プラウドシティ大泉学園２

[匿名さん]

野村不動産・三井物産・新日鉄都市開発から発表された
西武池袋線・大泉学園駅徒歩１１分４０３戸のプラウドシティ大泉学園はどうでしょう？

[22: 匿名さん]

>>21
　確か、マンション現場でも、一応北側住民と長谷工が調停を結んだ以後、建物側面に堂々と大きく
「長谷工」と出すようになりましたね。野村も最初から「長谷工」の名前を出しておけば、痛い腹を
探られなくてもよかったものの。だいたいこのプラウドシティ大泉学園は、長谷工の用地持ち込みプロジェクト
で、長谷工が近隣対策など全て主導でやっているのは周知の事実だから、
やっぱり隠すところに何かあるな、と疑わせてしまったことは戦略的に失敗でしたね。
世の中「情報公開」の時代で「隠す」ことそれ自体が問題視される時代であることが認識されていなかった
ようですね。やはり長谷工も野村も古い体質の会社なのでしょうか？　　

[23: 匿名さん]

>22
長谷工含め産再組みはデベから「紐付き」と扱われているのが現状ですね。
物件概要には載せるがパンフや広告などには名前を載せないのが暗黙のルールです。

[24: 匿名さん]

>>23
パンフや広告などには名前を載せないのは、やはりイメージが悪いからですか？

[25: 匿名はん]

高級マンションを演出してるとこは載せないでしょうね。
長谷工＝安物　のイメージが世論で定着してるしね。
まぁ、高級マンション売りたいときには長谷工なんてほとんど使わないけどね、どこのデベも。
ここも当初よりかは下がってきてるし。

[26: 匿名さん]

>>23
産再組みは、まだ税制の優遇措置を受けているの？あるいはもうきちんと納税しているんでしょうか？
でも長谷工は数年前脱税事件を起こしていますよね。産再組で脱税事件起こしている会社ってあるのでしょうか？

[27: 匿名さん]

長谷工単独の話はここでは不要。
違う掲示板で進めてください。
ここは「プラウドシティ大泉学園」です。

[28: 492]

>>05
「素朴な質問なのですが、どうして部屋の真ん中にわざわざダクトを通すのでしょうか？壁の中や部屋の隅
のほうに移せないのですか？このダクトはなんのためなのでしょう？」

この点に関しては天井の高さを取らない為に、ダクトを通すだけの空間が作れなかった為です。
本当は端に通すのですが、換気扇が部屋のほぼ中央にある為、そこを通すしかなかったんです。
北千住にある三菱のパークハイツは、一切梁の無い天井です。
それは天井のコンクリートスラブ厚を多くもたせていることで梁がまったく無い空間を作っています。
そういう工法があるにもかかわらず、それをしないで高値で販売しているのですからね・・・

「一旦ダクトをそこに通したら、それを移動させることってできませんよね？」

可能ですよ。ですが問題はどれくらいお金がかかるかという事と、それをするには天井を全部
とっぱらわないとならないという事ですね。天井高も低くすることになるでしょう。
どれくらいお金をかければいいんだか…多分100万単位ですね。

[29: 492]

>>06
「この騒音って、実際に住んでみてからでないとわからない音ですか？いくら完成してから内部を見せて
もらっても、実際に人が住んでみて住居が機能しないとわからないものでしょうか？」

正直始めはそんなに気にならない程度です。
年数が行くと良くわかります。ダクトと換気扇が傷んでくると、うるさいですね。

「長谷工でもダクトぐらい部屋の内部から見えないようなところに移すことは可能なように
見えるのですが。これってやはり施工業者の技術によるものですか？それとも単にここに
置いてもいいだろうといった業者の姿勢によるものなのでしょうか？」

