レシオン武蔵小杉

[レシオン]

レシオン武蔵小杉に関する情報交換を行いましょう。
この物件は買いなのでしょうか。

[51: 匿名さん]

>46 いい部屋は、住人の方が購入されてるのでは？

それはないみたいですよ。
電話が来たときに聞いたら、
別に社宅だっただけで、土地の権利持ってるわけじゃないと。
部屋は公平に分譲するとは言ってました。

と、いいつつまだ説明会いってませんが。
行ったかた、どうでした？

[52: 匿名さん]

今は既に二期らしく、一期で30室完売との事。
ちなみに二期は１０戸販売。

一期＝商事購入組と見た。

[53: 匿名さん]

> 一期＝商事購入組と見た。

そんな感じしますね。もともとのコミュニティもあるでしょうから、今後の付き合い方もどうかって感じ。
また、日当たりや眺望のよいところはほとんど売れてしまっていたら興ざめですね。

プロジェクト説明会に行く予定ですが、最上階角部屋希望でしたから冷やかしで終わるかな。高いし。

[54: 匿名さん]

HPの物件概要には、１期２０戸と記載されていますが、
それが完売とのことなのですか？
そうだったら、全然公明正大な販売ではないですね★

[55: 匿名さん]

1期は商事の人達ですね。きっと割安に買ってるんだろうな。
購入希望者募って、部屋数は確保しとくから、割高一般販売の残りを抽選でみたく
考えてくれないのかな？説明会に行く気もなくなる。
こんな状態では完売しないんじゃない？と我が家は噂してます。

[56: 匿名さん]

リクコスが中古にかかわらずもこれだけ高値で売るのは
多分買い取った価格も高かったのだと思う。
自社の社員にならともかくも商事の社員に安く売る必然性
なんて何もないんじゃないかな。
先に部屋を選ばせる特点くらいはあるかもしれないけど。

不動産会社の社員は自社のものを3％引きで買えるって
聞いたことがある、会社が提携していると0.5％くらい
ひいてもらえるから割引があったとしてもせいぜいそんなものでは？
わが社も、リクコスのものなら0.5％引いてもらえるよ

[57: 匿名さん]

わが社も
大抵の不動産会社(三井、三菱、住友、野村)あたりなら0.5%引きです。
5000万で25万引きの感じ。
ちなみに、藤和、リクコス、総合地所、クレストあたりだとそれが1%引きになります。

ただ、ここは商事の社宅だったから、商事社員はかなり安く購入したんだろうね。
そのしわ寄せが、他の一般庶民の低層階の家の価格にオンされてるんじゃないの?
いずれにしても、
×築10年の中古で
×駅から遠くて
×設備・仕様が古くて
×床スラブが150で
×商事社員以外は割高
なーんてところは買わないね。わざわざ。

40歳で年収1,500万超が標準の、高学歴な三菱商事の
エリートサラリーマン家庭のみなさまに、低層階含めて
ご購入いただきたいですね。

[58: 匿名さん]

3/19と3/21の説明会は一杯で4/2はどうかと電話がかかってきました。
遅刻厳禁、ドタキャン禁止などいろいろ言われてなんか自信満々な感じがした…
こんな高慢ちきな販売者だと購入契約を結んでからも苦労しそう。
あり得ない…

[59: 匿名さん]

１８日に説明会に行ってきます。
ちょっと、担当方々の応対にはマイナス印象はありますが・・・（苦笑）
このマンションの近くに住んでいて、毎日見ていますが
高級感やマンションの存在感はすごいですよ。
法政グラウンドの土ぼこりもすごいですが・・・・。

どなたか教えてほしいのですが、築11年のマンションでこの金額で
住宅ローンがちゃんとつくのでしょうか？？？
参考ですが、近くのプラウドは５Ｆ南西角部屋92㎡で6900万円位でした。
レシオンは、この相場の何割相当で試算しているのでしょうね。
説明会行ったら報告します。

[60: 匿名さん]

説明会に行ってきました。実際にあった担当者はしっかりした方で
説明もわかりやすくリニュアルマンションの考えもよくわかりました。

配棟などほんとにゆったりとして回りのマンションがとてもせせこましく
見えますね。100㎡弱の広さも魅力ですしただ小さい子がいるので駅までの
距離で躊躇しています。築8年で中古相場よりは高いかなと思いましたが
あの敷地環境だと仕方がないんでしょうね。

