【契約者専用】パークタワー新川崎 Part1

[契約済みさん]

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田一丁目1201番（地番）
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
検討板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/381145/

[61: 検討中]

>60
柵で仕切られているのですね。
ありがとうございます。
柵だと酔っ払いとか乗り越えようとしそうですね。
警備の方がいらっしゃるから、そこらへんは、心配しなくて大丈夫でしょうかね。

[62: 契約済みさん]

電気錠をオプションで契約しなくても、2つのセキュリティーは鍵を持ってるだけで、自動ドアはオープン。電気錠は「自宅の玄関の前でリモコン操作で解錠」or「玄関横のボタンをプッシュで解錠」でOK？

[63: 54]

＞58
電気錠は「危ない」ではなく「不安だ」ですね。
微妙なニュアンスの違いですが。
普通の鍵も絶対安全ということはないので、相対的な比較で何をどう選択するか、という問題です。

[64: 契約済みさん]

>61
歓楽街ではないので、そこまでの酔っぱらいさんはいませんよ。24時間警備もありますし、大丈夫ではないでしょうか。
嘔吐物でペデストリアンデッキが汚れないか、という方が心配です。

[65: 検討中]

>61
それは安心です。
嘔吐物などの掃除は、やはりパークタワー新川崎の管理になるのでしょうね。気持ちよく使いたいものですね。
一つお聞きしたいのですが、新川崎の空気はいかがですか？今は昔にくらべると、比較的綺麗なのでしょうか？
喘息の子供がいるので、少し気になるのですが。
何度かそちらへ行った時は、数回砂っぽい感じの時はあったのですが、そんなに気になるほどではなかったです。

[66: 契約済みさん]

「第２の大地」部分の１階が積み上がってきました。

[67: 契約済みさん]

お風呂の水栓、普通とＯＰをＭＲで比べた方いらっしゃいますか？

[68: 匿名さん]

畑があるわけではないので砂埃が舞うわけでは無いですし、
都内ほど車通りがあるわけでもないので排ガスにしてもそこまででは無いかと思います。
近くの三菱ふそうの工場が煙をモクモクと出していることも無いです。
昔というのがいつとの比較かによりますが、
車の性能も工場も設備が年が経てば向上して年々改善される方向にあるので、
工場地帯としての再開発でもなければ、経年によって相対的に良くなる傾向にあると考えられます。

しかし、そこまで環境を気にされるほど神経質な方であれば、
こういった都心部に近く、駅チカのような物件よりは、
郊外の駅から距離を取った物件の方が良いかと思いますよ。
排ガスや騒音などは感じ方も人それぞれですし、
高い買い物をしたあとで、住んでから『思ったよりヒドイ』と感じるのはツライのでは無いでしょうか。

[69: 検討中]

>68
早速のお返事ありがとうございます。
今は都心に住んでいて、子供の喘息は治ってきているので、郊外へ引っ越す程の状態ではありません。
空気は問題なさそうですね。安心致しました。

[70: 契約済みさん]

電気錠は中に人がいると空かないみたいですね。

[71: 契約済みさん]

>70
ありがとうございます。
在宅の場合は、電気錠は使えないのですね。
活躍する場が少なくなりそうです。
購入再検討します。

[72: 匿名さん]

ミストサウナ、食洗機は当たり前になってきてるから電気錠が他の物件と差をつけれるね、お風呂場のシャワーのタッチパネル、洗面化粧台の水が上から出るとことかも。

[73: 契約済みさん]

『テブラ 電気錠』というキーワードで検索すると、シブタニという会社のクラビスという錠前ブランドにたどりつきます。

そこの製品で、『パッシブEXP7000』というのが有償オプションのものに相当するのではないでしょうか。
http://www.clavis.jp/security/exp7000.html
（こういう外観で合ってますか？ 実は私自身はまだレジデンシャルサロンで実物を確認していないのです。）
このウェブページに構造や機能の説明が書いてありますので、ご参考まで。

