シティタワー品川ってどうですか。

[港南君]

いよいよ品川駅徒歩８分に高層階、４０００万円台、
広さ９０ｍ３のタワーマンション計画浮上です。
定借だけど、どうですかね？


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[180: 匿名さん]

>178さん
ありがとうございます。
住友が東京都に出した資料を見れるサイトってあるのですか？

[181: 157]

東京都に出した資料ではありませんが、概要と完成予想図は
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-22.pdf
に載っています。

[182: 匿名さん]

近隣住民には資料が配られ、今日説明会も行われました。

[183: 匿名さん]

どうせなら、安くて、免震、コンシェルジェサービス、ＷＣＴ同様、
スーパーのデリバリー、オール電化にして欲しいです。
共用施設は利便施設だけで充分です。
下手すると、共用施設はＷＣＴよりいいですよね。

[184: 匿名さん]

別に自分で住むわけではないから、俺としてはチョー安くして買いやすくして欲しい。

[185: 匿名さん]

そしたら、売るときも超ー安くなるんじゃないの。

[186: 匿名さん]

所有権と比べると、売却する際にどちらが値下げ幅が少ないのでしょうか？

[187: 157]

50年後、そろそろ建て替えの話題が出てくる所有権のタワーマンションと
あと20年間は補修で持たせようとする定借のタワーマンション。
さあ、どちらでしょう?
売却時期が5、10、20、30年後等によっても変って来ますね。
定借の切れる5年前はどうでしょ?

私なり、確固たる考えがありますが、他の投資家の皆さんと同じように、今後はあまりべらべら述べず、深く静かに潜航します。

[188: 匿名さん]

いつになるかわかりませんが、老朽化したマンションの立て直し問題が出てくるときに、
答えがはっきりするのではありませんか。
住民同士の話し合いがすんなりまとまるようであれば、
所有権のあるマンションはそれなりの価値があったということでしょう。
「土地をもってってよかった」ということになるのでは？

そんなにうまくいくとは思えませんが……。

[189: 匿名さん]

売却を考えるのであれば、借地権の残り年数がある一定値（ここの推測が難しいが）
を切った時点で急激に落ちていくでしょうね。
でも賃貸として運用するのであれば、借地権でも所有権でも賃貸料には全く影響ありませんから
賃貸運用の場合は長期に渡って運用するのが基本でしょう。
但し、賃貸料は周りの相場に引っ張られますから見極めも大事です。

逆に転売する場合は、購入時の２割増しで売却可能であれば、なるべく早めに売却した方が良いでしょう。
あまり欲を出しすぎると失敗します。
これだけ大規模な物件ですから、なるべく早く旬なうちに売却した方が有利です、
そのためには、言い廃れたことですが条件の良い物件（高層、南側、角部屋）を手に入れることです。

賃貸運用後に転売というシナリオは、港南という立地を考えると個人的にはリスクが大きいと感じます。
所詮、港南ですから旬なうちに運用を済ませた方が良いですね。

[190: 匿名さん]

時代の変わり目には、財産を築くチャンスだといいます。
所有権物件→定借物件への移行がチャンスだとするなら、
定借物件が一般的になる前に売ってしまうのが得策ではないでしょうか。

税金とか手数料を差し引いて、何割増なら元がとれるんでしょうね。

[191: 匿名さん]

一概に言い表せんが
例えばＡ所有権物件購入価格5000万、Ｂ定期借地権物件購入価格4000万
階数、向き、環境等が同じであれば
10年後の売却ではどちらが下げ幅が少ないと思いますでしょうか？

[192: 匿名さん]

>>191

残念ながら、これは不毛な議論ですね。
不動産、特にマンションは立地が資産価値の半分以上を決めます。
つまり、駅からの距離、駅の利便性、周辺環境、眺望、陽当たりなどです。
これが全く同じ条件の所有権と定借の販売があれば(普通あり得ませんが)、その時、考えればいいでしょう。

[193: 匿名さん]

