【契約者専用】パークタワー新川崎 Part1

[契約済みさん]

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田一丁目1201番（地番）
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
検討板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/381145/

[515: 匿名さん]

>513さん
511です。

私は法律については大学で勉強した程度ですので、間違えているかもしれないですが
私の見解を書きます。

契約の17条「違約金」という表現は民法で「損害賠償の予定」と推定されてしまいます。
この意味は、裁判にまで持ち込まれたときにとても重い意味を持ちます。

これの意味するところは「損害賠償の予定」≠「違約金」とい関係を主張するものが
立証する責任を負うということです。
この立証がなされなければ、裁判官は手付以上の損害賠償を認めることが法律上できません。

これには見るに見かねる損害が買主に発生しているような状況が証拠として示される
必要があると思います。これはハードルが高いです。

ただし、「三井は債務不履行を起こした」よって損害賠償により賠償という事実は
作りたくないはず、そして「損害賠償の予定」≠「違約金」を立証されれば、
手付以上の損害賠償をしなければならない可能性は残りますので債務不履行に
持ち込まれたくないとは思います。ただその債務不履行に持ち込むのも
「履行に着手」という難しい問題が残ります。

法律で争うことを予防するための契約内容となっているわけです。

再契約オプション権は、中身詳細があやふやで現時点では、
買主に有利とは思えません。
ここに関しては何としても権利の内容を交渉で強化する必要があります。
内容次第では無意味な権利です。
一つはオプションの行使時期です3か月の起算点が最も重要かと思います。
オプション行使の認められる期間の最後から引き渡しまでが、
あまりに長期に及ぶようだと結局購入者が多くのリスクを引き受けることになり、
三井の思う壺だと思います。まずは、オプション権の中身強化を交渉したいです。

[516: 契約済みさん]

＞511さん
513です。

詳細に説明いただき、ありがとうございます。

＞再契約オプション権は、中身詳細があやふやで現時点では、 買主に有利とは思えません。
ここに関しては何としても権利の内容を交渉で強化する必要があります。
内容次第では無意味な権利です。
一つはオプションの行使時期です3か月の起算点が最も重要かと思います。
オプション行使の認められる期間の最後から引き渡しまでが、あまりに長期に及ぶようだと結局購入者が多くのリスクを引き受けることになり、 三井の思う壺だと思います。
まずは、オプション権の中身強化を交渉したいです。

以上、まったく同感で、今回は、「是正工事および竣工までの工期（引渡時期）が確定した段階で、引渡予定日および再契約時期の連絡を書面で発送した日から3ヶ月間」ですから、期間の最後から引き渡しまで相当長期になると思われます。
これは、南青山で「完成した住戸を実際に内覧したあとにオプション権を行使できる」（ケンプラッツ2014/04/02）としているのとは比較になりません。

また、安心感を考えると、瑕疵担保責任10年も延長してもらいたいところです。

問題は、営業担当に伝えても「要望を伝える」となってしまって埒が明かないことで、どうすれば三井が交渉の席についてくれるのか、要望を聞き入れてくれるのか、という点なのです。

この点、よい方法があれば、ぜひとも教えてください。

[517: 契約済みさん]

三井を交渉のテーブルにつかせるには、契約者説明会や個別相談であがった要望の内容と要望者数と三井の対応の開示請求をしたうえで、団体交渉や不動産ADRにより要望を実現するの一つの手段かもしれません。

[518: 匿名さん]

頑張ってくださいね〜
こっちは金持ち喧嘩せずかな、
担当者をおだてて懐柔する方向で。。

[519: 契約済みさん]

＞517
貴重なご意見ありがとうございます。

今回の場合、資料の閲覧はできてもコピーをもらえないことも多いので、膨大な対応表を閲覧ですませられると困りますね。

[520: 契約済みさん]

>511さん
513です。

検討板（その8）のNo58契約済みさんの書き込み、鋭いと思いませんか。

[521: 匿名]

そこまでしてまでお金が欲しいんですね・・しかも不労所得。

[522: 匿名さん]

>511です。
大学の先生は立証責任を負った時点で9割の負けが確定といっていましたよ。教科書レベルの知識ですが、手付以上の賠償をもらえる可能性は極めて低く、あまり頑張るところではないと感じます。確かに法構成はいろいろ考えられると思いますけど。

他方、オプション権はこれからの契約で如何にこちらに有利なものにするかなのでドンドン交渉すべきと思います。
今のオプションは三井にばかり有利に感じます。これからどんな契約を結ぶかは自由ですから、交渉はドンドンやって欲しいです。三井も物件を早くさばきたいはず。そこを上手く利用したい。

[523: 匿名さん]

511さん
513です。
いつも丁寧なレスありがとうございます。

再契約オプション権は契約解除合意書（見本）第3条に規定されたもので、その内容（要件）は「別途三井が提示する」と定められていますので、この合意書（見本）で合意してしまったら大変なことになりますね。

[524: 契約済みさん]

先日の全体説明会では、手付金相当額に掛かる税金で下記の質疑応答がありました。

（質問１）手付金相当額が一時所得となることで、住民税、保育園、児童手当、高校無償化の
　　　　　所得制限など、様々な影響が想定される。手付金相当額が入ることによるデメリットを
　　　　　一覧に整理して別途説明してもらえないか。また、三菱地所の南青山の物件では、
　　　　　迷惑料（慰謝料）として手付金相当額を支払うので非課税と聞いている。これを参考に、
　　　　　非課税となる方法を検討してもらえないか。

