いよいよ品川駅徒歩８分に高層階、４０００万円台、
広さ９０ｍ３のタワーマンション計画浮上です。
定借だけど、どうですかね？
[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/
[スレ作成日時]2005-01-09 12:11:00
シティタワー品川ってどうですか。
| No.2 |
by 匿名さん 2005-01-23 10:46:00
削除依頼
高い
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|---|---|---|
| No.3 |
by 匿名さん 2005-01-23 11:53:00
またできるの・・・
留まるところを知りませんね、この地区は |
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| No.4 |
by 匿名さん 2005-01-23 15:43:00
もっと安いんじゃなかったっけ？
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| No.5 |
by 匿名さん 2005-01-23 18:24:00
http://www.toshiseibi2.metro.tokyo.jp/800kounan-5.htm
これってスミフのマンションだけど、WCTはこの物件と差別化を 図るために、Ｂ棟は専有面積の広い住戸を、おそらく１００ｍ２以上が 中心じゃないかな？ Ｃ棟はお台場方向の眺望を生かし、東面中心にDINKS用に細切れに 販売するようです。 この仕様でモロ競合するのは、PTとフェイバか？ どちらもコストパフォーマンスを売りにしてる点と ファミリーをターゲットにしている点で差別化が難しいかも。 強いて言えば、定借よりはマンション管理がよい点くらいか？ でも、マンションで大事なのは管理と思われますが・・・。 |
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| No.6 |
by 匿名さん 2005-02-25 12:49:00
↑もしかしたらＢとＣが逆かな？
確かお台場方面の眺望が良いのはＢ棟だった気も。 ＰＴとフェイバはこの定借物件が出る前に完売でしょう。 |
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| No.7 |
by 匿名さん 2005-02-25 19:21:00
ＷＣＴに続き勝どき、芝浦と１０００戸規模の物件、
すごいですなあ・・・・ |
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| No.8 |
by 匿名さん 2005-02-25 19:25:00
芝浦アイランドに続き、東急不動産・安田不動産らの共同プロジェクトによる超高層マンション
「キャピタルマークタワー」も発表されましたよ! 970戸近い超大規模で、芝浦地区だけで 4年前後以内に計5000戸ものタワーマンションが竣工! 芝浦だけでこんなに・・・くわばら・くわばら |
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| No.9 |
by 匿名さん 2005-02-26 16:37:00
WCT B棟、C棟は、パークタワー品川や、フェイバリッチタワー品川とは競合しないでしょう。
なぜなら、０６さんも記していますが、B棟C棟販売開始前にパークもフェイバも完売してしまうから。 ３丁目プロジェクトの競合は、近郊では芝浦プロジェクト、勝どきプロジェクトでしょう。 港南地区内での競合は（vsWCT）、個人的には無いと思っています。 個人的に芝浦、勝どき、港南どれをとるかと言われたら港南とりますが．．． |
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| No.10 |
by 匿名さん 2005-04-18 23:12:00
age
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| No.11 |
by 匿名さん 2005-04-18 23:25:00
Yomiuri Weekly に記事が出ている。
「人気の品川」という下りで提灯記事なことが判る。 短所が人気で高倍率の抽選だって・・・ 笑ってしまう。 あれほど、供給過剰が騒がれた港南なのに、まだ懲りないのか？ すでに舞台は芝浦に移っているというのに。 賢い消費者は、２年後には完成している芝浦アイランドに流れてしまうことが判らないのか？ またもや売れ残り必至であろう。税金の無駄遣い。 なお、安いからといって買ってはならぬ、後で絶対後悔する。 定期借地権より、芝浦の賃貸棟の方がよっぽど賢い選択であることは明白。 |
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| No.12 |
by 匿名さん 2005-04-18 23:36:00
芝浦フェチがまたまた登場！
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| No.13 |
by 匿名さん 2005-04-19 10:12:00
湾岸は皆多摩団地なんだよ
きづけよ |
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| No.14 |
by 匿名さん 2005-04-21 10:56:00
通勤が非常に楽で眺望の良い多摩団地。
それで十分。 わかってる？？ |
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| No.15 |
by 匿名さん 2005-04-24 21:59:00
>14
眺望が良くて、通勤が楽なら、やっぱ多摩団地より数倍いいよね。 でも、ここは逆にコスモとは反対に、低層階が余りそうな気がする。 だって高層と低層の価格差がほとんどないと思われるもんね。 あと、どう考えてみても芝浦の方が価格高いから、多分競合はしないと思われる。 ちなみに、芝浦は公立小学校、中学校が遠いです。定借と品川駅の距離と グローブと田町駅の距離が同じであれば、しかも値段が定借の方が安ければ、 品川駅行きのバス停がマンションの真ん前ならば、さらに先発の港南マンション群が 周辺環境を変えたあとに建つのであれば 今のご時世、消費者がどちらを選ぶかは自明です。 どっちも外廊下だし。 たいしてグレード差もなさそうだし。 でも、あの芝浦の宣伝みると三井の焦りを感じるよな。 |
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| No.16 |
by 匿名さん 2005-04-25 04:46:00
15>あの芝浦の宣伝みると三井の焦りを感じるよな。
確かに！ もしものすごく良ければCMまでの大々的な広告費かけなくても 売れるマンション確実に売れるはずですよね。 |
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| No.17 |
by 匿名さん 2005-07-04 13:20:00
どなたかこの物件の最新情報お持ちの方いませんか？
そろそろ何かしらの情報があってもいいころかと思いますが。 ＷＣＴが完売されるまで、物件情報は出てきませんかね？ |
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| No.18 |
by 匿名さん 2005-07-04 21:07:00
港南四丁目第３団地第２期の２４階だて８０ｍの方は、だいぶ建ち上がってきていますね。
でも民間ゾーンの方は、計画書もまだ提出されていないので、まだまだのようですね。 当初の計画では１７年度着工、２０年度竣工予定とのことなので、計画書の提出も秋以降になるのではないでしょうか？ なお、概要としては、１部屋あたりの専有面積は７０㎡から９０㎡で総戸数８２９戸とのことです。 １㎡あたり４５万円を超えないこととのことなので、３、０００万円から４、０００万円程度になりそうです。 第２期の２４階の方の階高が２、９５０ｍｍと３ｍ以下なのがちょっと気になります。 こっちも４３階建てで１４０ｍとのことなので、同じような階高ではないでしょうか。 なお、第２期もこちらも二重床、二重天井です。 ＰＤＦの一番最後に完成予定図があります。 http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-22.pdf |
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| No.19 |
by 匿名さん 2005-07-05 11:43:00
１８さん、情報ありがとうございます。
販売は、まだまだ先のようですね。 タワーの外観を見る限りではよさそうですね。ただ、内装仕様設備が気になるところです。 港南の中では場所がいいので期待が大ですが、安かろう、悪かろうでないことを 願うばかりです。 |
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| No.20 |
by 匿名さん 2005-07-17 22:17:00
他の港南スレで少しずつ詳細が出てきているみたいですね。
WCTと差をつけるためにもかなり仕様は落ちそうですが、 安いと聞けば、気になります。 どなたか情報をお持ちの方、教えてください。 |
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| No.21 |
by 匿名さん 2005-07-18 09:40:00
19>
このマンションのコンセプトは 安く購入し、個人個人の予算によって、 オプションをつけるということになると思います。 そういう意味では、自由度があって、 内装はいくらでもどうにかなるという気がします。 確か、２重床２重天井のスケルトンインフィルを採用していたと思うので、 将来のリフォームは楽そうですが・・・。 問題は共用施設と駐車場でしょう。 購入者の大半はＤＩＮＫＳではなく、郊外のファミリー層です。 この層はマイカーを持っており、車での買い物、レジャーが主体です。 港南は土地柄、都心にある郊外という印象で、スーパーが仮に近くにあったとしても、 レンタルビデオ店、映画館、書店、飲食店などのレジャー施設へは、ファミリーで行く場合、 やはり車での移動が主体になります。 ８００世帯に対し、駐車場が３００世帯分しかないので、 ライフスタイルを変えざる得ない人も結構出てくると思います。 また共用施設に関しては、個人でできる範囲は限られてます。 オートロックや最近はやりのカード認証、オール電化になるのか、 免震構造はどうなのか？地盤改良して直接基礎にするのか？ 杭はどうするのか？フロントサービスはどうなるのか？ ディスポーザーはつくのか？ この辺はまだわかりません。 最低でもキャピタルマークタワー並みの仕様は期待ししたいのもですが・・・。 きっと無理でしょう。 現時点では、２４時間各階ゴミ出しはできるようです。 あと田の字住戸の外廊下のようです。 法律で２４時間換気は義務化されているのでこれは大丈夫でしょう。 ただ、一歩間違えると、冷房室外機が廊下に並ぶ、 公団団地のような共用廊下になる可能性もはらんでます。 |
