「目白プレイス」ってどうですか

[匿名さん]

先週、チラシが入っていました。
目白といっても住所は豊島区高田だし、準工業地域のようですが、環境も含めていかがでしょうか。
特に住友の目白ガーデンヒルズと比較してどうでしょう？


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[61: 匿名さん]

最近、目白に引っ越してきた者です。
住んでいるのは山手線外側の住宅街（豊島区）です。
高田周辺も含め、目白とひとくくりにされる文京区目白台、
新宿区下落合、豊島区目白１〜５丁目……と、おおむね散策してみてよくわかりました。
嫌味に聞こえるかもしれませんが、目白１〜５丁目（高田も）は、しょせん豊島区です。
目白台、下落合と町の印象がやはり違います。両者に比べて、なんとなく汚ないんですよ。
とくに学習院下一体は、静かといえば静かですが微妙な場所じゃないか、と。
うまくいえませんが、カラスの空中遊泳がとても似合っている場所なんです。
目白に住むなら、無理をしてでも、
目白台あるいは下落合になさったほうがよろしいかと。
あとは、せめて目白３丁目「目白庭園」周辺か４丁目「目白の森」周辺でしょうか。
生活インフラ（ゴミの収集に対する取り組みとか、公共施設の充実度とか）だって、
文京区、新宿区と豊島区じゃ、ずいぶん違いますし。
それを理解してないと、あとで後悔しますよ。

[62: 匿名さん]

土壌汚染のことは説明ありませんでしたか？
土壌汚染があった土地はどんなに改良されたとしても、
中古物件では半値以下でしか売れないそうなので
資産価値の面からしても、値段的に高過ぎですよね。

ちなみに、ガーデンヒルズのMRにも行きましたが
予算7000万でも　南向きの五階以下の３LDK（80平米）が買えますよ。
西向きなら6500万円ぐらいでした。

タワーに魅力を感じていたのですが、
住所も高田だし、地価の面からしても、値段設定が間違っているような気がします。
駅からもとても　遠いみたいだし。

[63: 匿名さん]

プレイスから明治通り挟んだ向かい、都電の駅の近くの　結構ひろい駐車場
大手不動産会社が購入予定で
タワー型マンションを建設すると聞いたのですが、どなたか詳しく知っている人いたら
お願いします。

[64: 匿名さん]

７０００万円出して、向かいの建物を見ながらずっと暮らすんですか？

[65: 匿名さん]

＞62さん
＞土壌汚染があった土地はどんなに改良されたとしても、
＞中古物件では半値以下でしか売れないそうなので

それは興味深い情報です。
ぜひ詳しく教えてください。

[66: 匿名さん]

土壌汚染については、特に説明はありませんでした。
次回は鹿島建設建築担当者による構造説明会です。
土壌汚染については重説まで、こっちから聞かないと何も言わないのでしょう。

[67: 匿名さん]

６５さん、前出ありますよ。
その他にもググれば、色々見つかりますよ。

24: 名前：匿名さん投稿日：2005/04/15(金) 23:22
土壌汚染に対する心理的嫌悪感に関するレポートを見つけました。
http://www.reinet.or.jp/jreidata/topics/topics0302s.htm

[68: 匿名さん]

鹿島建設建築担当よる構造説明会来月中旬以降にありますが、
その時に土壌汚染の説明をしてくれるのでしょうか。
こちらから聞かなければ説明がないというなら、
誠意がないということですよね。きちんと説明してほしいです。
鹿島の姿勢が問われるところです。

[69: 匿名さん]

価格は思っていたより高額でした。
タワー８３.５２平米は７８００万〜、西向き８０．６４㎡は６６００万〜
学習院の杜が眺められる７４.６０平米は低層階でも５９００万〜でした。
レジデンスの方が価格は低めと言ってましたが
南向き８４．１５ ㎡は６５００万〜。高いです!!
天井高はタワーで２.６０mあるので開放感があり、
レジデンスは２.４０mで少々低めという事です。

[70: 匿名さん]

