【契約者専用】パークタワー新川崎 Part1

[契約済みさん]

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田一丁目1201番（地番）
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
検討板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/381145/

[401: 契約済みさん]

とりあえず次の報告まで静かに見守りたいと思います。
今、想像で話しても混乱を招くだけですから。
あまりに荒れてきて、契約者同士の情報交換に支障をきたしたら
その時また考えるのが良いかと思います。

[402: 匿名]

野次馬増えてきましたね。仕方ないか。

[403: 契約済みさん]

401さんに同意です。
契約者もデベもお互い冷静かつ誠実に。

[404: 匿名さん]

週２階分積み上がる勢いが先週は止まったので、どうしたのかなぁと思っていたんです。とても不安です。次の報告ができるだけ早くきますように。

[405: 契約済みさん]

検討板は大荒れですね。
正直不愉快な投稿も多いです。

ただ、不愉快な情報を書いている当人の意図は別として、
ネガの中にも参考になる情報はあるようで
他物件の事例など事実に関する点は参考にできるかなと思っています。

その事実から導かれる結論が残念なことが多いので、あくまでヒントでしかなく
別途自分で調べて自分なりの結論を出す必要はありますが。。

今後の状況によっては契約者同士の連絡手段を考えましょう。

[406: 匿名さん]

>>400
南青山はまさかの３倍返しで完全に骨抜きになってた。
というか大半の人は喜んで解約に応じていたと思う。

[407: 匿名さん]

南青山は建替えて引渡を望んでる人が意外と多いようだけど。

あと、３倍返しといっても、税金かかるし、新たに他の物件購入すると物件価格は上がってるし、引渡までの期間の家賃もかかるってことで、おいしい話しじゃないみたい。

[408: 匿名さん]

どなたかもおっしゃっていましたけれど、ネガの方々がミスを糾弾することによって、三井や清水が誠実な対応をするのであれば、それは必要悪だと思います。こちらの掲示板を全くのノーチェックということはないでしょうから。

現状としては、三井からの連絡を待つしかない訳で、もどかしい部分もありますが、じっと我慢ですね。。。
もし、契約者同士で連絡を取り合わなければならない事態に陥ったときは、どうぞよろしくお願いします。
そのような事態にならないことを祈るばかりです。

[409: 契約済みさん]

冷静な方が多くてホッとしてます。

勿論できるだけ早く良い方向に結論が出てくれることを願っていますし、万一に備えて考えられる準備は必要だと思っていますが、現時点では不安を感じても損かな、と。

無事みなさんと新生活が始められるといいですね。

[410: 契約済みさん]

原因究明していただいて、説明を待つのみだと思います。
騒いでも、何もわからない中なら、意味がないですし…
三井不動産レジデンシャルと清水建設という超一流企業の
プライドがどんなものか、待ちたいものです。

[411: 匿名さん]

プライドもって仕事してたのなら、またってのがありえない。がっかり。

[412: 匿名さん]

不具合が起きた事に対して怒りはそんなにありません。
所詮、人間がやる事なので。
1番大事なのは、想定外な事が起きた時の、契約者に対する三井の対応＆対処の仕方ですよね。
これからが正念場だと思います。

[413: 契約済みさん]

今の所は三菱・鹿島の件と違って内部告発ではなく自己申告だっただけまだ良心があると前向きに捉えています
とりあえずは連絡待ちですねー

[414: 匿名さん]

個人的にはちゃんと直してもらえれば遅れても良いんですけど、
大事になって柱不具合マンションと呼ばれ続けるのは嫌だなあ…。

[415: 匿名]

そこだよな。小杉の某タワマンも所有してるがトラブルは色々あった。入居直後、○○が起きたし△△だったりしたし。
が、因果関係がはっきりしないうちに匿名掲示板に書き込む奴はいなかったな。住民の意識レベルが高いせいか。
ネガに格好のエサを与えるだけだし風説の流布もある。騒ぐ場合も戦略的に考えて行動すべきだよな。

[416: 匿名さん]

契約者に速達通知がきたまではいいけど、掲示板に書き込んだのはどうかと。これから三井から調査結果の報告があってもわざわざ掲示板に報告する必要はないと思います。

[417: 匿名さん]

416さんに同感です。ここに載せる事の影響を冷静に考えるべきだと思います。

[418: 契約済みさん]

同感ですね。わざわざこちらの掲示板に報告する必要もメリットもありませんでしたよね。
ただ、もうこちらの掲示板に情報が書き込まれてしまった以上、三井や清水がきちんとした対応を取ってくれれば、そのことは書き込んだほうが良いと思います。
今後の対応等に問題があるようなら、契約者同士で連絡を取れるようにして、自衛しませんか。

[419: 契約済みさん]

同感です。
どういった形の情報交換がよいでしょうか。

[420: 契約済みさん]

もし、金銭的な補償が決まったとしても、あまり書き込まない方が良いのかもしれません。シンカシティの歩道橋完成遅延に伴う補償金に関しても賛否両論あったようですから。

[421: 匿名さん]

三井の姿勢次第ですが、オープンにした方がいい場合もあると思いますよ。南青山の件も、掲示板で炎上気味に騒ぎになったからこそ、様々な情報も得られたし、デベも対処せざるを得なくなった面もあるかと思います。分野は違いますがSTAP細胞の件もオープンな場の力でしたよね。
今時どうせ情報は抑えられないし、こうした掲示板の力をうまく利用した方が良いのでは。

[422: 内覧前さん]

マンションの欠陥が掲示板で明確に公になったら、
せっかく買ったマンションの価値が下がるので困ります…
売却も難しくなりそうだし。

無条件でキャンセルできるようになると助かるのにと思います。　

[423: 匿名さん]

欠陥があれば掲示板どころかニュースで情報公開されますよ。今はまだ何とも言えない状況です。

[424: 契約済みさん]

オープンにする必要があるという判断でしたらまたここを使えば良いと思いますが
今後の契約者向けの案内などはオープンにする必要はないのではないでしょうか。
次、三井から連絡がきたら深い話も必要でしょうから、どこかしら他のスペースを確保しておくことは必要かと思います。

[425: 契約済みさん]

