シティタワー品川ってどうですか。

[港南君]

いよいよ品川駅徒歩８分に高層階、４０００万円台、
広さ９０ｍ３のタワーマンション計画浮上です。
定借だけど、どうですかね？


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[2: 匿名さん]

高い

[3: 匿名さん]

またできるの・・・
留まるところを知りませんね、この地区は

[4: 匿名さん]

もっと安いんじゃなかったっけ？

[5: 匿名さん]

http://www.toshiseibi2.metro.tokyo.jp/800kounan-5.htm

これってスミフのマンションだけど、WCTはこの物件と差別化を
図るために、Ｂ棟は専有面積の広い住戸を、おそらく１００ｍ２以上が
中心じゃないかな？
Ｃ棟はお台場方向の眺望を生かし、東面中心にDINKS用に細切れに
販売するようです。
この仕様でモロ競合するのは、PTとフェイバか？
どちらもコストパフォーマンスを売りにしてる点と
ファミリーをターゲットにしている点で差別化が難しいかも。
強いて言えば、定借よりはマンション管理がよい点くらいか？
でも、マンションで大事なのは管理と思われますが・・・。

[6: 匿名さん]

↑もしかしたらＢとＣが逆かな？
確かお台場方面の眺望が良いのはＢ棟だった気も。
ＰＴとフェイバはこの定借物件が出る前に完売でしょう。

[7: 匿名さん]

ＷＣＴに続き勝どき、芝浦と１０００戸規模の物件、
すごいですなあ・・・・

[8: 匿名さん]

芝浦アイランドに続き、東急不動産・安田不動産らの共同プロジェクトによる超高層マンション
「キャピタルマークタワー」も発表されましたよ! 970戸近い超大規模で、芝浦地区だけで
4年前後以内に計5000戸ものタワーマンションが竣工!
芝浦だけでこんなに・・・くわばら・くわばら

[9: 匿名さん]

WCT B棟、C棟は、パークタワー品川や、フェイバリッチタワー品川とは競合しないでしょう。
なぜなら、０６さんも記していますが、B棟C棟販売開始前にパークもフェイバも完売してしまうから。

３丁目プロジェクトの競合は、近郊では芝浦プロジェクト、勝どきプロジェクトでしょう。
港南地区内での競合は（vsWCT）、個人的には無いと思っています。

個人的に芝浦、勝どき、港南どれをとるかと言われたら港南とりますが．．．

[10: 匿名さん]

age

[11: 匿名さん]

Yomiuri Weekly に記事が出ている。
「人気の品川」という下りで提灯記事なことが判る。
短所が人気で高倍率の抽選だって・・・
笑ってしまう。
あれほど、供給過剰が騒がれた港南なのに、まだ懲りないのか？
すでに舞台は芝浦に移っているというのに。
賢い消費者は、２年後には完成している芝浦アイランドに流れてしまうことが判らないのか？
またもや売れ残り必至であろう。税金の無駄遣い。
なお、安いからといって買ってはならぬ、後で絶対後悔する。
定期借地権より、芝浦の賃貸棟の方がよっぽど賢い選択であることは明白。

[12: 匿名さん]

芝浦フェチがまたまた登場！

[13: 匿名さん]

湾岸は皆多摩団地なんだよ
きづけよ

[14: 匿名さん]

通勤が非常に楽で眺望の良い多摩団地。
それで十分。
わかってる？？

[15: 匿名さん]

>14
眺望が良くて、通勤が楽なら、やっぱ多摩団地より数倍いいよね。
でも、ここは逆にコスモとは反対に、低層階が余りそうな気がする。
だって高層と低層の価格差がほとんどないと思われるもんね。
あと、どう考えてみても芝浦の方が価格高いから、多分競合はしないと思われる。
ちなみに、芝浦は公立小学校、中学校が遠いです。定借と品川駅の距離と
グローブと田町駅の距離が同じであれば、しかも値段が定借の方が安ければ、
品川駅行きのバス停がマンションの真ん前ならば、さらに先発の港南マンション群が
周辺環境を変えたあとに建つのであれば
今のご時世、消費者がどちらを選ぶかは自明です。
どっちも外廊下だし。
たいしてグレード差もなさそうだし。
でも、あの芝浦の宣伝みると三井の焦りを感じるよな。

[16: 匿名さん]

15>あの芝浦の宣伝みると三井の焦りを感じるよな。
確かに！
もしものすごく良ければCMまでの大々的な広告費かけなくても
売れるマンション確実に売れるはずですよね。

[17: 匿名さん]

どなたかこの物件の最新情報お持ちの方いませんか？
そろそろ何かしらの情報があってもいいころかと思いますが。
ＷＣＴが完売されるまで、物件情報は出てきませんかね？

[18: 匿名さん]