[74: 契約済みさん]

＞67さん
お風呂のタッチ水栓はオプション相談の際に「小さな子供がいる場合は遊びで押すからあんまりオススメでないですね～」というような話がありましたよ。

物はこれ↓だと思います。
http://www.toto.co.jp/products/faucet/shower/touch.htm

って、今見たらメーカーとしては子供のいたずら対策というのも売りにしてるんですね。
まぁもともと付けるつもり無かったのでいいんですけど。

[75: 契約済みさん]

多分、パッシブ何とかとの違いはよく分かりませんが、テブラというシリーズのようです。
http://www.clavis.jp/tebra/index.html
-Hか、-Aでしょうね。
個人的にはsuicaを鍵代わりにしたいから-Aだと嬉しいんですが、売りにしてないことから考えてあまり期待できないかな。


検索していたら戸建ての話題ですが「電子錠付き玄関ドアって、どうですか？」というのもありました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/20202/all/

やはりセキュリティの不安(＝危険というわけではないですよ。私の感覚では≒くらいかな)と、色んな仕様があって利用上留意すべきノウハウがまだまだ蓄積中で定まっていないのかな、という印象です。

あと、自分で書いておいてなんですが、セキュリティに関する詳細仕様を第三者が見れる場で情報公開するのはあまりオススメできません・・・・

[76: 契約済みさん]

皆さんの捜査能力すごいです！
参考になります。

今更の質問なのですが、24時間全熱交換って、そんなに良いものなのでしょうか？
エコカラットとかつけなくても空調がしっかりしていたら嬉しいのですが。

[77: 検討中]

ガラスは紫外線カットだから、フィルムは不要ですよね？

[78: 契約済みさん]

＞76さん
エコカラットと全熱交換は目的が違うようなので、別物と考えたほうがいいです。

24時間換気は現在の新築では必須です。
その上で、全熱交換は、排気する部屋の熱を吸気する空気に移すことが出来るシステムです。
簡単に言うと、冬、窓開けて換気したら寒いですよね。
部屋の中の暖かい空気が外に逃げて、冷たい空気が入ってくるわけですから。
とりあえず換気は必要なんだけど、この外に逃げていく暖かい空気で外の冷たい空気を温めてから中に入れましょう、というのが全熱換気システムです。
夏場は逆に、冷えた室内の空気で熱い外気を冷ましてから入れる、と。
要するに温度に着目してメリットのある仕組みですね。
マンションは一戸建てに比べると暑さ寒さに強いですが、これでさらに冷暖房に頼らなくてすみそうです。


エコカラットは、湿度や匂いの調整が目的のようなのでちょっと違うかな、と思います。

[79: 契約済みさん]

契約のとき、「新居への準備 イロハBook」っていう冊子、もらいましたよね？
裏表紙にビックカメラとUnidyの割引クーポンがついてますが、有効期限が来年3月31日。

みなさん、早く使いましょう！

って今の時点で言われても困るのですが。
アップル製品はダメとか書いてあるし。

入居の頃にはまた新しいのが貰えるんですよね、きっと。

[80: 76]

>78
回答有難うございます。
行灯部屋があるので、空気を綺麗にするために工夫が必要なのかと思ったのですが
最近のマンションなら大丈夫ってことですかね。
冷暖房の効率は期待できそうですね！

[81: 78]

＞80さん
現在の建築基準法ではホルムアルデヒド対策の観点から2時間で部屋の全空気が入れ替わるように設計するよう決められてます。
これで十分かどうかは、窓開けてわーっと換気してしまいたいとか人によって感覚違うと思いますが、一応そういう基準です。
花粉症な私は換気よりも空気清浄器が頼りです。

[82: 契約済みさん]