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| No.22 |
by 匿名さん 2005-07-18 09:53:00
購入条件が未だ発表されていませんが、賃貸用に買えるとなると、間違いなく買いです。
利回りは軽く10%を超えるのではないでしょうか。 でも、多分制限が付くでしょう。 |
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| No.23 |
by 匿名さん 2005-07-18 09:58:00
賃貸用で駐車場が少ないのはかなりマイナスポイントでは？
ここは、周辺に駐車場が少ないというか、ほとんどないんだよね。 まぁ、ライフスタイルを変えればいいんだろうけど。 ちなみに、港南の住民は車はほとんど持っていないよ。 持っているのは、最近できた高級タワーマンションに人達だけ。 以前からのマンションやタワーマンションの人達はバス利用が多い。 |
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| No.24 |
by 匿名さん 2005-07-18 09:59:00
2：港南地区の今後について・・・第３話
の >350 ちなみに海浜幕張にある、 パークタワーは３０年定借で中層１００ｍ２以上で６０００万台だったようです。 定借でも、仕様が良ければ、ある程度の値段にはなりそうです。 やはりここの定借をこの値段で売るならば、相当仕様を落とさざる得ないでしょう。 内装は変えられても、住民の質と共用設備は変更できませんから、 購入は慎重にされた方がよいですよね。 |
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| No.25 |
by 匿名さん 2005-07-18 10:09:00
>23
確かに古くからの港南住民の方は、すでに車なしの生活に慣れていると思われますが、 逆に郊外の人はどうでしょうか？旦那はチャリやバスで品川駅まで行けばいいけど、 主婦層はやはりＦｉｔやマーチで結構、買い物に行きそうじゃなですかね。 ちなみに、ここは賃貸はＯＫでしたが、投資用の購入はコンセプトからして、無理ではないでしょうか？ |
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| No.26 |
by 匿名さん 2005-07-18 10:11:00
港南地区の価格内訳が
専有３５％ 共用１５％ 土地３０％ 販促２０％ とすると定期借地権ということから、土地代が０で共用設備を落とせば６５％程度は軽くクリアできる。 販促費も抑えれば６０％は行きそう。 ということは、坪１４０万円でも実質は坪２３０万円相当まで頑張れるということ。 実際は坪２００万円相当ぐらいで出してくるのでは？ コスモポリスやＷＣＴレベルは無理としてもＰＴ品川レベルぐらいの仕様は可能だと思う。 でも、ある図面を見ると、ほとんどが鰻の寝床のような縦長ナロースパン（笑）。 典型的な田の字になりそうで、個人的には安くても興味なし。 ちなみに、住居フロアは３階から４３階まで ３階から３２階までは、タワーパーキングが一部フロアに食い込むので２０戸／フロア。 ３３階から４３階は２１戸／フロア。 単純に計算すると８３１戸になる。 総戸数は８２９戸だから２戸分は共用設備（ラウンジ、集会所、等）？に使われるのかな。 |
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| No.27 |
by 匿名さん 2005-07-18 10:13:00
>多分難しいでしょうね。
もし可能なら、一般の人以外に業者が殺到して、すごい倍率にになります。 10-15年で投資金額が回収出来る、賃貸では超優良物件になる可能性が大ですから。 借りる方も、品川で駅近かのタワーマンションなら、共用施設や仕様はそれ程気にしないでしょう。 |
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| No.28 |
by 匿名さん 2005-07-18 10:16:00
このタワーマンションが発売となれば、マスコミや掲示板もその話題一色で、よその発売中のマンションがふっ飛んでしまいそうな予感がします。
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| No.29 |
by 匿名さん 2005-07-18 10:26:00
>26
そうなると、ＰＴ品川、フェイバリッチの資産価値に微妙に影響しそうでは。 眺望、駅近、スーパー近、学校保育園近いなら定借がいいよね。 しかもグレードが同等ならなおさらです。 ＰＴ品川、フェイバもスレ見ると駐車場取得大変そうだしね。 コスモはマンション管理に関しては、結構良いような話聞くし、 ＷＣＴも共用施設、グレードで差別化できそう。 でも実際は、パークタワーやフェイバの方がまだましなような気もするけど・・・。 どっちも一応内廊下だし。 なんかここは都のボランティアのお年寄りが廊下掃除とかしてくれそうですね。 |
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| No.30 |
by 匿名さん 2005-07-18 10:30:00
港南地区の賃貸相場だと７５㎡であれば２５万円／月前後です。
この定借マンションは、７０〜９０㎡ですから典型的な田の字３ＬＤＫないし４ＬＤＫのファミリー向けの仕様のはず。 はたして、２５万円／月で借りるファミリーがいるかどうか？ 優雅な独身ならまだしも、子供を抱えたファミリーだったら新築マンションなり中古マンションを買ってしまうと思うのは私だけでしょうか。 |
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| No.31 |
by 匿名さん 2005-07-18 10:33:00
確かに単身やDINKSが３ＬＤＫ借りるかどうか怪しいですね。
リフォームして１ＬＤＫにすればわかりませんが・・・。 |
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| No.32 |
by 匿名さん 2005-07-18 10:40:00
概要が発表されただけでもこのレスの数ですから、
販売が始まると、大変でしょう。 |
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| No.33 |
by 匿名さん 2005-07-18 10:48:00
東西南北の７部屋（高層階）は間口、奥行きが共に８ｍ以上あるが他１５部屋は、間口が６ｍから７ｍで奥行きが１３ｍ弱。
エレベータは南側１箇所に固まっているので使いづらい。 私的には、安くても自分用としては魅力は湧かないです。 コスモポリスやＷＣＴは勿論、ＰＴ品川やフェイバリッチの資産価値にも影響ないでしょう。 逆に、便利施設が近所にできることにより、良い影響の方が大きいような気がします。 結局、投資や賃貸物件になってしまうのでは？ 土地は都のものだとしても売主は住友不動産なので投資や賃貸の制限は付けられないのではないでしょうか。 私的には、借地料が幾らなのかが非常に気になります。 |
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| No.34 |
by 匿名さん 2005-07-18 12:29:00
いくら定借といえ、この価格ですから、仕様や間取りはかなり落ちますよ。
期待していると、アイランド検討者が価格発表時にがっかりしたのと同じことに。 他の港南物件とは、購入層も異なるでしょうね。 しかし、居住用には×ですが、賃貸用にはほんとに◎。 ただし、賃貸が多くなると管理もそれなりに悪くなるだろうね。 |
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| No.35 |
by 匿名さん 2005-07-18 12:39:00
仕様にもよりますが、一般的に言われる 分譲に比べ定借の2割安よりも、もっと安い3-4割安になりそうなので、お得物件であることは間違い無いでしょう。
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| No.36 |
by 匿名さん 2005-07-18 13:45:00
>>33
借地料は結構高そうだね。 資料によると都が求めている借地料は１、０６１円／㎡以上。 住友案は、年間１億６、０４６万円を借地料として都に収めるとなっている。 延べ床面積は、９６、６００㎡だから単純に計算すると１、６６０円／㎡。 ８０㎡の部屋で年間１２万円が借地料となる。 一月あたり約１万円。 借地期限の７０年間すんでも８４０万円！ うーん安い、すごく魅力的ですね。 ８０㎡の部屋を３０万円／月以上で貸し出せば１０年ちょいで元が取れてしまう。 後は何もしなくても年間３００万円以上の利益が転がり込む。 倍率高くなりそうですね。 |
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| No.37 |
by 匿名さん 2005-07-18 15:45:00
>>36
延床で割っちゃダメ。たぶん廊下とかも入ってるかも。 1億6,046万円を829戸で割ると、193,558円/年。 これが平均面積のお家が負担する分ね。大きい部屋はこれよりちょい高、小さい部屋はちょい安。 だいたい2万円/月くらいに思っておいた方が良い感じでは？ 30年ローンに換算すると、ざっくり500万円分かなー。 |
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| No.38 |
by 匿名さん 2005-07-18 15:50:00
80平米≒25坪と考えると、30年かけて20万/坪分の差額を埋め戻す勘定だね。
買値（140万/坪）＋借地代（20万/坪<30年分割戻し>）＝160万/坪。 で、定借が続く限りは、借地代はずっと払う、と。 判断難しいね。 |
