シティタワー品川ってどうですか。

[港南君]

いよいよ品川駅徒歩８分に高層階、４０００万円台、
広さ９０ｍ３のタワーマンション計画浮上です。
定借だけど、どうですかね？


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[162: 157]

>>159さん

私には困りますが、仰しゃる事は、もっともだと思います。
何がしかの、購入者の縛りが出てくると思います。
ただ、法的に問題が無いか、 抜け道を完全に防げるかは、別問題ですが。

[163: 157]

>転売や賃貸を考えている人は、このスレから出て行って欲しいです。

本当の投資家やプロはこんなところにレスして、自らの手の内を明かすことはしません。
もっと本気で着実な対抗策と入方法を密かに検討しています。
これ程リスクの少ない投資案件は、滅多に出て来ませんから。
私を含めここでのでの書込みは、彼らにとっては、たわいのない可愛いたわごとかも知れません。

[164: 157]

>そうなると、あとから買ったり借りたりする人ですね。損するのは。
>それと港南マンション既に購入した人もですね。
>結局、損する人達は、切実に低価格のマンションを必要としていて、抽選に漏れてしまった人ということ？

正確に言うと半分正確で半分違います。

抽選にはずれた人は、儲けるチャンスを逸したと言うだけで、損はしません。

将来購入する人も、その時の相場で販売価格が決定されるはずですので、同じように得もしませんし、損もしません。
賃借人も、その時の相場で借りる事になるでしょうし。場合によっては定借のマンションが購入価格に合わせて割安で出てくる事もあり得ます。港南の相場が割高だと感じれば、他でも探せますし。

港南の他のマンションは、所有権と言う大義名分がありますので、賃貸で言うほど、相場にそれ程おおきな影響はでないでしょう。
近隣のマンションが暴落すると言う人もいますが、反対に私はこの賃借タワーが周辺相場に合わせてある程度値上がっていくと思います。

[165: 匿名さん]

そうしたら、都は販売時点でもっと値段設定を上げさせるべきではないでしょうか？

[166: 157]

>>165さん

入札の応札条件で1平米45万円の販売価格を上回らないとの条件が付いていますので、今からでは無理ですね。
せいぜい、設備・仕様を最低限にして、オプションを多くするぐらいでしょうか。これもあまりひどいと問題になりますね。

[167: 匿名さん]

私のまわりに、取り敢えず申し込みだけはすると言う人がいます。
必要も無いのに、一応申し込みをする人達を防ぐために、申し込み時に頭金1割をとるというのはどうでしょうか?
半分冗談ですが。

[168: 匿名さん]

しかし、都も思い切った価格条件を付けたものです。
都の土地を使わせる以上、特定事業主だけを儲けさせるのは悪だという認識から、
このような価格条件を付けたと思われますが、近隣の相場とかけ離れた価格設定を
行ったらどうなるかという、読みはしていなかったのでしょうか？
もし知りながら認可したとしたら、さすが石原さんとしか言いようがありませんが。

いづれにせよ、都の職員がこのマンションを買って、転売なり賃貸に出したら絶対に許しません。

[169: 157]

不動産にしろ、商品にしろ、安いものには理由があります。
不動産の場合、一番多いケースは立地です。
でも、ここはＶタワーを除き、最近発売された港南地区のタワーマンションでは、一番駅近かです。
もっと遠ければそれなりの理由付けが出来るのでしょうが。
定借(それも70年)と仕様だけでは、この安さは 普通は説明つきませんね。

[170: 157]

しかも立地に関しては、駅近か以外にも 南側の陽当たりと眺望が大変よく、将来も保証されていると言うように、他より抜群に恵まれています。

[171: 匿名さん]

多くの消費者にとって、
マンションについては土地の所有権は、
あまり意味がないということですかね。
住まいとして考えた場合、所有権と７０年の借地権はほとんど同義だということではないでしょうか。
個人的には、マンションについていった場合、土地の所有権はわずらわしいだけです。

