シティハウス本郷弓町っていかがですか？

[匿名さん]

ようやく販売が始まる本郷一丁目のマンション、シティハウス本郷弓町について、情報交換したいと思います。
ご興味のある方、宜しくお願い致します。

先週の案内会に行ってきましたが、南西角８０㎡の４階が７７００万円、東南角７５㎡の５階が７０００万円と、それなりのお値段ですね。これより下の階はどんな価格設定になるのでしょうね。

[2: 匿名さん]

便利な場所なんだけど、やはり隣りのホテルが、、、
あのホテルって、どういうホテルなんだろ。普通のビジネスホテル？

[3: 匿名さん]

ＨＰ見たけど、ビジネスホテルじゃなくて、総客室数が２１１室もある、
結構ちゃんとしたホテルみたいよ。
でも収容人数２８０人ということはシングルの方が多いみたいだけど。

で、シティハウスだけど、下層階は建物に囲まれて結構閉塞感あるから、
やっぱり８０㎡で６０００万円なかばくらいが妥当では？立地だけで
７０００万円台はきついっしょ。

[4: 匿名さん]

案内会に行かれた方、パークコート本郷真砂も見てらっしゃると思いますが仕様は同程度でしたでしょうか？私はパークコートへは行きましたがお隣との壁が乾式とかMRの仕様も今イチだったものですから・・・。

[5: 匿名さん]

案内会、行きました。

いわゆる、表面的な仕様はいまいちでした。フローリングも細かったですし、色も薄くて高級感に欠けるし。設備的にも寂しいです。
でも、構造面は、いいコンクリつかってるし、スラブ厚もかなりの物だし、なかなか良かったですよ。戸境壁も当然コンクリ。バルコニーのお隣との仕切りもコンクリ。そういう意味ではパークコートは上回ってます。

[6: 匿名さん]

>>04
億ションの番町パークハウスも乾式ですよ。何を持って「今イチ」なんでしょうか？

[7: 匿名さん]

>南西角８０㎡の４階が７７００万円、東南角７５㎡の５階が７０００万円と、それなりのお値段ですね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38556/res/161-250

[8: 匿名さん]

>>06

まあまあ、ここは本郷弓町のスレですから。
それにしてもこの物件て、未だに販売スケジュールも固まらず、価格もほんの少ししか開示しないのですが、どういう作戦でしょう。
その間に、他の物件にすっかり客を奪われてしまうような気が。

[9: 匿名さん]

確かに、パークコート、リビオレゾンや千石のプラウド、パークハウスなど、
一部価格帯のかぶる物件がみな１０月から１１月に販売するのに、どーする
つもりだろ。自信があるんですなあ。そんなに金持ちはいないと思うがね。

[10: 匿名さん]

ジェットコースターの音はどのくらいなんでしょう。あの近辺は、普通に街を歩いても聞こえてきますので、上の方の階だと相当なものではないでしょうか。

[11: 匿名さん]

>373: 名前：TCC　投稿日：2005/10/15(土) 18:17
>ジェットコースターその物の音ではなく、人の叫び声です。営業時間に関して周辺住民とラクーアで揉めていたみたいですがその後はどうなったのでしょうか？
http://homepage1.nifty.com/shobo/dates2003/030128d.html

[12: 匿名さん]

>08
よそのマンションの悪口を根拠無く書くのはかなり失礼だと思いますよ。

またそれをなあなあで収めようと仕切る（以下略

[13: 10]

>11

確かに、ジェットコースターそのものより叫び声が凄いですね。上層階での音はなかなか想像つきませんが、白山通りまで出て聞こえる音に近いと思ったらいいんですかね。もう少し静かで、かつ隣りが例のホテルでなければ、それなりの高級物件として勝負できたのでしょうけど。私も価格は気になります。だれか案内会で聞いてきた方いらっしゃいますか？

[14: 匿名さん]

>13
>確かに、ジェットコースターそのものより叫び声が凄いですね。
http://www.sponichi.co.jp/society/news/2005/10/25/01.html

[15: 匿名さん]

０７さん、１１さん、１４さん、同じ方かどうかわかりませんが、ただＵＲＬ貼るだけってのやめませんか。
いずれも、何をおっしゃりたいのかよくわかりません。

[16: 匿名さん]

ここ、盛り上がらんですね。

ところで価格ですが、さすがは住友、とんでもなく高くなるらしいよ。安い部屋でも坪300万円は超えるって知り合いが言ってた。

[17: 匿名さん]

なんか、本郷近辺って値上がりがすごいですね。
築十年くらいの中古でも、ほとんど値が落ちていないようだし。
叫声が聞こえるようなところでも、高値で売れちゃうんでしょうかね？

[18: 匿名さん]

＞叫声が聞こえるようなところでも、高値で売れちゃうんでしょうかね？

うーん、さすがにこの物件の場合、どうなんでしょう。ジェットコースター
のほとんど正面で、ある程度の階からは遮るものが何もないですから。
しかも、７０００万円も８０００万円も出してトイレの手洗いがタンクの
上のちょろちょろっていうのは、いまどき許されるんでしょうか。