今回の物件が、もし、駅から15分の定借タワーマンションだったら、これ程は話題にならなかったでしょう。
既存及び近い将来、港南地区でもっとも駅近かマンションだから、これ程たくさんの書き込みが有るのでしょう。
勿論、その割に安い販売価格もそれに拍車をかけていますが。
定借か所有権かは、重要なファクターの一つではありますが、第一の要因ではありません。
10年後の値下がり幅は、現時点では大した問題ではないのでは?
誰も予想出来ませんし。

[194: 匿名さん]

昨日の近隣住民への説明会の内容、ご存知の方、教えて下さい。
発売の日程などは説明にはないですよね。。。

[195: 湾岸ライフ]

中古の定借物件では、住宅ローンがつきにくいという問題があります。売却が難しい可能性はないのでしょうか？

[196: 匿名さん]

ここは、短期間で500-2000万円の売却益を狙うより、

周辺相場より、1000-2000万円安くかって (つまりお金を節約して)、最後まで永住する、
又は、
賃貸に出して、10-15年で当初の投資額を回収して、残りの50年で 1億円以上の家賃収入を得る

と言うのが、正しい利用方法ではないでしょうか?

[197: 匿名さん]

いやー、みなさんすごいですね。

ここでの議論について、野党系の都議やマスコミ、都の都市整備局に転送しておきましょう。
都の財産を使って儲けをたくらんでいるやつらがいる！なんてね。

まじめな話として、都の政策として「中堅所得層ファミリー世帯向けの定期借地権分譲住宅の供給及び生活利便施設等の一体的な整備を行う」という目的での事業だから、金持ちが投資物件として購入→転売or賃貸で丸儲けは許されませんね。

今後、投資向けの購入に対して何らかの規制が入ると思いますよ。

[198: 匿名さん]

↑私もそう思いますがその規制の全容が明らかにならないのでこのような議論になるんですね。

[199: 匿名さん]

そうなんですよ。何らかの規制についても、想像がつきませんし。
大阪のほうでは、住民票を移すことが条件になっているって、どっか上のほうに書いてありましたが、
なんだかザルっぽいですよね。

[200: 匿名さん]

規制は諸刃の剣です。
善意の購入者が転勤や病気で賃貸又は売却せざるをえない時に制限が付くと、購入者の人生を狂わすこともありますから。
民法上も考慮して、かなり慎重にすべきでしょうし、ここで書かなくても、ある程度検討済みでしょう。

[201: 匿名さん]

>ここでの議論について、野党系の都議やマスコミ、都の都市整備局に転送しておきましょう。

本当の投資家や金持ちは、こんな所に書き込みはしませんよ。

[202: 匿名さん]

だから、みんな、どういうふうに検討されているか、気になっているのさ。

[203: 匿名さん]

プロの投資家は人のことは気になりません。
やり方が決まっているので。

[204: 匿名さん]

他のスレで、ここは耐震って書いてありました。
楽しみにしていたのに、ちょっと残念。
どうせ買うなら、免震、制震がよかったなあ。

[205: 匿名さん]

このマンション販売の最大のどんでん返し。法の抜け道を使った
大逆転の販売方法。それは１㎡あたり４５万円を超えない価格

・・を最低価格とした全戸オークションによる価格決定方式！！

これがスミフ大逆転の法則です。
いかが！？

[206: 匿名さん]

> どうせ買うなら、免震、制震がよかったなあ。
ここを諦めて、他を当たりましょう!!! このような方歓迎!!!

>>205
45万円を超えて販売すると、契約違反に。 いずれにしろ、だめでしょう。

[207: 匿名さん]

でも安全性を削ってまでのコストパフォーマンスは必要でしょうか？
工期短縮の為、地下無しの耐震構造は非常に不安です。

[208: 匿名さん]

７０年後を壊すことを目的にしているマンションだから、
使用不能になっても、命が助かる耐震構造で十分では？
住めなくなったら、またコストパフォーマンスの良い物に
立て替えればいいんですよ。

[209: 匿名さん]

みなさん安い安いと騒いでいますが、販売時点での年収や持ち家等の制限があるのとちがいますか。
現実に都営アパートの入居資格制限があるのですから、無条件とは考えにくい。
いくら民間のプロジェクトといっても、ここのマンションの場合定借の権利を保証金のみで
設定させるわけですから、なんらかの制限があるはずです。
都民住宅くらいの制限があると思いますが。