＞59さん
係りの方のお話ではローンは普通の新築マンションと同じ条件でどの銀行でも
融資してもらえるとおっしゃっていました。優遇金利も受けられるそうです。
（提携銀行の場合のようですが）
フラットの場合は三菱東京銀行になるようです。

[61: 匿名さん]

150mmはちょっとなー。
床暖も無いのかー。
これで売れ残りが出たら下げるのかなー。

[62: 匿名さん]

そんなに高級感あるかな?
一昔前の団地っぽいが。
1F駐車場が抜けているのも構造的に不安だな。

[63: 匿名さん]

＞59さん
説明会どうでした？

[64: 匿名さん]

＜45とか＜57の人って商事に何か特別な感情（ひがみ）でもあるのかね？発言にとげがありみっとも
ないと思う。ところで、冷静に計算すれば100平米で7000千万（それも北側）するガーデンコートよ
りも買得と思うが、どのような住民層になるのか読めず、その方が不安で手が出ない。

[65: 匿名さん]

>64

リクコスの企業体質を考えると、そこと組む三菱なんて。。。

>冷静に計算すれば100平米で7000千万（それも北側）するガーデンコートよ
>りも買得と思うが
なぜ?　意味不明。10年中古と新築を広さだけで比べてどうするの???

[66: 匿名さん]

説明会の日程がハガキできました。
（知らない方へ説明：説明会の案内に入っていた
ハガキに第2希望までチェックをして返送）
しかし、我々が希望した日程とは全然違って、
よりによって子供の行事が入っている日で行けません。

とっても人気があるからと、ワザと客減らしてませんか？
電話する気もなくなってしまった。

[67: 匿名さん]

58です。
昨日説明会に行ってきました。

説明会自体は内容がとても良かったが、大人数でいっせいにモデルルームを見るのでなんだかな。
通常仕様だと洗濯機の扉とか台所もけっこう安っぽかったです。

日当たりよさそうな場所は既にかなり押さえられているし、余りものあてがわれる感じ。

いい物件とは思うけど、決め手にかけてしまった。

買う方は頑張って。

[68: 匿名さん]

私も説明会行きました。

４７００万〜５３００万台と広告されていた割には
５４００千万超える（６０００万近く）のが多数あって思ったよりも値段が高かったです。
というか、標準がフローリング、洋室の住宅、取っ手の交換だけで
「へ・・・？これだけ？」っていう衝撃が大きかったです。
床暖房や古い設備のキッチン、お風呂等を変えたり洋室の絨毯をフローリングにすると
数百万かかりますね。

担当の方は熱心でとても良い方で聞いた事に真摯に答えてくださったし
67さんと一緒でいい物件とは思うけど、
地区１０年でこの仕様と値段はちょっと・・という気がした説明会でした。

[69: 匿名]

レシオンの目の前に住んでいます。
周辺環境がよく、この辺りで家を買いたいと思っています。
レシオンは全室南向き、日当たりもいいし、いつも良いなーと眺めているところに売りに出はじめたので、早速見てきました。
中は思っていたよりもきれいで、広さも十分。
だけどやっぱり2重床になっていないところなど、気になりました。
でも床暖房はオプションでつけられるそうですよ。
正直中古築10年なので、値段も5,500万円前後で高いなーと思ってます。
唯一、プラウドや小杉タワーと比べて月々の管理費が安く、駐車場代も入れて月35,000円くらいの見込みなのは長期的に見るとお得なのかも。
プラウドやタワーは50,000円超でした。

[70: 匿名さん]

気になるのはアフターサービス面。
リクコス側がリノベーションとして替えるクロスや取手についてはアフターサービスが
あるけど、基本的に取り替えをしないキッチンや風呂の換気扇やその他の電気、水道機器は、入居後すぐ壊れても保障はされないそうです。
気になるなら購入者が事前に有償で替えるしかない。要はリフォームは購入者がしろって
こと？
　それと、築１０年だとアスベストとか使ってるんじゃないか？使ってるとしたら、それも購入者が取り替えろってことか？

[71: 匿名さん]