マスコミがまだ嗅ぎつけてないだけ。

あえてリークしてみるか。

[426: 匿名さん]

まだ詳細何もわかっていません。
まずは、待ちましょう。

[427: 匿名さん]

問題が起きて契約者同士がここをきっかけにして連絡を取り合って、団体交渉した例としてマスタービューがある。フリーメールを使って、契約者であることを確認した上で、連絡先を交換ってやってた。

この掲示板は最初に連絡を取るきっかけと、お互いにやり取りしてるサマリを報告としてここにあげて、さらに賛同者を募るって使いかたしてた。

[428: 匿名さん]

検討板に不具合内容がコメントされてるね。関係者からの情報みたい

[429: 契約済みさん]

もし本当だとしたら、相当引き渡しが伸びるでしょうね。
とりあえず、正式な報告を待ちましょう。

[430: 匿名さん]

事実だと大事だから、南青山みたいに一旦解約かも。

[431: 匿名さん]

内部告発ウェルカムって人いたけどどうするのかな？

[432: 契約済みさん]

内部告発ウェルカム。
どうするも何も、内部情報はありがたいですよ。
検討板の情報は知り合いからの伝聞と言うことなので真偽の見極めは必要ですが、
かなり具体的なので真偽いずれにせよ役に立つでしょう。

ところで431は契約者ですか？

[433: 契約済みさん]

もちろん（正確な）情報収集は必要ですが、
こういう世界中の誰でも書き込めて、世界中の誰でも閲覧できる場所で、
不確かな情報や憶測をもとに議論しても如何なものかと。

どんな事実が出てくるにせよ、自分の頭できちんと考えたいので、
ひとまず次の正式情報が出るまで、私はこちらからは離脱します。

[434: 契約済みさん]

八百屋がある通りを歩いて見てみたら、免震の丸い柱が１本、シートで覆われていました。

[435: 匿名さん]

ほら
http://www.nikkei.com/article/DGXNASFK17035_X10C14A3000000/

[436: 契約済みさん]

いま、現地通ってきましたが、不具合柱部分に大量の足場機材が積んであり、雨のなか組み立ててました。補修するんだろうけど。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[437: 契約済みさん]

詳しい説明もこれからで、
キャンセルの要件もわからないうちから、
判断しても…と思いますけどね。
説明聞いてから知り合いの建築士の意見を聞いてみるとか、
やれることはあるとあると思うので。
まあ、気分が優先という方もいらっしゃると思うので、
こればかりは個人の考え方ですが。

[438: 匿名さん]

誰か写真つけてくるませんか、

[439: 匿名さん]

>436
不具合柱部分って、何階辺りでした？

[440: 契約済みさん]

問題の柱は、ツインタワーの真逆の角、真北の柱でした。間違ってたらすみません。基礎の部分の丸い柱なので、何階辺りっていうのではないです。

[441: 契約済みさん]

それは免震装置とはちがうのでしょうか。
真偽不明ですが検討板の書き込みですと、４階とのことでしたが・・・

[442: 匿名さん]

確かに４階部分だけ外から見えないようにネットがかかっているような…

[444: 契約済みさん]

関係ない人、話に入ってこないでね

[445: 契約済みさん]

443さん
なぜあなたが契約者で無いとわかるのか、よく考えてください。また利用規約は守りましょう。検討板はこちらですので、こちらにどうぞ。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/425057/

[446: 匿名さん]

補修してつぎはぎのマンションは親に買うなといわれてキャンセルするか迷っています。

[447: 匿名さん]

三井がどんな対応してくるか次第だけど、少なくとも現時点でキャンセルすると手付金没収だよ。契約書読み直そうね。

[448: 契約済みさん]

補修して住宅性能評価、検査済証が許可される物件に仕上がるなら
自分は完成された物件を引き渡し受ければ足ります。

ただ、引き渡しまでの期日がもともとタイト、企業側の売上利益計上第一の
理由で過失的に大事に発展した場合は納期も性能も劣るだろうからこれは補償を願います。

とりあえずまだ以後の連絡ないから現地見に行こうかな。

[449: 匿名さん]

これくらい何ともないでしょ。元の設計がガッチリしてるからモーマンタイ。騒がないで

[451: 匿名さん]

モーマンタイって何ですか？

[452: 匿名さん]

“モーマンタイ”は広東語で、“没問題”。中華の言葉ですよ。

[454: 契約済みさん]

このような大きな不具合の対応方法を決定するのは時間がかかるでしょうね。
入居がせまっているわけではないので、中途半端な情報をいただいても、契約者としてはあまり利益はありません。かえって不安になるかもしれません。
対応方法、引き渡し時期、それに対する補てん等をはっきりさせてからお知らせいただきたいと思います。

今回、不具合が判明してすぐに契約者に通知してくださった三井不動産さんの姿勢には好感がもてます。このような事態は隠したがる企業が多いですが、さすが一流企業です。これからも誠意をもって対応いただけると信じています。

[455: 契約済みさん]

三井を擁護したり評価しているのは業者？
弱者保護の観点から買主に対し情報を早期に開示するのは
当たり前のこと。評価する意味がわからない。
個人的には第一声後時間をかけて原因を待つよりは
問題発生から多少かかっても原因を調査して買主に対して
行き当たりばったりでない全戸に対して公平な
対応を決めた上で第一声をしてほしいを思う。

[456: 匿名さん]

調査、対応検討に時間がかかることは理解できるが、調査にどれぐらいかかる見込み、といったスケジュールは提示すべきと思う。また、仮に特段進展がなくても、1週間に1度程度は状況を報告して欲しい。待っている方としては非常に不安。

[457: 契約済みさん]

454,455さんは私は両方契約者さんかと思います。
不具合が判明した時点 で営業を止めなければいけないので
とりあえず第一報の対応で良かったかと思います。
私もそろそろ次の連絡が欲しいですが、契約者同士でいがみ合うのはやめませんか?

