ワコーレシティ神戸三宮【和田興産】（仮称）ワコーレ三宮プロジェクトってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.sannomiya471.com/
売主：和田興産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社
販売提携（代理）：株式会社プロパティーズ
販売提携（代理）：株式会社アーク不動産
販売提携（代理）：株式会社ジェイウィル

名称　（仮称）ワコーレ三宮プロジェクト
所在　神戸市中央区浜辺通六丁目301番（登記簿）
所在地　神戸市中央区浜辺通6丁目1以下未定（住居表示実施地区）
交通
JR東海道本線（神戸線）「三ノ宮」駅 徒歩10分、
神戸市営地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅 徒歩7分、
神戸新交通ポートアイランド線「貿易センター」駅 徒歩3分
地域・地区　商業地域、防火地域、駐車場整備地区、地区計画地区（税関線東地区）
地目　宅地
建ペイ率・容積率　80%、600%・800%
構造・規模　鉄筋コンクリート造・一部鉄骨造、地上20階建
総戸数　471戸
予定販売戸数　未定
予定販売価格（税込）　1,690万円〜5,880万円（建物価格に消費税率８％相当額を含みます）
予定最多販売価格帯（税込）　2,700万円台、3,000万円台、3,300万円台（各26戸）
敷地面積　5,500.55㎡（登記簿・実測面積）5,497.12㎡（建築確認対象面積）
建築面積　2,831.31㎡
建築延床面積　40,792.48㎡（うち容積対象面積36,451.82㎡）
その他備考　・私道負担／なし
駐車場 144台［賃貸141台（屋外機械式・ピット式・5段：61台、屋内機械式・ピット式・3段：80台）、来客用1台（屋外平面：1台）、カーシェアリング用1台（屋内平面：1台）、電気自動車用充電スペース1台（屋内平面：1台）］
バイク置場　28台
自転車置場　706台（屋内スライド式20台、屋内2段式下段スライド式125台、屋内2段式上段76台、屋外スライド式485台）
間取り 1DK〜4LDK
住戸専有面積　42.66㎡〜100.23㎡
バルコニー面積 5.94㎡〜30.02㎡
アルコーブ面積 2.10㎡〜8.31㎡
その他面積　・MB・PS面積／0.42㎡〜1.68㎡
竣工予定　平成27年10月下旬
入居予定　平成28年3月下旬
設計・監理　株式会社IAO竹田設計
設計図書閲覧場所　ワコーレ三宮マンションパビリオン（販売終了後は和田興産株式会社）
手付金等保証機関　西日本住宅産業信用保証株式会社
竣工後の管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理組合より管理会社に業務を委託
竣工後の権利形態　敷地は所有権（共有）、建物は区分所有
販売予定時期　平成26年4月中旬予定

【掲示板】
マンションコミュニティ　ワコーレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%AF%E3%82%B3%E3%83%BC%E3%8...
管理会社　グローバルコミュニティはどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/90502/

【知識サイト】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1337&cid_...

【中古売買サイト】
Yahoo!不動産　ワコーレ
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?md=key&lc=06&pf=28&...
SUUMO　ワコーレ　
http://suumo.jp/jj/common/ichiran/JJ901FC001/?initFlg=1&seniFlg=1&...

【正式名称が決まりましたので、修正しました。2013.12.29管理担当】

[501: 匿名]

GタイプXタイプの低層階っていくらぐらいですか？

[502: 匿名さん]

シャトルバスを無料というのは違うと思いますよ。
利用時に運賃を払わなくていいのは、その運営費を管理費会計から全額拠出しているワケですから。
入居後数年経って、全く利用しない人(運行スケジュール的に利用できない人が大多数？)から、
問題視されるのは必至のような感じがします。

話は変わりますが、
この優先販売期間でどのくらいの戸数が売れたのですかね？

[503: 匿名さん]

大規模マンションが販売戸数を分けるのは
一気に売りきれるわけがないからです。
500近い部屋を何期かに分けてその都度「完売、大好評」と宣伝するはずです。
大抵のマンションは出始めが一番食いつきがよく、売れ行きもいいものです。
これは条件の一致する顧客が食いつくためでであり、時間がたつにつれて売れ行きは鈍ります。
条件一部一致等で悩んでいる顧客、他マンションと比較検討の顧客はすぐには決められませんし、
当然最終的に契約しない可能性も多々あります。