>70

1988年（昭和63年）アスベスト規制が始まる
1993年（平成5年）アスベスト輸入禁止
1995年（平成7年）アスベストの製造、輸入、供給、使用がすべて禁止

アスベストは当然使ってないと思いますけど・・・
出来れば、直接聞いて確認してもらえませんでしょうか？

[72: 匿名ちゃん]

壁がとにかく薄いのと法政の砂嵐がすごいと聞いてます。
さてさて、全部売れるのかしらん・・・

[73: 匿名さん]

この掲示板では評判悪いんですが
人気のようで当初より値上がりしましたね。

壁薄いんですか・・・。知らなかった。
広さやトランクルームとかは魅力的ですね。

価格見直しで下がったら良かったのに。
新築買える値段だと思うと悩みますね。

購入された方どうでした？

[74: 匿名さん]

購入してるのは、元々の社宅住人だけじゃない？

[75: 匿名さん]

何か工事している。

[76: 匿名]

価格の見直しは標準でお風呂のリフォームが追加されたからだそうです。

[77: 匿名]

＞73さん

新築で変える値段？
あの広さと環境は無理でしょう。
新築ならせいぜい80㎡前後かとおもいます。

[78: 匿名さん]

73です。

お風呂がリフォームされるのは嬉しいです。
最初貰った資料のリフォームのお値段を見ると
相殺して結果的に少しお得感があるような感じになりますね。

＞新築で変える値段？

書き方悪かったですね。すみません。
同じロケーションと広さの物件の新築が買える値段という意味じゃなくて
おっしゃるような８０㎡とか一戸建ての新築という意味です。

最近いろんな物件を見始めましたがそれぞれ心引かれる箇所があって
悩みます・・。

[79: 匿名さん]

すみません73です。
「心引かれる」じゃなくて「心惹かれる」です。
誤字すみません・・・。

[80: 匿名さん]

77です。
73さん、ご気分悪くされてたらごめんなさい。
この広さと立地条件だったら、新築では買えないなと思うと、この値段は妥当かなとも思って、前向きに検討してます。
この前最新の価格表を頂いたら、だいぶ人気のようで、結構部屋が埋まりつつありました。
お風呂のリフォームもオプションだった時と比べてＵｐ分が少ないので、お風呂のリフォームを検討していた人にはお買い得になっているようです。
お風呂は一部でアスベストに引っかかっていたようで、すべてをリクコスで交換することで、マンションの価値を下げないというのが向こうの説明でした。
これでアスベストの心配がクリアされるとのことです。

[81: 匿名さん]

前向きに検討していたのですが、お風呂が一部アスベストに引っかかっていたということでなんだか心配になってきました。交換すれば大丈夫なのでしょうが、引っかかったのはお風呂だけなのでしょうか・・・他の箇所でも使っているかも知れないですよね。今週末現地に行くので、営業の方に聞いてみようと思います。

[82: 匿名さん]

みんな冷静になって。

どんなに広くても築１０年の中古ですよ。
スラブ厚１５０ですよ。
駅から遠いですよ。
法政グラウンドの砂埃は結構辛いですよ。

３０％は割高。

[83: 匿名]

＞82

あなた誰？

[84: 匿名さん]

>82

だったら買わなければいいだけの事では？
購入を検討している人の書き込みでいいんじゃない？

[85: 匿名]

スラブ厚は180と聞いてます。
LL40のクッション材を使用するそうなので、防音もできるのではないかと思ってます。
このスレッド、購入を検討している人の情報交換にしたいですね。
82さんはだったら新築で駅から近いところを選べばいいわけで。
レシオンは決して駅から遠いとは思いませんが。

[86: 73]

>77さん

＞73さん、ご気分悪くされてたらごめんなさい。
いえいえ、ご丁寧にありがとうございます。
掲示板って人にわかりやすく書くのが礼儀ですので
これから気をつけます。

お風呂交換はアスベスト使用の為だったんですね。
知りませんでした・・。
70さんがおっしゃってることあってましたね。
他のスレも見てますが皆さんすごい博識で驚いています。

しかしスラブ厚は私も説明聞きましたが150ではありませんでした。
何が真実かを自分で確認する事も必要ですね。

[87: 匿名さん]

でも今時１８０なんだ。

[88: 匿名さん]

