シティタワー品川ってどうですか。

[港南君]

いよいよ品川駅徒歩８分に高層階、４０００万円台、
広さ９０ｍ３のタワーマンション計画浮上です。
定借だけど、どうですかね？


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[42: 匿名さん]

＞借地料が年間２０万円前後であれば、固定資産税とほぼ同じ。
素人ですので変なこと言ってたらすみませんが、建物分は別に支払うのでは？

[43: 匿名さん]

>36
賃貸出すにも、苦労しそうだな。
マンション供給過剰地域だし、
この地域の賃貸情報に出てくる戸数は、
半端じゃなく多いからね。
コスモですら８０ｍ２で３０万以下の賃料だったから、
芝浦島と対抗するためにも、２０万弱じゃないと借り手がつかないんじゃないかな。
やはり激安マンションなら、それなりの賃料になるんじゃないかな？
仮に、品川、天王洲エリアがさらに大規模な開発や
地下鉄１３号線が延伸して、港南通れば話は別ですが。

[44: ４０]

そうですね、躯体部分の固定資産税は掛かりますね。
でも躯体部分でしたら年々下がって行きますね。
平均して数万円／年といったところですか。

[45: 匿名さん]

＞品川、天王洲エリアがさらに大規模な開発
天王洲はあまり関係無いかもしれないけど、山手線新駅＆周辺開発があるじゃない。
まーどーなるのか、わからないけどさー。

[46: 匿名さん]

>>44
その分、地代が上がっちゃったりして（ｗ

[47: 匿名さん]

規模が大きいので外見はなかなか立派ですよね。
テナントの店舗とスーパーマーケットが入るし、マンションの南側の一角は公園になり
ますから周辺のマンションは恩恵を受けますよね。
とくにコスモとフエイバはすぐ隣ですから、利便は良いですよね、自らの負担無しに利便を
享受できることになり、マンション自体の価値も上昇する要因になるのではないですか。

[48: 匿名さん]

>47
コスモ南の販売不振の原因は、この定借マンションなので、
コスモが未販売住戸の管理費、修繕積み立てを肩代わりしていることを考えると、
あながち負担がないというわけではないと思います。
しかも、定借予定地がすべて公園になるのであればコスモもフェイバも
恩恵受けるかもしれませんが、定借の南側であれば都営アパートと定借しか恩恵を受けません。

[49: 匿名さん]

>47
どうみても、近隣マンションの価値は下がると思います。
激安マンションが同じ地区にあれば、当然、中古価格にも影響すると思うのですが。
終の棲家と思うのであれば、スーパー開業などは利便性という点では恩恵受けますが・・・。

[50: 匿名さん]

確か今週の水曜日と土曜日の説明会だけど２Ｈの範囲の住民集めてやるというのは、
コスモ南側の住民を牽制する目的というのがみえみえだよな。
考えてみなよ。
生活利便施設を前面に押し出せば、コスモ南面の住民以外は大喜びだよ。
そんな中で、コスモ南側の住民がぐずれるわけないもんな。

[51: 匿名さん]

しかも、「食料はAMPM頼り」のPT品川住人が、スーパー欲しさに大賛成。
むしろ「早く作っちゃって下さい！！！」と煽りまくりなわけです。

[52: 47]

そうでしょうか？
このマンションの場合、半数弱は北向き（北西・北東含み）であること、南東・南西向きは
ショートスパンであること、天井高もやや低いようであること、外廊下等グレードが落ちますから
比較するにはやや無理があるのではないですか。加えて定借物件ということで単純に比較の対象
たりえないような気がします。
したがって近隣のマンションの価格にはマイナス要因として影響しないと思いますが。

[53: 匿名さん]

まず、外廊下に関しては、Vタワーはじめ、キャピマ、グローブもそうです。
定借に関しては海浜幕張にある三井のパークタワーがそうです。しかも３０年定借です。
この物件は７０年定借であり、資産価値が急速に落ちるのは、５０年後くらいでしょう。
天井は２重床２重天井です。竹中工務店の施行だから、
へたするとedit madeなんていうこともあり得なくない。

[54: 匿名さん]

意味わかんね。
素人にも分かりやすようにしてちょ。

[55: 匿名さん]

>53
幕張は定期借地じゃなくて、転借地。
だから期間は30年だけど、取壊す前提でないので豪華な作りになってる。
比較するなら、品川シーサイドのブリリアタワーだと思う。

[56: 匿名さん]

つまり、近隣マンションの中古価格に影響を及ぼすということです。
タワーの良さは眺望です。
この位置で２０階以上の高層なら遮るものが何もありません。
しかも、概要としては、１部屋あたりの専有面積は
７０㎡から９０㎡で総戸数８２９戸とのことであり、
１㎡あたり４５万円を超えないこととのことなので、
３、０００万円から４、０００万円程度になりそうです。
そうなると、最上階９０ｍ２でも４０００万程度の価格です。
品川という都心のしかも、
周りがすべて利便施設だらけの最上階９０ｍ２が４０００万ですよ。
あり得るとしたら、周りの中古価格が暴落するか、
逆にこの物件の最上階が倍の値段で売買されるというオオバケをするかどちらかです。
ちなみにこの物件の北面と下層階の価値はほとんどないでしょうけど。

[57: 匿名さん]

>55
きっとこれからは定借が主流でしょうね。
壊す前提でマンション作らないと、ゼネコンつぶれちゃいますからね。

[58: 匿名さん]

もう港南某MSの低層買ったんですが、
ここ申し込もうと思ってます。
当たればこっちの高層に住みたいですね。
品川駅徒歩8分は本当に魅力です。

[59: 匿名さん]

定借物件は確かに安いけど、相場を影響するほどではないと思う。
定期借地権の物件は別に今までになかったわけではなく、その存在も相場を影響するほどではない。
確かに物件価格は安いけど、その分借地料を払わなければいけない・
それに、借地権と所有権の違いもあるし、投資目的に向いてない。
何が何でも初期コストを減らしたい客には最適の物件だけど、メリットもそれだけ。

[60: 匿名さん]

たとえ現金で買ったとして、全て初期コストしか違わないという前提で話しても、
初期コストが2000万も3000万も違うなら相当なメリットだと思うけど。

ちなみに借地料は固定資産税と変わんないよ。

[61: 匿名さん]

その通りです。
仮に５千万のマンションを３５年ローンくんだとき、
実際に払う額は８千万から９千万です。
この時点で３千万くらい余分に払うのに
ところが初期コストが少なければ、ローンの額も大幅に減り、
実際、ローンを組んで購入する層にしてみれば、
初期投資含め４−５千万のコストダウンになるのです。
都はこんなマンションを税金取得のために続々と造るわけですから、
いずれ地方や国からストップがかかるでしょう。