共同名義・贈与税について教えてください！

[m（ _ _）m]

実行月を間近にして、パニックっています。
共同名義・贈与税について教えてください！！

【1】共働きで収入合算し、登記上の持分は、夫2：妻1としました。
確認ですが、これは共同名義になりますよね？？

これまで夫の給料を生活費にまわし、妻の給料を購入のために貯金しいていましたが、どうやらこれは贈与税がかかってしまうようなのです。妻から夫への贈与？？・・・・夫の方がお給料が多いのになぜかかるのかよくわかりません！

【2】贈与税は一体何に対してかかるのでしょうか？
　①借入額？
　②頭金？
　③諸費用？
　④登記費用？
　⑤保険？
　⑥生活費？
　⑦その他

【3】贈与税は幾らからかかりますか？

【4】購入当初で贈与税がかからないようにするにはどうすれば良いですか？
　①頭金を妻の貯金をくずして払った（けど、夫の名前で払った）ので、あきらめるしかない？
　②その他

【5】毎月のローン返済で贈与税がかからないようにするにはどうすれば良いですか？
　①妻が夫の通帳に定期的に【2】の1/3振り込む？
　②その他？

他のスレとかぶるところがありますが、宜しくお願い致します。
m（ _ _）m

[2: 匿名さん]

税務の専門家ではないので、違っていたらすみません。
私の知る範囲で。

＞【1】共働きで収入合算し、登記上の持分は、夫2：妻1としました。
＞確認ですが、これは共同名義になりますよね？？

共有名義か否かは、収入合算かどうかではなく、登記上の持ち分がどうかで決まります。
よって、当然、共有名義になります。

＞これまで夫の給料を生活費にまわし、妻の給料を購入のために貯金しいていましたが、どうやらこれは贈与税がかかってしまうようなのです。妻から夫への贈与？？・・・・夫の方がお給料が多いのになぜかかるのかよくわかりません！

ご夫婦それぞれの、「頭金」の額と「ローン」の額によって贈与かどうかが決まります。
たとえば、3000万の物件で、妻が1000万の頭金、夫が2000万のローンを負担するなら、贈与税はかかりません。
また、妻が500万の頭金と500万のローン、夫が2000万のローンでも、贈与税はかかりません。

スレ主さんは、
・頭金はどちらがいくら支払い、ローンはどちらの名義でいくら組んだのでしょう？
・また、収入合算とのことですが、それは「連帯保証」でしょうか「連帯債務」でしょうか？
・また、収入はそれぞれおいくらなのでしょう？

下の【4】を見ると、妻の頭金を夫名義で支払ったようですね。これは本来は好ましくなかったですね。
ただ、実態として妻の口座からお金が出ていることがわかれば（例えば妻の口座から夫の口座への送金記録が残っているなど）、妻の分として計算しても、特に問題視はされないと思います。

＞【2】贈与税は一体何に対してかかるのでしょうか？
＞　①借入額？
＞　②頭金？
＞　③諸費用？
＞　④登記費用？
＞　⑤保険？
＞　⑥生活費？
＞　⑦その他

繰り返しになりますが、ご夫婦それぞれの、「頭金」の額と「ローン」の額によって贈与かどうかが決まります。
ローンの額は、「連帯保証」であれば全て名義人の分です。
「連帯債務」であれば夫婦のローン持ち分は登記持ち分と頭金の持ち分から計算で求まります。
「連帯保証」と「連帯債務」は税務上は意味合いが大きく異なります。

諸費用以下は通常はどちらが支払っても問題ありません。
特に生活費については、どちらがいくら支払っても贈与税はかかりません。

＞【3】贈与税は幾らからかかりますか？

年間110万円です。
このぐらいは自分で調べてくださいね。

＞【4】購入当初で贈与税がかからないようにするにはどうすれば良いですか？
＞　①頭金を妻の貯金をくずして払った（けど、夫の名前で払った）ので、あきらめるしかない？
＞　②その他
＞
＞【5】毎月のローン返済で贈与税がかからないようにするにはどうすれば良いですか？
＞　①妻が夫の通帳に定期的に【2】の1/3振り込む？
＞　②その他？

頭金の額、ローン額、ローンが連帯保証か連帯債務かで違ってきます。
上記の質問によって答えが違ってきます。

[3: m（ _ _）m]