初めてモデルルームを見たときは、単純に、新築にない重厚さと広さに感動しました。でも、二度目に見たときは思ったほどよくないなぁと少し冷静になり始めました。あれ？と思ったのは、北側洋室のクロゼットのドアのたてつけが悪くて子供が手をはさみそうになったことと、キッチンのタイルの目地が汚れていたこと、洗濯機置き場のドアは不要かなと思うこと等々いろいろあります。リノベーションと銘打つからにはキッチンや洗面所もとりかえてほしい。ただ、１００年コンクリート使用だったり、敷地を贅沢に使っていたり、全戸南向きで日当たりが確保されていたりと、すぐれているところもたくさんあります。マンションを検討し始めてだいぶたっているのでもういい加減決めたいのですが、悩みがつきず決めかねてしまいます。

[89: 匿名さん]

購入前に悩む場合はやめた方がいいと思います。
住んでから後悔につながる場合が多いと思うので…。

[90: 匿名さん]

はじめてこのマンションを見ましたが、ものすごいゆとりで建てられてて、とっても高級感がありますね。
武蔵小杉周辺でいろいろと探してきましたが、この環境はお目にかかれない物件かと思い、かなり惹かれています。
あと学区も有名小学校・中学校らしいですね。

[91: 匿名さん]

マンション購入において、かなり候補として残ってます。が、グランドの砂が気になるんですよね。あと、ベランダの狭さ。グランドの砂、いちばんグランド側の棟だと、洗濯物が砂っぽくなるほどすごいのでしょうか？リビングの窓開け放してたら床が砂っぽくなるとか…。どなたか、ご存知ないですか？

[92: 匿名さん]

気になっていた音の問題ですが、実際にこのマンションに住んでいた元商事勤務の知人に話を聞きました。
「全く問題なし」というのがご本人からの回答でした。
お隣にお子さんが住んでいても、音が聞こえたことはなかったとのこと。
砂埃に関しては、気になるならグラウンド側はやめた方が正解のようです。
実際に砂が気になる方はＡ棟側に住んでいた方が多かったそう。
知人はグランド側に住んでいたようですが、さほど気になるほどでもなかったとのコメントでした。
余談ですが、この社宅は幹部向けに豪華に建設されたもので、そういう意味でも比較的年齢も上の層が使っていたため、子供による部屋の痛みは少ないようです。
実際私も購入を検討している部屋を見ましたが、きれいでした。
ご参考まで。

[93: 匿名さん]

９２さんとは逆に、私の子供の友達がこの社宅に住んでましたが、
かなり音は響くそうでしたよ。
特に上階からのドスンドスンは社宅だから許せた、と言われていました。
一般的に考えれば、スラブ厚２００無いわけであり、あまり遮音性には
期待しないほうが良い感じでした。
勿論、立地や広さは良いわけで、価格と購入される方の価値観次第なんですが。

ただし、後で後悔しないように、上階からの音の聞こえ方は、モデルルームで
確認したほうが良いと思います。それで納得なら買いではないでしょうか。

[94: 匿名さん]

92です。
ちなみに知人が住んでいた部屋も、私が検討している部屋も5階です。
そういう意味では上からの音の心配がまずないのでしょうね。
今は二重床、二重天井に住んでいますが、やはり上からの音は聞こえます。
マンションならある程度は覚悟が必要なのかもしれません。
93さんの言われるように、モデルルームで確認するのがいいですね。
実際に現物で確認できるのは利点です。

[95: 匿名さん]

ご意見ありがとうございます。今日、お天気がよかったのと、風が強かったので、砂埃チェックのつもりで現地に見に行ったら、隣の公園の砂は舞っていたけれど、グランドはそれほどでもないように感じました。ただ、皆さんのお話を聞くと、今度は上階の音が心配になってきました。今日、突然飛び込みで部屋の確認をさせてもらおうと考えたら、なんとリクコスの方いらっしゃいませんでした。ゴールデンウィーク、お休みなんですかね？余裕ですね。

[96: 73]

近くに住んでます。
ここ数日は法政では試合があるようで朝から応援する声が聞こえてきますね。
砂埃ですがウチはグラウンドと反対側にリビングがあるので余り気になりません。
ただ乾燥して風が強い春一番の時期とかは前を歩く時少し砂埃があるような気がします。