[504: 買いたいけど買えない人]

かなり盛況みたいですね(^ω^)
私は南側の方の広い部屋が賃貸に出たら借りたいです(^ω^)

[505: 匿名さん]

これは痛いステマですね(^ω^)

[506: 匿名さん]

シャトルバスださないと、足腰の弱ったお年寄りの方は三宮駅までタクシー利用になりますよ。思ったより距離あります。
元気な方も多いですが、歩くのが辛いと言う方も多いです。
また、中央小学校に通うのに三宮まで、布引中学に通うのに新神戸まで乗れば通学が楽になるのでメリットが大きい。
三宮に住むのだから、車を手放すという人も多いはずですし、一度シャトルバスの運用を始めると止めると言う訳にはいかないでしょう。
それと私も倍率が高いのはもう充分理解しましたので、今どれ位売れたのか知りたいです。誰か、ご存知の方おられます？

[507: ビギナーさん]

確か２件は売れているはずなんですが・・・
詳しいことはわかりません。

[508: 匿名さん]

無料サービスとは聞こえがいいが、結局は住民の管理費から拠出されている。利用しない人にとっては迷惑なサービス。

[509: 匿名さん]

管理費が安いと言っていた人がいましたが、具体的に、管理費、修繕費はどのくらいするのでしょうか？

[510: 匿名さん]

>>498
高価格帯不調低価格帯好調だとすれば、
投資目的というより、購入層もそういう事なのでしょう。
５０００万も出せる方なら、もう少し環境の良い所を購入されると思います。

>>500
>>室内の電球交換も無償
交換作業は無償でも電球自体は実費かと思います（笑）
それより、パンフレットに無償・無料の文字がイッパイ躍っていますが、
実際は、管理費や修繕積み立て金に上乗せされているだけなのでご注意を。

[511: 匿名さん]

たしか管理費積み立て金で平米150円弱

[512: 匿名]

511さん、管理費と修繕積立両方でですか？

[513: 匿名さん]

無償のサービスなんかありません
誰かが負担するわけで、利用者のみで賄うか、管理費のみで賄うか、両方で賄うか

100万円値引きの優先案内で何部屋用意されてるんでしょうかね
おそらく優先案内分即完売、申込み殺到と広告をうって一次募集へ移行するんで
倍率が高くなるような戸数設定でしょう。
勝負の分かれ目は2次募集あたりからかと思いますが

[514: 匿名さん]

>512さん
511ではありませんが、ワコーレKOBE灘ハウスが管理費と修繕費で平米115円でしたから、ここはシャトルバス等、無料分で高くなっって管理費、修繕費合わせて平米150円という事でしょうね。

[515: 匿名]

それでも平米150円は安いですね!!
灘の平米115円は安過ぎですね～。
立地やマンションの規模や仕様、サービスも関係あるんでしょうね。

優先案内は100万円引きなのかぁ…
住宅価格に関係なく100万なんでしょうか。

[516: 匿名さん]

ワコーレはどこも安いですよ。ただ、大規模修繕の時に一時金が必要。
私が思うに、今買っているのは投資が多いでしょうね。
自分が住む訳では無いので部屋の出来には興味なし。
付近の家賃相場と販売価格での利回りに関心。
オマケで100万ポイントついているので、諸経費は実質ゼロ。
管理費等は安いが設備は充実しているので、貸し易い。
一時金の発生する前に転売。
こんな感じかな。投資家さんどうでしょうか？

[517: 匿名さん]

平米150円で長期修繕計画は大丈夫かな

大規模修繕で赤字になる計画のマンションもあるけど、ここはどうなんだろ

[518: 匿名]

なるほど。参考になります。
ありがとうございますm(__)m

[519: 匿名さん]

まずモデルルームにいきましょう
多分アポが今はとれません
残念ですが100万サポートは受けれませんよ
通常1期からはありません
まず動くことが大事

[521: 匿名さん]

