「目白プレイス」ってどうですか

[匿名さん]

先週、チラシが入っていました。
目白といっても住所は豊島区高田だし、準工業地域のようですが、環境も含めていかがでしょうか。
特に住友の目白ガーデンヒルズと比較してどうでしょう？


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[142: 匿名さん]

悩みますね〜
なかなかうまい値段の付け方したもんだ。

[143: 匿名さん]

やはり価格って、よく考えられてますよね。
ちょっと背伸びさせて、買わせるくらいに。
悩まない価格だったら、商売にならないし。
人気はどうなんでしょうね。
買うなら人気があるほうがいい。
今日は、かなり盛況でしたね。

[144: 匿名さん]

場所は魅力だよね。
ただ土地代高く、工事費も高いから
この価格なんだろうなぁ。

[145: 匿名さん]

これから、目白近衛町（新宿区下落合）の古河社宅跡地に、東京急行電鉄が
低層高級マンション（多分億ション中心）を分譲予定ですが、そちらの方が
魅力的じゃないでしょうか？

[146: 匿名さん]

そうかぁ、近衛町がイイのは分かってるけど
場所が良すぎて高くなってしまうだろうなぁ。
あのあたりは中古もたまに出るけど、
管理費がとても高いのが特徴です。
他に、なにかいいの出ないかな、などと思いつつ
目白プレイスはそれなりにしっかりした物件だと思った。

[147: 匿名さん]

大体の価格帯を教えてください。,

[148: 匿名さん]

近衛町の物件は、確かに高額物件になりそう。
億ション級の低層高級マンションのようです。

[149: 匿名さん]

近衛町も高田もそれぞれ
メリット・デメリットが相当違うので
同じ目白エリアでも比較しにくいと思います。

ところでこの物件
西向き、東向きは割安感があるので
早めに売れそうで、心配だなぁ。

[150: 匿名さん]

>>149
どうして心配なんですか？
人気が出て抽選にでもなったらどうしよう、ってこと？

[151: 匿名さん]

そこまでいくのか分からないけど
希望階がスムーズに取れるのかな、と。

[152: 匿名さん]

人気あるのかな？
この前モデルルーム行ったときは
結構混んでたらから、そこそこかな。
その辺が分からないですね。

[153: 匿名さん]

> 西向き、東向きは割安感があるので
> 早めに売れそうで、心配だなぁ。

営業さんに聞いてみたら、南向きや（南向き以外でも）80平米以上の
最上階あたりから、徐々に要望書が出はじめてるみたいですね。

ところでモデルルームに行ってみて思ったんですが、洗濯機スペースの
扉やタンクレストイレなど、最近省略されることが多い物が比較的
付いてて、設備・施工に関してはあまり良い先入観ではなかっただけに
意外と好印象でした。

そのあまり良くない先入観の元なのですが、遮音を考えると二重床が
ベストなのでしょうか？目白プレイスでも水回りは二重床になっていたり、
それならいっそ全部二重床にした方が楽なのでは、と思ってしまいます。
とすると、何か意図があってあえて二重にはしなかったのか、と。

同様に、今時免震でも制震でもないのは非常に珍しく、営業上かなりの
マイナスになるのは野村アーバンも三井も十分わかってたはずです。
それでもなお建築費を抑えたかったのか、既存の免震構造に頼らなくても
十分な耐震性が得られたのか、図りかねます。

詳しい方がいたら、教えてください。

[154: 匿名さん]

タワー棟の角部屋はだいたいいくらですか？

[155: 匿名さん]

>>154
しつこい奴だなぁ
明日、モデルルームで聞いてこい。
だいたい、部屋のタイプも、方角も様々だろうが。
現地で価格　見てくるしかないんだよ。
それで、自分の希望の所の値段をチェック。
たいていの人は、そうしているはず。

タワーの角部屋は1億。
もちろん、タイプにもよる。

[156: 匿名さん]

タワー棟の角部屋はだいたいいくらですかぁ？

[157: 匿名さん]

二重床でなくても、コンクリが厚いのか
三菱地所の「チェックアイズ」を見て比較したら
三菱のパークハウスの標準的なレベルくらいの
静粛性を保てるようです。あくまでも数値ですが。