港南四丁目第３団地第２期の２４階だて８０ｍの方は、だいぶ建ち上がってきていますね。
でも民間ゾーンの方は、計画書もまだ提出されていないので、まだまだのようですね。
当初の計画では１７年度着工、２０年度竣工予定とのことなので、計画書の提出も秋以降になるのではないでしょうか？
なお、概要としては、１部屋あたりの専有面積は７０㎡から９０㎡で総戸数８２９戸とのことです。
１㎡あたり４５万円を超えないこととのことなので、３、０００万円から４、０００万円程度になりそうです。
第２期の２４階の方の階高が２、９５０ｍｍと３ｍ以下なのがちょっと気になります。
こっちも４３階建てで１４０ｍとのことなので、同じような階高ではないでしょうか。
なお、第２期もこちらも二重床、二重天井です。

ＰＤＦの一番最後に完成予定図があります。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-22.pdf

[19: 匿名さん]

１８さん、情報ありがとうございます。
販売は、まだまだ先のようですね。
タワーの外観を見る限りではよさそうですね。ただ、内装仕様設備が気になるところです。
港南の中では場所がいいので期待が大ですが、安かろう、悪かろうでないことを
願うばかりです。

[20: 匿名さん]

他の港南スレで少しずつ詳細が出てきているみたいですね。
WCTと差をつけるためにもかなり仕様は落ちそうですが、
安いと聞けば、気になります。
どなたか情報をお持ちの方、教えてください。

[21: 匿名さん]

19>
このマンションのコンセプトは
安く購入し、個人個人の予算によって、
オプションをつけるということになると思います。
そういう意味では、自由度があって、
内装はいくらでもどうにかなるという気がします。
確か、２重床２重天井のスケルトンインフィルを採用していたと思うので、
将来のリフォームは楽そうですが・・・。
問題は共用施設と駐車場でしょう。
購入者の大半はＤＩＮＫＳではなく、郊外のファミリー層です。
この層はマイカーを持っており、車での買い物、レジャーが主体です。
港南は土地柄、都心にある郊外という印象で、スーパーが仮に近くにあったとしても、
レンタルビデオ店、映画館、書店、飲食店などのレジャー施設へは、ファミリーで行く場合、
やはり車での移動が主体になります。
８００世帯に対し、駐車場が３００世帯分しかないので、
ライフスタイルを変えざる得ない人も結構出てくると思います。
また共用施設に関しては、個人でできる範囲は限られてます。
オートロックや最近はやりのカード認証、オール電化になるのか、
免震構造はどうなのか？地盤改良して直接基礎にするのか？
杭はどうするのか？フロントサービスはどうなるのか？
ディスポーザーはつくのか？
この辺はまだわかりません。
最低でもキャピタルマークタワー並みの仕様は期待ししたいのもですが・・・。
きっと無理でしょう。
現時点では、２４時間各階ゴミ出しはできるようです。
あと田の字住戸の外廊下のようです。
法律で２４時間換気は義務化されているのでこれは大丈夫でしょう。
ただ、一歩間違えると、冷房室外機が廊下に並ぶ、
公団団地のような共用廊下になる可能性もはらんでます。

[22: 匿名さん]

購入条件が未だ発表されていませんが、賃貸用に買えるとなると、間違いなく買いです。
利回りは軽く10%を超えるのではないでしょうか。
でも、多分制限が付くでしょう。

[23: 匿名さん]

賃貸用で駐車場が少ないのはかなりマイナスポイントでは？
ここは、周辺に駐車場が少ないというか、ほとんどないんだよね。
まぁ、ライフスタイルを変えればいいんだろうけど。
ちなみに、港南の住民は車はほとんど持っていないよ。
持っているのは、最近できた高級タワーマンションに人達だけ。
以前からのマンションやタワーマンションの人達はバス利用が多い。

[24: 匿名さん]

2：港南地区の今後について・・・第３話
の　>350
ちなみに海浜幕張にある、
パークタワーは３０年定借で中層１００ｍ２以上で６０００万台だったようです。
定借でも、仕様が良ければ、ある程度の値段にはなりそうです。
やはりここの定借をこの値段で売るならば、相当仕様を落とさざる得ないでしょう。
内装は変えられても、住民の質と共用設備は変更できませんから、
購入は慎重にされた方がよいですよね。

[25: 匿名さん]

>23
確かに古くからの港南住民の方は、すでに車なしの生活に慣れていると思われますが、
逆に郊外の人はどうでしょうか？旦那はチャリやバスで品川駅まで行けばいいけど、
主婦層はやはりＦｉｔやマーチで結構、買い物に行きそうじゃなですかね。
ちなみに、ここは賃貸はＯＫでしたが、投資用の購入はコンセプトからして、無理ではないでしょうか？

