く買えるのですから、その分安いのはしょうがないとしても、あまりに低価格なのは困ります。×

[66: ６４]

変なこと書いてしまいました。

＞安く買えるのですから、売買や賃貸のあまりに低価格なのは困ります。×
　安く買えるのですから、その分安いのはしょうがないとしても、あまりに低価格なのは困ります。×

[67: 匿名さん]

定借物件って、財産、資産と考えた時に、将来的に得なのでしょうか？
今の時代に買うには安いから断然お得だと思いますが、自分の老後に
考えた時はどうなのでしょう？
その頃には、退職金で別のマンションを購入してますかね？

[68: 匿名さん]

公団もとい第３団地のタイプはA-Gの７タイプのみ
A:2LDK 81戸70.55㎡　B:3LDK 82戸76.00㎡　C:3LDK 82戸 82.00㎡　D:3LDK 246戸 82.15㎡
E:3LDK 245戸89.95㎡　F:4LDK 82戸　89.95㎡　G:2LDK 11戸 75.60㎡
計829戸

[69: 匿名さん]

>定借物件って、財産、資産と考えた時に、将来的に得なのでしょうか？

他の都心の定借タワーが殆ど全て、竣工後 直に値上がりをした事を考えると、資産としてもいいですね。
でも、少しでも不安ある方や、あまりマンションの詳しくない方は、よくわからないけど取り敢えず申し込むと言うのは、避けてほしいです。
それでなくても、すごい倍率になるような予感がしますから。宝くじみたいに。

[70: 匿名さん]

ここは、部屋のサイズと向き、階数によりますが直に1000-2000万円値上がりするでしょうから、
取り敢えず申し込んで、当たったらその時考えようとの人が多くなるのでは?
抽選倍率は過去最高になる予感が。

[71: 匿名さん]

>>68

住友不動産の応札条件は、1平米45万円を超えないとなっていますから、
E:3LDK 245戸89.95㎡　F:4LDK 82戸　89.95㎡で

高層階、南東又は南西の角部屋で眺望よし、陽当たり良しの快適住戸が3000万円台で出てくる可能性大。
それに、最近のマンションでは、品川駅に一番近い徒歩8分だし。
信じられない!!