新百合ヶ丘レガートプレイスはどうですか

[匿名]

売主；積水ハウス、昭和地所、東急不動産
設計、監理；坂倉建築研究所
平成１８年３月竣工予定
新百合ヶ丘駅徒歩４分、総戸数３５７戸
旧あさひ銀行グランド跡地
この物件を皆さんはどう思いますか？

[81: 匿名さん]

78です。
「20倍」なんて言われたらそこで一気にひいてしまうかも。
1期目の販売戸数、再度確認してみようと思います。
気分的に１期が外れても２期目がある！と思えるのと
２期目しかないってのとは大分違いますよね・・・。
高倍率はやっぱり中層階なんでしょうね。

[82: 匿名さん]

７７です。
下階の中に、「ここは何倍くらい」と聞いたら、「どうしてもここが欲しいお客様はまだ付いていません。」といっていた部屋もありました。（いまはどうなってるか判りませんが）
１期売り出しの全部が高倍率ってことはなく、１期で希望が重なり抽選漏れしたお客さんに提供する、”滑り止め住居”も１期の中にあるはずです。
たとえば、８１平米台の中層階と８６平米台の下階は同じくらいの値段ですから、少し広くなるので１Fでもいい、と言ってくれるお客さんがいれば１Fに回ってもらうという事を考えていると思います。

[83: 匿名さん]

MR行きました。
思っていたほど、倍率はついていませんでしたよ。

あまり焦らない方がいいなって思いました。

[84: 匿名さん]

レガートプレイス近くのパークハウス１〜３番街＆ヒルズテラスが、
中古物件として大量に出始めましたね。
中には、レガートプレイスに住み替える方もいるのでしょう。
ただ、提示価格がレガートプレイスよりも少し低い程度なので、
仲介料等を考えると、結構強気な価格に感じます。
それでも、レガートプレイスの抽選の行方次第では
買う方がいるのでしょうね。

[85: 匿名さん]

確かに煽られてる人（煽ってる人も）が何人かいる気がしますね…。

[86: 匿名さん]

７７です。ここ３年くらいに分譲された新百合、百合ヶ丘近辺の分譲時価格はだいたい知ってます。
完成から２年３ヶ月〜３年４ヶ月経過で売りに出た中古の価格ですが、９月の４例（新百合３、百合１）で新築時の９３％〜７８％です。うち１例は１０月になって３００万価格を下げてます。さらに１件は消えたので売れたのかな？
当然、売れた価格ではなく売りに出た時の価格です。
新百合の３例は徒歩１０分以内ですが比較的歩く物件です。販売は万福寺再開発もレガートも形が見えてない状況で当時は物件数も少なめだったため、とてつもない強気の価格でした。
８４さんの言うとおり、仲介手数料入れたら今の新築価格のレベルです。あと１０％〜１５％くらい安くしないと不釣合いな中古価格ですね。

[87: 匿名さん]

検討している皆さんは、新聞デリバリーがメールボックスまで、ということは気にならないのでしょうか？S棟を考えていたのですが、セキュリティ重視のため、戸別配達は出来ないと言うことで、新聞を取りに中庭を越えて１００メートル近く歩くことを考えたら、一気に気持ちがさめてしまいました。

[88: 匿名さん]

SとＧの間にあるタワー駐車場、騒音ってどんなもんでしょう。
ちょっと気になります。

[89: 匿名さん]

→８７さん
ひと月ほど前に、東急コミュニティーによる
共用施設・ソフトサービスについての説明会がありました。
そのときには、「新聞の戸別配達については検討中」と言っていたのですが。
いつのまにか、戸別配達しないことに決まったのですね。

[90: 匿名さん]

→８９さん
昨日行って聞いてきましたがまだ決まっていないそうです。

[91: 匿名さん]

