シティタワー品川ってどうですか。

[港南君]

いよいよ品川駅徒歩８分に高層階、４０００万円台、
広さ９０ｍ３のタワーマンション計画浮上です。
定借だけど、どうですかね？


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[22: 匿名さん]

購入条件が未だ発表されていませんが、賃貸用に買えるとなると、間違いなく買いです。
利回りは軽く10%を超えるのではないでしょうか。
でも、多分制限が付くでしょう。

[23: 匿名さん]

賃貸用で駐車場が少ないのはかなりマイナスポイントでは？
ここは、周辺に駐車場が少ないというか、ほとんどないんだよね。
まぁ、ライフスタイルを変えればいいんだろうけど。
ちなみに、港南の住民は車はほとんど持っていないよ。
持っているのは、最近できた高級タワーマンションに人達だけ。
以前からのマンションやタワーマンションの人達はバス利用が多い。

[24: 匿名さん]

2：港南地区の今後について・・・第３話
の　>350
ちなみに海浜幕張にある、
パークタワーは３０年定借で中層１００ｍ２以上で６０００万台だったようです。
定借でも、仕様が良ければ、ある程度の値段にはなりそうです。
やはりここの定借をこの値段で売るならば、相当仕様を落とさざる得ないでしょう。
内装は変えられても、住民の質と共用設備は変更できませんから、
購入は慎重にされた方がよいですよね。

[25: 匿名さん]

>23
確かに古くからの港南住民の方は、すでに車なしの生活に慣れていると思われますが、
逆に郊外の人はどうでしょうか？旦那はチャリやバスで品川駅まで行けばいいけど、
主婦層はやはりＦｉｔやマーチで結構、買い物に行きそうじゃなですかね。
ちなみに、ここは賃貸はＯＫでしたが、投資用の購入はコンセプトからして、無理ではないでしょうか？

[26: 匿名さん]

港南地区の価格内訳が
専有３５％
共用１５％
土地３０％
販促２０％
とすると定期借地権ということから、土地代が０で共用設備を落とせば６５％程度は軽くクリアできる。
販促費も抑えれば６０％は行きそう。
ということは、坪１４０万円でも実質は坪２３０万円相当まで頑張れるということ。
実際は坪２００万円相当ぐらいで出してくるのでは？
コスモポリスやＷＣＴレベルは無理としてもＰＴ品川レベルぐらいの仕様は可能だと思う。

でも、ある図面を見ると、ほとんどが鰻の寝床のような縦長ナロースパン（笑）。
典型的な田の字になりそうで、個人的には安くても興味なし。

ちなみに、住居フロアは３階から４３階まで
３階から３２階までは、タワーパーキングが一部フロアに食い込むので２０戸／フロア。
３３階から４３階は２１戸／フロア。
単純に計算すると８３１戸になる。
総戸数は８２９戸だから２戸分は共用設備（ラウンジ、集会所、等）？に使われるのかな。

[27: 匿名さん]

>多分難しいでしょうね。

もし可能なら、一般の人以外に業者が殺到して、すごい倍率にになります。
10-15年で投資金額が回収出来る、賃貸では超優良物件になる可能性が大ですから。

借りる方も、品川で駅近かのタワーマンションなら、共用施設や仕様はそれ程気にしないでしょう。

[28: 匿名さん]

このタワーマンションが発売となれば、マスコミや掲示板もその話題一色で、よその発売中のマンションがふっ飛んでしまいそうな予感がします。

[29: 匿名さん]

>26
そうなると、ＰＴ品川、フェイバリッチの資産価値に微妙に影響しそうでは。
眺望、駅近、スーパー近、学校保育園近いなら定借がいいよね。
しかもグレードが同等ならなおさらです。
ＰＴ品川、フェイバもスレ見ると駐車場取得大変そうだしね。
コスモはマンション管理に関しては、結構良いような話聞くし、
ＷＣＴも共用施設、グレードで差別化できそう。
でも実際は、パークタワーやフェイバの方がまだましなような気もするけど・・・。
どっちも一応内廊下だし。
なんかここは都のボランティアのお年寄りが廊下掃除とかしてくれそうですね。

[30: 匿名さん]