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| No.39 |
by ど素人 2005-07-18 15:52:00
賃借料って、ずーっと、変わらないんですか？
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| No.40 |
by 匿名さん 2005-07-18 16:13:00
都の契約資料を見ると更地返却となっているから、４３階建ての解体、整地費用が込みと考えればお得というか安すぎるぐらいでは？
４３階の解体なんて世界貿易センタービルを除いて今まで例がないでしょう。 借地料は地価変動みたいなことが書いてあったような。 すみません、正確には判りません。 借地料が年間２０万円前後であれば、固定資産税とほぼ同じ。 やはり安いです。食指が動きます。 |
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| No.41 |
by ど素人 2005-07-18 16:29:00
解体、整地費用が込みなんですか。
それは、それは。 ま、７０年後のことを考えても、しょうがないですが。 |
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| No.42 |
by 匿名さん 2005-07-18 16:42:00
＞借地料が年間２０万円前後であれば、固定資産税とほぼ同じ。
素人ですので変なこと言ってたらすみませんが、建物分は別に支払うのでは？ |
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| No.43 |
by 匿名さん 2005-07-18 16:49:00
>36
賃貸出すにも、苦労しそうだな。 マンション供給過剰地域だし、 この地域の賃貸情報に出てくる戸数は、 半端じゃなく多いからね。 コスモですら８０ｍ２で３０万以下の賃料だったから、 芝浦島と対抗するためにも、２０万弱じゃないと借り手がつかないんじゃないかな。 やはり激安マンションなら、それなりの賃料になるんじゃないかな？ 仮に、品川、天王洲エリアがさらに大規模な開発や 地下鉄１３号線が延伸して、港南通れば話は別ですが。 |
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| No.44 |
by ４０ 2005-07-18 17:02:00
そうですね、躯体部分の固定資産税は掛かりますね。
でも躯体部分でしたら年々下がって行きますね。 平均して数万円／年といったところですか。 |
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| No.45 |
by 匿名さん 2005-07-18 17:12:00
＞品川、天王洲エリアがさらに大規模な開発
天王洲はあまり関係無いかもしれないけど、山手線新駅＆周辺開発があるじゃない。 まーどーなるのか、わからないけどさー。 |
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| No.46 |
by 匿名さん 2005-07-18 17:13:00
>>44
その分、地代が上がっちゃったりして（ｗ |
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| No.47 |
by 匿名さん 2005-07-18 22:50:00
規模が大きいので外見はなかなか立派ですよね。
テナントの店舗とスーパーマーケットが入るし、マンションの南側の一角は公園になり ますから周辺のマンションは恩恵を受けますよね。 とくにコスモとフエイバはすぐ隣ですから、利便は良いですよね、自らの負担無しに利便を 享受できることになり、マンション自体の価値も上昇する要因になるのではないですか。 |
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| No.48 |
by 匿名さん 2005-07-18 23:28:00
>47
コスモ南の販売不振の原因は、この定借マンションなので、 コスモが未販売住戸の管理費、修繕積み立てを肩代わりしていることを考えると、 あながち負担がないというわけではないと思います。 しかも、定借予定地がすべて公園になるのであればコスモもフェイバも 恩恵受けるかもしれませんが、定借の南側であれば都営アパートと定借しか恩恵を受けません。 |
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| No.49 |
by 匿名さん 2005-07-18 23:35:00
>47
どうみても、近隣マンションの価値は下がると思います。 激安マンションが同じ地区にあれば、当然、中古価格にも影響すると思うのですが。 終の棲家と思うのであれば、スーパー開業などは利便性という点では恩恵受けますが・・・。 |
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| No.50 |
by 匿名さん 2005-07-18 23:41:00
確か今週の水曜日と土曜日の説明会だけど２Ｈの範囲の住民集めてやるというのは、
コスモ南側の住民を牽制する目的というのがみえみえだよな。 考えてみなよ。 生活利便施設を前面に押し出せば、コスモ南面の住民以外は大喜びだよ。 そんな中で、コスモ南側の住民がぐずれるわけないもんな。 |
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| No.51 |
by 匿名さん 2005-07-18 23:56:00
しかも、「食料はAMPM頼り」のPT品川住人が、スーパー欲しさに大賛成。
むしろ「早く作っちゃって下さい！！！」と煽りまくりなわけです。 |
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| No.52 |
by 47 2005-07-18 23:58:00
そうでしょうか？
このマンションの場合、半数弱は北向き（北西・北東含み）であること、南東・南西向きは ショートスパンであること、天井高もやや低いようであること、外廊下等グレードが落ちますから 比較するにはやや無理があるのではないですか。加えて定借物件ということで単純に比較の対象 たりえないような気がします。 したがって近隣のマンションの価格にはマイナス要因として影響しないと思いますが。 |
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| No.53 |
by 匿名さん 2005-07-19 01:51:00
まず、外廊下に関しては、Vタワーはじめ、キャピマ、グローブもそうです。
定借に関しては海浜幕張にある三井のパークタワーがそうです。しかも３０年定借です。 この物件は７０年定借であり、資産価値が急速に落ちるのは、５０年後くらいでしょう。 天井は２重床２重天井です。竹中工務店の施行だから、 へたするとedit madeなんていうこともあり得なくない。 |
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| No.54 |
by 匿名さん 2005-07-19 01:55:00
意味わかんね。
素人にも分かりやすようにしてちょ。 |
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| No.55 |
by 匿名さん 2005-07-19 02:09:00
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| No.56 |
by 匿名さん 2005-07-19 02:13:00
つまり、近隣マンションの中古価格に影響を及ぼすということです。
タワーの良さは眺望です。 この位置で２０階以上の高層なら遮るものが何もありません。 しかも、概要としては、１部屋あたりの専有面積は ７０㎡から９０㎡で総戸数８２９戸とのことであり、 １㎡あたり４５万円を超えないこととのことなので、 ３、０００万円から４、０００万円程度になりそうです。 そうなると、最上階９０ｍ２でも４０００万程度の価格です。 品川という都心のしかも、 周りがすべて利便施設だらけの最上階９０ｍ２が４０００万ですよ。 あり得るとしたら、周りの中古価格が暴落するか、 逆にこの物件の最上階が倍の値段で売買されるというオオバケをするかどちらかです。 ちなみにこの物件の北面と下層階の価値はほとんどないでしょうけど。 |
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| No.57 |
by 匿名さん 2005-07-19 02:16:00
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| No.58 |
by 匿名さん 2005-07-19 02:51:00
もう港南某MSの低層買ったんですが、
ここ申し込もうと思ってます。 当たればこっちの高層に住みたいですね。 品川駅徒歩8分は本当に魅力です。 |
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| No.59 |
by 匿名さん 2005-07-19 03:24:00
定借物件は確かに安いけど、相場を影響するほどではないと思う。
定期借地権の物件は別に今までになかったわけではなく、その存在も相場を影響するほどではない。 確かに物件価格は安いけど、その分借地料を払わなければいけない・ それに、借地権と所有権の違いもあるし、投資目的に向いてない。 何が何でも初期コストを減らしたい客には最適の物件だけど、メリットもそれだけ。 |
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| No.60 |
by 匿名さん 2005-07-19 04:15:00
たとえ現金で買ったとして、全て初期コストしか違わないという前提で話しても、
初期コストが2000万も3000万も違うなら相当なメリットだと思うけど。 ちなみに借地料は固定資産税と変わんないよ。 |
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| No.61 |
by 匿名さん 2005-07-19 04:37:00
その通りです。