土壌汚染を浄化処理したのは鹿島ではないよん。
土壌調査が明治コンサルタントという会社で、工事自体は同和鉱業という会社。
汚染物質は鉛、砒素、六価クロム、水銀、セレンとそれぞれの化合物です。含有量・溶出量が基準値を上回っていた。
中外製薬の高田研究所は昭和25年からやってるんだから、汚染されてて当然といえば当然でしょう。
ガーデンヒルズも研究所跡地で、汚染ありです。
にしても、両方とも価格が高すぎー。両方とも、いわゆる目白じゃないぜ。ここの掲示板はじめ、関連掲示板もチェックしていない
客がいる限り、バカ高くても売れていくんだろう。
もうひとつ、とっておきの情報があるが、それはまた後日・・・。

[71: 匿名さん]

鹿島じゃなくて、野村あーばんが悪いんでないの？

[72: 匿名さん]

今日、おおまかな値段を聞いたら、最初に聞いていたより200万アップしてた。
人気があるからって事だと思うけど、…まじかよ。って思った。

[73: 匿名さん]

3LDKなら５千万前半で、南向きも６千万きりますよ、って行ってたのになぁ。
土壌汚染があっても、結構安めの価格設定なら迷ってしまったところですが、
今回は、はっきりとパスできる理由ができたので、かえってよかったと思いま
す。

[74: 匿名さん]

わたしもです、わたしも。土地購入価格が抑えられたためもあり、ガーデンヒルズとは目に見える差を
つけますよっていってたのに。あまり大きな差がないじゃんって感じです。
レジデンス南向きって学習院の森が見えないほうですよね。何でそんなに高いのでしょう？

[75: 匿名さん]

しかも、今どき直床。防犯面でも、他のマンション設備よりもかなり落ちるし。
目白（高田だけど）のあの辺りって、そんなに強気な値段設定で売れるところでしょうか？
レジデンスでも、条件のいい間取り・階数は1億近いです。

[76: 匿名さん]

モデルルームは3タイプと聞いていたんだけど、1タイプだけで、参考にならなかった

[77: 匿名さん]

不動産取引価格は所詮相対取引で決まるもの。
おそらくお金を持っている人(或いは調達できる人)が買い、
割高でも完売するのでしょう。
永住を考えていれば、転売価格・賃貸価格を気にする必要はないし。
要はそういう人が買うんですよ。
売り手にしてみれば、多少高めで、倍率は低い方が良い。
倍率を高くして、抽選に洩れた人が出たところで、
売り手には、何らメリットないですから。
本当にほしい人にとっても、倍率は低いほうが良いのは言うまでもない。
高田とは言え、利便性は高く、希少性はあると判断する人も多いと思います。
私もその一人。

[78: 匿名さん]

買わない人は、もう本板から降りてください。
購入を前向きに検討している人たちと意見交換したいものです。

[79: 匿名さん]

私は買う気がないわけではありませんが、土壌汚染等は営業さんは全く
説明してくれなかったので、むしろ有益な情報を頂いていると感謝して
います。

もちろん、中には不要な書き込みもありますけどね。

[80: 匿名さん]

レジデンスの南向きの購入を考えております。
15メートル前に児童館の建物が。。。
低層階の場合、やっぱり目障りでしょうか？

[81: 匿名さん]

そんなに変な煽りはない板だと思いますが

[82: 匿名さん]

倍率は低いほうがいいですね。でも、割高では買いたくないです。
そこらへんが微妙な感じですね。
高田、土壌汚染などを考えて今回は「待ち」のポジションでいくべきか？
つっこんでいくべきか？
うーーーん、ローン組めたらいこうかな、でも限界までは組まないよ　　　　ってな感じで行きます。

[83: 匿名さん]

確かに無理をしてまで買う物件ではありません。増税・社会保険負担増も控えておりますし。
図面集を見ると、共有施設にトランクルームがないようですね。

[84: 匿名さん]

この値段で郊外に少し足をのばせば、かなり広い物件が手に入る。
土壌汚染の心配だってないし、無理してローンを組む必要もないし。
でも、この立地・利便性は捨てがたい。本当に悩みます…。

[85: 匿名さん]