一番広い部屋の最上階希望していました。　地元が東京なので
友人に言うと８５００万と言う値段には皆びっくりします。地元の人は
新百合の良さを知り尽くしているので　高く感じないのでしょうね。
営業マンも完売間違いないという態度で　リバブルの人間もこんな物件だけ
なら楽でいいのにと言っていました。地元戸建の買い替えの人が
多そうです。昔は億以上の戸建結構あったんでしょうね。

[92: 匿名さん]

バブル期は非常に高かったですからねぇ
パークハウスとかのマンションも部屋によっては一億円超えてましたから

[93: 匿名さん]

販売スケジュールって急過ぎないでしょうか？
さくら事務所の方もこう言っています。

http://www.sakurajimusyo.com/katome24.html

皆さんどうお思われます？

[94: 検討者A]

新聞戸別配達については、まあ100歩ゆずって後で住民相談できるので
いいとしても、自転車とごみ置き場が地下というような生活よりも見栄え
を重視した作りに疑問を感じ始めてきました。あまり自転車を使うような庶
民はいないのでしょうが。。。
あと対処はしているのですが、自主的に行った土壌検査で異物が基準値
を超えて検出されたそうです。空き地として放置されていた間に産廃業者
等に捨てられた可能性はないのでしょうか。該当箇所は掘削するので問
題ないということでしたが、全面的に再調査するなどの誠意が欲しいところ
です。本気で買う決心がついたら、この問題については詳細を聞いてみる
つもりですが。

[95: 匿名さん]

８７です。新聞戸別配達については、電話で問い合わせたときは、後で住民により管理組合が出来てから相談し、場合によっては戸別配達もあり得るという返事でした。しかし現地営業担当の方は、セキュリティ重視のため、それはないと断言されました。１０月１８日、担当営業の方から自宅に電話があった時、要望書は出したが、新聞戸別配達ができないのであるなら、やはり今回は見送る旨、伝えました。それ以降、一切連絡はありません。ちなみに、プラウドの営業に問い合わせましたら、プラウド・シリーズでは、管理組合の決定により、戸別配達になったマンションは、これまで一軒もないそうです。ただし、管理人が２４時間常駐で出入りの人をチェックできるタワー・マンションは例外と言う話でした。

[96: 匿名さん]

棟内の住民が新聞販売店から賃金をいただいて
戸別配達しているマンションもあるそうです。

[97: 匿名さん]

新聞が戸別配達できないという理由で断念する人もいるんですね。
共同住宅であるマンションでは他にもいろいろと制約事項ありますから
そういう方は戸建の方が良いでしょうね。

[98: 匿名さん]

７７です。
＞９３
さくら事務所の宣伝したいのかな〜。①売り急ぎに関しては、同じ時期入居の大規模物件の相模原メガスタが12月上旬販売でレガートと１ヶ月しか変わらない。メガスタは２４０戸とレガートの２／３規模。戸数を考えたらメガスタのほうが売り出しは早い。
②契約に関しては、プラウド新百合が手付金は抽選の翌日から３日以内に振込み、契約は抽選当日・翌日は仮契約になってるが、本契約は４日後だから考えてる余裕はいずれにしてもない。
③大規模物件は１年半くらい前から売り出すので管理規約、修繕計画の正式版がないのが普通。１年半前に決まってる物件があるなら、さくら事務所さんに教えて欲しいね。
３５０戸もある大規模マンションで完成前数ヶ月前から売り出し、抽選から契約まで間が２週間以上あって、販売時に管理規約・修繕計画が全て決まっている売主はあるのかな？
だいたい、こういう売主は悪いと書いてあるけど、相反する良い売主の例は書いてない、というより存在しないでしょ？
どこか敵を作ってそれに対抗する手段とかいって宣伝しているだけにしか見えない。

[99: 匿名さん]

９４さん
土壌検査の異物は気になりますね。売主がきちんと答えてくれないと買いたくないですよね。
グラウンドを造成したときに業者が埋めた可能性はありますね。
情報の出所は何処でしょうか？私も直接聞いてみたいです。