資格制限が無い場合、お金持ちが投資対象として、ダミーを使ってでも購入しようとするで
しょうから、本来の「庶民に低価格の住居を供給する」という考え方から逸脱することに
なりますよね。

それと、将来の譲渡制限も必要ですし、その方法も借地権の譲渡を制限することで可能
だと思うのですが。権利金を払っている場合、借地権はそのまま物件として自由に売買
可能と思います。ここの物件は権利金ではなく保証金のみですから、たぶん東京都との
契約時に譲渡制限が出てくると思いますがいかがでしょうか。

とすれば、ここの物件を期待して購入を延期するという判断は、きわめて？？？？だと
考えるのですが。

[210: 匿名さん]

>209
いや、そういうことなら願ったり叶ったりです。
居住のために購入を検討しているので、借地権（権利金？）の譲渡制限特約がついていても問題なしです。
投資対象となって買いにくくなるよりは私としては助かりますし、譲渡制限特約をつけることはこの物件を建てる主旨にも合うでしょう。
ついでに転貸借禁止条項もつけて欲しいです。もちろん、必要不可欠な場合を除くという条件で。

[211: 210]

>ついでに転貸借禁止条項も

すいません、賃貸借禁止でした。

[212: 匿名さん]

そしたら一旦中間販売会社に１㎡あたり４５万円を超えない価格
で販売したあと、中間マージンをたくさんとって一般に転売する方法は？
マージンをその会社と住友で半分こする。これならＯＫ？

[213: 匿名さん]

それはできないでしょう。

都民住宅の家賃が約１０万円から〜ですから、いまの金利で行くと、このマンションなら都民住宅
を賃借するのと同じコストでローンで購入できるわけ。だから１平米あたり４５万円なのと違いますか。

すると所得制限などの条件がついてもおかしくないですよね。ちなみに都民住宅では家族３人の場合、
合計所得が７９７万円までとなっています。

[214: 匿名さん]

＞213
それで年収800万の所得購入層を目安にしているのですね。

[215: 匿名さん]

定借の場合、その権利を譲渡するには地主の承諾がいるみたいですね。
購入するときの制限があって、売却するときの制限も可能ですから、
転売目的で買って儲けようというのは、ストレートにはいかないですよ。

だけど実際は名義を借りたり、いろいろやるでしょうね。

[216: 匿名さん]

一部直床という説はどうですか

[217: 匿名さん]

仮店舗の建築進んできたね。どんな感じになるんだろう。
相当もめてるみたいだけど、うまく立ち退くのかね。

[218: 匿名さん]

何をそんなに揉めているのでしょうか？
個人的には、ここのお肉屋さんのコロッケとメンチが好きなので、
仮店舗でも営業して欲しいのですが．．．

[219: 匿名さん]

コロッケおいしいですよねー。

[220: 匿名さん]

確かに、ここのコロッケは美味しい。
ここのを食べてしまうと、イオンの惣菜コロッケなんて食べれなくなる。

[221: 匿名さん]

前にお肉屋さんに移転の話をしたところ「そんなことはまだ決まってない！」と怒られた。
いい話ばかりじゃないのかな。
傍目には良い話に思えるけど。
あぁ、コロッケが食べたくなってきた。

[222: 匿名さん]

昨日コロッケたべた！

[223: 匿名さん]

ここいらの商店も宝くじが当たった感じと違いますか。いままでさえない商売してたのに、
いきなりのマンションブームで、住人が何千人も増えるわけ、それも５０００万からのマンション
を買う層だから可処分所得も多いだろうし、将来の商売繁盛は間違いなしですね。
それに入居してるとこの建て替えで、移転や営業の補償金ももらえて、新しいテナントに入れる。
ラッキーですよね。

[224: 匿名さん]

>>223
でも、夫婦の合算で目一杯のローン枠使って、借り入れしてる人なんかも
結構いるんじゃない？可処分とはいえ、使えない所得がほとんどだったりして（笑）
ウチも笑えないんだけどね。

[225: 匿名さん]

現地に平成17年2月着工っていう看板でましたね。

[226: 匿名さん]