新駅ができ、ガーデンヒルズ・目白プレイスができ、
今後1〜2年で高田の印象は変わるのではないでしょうか？
街の印象って、意外に早く変化するものです。

[86: 匿名さん]

ガーデンプレイスの立地・質(セキュリティーなど)と比べると、目白プレイスのほうが割高だと思います。
こんなことなら、ガーデンプレイスに決めておけばよかったと後悔しています。
とりあえず目白駅前の公団にでも入ろうかと検討中。

[87: 匿名さん]

目白プレイスの最近になっての価格つり上げは、おそらくガーデンヒルズの
予想外の不人気を反映してのことでしょう。
構造やセキュリティ自体はあちらのほうが上ですし、ガーデンヒルズも
今のままでは大量売れ残りは必至ですから（特に北側住戸）、今後の住友の
出方次第で、プレイスの価格設定も変わってくる可能性は否定できないと
思います。

いずれにせよ、両物件ともすぐに飛び付かず、成り行きをしばらく
静観したほうが賢明なのかもしれません。

[88: 匿名さん]

なぁーんて、静観しているうちに、【完売御礼】って出るな。
もちろん、キャンセル物件も　たくさんすでに用意されているが。

[89: 匿名さん]

こうなってくるとガーデンヒルズもいいかなと思えてくるから不思議だ。
設備・住所など全てにおいてまさっている。北側低層でもよければ
ガーヒルでもいいのかな。

[90: 匿名さん]

たしかに、ガーデンヒルズの南棟は順調な売れ行きのようで
特に8千万を切る低層階は人気が集中し、残戸わずかとのことでした。
でも、プレイスは、あの立地からするとやっぱ高過ぎるような・・・。
南側といっても、低層階は隣接する建物の壁しか見えないんじゃない
でしょうかね。特にタワー側の圧迫感はかなりのものがあります。
かといって上層階は億近いし。

[91: 通りすがり]

目白プレイス行って来ました。MRがプレミアタイプにオプションだらけだったので、参考
になりませんでした。スタンダードタイプが後日できるそうですが。

地番が豊島区高田にも関わらず目白を前面に押し出して高級感を出していますが、内容が
伴わない中途半端な印象でした。以下に理由を書きます。

内装の質感が安っぽい。同じ鹿島で売り出しているキャピタルと同様にドアは合板の合わ
せです。24時間換気に窒素酸化物や花粉を除去するフィルターが付いていない。床が二重
ではない。食洗機をはじめとしてやたらとオプション扱いが多い。夜景を楽しめる共有ラ
ウンジが屋上の屋根なしのベンチタイプだった。

タワー棟とレジデンス棟と合わせて325戸もあるのに、夜の有人管理が独りだけ。二つの
棟が完全分離しているために、独りのコンシェルジュが隔日で行ったり来たりする。駐車
スペースをすべて地下にしないで一部地上にしているのは良いけれど、機械式の三段で十
分に美観を損ねます。また地下の方は無線ではなくてカード式、それも地価スペースから
そのまま建物内に上がれないので、入り口から出る時に自分でシャッターを閉める方式で
す。

後は好みの問題かも知れませんが、免震構造ではありません。比較されるガーデンヒルズ
は完全な免震構造ですから、それだけで価値が全然違うと思います。

土壌汚染のことは営業の方が自分から言いました。インターネットで随分と書き込みされ
ているのを気にしている様子でした。

これでそれに見合うだけの価格体系かと思いきや、予想以上の価格設定でしたので一変に
購買意欲が萎えてしまいました。他の物件も色々と見てきましたが、1000万円から1500万
円くらい高めに値付けしている印象です。何が何でも此処に住みたいと決めている方を除
いて、全然魅力に乏しい物件でしたね、私にとっては。

[92: 匿名さん]

物件・立地相応の価格に落ち着くことを切に願います。
モデルルームで書かされるアンケートの値段に関する設問に対して、
予算1000万円高いと書きましょう！

[93: 匿名さん]

物件・立地相応の価格に落ち着くことを切に願います。
モデルルームで書かされるアンケートの値段に関する設問に対して、
予算比1000万円高いと書きましょう！

[94: 匿名さん]