[172: 匿名さん]

>>171 さん
確かにそうですね。
これが３５年の借地権だったらまた違ってきたのかもしれませんが、
７０年だったら一生物ですものですものね。
子供にとっても中古マンションを相続されたって困るし、
そういう意味では、一石二鳥ですね。

>>169 さん
特別に安いという訳ではありませんよ。
前の方で誰かが書いていましたが、駅から徒歩８分という立地からも、
日当たり、眺望とも将来にわたってほぼ保障されているということからも、
土地が占める割合は４割近いでしょう。
これが、只になるわけですから、平米あたり４５万円は妥当です。
芝浦アイランドが平米あたり８０万円弱ということを考えてもお判りになると思います。
ですから、仕様も少なくとも芝浦アイランドで出して来るでしょう。

まさに、このマンションを購入できた方は勝ち組ということでしょう。
どういう抽選方法をとるのか非常に興味があります。

[173: 匿名さん]

いま、地震あったけど、ここ多分ただの耐震だよね・・・

[174: 匿名さん]

施工は竹中だから精神か免神を使ってくるでしょう。
気合を入れれば大丈夫です。

まぁ冗談は置いておいて、大阪の方では平米あたり４５万円（勿論、所有権付き）
の物件でも免震仕様が当たり前です。
港南地区で竹中が施工に絡んだ物件（ビュロー品川、ラクシア品川、フェイバリッチ品川）は全て制震を使っています。
もし、ただの耐震だったら住友さんぼったくっていますね。

[175: 匿名さん]

>173
誰か住友に聞いてみてください。
とりあえず、直接基礎ではなく杭のようです。

[176: 匿名さん]

別に耐震で十分じゃない。
それよりか、余計なコストを削ってなるべく安くして欲しい。
共用施設もいらない、もちろんコンシェルジェサービスもいらない。

[177: 匿名さん]

＞68: 名前：匿名さん投稿日：2005/07/21(木) 06:35
公団もとい第３団地のタイプはA-Gの７タイプのみ
A:2LDK 81戸70.55㎡　B:3LDK 82戸76.00㎡　C:3LDK 82戸 82.00㎡　D:3LDK 246戸 82.15㎡
E:3LDK 245戸89.95㎡　F:4LDK 82戸　89.95㎡　G:2LDK 11戸 75.60㎡
計829戸

どこからの情報ですか？

[178: 匿名さん]

上の方にちゃんと書いてありますよ。

親切にもう一度
>>95

[179: 157]

免震までは望みませんが、制振は期待しています。

[180: 匿名さん]

>178さん
ありがとうございます。
住友が東京都に出した資料を見れるサイトってあるのですか？

[181: 157]

東京都に出した資料ではありませんが、概要と完成予想図は
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-22.pdf
に載っています。

[182: 匿名さん]

近隣住民には資料が配られ、今日説明会も行われました。

[183: 匿名さん]

どうせなら、安くて、免震、コンシェルジェサービス、ＷＣＴ同様、
スーパーのデリバリー、オール電化にして欲しいです。
共用施設は利便施設だけで充分です。
下手すると、共用施設はＷＣＴよりいいですよね。

[184: 匿名さん]

別に自分で住むわけではないから、俺としてはチョー安くして買いやすくして欲しい。

[185: 匿名さん]

そしたら、売るときも超ー安くなるんじゃないの。

[186: 匿名さん]

所有権と比べると、売却する際にどちらが値下げ幅が少ないのでしょうか？

[187: 157]

50年後、そろそろ建て替えの話題が出てくる所有権のタワーマンションと
あと20年間は補修で持たせようとする定借のタワーマンション。
さあ、どちらでしょう?
売却時期が5、10、20、30年後等によっても変って来ますね。
定借の切れる5年前はどうでしょ?