[458: 契約済みさん]

トラブル発生後、契約者や検討者以外の人が閲覧・投稿する割合が増えるのは避けられません。

契約者の感情を逆なでするような投稿を繰り返されたり、余計な風評を流され契約者にとって不利益なことが起きる可能性もあることから、今後三井から報告があっても掲示板に記載しない方が得策だと思います。

契約者のトラブルを喜ぶ一部の人に対しては、返信することなく相手をしないことが一番です。

我々は目の前の事態解決に向けて動向を見守り、必要に応じて適切な対応を取ることに専念しましょう。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[459: 契約済みさん]

そうですね。
契約者ですから不安、不明、怒りは直接三井と堂々と話せばいいと思います。
今後、あまりに三井の対応がずさんでしたら、自然と結束するでしょう。

[460: 匿名さん]

どんな情報を出すのかコントロールすべきなのは当然のことだが、
この板の流れは契約者の連携の分断を狙うデベの思うつぼにはまった感があり。

情報共有することで契約者間の連携ができるメリットがある。
一方デメリットはネガのノイズがうざいことだが、そんなのはほっとけばいいと思う。
くだらない野次馬の動きに行動を左右されるのは本末転倒。

[478: 匿名さん]

手付金も振込み、契約目前でこのような自体になりました。
私もこのマンションに魅力をかんじておりますので、なんとか早い解決を望んでおります。

こちらにはまだ連絡が入っておりません。
契約者の方々が最優先なので仕方ないのですが、説明会はいつになるのでしょうか？

どなたか教えていただけませんでしょうか？
宜しくお願いいたします。

[479: 契約済みさん]

こちらではもう答えられませんので、直接モデルルームに問い合わせなさったほうがよろしいかと思います。

[480: 購入検討中さん]

478さん
手付金を振り込んでいるなら当然営業から連絡が行くはずだと思います。
もし連絡がないなら、掲示板等で聞くのではなく、担当者に直接連絡する方がいいと思います。
外野が情報を欲しがってると勘違いされる恐れもありますよ。

[481: 匿名さん]

＞479,480
ありがとうございます。
おっしゃる通りです、気軽な気持ちで聞いてしまいました。
大変失礼致しました。

営業担当に確認してみます！

[484: 契約済みさん]

盛り上がってるかどうかなんて主観だし。
検討板の異常なペースに比べれば閑散としてるわ、たしかに。

[485: 契約済みさん]

検討板の盛り上がり方は不自然ですね。
契約者の方の書き込みらしきものもあります。皆様、落ち着いた大人の対応をお願い致します。

[488: 匿名さん]

これから誰と戦うんだって考えた時にネガではなくデベだろうにね。

[494: 匿名さん]

ここのスレは、管理者からマークされてる。
早すぎる！

[496: 匿名さん]

契約者を分断する気？！

[497: 匿名さん]

そりゃ、団結して団体交渉されたら厄介だもの。個別交渉して、売る側の都合満載の提示した条件で皆さんこれで納得してますよってやったほうが得策でしょ。

[498: 契約済みさん]

説明会、行ってきました。
地所の南青山みたいに、事前になにかわかっていたらもっと聞きたいこと
たくさん聞けたのに、突然の話に唖然とするばかりで終わってしまいました…

これから参加される方、契約の履行に着手してる人(例えばもう住まいを売却している人とか)と、
そうでないと言われる人の対応に差が生じることになるのか、確認していただけたら嬉しいです。

また、あっさりサインする人と、ゴネる人など出てくると思いますが、
ゴネ得のようなことは起こり得るのかも、ぜひ聞いていただけますか？

質問への回答は、後日全員に書面で配布されることになりますので、
どなたか同じ疑問をお持ちの方がいらっしゃいましたら、
どうか宜しくお願い致します。

[499: 匿名さん]

>４９８さん
専用サイトで聞くべき内容では。

[500: 匿名さん]

契約の履行に着手の例として旧居の売却ってのが見つからなかったんだけど、該当するなら手付け解約ではなく契約不履行じゃないかな。その場合、手付金返金＋物件価格２割の違約金、つまり三倍返しを主張できるかも。

[501: 匿名さん]

>498

地所の南青山のときは、当初地所は否定していた建て替えを契約者が主張して実現したよね。そういう意味で交渉することによって条件の改善を勝ちうることはありうるでしょ。

ただ、倍返しの手付け解約は規定のとおりなので、強行されたらあうと。そういうのをけん制する意味で、ここを使うってのはありじゃない。三井の対応が契約者以外の目にも触れるわけだから。

[502: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[503: 匿名さん]

契約の履行に着手後で引渡不可だと契約不履行だから、ルールに従って処理するとどうなるかって話し。手付け解約ができるのは契約の履行に着手する前ってのがルール。

[504: 契約済みさん]

498です。

旧居の売却が契約の履行の着手に該当する、などとわかりやすいことが書かれていないので、
このような事態の場合によく揉めることになるポイントなのです。

当初引き渡し日までだとしてもまだまだ時間がありますし、
多くの方は、着手前と判断され、手付倍返しでいったんサヨナラというのが
あちら側の狙いであります。そしてそれはそうなのだろうと思っています。

私が気になっているのは、着手とみなされて、いわゆる違約金相当を受け取る方もいるのではと。
全員に同じ対応ではないのではないかということです。
個々の状況が違えば対応も違ってくることはあるでしょうが、
多勢を集めた場での説明とは裏腹に、実は個々の面談では違う対応が取られているということが
あり得ると思いました。
個人面談で担当者にお聞きしても、みなさま平等です、と言われるだけと思いますので、
みなさんの前で確認していればよかったのですがチャンスを逃しました。

ま、これは私自身の失敗ですので、どなたか代表で聞いてくださらなくても
もちろん大丈夫です。
ただみなさん、あちら側が、手付倍返しでいったんサヨナラをとにかく急いで推し進めようと
しているのは確かですから、うちは着手してるかも！！という方はすぐにサインせず、ちょっと弁護士に相談してみたり
勉強してみてくださいね。

[505: 匿名さん]

>５０４さん
契約者専用サイト(暗証番号レス)に書き込んだほうがいいと思います。
エサはばらまかない！
ここのレス愛読者です！

[506: 契約済みさん]

全体では聞けなかったので個別説明で聞きましたが、合意解除を拒否したらどうなるか聞いたところ、来年３月に引き渡しはできないので、第17条に基づき、手付金返却と違約金になるといってました。

[507: 入居予定さん]