プレイスに期待していたのですが、割高感が否めないため、
ガーデンプレイスの北側住居を検討し始めました。

[95: 匿名さん]

オレはどっちもやめときます。
まだまだ物件はでると思うし。なんか疲れたんで。

[96: 匿名さん]

こないだＭＲに行ったのにまた事前案内のＤＭがきました、、、大丈夫でしょうか
ここの営業は？？
ＭＲに行ったときもかなり勉強不足な様子で、まわりに工場があるか聞いたら
「無いんじゃないですかね」と即答。用途地域も知らないのは問題では？
「ＭＥＪＩＲＯ×ＫＡＪＩＭＡ」というキャッチコピーからして意味不明です。
目白をＰＲするには立地が中途半端ですし、鹿島建設がデベであることによって物件に
対する付加価値があるのでしょうか？
おまけに値段が不相応に高いとくれば検討の余地はなくなります。ちょっと期待していただけに残念です。

[97: 匿名さん]

今日の日経の記事見てみそ。マンションの供給過剰について。

[98: 匿名さん]

コンシュルジュ（朝から夜まで）や２４時間有人管理がなされているのは評価大だと思います。彼らの人件費が住民が払う管理費で一番大きな割合を占めますからね。２棟といっても一棟でみてば１６０戸程度のマンション。これで朝から夜までコンシェルジュがいる物件なんてそうはありませんよ。それが各棟一日交代であれば管理費の上昇も押さえられてるわけですから、なかなか上手いやり方だな、と思います。コンシェルジュは若い女性よりは清潔感のある男性がいいですけど。

[99: 匿名さん]

物件・立地相応の価格に落ち着くことを切に願います。
モデルルームで書かされるアンケートの希望価格に関する設問に対して、
物件価格より1000万円安い金額を書きましょう！！

[100: 匿名さん]

99番の人みたいなのが、この手の書き込みには多いですよね。むなしいな。この物件の事について、もっと深く知りたい・語りたい場としては、こういう人はきっと建設的な会話にはならないので退場してくださいよ。私は現場見学会に参加しましたが、思ったよりも学習院の緑が豊かな場所だな、と思いました。住友の現場も見て見ましたが、別に遜色ない緑量感でした。

[101: 匿名さん]

ついにガーデンヒルズが公に大きく動き出しましたね。
予定価格も、4,900万台〜9,900万台と案内状にはっきり記載されていました。
おそらく、会員優先販売で売れ残った北棟と中途半端に高価格な南棟の中層階が
中心になるのではないかと思います。

自分としては、間取りの広さと価格との兼ね合いでプレイスのほうに傾いて
いますが、多くの方が指摘されているように、スラブ厚もそこそこの直床や
内装のチープさ、レジデンスの屋外機械式駐車場やその設置率の低さなど、
諸々の点で価格の高さに見合わないと感じる部分が多く、どうしても買いたい
という心境にまでは至らないのが正直なところです。

来月末には、プレイスも正式価格が発表になるとは思いますが
皆さんはどうされますか？

[102: 匿名さん]

正式価格発表待ちですね。正直今の価格帯では割高感は否めません。
今まで皆さんが指摘されている点に加え、個人的には、収納にも不満ありです。
(トランクルームがない！！)
総合的に1割くらい安くならないと、積極的には検討できません。

[103: 匿名さん]

100番は業者の方ですか？私は99番さんを支持しますよ。
だって、今時のマンションはゴミ捨て場は24時間のドラム式（ってわかりますか？）があたりまえじゃないですか。
それがついてないんですよ。
これだけの所帯が入るのに集積所ですよ、集積所。ありえないって感じです。
今の住まいよりも設備が格下の物件に移りたくないです。この価格では。

[104: 匿名さん]

すいません、24時間のドラム式とは何ですか？解りません説明して頂けませんか？
私あまり聞いたことがないです、今検討中なんですが、何か重要ならお願いします。

[105: 匿名さん]

レジデンスは、専任スタッフが各住戸のゴミを巡回・回収。
また、タワーには各階にゴミ置場を設置し、レジデンス同様、
所定の日時までであれば、階下まで降りることなくゴミ出しが可能とあります。
それどもドラム式のほうが優れているのでしょうか。

