シティハウス本郷弓町っていかがですか？

[匿名さん]

ようやく販売が始まる本郷一丁目のマンション、シティハウス本郷弓町について、情報交換したいと思います。
ご興味のある方、宜しくお願い致します。

先週の案内会に行ってきましたが、南西角８０㎡の４階が７７００万円、東南角７５㎡の５階が７０００万円と、それなりのお値段ですね。これより下の階はどんな価格設定になるのでしょうね。

[22: 匿名さん]

>躯体や地盤はこっちの方が良さそう。駅が近いのも。

確かに、スラブ厚はなかなかのもののようですね・・・
駅にも近いし、利便性を求める人にはいいかもしれませんね。
パークコートが大人気とあって、自分のところもイケる・・・
と勘違いしてそうですね。
最近の住友の物件のグレードの悪さには目を疑います。
値段と比較しての話ですが・・・
この物件のあの外壁の変な色はなんなんでしょうか。
玄関先の壺みたいなのからみえてるのは
得意の造花ですかね？

[23: 匿名さん]

ぞ、造花はご勘弁、、、

[24: 匿名さん]

ペアガラスじゃないとかタンクレスじゃないってそんなに重要な事ですか？
それよりパークコートみたいに40m以上も杭を打たなきゃいけない埋立地みたいな
ズブズブ地盤の方が心配。前のレスにどなたがか書いてらっしゃいましたが
そんな地盤だから建物軽量化のために乾式壁を採用してるんですね。
ここは駅近、地盤、躯体重視の方向き・・・パークコートは仕様、グレード重視派向き
なのですかね。

[25: 匿名さん]

>ペアガラスじゃないとかタンクレスじゃないってそんなに重要な事ですか？

人にもよるでしょうけど、私にはかなり重要ですね。
フローリングの質もね。
8000万の物件を買おうという人間なら、当然だと思いますね。

＞そんな地盤だから建物軽量化のために乾式壁を採用してるんですね。

地盤より建物の高さ、広さなどからくる、「重さ」がネックなんですよ。
三菱地所の番町パークハウスも乾式壁です。
地所の営業マンは「戸境壁はコンクリであればいいという
わけではない」なんていってますが、普通に考えれば
コンクリートのほうが遮音性や断熱性は
いいと思いますけど。

[26: 匿名さん]

>パークコートみたいに40m以上も杭を打たなきゃいけない埋立地みたいな
>ズブズブ地盤

パークコートの地盤がズブズブというのは間違いです。
大昔からある本郷台地の斜面ですからね。
ズブズブなわけはないです。
急斜面（すごい崖地ですよ）に、15Ｆ、100世帯のマンションを
建てることから、杭を深くうったということです。
シティハウスのほうは40世帯以下だったのでは？
この程度の規模なら戸境壁がコンクリートなのは当然でしょうね。

[27: 匿名さん]

>26
土壌の問題が話題になっていますね

[28: 匿名さん]

27さんの仰る通りパークコートのスレでは土壌問題や購入者のモラルが問題になってますね。私もシテイハウスとパークコートを両方見ましたが一長一短て気がします。確かに仕様、グレードはパークコートでしょう。シテイハウスはやっぱり立地、利便性でしょう。遮音性能や断熱性からもコンクリ壁のシテイハウス。26さんがご指摘のように、ならパークコートは不安ですね。

[29: 匿名さん]

>断熱性

断熱性に関してはペアガラス採用のパークコートに軍配でしょう。
シティハウスはペアガラスではありません。
ただ、向きがね。
パークコートは東西向き(北向きもあり）が多かったので・・・

[30: 匿名さん]

今日は実際の物件を見られる日と思ったのですが，いかれた方いますか？

[31: 匿名さん]

行きましたよ。やっぱり、実物見れるのはいいね。
でも、物件うんぬんより、予定価格から大幅に上がっていてびっ
くり。何よりも、１階で平米１００万円に近いあの価格は、一体
どこの高級マンションでせう。

[32: 匿名さん]

上がったのですか！
説明会でも高いと思ったのに！

場所的な評価を住友はかなり評価しているんですかね。

[33: 匿名さん]

＞場所的な評価を住友はかなり評価しているんですかね。

でしょうね。
電車を使わない人には、何の意味も無い（と言ったら言い過ぎ
かもしれないけど）立地のはずだけど、、、

あと、低層階は図面を注意深く見るといろんな問題があること
がわかるので、要注意ね。

[34: 匿名さん]

住友不動産って、施工やってたっけ？

[35: 匿名さん]

あそこの前の道路は車で通りにくいんですよね。
確かに駅までは便利なのですが，この値段設定って・・・

パークコートが成功したので，便乗しているとしか思えん。

[36: 匿名さん]