[100: 匿名さん]

さくら事務所がいつも正しいという知識のない人多いから困る。
代表のNさん　どこにいてどんな人かわからないのでしょう。
８５００万の部屋は南になんか出来ると嫌なのでやめます。
小田急線混むからねえ。新宿からは急行乗らないと悲惨だし。

[101: 匿名さん]

新聞が戸別配達はセキュリティの関係で、警備員が行うことになったと先週
ききましたが．．．
本当のところはいかがなんでしょうかねえ

[102: 匿名さん]

７７です。
＞１００
別にさくら事務所が正しくないとは言ってないよ。批判するなら良い例も示してくださいといってるのです。そうでないとフェアではない。
１００さんに質問。新宿発着で混まない、急行に乗らなくても悲惨じゃない路線はあるんですか？そこは小田急より人気があるわけですよね？
１００さんのすばらしい知識で言うと何線？埼京線かな？

[103: 匿名さん]

通勤の行き帰り、レガートの建築予定地の横を歩いていますが
今朝、モデルルームの駐車場に、
建築予定の看板が掲げてありました。
要するに、レガートの前にマンションが建ちます。
高さは１５ｍ弱、５階建てです。
長さは良く覚えていませんが、
レガートモデルルームの駐車場ぐらいの長さだったと思います。
戸数は27戸で、
竣工は18年1月末でした。
建築会社は石黒設計（石黒建設かも）とありました。

ワンルームマンションですかねー。

[104: 匿名さん]

キッチンはシステムキッチンというわけではないんですよね。
オーブンはオプションになるようですが、
あれってキッチンに組み込むのと、別に買うのとどっちが
いいもんなんでしょう。オーブンが壊れた時を思えば
組み込まれてない方がいいのかな。
別のマンション（新百合ではない）のMRとかに行くと
割と普通にオプションでなくオーブンが組み込まれてるので
どうなのかなぁと。
どっちのが使い勝手がいいんでしょうかね。

[105: 匿名さん]

>>102 街の次元は変わるけど　京王の方がはるかにまし。
あくまでの電車の話ね。京王は１本待てば急行でも座れるんだよ。
小田急は帰宅時ホームにも人が並びきれないほど人いるじゃん。
（前小田急で　今京王線を使っている感想）

[106: 匿名さん]

リビングの窓について
結構真剣に検討していたのですが　設計図書を見るまで
横長リビングのタイプはダイニング側は全面窓ではなく途中から（70cm)くらい上
しか窓がないことがわかりやめようと思っております。
（モデルルームの印象があまりにも強く全面かと．．．）
皆さんはそこらへんきちんと見ているんですよね〜
教訓でした．．．

[107: 匿名さん]

>106
P-Mタイプのモデルルームのことですか？
確かにリビングでもベランダ部分以外のところは
全面窓ではないですよね。
基本的にどのお部屋もベランダに接している窓だけが
全面窓ということでしょうか。
すみません・・・とんちんかんなこと言ってます？

[108: 94です]

土壌汚染はフッ素系だとか。重要事項説明とされてますので登録する人は
知ることになると思います。
あと皆さんのおっしゃるとおり隣にマンションができるとか、小田急の不便さな
どマイナス面は確かにありますが、プラス面がこれらに勝るかどうかが購入の
ポイントになると思います。100点満点のマンションってないのでは？ここ1年
以内くらいに購入しようとしている我家にとっては今後の供給状況ともあいま
って迷うところです。細かいことですが、北側のガラスブロック、やはり残念です。

[109: 106です]

107さん
すみません　説明不足でした．．．
P-I　か P-Cを希望しておりますが、S-Fと比較しても出口が一箇所しかなく
風通しが不安です
確かにエアコンの室外機を置く目的で壁があるかとは思いますが、
ここちよさが違うかなあと．．．
S-F, P-Jは完全に手がでないもので．．．

[110: ７７です]