2さん、分りやすく説明いただきありがとうございます。

＞・頭金はどちらがいくら支払い、ローンはどちらの名義でいくら組んだのでしょう？
・頭金は妻の預金を崩し夫の名前で振り込みました。（妻100％、約500万）
記録ですが・・・定期を解約した記録しか残っていません。解約の際、銀行に理由を聞かれたとき「住宅購入資金のため」と伝えましたが、これも記録に残っているかどうか・・・夫の通帳に振り込めば良かったんですね。
【6】この場合は、やはり夫が払ったということになるのでしょうか？

・ローンは1本で夫の名義で4100万組みました。
・今月残金210万円を振り込む予定です。（管理費、登記費用除く）
【7】

＞・また、収入はそれぞれおいくらなのでしょう？
・夫：700万弱、妻：400万です。
　当面、共働き予定です。

＞・また、収入合算とのことですが、それは「連帯保証」でしょうか「連帯債務」でしょうか？
・連帯債務です。


【4】【5】に加えて質問です。
【7】ローンの名義が夫の場合、連帯債務であれば、ローン名義が夫であっても妻の名前でも振り込めるのでしょうか？（持分の分ですが）
それとも、妻が夫の口座に持分だけ振り込んで、合わせてローン振込みするのでしょうか？

[4: 匿名さん]

02です。

連帯債務だったのが救いですね。
結論から言うと贈与税の心配は、なさらなくてもよろしいかと思います。

順を追って確認すると、
物件価格は、4810万程度ということでしょうか？（頭金500+210＋ローン4100）
それとも頭金の中には諸経費も含まれているのでしょうか？
入っていないという前提で話を進めます。（入っているならその分を差し引いてください。）
登記持ち分は、夫：２、妻：１ですから、
物件の持ち分は、夫：3207万、妻：1603万となります。
つまり、1603万までは、妻が頭金を出しても問題ありません。

＞【6】この場合は、やはり夫が払ったということになるのでしょうか？
問題なのは、税務上、頭金を夫が払ったことになるのが、妻が払ったことになるのか。
本来は、夫の口座に振り込むなどして証拠を残せば良かったのですが・・・。
＞解約の際、銀行に理由を聞かれたとき「住宅購入資金のため」と伝えましたが、これも記録に残っているかどうか
銀行が理由を聞くのは、決まり文句にすぎず、記録に残すようなことではありません。

私見としては、たぶん妻が払ったとしてことにして大丈夫だと思います。
税務調査が入ることは滅多にありませんが、仮に入ったとしても
「定期の解約を頭金に回した」といえば、それが実態ですから大丈夫でしょう。

仮に夫が払ったことにすると、この時点で妻から夫への贈与税が発生してしまいます。

ですから、
＞【4】購入当初で贈与税がかからないようにするにはどうすれば良いですか？
＞　①頭金を妻の貯金をくずして払った（けど、夫の名前で払った）ので、あきらめるしかない？
＞　②その他
これは、「実態としては妻が払った」と言い張ることです。

さて、頭金710万（500+210）を全額妻が支払ったことにすると、
妻が支払うべきローンは、1603万−710万＝893万
夫が支払うべきローンは、3207万
となります。
この、ローンの比率は、本来は収入の比率に近い方が望ましいのですが、
夫のローンは年収に対して、無理な額ではないので、
このぐらいは、たぶん問題視されないんじゃないかと思います。

＞【5】毎月のローン返済で贈与税がかからないようにするにはどうすれば良いですか？
＞　①妻が夫の通帳に定期的に【2】の1/3振り込む？
＞　②その他？
連帯債務のローンは、２人のローンですから、その分を夫の口座に振り込む分には問題ありません。
具体的には、妻が夫の口座に、月々の返済額に対して「893／4100」振り込めばＯＫです。
また、誤差？は、年間で±110万までは許容されます。

＞【7】ローンの名義が夫の場合、連帯債務であれば、ローン名義が夫であっても妻の名前でも振り込めるのでしょうか？（持分の分ですが）
＞それとも、妻が夫の口座に持分だけ振り込んで、合わせてローン振込みするのでしょうか？
ローンの返済は、通常は名義人の口座から自動引き落としされると思います。
ですから、妻が夫の口座に振り込んで、合わせて引き落とされるのが一般的です。
なお、「ローンの持ち分」は、上にも書いたように、「登記の持ち分」とは異なります。

頭金の中に諸経費が含まれていたり、残りの210万を夫が支払う場合は、
上記を適宜読み替えてみてください。

p.s.
「登記の持ち分」と「ローンの持ち分」は、
国税庁のＨＰで試しに確定申告書を作ってみると、言っている意味がわかるかもしれません。

[5: m（ _ _）m]