「耐震」である理由はよく分からないですね。

いずれの項目に関しても鹿島は設計思想が
住宅というより「ビル」的だからなのでしょうか。

[158: 匿名さん]

二重床は善し悪しです。
「太鼓現象」によって音が増幅されることもありますから。
水回りは配管交換などのために二重であることが必要ですが、
ある程度のコンクリート厚＆適切な床材が確保されていれば
二重床のほうが静かな場合もあります。

[159: 匿名さん]

レジデンスのモデルルーム、
まだ見に行ってないのですがどうでしたか？

[160: 匿名さん]

よかったですよ。一番現実的な仕様でした。
現実的な間取りだけに
逆にもう少しシンプルにしたら良いのにと思いました。
ちなみに物件自体の人気は上々のようです。

[161: 匿名さん]

たしかに、最初に見せられたタワーのプレミアム仕様の
メニュープランなど、非現実的すぎてまったく参考に
ならなかったですもんね。

ところで、ここのスレッドは他物件のスレッドに比べて
かなり静かですし、販売時期もずれ込んだりしているようですが、
要望書とか順調に集まっているのでしょうかね。
人気が出過ぎて希望する部屋がゲットできないのも困りますが、
どうせだったらきれいに完売してほしいですから。

[162: 匿名さん]

タワー棟の角部屋はだいたいいくらですかぁ？
70平米ぐらいで。

[163: 匿名さん]

タワー棟のとんでもないモデルルームを見せ付けられた後だけあって、
レジデンス棟のモデルルームはごくごく普通に見えましたね。
（それでももう少しオプションや間取り変更を減らしてほしかったですが）

南向きはかなり要望書が出てるらしいですね。
（4〜7階あたりの中途半端な高さの部屋を除いて）

逆に言えば、その他の向きはからっきしみたいです。
特に北向きは、営業さんが「うちは北向きでも人気があるんですよ。
学習院の緑が云々・・・」とやたら主張するのがかえって寒々しいです。

[164: 匿名さん]

西向きも結構人気はあるみたいですが、全体的にはどうなんでしょう？
正式価格や正式なメニュープランの提示が、まだなのも気になります。

[165: 匿名さん]

南向きの某階・某タイプで要望書出しました。
やはり4階〜7階あたりは、中途半端に価格も高いし
最初から考える気にならなかったです。
手前の建物と、もう少し距離があいていれば良かったんですが。
やはり皆さん考えることは一緒かも。

正式価格は下がれば嬉しいですけど、
まぁ、不人気の向き・部屋タイプを中心に若干下がる程度じゃないでしょうか。

[166: 匿名さん]

わたしも南向き某階・某タイプに要望書提出済みです。
結局何を優先するかで、階数と向きを重視しました。
全体としてどのくらい埋まるか、情報欲しいですね。

[167: 匿名さん]

そうですね、情報がもっと欲しいですね。
売れ行きの状況が知りたいのと、
今後の予定がハッキリするといい。

[168: 匿名さん]

西向きも、タイプや階によっては出てるみたいですね。
レジデンス棟の西向きは、けっこう南に振ってあるので、
日当たりも良さそうです。

田舎育ちの私の価値観では「洗濯物や布団は天日干し。
直射日光の当たらない物件は問題外」なのですが、
プレイスに限らず東京は北向きや東向きも多いですね。
他のモデルルームでは、「南向きであっても、東京は
排ガスがひどいのでバルコニーには干さないで下さい」
と言われたこともあるんですが、プレイスでも基本は
室内干し？？？

[169: 匿名さん]

本日値段表を見せてもらいましたが、値段設定は、完全にガーデンヒルズの
便乗なのではと思います。鹿島が手がけるにしても物件構造の内容ではなく、
過去に立てたマンションがランドマークになっている、とか、ネーム・バリュー
とブランド性ばかりを主張されたのでちょっとうんざりしました。