[26: 匿名さん]

港南地区の価格内訳が
専有３５％
共用１５％
土地３０％
販促２０％
とすると定期借地権ということから、土地代が０で共用設備を落とせば６５％程度は軽くクリアできる。
販促費も抑えれば６０％は行きそう。
ということは、坪１４０万円でも実質は坪２３０万円相当まで頑張れるということ。
実際は坪２００万円相当ぐらいで出してくるのでは？
コスモポリスやＷＣＴレベルは無理としてもＰＴ品川レベルぐらいの仕様は可能だと思う。

でも、ある図面を見ると、ほとんどが鰻の寝床のような縦長ナロースパン（笑）。
典型的な田の字になりそうで、個人的には安くても興味なし。

ちなみに、住居フロアは３階から４３階まで
３階から３２階までは、タワーパーキングが一部フロアに食い込むので２０戸／フロア。
３３階から４３階は２１戸／フロア。
単純に計算すると８３１戸になる。
総戸数は８２９戸だから２戸分は共用設備（ラウンジ、集会所、等）？に使われるのかな。

[27: 匿名さん]

>多分難しいでしょうね。

もし可能なら、一般の人以外に業者が殺到して、すごい倍率にになります。
10-15年で投資金額が回収出来る、賃貸では超優良物件になる可能性が大ですから。

借りる方も、品川で駅近かのタワーマンションなら、共用施設や仕様はそれ程気にしないでしょう。

[28: 匿名さん]

このタワーマンションが発売となれば、マスコミや掲示板もその話題一色で、よその発売中のマンションがふっ飛んでしまいそうな予感がします。

[29: 匿名さん]

>26
そうなると、ＰＴ品川、フェイバリッチの資産価値に微妙に影響しそうでは。
眺望、駅近、スーパー近、学校保育園近いなら定借がいいよね。
しかもグレードが同等ならなおさらです。
ＰＴ品川、フェイバもスレ見ると駐車場取得大変そうだしね。
コスモはマンション管理に関しては、結構良いような話聞くし、
ＷＣＴも共用施設、グレードで差別化できそう。
でも実際は、パークタワーやフェイバの方がまだましなような気もするけど・・・。
どっちも一応内廊下だし。
なんかここは都のボランティアのお年寄りが廊下掃除とかしてくれそうですね。

[30: 匿名さん]

港南地区の賃貸相場だと７５㎡であれば２５万円／月前後です。
この定借マンションは、７０〜９０㎡ですから典型的な田の字３ＬＤＫないし４ＬＤＫのファミリー向けの仕様のはず。
はたして、２５万円／月で借りるファミリーがいるかどうか？
優雅な独身ならまだしも、子供を抱えたファミリーだったら新築マンションなり中古マンションを買ってしまうと思うのは私だけでしょうか。

[31: 匿名さん]

確かに単身やDINKSが３ＬＤＫ借りるかどうか怪しいですね。
リフォームして１ＬＤＫにすればわかりませんが・・・。

[32: 匿名さん]

概要が発表されただけでもこのレスの数ですから、
販売が始まると、大変でしょう。

[33: 匿名さん]

東西南北の７部屋（高層階）は間口、奥行きが共に８ｍ以上あるが他１５部屋は、間口が６ｍから７ｍで奥行きが１３ｍ弱。
エレベータは南側１箇所に固まっているので使いづらい。
私的には、安くても自分用としては魅力は湧かないです。
コスモポリスやＷＣＴは勿論、ＰＴ品川やフェイバリッチの資産価値にも影響ないでしょう。
逆に、便利施設が近所にできることにより、良い影響の方が大きいような気がします。

結局、投資や賃貸物件になってしまうのでは？
土地は都のものだとしても売主は住友不動産なので投資や賃貸の制限は付けられないのではないでしょうか。
私的には、借地料が幾らなのかが非常に気になります。

[34: 匿名さん]

いくら定借といえ、この価格ですから、仕様や間取りはかなり落ちますよ。
期待していると、アイランド検討者が価格発表時にがっかりしたのと同じことに。
他の港南物件とは、購入層も異なるでしょうね。
しかし、居住用には×ですが、賃貸用にはほんとに◎。
ただし、賃貸が多くなると管理もそれなりに悪くなるだろうね。

[35: 匿名さん]

仕様にもよりますが、一般的に言われる 分譲に比べ定借の2割安よりも、もっと安い3-4割安になりそうなので、お得物件であることは間違い無いでしょう。

[36: 匿名さん]