この件に関して言える事は、まず、天井のコンクリートスラブ厚を十分取れば可能なのですが、
それをすると階数を減らさないとならなくなります。そうすると部屋数が減る事になるんです。
それをしたくないというのが大きな理由です。
後はそんな事購入者は知らないと思っているからです。
つい10年前までのマンションは梁を部屋の端に通す事で解消していました。
それが現在の様に部屋中央にキッチンがくる作りに変化してきたのです。
よって端に通すという事は、そのスペースの確保とダクトの長さが必要になるという悪循環が出来上がりました。
それに対応すべくコンクリートスラブ厚をしっかり取り、中央に梁の出ない構造を建設会社が模索しました。
で、現在に至っています。
プラウド大泉はなるべく単価を抑えて作りたいのでそういう事になっているのです。
彼らの仕事は何部屋作れば採算が取れるか？それから始まります。
それでどう安く作り売上を上げるか？それが彼らの仕事です。
それにはどういう工法が適切か？それに対する工事単価は？ではどこでコストダウンするか？
その為に必要であれば天井高を低くして部屋を多くしてしまえばそれなりに儲かるわけですから。
仕方ないのかもしれませんね。

[30: 492]

>>05
文面に誤りがありました。
北千住パークハウスです。

お詫びして訂正いたします。
申し訳ありません。

[31: 匿名さん]

>27
施工を受け持つ会社の話がなぜいけないのか理解に苦しみます。
デベ、ゼネコン双方の情報はマンション購入のためには必要な情報ではないのですか？

[32: 匿名さん]

ここの板、定期的に長谷工の話題が出てくるね。
他の長谷工物件もそうなのかなー？

[33: 匿名さん]

>>28, 29
丁寧なレスをいただきありがとうございました。見た目は同じでも、やはりマンションもいろいろである
ことがわかりました。専門の業者の方ならわかるのでしょうが、素人にはなかなか気がつきませんし、
デベロッパーもそんなことは説明しませんからね。

　32の方が疑問に思われていますが、「プラウドシティ大泉学園」のように、施工会社が土地持ち込みで
全て仕切るような形って、やはりこの業界でもかなり特殊な売り方ですよね？他のマンションであれば
デベロッパー主導なんでしょうが、長谷工施工のマンションはデベというよりも、ほんとうは長谷工
主導のマンションになっているような気がします。このマンションも「プラウド」という名前が付いてい
ますが、このギロチン梁といい、電化製品のOEMと同じで、中味は長谷工のようですからね。

　中古マンションで売るときなどは、中古車の場合のように、やはり専門の業者はそのあたりを厳しく
査定するものでしょうか？

[34: 匿名さん]

今日新聞にチラシが入っていましたが、なんか値段が前よりも安くなってるよね？
　以前も3LDK 3620万から、４LDKが５０５０万円だっけ？　勘違いかな？
　販売の途中で販売価格を下げるってことあるかな？

[35: 匿名さん]

>>33
「中古マンションで売るときなどは、中古車の場合のように、やはり専門の業者はそのあたりを厳しく
査定するものでしょうか？」

そうですね。業者の査定は厳しいです。
なので、最近は一級建築士に見てもらってから購入する方も増えています。
一回の内覧で３〜６万円かかりますが、一生の買い物ですから。それくらいは安いものだと思います。
「これでいいや！」ととりあえず買って買い替えがきくものとは違うので、それくらい慎重に購入する事を
お奨めします。本当に泣きをみることになりますから。

今の時代、完全にサラリーマンだからと安心できる時代ではありません。
「もしかしたら明日は・・・」という事にもなりかねません。
その時に、きちんとした物件であればそこまでの値落ちはしません。
いい物件であれば、いざという時の保険にもなるんです。
その点を考慮して、「安ければ良い」とか「手が出せる程度」とか諦めないで探して欲しいと思います。
現在、建築業者に勤めている友人にこの前話を聞きましたが、最近のマンションラッシュを少しクールに
見ているようでした。
「バブル期のマンションは欠陥が多くて結構裁判沙汰になってるけど、現在もある意味バブルだからね。
慎重に購入しないとバカを見る羽目になるよ。」と言われました。
言われてみれば大規模物件のラッシュですね。
ここは本当に慎重な対応が必要ですね。そう思いました。

私も現在買い替えを考えています。良い物件に出会えるまで慎重に待つつもりです。

[36: 匿名さん]