結局タッチ水栓、廊下タイル、便座人感、取手変更（引戸、風呂）で着地しました。
シェルフなどは後からインテリア見に行く中で決めて行く、
電子錠は旧式になった時の変更の必要性、将来のセキュリティ対策、費用対効果で×、
LEDは自分で調べて買いに行く、
唯一悩んでいるのはトイレをタイルにするかでしたが、
風呂だけやらないでとなると違和感が出そうだし、風呂はタイルで足が冷たくなるのが嫌で譲れず
上記になりました。
この程度だと費用負担も少ないため（20万前後だったかな）、今後必要に応じてエコカラットや
電化製品等にお金が回せるので個人的には満足してます。
部屋の色は北がかかるので明るい色であるアーバンホワイトにしました。

[83: 契約済みさん]

我が家とは違った着眼点の皆さんの意見はとても参考になります。次回の相談で大幅に変更になりそうです。

[84: 契約済みさん]

＞79さん
たしかに2014.3末までですねぇ。。たぶんほんとに入居前にまたもらえるでしょう。

[85: 契約済みさん]

３次明後日ですね。あと、270戸弱！順調なのでしょうか？

[86: 契約済みさん]

新川崎・鹿島田の駅力から推測するに、順調ではないでしょうか？
問題は
南中住戸
北住戸
東中住戸・南東角住戸
の順に…

[87: 匿名さん]

北住戸はタワパンらしい眺望が期待できるので、
採光が期待薄な一面はあるものの人気があるようですが、南側の中階層以下は絶望的なようですね。
三井のビルとお見合いしていて眺望も採光も望めないのに、価格は他の方角より高いもんですから、
間取りが気に入っている方や、眺望とか気にされない人、とにかく『南』にこだわる人以外難しいのではいかと。
自分らが住むマンションですから完売して欲しいところですが、
南側が最後まで残るのではないかと心配です。。。

[88: 契約済みさん]

今日、武蔵小杉に行ったら駅前のララテラスの外観がみえました。色使いがカシマダモール!?にそっくりでした。やっぱり「ラ」のつく名前にならないかなぁと改めて思います。

[89: 匿名さん]

前に話にあがった電気錠ですが、非常に悩んだ末導入することにしました。
扉の鍵にこの値段出すくらいなら、家具のグレードを上げたほうが・・・
セキュリティ面でホントに大丈夫なのか・・・等と、
ものすごく悩んだのですが、施工段階で導入しないと、
後々リフォームなんかで導入することも難しそうなので思い切ることにしました。

ただ、やはり高いですね。
うちは何年か住んだら引越しのために売ろうと考えているのですが、
リセールバリューに影響するのかしないのかも難しいところですし、
実際住み始めて使い勝手が分かって、
付けて良かったと思える時がくるまでしばらく悩みそうです。

[90: 匿名さん]

私は電気錠やめました。
下記4点を考えた結果３が勝り、購入しないこととなりました。

１、鍵を持っていれば、タッチで玄関ドアが開く
２、室内（LD）からドアのドアの鍵の開閉及び開閉状況の確認が出来る
３、電気錠が無くとも、入り口2箇所は鍵を持っているだけで、自動ドアが開く
４、高価

[91: 契約済みさん]

この物件の管理費＋修繕積立金ですが他のタワー物件と比較して高くないですか？
85㎡換算で
5～9年　4万弱
10年～14年　5万弱
15年～19年　5.5万前後
これに固定資産税をプラスすると維持費としてはなかなかのものだと思います。
修繕計画の金額は少し多めに見積もっているものなのでしょうか。
　

[92: 匿名さん]

>91
その金額は修繕費のみですよね？

[93: 契約済みさん]

>>91の金額は多分、修繕＋管理費だと思うけど、全体部分の上り分を入れるともう少し高くなると思う。
15年目以降は6.5前後かな？
これって仮にお見合い部分が空き部屋になって管理費・修繕費が入らなくなるのを見越して高くしている気もするけど
考えすぎかなあ。
この金額だと中古で売りに出す時、管理費+修繕費の高さがネックで売れなくなりそうで不安・・・。