音の件ですが大人が走るのと子どもが走るのとの実験はさせてもらえますよ。
大人の歩く＆走る音はそうでもありませんが子どもが走る音はやはり聞こえます。
どこもそうですが音の問題は上に住む人次第なのかもしれませんね。
何部屋か気になる部屋を見に行きましたがきれいに使われていた部屋と
ここの壁は書き放題だったの？という位ひどい落書きの後がある部屋とかがありましたので
（障子もバリバリ破れてました部屋もあり）
きっとそこら辺が92さんと93さんの知人の感想の違いだと思います。

92さん、5階いいですね。
Ｂ棟の５階を見学しましたが隣との建物の距離もあるので
Ｃ棟は４階なので目線は誰とも合わないしサンサンと太陽があたり気持ち良かったです。

95さん、４〜６日まではお休みだとHPに書いてありましたよ。
実は私も確認したい事があって気がついたのですが・・^^;

[97: 匿名さん]

Ｂ棟５Ｆを購入する予定です。昔住んでいたマンションで、上の階の音でくるしんだので、無難な最上階にきめました。気持ち的にほっとしています。ちなみに、音の実験をしてもらいましたが、よっぽどドズドズ歩いたり、はねたりすると響きますが、小走りや多少のジャンプは問題ないと思いました。それでも最上階に決めたのは、やっぱり、上の階にどういう人が住むのか分からないという不安からです。最上階は値段が跳ね上がるので、決心がいりました。

[98: 匿名さん]

この物件はリセールバリューってどうなのでしょうか？
売り出すときは、自分が住んだ年月にいきなり１０年以上の年がプラス
されてしまう訳ですよね。仮に１０年後に売り出したら築２０年超！
中古を探すときは普通の人は「築○○年以内」と条件をつけますが、
この物件はいきなり選択の対象外になってしまう感じがあります。
いくら高くても、ここは素直に野村や三井の新築を買ったほうが、
安心の将来が約束されている気がします。ここを選択する人は、
人生かなりの賭けをしている気がしてなりません。

[99: 匿名さん]

98さんの言うように、短期間で他人に貸し出したり、投機的な事を想定されている方は
購入時点で築+10年というのはビハインドかもしれません。

しかし、長期的に居住することを目的としている人にとって、資産価値という点では
この物件は得だと思います。というのも、この物件は、

①購入時点での価格が新築と比較して約２割程相場よりも安い（イニシャルコストが低い）
②容積率が190%であるため、一戸毎の土地占有率も多物件よりも高い（通常は200%以上です）
③この物件を設計した三菱地所設計は構造設計の分野ではNo.1であり、実際に竣工図面で構造を
　確認しましたが、巷で新築で販売されている物件よりも緻密で安全設計がされていた
　（プロに見て貰いました）
④通常築10年で行う修繕を今回のリノベーションで行っており、長期的な修繕費用という
　観点ではランニングコストが安い
⑤無駄な共用施設が少なく、維持管理費が低く抑えられている

どんな立派な新築マンションを購入しても、その時点で購入価格の１〜２割が下がるのが普通です。
５〜１０年以内に他人に貸し出したり、売却を考えている人を除いて、長期的な居住を考えている
人にとってはこの物件は非常にリーズナブルで合理的な選択肢の一つだと思います。

[100: 匿名]

>97さん

92です。
うちもB棟の5階に決めました。
上の階は値段が上がりますが、眺望と音の安心料だと思って、決断しました。
いいコミュニティーができるといいですね。
ちなみにB棟の人気がかなりあるようで、ほとんどの部屋がもう既に埋まっていました。

>98さん

私は逆に既に築10年なのでこの値段だと思っています。
野村や三井の新築と同じ値段ですが、広さが違う、敷地のゆとり感が違うという点で10年経った分だけ下がって同じくらいの値段なのではないでしょうか。
新築だったらきっと手が出ない物件だと思います。
もちろん単なる中古ではなく、リノベーションで手を加えている分は高くなっているのでしょうが、95㎡＋11㎡のトランクルームなどがついてくることや、100％平置き駐車場など、他の新築にはないプラスの面もあるので、資産価値が築年数だけで落ちると思ってないです（がこればかりは実際どうなるかは賭けですが）。
ただ、これは個人の価値観の問題ですので、10年後に築20年になって価値ががた落ちするという不安がぬぐいきれなかったら、新築の方が満足がいくでしょうね。
納得の物件が見つかるといいですね。