仮に５千万のマンションを３５年ローンくんだとき、 実際に払う額は８千万から９千万です。 この時点で３千万くらい余分に払うのに ところが初期コストが少なければ、ローンの額も大幅に減り、 実際、ローンを組んで購入する層にしてみれば、 初期投資含め４−５千万のコストダウンになるのです。 都はこんなマンションを税金取得のために続々と造るわけですから、 いずれ地方や国からストップがかかるでしょう。 |
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| No.62 |
by 匿名さん 2005-07-19 06:35:00
>それに、借地権と所有権の違いもあるし、投資目的に向いてない。
現在は、昔と違い、売却益狙いではなく、利回りが中心です。 59さんは、ちょっと古い考えをお持ちですが、多分私のように投資(家賃収入)家ではないでしょう。 60さんの書いてある通り、借地料の代わりに土地分の固定資産税が助かりますし。 61さんのおっしゃる通り、何らかの制限がつかないと、投資家が殺到しますね。 近年稀に見る、超好物件ですから。 |
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| No.63 |
by 匿名さん 2005-07-19 10:51:00
売り出しは来年ぐらいですかね？
この物件のことが頭にあるので、今売り出しのマンションを見ても、 ちょっと躊躇してしまいます。 CMTよりも安く、高層階が手に入りそうとなれば、ここは待った方がよいのか それとも仕様の安さにがっかりし、あの時他のマンションを買っておけばよかったと 後悔するのか、早く詳しいことが知りたいですね。 |
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| No.64 |
by 匿名さん 2005-07-19 11:06:00
自分の住居として、定借物件って、どうなのでしょう。
少々のグレードの低さは我慢するとして、何かの都合で引っ越さなければならなくなった場合、 期限付きということで、売ったり、貸したりすることに障害はないのでしょうか。 安く買えるのですから、売買や賃貸のあまりに低価格なのは困ります。 何年、契約年数が残っているかにもよるのでしょうが。 |
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| No.65 |
by ６４ 2005-07-19 11:18:00
変なこと買いてしまいました。
＞安く買えるのですから、売買や賃貸のあまりに低価格なのは困ります。× 安く買えるのですから、その分安いのはしょうがないとしても、あまりに低価格なのは困ります。× |
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| No.66 |
by ６４ 2005-07-19 11:18:00
変なこと書いてしまいました。
＞安く買えるのですから、売買や賃貸のあまりに低価格なのは困ります。× 安く買えるのですから、その分安いのはしょうがないとしても、あまりに低価格なのは困ります。× |
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| No.67 |
by 匿名さん 2005-07-20 23:54:00
定借物件って、財産、資産と考えた時に、将来的に得なのでしょうか？
今の時代に買うには安いから断然お得だと思いますが、自分の老後に 考えた時はどうなのでしょう？ その頃には、退職金で別のマンションを購入してますかね？ |
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| No.68 |
by 匿名さん 2005-07-21 06:35:00
公団もとい第３団地のタイプはA-Gの７タイプのみ
A:2LDK 81戸70.55㎡ B:3LDK 82戸76.00㎡ C:3LDK 82戸 82.00㎡ D:3LDK 246戸 82.15㎡ E:3LDK 245戸89.95㎡ F:4LDK 82戸 89.95㎡ G:2LDK 11戸 75.60㎡ 計829戸 |
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| No.69 |
by 匿名さん 2005-07-21 06:47:00
>定借物件って、財産、資産と考えた時に、将来的に得なのでしょうか？
他の都心の定借タワーが殆ど全て、竣工後 直に値上がりをした事を考えると、資産としてもいいですね。 でも、少しでも不安ある方や、あまりマンションの詳しくない方は、よくわからないけど取り敢えず申し込むと言うのは、避けてほしいです。 それでなくても、すごい倍率になるような予感がしますから。宝くじみたいに。 |
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| No.70 |
by 匿名さん 2005-07-21 07:06:00
ここは、部屋のサイズと向き、階数によりますが直に1000-2000万円値上がりするでしょうから、 取り敢えず申し込んで、当たったらその時考えようとの人が多くなるのでは? 抽選倍率は過去最高になる予感が。 |
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| No.71 |
by 匿名さん 2005-07-21 07:14:00
>>68
住友不動産の応札条件は、1平米45万円を超えないとなっていますから、 E:3LDK 245戸89.95㎡ F:4LDK 82戸 89.95㎡で 高層階、南東又は南西の角部屋で眺望よし、陽当たり良しの快適住戸が3000万円台で出てくる可能性大。 それに、最近のマンションでは、品川駅に一番近い徒歩8分だし。 信じられない!! |
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| No.72 |
by 匿名さん 2005-07-21 07:27:00
図面を見る限りでは、どうも内廊下っぽいようです。
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| No.73 |
by 匿名さん 2005-07-21 07:31:00
内廊下でこの価格???
ますます信じられない!!! 買うしかない!? |
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| No.74 |
by 匿名さん 2005-07-21 08:41:00
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| No.75 |
by 匿名さん 2005-07-21 09:48:00
うーん、早く発売して欲しい。
我が家も取りあえず申し込みたいです。 後は、運だのみです。 |
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| No.76 |
by 匿名さん 2005-07-21 10:53:00
取り敢えず申し込みと言う人が、 すごい数でしょうね。 それと、売り出し前後は、 購入予定組みと近隣のマンションの批判組みで スレもものすごい書き込みの数になるでしょう。 自分が買おうと思っている物件の批判は普通は嫌だけど、今回は大歓迎。 それを見て、少しでも購入を止めてくれる人が増えて、少しでも倍率が下がるのは嬉しいです。 皆さん精一杯けなして下さい。 でも、私を含めてここで一生懸命書き込んでいる大半の人が、きっと当たらないのですね。 A:2LDK 81戸70.55㎡となると、低層階で向きが良くなければ2000万円台で買える? ますます欲しくなる。 |
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| No.77 |
by 匿名さん 2005-07-21 10:56:00
上から下まで同じ値段じゃないですかね？
外廊下ですか・・・。 |
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| No.78 |
by 匿名さん 2005-07-21 12:17:00
内廊下が好きな人は申し込みを断念しましょう。
他へどうぞ。 |
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| No.79 |
by 匿名さん 2005-07-21 13:45:00
ひとつだけ質問です
定借物件は賃貸に出せるのですか？ 又貸しになるのではないですか？ |
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| No.80 |
by 匿名さん 2005-07-21 13:55:00
68さんの部屋タイプのお話はどこの情報ですか？
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| No.81 |
by 匿名さん 2005-07-21 15:10:00
>定借物件は賃貸に出せるのですか？
この件で、現在明確に答えられる人はいないんでは? 多分、最初から賃貸へというのは駄目でしょうね。 |
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| No.82 |
by 匿名さん 2005-07-21 20:22:00
ここの書き込みが停止していた時が、ちょうど説明会直後だったね。
さあ！この直った掲示板に、思う存分情報を書き込んでくれ！ たのみます。 |
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| No.83 |
by 匿名さん 2005-07-21 20:28:00
私も情報をお願いしたいです。
ずっとずっとこのマンションが気になってました。 どうしてもここが気になって他のマンションを買う決断が出来ないです。 良いことも悪いこともなんでもよいので、どうか、お願いします。 |
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| No.84 |
by 匿名さん 2005-07-21 20:34:00
>>81
回答ありがとうございます。 私も知人に「所有権じゃなく借地権の物件は賃貸に出せない」と言われたことがあります。 もし投資に使えるのなら購入を考えていましたけど、賃貸に出せなさそうなのでパスします。 |
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| No.85 |
by 匿名さん 2005-07-21 20:48:00
借地権の物件だから貸せないないんじゃなくて、
都の事業だからって、ことなんじゃないの？ 定借は知らないけれど、旧借地権の貸家なんてごまんとあるし。 借地権自体の売買も行われているし。 |