私なり、確固たる考えがありますが、他の投資家の皆さんと同じように、今後はあまりべらべら述べず、深く静かに潜航します。

[188: 匿名さん]

いつになるかわかりませんが、老朽化したマンションの立て直し問題が出てくるときに、
答えがはっきりするのではありませんか。
住民同士の話し合いがすんなりまとまるようであれば、
所有権のあるマンションはそれなりの価値があったということでしょう。
「土地をもってってよかった」ということになるのでは？

そんなにうまくいくとは思えませんが……。

[189: 匿名さん]

売却を考えるのであれば、借地権の残り年数がある一定値（ここの推測が難しいが）
を切った時点で急激に落ちていくでしょうね。
でも賃貸として運用するのであれば、借地権でも所有権でも賃貸料には全く影響ありませんから
賃貸運用の場合は長期に渡って運用するのが基本でしょう。
但し、賃貸料は周りの相場に引っ張られますから見極めも大事です。

逆に転売する場合は、購入時の２割増しで売却可能であれば、なるべく早めに売却した方が良いでしょう。
あまり欲を出しすぎると失敗します。
これだけ大規模な物件ですから、なるべく早く旬なうちに売却した方が有利です、
そのためには、言い廃れたことですが条件の良い物件（高層、南側、角部屋）を手に入れることです。

賃貸運用後に転売というシナリオは、港南という立地を考えると個人的にはリスクが大きいと感じます。
所詮、港南ですから旬なうちに運用を済ませた方が良いですね。

[190: 匿名さん]

時代の変わり目には、財産を築くチャンスだといいます。
所有権物件→定借物件への移行がチャンスだとするなら、
定借物件が一般的になる前に売ってしまうのが得策ではないでしょうか。

税金とか手数料を差し引いて、何割増なら元がとれるんでしょうね。

[191: 匿名さん]

一概に言い表せんが
例えばＡ所有権物件購入価格5000万、Ｂ定期借地権物件購入価格4000万
階数、向き、環境等が同じであれば
10年後の売却ではどちらが下げ幅が少ないと思いますでしょうか？

[192: 匿名さん]

>>191

残念ながら、これは不毛な議論ですね。
不動産、特にマンションは立地が資産価値の半分以上を決めます。
つまり、駅からの距離、駅の利便性、周辺環境、眺望、陽当たりなどです。
これが全く同じ条件の所有権と定借の販売があれば(普通あり得ませんが)、その時、考えればいいでしょう。

[193: 匿名さん]

今回の物件が、もし、駅から15分の定借タワーマンションだったら、これ程は話題にならなかったでしょう。
既存及び近い将来、港南地区でもっとも駅近かマンションだから、これ程たくさんの書き込みが有るのでしょう。
勿論、その割に安い販売価格もそれに拍車をかけていますが。
定借か所有権かは、重要なファクターの一つではありますが、第一の要因ではありません。
10年後の値下がり幅は、現時点では大した問題ではないのでは?
誰も予想出来ませんし。

[194: 匿名さん]

昨日の近隣住民への説明会の内容、ご存知の方、教えて下さい。
発売の日程などは説明にはないですよね。。。

[195: 湾岸ライフ]

中古の定借物件では、住宅ローンがつきにくいという問題があります。売却が難しい可能性はないのでしょうか？

[196: 匿名さん]

ここは、短期間で500-2000万円の売却益を狙うより、

周辺相場より、1000-2000万円安くかって (つまりお金を節約して)、最後まで永住する、
又は、
賃貸に出して、10-15年で当初の投資額を回収して、残りの50年で 1億円以上の家賃収入を得る

と言うのが、正しい利用方法ではないでしょうか?