>>33
借地料は結構高そうだね。
資料によると都が求めている借地料は１、０６１円／㎡以上。
住友案は、年間１億６、０４６万円を借地料として都に収めるとなっている。
延べ床面積は、９６、６００㎡だから単純に計算すると１、６６０円／㎡。
８０㎡の部屋で年間１２万円が借地料となる。
一月あたり約１万円。
借地期限の７０年間すんでも８４０万円！
うーん安い、すごく魅力的ですね。
８０㎡の部屋を３０万円／月以上で貸し出せば１０年ちょいで元が取れてしまう。
後は何もしなくても年間３００万円以上の利益が転がり込む。
倍率高くなりそうですね。

[37: 匿名さん]

>>36
延床で割っちゃダメ。たぶん廊下とかも入ってるかも。
1億6,046万円を829戸で割ると、193,558円/年。
これが平均面積のお家が負担する分ね。大きい部屋はこれよりちょい高、小さい部屋はちょい安。
だいたい2万円/月くらいに思っておいた方が良い感じでは？
30年ローンに換算すると、ざっくり500万円分かなー。

[38: 匿名さん]

80平米≒25坪と考えると、30年かけて20万/坪分の差額を埋め戻す勘定だね。
買値（140万/坪）＋借地代（20万/坪<30年分割戻し>）＝160万/坪。
で、定借が続く限りは、借地代はずっと払う、と。

判断難しいね。

[39: ど素人]

賃借料って、ずーっと、変わらないんですか？

[40: 匿名さん]

都の契約資料を見ると更地返却となっているから、４３階建ての解体、整地費用が込みと考えればお得というか安すぎるぐらいでは？
４３階の解体なんて世界貿易センタービルを除いて今まで例がないでしょう。

借地料は地価変動みたいなことが書いてあったような。
すみません、正確には判りません。

借地料が年間２０万円前後であれば、固定資産税とほぼ同じ。
やはり安いです。食指が動きます。

[41: ど素人]

解体、整地費用が込みなんですか。
それは、それは。

ま、７０年後のことを考えても、しょうがないですが。

[42: 匿名さん]

＞借地料が年間２０万円前後であれば、固定資産税とほぼ同じ。
素人ですので変なこと言ってたらすみませんが、建物分は別に支払うのでは？

[43: 匿名さん]

>36
賃貸出すにも、苦労しそうだな。
マンション供給過剰地域だし、
この地域の賃貸情報に出てくる戸数は、
半端じゃなく多いからね。
コスモですら８０ｍ２で３０万以下の賃料だったから、
芝浦島と対抗するためにも、２０万弱じゃないと借り手がつかないんじゃないかな。
やはり激安マンションなら、それなりの賃料になるんじゃないかな？
仮に、品川、天王洲エリアがさらに大規模な開発や
地下鉄１３号線が延伸して、港南通れば話は別ですが。

[44: ４０]

そうですね、躯体部分の固定資産税は掛かりますね。
でも躯体部分でしたら年々下がって行きますね。
平均して数万円／年といったところですか。

[45: 匿名さん]

＞品川、天王洲エリアがさらに大規模な開発
天王洲はあまり関係無いかもしれないけど、山手線新駅＆周辺開発があるじゃない。
まーどーなるのか、わからないけどさー。

[46: 匿名さん]

>>44
その分、地代が上がっちゃったりして（ｗ

[47: 匿名さん]

規模が大きいので外見はなかなか立派ですよね。
テナントの店舗とスーパーマーケットが入るし、マンションの南側の一角は公園になり
ますから周辺のマンションは恩恵を受けますよね。
とくにコスモとフエイバはすぐ隣ですから、利便は良いですよね、自らの負担無しに利便を
享受できることになり、マンション自体の価値も上昇する要因になるのではないですか。

[48: 匿名さん]

>47
コスモ南の販売不振の原因は、この定借マンションなので、
コスモが未販売住戸の管理費、修繕積み立てを肩代わりしていることを考えると、
あながち負担がないというわけではないと思います。
しかも、定借予定地がすべて公園になるのであればコスモもフェイバも
恩恵受けるかもしれませんが、定借の南側であれば都営アパートと定借しか恩恵を受けません。

[49: 匿名さん]

>47
どうみても、近隣マンションの価値は下がると思います。
激安マンションが同じ地区にあれば、当然、中古価格にも影響すると思うのですが。
終の棲家と思うのであれば、スーパー開業などは利便性という点では恩恵受けますが・・・。

[50: 匿名さん]

確か今週の水曜日と土曜日の説明会だけど２Ｈの範囲の住民集めてやるというのは、
コスモ南側の住民を牽制する目的というのがみえみえだよな。
考えてみなよ。
生活利便施設を前面に押し出せば、コスモ南面の住民以外は大喜びだよ。
そんな中で、コスモ南側の住民がぐずれるわけないもんな。

[51: 匿名さん]

しかも、「食料はAMPM頼り」のPT品川住人が、スーパー欲しさに大賛成。
むしろ「早く作っちゃって下さい！！！」と煽りまくりなわけです。