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| No.86 |
by 匿名さん 2005-07-21 20:56:00
この物件は都の事業ではありません、完全に民間の開発物件です。
単に、土地が都のものというだけで、通常の借地物件と同じです。 ですから、賃貸も可能です。 また、平米あたり４５万円以下という条件も初販時のみの条件であり、購入後再販する際は関係ありません。 １棟買いは無理としてもフロアごと購入とかは普通に出てくるでしょうね。 多分ほとんどの購入者が自分の住居用ではなく、賃貸あるいは再販するのでしょうね。 ちなみに、ここは再販時に少なくとも５００万円、場合によっては２０００万円近く上乗せできそうですから、 賃貸にするよりは、直ぐに売り払った方が儲けは大きそうですね。 |
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| No.87 |
by 匿名さん 2005-07-21 21:03:00
失礼。都の事業じゃなかったんだ。いい加減なこと書いてごめんなさい。
そこで疑問なんですが、完全な民間の開発物件なら、 どうして初販時の価格に条件がつけられるのでしょうね。 社会福祉事業とか、補助金があるようなものならわかるんですが。 これも社会福祉事業みたいなものってこと？ |
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| No.88 |
by 匿名さん 2005-07-21 21:04:00
情報ありがとうございます。
賃貸に出せないと言われてあきらめたのですが、投資に使えるのでしたら検討します。 |
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| No.89 |
by 匿名さん 2005-07-21 21:31:00
そもそもこのマンションのコンセプトはファミリー層に
都心の良質な住宅を低価格で供給することにあります。 一方で、８６さんが書いておられるような、事態になったら、投資家だけが １部屋あたり、２０００万もうけ、本来住みたい人が決して安いとは言えない額で、 マンションを購入し、都のごり押しで、低価格にせざる得ないデベ（スミフ）のもうけも悪いといった 不可思議な現象が起きそうですね。 都の職員関係者が大量取得したりしたら、大問題になりそうですね。 |
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| No.90 |
by 匿名さん 2005-07-21 21:35:00
なんかおかしいですね。
公平に抽選がなされるんですかね、このマンション。 抽選には第三者が関与しないといけなくなりそうですね。 |
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| No.91 |
by 匿名さん 2005-07-21 21:44:00
名義を借りて、たくさん申し込む金持ちも出てきそう。
抽選に当たるだけで儲かるなら、何でもするよなー。 |
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| No.92 |
by 匿名さん 2005-07-21 21:54:00
ここは貧乏人も金持ちも両方申し込みが多くなりますよ。
前者はようやく手に入れらる理想に近いマンションを、後者は近年稀に見る高収益が期待出来るマンションとして。 |
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| No.93 |
by 匿名さん 2005-07-21 22:00:00
ほんとうに、金持ちはダメ制限はないんでしょうかね。
それくらいやらないと、単なる大混乱。 |
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| No.94 |
by 匿名さん 2005-07-21 22:04:00
現在発売中の大阪のタワーマンションで、住民票を移す事を条件にしている物件が有ります。
ここも、何らかの対策か制限が付くと思いますが。 |
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| No.95 |
by 匿名さん 2005-07-21 22:09:00
>80
住友が東京都に出した資料からです。 同じD Typeでも左右反転/方向違いで1フロア6部屋あります。 8角形にして同じ間取りをできるだけ増やし工事の手間数・工期を減らす。 FTのEDITと逆の手法ですね。 |
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| No.96 |
by 匿名さん 2005-07-21 22:12:00
住民票だけではなんとも。数ヶ月住所をそこにおいといて、また、移動することもできますからね。
実際に住む必要もないわけだし。 |
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| No.97 |
by 94 2005-07-21 22:18:00
>>96
その通り、抜け道があります。 大阪の場合は、万一、通報でもあって大阪市が調べて実際に住んでいないことがあった場合は、何らかの措置を取るらしいのですが、 どの様な措置かがはっきりしていません。かなり無理が有るルールと思います。その罰則内容によっては、法にも触れる事ありますし。 品川のこの物件はどうなるのは、全く分かりません。どんな制約を付けても、抜け道が有るでしょう。 |
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| No.98 |
by 匿名さん 2005-07-21 22:24:00
そうですよね。どんなルールにしても、いろいろと問題が起こりそう。
それとも、なんか名案があるのでしょうかね。 実は、価格通りのやすぶちんだったっていうオチかな。 |
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| No.99 |
by 匿名さん 2005-07-21 22:39:00
>>98
価格が安いのは、定期借地権のため土地代が入っていないため。 この地区の土地代が価格に占める割合は、まがりなりにも都心ということもあって３０％から３５％。 よって４５万円／㎡であっても実質的には７０万円／㎡前後になる。 これは、コスモポリスやＷＣＴには及ばないものの、ＰＴ品川やフェイバリッチと同程度か高いぐらい。 もし、仕様を落としてきたら、住友がぼったくっているということ。 多分、住友のことなので、ＷＣＴよりは落とすがフェイバリッチよりは仕様を上げてくるはず。 かなり期待して良いのでは。 今冬おそくても来春には販売開始らしいので、今から頑張って頭金用意します。 |
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| No.100 |
by 94 2005-07-21 22:44:00
多分ここ近年で一番話題になるマンションには、間違いなくなるでしょう。
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| No.101 |
by 匿名さん 2005-07-21 23:00:00
低層階の７０㎡の部屋だったら２、５００万円前後で買えそうですね。
でも、冷静に考えると大阪梅田のタワーマンションでも低層の７０㎡の部屋だったら３、０００万円以下で買えます。 勿論、土地の所有権付きです。 東京が高すぎるだけということですね。 ちょっと大騒ぎし過ぎでは？ |
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| No.102 |
by 匿名さん 2005-07-21 23:06:00
＞大阪梅田のタワーマンションでも低層の７０㎡の部屋だったら３、０００万円以下で買えます。
＞勿論、土地の所有権付きです。 それはそれで普通にうらやましい。 |
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| No.103 |
by 匿名さん 2005-07-21 23:10:00
>東京が高すぎるだけということですね。
是非このマンションは見送って、代りに大阪でお買い求め下さい。 |
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| No.104 |
by 匿名さん 2005-07-21 23:13:00
コスポリの標準仕様は認めるが、WCTの仕様はキッチンや天井高などPT品川のほうが上だね。
WCTは共用施設の充実と外観デザインがいいということで、内部の仕様はふつ〜ぅ。 |
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| No.105 |
by 匿名さん 2005-07-21 23:14:00
この物件に関しては、批判は大歓迎ですので、どしどしどうぞ。
皆さん、よく読んで、購入を諦めましょう。 |
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| No.106 |
by 匿名さん 2005-07-21 23:20:00
99さん、
＞今冬おそくても来春には販売開始らしいので どちらからの情報ですか？友達が住友さんに問い合わせたら「未定です」と 言われたと言ってましたが。 もし、今冬か来春ならば、我が家も気合入れて頭金ためるぞ-。 |
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| No.107 |
by 匿名さん 2005-07-21 23:23:00
>今冬か来春ならば、我が家も気合入れて頭金ためるぞ-。
それなら、しっかりこのマンションを批判して、競争相手を減らす努力もしましょう。 |
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| No.108 |
by 匿名さん 2005-07-22 05:07:00
Brilliaタワー品川シーサイドも、倍率高かったのかな？
４６万円／㎡〜で、50年間。 |
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| No.109 |
by 匿名さん 2005-07-22 05:45:00
売り出しの半年前からこんなに盛り上がっちゃっていいのかな?