＞506
どゆこと？　返却って？

[508: 匿名さん]

>506

それが事実なら、契約不履行だと違約金２割だから、ごね得できちゃう。

[509: 契約済みさん]

＞506さん

合意解除を拒否した場合に適用される第17条の規定では「違約金の金額は手付金相当額」となっています。
合意解除に応じた場合と拒否した場合の違いは、おまけ（「申し込み順位優先権」）がつくかつかないか、ということなのでしょうか。

[510: 契約済みさん]

＞506さん

第17条は、三井が一方的に契約解除できる規定ではなく、例えば「三井が契約違反した場合には契約者が一方的に契約解除できる」という規定ではないでしょうか。

[511: 匿名さん]

>509
手付には「損害賠償の予定」の意味を含ませることもできる。
契約書１７条はこれに該当すると思います。
ということは、たとえ手付倍返し解約を阻止できたとして
三井を債務不履行へ陥れたとしても
損害額は手付金額に限られる可能性が大きいと思います

これはなかなか覆すのが難しいのではないでしょうか？

おまけの再契約の権利は、合意解約の効力により新たな契約がなされる
結果として与えられるのであれば、合意解約でない場合は、
再契約の権利がもらえない可能性もあります。

ともかく買い手は契約上は、
その程度の権利しか持っていないのです。

[512: 匿名さん]

http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC420%E6%9D%A1

違約金は、賠償額の予定と推定する。

17条の「違約金」という記述が・・・。
手付以上を賠償請求するための大きな問題。

[513: 契約済みさん]

＞511さん

510です。
企業法務ががちがちに固めた契約書ですから、511さんのお話を聞いて、やっぱりという感じがします。

でも、この第17条は契約者が契約違反していないと三井は使えないと思ったので、三井を債務不履行に持ち込めば、損害賠償額は手付金額に限定されない（＝三井は嫌がる）と考えたのですが、誤りがあったらご指摘いただけないしょうか？

また、今回の再契約の権利って、そんなに魅力的でしょうか？
検討期間は3カ月、オーナーズスタイリングやオプション間取りは白紙撤回等、あまりに三井に都合のよい設定ではありませんか？
これでは、1年待っても当初予定していた家に住める保証がないので、非常に失望しています。このような条件を提示してくる三井の態度にも落胆しています。

それでも、安全性が確認できれば再契約したいと思っていますが、資料を持ち帰って検討させてもらえないので頭を抱えています。
コピーできないのは、ネットに流出して契約者の利益を損なうからのようです。

そこで、譲歩を引き出す手段として合意解除の拒否を考えました。

なにか良いお知恵があれば、ぜひご教授いただけるとありがたいです。

どうぞよろしくお願いいたします。

[514: 匿名]

三井が嫌がるとか、譲歩を引き出すとか、あなたがやろうとしてるのは、交渉ではなく「ゆすり」ですね。
頭大丈夫ですか？

[515: 匿名さん]

>513さん
511です。

私は法律については大学で勉強した程度ですので、間違えているかもしれないですが
私の見解を書きます。

契約の17条「違約金」という表現は民法で「損害賠償の予定」と推定されてしまいます。
この意味は、裁判にまで持ち込まれたときにとても重い意味を持ちます。

これの意味するところは「損害賠償の予定」≠「違約金」とい関係を主張するものが
立証する責任を負うということです。
この立証がなされなければ、裁判官は手付以上の損害賠償を認めることが法律上できません。

これには見るに見かねる損害が買主に発生しているような状況が証拠として示される
必要があると思います。これはハードルが高いです。

ただし、「三井は債務不履行を起こした」よって損害賠償により賠償という事実は
作りたくないはず、そして「損害賠償の予定」≠「違約金」を立証されれば、
手付以上の損害賠償をしなければならない可能性は残りますので債務不履行に
持ち込まれたくないとは思います。ただその債務不履行に持ち込むのも
「履行に着手」という難しい問題が残ります。

法律で争うことを予防するための契約内容となっているわけです。

再契約オプション権は、中身詳細があやふやで現時点では、
買主に有利とは思えません。
ここに関しては何としても権利の内容を交渉で強化する必要があります。
内容次第では無意味な権利です。
一つはオプションの行使時期です3か月の起算点が最も重要かと思います。
オプション行使の認められる期間の最後から引き渡しまでが、
あまりに長期に及ぶようだと結局購入者が多くのリスクを引き受けることになり、
三井の思う壺だと思います。まずは、オプション権の中身強化を交渉したいです。

[516: 契約済みさん]

＞511さん
513です。

詳細に説明いただき、ありがとうございます。

＞再契約オプション権は、中身詳細があやふやで現時点では、 買主に有利とは思えません。
ここに関しては何としても権利の内容を交渉で強化する必要があります。
内容次第では無意味な権利です。
一つはオプションの行使時期です3か月の起算点が最も重要かと思います。
オプション行使の認められる期間の最後から引き渡しまでが、あまりに長期に及ぶようだと結局購入者が多くのリスクを引き受けることになり、 三井の思う壺だと思います。
まずは、オプション権の中身強化を交渉したいです。

以上、まったく同感で、今回は、「是正工事および竣工までの工期（引渡時期）が確定した段階で、引渡予定日および再契約時期の連絡を書面で発送した日から3ヶ月間」ですから、期間の最後から引き渡しまで相当長期になると思われます。
これは、南青山で「完成した住戸を実際に内覧したあとにオプション権を行使できる」（ケンプラッツ2014/04/02）としているのとは比較になりません。

また、安心感を考えると、瑕疵担保責任10年も延長してもらいたいところです。

問題は、営業担当に伝えても「要望を伝える」となってしまって埒が明かないことで、どうすれば三井が交渉の席についてくれるのか、要望を聞き入れてくれるのか、という点なのです。

この点、よい方法があれば、ぜひとも教えてください。

[517: 契約済みさん]

三井を交渉のテーブルにつかせるには、契約者説明会や個別相談であがった要望の内容と要望者数と三井の対応の開示請求をしたうえで、団体交渉や不動産ADRにより要望を実現するの一つの手段かもしれません。

[518: 匿名さん]

頑張ってくださいね〜
こっちは金持ち喧嘩せずかな、
担当者をおだてて懐柔する方向で。。

[519: 契約済みさん]