え～。アポとれないの！　ワコーレのＨＰちゃんと更新せなあかんやん。

モデルルーム優先案内会 2014年4月12日（土）10：00～12：00 受付中！
モデルルーム優先案内会 2014年4月12日（土）13：00～15：00 受付中！
モデルルーム優先案内会 2014年4月12日（土）16：00～18：00 受付中！
モデルルーム優先案内会 2014年4月13日（日）10：00～12：00 受付中！
モデルルーム優先案内会 2014年4月13日（日）13：00～15：00 受付中！
モデルルーム優先案内会 2014年4月13日（日）16：00～18：00 受付中！
モデルルーム優先案内会 2014年4月19日（土）10：00～12：00 受付中！
モデルルーム優先案内会 2014年4月19日（土）13：00～15：00 受付中！

[522: 匿名さん]

ステマもネガキャンもひどいな
明日明後日もちゃんと空いてますよ、WEBで予約いれていけばいいだけ
管理費、修繕積立金は客観的な事実を記載すればいいだけ
それを判断するのは自分自身なんですから

[523: 匿名]

第二次の抽選日っていつですか？
三次は？どれぐらいおきに区切ってるのでしょう。

[524: 匿名さん]

普通未定じゃないの？
１次が売り切れないのに2次はじめてどうすんの

[525: 匿名さん]

一次の売れ残りは二次では即決扱いですよ

[526: 匿名さん]

3月が事前説明会組販売。4月が3月の残念組とMR優先組。5月で第1期販売開始という流れですか？

[527: 匿名さん]

すごい倍率ついたみたいだけど、100万円引きのおまけと販売戸数を絞りこんだ効果かな？

[528: 匿名さん]

人間の悲しい性で、倍率高いと聞けば欲しくなるもの。
考える時間が無ければ、尚更の事。

[529: 匿名さん]

前回の優先で100戸以上、今回で50-100戸決まるのでは。色々な判断がありますが真剣に検討される方は説明会に参加されるのがよいのではないかと思います。低層階は7-8割方決まってきているようです。まずは正確な情報を入手されその上で判断されるのが良いかと。(決して煽っているわけではありません)

[530: 匿名さん]

>>529
>>前回の優先で100戸以上、今回で50-100戸決まる...
まさにそんな感じかそれ以上だと思います。
低層階では希望タイプが叶わず、少し上層階へ変更される方も多数おられるようです。
私も決して煽るわけではなく正直びっくりしたのですが、正確な情報を入手されその上で判断はもちろんのことですが、希望の多いタイプはその間にもどんどん埋まっていく勢いのようです。

[531: 匿名さん]

ワコーレさんは早期完売する物件が多いですね

[532: 匿名]

営業の人が優先で170戸ぐらい決まったっておっしゃってましたよ。

[534: 匿名さん]

安いところが人気と言うのは、投資用の購入が多いということでしょうか？
それとも18Ｆ以上は別として、階数より価格重視という方が多いのでしょうか。
日当たりや眺望は、低層階はかなり悪い気がするのですが、それでも人気でるんですね。
意外に思いました。

[535: 匿名さん]

中層以上はそんなに安くない
けど現在の新築相場として安いことは間違いないよ

[536: 匿名さん]

>営業の人が優先で170戸ぐらい決まった
ホントですかねえ。「早く決めないとなくなります」はどこでもある営業トークなんですが。
にしても２年も先の竣工で何千万もする買い物を即決されるとは、みなさんお金が有り余ってるんですねえ、
うらやましい限りです。

[537: 匿名さん]

決まりましたと言っておいてキャンセルになった、ローン通らなかったというのはよくある手法。

[538: 匿名さん]

悪質なところは一次即完売と広告して二次、三次と次々に完売
なぜか最終分譲でキャンセル続出で値引きに
怪しいのはいくつも見てきた
「今日決めないと完売します」が3日後に5％の値引き提示してきたこともある。
ほんとに最後の１邸なのか怪しいもんだ

ここがそうだというわけじゃないですが、
セールストークは鵜呑みにしない方がいいです。

[539: 匿名さん]

そこまで言わなくても良いと思うが、引き渡し迄2年あるんだから、ローンが通らなくなった人や、気が変わってわざと通さなくする人も出てくるのは有る。

[540: 匿名さん]