モデルルームなど販売はいつごろからでしょうかね？
そろそろ情報が欲しいですねえ。
WCTの販売にある程度目処がたたないと、詳細はわからないですかね？
住友さーん、早く教えて。

[227: 匿名さん]

コスト削減のためモデルルームを作らない、ということはないかな。

[228: 匿名さん]

モデルルームは作らないんじゃないですかねぇ。
根拠はありませんけど・・・。

[229: 匿名さん]

モデルルームも見ずに、図面だけで購入なんて出来ないなあ。
他の定借地物件はモデルルームないのですかね？
床、壁紙、ドアの材質、とっても自分にとって重要なのですが。

[230: 匿名さん]

WCT購入者です。
定借物件が気になって先日内覧会のとき営業の方に聞いてみました。
営業によると「向こうの仕様はこっちより低く、普通の公団住宅です」と言ってました。
どれだけ信憑性があるのかわかりませんので、参考まで。

[231: 匿名さん]

内装はリフォームすれば何とでもなるから気にしなくても良いのでは？
モデルルームを作らないことは、幾らなんでもないでしょう。
実際、坪１４０万円が安いとは思いません。
港南地区では、販売価格に土地代が占める割合は４０％を越えています。
定借ということで土地代が実質０円の訳ですから、実質の坪単価は軽く２００万円を越えています。
個人的には、採算割れどころかデベと都のぼろ儲けと思っています。
さすが都知事さん、考えることが違います。

[232: 匿名さん]

>>230
WCTかここを検討しています。あまり仕様に違いがないのならこちらの方が断然お得ですよね。このスレ読みましたが共有施設もかなり充実してるようだし、でもただの団地の様な感じもするし。ああ迷ってしまいます。住友が詳細出すまで待った方がいいよ。。。家族に言われて。どうしよう。

[233: 匿名さん]

>232
共用施設？
確か何も無いと思いましたが。

[234: 匿名さん]

>232
ここは、ご自分が住むことを考えて購入してはいけませんよ。
安くてもあくまで港南地区ということをお忘れずに。

[235: 匿名さん]

ＷＣＴを買うよりは定借の方が賢い選択だと私は思います。
駅にも近いですし、超高層の１００平米４ＬＤＫが４５００万円以下で手に入るのですから。
仕様はオプションを使えばどうにでもなります、この価格ですからオプションを目一杯使っても使い切れない程ですよね。
それに低層階の８０平米でしたら何と３２００万円以下！ですよ。
絶対にお買い得です。

[236: 匿名さん]

>>232
皆、そんなことは承知です。
問題なのは、抽選に当選するかです。
非常に高倍率が予想されており、抽選に落ちたときのことを考えられる人にしかお勧めできません。
他の物件を検討された方が良いと思います。

[237: 匿名さん]

>>235,236さんへ
貴重なご意見有難うございます。抽選って全ての住居にあるのですか？それとも倍率の無い住戸は抽選無しですか？　共用施設０ですか？　

[238: 匿名さん]

特に驚くほど安くはないと思う。
全ての部屋の平米単価が均一だったとしても、
各部屋の借地料に格差をつけることで
実質的な値段に差を付ける事ができます。
初期コストは低いですが、総コストが極端に低くなることはないでしょう。
当初の資金調達に難がある人には、好都合な物件かもしれませんね。

[239: 匿名さん]

>>236

おっしゃるように、必要な人にあたらず、投資や、試しに申し込んだ人に当たるのでしょうね。
まわりにも運だめしとか、儲かりそうだから取り敢えず登録すると言う人いますので。
238さんをはじめ、少しでも躊躇や疑問がある方は登録をしないでもらえれば、少しは倍率は下がってくれるでしょうけど。

いずれにせよ、過去最高の倍率になることは間違い無さそうです。

[240: 匿名さん]

>>239
貴重なご意見有難うございます。こことWCTは差があるのかいうことなんです。それ相当の設備を持ったところ買うお金は惜しむつもりはありません。ただ、WCTとここの違い（差別化できる要素）をご教示いただけないでしょうか？

[241: 匿名さん]

ここのセールスポイントは一番高い部屋でも坪150万円以下だと言う事と、駅近かでしょう。
共用施設と設備・仕様はWCTより、かなり落ちる事になるでしょうが、駅近かでこの価格なら十分納得出来ますね。