＞517
貴重なご意見ありがとうございます。

今回の場合、資料の閲覧はできてもコピーをもらえないことも多いので、膨大な対応表を閲覧ですませられると困りますね。

[520: 契約済みさん]

>511さん
513です。

検討板（その8）のNo58契約済みさんの書き込み、鋭いと思いませんか。

[521: 匿名]

そこまでしてまでお金が欲しいんですね・・しかも不労所得。

[522: 匿名さん]

>511です。
大学の先生は立証責任を負った時点で9割の負けが確定といっていましたよ。教科書レベルの知識ですが、手付以上の賠償をもらえる可能性は極めて低く、あまり頑張るところではないと感じます。確かに法構成はいろいろ考えられると思いますけど。

他方、オプション権はこれからの契約で如何にこちらに有利なものにするかなのでドンドン交渉すべきと思います。
今のオプションは三井にばかり有利に感じます。これからどんな契約を結ぶかは自由ですから、交渉はドンドンやって欲しいです。三井も物件を早くさばきたいはず。そこを上手く利用したい。

[523: 匿名さん]

511さん
513です。
いつも丁寧なレスありがとうございます。

再契約オプション権は契約解除合意書（見本）第3条に規定されたもので、その内容（要件）は「別途三井が提示する」と定められていますので、この合意書（見本）で合意してしまったら大変なことになりますね。

[524: 契約済みさん]

先日の全体説明会では、手付金相当額に掛かる税金で下記の質疑応答がありました。

（質問１）手付金相当額が一時所得となることで、住民税、保育園、児童手当、高校無償化の
　　　　　所得制限など、様々な影響が想定される。手付金相当額が入ることによるデメリットを
　　　　　一覧に整理して別途説明してもらえないか。また、三菱地所の南青山の物件では、
　　　　　迷惑料（慰謝料）として手付金相当額を支払うので非課税と聞いている。これを参考に、
　　　　　非課税となる方法を検討してもらえないか。

（回答１）個別の影響については、営業担当に相談してほしい。ただし、我々は税金のプロ集団では
　　　　　ないので責任は持てない。最終的には契約者の自己責任で判断してほしい。また、
　　　　　三菱地所の件は報道等で知っているが、契約者への補償内容は把握していない。

（質問２）節税のため、手付金相当額の支払いではなく、再契約時に販売価格から値引きできないか。

（回答２）値引きの方法は取らない。その理由は、仮に値引きをしたとしても、ほぼ同額の税金が掛かり、
　　　　　意味がないからである。

三井は、１では税金の知識が乏しい、２では税金の知識が豊富であると、立場を都合良く使い分けて
いるという印象を受けました。

特に２については理解できない回答です。手付金相当額の値引きは節税の点で意味がないという
三井の説明について、その根拠を三井に質問したいと思います。また、手付金相当額が非課税と
なる方法（慰謝料または販売価格からの値引き？）を要望したいと思います。

本件で知識をお持ちの方がいましたら、補足コメント頂けるとありがたいです。

[525: 匿名さん]

第三者機関の報告書（中間）のコピーをもらいましたが、これ何？って感じです。

それは、依頼内容が、再施工工事計画の妥当性と適正な工事が実施されたことを評価するもので、出来上がった躯体が健全であることの評価ではないようだからです。

「手術は成功しましたが、残念でした」みたいなことにはならないですよね。

また、説明会席上配布資料では、3階以下が健全であること自体を第三者機関が確認したかのような記述がありますが、正しくは「清水が健全だとした検討結果」が妥当というものです。監査論的には保証する対象が異なるので、アウトですね。

なお、報告書の依頼内容については私の理解不足があるかもしれないので、誤りがありましたらご指摘ください。

[526: 匿名さん]

安心して居住できるものを受け取るためには、瑕疵担保期間の延長、きちんとした第三者機関の報告書の開示とコピーの権利といったものを求めたいです。オプション権もきっちりしたものにしてね。

でも、これまでの三井の対応は、最初は拒否ってから、相手の顔色をうかがいつつ小出しに妥協する（でも最後はごまかしそう）みたいな姿勢が見えて交渉に骨がおれそうです。

ならば、いっそのこと「全面建て替え」を要求したほうがすっきりする気がしてきました。

[527: 匿名さん]

＞524

課税の実務上は実質が優先されることがあるので、契約書面上は値引き価格での購入であっても、実質的には正価での購入と違約金の受け取りとされる可能性があると思っていたので、三井の説明に違和感はありません。

税務は私の専門分野ではないので、間違っていたらごめんなさい。

[528: 匿名]

素人なのは仕方ないけど、もう少し謙虚になったらどうですか？

[529: 契約済みさん]

＞でも、これまでの三井の対応は、最初は拒否ってから、相手の顔色をうかがいつつ小出しに妥協する（でも
＞最後はごまかしそう）みたいな姿勢が見えて交渉に骨がおれそうです。

購入者は交渉と捉えていますが、三井は契約書に則った対応の説明をしていることだけと思います。
法的に落ち度がないように、不具合発生後すぐに連絡し、少人数づつ説明会をやったという事実が
あればいいのでしょう。

[530: 契約済みさん]

524です。527さん、コメントありがとうございます。内容、ごもっともだと思いました。ただ、最終的な結論を出すには、税金の専門家に確認するのが良いと思いました。三井が税務署あるいは税理士のお墨付きを得た上で説明しているのであればそれに従いますし、そうでなければ、自分が税務署あるいは税理士に確認の上、その内容を逆提案しようと思います。

[531: 契約済みさん]

＞ 530さん
パスワード付き掲示板で同じ議論してますが、質問2についてです。
解約・再契約とせずに契約変更(引渡し時期変更と値引)にした場合、値引は課税対象か？と税務署に確認しました。

具体的な状況も伝えた上での税務署からの回答ですが、
引渡し遅れに伴う値引を要求するのは不自然な交渉ではないので問題ない、
常識的な範囲の値引なので課税扱いにはならない、です。

三井にも税務署からこのような回答を得たことは伝えています。

税務署や税理士への相談は是非やってください。
ちゃんと考え方整理すれば問題ないです。
また、三井への提案も賛同者が多い方がよいので、提案してください。
よろしくお願いします。