あと、施工が住友不動産って、一体なに？

[19: 匿名さん]

>７０００万円も８０００万円も出してトイレの手洗いがタンクの
>上のちょろちょろっていうのは

げげっ。マジですか？
タンクレスですらないんですか？
おまけにペアガラスでもないようですね。
そんなんで、真砂のガーデンコートと張り合うつもりなんでしょうかね。

[20: 匿名さん]

>ガーデンコート

パークコートでしたね、すいません

[21: 匿名さん]

>そんなんで、真砂のガーデンコートと張り合うつもりなんでしょうかね。

いやあ、全然無理でしょう。張り合えないからなかなか価格を発表せず、
時期をずらしているのかも。パークコートの抽選に外れた層を当て込んで
るとかね。

グレードは、はっきり言ってパークコートとは全く比較にならんです。
でも、躯体や地盤はこっちの方が良さそう。駅が近いのも。

立地は、ホテルに囲まれてる時点で終わってる。

[22: 匿名さん]

>躯体や地盤はこっちの方が良さそう。駅が近いのも。

確かに、スラブ厚はなかなかのもののようですね・・・
駅にも近いし、利便性を求める人にはいいかもしれませんね。
パークコートが大人気とあって、自分のところもイケる・・・
と勘違いしてそうですね。
最近の住友の物件のグレードの悪さには目を疑います。
値段と比較しての話ですが・・・
この物件のあの外壁の変な色はなんなんでしょうか。
玄関先の壺みたいなのからみえてるのは
得意の造花ですかね？

[23: 匿名さん]

ぞ、造花はご勘弁、、、

[24: 匿名さん]

ペアガラスじゃないとかタンクレスじゃないってそんなに重要な事ですか？
それよりパークコートみたいに40m以上も杭を打たなきゃいけない埋立地みたいな
ズブズブ地盤の方が心配。前のレスにどなたがか書いてらっしゃいましたが
そんな地盤だから建物軽量化のために乾式壁を採用してるんですね。
ここは駅近、地盤、躯体重視の方向き・・・パークコートは仕様、グレード重視派向き
なのですかね。

[25: 匿名さん]

>ペアガラスじゃないとかタンクレスじゃないってそんなに重要な事ですか？

人にもよるでしょうけど、私にはかなり重要ですね。
フローリングの質もね。
8000万の物件を買おうという人間なら、当然だと思いますね。

＞そんな地盤だから建物軽量化のために乾式壁を採用してるんですね。

地盤より建物の高さ、広さなどからくる、「重さ」がネックなんですよ。
三菱地所の番町パークハウスも乾式壁です。
地所の営業マンは「戸境壁はコンクリであればいいという
わけではない」なんていってますが、普通に考えれば
コンクリートのほうが遮音性や断熱性は
いいと思いますけど。

[26: 匿名さん]

>パークコートみたいに40m以上も杭を打たなきゃいけない埋立地みたいな
>ズブズブ地盤

パークコートの地盤がズブズブというのは間違いです。
大昔からある本郷台地の斜面ですからね。
ズブズブなわけはないです。
急斜面（すごい崖地ですよ）に、15Ｆ、100世帯のマンションを
建てることから、杭を深くうったということです。
シティハウスのほうは40世帯以下だったのでは？
この程度の規模なら戸境壁がコンクリートなのは当然でしょうね。

[27: 匿名さん]

>26
土壌の問題が話題になっていますね

[28: 匿名さん]

27さんの仰る通りパークコートのスレでは土壌問題や購入者のモラルが問題になってますね。私もシテイハウスとパークコートを両方見ましたが一長一短て気がします。確かに仕様、グレードはパークコートでしょう。シテイハウスはやっぱり立地、利便性でしょう。遮音性能や断熱性からもコンクリ壁のシテイハウス。26さんがご指摘のように、ならパークコートは不安ですね。

[29: 匿名さん]

>断熱性

断熱性に関してはペアガラス採用のパークコートに軍配でしょう。
シティハウスはペアガラスではありません。
ただ、向きがね。
パークコートは東西向き(北向きもあり）が多かったので・・・

[30: 匿名さん]

今日は実際の物件を見られる日と思ったのですが，いかれた方いますか？

[31: 匿名さん]

行きましたよ。やっぱり、実物見れるのはいいね。
でも、物件うんぬんより、予定価格から大幅に上がっていてびっ
くり。何よりも、１階で平米１００万円に近いあの価格は、一体
どこの高級マンションでせう。

[32: 匿名さん]

上がったのですか！
説明会でも高いと思ったのに！

場所的な評価を住友はかなり評価しているんですかね。

[33: 匿名さん]

＞場所的な評価を住友はかなり評価しているんですかね。

でしょうね。
電車を使わない人には、何の意味も無い（と言ったら言い過ぎ
かもしれないけど）立地のはずだけど、、、

あと、低層階は図面を注意深く見るといろんな問題があること
がわかるので、要注意ね。

[34: 匿名さん]

