シティハウス本郷弓町っていかがですか？

[匿名さん]

ようやく販売が始まる本郷一丁目のマンション、シティハウス本郷弓町について、情報交換したいと思います。
ご興味のある方、宜しくお願い致します。

先週の案内会に行ってきましたが、南西角８０㎡の４階が７７００万円、東南角７５㎡の５階が７０００万円と、それなりのお値段ですね。これより下の階はどんな価格設定になるのでしょうね。

[22: 匿名さん]

>躯体や地盤はこっちの方が良さそう。駅が近いのも。

確かに、スラブ厚はなかなかのもののようですね・・・
駅にも近いし、利便性を求める人にはいいかもしれませんね。
パークコートが大人気とあって、自分のところもイケる・・・
と勘違いしてそうですね。
最近の住友の物件のグレードの悪さには目を疑います。
値段と比較しての話ですが・・・
この物件のあの外壁の変な色はなんなんでしょうか。
玄関先の壺みたいなのからみえてるのは
得意の造花ですかね？

[23: 匿名さん]

ぞ、造花はご勘弁、、、

[24: 匿名さん]

ペアガラスじゃないとかタンクレスじゃないってそんなに重要な事ですか？
それよりパークコートみたいに40m以上も杭を打たなきゃいけない埋立地みたいな
ズブズブ地盤の方が心配。前のレスにどなたがか書いてらっしゃいましたが
そんな地盤だから建物軽量化のために乾式壁を採用してるんですね。
ここは駅近、地盤、躯体重視の方向き・・・パークコートは仕様、グレード重視派向き
なのですかね。

[25: 匿名さん]

>ペアガラスじゃないとかタンクレスじゃないってそんなに重要な事ですか？

人にもよるでしょうけど、私にはかなり重要ですね。
フローリングの質もね。
8000万の物件を買おうという人間なら、当然だと思いますね。

＞そんな地盤だから建物軽量化のために乾式壁を採用してるんですね。

地盤より建物の高さ、広さなどからくる、「重さ」がネックなんですよ。
三菱地所の番町パークハウスも乾式壁です。
地所の営業マンは「戸境壁はコンクリであればいいという
わけではない」なんていってますが、普通に考えれば
コンクリートのほうが遮音性や断熱性は
いいと思いますけど。

[26: 匿名さん]

>パークコートみたいに40m以上も杭を打たなきゃいけない埋立地みたいな
>ズブズブ地盤

パークコートの地盤がズブズブというのは間違いです。
大昔からある本郷台地の斜面ですからね。
ズブズブなわけはないです。
急斜面（すごい崖地ですよ）に、15Ｆ、100世帯のマンションを
建てることから、杭を深くうったということです。
シティハウスのほうは40世帯以下だったのでは？
この程度の規模なら戸境壁がコンクリートなのは当然でしょうね。

[27: 匿名さん]

>26
土壌の問題が話題になっていますね

[28: 匿名さん]

27さんの仰る通りパークコートのスレでは土壌問題や購入者のモラルが問題になってますね。私もシテイハウスとパークコートを両方見ましたが一長一短て気がします。確かに仕様、グレードはパークコートでしょう。シテイハウスはやっぱり立地、利便性でしょう。遮音性能や断熱性からもコンクリ壁のシテイハウス。26さんがご指摘のように、ならパークコートは不安ですね。

[29: 匿名さん]

>断熱性

断熱性に関してはペアガラス採用のパークコートに軍配でしょう。
シティハウスはペアガラスではありません。
ただ、向きがね。
パークコートは東西向き(北向きもあり）が多かったので・・・

[30: 匿名さん]

今日は実際の物件を見られる日と思ったのですが，いかれた方いますか？

[31: 匿名さん]

行きましたよ。やっぱり、実物見れるのはいいね。
でも、物件うんぬんより、予定価格から大幅に上がっていてびっ
くり。何よりも、１階で平米１００万円に近いあの価格は、一体
どこの高級マンションでせう。

[32: 匿名さん]

上がったのですか！
説明会でも高いと思ったのに！

場所的な評価を住友はかなり評価しているんですかね。

[33: 匿名さん]

＞場所的な評価を住友はかなり評価しているんですかね。

でしょうね。
電車を使わない人には、何の意味も無い（と言ったら言い過ぎ
かもしれないけど）立地のはずだけど、、、

あと、低層階は図面を注意深く見るといろんな問題があること
がわかるので、要注意ね。

[34: 匿名さん]

住友不動産って、施工やってたっけ？

[35: 匿名さん]

あそこの前の道路は車で通りにくいんですよね。
確かに駅までは便利なのですが，この値段設定って・・・

パークコートが成功したので，便乗しているとしか思えん。

[36: 匿名さん]

>場所的な評価を住友はかなり評価しているんですかね。

住友が自分で勝手に高評価してるだけではないでしょうか。
真砂の立地の悪口をきかされてウンザリしました。
どこを好むかは人それぞれなので放っておいてほしいですね。
ホテルの近くのあの場所、高層は近くの遊戯施設の絶叫が
響いてきそうな立地・・・
まあ、駅近を評価する人向けでしょうね。

[37: 匿名さん]

34さん、住友は自社施工結構多いです。建築部？工務部？かなんかあって「造るから売る」までの
一貫責任施工って聞いたことあります。以前検討してMR行ったとこも自社施工でした。
大規模、タワー以外の小規模では施工例もそこそこあるようなので調べてみては？

[38: 匿名さん]

あっちこっちで売れ残りを積み上げているのに
住友は業績がよいそうですね。
いったいどういうカラクリなのか・・・

[39: 匿名さん]

竣工までに値引きをしてでも売り切る場合（野村、三井あたり）固定経費がかさまず資金回転もよいのですが
純利は薄くなります（当然ですが）。他方住友は値引きしないので有名ですが竣工までに売り切ろうと努力
してません。当然固定経費（広告、MR維持費、人件費）はかさみますが値引きしないので純利は良いです。
IR等見ても業績が良いのはこの辺じゃないでしょうか。住友は固定経費はしれたものと割り切っているように
思えます。もちろん会社の業績はマンションだけじゃなくビルの賃料収入、戸建、仲介等の業績も反映されて
いるのでしょうけれど。

[40: 匿名さん]

つまりはモノのわりには高すぎる、ということでは？

[41: 匿名さん]

区役所北側の再開発事業　進んでいるのでしょうか ?
http://www.harusan.jp/redevelop/summarys.html