[94: 契約済みさん]

空き住戸の管理修繕費は三井持ちですよ、売れるまで。
中古で売るときネックになる、というのは事実かもしれませんね。

[95: 匿名さん]

修繕費➕修繕費なら、タワーマンションなら普通ではないですか？

[96: 匿名]

たとえば15年目で固定資産税も含めると毎月8万以上＋ローンの返済金かあ。
普通かどうかはわからないけど、負担であることは間違いないよね。

[97: 契約済みさん]

パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーの中古情報があったので管理費など見てみると・・・

・約83平米
・築5年
・制振構造
・管理会社　三井不動産住宅サービス

管理費18830円
修繕費7210円

平成26年1月より価格改定予定
管理費19742円
修繕費17918円

だそうです。

[98: 匿名]

>97さん
参考になります。
修繕費が1万円UPは大きいですね。
ふと思ったんですが管理費も上がるんですね。
この物件も同じ三井なので、数年おきにあがるのでしょうか？

[99: 契約済みさん]

＞97さんの書かれている管理費の価格改定は一足早い消費税増分の反映でしょうね。
5%→10%の消費税増税に相当する額の変動です。（多少誤差あり）

修繕費は築5年なので上げる時期としては計画通りか1年遅いくらいかな。
金額は当初計画が分かりませんが、いきなり2倍以上にするのは新築販売時に説明しずらいから多分、管理組合が頑張って必要性を説明したりして大幅に引き上げているんじゃなかろうか、と想像します。

検討板Part4でも同じ話題になっているのでNo160で書いたのですが、
管理費も修繕積立金も引渡し後は住民自身が責任を持たなきゃいけないので、
販売時に安いと説明されて後で不足して困るよりも
販売時に高めに説明されて納得して買う方が幸せだと思います。

リセールバリューを考えると、買う立場と売る立場が逆転するのでややこしいとこですが。

[100: 匿名さん]

98さん
修繕積立金はここも上がりますよ。
ここに限らずタワマン増えるのが一般的かと。

といいますか契約者であればここのマンションの
今後の修繕積立金の計画をもらっているはずです。
営業さんから貰っている資料を見直すことをおすすめします。

[101: 契約済みさん]

修繕積立B案で計算してみた
1年目の修繕積立（住宅共有＋全体共有）は120円/平米
30年平均の修繕積立（住宅共有＋全体共有）は377円/平米
30年目の修繕積立（住宅共有＋全体共有）は561円/平米


計算してみた間違ってたらすまん・・・

[102: 契約済みさん]

管理費は310円/平米ね
30年間の平均(管理費+修繕積立)は687円/平米

管理費が上がらないって条件だけどね。

[103: 契約済みさん]

新しいモデルルームオープンは２月のようですね。

[104: 契約済みさん]

新しいモデルルーム、見に行きたいですね。
勝手に見てるんで、営業さんはお構いなく、て出来るのかな？

[105: 契約済みさん]

受付で言えばできますよ。

[106: 匿名さん]

>97
パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーの修繕積立金は５０年計画に見直したものですよ。
http://www.midskytower.com/50years.html

[107: 契約済みさん]

>106
拝見しましたが、素晴らしい取り組みですね。ホームページの運営だけでも、すごいと思いました。これは管理組合が行なっているのでしょうか？見習いたいです。
住みやすく、資産価値も保てそうですね。

[108: 契約済みさん]

素晴らしいですね。

[109: 契約済みさん]

>106
同じく良い取り組みと感じました。
我々も早目に計画をしっかり確認して、場合によっては見直して、将来に不安を感じずに住めるマンション・運営にしたいですね。

[110: 契約済みさん]

今週の４次が終わるとサロンもお休みですね。年明けから住居部分も立ち上がってきそうで楽しみです。初詣で早期完売もお願いしようかな…なんて