＞１０２、１０５さん
まあ、電車がすいてるという動機で買う人は小田急、東急沿線は買わないでしょうね。横浜線も避けるかな？
同じ線数なら走らせられる電車の本数は決まっているわけで、小田急の説明では走らせられる電車の本数は昭和３８年時点と現在とで、さほど変わらないそうです。車両数を増やしたり、列車制御技術が多少進歩しても限界なので複々線事業を行っているわけですから。
沿線が人気で多くの人が住んでるから混んでいるわけで私はプラスと考えるけどね。それをマイナスと捉える人もいるでしょう。人それぞれ考え方は違うので。
そういえば京王は複々線になってましたね。笹塚までだけど。

[111: ７７です]

＞９４さん
川崎市の都市景観形成地区に指定されているし、都市景観１００選にも選ばれているので、見栄えを重視するのは仕方ないですね。
駅が近いので、駐輪場が地上だと駅前に用事がある住民以外の人が勝手に自転車置いたりしそうです。コナミなんか勝手に置いてる人多いもんね。でも１戸に２台は多いからあまるでしょうね。
マンションのプラス・マイナス面ですが、中古価格という観点で見た私の一例です。
（財）不動産流通近代センターの中古価格査定に基づく引用からだと、駅５分以内と５分を超える物件で7.5P差が出ます。レガートの場合パークハウス街区と比較すると7.5Pプラス。その他管理人２４時間有人管理+2P、付帯施設あり＋2Pなど大規模ならではのプラスがあります。逆にマイナス点は騒音でしょうか。条件により−5P〜−15Pですが小田急ベタ付けでないので−5Pですかね。
この査定表で簡易的に採点したところ、１年落ち中古の条件（標準条件は10年）でレガートが142P。駅の反対にある完成物件Aが132.5Pになりました。駅近＋大規模なのが大きいですね。ただし、「周辺環境」「眺望景観」「売主、建設会社の信頼性」などは人により意見が分かれるところです。あと、査定に駅のイメージとか遊歩道一本で行けるとかその他プラス要因があると思いますが、それは数値に入ってません。もちろん、完成物件Aも高得点です。

[112: ９４です]

＞７７さん
定量的な判断材料をいただきありがとうございます。マンション価値を
決める基準がわかり、非常に参考になりました。これらに加えて、中古
市場の需給状況とか流行にも左右されるんでしょうね。
個人的なんですが、プラス/マイナス面にはこれらの価値だけではなく、
子育てに適した環境か（川崎市の子育て広場が近所だったり学校環境
もいいので満足してますが、最近できた小学校なのにあえて送電線の
下に作られてるとか気になる点もあります。）、街づくりに積極的な市民
が多いかとか（サークルなどの市民活動とかも）も含まれます。麻生区
はこれらの条件をほぼ満たすところですので、いいとは思ってるんですが。
地元の人の見解はまた違うのでしょうね。

[113: ７７です]

１１１の補足
G棟の１Fを基準にして算出してます。
階数が違うと3Fを基準として±0、１Fが-5P、10Fで＋3.5Pですが簡易見積もりなので低層〜高層の区別はありません。
ちなみに20Fで＋8.5P、30F以上は+13.5Pとなります。
また、P棟だと当然点数が上がります。騒音は減点無で+5P、上階に行くと眺望でもプラス点が多少取れます。

[114: 匿名さん]

立地は最高だけど、価格が高すぎ。
普通のサラリーマンじゃ相当きついね。因みに９０平米以上の部屋の話ですが。
私には無理だ。さようなら。
買える人が羨ましいです。

[115: 匿名さん]

>114
ですよねぇ。　将来が見えない中、無理に高額なローンを抱えるのに不安があります。
駅内の階段で宣伝している「はるひ野」のマンションは、同規模で駅に近いので、
多摩線で６分位の差でしょうか。だいぶん安くなるんですよね。
もちろん造りの違いがあるんでしょうけど、価格で悩んでいます。