>場所的な評価を住友はかなり評価しているんですかね。

住友が自分で勝手に高評価してるだけではないでしょうか。
真砂の立地の悪口をきかされてウンザリしました。
どこを好むかは人それぞれなので放っておいてほしいですね。
ホテルの近くのあの場所、高層は近くの遊戯施設の絶叫が
響いてきそうな立地・・・
まあ、駅近を評価する人向けでしょうね。

[37: 匿名さん]

34さん、住友は自社施工結構多いです。建築部？工務部？かなんかあって「造るから売る」までの
一貫責任施工って聞いたことあります。以前検討してMR行ったとこも自社施工でした。
大規模、タワー以外の小規模では施工例もそこそこあるようなので調べてみては？

[38: 匿名さん]

あっちこっちで売れ残りを積み上げているのに
住友は業績がよいそうですね。
いったいどういうカラクリなのか・・・

[39: 匿名さん]

竣工までに値引きをしてでも売り切る場合（野村、三井あたり）固定経費がかさまず資金回転もよいのですが
純利は薄くなります（当然ですが）。他方住友は値引きしないので有名ですが竣工までに売り切ろうと努力
してません。当然固定経費（広告、MR維持費、人件費）はかさみますが値引きしないので純利は良いです。
IR等見ても業績が良いのはこの辺じゃないでしょうか。住友は固定経費はしれたものと割り切っているように
思えます。もちろん会社の業績はマンションだけじゃなくビルの賃料収入、戸建、仲介等の業績も反映されて
いるのでしょうけれど。

[40: 匿名さん]

つまりはモノのわりには高すぎる、ということでは？

[41: 匿名さん]

区役所北側の再開発事業　進んでいるのでしょうか ?
http://www.harusan.jp/redevelop/summarys.html

[42: 匿名さん]

４１さん，
まだまだだと思いますよ。
裁判になっているところもありますし

[43: 匿名さん]

>38,39
業績(損益）は売れたものだけ利益が計上され、売れ残りは原則単に在庫としてバランスシートにのるだけで
損益に影響しません。金利負担や販売経費はゴミみたいなものです。
ただ売れ残りはキャッシュフローを生まないので、住不のキャッシュフロー計算書をみれば相当程度在庫の
マイナスインパクトが読み取れます。ただ分譲自体は収益のほんの一部で、ビル賃貸でがっぽり稼いでいる
ので会社全体としては屋台骨を揺るがすようなことになっていない。
でも、年間分譲5000戸で売れ残り1000戸超というのはやはり異常かな。

[44: 匿名さん]

>年間分譲5000戸で売れ残り1000戸超というのはやはり異常かな。

すっ、すごい・・・（苦笑）

思うに住友不動産はマンション界の「ベンツ」や「エルメス」
になろうとして失敗したんだと思いますね。
最高級ブランドは値引きしない。価格ではなく、そのイメージの高さで
皆が高いお金を払う。
そうなりたかったんでしょう。
しかし、こうまで売れ残りを積み上げ、目に見えるグレードを落とし
値段だけは相変わらず相場より高い、ではどうしようもないでしょうね。
今後どうするのか、見ものです。
いつまでもあちこちで「現地モデルルーム」の看板をかかげていては
ますます住友＝売れ残りマンションのイメージがついてしまうでしょうし。

とりあえず、立地は抜群、と住友がいう、この本郷の物件の成り行きを見ましょう。
竣工直後ぐらいに売り切れば、住友の分譲マンションの今後にも明るい兆しとなりそうです。

[45: 匿名さん]

↑　何にも分かってない44・・・
　　あ〜！

[46: 匿名さん]

>>41-42
北西方向の眺望に関係しませんか ?

[47: 匿名さん]

＞４５さん

普通、デベ以外そういうことは書き込まないかと。
４４さんは極めてまともなことをお書きになってますよ。

[48: 45]

45です。
デべではありません。
株主です。ベンツやエルメスになりたかった訳じゃないと思います。
毎年株主総会議事録読んでると分かります。

でももうレスしません。
何かと言うとデべ扱い。
匿名掲示板も良し悪しですな。

[49: 匿名さん]

株主じゃ、内部事情はわかりませんよね。

[50: 匿名さん]

>株主です。ベンツやエルメスになりたかった訳じゃないと思います。

一株主がなぜ会社の方針まで代弁できるのでしょうね。

[51: 匿名さん]

４２です。
４６さん，シティハウスは坂の上で２０ｍくらいあがったところにあるので，さほどは影響はないかと。
ただ，供給個数が確か500戸を超えるかと思うので（うろ覚えですみません），どれくらい中古の価格に影響を与えるかですね。

でも，ここらでは坂の上と坂の下ではもともと，違うイメージで販売することが多いので（価格も違います），かぶらないのかな？

[52: 匿名さん]