02＝04さん、アドバイスくださりありがとうございます。
本当に頭がさがります。

何となくわかってきたような気がします！

ついでにもう少し教えてください。
先日、4つの請求書が送られてきました。
①残現金の請求書
②登記費用の請求書
③管理費の請求書
④ローン会社の手数料と団体信用保険料の請求書

「共有名義の方はご請求金額を必ず登記持分に一致するようにお振込み願います」
との願い書がありました。

【8】これは、契約時に振り込んだ頭金はともかく、とりあえず、今回、振り込む金額は持分に合わせた方が良いということですね？もちろん、証拠を残して。

＞諸費用以下は通常はどちらが支払っても問題ありません。
とありますが、
【9】①は持分に合わせ、②と③、④はどちらでも良いということでしょうか？
登記費用は持分に合わせた方がいいとも聞きましたが、はっきり覚えていません。。。

「登記の持ち分」と「ローンの持ち分」が異なることは理解できました。
これからのローンの持分は、ローン返済スケジュール？が届いてから考えても全然ＯＫ！？遅くはないですよね！？

[6: 匿名さん]

>>05スレ主さん
＞「共有名義の方はご請求金額を必ず登記持分に一致するようにお振込み願います」
＞との願い書がありました。

ん〜、自分のときは、そんなうるさいこと言われなかったですけどね〜。

＞①残現金の請求書
＞②登記費用の請求書
＞③管理費の請求書
＞④ローン会社の手数料と団体信用保険料の請求書

①は、登記持ち分に一致する必要はありません。
「頭金の持ち分」「ローンの持ち分」「登記持ち分」
この３つはそれぞれ関連しているけれど、一致している必要はありません。
極端な話、例えば4000万の物件で、頭金は妻が2000万、ローンは夫が2000万なら、登記は１：１にするのが普通です。
わかりますよね。
それを登記持ち分が１：１だから、頭金を１：１で振り込めというのはおかしいと思いませんか？
残現金（頭金）を、なぜ登記持ち分に一致させろと言うのか理解出来ません。
現実問題、一致していないことの方が多いと思いませんか？

ということで、
＞【8】これは、契約時に振り込んだ頭金はともかく、とりあえず、今回、振り込む金額は持分に合わせた方が良いということですね？もちろん、証拠を残して。
これは、間違いです。
頭金を出す人が、本人分を自分の名義で振り込むのが正解です。
頭金の比率と登記の比率が違う旨をデベに伝えて、確認されることをお勧めします。

②、③は登記持ち分に比例させるのが本来ではありますね。
＞諸費用以下は通常はどちらが支払っても問題ありません。
と書いたのは、よほどの高額物件でない限り、これをどちらが支払っても贈与税の非課税枠内で収まるからです。
普通はデベもそんなにうるさいことを言ってこないと思うのですが、
スレ主さんのデベの場合は原則論で言われたということです。

④は、厳密に言えば、ローンの持ち分で比例させるのが本来です。
＞これからのローンの持分は、ローン返済スケジュール？が届いてから考えても全然ＯＫ！？遅くはないですよね！？
そうではなくて、「登記持ち分」と「頭金の持ち分」が決まった時点で、税務上の「ローンの持ち分」は自動的に計算で決まるということです。
来年、ローン減税を受けるために確定申告をなさると思いますが、その様式を見ればわかります。
（税務上のローンの持ち分と、実際の返済比率の差は、年間110万までは贈与税がかかりません。
　この110万の部分は、後で考えてもＯＫです。）

話を整理します。

＞物件価格は、4810万程度ということでしょうか？（頭金500+210＋ローン4100）
＞登記持ち分は、夫：２、妻：１ですから、
＞物件の持ち分は、夫：3207万、妻：1603万となります。
これが登記の持ち分。

＞さて、頭金710万（500+210）を全額妻が支払ったことにすると、
これが、頭金の持ち分。

＞妻が支払うべきローンは、1603万−710万＝893万
＞夫が支払うべきローンは、3207万
これが、連帯債務の場合の税務上の「ローン持ち分」で、「登記持ち分」と「頭金持ち分」から計算されるということです。

この３つの比率を無理やり合わせるためには、
「頭金の持ち分」を「登記の持ち分」にあわせればいいのですが、
そんなことをしたら、贈与税が発生してしまいます。
税務上、この３つを無理やり合わせる必要はありませんし、デベにもそんなことを言う権利はありません。

だいぶ混乱しているようですが、おわかりになりますでしょうか？

[7: 匿名さん]