[532: 契約済みさん]

> 527さん
コメント読んでふと思いましたが、
正価とはなんでしょうか。

いや、言葉尻を捉えて云々したいわけではないのですが、
仮に秋～冬の再販売時に三井が設定した価格が上がっていた場合、どちらを正価とみなすのか、疑問が生じませんか？
改めて設定される価格は諸々のコスト増を織り込んで上がる可能性高いですよ。

もし改めて設定される価格を正価と見なす場合、
優先権で価格変わらず購入できる人は利益供与を受けたことになるのでしょうか？

一旦解約して改めて契約するとなると、
確定していた条件を全て一旦リセットすることになるので
上記のような論点もあるかと思います。

[533: 契約済みさん]

＞532さん

言葉が足りず、ごめんなさい。

今回の違約金は不動産売買契約書第4条第2項の規定により発生するものですので、ここでの「正価」は「今回の不動産売買契約書に記載された売買代金」とお読み替えください。

よって、その後の販売価格変動の影響は受けないと考えております。

[534: 匿名さん]

>533さん

私も販売価格変動の影響は受けない、受けると見なす必要は無い、と考えています。
ただ、そういう論点もあり得ると思っただけです。

どのように解釈するのが正しいのかなど深堀りしようと思えば出来そうですが、
そこまでの必要性もないと思うのでやめておきます。

[535: 契約済み者]

契約済み者が連携して、知恵を絞り、対応しましょう。

[536: 契約済みさん]

531さん、貴重な情報ありがとうございます。とても参考になりました。今後、パークタワー新川崎絡みで税務署に相談する人が増えそうですね。また、手付金相当額を迷惑料（慰謝料）として支払い、非課税扱いにできれば、とても判りやすく、課税による各種心配・デメリットも発生しないので、それも併せて交渉したいと思います。

[537: 契約済みさん]

迷惑料だと非課税になるって、不思議ですね。どこからそんな話が出ているのでしょうか。それこそ税理士さんに聞けば一発で分かりそうなものの…。

[538: 匿名さん]

> 537
所得税の非課税となる補償金・慰謝料
http://www.mrzei.jp/article/13336841.html

所得税の非課税所得の概要
http://www.geocities.jp/mhtax06/syo1006.html

加害者から慰謝料及び損害賠償金などを受け取ったとき
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1700.htm

[539: 契約済みさん]

手付倍返しだと一時所得で課税対象、
損害賠償や慰謝料だと非課税という税務上の扱いの違いですが、
たぶん、位置付けが違うんですね。

双方合意して手付倍返しで解約する場合、
損害などはなかったが契約解消の対価として収入を得たと見なされる、ってことです。

[540: 契約済みさん]

契約解除合意書の第三条に
＞以下「優先権」といい、その要件は別途乙が提示する
とありますが、条件を提示されないままサインをするべきなのでしょうか？

[541: 匿名さん]

要件を提示される前にサインしちゃダメでしょ。優先権を行使するために違約金を返却することなんて要件つけられたら優先権なんて意味が無くなる。

[542: 契約済みさん]

弁護士に相談にのっていただきました。相談してとてもよかったです。

ただ、結論は厳しいもので、いざとなったら「法的には第4条の規定により、すでに解約された状態にある」と三井が主張する可能性が高いという見立てでした（契約の履行に着手した契約者は除く）。

合同説明会の最後に「契約の解除をお願いする」といった内容を司会者が棒読みしたのを覚えていらっしゃいますか。あれ音声記録されてます。

さらに、個別相談で「ご契約の取り扱いについて」を受け取られたと思いますが、この書面による通告でダメを押したと思われるそうです。このとき議事録を取っていましたでしょう？

第4条の権利行使は、法的には書面で一方的に通知すれば成立するそうです。ただ、それでは契約者の反発を招いてトラブル可能性があるので、反発を避けるために上記手続きを踏んだのではないか、とのことです。

つまり、法的にはすでに勝負がついているということです。

さらに、契約解除合意証書を契約者から取り付けられれば、少なくとも形式的には、「三井が一方的に契約解除権を行使した」という悪いイメージも残りません。

予想通りとは言え、水も漏らさぬ鉄壁の対応、さすが三井だと思いました。

しかしながら、まったく望みがないわけではないそうです。

合意書第3条本文で再契約優先権の内容を明確に規定していないことから、三井も一定の範囲内であれば改訂交渉に応じる（配慮する？）用意があるとも推測できるそうです。
なにせ、今提示されている優先権の内容は、実質的にはゼロに等しいですし。

なお、何を交渉するかにもよるが、全面建替えといった主張をするなら、契約者が団結して交渉したほうがよい（契約者一人では無理）とのアドバイスもありました。

以上、すでに契約者板と検討者板に投稿された内容と重複することも多いですが、一応専門家の裏付けが取れましたので共有させていただきます。

なお、契約の着手の状況等それぞれの状況が異なる部分もあると思いますので、ぜひとも弁護士にご相談され、差支えない範囲で情報共有させていただけるとありがたいです。

[543: 契約済みさん]

＞540さん、>541さん
条件は、別紙で受け取っていませんか？

オーナーズスタイリングの継承については、営業担当によって言うことが違うようですが。

[544: 契約済みさん]

一般的な法務や税務についての情報を求めるならここでもいいんだろうけど
そういう交渉の詳細に関わる話はパスワード付きの方でやった方がいいんじゃない？
部外者まきこんで収集つかなくなるよ。

[545: 契約済みさん]

＞543
540です。
>条件は、別紙で受け取っていませんか？
受け取っていないです。どのような内容だったのでしょうか？

[546: 契約済みさん]

三井を信じれられて、待てる人が再契約なんでしょうけど、
今の対応で何割くらいと三井は想定しているのでしょうか？

　　　　　｜　信じる　　｜　　信じない
----------------------------------
待てる　　｜　　〇　　　｜
----------------------------------
待てない　｜　　　　　　｜

[547: 契約済みさん]

別紙の内容
同物件対象、価格据え置き、キャンセル不可
売主は手付金返却のみで契約解除可能に変更

[548: 契約済みさん]