地の利、周辺環境を考慮しても、詳しい話を聞くとあまりメリットを感じませんでした。

土壌汚染あり、地番も目白でない、一部眺望も問題あり、それでも目白にこだわる人
が買うとしても、割高感が否めません。

二重床は水周りだけ（これはフルフラット仕様のため？）制震でも免震でもない、
いまどきのマンションにしてはどうなのでしょう。

管理会社はリクルートコスモス子会社だそうです。
管理組合をタワーとレジデンスで分けるというのは、合理的だと思いますが。

[170: 匿名さん]

>169
×フルフラット仕様
○フラットフロア設計

の間違いでした

[171: 匿名さん]

立地は決して悪くないと思います（物件近くを知る者です）。
準工業地域だったり、地番が目白ではありませんが
新駅・バス・都電などを考慮すると意外に便利です。
バスは新宿伊勢丹前へ15分、都電で5分乗れば東池袋で有楽町線。

ま、それでも割高感は否めませんが...。
管理体制の良さや、建物のスケールなどでトントンなのでしょうか。
いつまで経っても、悩ましい物件であることに変わりありません。

[172: 匿名さん]

>>169
「それでも目白にこだわる人」は住友の物件を選ぶのではないでしょうか。
たしかに割高な印象はありますけど、それをどう取るかでしょう。

[173: 匿名さん]

ところで、学区の高南小学校ってどうなのでしょう？
目白小学校に越境希望者が多いようですが・・・

[174: 匿名さん]

我が家にも小学生がいるので、小学校の件は気になるところです。

目白小は昔からの人気校らしいですね。
ガーデンヒルズのMRに行ったとき、営業の方がここぞとばかりに
力説していました。（ガーヒルは目白小の通学区域内）

個人的には、越境させてまで子供を人気校に通わせたいとは
思いませんが、両校のHPを比較すると活気の差が歴然としている
ような気がします。

児童数が少なければ、先生の目も行き届きやすいというメリットは
ありますが、運動会などの大きな行事ではどうしても盛り上がりに
欠けるでしょうし、卒業までクラス替えがまったくないというのも、
子供によっては閉塞感があって、辛いかもしれないですよね。

新1年生であれば、選択制を利用して目白小に通わせるという手も
ありそうですが（人数が多ければ抽選になるようです）、
転入の場合は高南小に通うしかないのでしょうか？
別に

[175: 匿名さん]

>>174

>別に
消し忘れです。失礼しました。

[176: 緑の風]

先週末にモデルルームへ行ってきました。
何度かお話にでてきましたが、私も気になっていたことなので、営業の方に
「何故、免震構造ではなく、耐震構造にしたんですか？」とたずねてみたところ、
「免震構造は横揺れに強く、耐震構造は縦ゆれに強いのです。これから日本に
　予想される大地震は、縦ゆれがメインであるため、耐震構造にしました」と
おっしゃっておられました。
僕自身、耐震構造と免震構造の違い等を事前に勉強していかなかったため、
それ以上質問はできなかったのですが、今週末に行われる説明会の時に
再度構造について質問できるよう、耐震構造と免震構造の違いについて
ネットで調べてみようと思っています。

それから、僕が行ったときには、モデルルームが３パターンありました。
タワー棟がを検討していたので、重点的にみてきたのですが、
一番気になったのは、窓がほとんどあかないという点です。
２４時間換気システムがあるとは聞きましたが、せっかく学習院の近くにたつ
建物ですし、できれば生の気持ちがいい風をあびたいなぁと思っていたので、
少し残念でした。構造上、大きく窓を開けると、危険であるということはわかりましたので、
タワー棟はあきらめて、レジデンス棟で再検討してみようと思っています。

どなたか、窓について気になられた方がいらっしゃいましたら、
ご意見を聞かせていただければうれしいです。
宜しくお願いします。

[177: 匿名さん]

気持ちがいい風なんて入ってこないよ。今、近くの物件に住んでますが。
それを望んじゃあおしまいよ、都心物件は。

[178: 匿名さん]

タワー棟でもバルコニーに通じる窓は全開可能なので、うまく風が抜ける
ように窓を開ければ、けっこう空気は抜けるはずです。特に角部屋。

ただ、高い階で全開すると（日にもよりますが）直風がうっとうしいです。
そういう意味では、あの微妙な開き具合は妥当なところだと思います。

レジデンス棟の南向きは、向かいに児童館の公園があるので、土埃が心配です。
ちょうど今住んでいるところは公園に近く、風の強い日は土埃が襲ってくるので、
下の方の階は遠慮したいところです。