住友不動産って、施工やってたっけ？

[35: 匿名さん]

あそこの前の道路は車で通りにくいんですよね。
確かに駅までは便利なのですが，この値段設定って・・・

パークコートが成功したので，便乗しているとしか思えん。

[36: 匿名さん]

>場所的な評価を住友はかなり評価しているんですかね。

住友が自分で勝手に高評価してるだけではないでしょうか。
真砂の立地の悪口をきかされてウンザリしました。
どこを好むかは人それぞれなので放っておいてほしいですね。
ホテルの近くのあの場所、高層は近くの遊戯施設の絶叫が
響いてきそうな立地・・・
まあ、駅近を評価する人向けでしょうね。

[37: 匿名さん]

34さん、住友は自社施工結構多いです。建築部？工務部？かなんかあって「造るから売る」までの
一貫責任施工って聞いたことあります。以前検討してMR行ったとこも自社施工でした。
大規模、タワー以外の小規模では施工例もそこそこあるようなので調べてみては？

[38: 匿名さん]

あっちこっちで売れ残りを積み上げているのに
住友は業績がよいそうですね。
いったいどういうカラクリなのか・・・

[39: 匿名さん]

竣工までに値引きをしてでも売り切る場合（野村、三井あたり）固定経費がかさまず資金回転もよいのですが
純利は薄くなります（当然ですが）。他方住友は値引きしないので有名ですが竣工までに売り切ろうと努力
してません。当然固定経費（広告、MR維持費、人件費）はかさみますが値引きしないので純利は良いです。
IR等見ても業績が良いのはこの辺じゃないでしょうか。住友は固定経費はしれたものと割り切っているように
思えます。もちろん会社の業績はマンションだけじゃなくビルの賃料収入、戸建、仲介等の業績も反映されて
いるのでしょうけれど。

[40: 匿名さん]

つまりはモノのわりには高すぎる、ということでは？

[41: 匿名さん]

区役所北側の再開発事業　進んでいるのでしょうか ?
http://www.harusan.jp/redevelop/summarys.html

[42: 匿名さん]

４１さん，
まだまだだと思いますよ。
裁判になっているところもありますし

[43: 匿名さん]

>38,39
業績(損益）は売れたものだけ利益が計上され、売れ残りは原則単に在庫としてバランスシートにのるだけで
損益に影響しません。金利負担や販売経費はゴミみたいなものです。
ただ売れ残りはキャッシュフローを生まないので、住不のキャッシュフロー計算書をみれば相当程度在庫の
マイナスインパクトが読み取れます。ただ分譲自体は収益のほんの一部で、ビル賃貸でがっぽり稼いでいる
ので会社全体としては屋台骨を揺るがすようなことになっていない。
でも、年間分譲5000戸で売れ残り1000戸超というのはやはり異常かな。

[44: 匿名さん]

>年間分譲5000戸で売れ残り1000戸超というのはやはり異常かな。

すっ、すごい・・・（苦笑）

思うに住友不動産はマンション界の「ベンツ」や「エルメス」
になろうとして失敗したんだと思いますね。
最高級ブランドは値引きしない。価格ではなく、そのイメージの高さで
皆が高いお金を払う。
そうなりたかったんでしょう。
しかし、こうまで売れ残りを積み上げ、目に見えるグレードを落とし
値段だけは相変わらず相場より高い、ではどうしようもないでしょうね。
今後どうするのか、見ものです。
いつまでもあちこちで「現地モデルルーム」の看板をかかげていては
ますます住友＝売れ残りマンションのイメージがついてしまうでしょうし。

とりあえず、立地は抜群、と住友がいう、この本郷の物件の成り行きを見ましょう。
竣工直後ぐらいに売り切れば、住友の分譲マンションの今後にも明るい兆しとなりそうです。

[45: 匿名さん]

↑　何にも分かってない44・・・
　　あ〜！

[46: 匿名さん]

>>41-42
北西方向の眺望に関係しませんか ?

[47: 匿名さん]

＞４５さん

普通、デベ以外そういうことは書き込まないかと。
４４さんは極めてまともなことをお書きになってますよ。

[48: 45]

45です。
デべではありません。
株主です。ベンツやエルメスになりたかった訳じゃないと思います。
毎年株主総会議事録読んでると分かります。

でももうレスしません。
何かと言うとデべ扱い。
匿名掲示板も良し悪しですな。

[49: 匿名さん]

株主じゃ、内部事情はわかりませんよね。

[50: 匿名さん]

>株主です。ベンツやエルメスになりたかった訳じゃないと思います。

一株主がなぜ会社の方針まで代弁できるのでしょうね。

[51: 匿名さん]

４２です。
４６さん，シティハウスは坂の上で２０ｍくらいあがったところにあるので，さほどは影響はないかと。
ただ，供給個数が確か500戸を超えるかと思うので（うろ覚えですみません），どれくらい中古の価格に影響を与えるかですね。

でも，ここらでは坂の上と坂の下ではもともと，違うイメージで販売することが多いので（価格も違います），かぶらないのかな？