>547
いくらなんでもそんな条件はない。

[549: 匿名さん]

＞５４０
５４３です。

よくわからない内容です。

わかっているのは、優先的購入権ではなく、優先的に申し込める権利だということで、どのような物件に関する権利かは、必ずしも明確ではありません。

オーナーズスタイリングでの間取り変更、オプション家具等が元の契約条件通りかも、よく読むとはっきりしません。

この部分は日々変わっている可能性がありますので、営業担当者にお問い合わせいただいた方が最新の情報を入手できると思います。

書面でもらわないと（もらってもよく読まないと）安心できない気も致しますが。

[550: 匿名さん]

＞一般的な法務や税務についての情報を求めるならここでもいいんだろうけど
そういう交渉の詳細に関わる話はパスワード付きの方でやった方がいいんじゃない？
部外者まきこんで収集つかなくなるよ。

そうでしょうか？

個人のプライバシーに関するものを投稿しないのは当然ですが、契約者の三井に対する要求が世間の評価を得られないような内容なら、三井が受けるとは思えません。

逆に世間の後押しをいただける内容なら、三井に対しても自信をもって要求できると考えています。まだ、自分の考えはまとまっていませんが、この板の声を一所懸命聞いています。

そもそも相手は経験豊富で専門家集団の三井ですので、一般的な法務や税務に関する事項は、不確かな情報が混じっているこの板に頼って三井と交渉したら、相手にされないと思います。
わたしは自分で調べたり、専門家に相談してますけど。

[551: 匿名さん]

>549

基本的にはこういうことはすべて書面で確認すべきこと。補足説明が必要だったりや解釈があいまいなところは、ちゃんと修正した書面を出してもらって、契約合意書には要件は例えば何月何日付の○○という書面に従うって変更してもらわないと。

[552: 契約済みさん]

540です。
みなさん、情報ありがとうございます。

再契約するなら、不十分な情報の中で合意解除にサインするメリットはなにもない。
早々にサインするのは別の物件を購入が決まった方だけですね。
そして、三井は残った数によって販売戦術をねるんでしょうね。

[553: 検討中の奥様]

三井はあえて長期戦も考えてるんじゃ…
未契約者が痺れを切らすのを待ってるでしょうし。
予定よりも1年も2年も待たされたら、失うものが大きい。
企業法務、弁護団でガチガチやられたら…

契約者をどれだけフォローするか、彼らが面子を保とうとするなら、
そこだけに注力するんでしょうか…
悩ましい。

[554: 531]

>552さん
まったく同意見です。

基本的には解約すると権利関係は一旦リセットされるので、
明確に合意していない条件は再契約の際に引き継がれなくても何も言えません。

解約・再契約の場合、今回の不具合のコスト増の収支を合わせるために
設備の仕様変更でグレードダウンされてしまっても何もいえない、というのも
解約に応じるリスクと考えています。

例えばコストカットのため床暖房は止めてしまう、等。
まぁここまで契約者に分かる露骨なところを削りはしないでしょうが。。

図面や重要事項説明書も原契約の一部なので
その辺りの条件もどのように考えているか明確化が必要ですね。

[555: 契約済みさん]

心配なのは、リスクとか面倒な話はわかんないから
とりあえず契約解除には応じるよ、という人がどのくらいいるか。

今、契約解除に応じることのリスクをみんなで考えてアピールしよう！

[556: 契約済みさん]

工期についてですが、元の予定は内見会が来年１月と想定すると年内には検査に合格している必要があります。
つまり、3月初めで7階ですから10か月で躯体を完成させるということです。

14年12月　検査完了
15年01月　内見会
15年03月　中層階まで入居
15年05月　高層階入居

一方、説明会では解体に9か月、現状に戻すのに3か月で、入居は１年延びるとのこと。
起点を説明会のあった4月中旬とすると、元の計画より一か月半遅れで、8か月半で躯体を完成させるということになり、15％も工期を短縮させる必要があります。
これって現実的なんでしょうか？
躯体のチェックはそれなりに慎重にやるから、元より時間がかかるはず。そのしわ寄せは内装の短縮＝手抜きになりますよね。

[557: 匿名さん]

順調なタワーマンションなら、おおよそ週１フロア+αくらいのペースで積み上がっていきます。
自分が工事ペースを見ることが出来たタワーマンションでの話ですが。

既存の工法でも10ヶ月で40Fくらいは積み上がりますよ。
加えてここは、新型クレーンで30%の工期短縮！という話もあったので
実際のところ過剰ではないにせよそこそこの余裕は確保できていたのでは。

[558: 匿名さん]

他のタワーマンションをみると、凄いスピードで積み上がって行きますよ。

[559: 匿名さん]

積み上がって終わりじゃないですからね。
タワーマンションは外観が出来上がってからの内部の工事に長期間かかります。

[560: 契約済みさん]

３階以下の健全性について、疑惑が解消されていないのですが、工法はPCaなのか、それとも別ものなのでしょうか？
別の工法なら、別の協力会社が請け負っていたという、ささやかな希望があるので、教えてください。

[561: 匿名さん]

積み上がって終わりのわけないけど、
出来上がった下層階から内装工事を進めるんで、
タワーかどうかはあんまり関係ない。

[562: 契約済みさん]

＞560さん

昨日の説明会での話では

免震装置の上下の構造体は、大きな堅牢な一体構造とするため、現地で特別な高強度のコンクリートを流す工法
健全部と称するそれ以外の部分は、同じ工法（PCa）

とのことでした（私の理解）。

[563: 契約済みさん]

今日で説明会終わりですけど、打ち上げでもやるんですかね？

[564: 匿名さん]

打ち上げは解約手続きが全て終了してからか・・・？

[565: 匿名さん]

花火大会？

[566: 契約済みさん]

>562さん
560です。レスありがとうございます。
免震装置の上下の構造体の下もPCaなんですね。
7階までも積み上てももっているから、あと40階積み上げても大丈夫、と思いたいです。

[567: 匿名さん]

>561
複数のタワーマンションの建設工期を見ていると、タワーかどうかで結構違っていると思います。
階数を積み上げるのにもエレベーターで色々運ぶ必要があるので、エレベーターがボトルネックになったりして同時にできることとできないことがあるのではないかと勝手に想像してます。