[179: 匿名さん]

高南小、6年間同じクラスはちょっときついですね。
学年によりますが、学級崩壊でもしたら・・・大変ですよね。
子供が居るので悩みます。目白小はちょっと遠いですね。
まあ私立や国立に通わせるよりは近いですが・・・
窓ですが、レジデンス棟でもバルコニー側以外の窓は少ししか開かないらしいです。
安全上のことを考えてとのことです。
確かに下を歩いているときに何か落ちてきたら恐ろしいので、よいのでは。

[180: 匿名さん]

目白駅からガーヒルを通って歩くと、とっても遠く感じます。
しかし明治通りの方からぐるりと歩き目白通りを行くと、
目白駅が近く感じるのは・・・私だけでしょうか？？？

[181: x]

タワー棟の角部屋の価格帯を教えてください。

[182: 緑の風]

１７７さん、１７８さん、１７９さん。風についてのレスありがとうございました。
やはり、都会でのここちよい風というのは、無理でしたか（＾＾；
安全面的にも、高いそうになった場合の直風がうっとうしいという点でも、
あの窓の開き方が、ベストのようですので、これらのご意見を考慮して
引き続き前向きに検討していきたいと思います。
どうもありがとうございました。

[183: 匿名さん]

＞「何故、免震構造ではなく、耐震構造にしたんですか？」とたずねてみたところ、
「免震構造は横揺れに強く、耐震構造は縦ゆれに強いのです。これから日本に
　予想される大地震は、縦ゆれがメインであるため、耐震構造にしました」と
おっしゃっておられました。

同じ鹿島の施工物件で免震や制震マンションが販売中にも関わらず、上記のような発言を
堂々とするなんて、さすがに鹿島の営業マンです。
自分が無知なのか、客をなめているのかどちらかでしょう。笑った。

[184: 匿名さん]

調べれば調べるほど、耐震で大丈夫なんだろうか…と不安になってしまいます。

ただ、技術力で定評のある鹿島が、あえて自社のフラッグシッププロジェクトで
建築費を浮かすことを目的にリスクの高い構造を採用するとも思えないんですよね。
今週末にも再度、構造・設計説明会が開かれるようですから（それだけ疑問に思っている
人が多いということか）その時に詳しい話が聞けるといいんですが。

[185: 匿名さん]

構造説明会は、以前もあり、行きましたが
質問する人もなく、穏やかに終わりました。
免震・耐震については積極的に説明を求めても
いいかも知れませんね。

[186: 匿名さん]

この度、目白プレイスの要望書を既に提出した者です。
皆さんのお話しを聞いて、知識不足、経験不足だったのかと不安になりました。。。
”土壌問題”と”免振・耐震”に皆さんとても強く問題定義をされてますよね。
私がMRを訪れ説明を受けた時、”土壌問題”に関して「以前はどのような建物があったのですか？」
という質問に対して、回答の中で担当にかた自ら説明がありました。
土壌に関しては、土を掘り起こし、洗浄して、新しい土も混ぜて埋め直したとのことでした。
その際、具体的な物質の数値等が告げられた訳ではないので、ずいぶん丁寧に処理するものだな〜
と思いました。
勉強不足ですよね。。。
そこで、このような対応ではまったっく不十分なのでしょうか？
以前よりこの土地の周りに住んでらっしゃる方もいると思います。
もちろん側には児童館、老人ホームもあります。
今まで、とても危険は土地であり、対応後も不十分であるとしたら、販売すること自体が問題ですよね？
皆さんのお話しを聞いていると、「なぜ販売しているのだろう？」と思ってしまいました。
あと”免振・耐震”に関してもですが、先日起こった地震が来た場合確実に倒れてしまうのですか？
だとしたら、やはり「なぜ販売するのだろう？」と思います。
この掲示板をたぶん鹿島の方も見てらっしゃると思うんです。
どうでしょうか？
雨の日に砒素が土地ににじみ出し、水道管に入り込み、私達は病気になるのですか？
地震がきたらあっという間に倒れてしまい、死んでしまうか、幸い助かってもローンだけが残るのですか？
皆さんのお話を聞いているとそういうことですよね。