[116: 匿名さん]

今日、MRに行ってきました。いただいたちらしに、土壌汚染について次のような説明があります。

「本マンションプロジェクトの開発におきまして、法令上の義務はございませんがお客様によりご安心いただくために、事業主が自主的に建設敷地内の土壌調査を行いました。その結果、微量ではありますが敷地内で基準値を上回る物質が一部ではありますが確認されたため、川崎市環境局と協議し、条例に沿って手続きを進め、基準値を上回る土壌につきましては、全て敷地外へ搬出除去し適正に処分する工事を進めております。」

ところで送電線は確かにありましたが、変電所はどこにあるのですか？分かりませんでした。ご存知の方、教えてください。

[117: 匿名さん]

素人っぽい質問ですみません。
ＭＲでセレクトプラン集というのをいただきましたが（間取り図集）、
これは設計図書とは違いますよね？
設計図書もいただけたのでしょうか。
また、間取り図にある記号の凡例ってどこに記載されているのでしょう。

[118: 匿名さん]

MRの広い部屋全部洋室にできるけど　一番高い部屋の間取りは全部
洋室のプラン（４LDK)がない。８５００万出すんだから融通利かしてほしいが
他にも買い手がいるので　交渉に応じてくれない。川崎で８５と言ったら
友人は皆「戸建？」と返答された。新百合恐るべし。

[119: 116さんへ]

変電所は昭和音大建設予定地内の駅より端っこにあります。コナミ
スポーツクラブと道路隔てた反対側です。住所は上麻生1丁目15番地。

[120: 119さんへ]

変電所の位置、どうもありがとうございました。
レガートは高すぎるので、多分パスです。万福寺開発区域の方にも関心を持っています。向こうはまだ造成中ですが、やはり送電線がたくさんありますね。地下にしてくれるといいのですが、どうなるのでしょう。

[121: ７７です]

＞１１６
土壌汚染は、基準値の１．１〜３．８倍。問題になってる三菱さんは６５倍だから数値を見れば小さいし人体に影響は無いでしょうが、過剰反応する人もいるでしょう。プールのあった位置周辺であることと、何らかの関係があるのでしょうか？
＞１１７
設計図書はくれません。気が利いてればコピーさせてくれるけど。構造図と意匠図が置いてあったな。柱状図だけ見たけど地盤は強そう。一部グランド造成時に土をかなり盛ったところがあるようですが、支持層が１０ｍ未満とかなり浅いです。
＞１２０
電磁波そのものは地中に埋めてもさほど変わらないはずです。
電界については電線と地表面間で発生するので地下にすれば影響は小さいかもしれませんが、磁界は電線の周りに渦巻くように発生し、地中で減衰するとも思えないので、あまり減るとは思えません。
電磁波についてはナーバスになりすぎでは？と思いますけど。
電磁波は２〜４ｍGを超えると人体に影響があると言われてますが、家の中にある電気製品なんか　ン十ｍGの電磁波を発生するもの多いですから。
ベットの真下にコードを這わせていて、そこから就寝中電磁波をガンガン浴びてた、なんてほうがはるかに危険だと思うけどね。あと磁界は磁力の向きがあるので同じ方向から磁力を受けないように、ベットの向きを変えたりするのが有効と聞いたことがあるな。

[122: 13日からですね]

小さな子供がいて思い切り遊ばせたいのでP側１Fも考えているのですが、
日当たり、テラスの簡易的なアルミ柵、ほとんどは北側ガラスブロック等で
悩んでます。どなたか下記の点についてコメントいただければと思います。

１）防犯センサー、カメラ等あっても、顔隠してガラスを破ることは容易にでき
そうですが、本物件のような構造での実際の被害状況はどうなんでしょう。
２）ガラスブロックに小さな窓の場合、特に１Fではカビの発生が気になります
が、最近の気密性の高い構造でのカビ発生状況はどうなんでしょう。
３）一部物件のテラスのアルミ柵が非常に簡易的なもの（Eタイプ？だったと思
います）になっているのは、採光性を高めるためなのでしょうか。それとも経
費削減のため？
４）あと話はずれるのですが、管理役員選出は抽選？それとも個人の経歴等
から適当な方が選ばれるのでしょうか。