>>34
よくわかっていませんね！
なぜ安いのか？ＭＲにいってみたら？
＞＞31
別に悪いわけではありません。
あなた方は救世主ですか？
間違いない物件を本当に選んでますか？
選んでいるならもう少し、購入側に立って意見した方がよいのでは・・・・？
まるでデベの策略みたいに聞こえます。この価格でどこがいいか？意見ください。

[37: 匿名さん]

>>33 >>35
個人的には中古物件は大体、以下のような評価順かなと思います。
評価する人で色々なんでしょうけどね。
ここでよく議論になるギロチン梁や長谷工施工なんてのは数年後、
中古に出るときは評価にはあまり関係ないと思いますよ。
この物件、立地はいいから、将来売るかもしれない人は、
使えそうな部屋（南が抜けている、収納充実など）を選ぶことと、
あとは入居後の管理組合次第ですよ。
１）立地　　：地域、利便性（駅近、商業施設あり）、周辺環境（住宅街、工場地域など）
２）管理状態：外観きれい？補修大丈夫？管理組合は回っている？管理費・修繕費の滞納なし？
３）築年数　：未入居、２〜３年、１０年、２０年、・・・
４）部屋　　：間取り（角部屋、中住戸）、状態（きたない、リフォーム済）
５）特徴　　：元・大手分譲、特別な共用施設がある

管理がうまく行かないと物件価値は下がるからね。
下丸子の悪名高い○○サーハウスは、管理組合はまとまりが
うまく言っているが、完売した隣の○○○○ガーデンは
管理組合におしの強い人がいて、管理会社とうまく行って
いなくよくないみたい。
他の入居人は選べないから運とも言えるけど。

[38: 匿名さん]

>>37です。下丸子の例はあまりよくないので無視してください。
以下は、某サイトの2000年以降の都下の物件別中古価格騰落率ランキングから
の抜粋なんですが、中古の評価は新築とは違うなあと思います。
ちなみに１位は長谷工物件です。意外とマイナーでなかなか難しいです。
ここには載せませんが23区内を見ると下落率は低いです。ご参考までに
都下
順位,市町村名,駅名,物件名,平均下落率,平均築年数,平均中古価格
1,府中市,武蔵小金井,エルフォレスト,-2%,3.8,3,433
2,日野市,豊田,ファーストヒル豊田,-5%,3.1,3,150
3,小金井市,武蔵小金井,コスモフォーラム武蔵小金井,-5%.2.1,3,980
4,西東京市,ひばりケ丘,グランジオ武蔵野,-5%,1.8,3,847
5 三鷹市 吉祥寺 モンレーヴ吉祥寺 -7% 2.2 3,980

[39: 匿名さん]

ギロチン梁に関しては将来損したくない人など、わかる人にだけわかってもらえれば
良いので、気にしない人はそれでいいと思いますよ。
ちなみに
>38
都下しか出てないですね。一応23区内の物件ですのでそちらを参考にしませんか？
23内ですと10位までのランキングで長谷工物件は一つだけだったはずです。
ただ、一応は20階建のタワーなので比較になるかは各々でご判断下さい。
また、年間施工数TOPのわりにはランキング50位までに5件あるかないかですね。
それも地域問題あった物件はかすりもしてませんね。

[40: 匿名さん]

>>39
23区内だと庶民層には買えない"億ション"が登場してしまうので、
参考にするにはどうかなと思ったのと、プラウドシティ大泉学園を
買う人は郊外希望だろうなと思い、都下を見ました。

私は長谷工は別にどうでもよく、
中古では、その時点のマンションの管理状態が重要と言いたかっ
ただけなので。練馬区だと知人が住んでいた上石神井ハイムなん
て相当古いけど管理がしっかりしてましたね。

ちなみに23区内のベスト10です。
1 青山パークタワー、2 品川Ｖタワー、3 東京ツインパークス、4 青山ザタワー、5 東京ビューマークス、
6 クオリア銀座３丁目、7 ウエルタワー深川、8 パークハウス二番町、9 クレストフォルム錦糸町親水公園、
10 東京アクアージュ

[41: 匿名さん]

管理の話出てるが、管理会社の物産コミュニティってどうなの？