[197: 匿名さん]

いやー、みなさんすごいですね。

ここでの議論について、野党系の都議やマスコミ、都の都市整備局に転送しておきましょう。
都の財産を使って儲けをたくらんでいるやつらがいる！なんてね。

まじめな話として、都の政策として「中堅所得層ファミリー世帯向けの定期借地権分譲住宅の供給及び生活利便施設等の一体的な整備を行う」という目的での事業だから、金持ちが投資物件として購入→転売or賃貸で丸儲けは許されませんね。

今後、投資向けの購入に対して何らかの規制が入ると思いますよ。

[198: 匿名さん]

↑私もそう思いますがその規制の全容が明らかにならないのでこのような議論になるんですね。

[199: 匿名さん]

そうなんですよ。何らかの規制についても、想像がつきませんし。
大阪のほうでは、住民票を移すことが条件になっているって、どっか上のほうに書いてありましたが、
なんだかザルっぽいですよね。

[200: 匿名さん]

規制は諸刃の剣です。
善意の購入者が転勤や病気で賃貸又は売却せざるをえない時に制限が付くと、購入者の人生を狂わすこともありますから。
民法上も考慮して、かなり慎重にすべきでしょうし、ここで書かなくても、ある程度検討済みでしょう。

[201: 匿名さん]

>ここでの議論について、野党系の都議やマスコミ、都の都市整備局に転送しておきましょう。

本当の投資家や金持ちは、こんな所に書き込みはしませんよ。

[202: 匿名さん]

だから、みんな、どういうふうに検討されているか、気になっているのさ。

[203: 匿名さん]

プロの投資家は人のことは気になりません。
やり方が決まっているので。

[204: 匿名さん]

他のスレで、ここは耐震って書いてありました。
楽しみにしていたのに、ちょっと残念。
どうせ買うなら、免震、制震がよかったなあ。

[205: 匿名さん]

このマンション販売の最大のどんでん返し。法の抜け道を使った
大逆転の販売方法。それは１㎡あたり４５万円を超えない価格

・・を最低価格とした全戸オークションによる価格決定方式！！

これがスミフ大逆転の法則です。
いかが！？

[206: 匿名さん]

> どうせ買うなら、免震、制震がよかったなあ。
ここを諦めて、他を当たりましょう!!! このような方歓迎!!!

>>205
45万円を超えて販売すると、契約違反に。 いずれにしろ、だめでしょう。

[207: 匿名さん]

でも安全性を削ってまでのコストパフォーマンスは必要でしょうか？
工期短縮の為、地下無しの耐震構造は非常に不安です。

[208: 匿名さん]

７０年後を壊すことを目的にしているマンションだから、
使用不能になっても、命が助かる耐震構造で十分では？
住めなくなったら、またコストパフォーマンスの良い物に
立て替えればいいんですよ。

[209: 匿名さん]

みなさん安い安いと騒いでいますが、販売時点での年収や持ち家等の制限があるのとちがいますか。
現実に都営アパートの入居資格制限があるのですから、無条件とは考えにくい。
いくら民間のプロジェクトといっても、ここのマンションの場合定借の権利を保証金のみで
設定させるわけですから、なんらかの制限があるはずです。
都民住宅くらいの制限があると思いますが。

資格制限が無い場合、お金持ちが投資対象として、ダミーを使ってでも購入しようとするで
しょうから、本来の「庶民に低価格の住居を供給する」という考え方から逸脱することに
なりますよね。

それと、将来の譲渡制限も必要ですし、その方法も借地権の譲渡を制限することで可能
だと思うのですが。権利金を払っている場合、借地権はそのまま物件として自由に売買
可能と思います。ここの物件は権利金ではなく保証金のみですから、たぶん東京都との
契約時に譲渡制限が出てくると思いますがいかがでしょうか。

とすれば、ここの物件を期待して購入を延期するという判断は、きわめて？？？？だと
考えるのですが。

[210: 匿名さん]

>209
いや、そういうことなら願ったり叶ったりです。
居住のために購入を検討しているので、借地権（権利金？）の譲渡制限特約がついていても問題なしです。
投資対象となって買いにくくなるよりは私としては助かりますし、譲渡制限特約をつけることはこの物件を建てる主旨にも合うでしょう。
ついでに転貸借禁止条項もつけて欲しいです。もちろん、必要不可欠な場合を除くという条件で。

[211: 210]

>ついでに転貸借禁止条項も

すいません、賃貸借禁止でした。