[123: 匿名さん]

一度ご担当者に伺ってみてはいかがでしょうか？
特に４）なんかは、すぐに解決すると思います。

”思い切り”遊ばせたいから１Ｆ、というのは
「集合住宅に住む」という観点から見ますと、理解しかねます。

[124: 匿名さん]

１階であれば階下に足音等が響かないとか
ベランダからの転落の心配もないとか　でしょ。

何かココのスレって全般的に小うるさい意見が多いなぁ。

日昼の新百合の街って若者いない、コナミも健康センター化してるしさ。
小金持ちの年寄りが多そうだし、住人気質なのかな。
レガートの申込者って年齢層が高そうなのが気になる。
世代によって生活パターンって異なるからね。

[125: そうですね]

”思いっきり”という表現がまずかったかもしれません。123さんが書かれた
とおり、中層階と比べて階下への迷惑がないので１Fをという謙虚な考えの
つもりなのですが。
本物件では年齢層の違いによってトラブルが発生する可能性が高いと考え
た方がいいのでしょうか。MRには子連れも多いので、子供の声が気になる
方にはつらいかも知れないなとは思います。

[126: 匿名さん]

そんなに気にされなくてもいいんじゃないですか。
年齢層の違いで生活パターンが異なるのは事実ですけど
集合住宅に住む以上、何もかもが自分の思い通りというわけに
いかないことは分ってますし。
高齢者ばかりのマンションってのもちょっと躊躇しますよね。

小さいお子さんがいるということで低階層を希望される方って
結構いるみたいですよ。
ここの掲示板の「マンションの２階ってどうですか？」（確かこんなスレタイ）
のスレが、ある程度参考になるかと思います。

[127: 匿名さん]

今日登録日初日でした。
自分も登録しましたが、朝はすごい数の人でしたね。
やはり、多少年配の方が多いような気がしました。
登録状況をみても、Ｐ−Ｍタイプが全て登録されていました。
あとは、Ｇ−Ｄタイプですかね。
やはり、モデルルームと似た間取りで、低価格だからですかね。
あとは、以外にサニーレジデンスの登録が未だだったですね。
自分の登録したところもとりあえずは、まだ階数によっては空きが
ありました。
登録が重複しないで欲しいという思いと
人気があって欲しいという思いが湧くのは人間心理でしょうか！？
11/20には抽選。
果たして第一期即日完売となるでしょうか！？
これまた、申込者としては、是非そうあって欲しいですね。

[128: 匿名さん]

私は本日登録してきました。
MRはだいぶ空いてました ^ ^ （午前中だからだったかもしれませんね．．．）
壁一面に赤いバラと黄色いバラ（2個か3個：住宅宅地債権積立者の倍率優遇10倍)
がありました。
約8割くらいは埋まってたようでした。
ガーデンサイドはほぼ全部、サニーサイドは半分くらいかな（こちらの
サイドに新たにマンションが立つことが決定した影響ですかね）、
パークサイドは一部タイプ（空きが目立ったのがP-Cタイプ）を除きほぼ
埋まってました。
私の場所は4倍だそうです。
127さん同様、購入するからには人気があってほしいですね。
抽選に関してはあとはあたるのを祈るばかりです。

[129: 匿名さん]

抽選で当たった人が辞退すると、１番に登録した人が繰り上げ当選になるという事を今日知りました。
もう手遅れなので最終日の午前中に登録することにしますよ。

[130: 匿名さん]

皆様お疲れ様です。
私は2期販売希望なのでしばらく様子見です。
それにしても本当にすごい人気なのですね。
見事当選されるようお祈りしてます。