人気があると言って購入者希望者を煽ったり、購入者を安心させたりしますが
ここは予想以上に人気があるようです　比較的安いので若い人が多いのかと思い気や
管理費の高い高齢者向け住居に住むことを考えればこちらの物権は管理費が安いという判断で
結構高齢の人も買っているケースが多いみたいです　

[541: 匿名さん]

決して否定してるわけではありません
ただ一般的にマンション販売は出始めが好調で徐々に鈍ってきます
もちろん絶好調で即日完売することもあるでしょう
情報にはいろんな側面があるということで、それを納得して契約するといいでしょう。

完売でもこれぐらいの規模になればローン通らない等種々の事情で2桁ぐらいのキャンセルが出ますし、
高齢の人が買っている→シャトルバス目当て→将来廃止もできず若い世帯には重荷になる
ぐらいのマイナスイメージもしっかりととらえましょう

物件に惚れこむと近視眼となり、契約に都合のいい情報しか受け付けなくなります。
ましてや契約してしまうと、もうどんな悪い情報も自分の都合のいいように解釈してしまう、
「後悔回避行動」が起こってくるんです。
そうなると「病気も、犯罪もいい経験だ」、脳内破綻の状態に陥ります。

[542: 匿名さん]

早く決めないと無くなるってことはないけれど、人気のお部屋は集中します
当然抽選になるんだけど、抽選に外れた人が人気の低い部屋で妥協するか？
少し値段の高い部屋にするか？という選択に迫られます
何期か分けて販売するのは、人気のある部屋でお客をつって、人気の低い部屋
を買わせる作戦だと考えていいと思います

別に気にいれば作戦だろうが何だろうが購入すればいいけれど
そういった側面もあるので衝動買い、特に非現実的なモデルルーム見学後などは
よく考えてゆっくり決断されるのがいいでしょうね

ちなみに最低価格の物件はまだ販売していません　おそらく注目が少なくなったころ
販売されるんではないでしょうか

[543: 匿名さん]

何期かに分けて販売してるから、欲しい間取りのタイプも販売されていない階などもあって抽選ばかり…。
販売戸数を制限されて抽選ばかりになるから、買いたい気持ちが下降してきました。
そんなにこの物件がいいのか？何だかわからなくなってきました。
テンション下がる…。

[544: 匿名さん]

だからといって先着順ばかりで売れ行きが悪いマンションを買おうとは思わないのでは・・・

[545: 匿名さん]

逆に中層階以上は売れ行き悪そうだし値引きやサービスの可能性ってないかな？

[546: 匿名さん]

いえいえ中層階も1.5次以降はなかなか活況のようですが...

[547: 匿名さん]

憶測だけで発言するのはやめましょう！

みんなが参考にしている場なので、根拠をもって。

わからなければどんどん質問すればいい。

誰か知っている人がいるはず。　よろしく！

[548: 匿名さん]

先日状況の確認に行ったら一次から残っている中層階の部屋が
ちらほらそのままでしたので。
まぁ私には値下がりでもなければ予算的に届かないので
そうなればと（笑

[549: 匿名]

1LDKの売れはどうでしょうか。
10階前後あたり。

[550: 匿名さん]

2400くらい
高いよ

[551: 匿名]

三ノ宮のあの立地設備で1LDK10階前後だと相場いくらぐらいでしょうか。

[552: 匿名さん]

15万円

[553: 匿名さん]

15は無理
40平米代やで
場所も悪いし
12万が関の山

[554: 匿名さん]

最安値の部屋は２階に集中、ビル群密集ですから日あたりがねえ
ちょっと階数があがると値段が１０％も違う
思ったほど安くないというのが印象です
三ノ宮駅からは信号待ちも入れて１２分ちょっとという感じ
今まで見てきた中の物件でいうと
可もなく不可もなしってところですか。
賃貸にだすとすると３ＬＤＫ以上は厳しいかもしれませんねえ
ファミリー層にはあまり受けそうにない、単身者には受けがいいかも

[555: 匿名さん]