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| No.110 |
by 匿名さん 2005-07-22 05:53:00
いいんじゃないですか？
盛り上がるだけならタダですから。 |
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| No.111 |
by 匿名さん 2005-07-22 06:09:00
>110
先が長くて、息切れしそうで。 |
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| No.112 |
by 匿名さん 2005-07-22 07:13:00
>108
ここは別格でしょう。 ①ターミナル駅徒歩８分 ②隣が小中学校、児童館、保育園、幼稚園 ③併設施設にも保育園、医療機関、スーパー、店舗 ④通りの向こうに図書館 ⑤周りが公園、公共施設なので、北側住戸をのぞいて、今後眺望を遮るものがない。 ⑥部屋が広い ⑦いざとなったら、賃貸。２０年以内の転売ならほとんど下落しない。 ⑧間取りも全体の住戸の１／３はワイドスパン ⑨２４時間防災管理、警備員常駐 少々ボロでも、それなりの倍率になるのではないでしょうか？ |
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| No.113 |
by 匿名さん 2005-07-22 07:17:00
駅徒歩8分、90平米の南向き角部屋でしかも高層階で、3000万円台後半から買える可能性があるなら、少々のことは我慢します。
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| No.114 |
by 匿名さん 2005-07-22 07:29:00
逆に言うと、低層、北向き住戸は不人気になりそうですね。
高層南と価格差ないと思いますし。 ボロだったりすると売れない住戸もありそうですね。 間取り図みると隣の部屋がタワーパーキングなんて部屋もありますしね。 結構うるさそうです。 最近のタワーはマンション内での格差が多いから、固定資産税（ここなら地代）も マンションごとではなく、部屋ごとにすべきですよね。 |
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| No.115 |
by 匿名さん 2005-07-22 07:34:00
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| No.116 |
by 匿名さん 2005-07-22 07:47:00
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| No.117 |
by 113 2005-07-22 08:19:00
>>116さん
かなり割安に買えるのであれば、自分の好みのオプションを付けたり、ある程度経過したら、好きなようにリフォームしても、 十分にお釣りが来ますしね。 東京都も間接的にはかんでいますから、躯体の面で問題のある建築にはならないでしょう。 |
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| No.118 |
by 匿名さん 2005-07-22 09:14:00
でも、公団の欠陥マンション一時問題になったからな。
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| No.119 |
by 匿名さん 2005-07-22 09:19:00
まあせらなくても、このプロジェクトがうまくいけば、
都は今後も第２第３の定借プロジェクト立ち上げるようなこと言ってたから、 石原都政が続く限りは、いいんじゃない。 デベは淘汰されそうだけどね。 |
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| No.120 |
by 匿名さん 2005-07-22 11:18:00
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| No.121 |
by 匿名さん 2005-07-22 12:31:00
都営団地の今後は、定期借地権付きのマンションとして民間事業者に開発させるのがトレンドとなるでしょう。
借地料は事業者（ここがポイント）が都に収めなくてはならないため、マンションが売れ残っても、都には満額賃貸料が毎年定期的に（ここもポイント）入ります。 また借地料は３年毎に見直しが入ります。上がることがあっても下がることは無いでしょう。 借地権契約終了後には、更地返却ですから、都にとっては至り尽くせり、ウハウハでしょう。 また、デベロッパーにしても、また同じ土地で開発が行えるわけですから食いはぐれが無い訳です。 （勿論、同じデベロッパーが落札するとは限りませんが、機会としては増える訳です） これが、従来の都営のアパート方式だと未入居になると、どんどん赤字が増えていくし、最悪建設費のもとも取れない場合がありますから。 本当にうまいことを考ました。 |
|
| No.122 |
by 匿名さん 2005-07-22 12:40:00
仕様が良ければ、既存の中古マンションは
タワーも含め、相場が下落しそうですね。 これからは、タワーに要求されるものは、 地震で壊れにくく、不要になったら人的に、 解体しやすく、さらに資材の再利用可能な 構造になりそうですね。 |
|
| No.123 |
by 匿名さん 2005-07-22 13:07:00
借地権についての法律改正した効果が、本格的に表れてきたのでしょうかね。
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|
| No.124 |
by 匿名さん 2005-07-22 16:37:00
今、CMTの掲示板読んでいたけど、住民層の話で盛り上がってました。
CMTの価格で住民層を心配しているということは、ここはもっと安い だろうから、もっと住民層を心配する必要があるということになりますかね。 子供と専業主婦が昼間にマンションロビーでウジャウジャして大騒ぎなんて ありえるなあ。まさに団地状態。 2重床でも上階が子供のいる家庭の比率が高くなると、バタバタ響いてくる 恐れがあるし。。。 どんな住民層になるんだろう？ |
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| No.125 |
by 匿名さん 2005-07-22 17:00:00
別に子供がウジャウジャいたっていいじゃない。
生活観があって。 その子供たちが、あなたの老後を支えてくれるんだよ。 もっと、子供の存在を大切にして欲しい。 子供は国の宝だよ。 |
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| No.126 |
by 匿名さん 2005-07-22 17:14:00
子供ウジャウジャなんて最悪。
今の会社の同じフロアーに学習塾があって、子供ウジャウジャで吐き気が します。 子供も大人数になると大騒音です。 |
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| No.127 |
by 匿名さん 2005-07-22 17:38:00
124&126
どうぞ他の快適なマンションにお住まい下さい。 ただ、倍率が下がるような書込みは歓迎しますが。 |
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| No.128 |
by 匿名さん 2005-07-22 17:43:00
いいえ。取り敢えず、申し込みます。
当たってから考えるよー。 |
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| No.129 |
by 匿名さん 2005-07-22 17:47:00
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| No.130 |
by 匿名さん 2005-07-22 21:06:00
個人的には購入はするが、自分が住むわけではないから子供うじゃうじゃでも可。
自分名義と妻名義で高層角部屋を２部屋購入しようと思う。 この価格なら楽勝。 |
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| No.131 |
by 匿名さん 2005-07-22 21:13:00
建築申請が２００５年 ９月１０日予定
着工が ２００５年 ２月 １日予定 竣工が ２００８年１０月３１日予定 竣工までまだ３年半近くある。 待てない、早く作って売ってくれ。 |
|
| No.132 |
by 匿名さん 2005-07-22 21:14:00
じゃ、おれは３部屋。なんてね。
さすがに、そんな冒険はできない。 夫婦で別々に申し込むのって、制限がつくんじゃないのかな？ |
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| No.133 |
by 匿名さん 2005-07-22 22:03:00
何がしかの制限がつかないと、めちゃくちゃになりそう。
おおげさかもしれないけれど、抽選に当りさえすれば、これ程利益が保証されている不動産は最近珍しいと思っています。 |
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| No.134 |
by 匿名さん 2005-07-22 22:05:00
>着工が ２００５年 ２月 １日予定
あってる？ ２００６年？ |
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| No.135 |
by 匿名さん 2005-07-22 22:07:00
申し込みにあたっての、制約 : 今迄eマンション及び2chでさんざん港南地区を馬鹿にしていた人の購入申し込みは受け付けません。 |
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| No.136 |
by 匿名さん 2005-07-22 22:08:00
１回だけでも、ダメ？
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| No.137 |
by 匿名さん 2005-07-22 22:14:00
申し込みにあたっての、制約 その2
都営アパートに関して、さんざん書き込んだ人も、東京都としては、土地の貸与はいたしません。 |
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| No.138 |
by 匿名さん 2005-07-22 22:16:00
えー、ほんと？
代議士とか、警察の知り合いに頼んだら、許してくれないかな？ |
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| No.139 |
by 匿名さん 2005-07-22 22:41:00
今迄積年の恨み辛みがあります。
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| No.140 |
by 匿名さん 2005-07-22 23:34:00
港南既存住民に先行優先販売をチケット○アにて行います!!
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| No.141 |
by 131 2005-07-22 23:37:00
すまん。
着工 ２００６年２月１日 です。 |
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| No.142 |
by 匿名さん 2005-07-23 00:12:00
「積立くん」って今からでも出来るのでしょうか？
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| No.143 |
by 匿名さん 2005-07-23 00:13:00
チケピってウソでしょ。
ほんとうは、どこでやるんですか、優先販売？ |
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| No.144 |
by 匿名さん 2005-07-23 00:22:00
皆さん今からチケット○アの前で並んでください!!