[568: 契約済みさん]

説明会　質疑応答集が送付されてきました。
予想どおり、０回答ですね。。

[569: 近隣住民]

この条件では、合意は無理だな。団体交渉も要検討かな。

[570: 契約済みさん]

説明会　質疑応答集が届きません。
公平じゃないなぁ。。。

[571: 契約済みさん]

特定記録によると川崎港郵便局、昨日20：30の引き受けでした。

[572: 契約済みさん]

正直、契約通りの三井の対応は、止むを得ないと思います。
その為の契約なのだから…

[573: 契約済みさん]

まだまだ方法はあるでしょ。例えば、
http://machi-kaeru.com/_src/sc1836/91S8D918FW89EF2013.pdf
こういう人たちに相談するとか。。

[574: 匿名さん]

間違いなく、ただ評論を述べるだけの方々かと。
弁護士以上弁護士以下はない状況でしょ。
法には法しか対抗なし。

[575: ﾏﾏさん]

しかも個別物件の話であって地域の問題でもないですもんね…

[576: 契約済みさん]

久しぶりに掲示板を閲覧しに来たのですが、4月27日以降のコメントがないのは何故なのでしょうか？？

[577: 契約済みさん]

特に進展ないですからね・・・。
パスワード付掲示板の方も合わせて確認するといいかもしれません。

[578: 契約済みさん]

577さん、パスワード付き掲示板とはどこにあるのですか？すみませんが、教えてもらえると助かります。
確かに進展ないですもんね。撤去作業がうまくいくのを見守るのみです。

[579: 匿名さん]

『パークタワー新川崎契約者専用掲示板』で検索してみてください。

[580: 契約済みさん]

閲覧することが出来ました！ありがとうございますm(__)m

[581: 元契約者]

契約者専用掲示板でも三井の対応に不満の声があがっていますが、私も我慢出来ず他の物件に移ることにしました。
新生活を楽しみにしていたので残念です。

[582: 契約済みさん]

ちなみにどこの物件にされたのですか？
なかなかここより良い物件が無くて困ってます。

[583: 契約済みさん]

契約者専用掲示板で書かれている三井さんの対応の酷さが浮き彫りとなってますね。契約者の心を逆撫でしているやり方が下手だなと感じてます。このまま、すんなりと契約解除をするには腹立たしいと感じる契約者は多いのではないでしょうか。一刻も早く縁を切りたいところですが、解除してしまえば、一切物申すことも出来なくなる訳ですし。

[584: 匿名さん]

手付け金を倍にして返してもらえるのに酷いですかね？早めに返してもらって自分の口座に入れてゆっくり考えてみたら？そんなにまとまった金額が口座に増える事めったにないし。労力使ってイライラしても、のれんに腕押し続きより、ちょっと豊かな気持ちになれる方がいい考えが浮かぶかもしれませんよ。

[585: 契約済みさん]

三井の対応は普通です。契約者の要求が過剰なんだと思います。

[586: 契約者]

手付金と同額を返すからと言われても。契約した者としては、物件をまた一から探してなおす『時間』を返して欲しいです。働きながら何回も足を運んできましたし、こちらと同時期に検討していた物件は既にもう間に合わない状態です。

[587: 匿名さん]

売り手からは手付金の倍返し、買い手からは手付金放棄。
この条件で、当事者の片方から一方的な契約解除ができるって超基本的なルールが気に入らないのなら、
もう日本で不動産を買おうなんて考えない方がいい。

[588: 契約者]

587さん、そんなことは百も承知ですよ。
もし匿名さんが同じ状況におかれたら、同じことが言えるのかな？
契約書通り倍返しをすれば、入居が一年以上遅れようが後のことは知りませんといった全く謝罪の意を感じない対応されたら誰でも腹がたちますよ。

[589: 匿名さん]

腹は立つけどどうしようもないししょうがない、などというできごとは世の中に溢れてますし。契約に則った処理ができない企業なんて取引先として信用ならないですし。土下座されても気分悪いだけですし。次行きましょうよ。

[590: 匿名さん]

588は、何か私的な理由でマンション購入契約を解約したくなって、デベに

「契約解除してくれ。もちろん手付金は要らない。」

って申し出た際に

「ふざけんな。折角契約者が見つかったと喜んでたのに手付金だけで納得できるか。
　土下座しろ土下座。」

って言われたら土下座しろよ。

俺ならルールに従って手付放棄するんだから、
そんな要求に応じる必要はないって突っぱねるけどね。

[591: 契約済みさん]

時間を返せって、、、それを込みでの倍返しなのでは。
契約書にサインしたのがそもそも間違いだったのでは。
今度からは「手付金倍返し及び時間返し」って書いてある物件の契約書にサインしましょう。

[592: 契約済みさん]

今回の件で、入居後に管理組合でクレーマーになりそうな人間は一気に減りそうなのは数少ない利点なのかもしれません。

[593: 匿名さん]

クレームつけてゴネまくって変な成功体験した上で結局購入して住む、みたいになりそうで怖い。

[594: 匿名さん]

まだ解約渋ってる人いるんだ

[595: 匿名さん]

解体工事も終わったみたいだけど、まだ積み上げは始まらないのでしょうか

[596: 契約済みさん]

全くタワーは、動いてなさそうですね。
建築許可等を取ってるのでしょうか？

[597: 匿名さん]

今日(10/4)、解体・撤去工事状況のお知らせ（第２回）が届いた。
年内中に竣工時期や販売再開時期等の案内が受け取れそうですね。

[598: 匿名さん]

書面来ましたね。
無事の施工を祈ってのんびり待つことにします。

[599: 契約済みさん]

解体が完了すれば、竣工時期はわかっているのではないでしょうか？
なぜまだ教えてもらえないのか、理解できません！！

[600: 匿名]

貰った書面での理解ですが、3階床上部分の躯体工事（柱等）は現地コンクリート打ち。
竣工時期は、この工事が終わり工場製作のPC（4階以上）工事が開始してからの連絡かと。

工事の様子では、当初竣工時期の、少なくとも8か月以上の遅れでしょうか　？？？？
正式な連絡が早く欲しいですね。