お隣のプレサンスが38平米10万で募集。
SUUMOの総合検索ランキング、先週13位。今週、20位に入れず圏外。
初期需要は一巡したと思われます。

[556: 匿名さん]

Suumoの検索ランキングなんか関係ない
建てばわかるよ
前だての大きさに
土日この界隈きたことある？
ウジャウジャ人いまっせ

[557: 匿名]

38平米なんて普通に生活出来る広さじゃないでしょ。
大学生の一人暮しレベルですよね。

[558: 匿名さん]

人うじゃうじゃってSGの人達？

[559: 匿名さん]

勿論

[560: 匿名]

SGって？

[561: 匿名さん]

>558
そうかそうか！

[562: 匿名さん]

人うじゃうじゃいたらむしろマイナス
さすがに港近くまでうじゃうじゃということはないですが
公園もあるので人通りが多いです
賃貸価格は指標にはなりますね
４０平米１０万で貸し出せれば御の字かと

[563: 匿名さん]

10万はないでしょ。プレサンスの38㎡も管理費入れたら11万。
シャトルバスやコンシェルジュ、エントランス等の設備が使えるので、平米あたり最低でも2割から3割は高く設定できるのでは。
賃貸で入っても、友達呼んでドヤ顔出来る。磯上や旧居留地あたりが職場なら、駅から遠いのも関係ない。Ｐ＆Ｇにも期待。

[564: 匿名さん]

ワコーレさんが賃貸会社２社に出したこちらのマンションの１ＬＤＫ賃貸相場価格のデータを見せてもらいました
１ＬＤＫの賃貸相場は１３万円でした

[565: 匿名]

それ、見た。

[566: 匿名さん]

1LDKってことは主な借り手は単身者。1LDKで13万も出すならもっと駅に近い便利なところにする。

[567: 匿名]

ちょっぴり余裕のある単身赴任男性とかなら借りるだろうか。

[568: 匿名さん]

シティタワー43平米で15万
賃貸の査定は11万からでした

[569: 匿名さん]

あくまで想定家賃だから、ワコーレシティから大量に賃貸が出ると相場が下がる可能性もある。
100万ポイントのプレゼントがあり諸費用は実質ゼロ負担だから、投資物件としてはおいしいんだけど、みんなが同じこと考えているとどっと賃貸出てくるよね。下手すれば需要を大きく上回る。それが最大のリスクかな。

[570: 匿名さん]

シティタワーも借り手がいなくて募集中の部屋が1年たった今もかなりある事を考えると、ここも相当数の空き部屋がでる予感。
シティタワーの低層階40平米台1ＬＤＫが共益費込で15万前後だから、ワコーレだと12～13万が限界。管理修繕費が安いので実際の差額は数千円縮まるけどね。

[571: 匿名さん]

竣工から賃貸が出まくったら管理組合崩壊じゃないかい
賃貸組の基本姿勢はわれ関せずだから

大規模だからある程度はしょうがないにしても
９割以上は居住目的で購入してほしいもんだね

[572: 購入検討中さん]

隣の貿易センターにスーパー出来ないかな？

[573: 匿名]

あのマンション購入して、何が一番不便かというと、手頃なスーパーが無いこと。

[574: 匿名さん]

確かにないけど、三宮駅周辺まで出れば数件あるし、今の時代ネットスーパーでも何でもあるから特段不便とは思いませんね。葺合南54号線の整備計画に絡んでちらほら商業施設出店に関わる情報も聞きましたが...

[575: 匿名さん]

574さん、例えばどんな商業施設でしょうか？
手頃なスーパーでしょうか？

[576: 匿名]

今あるそごうやマルイ、セレクトショップのようなファッションビルや個人店、カフェなどでしょう。
スーパーは厳しいと思います。
梅田にグランフロントが出来てから、さらに三ノ宮はすっかり''サビれた感''でいっぱいです。
昔よく言われたお洒落な港町のイメージも無く、商業施設も三ノ宮駅元町駅共、500m～せいぜい1キロ。その圏内を外れると、な～んにも無いです。
県外から友人が来ても、1度目はともかく、2度目になると案内する所が何も無くて困ります。

[577: 匿名さん]

スーパー出店の可能性があるのはみなとのもり公園東側辺りでしょうか、用途指定地域の変更が前提ですが

[578: 匿名さん]