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| No.145 |
by 匿名さん 2005-07-23 00:57:00
いますぐ？ もう電車ないんだけど。
お風呂入っちゃって、パジャマだし。 |
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| No.146 |
by ↑ 2005-07-23 02:08:00
スペシャルな誤爆かい？
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| No.147 |
by 匿名さん 2005-07-23 04:06:00
いま、半蔵門のチケピにいますが、誰もいませんよ。
みんなどこに並んでいるんですか？ 電気が消えて真っ暗ですよ。 |
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| No.148 |
by 匿名さん 2005-07-23 06:32:00
>今迄eマンション及び2chでさんざん港南地区を馬鹿にしていた人の購入申し込みは受け付けません。
手のひら返したように、今回申し込むのでしょうね。 そして、なんとしても購入したいと、色々な努力や画策をしたりして。 |
|
| No.149 |
by 匿名さん 2005-07-23 06:34:00
>「積立くん」って今からでも出来るのでしょうか？
持っている人、最高20倍の当選確率（＾−＾） |
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| No.150 |
by 匿名さん 2005-07-23 07:16:00
>今後も第２第３の定借プロジェクト立ち上げる・・・
取り敢えずここを買っておいて、その時は、また追加購入を検討します。 |
|
| No.151 |
by 匿名さん 2005-07-23 09:23:00
>夫婦で別々に申し込むのって、・・・・
親の名義で申し込んで、当たったら、共有名義にする方法も有るかも。 |
|
| No.152 |
by 匿名さん 2005-07-23 09:46:00
実際、都やデベロッパーも分譲といいながら実質賃貸になることを想定しているのでしょう。
実際に隣は都営アパートだし。 定期借地権付きの分譲マンションとして廉価で売り出し、最終購入者が賃貸として出せば、 都もデベロッパーも懐は痛まないし、大義は立つ。 最終購入者もこの価格ならば利益を上げることが出来る。 結局しわ寄せは、賃借人に来るのかな？ 都が掲げた「都心８０㎡を３、２００万円以下で購入可能」というコンセプトは、 富める層を益々富ますだけ。 確かに「都心８０㎡を３、２００万円以下で購入可能」は嘘ではないが複雑な心境。 でも、３、２００万円で買って１、０００万円色を付けて転売しても、まだ近隣より安いものな。 ３年後に向かって私も頭金貯めます。 |
|
| No.153 |
by 匿名さん 2005-07-23 09:57:00
賃貸狙いの私の手の内をあまり明かしたくないですが、
私なら、3200万円の物件を8% (管理費などあるし、安全サイドで低めに見て)で10年貸して 2500万円の収益 (税金は引かれますが、始めのころは減価償却が効いて税金は比較的低い) そして、時期をみて10-15年後に500-1500万円上乗せして売却。もし1000万円アップが可能なら、投資額のほぼ100%の収益。 値上がり0でも80%近くのリターンです。 |
|
| No.154 |
by 匿名さん 2005-07-23 09:59:00
賃貸か住居かは別にしても、プラチナチケットであることは間違い有りません。 |
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| No.155 |
by 匿名さん 2005-07-23 11:32:00
あとは、購入者制限、例えば源泉徴収票を出させて年収１、０００万円以下のみ購入対象とか
最低３年は、転売あるいは賃貸禁止とか が付かないことを祈るだけです。 まぁ、逃げ道はあるでしょうけれど。 |
|
| No.156 |
by 匿名さん 2005-07-23 11:39:00
年収制限はあるかも。でも、あんま低い設定だとローンが組めなくなるから、
それほど、厳しくはならなさそう。 転売禁止や賃貸禁止は、法律上どうなのかなー？ お金を出して買ったものに対して、そんな制限つけられるのかな？ 転勤とか、病気とか、離婚とか、それぞれの事情もあるし。 |
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| No.157 |
by 匿名さん 2005-07-23 12:15:00
今回は、当初の関与者全員が得をするプロジェクトです。 ○ 東京都は、地代が安定的に入ります。土地を安く売ったわけでなく全く損をしていません。70年後に更地で戻って来ますし。 ○ 住友不動産は、売れ残りの心配のないお宝のマンションの販売で利益が確定します。 ○ 購入者は、周辺相場よりかなり安くマンションが入手出来るので、賃貸や転売するしないに関らず資産が増大します。 全員ハッピーとなります。 |
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| No.158 |
by 匿名さん 2005-07-23 12:21:00
そうなると、あとから買ったり借りたりする人ですね。損するのは。
それと港南マンション既に購入した人もですね。 |
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| No.159 |
by 匿名さん 2005-07-23 12:26:00
結局、損する人達は、切実に低価格のマンションを必要としていて、抽選に漏れてしまった人ということ？
これって、あまりにも悲しすぎる。 本当に必要な人達のみが買える何か良い対策はありませんかね？ 今までのスレを読んでいると怒りが込み上げて来ます。 転売や賃貸を考えている人は、このスレから出て行って欲しいです。 |
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| No.160 |
by 157 2005-07-23 12:28:00
>>158さん
ゼロサム社会ですから、誰かが得をすれば、必ず誰かが損をします。 ほぼ利益が確定しているのは上の3者です。 70年定借に抵抗が有ったり、港南地区がどうもと言う人は、見送ったほうがいいですね。 他に、是非とも欲しいと言う人が、今後も山のようの出てくるでしょうから。 |
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| No.161 |
by 匿名さん 2005-07-23 12:31:00
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| No.162 |
by 157 2005-07-23 12:32:00
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| No.163 |
by 157 2005-07-23 12:40:00
>転売や賃貸を考えている人は、このスレから出て行って欲しいです。
本当の投資家やプロはこんなところにレスして、自らの手の内を明かすことはしません。 もっと本気で着実な対抗策と入方法を密かに検討しています。 これ程リスクの少ない投資案件は、滅多に出て来ませんから。 私を含めここでのでの書込みは、彼らにとっては、たわいのない可愛いたわごとかも知れません。 |
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| No.164 |
by 157 2005-07-23 13:04:00
>そうなると、あとから買ったり借りたりする人ですね。損するのは。
>それと港南マンション既に購入した人もですね。 >結局、損する人達は、切実に低価格のマンションを必要としていて、抽選に漏れてしまった人ということ？ 正確に言うと半分正確で半分違います。 抽選にはずれた人は、儲けるチャンスを逸したと言うだけで、損はしません。 将来購入する人も、その時の相場で販売価格が決定されるはずですので、同じように得もしませんし、損もしません。 賃借人も、その時の相場で借りる事になるでしょうし。場合によっては定借のマンションが購入価格に合わせて割安で出てくる事もあり得ます。港南の相場が割高だと感じれば、他でも探せますし。 港南の他のマンションは、所有権と言う大義名分がありますので、賃貸で言うほど、相場にそれ程おおきな影響はでないでしょう。 近隣のマンションが暴落すると言う人もいますが、反対に私はこの賃借タワーが周辺相場に合わせてある程度値上がっていくと思います。 |
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| No.165 |
by 匿名さん 2005-07-23 13:17:00
そうしたら、都は販売時点でもっと値段設定を上げさせるべきではないでしょうか？
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| No.166 |
by 157 2005-07-23 13:22:00
>>165さん
入札の応札条件で1平米45万円の販売価格を上回らないとの条件が付いていますので、今からでは無理ですね。 せいぜい、設備・仕様を最低限にして、オプションを多くするぐらいでしょうか。これもあまりひどいと問題になりますね。 |
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| No.167 |
by 匿名さん 2005-07-23 13:26:00
私のまわりに、取り敢えず申し込みだけはすると言う人がいます。
必要も無いのに、一応申し込みをする人達を防ぐために、申し込み時に頭金1割をとるというのはどうでしょうか? 半分冗談ですが。 |
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| No.168 |
by 匿名さん 2005-07-23 13:33:00
しかし、都も思い切った価格条件を付けたものです。
都の土地を使わせる以上、特定事業主だけを儲けさせるのは悪だという認識から、 このような価格条件を付けたと思われますが、近隣の相場とかけ離れた価格設定を 行ったらどうなるかという、読みはしていなかったのでしょうか？ もし知りながら認可したとしたら、さすが石原さんとしか言いようがありませんが。 いづれにせよ、都の職員がこのマンションを買って、転売なり賃貸に出したら絶対に許しません。 |
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| No.169 |
by 157 2005-07-23 13:40:00
不動産にしろ、商品にしろ、安いものには理由があります。
不動産の場合、一番多いケースは立地です。 でも、ここはＶタワーを除き、最近発売された港南地区のタワーマンションでは、一番駅近かです。 もっと遠ければそれなりの理由付けが出来るのでしょうが。 定借(それも70年)と仕様だけでは、この安さは 普通は説明つきませんね。 |
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| No.170 |
by 157 2005-07-23 13:47:00
しかも立地に関しては、駅近か以外にも 南側の陽当たりと眺望が大変よく、将来も保証されていると言うように、他より抜群に恵まれています。
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| No.171 |
by 匿名さん 2005-07-23 14:07:00
多くの消費者にとって、
マンションについては土地の所有権は、 あまり意味がないということですかね。 住まいとして考えた場合、所有権と７０年の借地権はほとんど同義だということではないでしょうか。 個人的には、マンションについていった場合、土地の所有権はわずらわしいだけです。 |
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| No.172 |
by 匿名さん 2005-07-23 16:26:00
>>171 さん
確かにそうですね。 これが３５年の借地権だったらまた違ってきたのかもしれませんが、 ７０年だったら一生物ですものですものね。 子供にとっても中古マンションを相続されたって困るし、 そういう意味では、一石二鳥ですね。 >>169 さん 特別に安いという訳ではありませんよ。 前の方で誰かが書いていましたが、駅から徒歩８分という立地からも、 日当たり、眺望とも将来にわたってほぼ保障されているということからも、 土地が占める割合は４割近いでしょう。 これが、只になるわけですから、平米あたり４５万円は妥当です。 芝浦アイランドが平米あたり８０万円弱ということを考えてもお判りになると思います。 ですから、仕様も少なくとも芝浦アイランドで出して来るでしょう。 まさに、このマンションを購入できた方は勝ち組ということでしょう。 どういう抽選方法をとるのか非常に興味があります。 |