[242: 匿名さん]

プールがないこと以外はスーパー、保育所、小学校となり、集会所あり、医療モールありですよ。
共用施設はＷＣＴと大差ないでしょう。
ただ仕様がね。
神奈川や千葉の古い駅には、駅前ハイツなどという名前で、ボロの公団がいっぱいある。
当然スーパーもあるけど、ちょっとね。
文京区の都営本郷アパートだって、春日駅直結、スーパー１階併設だけど、
やっぱね・・・。駅前ハイツシリーズを投資目的というのもなー。
賃貸じゃないから、少しは期待できるのかな。
そうそう、良く隠れ家的な店ってあるよな。
ぼろいマンションの１室になぜか高級料亭があるような。
ここの購入者はそういうのをねらうのかな？

[243: 匿名さん]

>>241D
有難うございます。でもWCTって私個人的には価値がある物件と思います。芝浦も検討してたのですがMR見に行った時
に庶民の感覚とちょっと違うなと感じました(sotisfcated)。ちょっとMordanizedされてて下町育ちの私は台所とリビングとお部屋１１room
で良いと思いました。

[244: 匿名さん]

そうそう。
そういえば、高速から見るブランと都営って、対照的だよな。
昼はわからないけど、夜は光り方が全然違う。ブランはピカピカだもんな。
昔、社会科の教科書で、アメリカとメキシコの国境の衛生写真が出てた。
合衆国側は農地がきちんと区画され整頓としているのに、メキシコ側は滅茶苦茶だったな。
すごく対照的で、なんだかこれを思い出してしまったよ。

[245: 匿名さん]

243です。何言っているのかいまいちわかりずらい回答でした。すいません。定借物件と港南の物件そもそも品質的に違うのですよねね？

[246: 匿名さん]

>>244
そういうあなたはメキシコで生活したことあるんですか？合衆国の良いところとメキシコの良いところと違いわかりますか？
＞＞244メキシコもいいとこありますよk,

[247: 匿名さん]

>>239
ここの物件子金持ちにはいいかも。でも真剣に将来を考えている若いご夫婦には特にご主人には頑張ってもらわなければ....

[248: 匿名さん]

都営住宅と同じファミリー所得層を想定したMSだよ。
イメージは、トミンタワー品川というか、公団に近い。
皆さん、WCTや他の港南MSと比べたりして期待しすぎでは。
定借だし、安いことに間違いないけれど、仕様も購入層もそれなりってこと。

[249: 匿名さん]

>プールがないこと以外はスーパー、保育所、小学校となり、集会所あり、医療モールありですよ。
>共用施設はＷＣＴと大差ないでしょう。
これらの共用施設は、何れもこのマンションのための共用施設というよりは、
周りの都営アパートや周辺マンションとターゲットにした棟外施設、
ようするに部外者の出入りが自由ということです。
パーティールームやラウンジ、ゲストルームといった棟内施設はありません。
駐車場比率も４０％以下です。車をお持ちの方は諦めた方が良さそうです。

真剣に居住をお考えの方以外には検討して欲しくない物件だと思います。

[250: 匿名さん]

８００超の全ての住戸で高倍率になるんでしょうか？

[251: 匿名さん]

全てで高倍率になるでしょう。
一人で複数購入しようとする方も出てくると思います。
そういううちも、２部屋希望です。
都心でこれだけの好物件は、なかなか出てこないと思います。
投資にもお勧めだと思いますよ。

[252: 匿名さん]

>８００超の全ての住戸で高倍率になるんでしょうか？

例えば、ある部屋の倍率が低ければ、投資目的の買いが入って、結局同じ程度の高倍率になるでしょう。
投資目的なら、どの部屋でも取り敢えず買えればいいのですから。

もちろん、そうならなければいいと思っていますが。

[253: 匿名さん]

じゃぁ、ここをあてにして他物件見送ってたら、結局どれも見逃すことに？

[254: 匿名さん]

見送らずに二股を掛けておけば良いのですよ。
ここに運良く決まればキャンセルすれば良いだけです。
手付け放棄してもお釣りが来ますよ。

[255: 匿名さん]