11日に第1期登録をしようか迷って結局行かなかった者です。
ここの掲示板は、思うに検討者の掲示板ですよね。
それともここはこんなに高いとか、住友は異常とか書いて
検討しないように忠告して下さる場なんでしょうか？
色々モデルルームでは聞けない情報が参考になればと思って
見ていましたが、ここに書いている方々が皆ご検討されている方
ばかりとは思えなかったので参加してみました。
（そうじゃなく42さん、51さんのような有意義な情報ももちろんありますが）

[53: 匿名さん]

1期登録，2期登録はいかがなったのでしょうか？

[54: 匿名さん]

住友不動産って、中規模のマンションだと経費節減なのかモデルルームを作らずに販売して
その代わり、売れ残りを気にせずに、値引きもしないという話を聞きました。
外観重視なのは、都会派のマンションを意識しているのでしょうか？

[55: 匿名さん]

最近の都心のマンション、ベランダが狭くて困ります。
なぜベランダを半面しか作らないのでしょうか？

[56: 匿名さん]

>その代わり、売れ残りを気にせずに、値引きもしないという話を聞きました。

それはちょっと違うと思います。売れ残りは気にはしてると思いますが、
実際に売れ残った部屋を値引くタイミングが遅いので、売れ残り期間が長引くのです。
その分、割高ですから、先に好きな部屋を買った人が負担をしてる、という見方もできますね。

>なぜベランダを半面しか作らないのでしょうか？

リビングを広く取るためです。ベランダを削って居室を広く取るのは
最近都心では良く見られますね。都心だとあまりベランダにふとんを
ほしたり、洗濯物をほしたりしないので、このぐらいでいいんじゃないの、
という感じでベランダを狭くしています。
好き好きではありますが、やはりベランダは広いほうがいいですよね。

[57: 匿名さん]

>なぜベランダを半面しか作らないのでしょうか？

マンションの価格は、大まかに言って　土地代＋建設費＋業者の利益
建築費＝専有部分＋共有部分　です。
都心のマンションは、建築費はそんなに変わりませんが
土地代が郊外と比較すると数倍高いので、少しでも共有部分（ベランダ）を
減らそうと言う傾向になるような気がします。
一般の人が購入しやすい価格を設定すると、少しでも建築費を下げなければ
利益が減ってしまいます。
ベランダを広くすることは、それだけ共有部分の建築費がかさむからです。
ちなみに、現在は幅が2ｍ未満であれば、建築面積に参入しなくていいそうです。
（容積率に影響しない）

[58: 匿名さん]

>>14
六本木は決着がついたようですね
http://ameblo.jp/pilot/entry-10006930808.html

[59: 匿名さん]

住友の小規模物件、暮らすには本当に良さそうです。
都心の理想的な規模ですね。
惜しむべくは、外観重視であまり機能的でないことですか。

[60: 匿名さん]

11階の75㎡、坪単価355万円くらいだそうです、立地を考えたら割高でしょうか？

[61: 匿名さん]

>>36
>ホテルの近くのあの場所

近く？
http://www.sankei.co.jp/news/060131/sha043.htm
東京都文京区が３０日、建築基準法に基づき「後楽園文京区役所前」に立ち入り、駐車場が事務所に改造されていたことも分かった。

[62: 匿名さん]

>文京区の本郷弓町のマンションも、部屋によって駐車場の割り当て台数が違いますよ。
>不思議なのは、ファミリータイプに割り当てが多いこと。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47949/res/98-100

[63: 匿名さん]

入居2月下旬だったはずですがなぜこんなに遅れているのでしょうか。

[64: 匿名さん]

4月中旬までには入居開始になるそうですよ。

[65: 匿名さん]

最終期販売始まりますね。

[66: 匿名さん]

この時期に・・・耐震強度偽装の疑い
http://www.yomiuri.co.jp/feature/fe5500/news/20060305i211.htm

[67: 匿名さん]

よく記事読みましょう。
『偽装の疑い』なんて書いてないよ。

[68: 匿名さん]

もう建築士が認めたようですよ。「偽装」を。
住友の物件がその中に入っているいるかどうかは、不明ですが。

[69: 匿名さん]

↑それって２つの記事がごっちゃになってるんじゃない？

[70: 匿名さん]

あ、ごめん。てっきり、さっきのニュースの件かと思った。

[71: 匿名さん]

>>68
「耐震性に疑問」住友不動産がマンション2棟の販売中止
http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/topics/struct/087969.html

住友不動産広報部は、「札幌市が3月7日に構造計算書が偽造された疑いがあると発表した浅沼良一・二級建築士は、この2棟の構造設計に関与していない」と説明している。