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| No.173 |
by 匿名さん 2005-07-23 16:49:00
いま、地震あったけど、ここ多分ただの耐震だよね・・・
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| No.174 |
by 匿名さん 2005-07-23 17:00:00
施工は竹中だから精神か免神を使ってくるでしょう。
気合を入れれば大丈夫です。 まぁ冗談は置いておいて、大阪の方では平米あたり４５万円（勿論、所有権付き） の物件でも免震仕様が当たり前です。 港南地区で竹中が施工に絡んだ物件（ビュロー品川、ラクシア品川、フェイバリッチ品川）は全て制震を使っています。 もし、ただの耐震だったら住友さんぼったくっていますね。 |
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| No.175 |
by 匿名さん 2005-07-23 17:06:00
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| No.176 |
by 匿名さん 2005-07-23 17:17:00
別に耐震で十分じゃない。
それよりか、余計なコストを削ってなるべく安くして欲しい。 共用施設もいらない、もちろんコンシェルジェサービスもいらない。 |
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| No.177 |
by 匿名さん 2005-07-23 17:36:00
＞68: 名前：匿名さん投稿日：2005/07/21(木) 06:35
公団もとい第３団地のタイプはA-Gの７タイプのみ A:2LDK 81戸70.55㎡ B:3LDK 82戸76.00㎡ C:3LDK 82戸 82.00㎡ D:3LDK 246戸 82.15㎡ E:3LDK 245戸89.95㎡ F:4LDK 82戸 89.95㎡ G:2LDK 11戸 75.60㎡ 計829戸 どこからの情報ですか？ |
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| No.178 |
by 匿名さん 2005-07-23 19:26:00
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| No.179 |
by 157 2005-07-23 20:46:00
免震までは望みませんが、制振は期待しています。
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| No.180 |
by 匿名さん 2005-07-23 21:01:00
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| No.181 |
by 157 2005-07-23 21:14:00
東京都に出した資料ではありませんが、概要と完成予想図は
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-22.pdf に載っています。 |
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| No.182 |
by 匿名さん 2005-07-23 23:03:00
近隣住民には資料が配られ、今日説明会も行われました。
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| No.183 |
by 匿名さん 2005-07-24 00:40:00
どうせなら、安くて、免震、コンシェルジェサービス、ＷＣＴ同様、
スーパーのデリバリー、オール電化にして欲しいです。 共用施設は利便施設だけで充分です。 下手すると、共用施設はＷＣＴよりいいですよね。 |
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| No.184 |
by 匿名さん 2005-07-24 01:00:00
別に自分で住むわけではないから、俺としてはチョー安くして買いやすくして欲しい。
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| No.185 |
by 匿名さん 2005-07-24 06:28:00
そしたら、売るときも超ー安くなるんじゃないの。
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| No.186 |
by 匿名さん 2005-07-24 06:39:00
所有権と比べると、売却する際にどちらが値下げ幅が少ないのでしょうか？
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| No.187 |
by 157 2005-07-24 06:53:00
50年後、そろそろ建て替えの話題が出てくる所有権のタワーマンションと あと20年間は補修で持たせようとする定借のタワーマンション。 さあ、どちらでしょう? 売却時期が5、10、20、30年後等によっても変って来ますね。 定借の切れる5年前はどうでしょ? 私なり、確固たる考えがありますが、他の投資家の皆さんと同じように、今後はあまりべらべら述べず、深く静かに潜航します。 |
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| No.188 |
by 匿名さん 2005-07-24 08:25:00
いつになるかわかりませんが、老朽化したマンションの立て直し問題が出てくるときに、
答えがはっきりするのではありませんか。 住民同士の話し合いがすんなりまとまるようであれば、 所有権のあるマンションはそれなりの価値があったということでしょう。 「土地をもってってよかった」ということになるのでは？ そんなにうまくいくとは思えませんが……。 |
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| No.189 |
by 匿名さん 2005-07-24 10:27:00
売却を考えるのであれば、借地権の残り年数がある一定値（ここの推測が難しいが）
を切った時点で急激に落ちていくでしょうね。 でも賃貸として運用するのであれば、借地権でも所有権でも賃貸料には全く影響ありませんから 賃貸運用の場合は長期に渡って運用するのが基本でしょう。 但し、賃貸料は周りの相場に引っ張られますから見極めも大事です。 逆に転売する場合は、購入時の２割増しで売却可能であれば、なるべく早めに売却した方が良いでしょう。 あまり欲を出しすぎると失敗します。 これだけ大規模な物件ですから、なるべく早く旬なうちに売却した方が有利です、 そのためには、言い廃れたことですが条件の良い物件（高層、南側、角部屋）を手に入れることです。 賃貸運用後に転売というシナリオは、港南という立地を考えると個人的にはリスクが大きいと感じます。 所詮、港南ですから旬なうちに運用を済ませた方が良いですね。 |
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| No.190 |
by 匿名さん 2005-07-24 10:45:00
時代の変わり目には、財産を築くチャンスだといいます。
所有権物件→定借物件への移行がチャンスだとするなら、 定借物件が一般的になる前に売ってしまうのが得策ではないでしょうか。 税金とか手数料を差し引いて、何割増なら元がとれるんでしょうね。 |
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| No.191 |
by 匿名さん 2005-07-24 11:21:00
一概に言い表せんが
例えばＡ所有権物件購入価格5000万、Ｂ定期借地権物件購入価格4000万 階数、向き、環境等が同じであれば 10年後の売却ではどちらが下げ幅が少ないと思いますでしょうか？ |
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| No.192 |
by 匿名さん 2005-07-24 12:02:00
>>191
残念ながら、これは不毛な議論ですね。 不動産、特にマンションは立地が資産価値の半分以上を決めます。 つまり、駅からの距離、駅の利便性、周辺環境、眺望、陽当たりなどです。 これが全く同じ条件の所有権と定借の販売があれば(普通あり得ませんが)、その時、考えればいいでしょう。 |
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| No.193 |
by 匿名さん 2005-07-24 12:13:00
今回の物件が、もし、駅から15分の定借タワーマンションだったら、これ程は話題にならなかったでしょう。
既存及び近い将来、港南地区でもっとも駅近かマンションだから、これ程たくさんの書き込みが有るのでしょう。 勿論、その割に安い販売価格もそれに拍車をかけていますが。 定借か所有権かは、重要なファクターの一つではありますが、第一の要因ではありません。 10年後の値下がり幅は、現時点では大した問題ではないのでは? 誰も予想出来ませんし。 |
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| No.194 |
by 匿名さん 2005-07-24 21:21:00
昨日の近隣住民への説明会の内容、ご存知の方、教えて下さい。
発売の日程などは説明にはないですよね。。。 |
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| No.195 |
by 湾岸ライフ 2005-07-24 23:07:00
中古の定借物件では、住宅ローンがつきにくいという問題があります。売却が難しい可能性はないのでしょうか？
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| No.196 |
by 匿名さん 2005-07-25 08:07:00
ここは、短期間で500-2000万円の売却益を狙うより、
周辺相場より、1000-2000万円安くかって (つまりお金を節約して)、最後まで永住する、 又は、 賃貸に出して、10-15年で当初の投資額を回収して、残りの50年で 1億円以上の家賃収入を得る と言うのが、正しい利用方法ではないでしょうか? |
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| No.197 |
by 匿名さん 2005-07-26 15:34:00
いやー、みなさんすごいですね。
ここでの議論について、野党系の都議やマスコミ、都の都市整備局に転送しておきましょう。 都の財産を使って儲けをたくらんでいるやつらがいる！なんてね。 まじめな話として、都の政策として「中堅所得層ファミリー世帯向けの定期借地権分譲住宅の供給及び生活利便施設等の一体的な整備を行う」という目的での事業だから、金持ちが投資物件として購入→転売or賃貸で丸儲けは許されませんね。 今後、投資向けの購入に対して何らかの規制が入ると思いますよ。 |
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| No.198 |
by 匿名さん 2005-07-26 16:54:00
↑私もそう思いますがその規制の全容が明らかにならないのでこのような議論になるんですね。
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| No.199 |
by 匿名さん 2005-07-26 17:04:00
そうなんですよ。何らかの規制についても、想像がつきませんし。
大阪のほうでは、住民票を移すことが条件になっているって、どっか上のほうに書いてありましたが、 なんだかザルっぽいですよね。 |
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| No.200 |
by 匿名さん 2005-07-26 17:08:00
規制は諸刃の剣です。
善意の購入者が転勤や病気で賃貸又は売却せざるをえない時に制限が付くと、購入者の人生を狂わすこともありますから。 民法上も考慮して、かなり慎重にすべきでしょうし、ここで書かなくても、ある程度検討済みでしょう。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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