[187: 匿名さん]

近所に住んでいます。
賃貸マンションの外廊下から、建設現場を見渡すことができます。
最初は囲いの中を掘っているだけでしたが、最近上物が姿を現し始めました。
部外者ながら、建設される様子を毎日楽しみに見ています。

地震を考えたら、今から都心にマンションなんて買えません。
地震が来て倒壊する前に、なるべく早くローンを返してしまおうと、そればかり
考えています。
私は他区の物件を購入しましたが、高田馬場（敢えてそう言わせていただきます）は
便利なところです。新宿にも池袋にも近く、物価が安いし緑も多く学校も多い。
きっと楽しい生活を送れると思いますよ。がんばってくださいね。
（よしやの給水サービスは便利です）

[188: 匿名希望]

温かいお気持のメールありがとうございます。
そーですよね。
やはり安い買い物ではないので、調べれば調べるほど不安になります。
どのお家を購入するにしても同じことだと思いますが。
土地やお家もやはり“縁”なのでしょうか？
この物件を考える前に会社を中心に考え、勝どきと桜新町のマンションを候補として考えたのですが、
どうしてもなじめませんでした。
私は目白にこだわって購入しようと思ったのではないので、高田馬場？
どちらかというと雑司が谷？と考えております。
そして今は抽選にならないと良いな〜と思いますし、当たれば良いな〜と思っております。
“よしや”で、すれ違うことになれたら良いですね。

[189: 匿名希望]

この物件のレジデンスに要望書を提出しようとしているものですが、ひとつとても気になることがあります。
それはどの階のどの物件にもバルコニーに避難用のハッチやハシゴがない事です。
私は何回かＭＲに足を運んでいますがそこだけが気になっています。
消防法上はどうなのでしょうか？
私の考えではマンションの角々にハシゴが必要なのではないのでしょうか？
実際に自分の住む場所の下から火災が発生したとします。マンション内の階段及びエレベーターはまず
使えないと思います。そうするとやはりバルコニーに出ると思います。その時にバルコニーの両サイドにある
パネルを蹴り破るとすると隣のお宅のバルコニーへ移動します。そこで行き止まりです。
今すんでいる賃貸マンションはマンションを正面に見て両サイドのお宅のバルコニーに
各階必ず避難用はしご（バルコニー地面内）があります。
法律上はどうなのでしょうか？
まったくのド素人ですその辺わかる方いらっしゃいますか？
ちなみにタワーにはあります。（図面上）11階立てのレジデンスの話です。

[190: 匿名さん]

耐震だと地震で倒壊するというのは、さすがにあり得ない話です。
震度７クラスでも現在の２０階以上のビルの建築基準では絶対に倒れたりはしません。
制震、免震ならより補修の必要性がすくなくなりはしますが、
こちらも免震、制震の構造自体のメンテが必要になりますよね。
この辺は建築哲学の問題では？

[191: 匿名さん]

＞188ばんさん
187です。部外者なのに何度もすみません。
私も某タワーを購入しました。すでに販売から１年以上経過しており、
予算的にも間取りも希望のものは当然のことながら残っていませんでした。
どうしても諦めきれず、何度か通っているうちに、奇跡的に希望通りの
キャンセル住戸が出ました。決して、職場にも、子供の通学にも便利な
場所ではありません。
もっと早くから探していればよかったのに・・と思いましたが、今は
竣工がとても楽しみです。市谷の低層、湾岸の大規模物件、池田山、
神楽坂、数箇所見ましたが、イメージがぴったりきたのが購入した物件
だったように思います。
ディベロッパーも施工会社も違いますが、なんとなく親近感を覚えています。
当たるといいですね！

ｐ.ｓ　雑司が谷？うーん、やはり高田馬場だと思いますよ（笑）
池袋行きの都営バスと競争して、自転車で勝ったことがあります。（笑）