港南地区の賃貸相場だと７５㎡であれば２５万円／月前後です。
この定借マンションは、７０〜９０㎡ですから典型的な田の字３ＬＤＫないし４ＬＤＫのファミリー向けの仕様のはず。
はたして、２５万円／月で借りるファミリーがいるかどうか？
優雅な独身ならまだしも、子供を抱えたファミリーだったら新築マンションなり中古マンションを買ってしまうと思うのは私だけでしょうか。

[31: 匿名さん]

確かに単身やDINKSが３ＬＤＫ借りるかどうか怪しいですね。
リフォームして１ＬＤＫにすればわかりませんが・・・。

[32: 匿名さん]

概要が発表されただけでもこのレスの数ですから、
販売が始まると、大変でしょう。

[33: 匿名さん]

東西南北の７部屋（高層階）は間口、奥行きが共に８ｍ以上あるが他１５部屋は、間口が６ｍから７ｍで奥行きが１３ｍ弱。
エレベータは南側１箇所に固まっているので使いづらい。
私的には、安くても自分用としては魅力は湧かないです。
コスモポリスやＷＣＴは勿論、ＰＴ品川やフェイバリッチの資産価値にも影響ないでしょう。
逆に、便利施設が近所にできることにより、良い影響の方が大きいような気がします。

結局、投資や賃貸物件になってしまうのでは？
土地は都のものだとしても売主は住友不動産なので投資や賃貸の制限は付けられないのではないでしょうか。
私的には、借地料が幾らなのかが非常に気になります。

[34: 匿名さん]

いくら定借といえ、この価格ですから、仕様や間取りはかなり落ちますよ。
期待していると、アイランド検討者が価格発表時にがっかりしたのと同じことに。
他の港南物件とは、購入層も異なるでしょうね。
しかし、居住用には×ですが、賃貸用にはほんとに◎。
ただし、賃貸が多くなると管理もそれなりに悪くなるだろうね。

[35: 匿名さん]

仕様にもよりますが、一般的に言われる 分譲に比べ定借の2割安よりも、もっと安い3-4割安になりそうなので、お得物件であることは間違い無いでしょう。

[36: 匿名さん]

>>33
借地料は結構高そうだね。
資料によると都が求めている借地料は１、０６１円／㎡以上。
住友案は、年間１億６、０４６万円を借地料として都に収めるとなっている。
延べ床面積は、９６、６００㎡だから単純に計算すると１、６６０円／㎡。
８０㎡の部屋で年間１２万円が借地料となる。
一月あたり約１万円。
借地期限の７０年間すんでも８４０万円！
うーん安い、すごく魅力的ですね。
８０㎡の部屋を３０万円／月以上で貸し出せば１０年ちょいで元が取れてしまう。
後は何もしなくても年間３００万円以上の利益が転がり込む。
倍率高くなりそうですね。

[37: 匿名さん]

>>36
延床で割っちゃダメ。たぶん廊下とかも入ってるかも。
1億6,046万円を829戸で割ると、193,558円/年。
これが平均面積のお家が負担する分ね。大きい部屋はこれよりちょい高、小さい部屋はちょい安。
だいたい2万円/月くらいに思っておいた方が良い感じでは？
30年ローンに換算すると、ざっくり500万円分かなー。

[38: 匿名さん]

80平米≒25坪と考えると、30年かけて20万/坪分の差額を埋め戻す勘定だね。
買値（140万/坪）＋借地代（20万/坪<30年分割戻し>）＝160万/坪。
で、定借が続く限りは、借地代はずっと払う、と。

判断難しいね。

[39: ど素人]

賃借料って、ずーっと、変わらないんですか？

[40: 匿名さん]

都の契約資料を見ると更地返却となっているから、４３階建ての解体、整地費用が込みと考えればお得というか安すぎるぐらいでは？
４３階の解体なんて世界貿易センタービルを除いて今まで例がないでしょう。

借地料は地価変動みたいなことが書いてあったような。
すみません、正確には判りません。

借地料が年間２０万円前後であれば、固定資産税とほぼ同じ。
やはり安いです。食指が動きます。

[41: ど素人]

解体、整地費用が込みなんですか。
それは、それは。

ま、７０年後のことを考えても、しょうがないですが。