商業施設出店について検索してみたけど、情報は見つかりませんでした。本当かな？もしくは水面下で動いてる話なのか・・・。

[579: 匿名さん]

ガセネタや噂話も売るためのセールストークだとすれば問題です。情報源がはっきりしない話は信用してはならない。

[580: 匿名さん]

遠い将来の話はわかりませんよ
けど何かしらできてほしいですね

あとグランフロントを神戸に求める必要はないです
なので逆に神戸という街がいきてくるのでは？

[581: 物件比較中さん]

グランフロントも
かなりさびれてますけどね…

まぁ関係ない話しですが、、

すいません。

[582: 匿名さん]

そもそも三宮に住む人は大阪に興味がある人の方が少ないですよ
大阪に住む人もまた神戸に興味がある人も少ない

[583: 匿名さん]

この近辺に商業施設が出来るなら、ズバリここに出来ていたでしょう。
三井倉庫が安値で長谷工に処分売りしたのが現実ですよ。

[584: 物件比較中さん]

こちらの物件2LDKかジ・アーバネックスタワー神戸元町通の1LDKを購入するかを迷っています。
将来、売りに出す場合どちらの物件が資産価値として高く売れるでしょうか？

[585: 匿名さん]

高く？
どちらも新築よりは安くしか売れないよ
そもそも値段も違うから

[586: 匿名さん]

三井が安値で処分？
相対で和田興産上層部が三井にかけあったからなんですよ
商業施設の件は私も聞いてます
ここの土地は高くて買えなくてもあそこなら安く買えるもしくは借りれるからでしょう
安いというのがヒントかなと思います

[587: 匿名さん]

アーバネックスの1LDKとワコーレシティの2LDKの同じ位の価格物件の比較と言う意味ですよね？
一長一短が有り難しい質問ですね。

[588: 匿名さん]

>586
ここは三井倉庫が長谷工に売却した土地では？

[589: 匿名さん]

>586
なる程、三井倉庫とワコーレの相対取引であるが、一旦、三井倉庫が長谷工に土地を売り、そこにマンションを建ててワコーレに引き渡すと言う事ですね。エラく詳しいですね。
ちなみに、三井倉庫の簿価3300万。売却価格27億5000万で長谷工に売却で27億の利益。

[590: 匿名さん]

587さん
アーバネックス1Lのほうが価格高いよ
こちらの2Lより
588さん
長谷工が買って和田さんに持ち込んだわけではないです

[591: 匿名さん]

589さん
なかなか難しいコメントですね
普通長谷工さんが土地を買ってデベにパッケージとして持ち込むことが多いですが
ここはそうではないということ
ただ長谷工さんとも話をしていたようで長谷工を入れざるをえなかったのでしょう

三井の簿価は関係ないでしょう
取得はかなり昔でしょうし

[592: 匿名さん]

何故長谷工コミュニティが管理しないんだと思っていましたが、それも理由なんでしょうかね。
でも、この規模だとどっちみち、長谷工しかデペの選択肢無いんじゃあないですか。

[593: 匿名さん]

商業施設の情報についてはソースはないのでしょうか？
ソースがないなら信じがたいのですが。。。

[594: 匿名さん]

そうかもしれませんね
ただ通常の長谷工さんより仕様はいいですよ
だからここの物件は場所を許容できるなら安いのではないのでしょうか

[595: 物件比較中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[596: 物件比較中さん]

№587さん。　同じ位の価格物件の比較で間違いないです。一長一短とは具体的にはどういった内容でしょうか？立地?

[597: 匿名]

部屋の広さ以外はアーバネックスの方が断然いいと思うけどなぁ。

[598: 匿名さん]

594さん、通常の長谷工と比較してどういうところの仕様がいいですか？

[599: 匿名さん]

それは自身で行って確かめたらいいですよ

[600: 匿名さん]

たった今、
三ノ宮から歩いて現地付近に来て見ました。

私の足で
三ノ宮から8分後半で着きました。

結構他の方に追い抜かれる事が
多かったので、歩くスピードは
早くはないと思います。

なので早い人は
7分位で着くかもしれませんね。