販売についても、将来の転売についても期性があるのとちがいますか。
たとえば、都民住宅や都営住宅の入居者に優先販売するとか。転売も
買い戻し特約がつくとか・・・

[256: 匿名さん]

当然ですね。実質、都営住宅の分譲ですから、
購入時にも転売時にも規制がかかりますよ。

[257: 匿名さん]

ついにお肉屋さんも今月いっぱいで閉店ですね。ここのコロッケとメンチカツは絶品だったんですけどね。
まだ食べたことない人は最後に食べてみることをおすすめします。

[258: 匿名さん]

完全閉店ですか？
仮設店舗での営業は無いのでしょうか？

[259: 匿名さん]

仮設店舗で営業するのかどうかは分からない。店頭に「閉店のお知らせ」が張ってあったけど仮設店舗の
ことは書いてなかったよ。

[260: 匿名さん]

あー、揚げたてのサクサクのコロッケが食べられなくなるなんて寂しい。
ほんのり甘いジャガイモの味が大好きだったのに。
定借の店舗が出来たら戻ってきて欲しいですね。

[261: 匿名さん]

ここ本当に建つのですか？

[262: 匿名さん]

いつ頃動きがはじまるんでしょう？

[263: 匿名さん]

建築確認申請は９月１０日の予定だが、建築物環境計画書が提出されていないところを見ると申請が遅れているみたいだね。
注）この物件の場合、建築確認申請あるいは計画通知を行う３０日前に建築物環境計画書の提出の必要あり。

[264: モ?ヨ?ツ?ツ?]

ＷＣＴが片付くまで無理ですかね？

[265: 匿名さん]

迷惑な物件だよ。

[266: 匿名さん]

どこが？

[267: 匿名さん]

優良物件でしょう！

[268: 匿名さん]

デベにとっては迷惑な物件だと２６５は言っているのですよ。

[269: ?]

早く始動して欲しいですね。

[270: 匿名さん]

あまりに工期が短かすぎて品質が心配です。
安いから我慢？
だとしたら自分は住みたくないので購入しても投資用にしたいですね。

[271: 匿名さん]

皆さん。７０年後に簡単に壊れるように造るマンションですよ。
あまり期待してはいけません。

[272: 匿名さん]

ここのホームページってありますか？
モデルルームはいつ頃オープンなのでしょうか？

[273: 匿名さん]

まだ既設店舗が営業しています。
西側に現在、仮店舗プレハブを作っていますよ。
これらが終わり、取り壊しが済んで、更地にならないと
細かい概要は出て来ないと思われます。よって来年の陽気が
良くなったころ以降ではないでしょうか？

[274: 匿名さん]

借地物件は売ろうと思っても買い手が付かない。２０年後、３０年後は買い叩かれるだろうなあ。
ここに住もうと思ってる人はライフプランをよく考えたほうがいい。
ただ投資対象にはいいんじゃないかな。借り手が付けばですけどね。設備がしょぼいだけに空き部屋リスクもある。

ようするにお前ら買うな。俺は買う。

[275: 匿名さん]

まだ動きなしですか？

[276: 匿名さん]

ぜんぜん無いですね！

[277: 匿名さん]

もう待てない！！！

[278: 匿名さん]

そうですね。。

[279: 匿名さん]

値段が安いからすぐに完売になる。とすればデベとしてはできるだけコストをかけないで
売り切ることを考えますよね。そのためには、
・購入者の希望による部屋の仕様変更はやらない。（あまり早く売り始める必要がない）
・モデルルームは建物の完成前に、一部の部屋を先に設備して使用する。販売センターも
　同様に建物内で行う。
・派手な宣伝はしない。予告宣伝などむだですよね。
・できるだけ短期間で販売を終了させる。
ということで、建物完成の６ヶ月くらい前のタイミングでの発表ではないですか。
それも、現在都営住宅や都民住宅に入居してる人や所得が同様の基準に該当する人、
住宅債券を持ってる人などに優先販売し、その他一般の人は売れ残った部屋を
抽選で購入するという感じかなあ、、、、賃貸や転売も一部制限つきとなると
思いますよ。