[106: 匿名さん]

24時間ドラムって、正式名称はわからないけれど、
おそらく、103さんの言っているのは、最近のマンションに多いゴミの圧縮機みたいなことを言ってるのだと思います。
私が検討していた　ガーヒルとか、プラウド駒込とかは、確かに
24時間ドラム？っぽい圧縮機がついています。

ゴミ問題なのですが、まあ、住む人のモラルによるところだと思うのですが、
時間前に（前の晩とか）に出されると、相当、廊下は臭うだろうな〜
なんて、思いました。
ま、ディスポーザーはあるけどね。
タワーのゴミ置き場周辺のお部屋は、お値段それなりに安いですか？

ゴミ回収も　もちろん管理費でまかなわれるから、良くも悪くもですよね。

[107: 匿名さん]

＞タワーのゴミ置き場周辺のお部屋は、お値段それなりに安いですか？

暫定価格を一見した限りでは、特にそういうことはなさそうです。
レジデンス側も、北西のゴミ置き場の真上の部屋は多少割安感がありますが、
北東のエントランスの真上と同じ価格設定になっています。

ゴミについては、たしかに106さんのおっしゃるとおり、住民のマナーに
よるところが大きいのだと思います。
生ゴミはディスポーザーがあるので、それほど問題はないように思うのですが
資源ゴミとか、どうなんでしょう…。
コンビニのお弁当箱とか、お総菜のトレーとか洗わずに出されてしまうと
相当臭いますし、衛生上もよくないですからね。
燃えるゴミと違って、市の回収頻度も少ないですから。
プレイスには興味があるのですが、単身者からファミリーまで
混在する物件というのは今まで住んだ事がないので、ちょっと気になります。

…なんて、思いきり話がそれてしまいましたね。申し訳ありません。

[108: 匿名さん]

私は、当レスが立ち上がり当初より、当物件に興味を持ち、
購入する方向で検討してきたものです。
モデルルームや現地を見たりして、他の物件と比較しながら調べましたが、
徐々に当物件を購入する意欲がなくなってきてしまいました。
理由としては、以下の通りです。皆さんはいかがでしょうか。
同じく購入する方向で検討していらっしゃる方のご意見をいただけると幸いです。

1)土壌汚染問題。リセールバリュー減額影響。
　健康被害に対する不安を完全には払拭できるのか。
2)直床仕様。天井高も高くない。コスト削減が目的と思え、評価できず。
　因みに、同じ鹿島施工・鹿島売主の虎ノ門の物件は二重床・二重天井。
3)売主(事業主)＝施工者(ゼネコン)。
　事業主の工事や見積もりに対するチェック機能がなあなあになるのではないか。
4)住宅性能表示制度を取得しない。鹿島だから大丈夫と言うことはない。
　三菱地所の土壌汚染隠しや、業種が異なれど、JALやJR西日本のように大企業だから
　という理由だけでは信用できない。
5)ファミリーから単身まで混在。40㎡台の物件まであり、相当数賃貸となる可能性が高い。
　永住を考える上では、若干不安あり。
6)トランクルームがない。タイプによっては明らかに収納不足。
7)上記1〜5のデメリットの割りに価格は高め。
　目白を全面に押し出しプレミアムを乗せている営業戦略も賛同できず。

長々とすみませんでした。皆さんのご意見をお聞かせいただけると助かります。

[109: 匿名さん]

結局、この物件の場合、「実際に住んでみないとわからない」という不安要素というか、
リスクがかなり大きいような気がします。
私自身、目白・高田馬場の利便性は高く、希少性もそれなりにあると判断しているため、
なかなか候補から外せないでいるのですが、上記に挙げられたような諸々のリスクを
受け入れたうえで購入するには、現在の価格設定は高過ぎます。
とりあえず、正式価格の発表を待って決断するつもりです。

[110: 匿名さん]

正式価格ってもう出てますよ。
以前のまま、ほぼ変わらない感じですね。
まぁ、安くなったらそれは嬉しい限りですが
いろいろな要素を考えて、私は買いますよ。