（回答１）個別の影響については、営業担当に相談してほしい。ただし、我々は税金のプロ集団では
　　　　　ないので責任は持てない。最終的には契約者の自己責任で判断してほしい。また、
　　　　　三菱地所の件は報道等で知っているが、契約者への補償内容は把握していない。

（質問２）節税のため、手付金相当額の支払いではなく、再契約時に販売価格から値引きできないか。

（回答２）値引きの方法は取らない。その理由は、仮に値引きをしたとしても、ほぼ同額の税金が掛かり、
　　　　　意味がないからである。

三井は、１では税金の知識が乏しい、２では税金の知識が豊富であると、立場を都合良く使い分けて
いるという印象を受けました。

特に２については理解できない回答です。手付金相当額の値引きは節税の点で意味がないという
三井の説明について、その根拠を三井に質問したいと思います。また、手付金相当額が非課税と
なる方法（慰謝料または販売価格からの値引き？）を要望したいと思います。

本件で知識をお持ちの方がいましたら、補足コメント頂けるとありがたいです。

[525: 匿名さん]

第三者機関の報告書（中間）のコピーをもらいましたが、これ何？って感じです。

それは、依頼内容が、再施工工事計画の妥当性と適正な工事が実施されたことを評価するもので、出来上がった躯体が健全であることの評価ではないようだからです。

「手術は成功しましたが、残念でした」みたいなことにはならないですよね。

また、説明会席上配布資料では、3階以下が健全であること自体を第三者機関が確認したかのような記述がありますが、正しくは「清水が健全だとした検討結果」が妥当というものです。監査論的には保証する対象が異なるので、アウトですね。

なお、報告書の依頼内容については私の理解不足があるかもしれないので、誤りがありましたらご指摘ください。

[526: 匿名さん]

安心して居住できるものを受け取るためには、瑕疵担保期間の延長、きちんとした第三者機関の報告書の開示とコピーの権利といったものを求めたいです。オプション権もきっちりしたものにしてね。

でも、これまでの三井の対応は、最初は拒否ってから、相手の顔色をうかがいつつ小出しに妥協する（でも最後はごまかしそう）みたいな姿勢が見えて交渉に骨がおれそうです。

ならば、いっそのこと「全面建て替え」を要求したほうがすっきりする気がしてきました。

[527: 匿名さん]

＞524

課税の実務上は実質が優先されることがあるので、契約書面上は値引き価格での購入であっても、実質的には正価での購入と違約金の受け取りとされる可能性があると思っていたので、三井の説明に違和感はありません。

税務は私の専門分野ではないので、間違っていたらごめんなさい。

[528: 匿名]

素人なのは仕方ないけど、もう少し謙虚になったらどうですか？

[529: 契約済みさん]

＞でも、これまでの三井の対応は、最初は拒否ってから、相手の顔色をうかがいつつ小出しに妥協する（でも
＞最後はごまかしそう）みたいな姿勢が見えて交渉に骨がおれそうです。

購入者は交渉と捉えていますが、三井は契約書に則った対応の説明をしていることだけと思います。
法的に落ち度がないように、不具合発生後すぐに連絡し、少人数づつ説明会をやったという事実が
あればいいのでしょう。

[530: 契約済みさん]

524です。527さん、コメントありがとうございます。内容、ごもっともだと思いました。ただ、最終的な結論を出すには、税金の専門家に確認するのが良いと思いました。三井が税務署あるいは税理士のお墨付きを得た上で説明しているのであればそれに従いますし、そうでなければ、自分が税務署あるいは税理士に確認の上、その内容を逆提案しようと思います。

[531: 契約済みさん]

＞ 530さん
パスワード付き掲示板で同じ議論してますが、質問2についてです。
解約・再契約とせずに契約変更(引渡し時期変更と値引)にした場合、値引は課税対象か？と税務署に確認しました。

具体的な状況も伝えた上での税務署からの回答ですが、
引渡し遅れに伴う値引を要求するのは不自然な交渉ではないので問題ない、
常識的な範囲の値引なので課税扱いにはならない、です。

三井にも税務署からこのような回答を得たことは伝えています。

税務署や税理士への相談は是非やってください。
ちゃんと考え方整理すれば問題ないです。
また、三井への提案も賛同者が多い方がよいので、提案してください。
よろしくお願いします。

[532: 契約済みさん]

> 527さん
コメント読んでふと思いましたが、
正価とはなんでしょうか。

いや、言葉尻を捉えて云々したいわけではないのですが、
仮に秋～冬の再販売時に三井が設定した価格が上がっていた場合、どちらを正価とみなすのか、疑問が生じませんか？
改めて設定される価格は諸々のコスト増を織り込んで上がる可能性高いですよ。

もし改めて設定される価格を正価と見なす場合、
優先権で価格変わらず購入できる人は利益供与を受けたことになるのでしょうか？

一旦解約して改めて契約するとなると、
確定していた条件を全て一旦リセットすることになるので
上記のような論点もあるかと思います。

[533: 契約済みさん]

＞532さん

言葉が足りず、ごめんなさい。

今回の違約金は不動産売買契約書第4条第2項の規定により発生するものですので、ここでの「正価」は「今回の不動産売買契約書に記載された売買代金」とお読み替えください。

よって、その後の販売価格変動の影響は受けないと考えております。

[534: 匿名さん]

>533さん

私も販売価格変動の影響は受けない、受けると見なす必要は無い、と考えています。
ただ、そういう論点もあり得ると思っただけです。

どのように解釈するのが正しいのかなど深堀りしようと思えば出来そうですが、
そこまでの必要性もないと思うのでやめておきます。