ただね　
取得税減税申請時に　

頭金はおいくらですか？　ずいぶんがんばりましたね！

はい　妻も働いてるので一緒に貯めました！

と言うと

贈与税とられることがあります。　マジです。

[8: 匿名さん]

えー、そうなんですか？
そういう時はなんて答えるといいの？

[9: 匿名さん]

>>07さん
02です。
そんなことってあるんですね。

「一緒に貯めました！」ではなく、
「妻が生活費担当で、私が貯蓄担当でした！」（またはその逆）
なら贈与税をとられる筋合いはないように思いますが。

しかし、それにしてもその場合の贈与額の根拠は何なんでしょう？

[10: m（ _ _）m]

02＝04＝06さん、ありがとうございます。
わかったつもりが、まだまだわかっていなかったようです＾＾；；

＞物件価格は、4810万程度ということでしょうか？（頭金500+210＋ローン4100）
はい。

＞頭金の比率と登記の比率が違う旨をデベに伝えて、確認されることをお勧めします。
そうですね、一度振り込む前に確認してみます。

また不明なことがあったらお聞きしたいと思いますので宜しくお願いします！

[11: 匿名さん]

０７さんへ
私も聞いたことあります。が　うまくごまかせると思いますよ。

もうひとつアドバイスするなら

頭金を随分いれましたね？

はい。

両親に助けてもらいました。は　贈与税間違いなくかかります。

[12: 匿名さん]

マンションを購入すると、お尋ね葉書が来るかもしれないと言われました。

お尋ね葉書とは、どのようなことを聞かれるのですか？
毎年来るものですか？

[13: 匿名さん]

まあまあ　とにかくマンション買った売れしさでどんな買い方したかを
他人に言わない事です。チクられてお尋ね葉書が来るんですぞ。

脱税なんかもチクられて捜査が進むんだよ。

[14: 匿名さん]

>お尋ね葉書とは、どのようなことを聞かれるのですか？

私のところには来なかったような・・・

わたしのところも共同名義です。

収入が少ないのに高価なマンションを買ったりすると
来るみたいです。こういうときに、今までの脱税なん
か発覚するようですね。

普通は素直に書けば問題ないと思いますけど。普通の
市民がひっかかることはまずない。特にサラリーマン
なんかの場合には。

[15: 匿名さん]

＞13さん
＞他人に言わない事です。チクられてお尋ね葉書が来るんですぞ。
なるほど、ついウハウハ？になって話してしまいそうになりますが、13さんの言葉、心しておきます。

＞14さん
必ず来るとは限らず安心しました。
もし来たとしても、普通に素直に書けば大丈夫ですね。よし。

[16: 購入検討中さん]

スレ主さんとは別人ですが、内容的にこのスレだと思いますので教えてください。

今般中古マンションを購入することになりましたが、贈与税がかからない様に
登記したいと思うのですがアドバイスお願いします。

（物件価格）
5525万円

（資金）　
住宅ローン　4000万　（全額夫名義、妻は収入合算の上連帯保証）
頭金　　夫　225万　
　　　　妻　1300万
諸費用　夫　200万円　

（収入）
夫　800万
妻　950万

①　現時点では5525万の物件に対し、夫4225：妻1300で登記すること
　　を予定していますが問題ないでしょうか？
②　子供もいないので、妻は当分働き続ける予定（ただ、現在傷病
　　欠勤中で給料は減額されている、本年の収入は上記より減少予定）
　　ローン返済は夫が債務者であっても夫と妻の収入割合に基づいて
　　なされたと判断され、返済開始後毎年妻から夫への贈与となるか？
③　繰上返済する場合、妻からは110万円以内にしておけば贈与税の
　　対象外となるか？

上記なにとぞよろしくお願いします。

[17: 匿名さん]

>>16さん
①に関しては、そういう考え方もありますが、
ローン分は名義に関係なく実態に合わせるべきとの考え方もあります。
税務署としては、実態にあわせて登記しても問題ないらしいです。
他のスレですが、参考になさって下さい。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15752/res/23-31
一度、税務署に相談されることをお勧めします。

②③に関しては、①でどのような選択をするかによります。
夫4225：妻1300　にした場合は、生活費を妻が負担し、夫がローン返済に専念するような形で、
妻から夫への贈与を110万以内に納めれば、贈与税は非課税です。
（110万をこえると課税されます。）
夫１：妻１　のような登記にした場合は、それに見合った額の妻から夫への送金なら、
110万を超えていても問題ないようです。